大十字商業(yè)街市場營運及招商建議案

1、 大十字商業(yè)街市場營運及招商建議案 大十字商業(yè)街位于哈密市城南大十字，是哈密市舊城改造項目和城市形象工程，由江蘇中天集團投資建設，項目建筑面積45000平米，總投資1.2億，采用雙步行街規(guī)劃，融民俗風情和蘇南特色于一體，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六位一體，是哈密市民和外來游客最佳的休閑購物場所，對提升哈密城市形象，促進商業(yè)功能提升發(fā)揮了巨大的作用。 項目現(xiàn)現(xiàn)已經(jīng)完完工，各各項配套套設施業(yè)業(yè)已完善善，但受受到市場場過剩等等多方面面的影響響，商業(yè)業(yè)街竣工工交付后后，市場場的招商商、開業(yè)業(yè)和整體體的營運運等面臨臨諸多方方面的問問題，為為使以上上工作盡盡快落實實和展開開執(zhí)行，以便獲獲得良好好

2、的招商商和經(jīng)營營成果，現(xiàn)就以以上作業(yè)業(yè)展開策策劃，并并提出本本策劃方方案以供供參考。一、 市市場分析析 1. 1商業(yè)業(yè)概況 1、商商圈構成成 哈密市市商業(yè)主主要集中中于以時時代廣場場為中心心的商業(yè)業(yè)區(qū)和以以天馬為為中心的的鐵路局局商業(yè)區(qū)區(qū)。 在商業(yè)業(yè)形態(tài)方方面，以以時代廣廣場為中中心形成成了以領領先、領領先二期期、億家家百貨、愛佳超超市、韓韓氏家電電、新世世紀、帝帝都百貨貨、第一一百貨、新宇地地下街、華洋地地下街、五交化化商場及及沿街品品牌店構構成的，蕓集了了服裝服服飾、鞋鞋帽箱包包、日用用百貨、家用電電器、通通訊產(chǎn)品品、文化化用品、副食品品等數(shù)十十類品種種，是哈哈密市最最繁華的的商業(yè)區(qū)區(qū)，商

3、品品零售額額占據(jù)哈哈密市場場的600%以上上。 在時代代廣場周周邊，還還形成了了以豐茂茂市場、新豐市市場和工工人廣場場三大市市場構成成的中低低檔商品品集貿市市場，這這三大市市場依靠靠較低的的產(chǎn)品價價格和與與市中心心相鄰的的優(yōu)勢，與商場場及品牌牌店形成成互補效效應，吸吸引著不不同的客客戶群。 以天馬馬為中心心的鐵路路商圈，充分利利用交通通及地理理優(yōu)勢，形成了了以天馬馬市場，溫州商商貿城、綠洲建建材市場場、萬風風家俬、美神家家俬、神神洲家俬俬及友誼誼路批發(fā)發(fā)市場構構成的集集貿市場場的商業(yè)業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)經(jīng)營小商商品、建建材、家家俬、糖糖酒、日日用百貨貨及食品品等商品品。 從上述述哈密市市的商業(yè)業(yè)格局

4、而而言，商商業(yè)集中中度較高高，再加加上缺乏乏新的商商業(yè)增長長點，人人均消費費水平較較低，商商業(yè)已趨趨于飽合合，缺乏乏發(fā)展空空間。 但從商商業(yè)形態(tài)態(tài)而言，缺乏專專業(yè)性，特色化化的商業(yè)業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷雷同性強強，競爭爭激烈，特色專專業(yè)市場場發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟆?2、競競爭狀況況 近兩年年來，隨隨著哈密密市商業(yè)業(yè)用地的的大量開開發(fā)，商商業(yè)物業(yè)業(yè)大量供供應市場場，過度度的市場場供應，打破了了市場供供需平衡衡。伴隨隨著商業(yè)業(yè)物業(yè)的的大量供供應，一一些新建建的市場場也紛紛紛登場亮亮相，如如領先二二期、億億家百貨貨、愛佳佳超市、韓氏家家電、帝帝都百貨貨、華洋洋地下街街、五交交化商場場、大量量沿街商商鋪和大大十字

5、商商業(yè)街（統(tǒng)計的的經(jīng)營面面積高達達15萬萬平方米米）等，這些新新的市場場的開業(yè)業(yè)，給原原本就發(fā)發(fā)展乏力力的哈密密商業(yè)市市場帶來來巨大的的壓力，市場競競爭進入入白熱化化狀態(tài)，差異性性不強導導致市場場間競爭爭激烈，導致商商戶的頻頻繁流動動，形成成“風水”輪流轉轉的特點點。 過度競競爭表現(xiàn)現(xiàn)在對消消費者的的爭奪和和商戶的的爭奪兩兩方面，在對消消費者爭爭奪方面面，各商商家紛紛紛使價格格這一殺殺手剪，使整體體行業(yè)的的利潤水水平大副副降低，大部分分僅能夠夠保本或或微利經(jīng)經(jīng)營，僅僅以部分分品牌店店經(jīng)營尚尚可，于于是大量量上家紛紛紛向沿沿街品牌牌店和中中高檔商商品靠攏攏，使高高端市場場也出現(xiàn)現(xiàn)競爭激激烈的情情

6、況；在在商戶招招商方面面，各時時常更是是使出出出渾身解解數(shù)，降降租金、免租金金、免一一次裝修修費（甚甚至二次次裝修費費）、扣扣點經(jīng)營營、品牌牌聯(lián)營等等各種形形式層出出不窮，即便如如此，各各市場也也未能取取得滿意意的招商商效果。因此，哈密商商業(yè)市場場的競爭爭稱之為為過度競競爭或白白熱化的的競爭根根本不為為過，市市場供需需的嚴重重失衡及及各市場場定位缺缺乏差異異性導致致了這種種殘酷的的競爭狀狀況，這這些現(xiàn)狀狀對我方方市場招招商和經(jīng)經(jīng)營時帶帶來巨大大壓力，必須慎慎重應對對。 122、市場場消費狀狀況 1、消消費水平平 哈密市市城市人人口少，人均收收入水平平低，致致使商業(yè)業(yè)消費水水平較低低，消費費能力

7、有有限，成成為哈密密市商業(yè)業(yè)發(fā)展的的瓶頸。 2、經(jīng)經(jīng)濟水平平 哈密市市及周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍仍是經(jīng)濟濟落后地地區(qū)，城城市規(guī)模模小，低低收入人人口占總總人口比比列高，商品的的消費仍仍以中低低檔商品品為主。中高檔檔消費主主要集中中于鐵路路、石油油、行政政事業(yè)單單位及外外來高收收入人群群。 3、城城市經(jīng)濟濟結構 哈密市市產(chǎn)業(yè)主主要依賴賴礦產(chǎn)、鐵路及及農(nóng)業(yè)，在整個個產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展中，第一、二、三三產(chǎn)業(yè)均均不發(fā)達達，且缺缺乏有力力的經(jīng)濟濟增長點點，經(jīng)濟濟發(fā)展緩緩慢，進進一步制制約了商商業(yè)的發(fā)發(fā)展。 4、消消費發(fā)展展趨勢 哈密市市人口有有限，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展緩慢，缺乏強強勢產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐，再加上上大量新新型商業(yè)業(yè)市場的的進駐

8、，預計未未來幾年年，哈密密市的商商業(yè)經(jīng)營營狀況將將很難改改觀，商商業(yè)競爭爭將更趨趨激烈，專業(yè)化化、細分分化的市市場運作作已成必必然。二、 SSWOTT分析 211優(yōu)勢與與機會 1、 規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，具具備了成成為一個個商圈的的硬件條條件； 2、 商業(yè)形形態(tài)優(yōu)勢勢，商業(yè)業(yè)步行街街，最具具發(fā)展?jié)摑摿Φ纳躺虡I(yè)形態(tài)態(tài)； 3、 購物環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢，獨具具魅力的的建筑風風格，一一流的休休閑環(huán)境境； 4、 政府支支持，給給市場的的招商和和經(jīng)營帶帶來政策策上的機機會； 5、 舊城改改造，為為該片區(qū)區(qū)的發(fā)展展創(chuàng)造了了條件； 6、 餐飲娛娛樂業(yè)合合理的利利潤水平平和良好好的發(fā)展展空間，為商業(yè)業(yè)街餐飲飲娛樂的的招商和和經(jīng)

9、營奠奠定了基基礎； 222劣勢與與威脅 1、 區(qū)位劣劣勢，與與商業(yè)中中心相距距較遠； 2、 文化劣劣勢，少少數(shù)民族族聚居區(qū)區(qū)，對漢漢族人有有一定的的抵觸心心理； 3、 規(guī)劃劣劣勢，雙雙步行街街，不能能形成規(guī)規(guī)模人流流；門面面房進深深過小，不適宜宜規(guī)模買買場的進進駐；商商業(yè)街兩兩側商鋪鋪為磚混混結構，給大型型餐飲酒酒樓的營營業(yè)空間間的連通通帶來困困難； 4、 商業(yè)市市場過度度競爭，使招商商和經(jīng)營營面臨極極大的威威脅； 5、 消費水水平的低低下和消消費增長長有限，限制了了商業(yè)市市場的發(fā)發(fā)展； 6、 商戶經(jīng)經(jīng)營信心心和市民民消費信信心的不不足，導導致商業(yè)業(yè)前景暗暗淡；三、 市市場定位位 1、第第一目

10、標標主力店店 第一目目標主力力店是我我們市場場經(jīng)營和和招商的的主體，該目標標商戶招招商和經(jīng)經(jīng)營的成成功與否否，將從從根本上上決定商商業(yè)街招招商和經(jīng)經(jīng)營的成成敗。 第一目目標主力力店以餐餐飲酒樓樓、休閑閑娛樂、超市、日用百百貨、小小商品、美容美美發(fā)、服服裝加工工店以及及民特商商品（包包括地毯毯、手工工藝品、藥材等等）為經(jīng)經(jīng)營主體體； 2、第第二目標標主力店店 第二目目標主力力店是商商業(yè)街提提升人氣氣，完善善商品結結構，促促進商業(yè)業(yè)街由單單一的僅僅以餐飲飲娛樂和和日用消消費為主主體的商商業(yè)街向向集購物物、餐飲飲、娛樂樂、休閑閑、觀光光、旅游游為一體體的品牌牌商業(yè)街街過渡和和哈密市市新興商商圈能否否

11、崛起的的關鍵。 第二目目標主力力店以經(jīng)經(jīng)營服裝裝、鞋帽帽箱包、布料（藝）、針紡織織品、化化裝飾品品、影樓樓、醫(yī)藥藥、文化化辦公用用品、五五金日雜雜以及家家電、音音像制品品等為主主。 3、第第三目標標主力店店 第三目目標主力力店作為為商業(yè)街街商業(yè)結結構和服服務機能能的完善善服務。同時也也是商業(yè)業(yè)街的公公共服務務機構。 第三目目標主力力店主要要包括金金融機構構、電信信、郵政政、移動動通訊等等集團客客戶。四、 經(jīng)經(jīng)營布局局 為使商商業(yè)街整整體的消消費功能能趨于完完善，建建立起真真正意義義上的品品牌市場場，完全全有必要要對商業(yè)業(yè)街的經(jīng)經(jīng)營布局局和功能能分區(qū)進進行規(guī)劃劃和引導導。 411商品布布局 3#

12、、6#、9#、12#樓，購購買商戶戶以經(jīng)營營餐飲為為主，可可在此基基礎上加加以定位位和完善善，建議議以經(jīng)營營餐飲、娛樂、休閑、美容美美發(fā)、民民特商品品為主，形成餐餐飲娛樂樂一條街街； 11#、144#樓離離菜市場場較近，可進行行互補性性經(jīng)營，適合經(jīng)經(jīng)營土特特產(chǎn)、日日用百貨貨、副食食品加工工零售、五金日日雜、小小商品為為主，形形成土產(chǎn)產(chǎn)日雜一一條街； 5#、8#樓樓距大十十字較近近，可吸吸引漢餐餐消費，建議以以規(guī)模酒酒樓、品品牌連鎖鎖餐飲、音樂茶茶座經(jīng)營營為主，形成商商務餐飲飲娛樂一一條街； 4#、7#、10#、133#樓，為全框框架結構構，適合合經(jīng)營超超市、服服裝服飾飾、鞋帽帽箱包、布料（藝）

13、、針紡織織品、化化裝飾品品、影樓樓、醫(yī)藥藥、文化化辦公用用品、以以及家電電、音像像制品，形成日日用百貨貨一條街街； 1#、2#樓樓商鋪面面積較大大，適合合金融機機構、電電信、郵郵政、移移動通訊訊等集團團客戶的的進駐和和經(jīng)營，以此完完善商業(yè)業(yè)街的商商品和服服務； 422樓層功功能布局局 兩側的的商業(yè)街街鋪面，一層可可用于營營業(yè)門廳廳，二樓樓可規(guī)劃劃為包廂廂或雅座座； 中間的的商業(yè)街街，一層層以門店店經(jīng)營和和綜合賣賣場為主主，二層層可規(guī)劃劃為市場場，在樓樓層南北北兩側設設計上下下通道，形成室室內步行行街的經(jīng)經(jīng)營格局局； 433經(jīng)營布布局遵循循原則 1、 符合整整個商業(yè)業(yè)街戰(zhàn)略略定位的的原則，集購物

14、物、餐飲飲、娛樂樂、休閑閑、觀光光、旅游游六大功功能于一一體，商商品的布布局必須須從滿足足以上功功能需求求的角度度出發(fā)； 2、 適應不不同商品品經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)格局局的原則則，如餐餐飲、娛娛樂等適適合二層層經(jīng)營，因此主主要規(guī)劃劃在兩側側的商鋪鋪；超市市、服裝裝等適合合單層、分區(qū)經(jīng)經(jīng)營，可可規(guī)劃于于中間商商鋪，形形成上下下分層、同層分分區(qū)的經(jīng)經(jīng)營形態(tài)態(tài)； 3、 尊重市市場需求求和選擇擇的原則則，經(jīng)營營布局的的規(guī)劃必必須為招招商服務務，最終終格局取取決于招招商的結結果； 4、 合理有有效使用用空間的的原則，是一二二層組合合還是一一二層分分割經(jīng)營營，必須須從商品品經(jīng)營的的空間利利用出發(fā)發(fā)； 5、 經(jīng)濟效效

15、益原則則，應充充分考慮慮商戶的的經(jīng)營利利益，達達成商戶戶與市場場經(jīng)營者者雙贏的的局面； 6、 關聯(lián)性性原則，不同的的商品適適合不同同的經(jīng)營營組合，如餐飲飲和娛樂樂休閑可可形成互互補、互互促經(jīng)營營，服飾飾和日用用百貨可可形成互互補、互互促經(jīng)營營，這些些關聯(lián)性性商品可可在同一一條街或或同一功功能區(qū)經(jīng)經(jīng)營； 7、 大客戶戶和知名名品牌優(yōu)優(yōu)先原則則，大客客戶和知知名品牌牌對提升升市場品品牌，帶帶動中小小商戶的的進駐，以及帶帶動消費費起著至至關重要要的作用用，對這這類客戶戶要優(yōu)先先考慮； 8、 充分考考慮經(jīng)營營戶愿望望和要求求的原則則，考慮慮了經(jīng)營營戶愿望望和要求求，才能能充分吸吸引經(jīng)營營戶進駐駐，并提

16、提高經(jīng)營營戶的經(jīng)經(jīng)營激情情，從而而促進市市場快速速形成； 9、 方便顧顧客消費費的原則則，在商商業(yè)街商商品布局局及業(yè)態(tài)態(tài)分布方方面，體體現(xiàn)了兩兩個原則則，其一一是充分分享受一一站式消消費的樂樂趣，其其二是先先購物、后休閑閑觀光，再去餐餐飲娛樂樂，符合合人消費費的習慣慣； 10、 視覺覺形象原原則，整整個經(jīng)營營布局應應充分考考慮商品品陳列的的視覺沖沖擊力和和形象同同意；五、 經(jīng)經(jīng)營策略略 經(jīng)營布布局規(guī)范范了商業(yè)業(yè)街的硬硬件功能能，而經(jīng)經(jīng)營模式式則是了了完善商商業(yè)街的的軟件功功能，只只有好的的硬件基基礎，再再加上強強大的軟軟件支持持，大十十字商業(yè)業(yè)街才能能獲得良良好的招招商和經(jīng)經(jīng)營成果果。 在經(jīng)營

17、營模式的的建立方方面，依依據(jù)市場場競爭狀狀況和制制勝原則則，制定定了二十十四字的的經(jīng)營模模式：統(tǒng)一一招商、協(xié)助經(jīng)經(jīng)營、部部分自營營整和和市場、完善政政策、合合理回報報 1、 統(tǒng)一招招商 除經(jīng)營營戶購買買的，用用于自營營的商鋪鋪外，為為統(tǒng)一形形象，盡盡快繁榮榮市場，對剩余余商鋪（中心花花園以南南）的商商鋪，應應采用統(tǒng)統(tǒng)一招商商的原則則。對于于投資戶戶購買的的商鋪，應有經(jīng)經(jīng)營公司司與商戶戶簽定委委托代管管協(xié)議，由市場場方統(tǒng)一一招商。 市場的的招商采采用品牌牌聯(lián)營、資本聯(lián)聯(lián)營、招招商引資資和租賃賃等展開開，其中中大商戶戶和品牌牌商戶可可采用以以上多種種方式展展開，中中小商戶戶應以租租賃為主主。 2、

18、 協(xié)助經(jīng)經(jīng)營 大十字字商業(yè)街街的經(jīng)營營形成協(xié)協(xié)作經(jīng)營營的模式式，剔除除獨門獨獨戶、單單兵作戰(zhàn)戰(zhàn)的散亂亂，由經(jīng)經(jīng)營公司司進行市市場的整整體推介介，協(xié)助助進駐商商戶經(jīng)營營。強勢勢廣告支支持，形形成強大大的宣傳傳攻勢，讓全市市人民都都來此消消費。每年年一度的的商貿洽洽談會，促進商商貿交流流，提升升市場形形象。每年年一度的的哈密民民俗藝術術節(jié)，提提高大十十字商業(yè)業(yè)街的文文化及藝藝術魅力力。成立立演藝中中心，周周未進行行大型文文藝演出出，吸引引市民前前來觀光光消費。與旅旅游公司司合作，形成哈哈密旅游游定點購購物景點點，接待待每年高高達8萬萬人次的的旅客。每年年一度的的哈密旅旅游節(jié)-哈哈密瓜節(jié)節(jié)（計劃劃）

19、，在在此舉辦辦，吸引引全國游游客及本本地市民民來此觀觀光消費費。全方方位貼心心物管服服務，給給經(jīng)營者者一個輕輕松的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境，購物物者一個個享樂的的購物天天堂。定期期促銷推推介，形形成滾滾滾人流，帶來巨巨大消費費。 3、 部分自自營 在招商商效果欠欠佳或部部分商戶戶不原進進入的行行業(yè)進行行自營，采用部部分自營營帶動商商戶進駐駐，促進進市場發(fā)發(fā)展。在在自營項項目獲得得發(fā)展后后，如不不愿長期期經(jīng)營，可采取取逐步退退出的辦辦法。具具體包括括：市場場有需求求，但前前期招商商效果欠欠佳的，如服飾飾等；經(jīng)營營項目有有風險，經(jīng)營戶戶不敢經(jīng)經(jīng)營的，但對提提升市場場品牌有有重要作作用的，如旅游游商品等等；有市

20、市場前景景，但需需要引導導消費的的項目，如化裝裝飾品、文化辦辦公用品品、家電電、音像像制品等等；百姓姓生活有有需求，對促進進人氣作作用巨大大，但利利薄甚至至不賺錢錢的，如如平價超超市；適當當?shù)墓嬉嫘皂椖磕?，如免免費的休休閑區(qū)； 4、 整和市市場整和和市場功功能，集集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六六大功能能于一體體；整和和市場空空間，進進行合理理商品布布局，因因業(yè)態(tài)不不同可采采用一二二組合經(jīng)經(jīng)營或一一二層分分割經(jīng)營營；整和和招商，與投資資戶簽定定托管協(xié)協(xié)議，進進行統(tǒng)一一招商；整和和推廣，避免單單兵作戰(zhàn)戰(zhàn)，整個個市場有有經(jīng)營方方進行統(tǒng)統(tǒng)一的廣廣告、促促削推廣廣； 5、 完善政政策向政政府及

21、主主管部門門爭取免免稅、免免費的相相關政策策，讓在在此經(jīng)營營的商戶戶受益；完善善商業(yè)物物業(yè)的管管理和服服務功能能，提升升市場軟軟環(huán)境的的競爭力力；強化化托管和和統(tǒng)管措措施，提提高管理理水平和和能力； 6、 合理回回報保證證市場和和經(jīng)營戶戶合理的的收益，實現(xiàn)雙雙贏；通過過市場整整體機能能的完善善，帶動動該片區(qū)區(qū)土地及及租賃價價格的提提升，使使市場經(jīng)經(jīng)營者和和物業(yè)所所有者均均能獲得得良好的的回報；通過過市場經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績的提升升，促進進存量盤盤的銷售售；六、 招招商機構構的組建建和運做做 1、 成立招招商工作作小組的的必要性性 鑒于目目前哈密密市場競競爭的嚴嚴重性，僅僅依依賴我方方進行市市場招商商和

22、經(jīng)營營，已經(jīng)經(jīng)不能取取得任何何突破，通過聯(lián)聯(lián)合政府府各職能能部門組組建招商商小組，展開市市場招商商和政策策執(zhí)行。第一，可以提提升商戶戶對市場場的信心心；其次次，可以以充分協(xié)協(xié)調各職職能部門門，促進進政策的的執(zhí)行力力度；第第三，利利用職能能部門對對市場合合理的監(jiān)監(jiān)管政策策，促進進商戶進進駐大十十字商業(yè)業(yè)街； 2、 招商小小組各職職能構成成和分工工 整個招招商小組組有多個個職能部部門指派派專人組組成，負負責制定定詳細可可行的經(jīng)經(jīng)營和招招商政策策，對經(jīng)經(jīng)營和招招商方案案進行審審核，并并展開操操作和執(zhí)執(zhí)行； 招商小小組設組組長一名名，副組組長兩名名，執(zhí)行行主任一一名。組組長、副副組長負負責招商商小組的

23、的管理、工作協(xié)協(xié)調和政政策制定定，執(zhí)行行主任負負責招商商工作的的具體組組織和執(zhí)執(zhí)行； 根據(jù)職職能分工工，招商商小組組組成多個個項目班班子，負負責具體體的工作作執(zhí)行；招商商引資班班子，由由經(jīng)貿委委、宣傳傳部、工工商局成成員組成成，負責責市場的的大客戶戶的招商商；市場場規(guī)范、整頓班班子，由由建設局局、工商商局、稅稅務局、消防局局成員組組成，負負責不規(guī)規(guī)范市場場的規(guī)范范、整頓頓，促進進以上市市場商戶戶進駐大大十字商商業(yè)街；政策策支持班班子，由由建設局局、工商商局、稅稅務局、旅游局局成員組組成，給給予進駐駐商戶減減免稅費費等方面面的支持持； 3、 招商小小組具體體運做將大大十字商商業(yè)街確確立為哈哈密招

24、商商引資項項目，由由招商引引資班子子負責向向全國市市場進行行市場招招商；對哈哈密現(xiàn)有有的老市市場、不不規(guī)范的的市場，由市場場規(guī)范、整頓班班子進行行規(guī)范整整頓，這這些市場場以新豐豐市場為為重點，對豐茂茂市場、工人市市場、天天馬市場場進行必必要規(guī)范范，促進進以上市市場商戶戶進駐大大十字商商業(yè)街；給予予大十字字商業(yè)街街進駐商商戶減免免稅費的的支持，并將大大十字商商業(yè)街定定位為哈哈密商業(yè)業(yè)示范街街和旅游游購物一一條街，由政策策支持班班子給予予相應的的政策支支持； 4、 招商小小組籌備備和工作作計劃122月155日前，確定本本招商方方案，上上報相關關政府和和相關職職能部門門；122月200日前，有政府府

25、組織各各職能部部門，召召開招商商小組和和招商方方案制定定研討會會議，確確定招商商小組的的構成、領導班班子、工工作職能能和執(zhí)行行計劃；122月300日前，招商小小組制定定出完整整的招商商政策和和方案，并依據(jù)據(jù)工作要要求安排排到各工工作班子子展開執(zhí)執(zhí)行；2月月20日日，招商商小組召召開首次次新聞發(fā)發(fā)布會，邀請媒媒體和商商戶代表表參加，公開招招商小組組工作職職能和大大十字商商業(yè)街的的招商政政策和計計劃；2月月25日日起，由由招商小小組各職職能部門門組成的的聯(lián)合班班子，展展開具體體工作，包括招招商、市市場的規(guī)規(guī)范整頓頓、優(yōu)惠惠政策的的出臺和和榮譽稱稱號的授授予；3月月1日，招商小小組召開開大十字字商業(yè)

26、街街經(jīng)營和和政策支支持研討討會，就就進一步步強化招招商，同同步展開開市場經(jīng)經(jīng)營、管管理和促促銷進行行研討，邀請媒媒體和商商戶代表表參加，擴大宣宣傳，促促進市場場快速形形成；七、 招招商計劃劃 1、 招商工工作的主主體 市場的的招商和和經(jīng)營都都有賴于于合理機機構的成成立，依依托專業(yè)業(yè)的機構構制定詳詳細可行行的經(jīng)營營和招商商政策，對經(jīng)營營和招商商方案進進行審核核，并展展開操作作和執(zhí)行行。招商商工作的的主體由由大十字字商業(yè)街街經(jīng)營公公司（已已經(jīng)注冊冊成立）和招商商小組聯(lián)聯(lián)合組成成。 2、 確立市市場經(jīng)營營模式 經(jīng)營模模式?jīng)Q定定了市場場經(jīng)營的的方式，經(jīng)營模模式確立立，方可可確定招招商的政政策，十十字商

27、業(yè)業(yè)街采用用聯(lián)營、引資、租賃、自營、品牌聯(lián)聯(lián)合、銷銷售等多多種方式式的結合合。 3、 制定具具體的招招商政策策招商商的目標標和原則則：促進進市場的的培育、發(fā)展和和成熟，最終形形成哈密密最具休休閑、購購物、旅旅游、觀觀光、餐餐飲、娛娛樂價值值的商業(yè)業(yè)步行街街；招商商政策 A、大大戶 賣場面面積在4400平平米以上上，帶動動市場人人流作用用顯著，且對散散戶進駐駐具有較較強感召召力的，可一次次性免租租兩年； B、品品牌戶 賣場面面積在11204000平米米之間，對散戶戶進駐具具有較強強感召力力的，在在一次性性簽訂三三年租賃賃合同時時，免租租兩年； C、散散戶 賣場面面積在1120平平米以下下，一次次

28、性簽訂訂租賃合合同在兩兩年以時時，免租租一年。 D、租租金價格格 租金價價格建議議為4550元/套/月月（600平米/套），簽定合合同前商商戶一次次性交納納租房保保證金22000030000元元/套。 4、 招商區(qū)區(qū)域和目目標客戶戶確定招商商區(qū)域以以哈密為為主，大大客戶和和品牌客客戶的招招商區(qū)域域為全國國；招商商的目標標客戶參參見市場場定位； 5、 大客戶戶及品牌牌商戶的的招商招商商策略采采用以大大帶小，以品牌牌帶動一一般商戶戶的策略略，以此此提高市市場招商商效果，因此針針對大客客戶及品品牌商戶戶的招商商工作應應提前展展開；收集集大客戶戶及品牌牌商戶的的招商的的資料，采用發(fā)發(fā)函、郵郵寄招商商手

29、冊、電話洽洽談、招招商顧問問拜訪等等推介程程序展開開招商；由經(jīng)經(jīng)營公司司抽調專專業(yè)人才才，成立立大客戶戶及品牌牌商戶的的招商小小組，負負責客戶戶的招商商和合作作談判； 6、 市場招招商的全全面展開開針對對大客戶戶及品牌牌商戶的的招商工工作啟動動后，面面向中小小商戶的的招商工工作全面面啟動；針對對中小商商戶招商商，主要要利用各各種媒體體發(fā)布招招商信息息，向社社會廣泛泛告之，配合業(yè)業(yè)務人員員展開人人員推介介；7、 商商戶的登登記和初初選制定定商戶登登記表（主要包包括經(jīng)營營商品和和面積等等）；所有有意向商商戶均應應填表登登記，交交納定金金，建立立預定檔檔案；對登登記的經(jīng)經(jīng)營商戶戶按經(jīng)營營大類進進行分

30、類類，劃定定經(jīng)營區(qū)區(qū)域；對經(jīng)經(jīng)營商戶戶進行初初選，對對不符和和經(jīng)營要要求的商商戶另行行規(guī)劃； 8、 商戶資資格審查查審查查經(jīng)營類類型；審查查經(jīng)濟實實力；審查查經(jīng)營能能力；審查查品牌優(yōu)優(yōu)勢；優(yōu)先先商戶和和淘汰商商戶確定定；確定定首披進進駐商戶戶；其余余商戶視視招商情情況決定定是否入入場； 9、 與商戶戶簽定合合同交納納租金和和保證金金；簽定定正式合合同（聯(lián)聯(lián)營或租租賃等）； 10、 自營營項目確確定 對招商商效果不不佳，但但有必要要經(jīng)營的的項目，確定自自營的范范圍和規(guī)規(guī)模，展展開籌備備； 11、 開業(yè)業(yè)籌備一次次裝修標標準（初初裝修），建議議由各商商貿公司司進行統(tǒng)統(tǒng)一裝修修，一次次裝修以以地面的

31、的鋪裝、墻面處處理和水水暖等管管線的美美化為主主；二次次裝修（精裝修修），由由商戶自自己裝修修，市場場方可提提供裝修修設計、材料供供應和裝裝修施工工方面的的支持；統(tǒng)一一街道廣廣告牌制制作，進進行街道道的美化化和亮化化，烘托托購物氣氣氛；組織織和督促促商戶進進貨；進行行店堂的的布置及及商品陳陳列；進行行開業(yè)活活動的籌籌備；商業(yè)業(yè)街部分分街區(qū)開開業(yè)（為為二次開開業(yè)預留留伏筆）； 12、 經(jīng)營營活動展展開 詳細的的經(jīng)營活活動參見見經(jīng)營策策略；八、 招招商項目目和功能能定位 A、商商業(yè)功能能劃分 商業(yè)功功能劃分分遵循相相關性和和空間利利用原則則進行市市場功能能區(qū)的劃劃分。 1、農(nóng)農(nóng)貿市場場商業(yè)業(yè)區(qū)位

32、現(xiàn)建成成的農(nóng)貿貿市場，包括228間店店鋪和水水泥散臺臺；如市市場發(fā)展展較好，可考慮慮在農(nóng)貿貿市場后后側的二二期住宅宅用地上上開發(fā)蔬蔬菜、水水果批發(fā)發(fā)市場，以完善善市場功功能、擴擴大市場場規(guī)模；經(jīng)營營商品 蔬菜、禽蛋、牛羊肉肉、大肉肉、生鮮鮮水產(chǎn)、干鮮果果品、調調料、糧糧油、熟熟食加工工、副食食品等；經(jīng)營營功能區(qū)區(qū)劃分 蔬菜經(jīng)經(jīng)營區(qū)以以北側水水泥散臺臺為主； 干鮮果果品、調調料、牛牛羊肉、生鮮水水產(chǎn)經(jīng)營營區(qū)以南南側水泥泥散臺為為主； 大肉、禽蛋、糧油、熟食加加工、副副食品經(jīng)經(jīng)營區(qū)以以南側店店鋪為主主； 2、糖糖酒百貨貨市場商業(yè)業(yè)區(qū)位 11#、144#樓，部分商商品可進進入農(nóng)貿貿市場，與農(nóng)貿貿市場

33、形形成互補補的經(jīng)營營格局；經(jīng)營營商品 糖酒批批發(fā)零售售、陶瓷瓷制品、塑料制制品、玻玻璃制品品、日用用百貨、小商品品、廚衛(wèi)衛(wèi)用品；經(jīng)營營功能區(qū)區(qū)劃分 不作具具體的經(jīng)經(jīng)營功能能區(qū)劃分分，以招招商為目目標，達達到自然然成市的的目的。樓層功功能方面面，建議議經(jīng)營戶戶一層用用于經(jīng)營營鋪面，二層用用于倉儲儲庫房； 3、旅旅游工藝藝品市場場商業(yè)業(yè)區(qū)位 9#、12#樓，如如市場發(fā)發(fā)展較好好，可考考慮在110#、13#樓西側側延伸，以完善善市場功功能、擴擴大市場場規(guī)模；經(jīng)營營商品 奇石、玉雕、地毯、民族工工藝品、民族服服飾、土土特產(chǎn)等等；經(jīng)營營功能區(qū)區(qū)劃分 不作具具體的經(jīng)經(jīng)營功能能區(qū)劃分分，以招招商為目目標，達

34、達到自然然成市的的目的。但在具具體商品品布局時時由北向向南應按按經(jīng)營商商品作動動線分布布，以充充分考慮慮各種商商品展示示和運輸輸?shù)碾y易易度； 4、服服裝、小小商品市市場（110#、13#樓） 主要經(jīng)經(jīng)營服裝裝服飾、鞋帽箱箱包、日日用百貨貨、洗滌滌化裝、針紡和和床上用用品等； 在以上上招商的的基礎上上進行合合理調配配，如市市場招商商理想，可在以以上市場場定位的的前提下下進行商商品的延延伸，如如招商結結果不理理想，可可考慮自自營，以以帶動市市場形成成。 B、招招商對象象 1、農(nóng)農(nóng)貿市場場以大大十字商商業(yè)街5500米米內的農(nóng)農(nóng)貿市場場為招商商主體，其中東東環(huán)路市市場是重重中之重重，應依依托政府府和管

35、理理部門完完成該市市場向我我農(nóng)貿市市場的轉轉移；針對對生鮮水水產(chǎn)、干干鮮果品品、調料料、糧油油、熟食食加工、副食品品等的招招商應針針對全市市市場展展開； 2、糖糖酒百貨貨市場全市市各大市市場，包包括豐茂茂市場、工人市市場、天天馬市場場、藍光光建材市市場等；全市市各沿街街糖酒百百貨商店店； 3、旅旅游工藝藝品市場場全市市各奇石石市場（遠東市市場、人人民廣場場），依依托政府府支持進進行歸整整；全市市旅游商商品銷售售市場；民族族工藝品品、服飾飾、土特特產(chǎn)銷售售市場； 4、服服裝、小小商品市市場新豐豐市場、豐茂市市場；全市市各服裝裝、小商商品經(jīng)營營市場；九、 招招商策略略 711廣告策策略 1、 廣告形形式 以硬廣廣告?zhèn)鞑ゲ橹鳎浞指娓嬷猩躺绦畔?，期間配配合新聞聞造勢； 2、 訴求內內容 以對招招商政策策的訴求求為主，配合物物業(yè)優(yōu)勢勢的訴求求； 3、 廣告媒媒體及投投放規(guī)格格報紙紙廣告，以哈哈密報投放為為主，在在大客戶戶招商階階段，配配合一定定量的晨報（烏魯魯木齊）廣告投投放； 投放規(guī)規(guī)格以11/2版版為宜，強勢推推廣期可可進行整整版投放放；影視視廣告，以哈密密電