房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)（第三版）第05章成本法

1、第五章 成本法一、成本法的基本原理1、成本法的概念 成本法，又稱(chēng)成本逼近法，是指求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2、成本法的適用對(duì)象成本法特別適用于估價(jià)那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。3、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 1）土地取得成本；2）建設(shè)成本；3）管理費(fèi)用；4）投資利息；5）銷(xiāo)售費(fèi)用；6）銷(xiāo)售稅費(fèi)；7）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。4、成本法估價(jià)的操作步驟搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料；估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；估算折舊

2、；求出積算價(jià)格。二、成本法的基本公式1、成本法最基本的公式積算價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊2、適用于新開(kāi)發(fā)土地的成本法公式新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地，開(kāi)山造地，征用農(nóng)地后進(jìn)行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市舊區(qū)中舊建筑物整理后出售土地等情形。在這些情況下成本法的基本公式為：3、適用于新建房地產(chǎn)的成本法公式：新建房地價(jià)格土地得成本土地開(kāi)發(fā)成本建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)4 舊有房地產(chǎn)的成本法公式舊有房地產(chǎn)估價(jià)的成本法的基本公式為：舊有房地價(jià)格土地的重新取得價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊其中：土地的重新取得價(jià)格重新取得土地的費(fèi)用重新開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用正常利稅建筑物的重

3、新購(gòu)建價(jià)格重新建造建筑物的直接費(fèi)用重新建造建筑物的間接費(fèi)用正常利稅對(duì)于舊有建筑物的，成本法的基本公式為：舊有建筑物價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊 三、重新購(gòu)建價(jià)格1、重新購(gòu)建價(jià)格的概念 重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。需要注意的是：（1）重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。（2）重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。 (3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格（重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本）是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格2種：重置價(jià)格又稱(chēng)重置成本，是指采

4、用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格又稱(chēng)重建成本，是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。2、重新購(gòu)建價(jià)格的求取1）土地重置價(jià)格的求取土地重置價(jià)格的求取可采用土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本兩種方法。求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。 2)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取 （1）單位比較法 （2）指數(shù)調(diào)整法四、建筑物的折舊 1、建筑物折舊含義建筑物折舊，是指建筑物的價(jià)值減損。包括： 物質(zhì)折舊；功能折舊；經(jīng)濟(jì)折舊。2、建筑折舊的求取方法 耐用年限法；實(shí)際觀察法；成新折扣法；綜合法3、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)1）估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。2）土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響五、房屋完損等級(jí)評(píng)定與建筑物的耐用年限 1、現(xiàn)行房屋完損等級(jí) 房屋的完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來(lái)劃分的。我國(guó)現(xiàn)行的房屋完損等級(jí)分為如下五類(lèi)：完好房、基本完好房、一般損壞