某花園項目開發(fā)可行性研究報告

1、 武漢后湖湖花園完完整可行行性研究究報告 江江岸區(qū)后后湖鄉(xiāng)，屬于武武漢市“十五”計劃確確定的三三大住宅宅新區(qū)之之一。本本文通過過對江岸岸區(qū)后湖湖鄉(xiāng)石橋橋村1225.559畝的的一國有有拍賣地地塊的開開發(fā)經(jīng)營營環(huán)境的的市場調(diào)調(diào)查分析析，以及及周邊主主要同類類競爭物物業(yè)的比比較后，依據(jù)江江岸區(qū)后后湖鄉(xiāng)當(dāng)當(dāng)?shù)氐哪磕壳笆袌鰣鰻顩r和和對未來來的預(yù)測測，對項項目的可可行性與與開發(fā)經(jīng)經(jīng)營策劃劃提出初初步意見見，并結(jié)結(jié)合項目目的特點點優(yōu)勢，對項目目進(jìn)行了了投資分分析、財財務(wù)評價價和風(fēng)險險分析，以期探探討該地地塊進(jìn)行行住宅開開發(fā)經(jīng)營營的可能能性。依依據(jù)本文文的方案案，項目目總建筑筑面積111.772萬平平方米，

2、項目總總投資1155994.885萬元元。經(jīng)測測算項目目財務(wù)凈凈現(xiàn)值336200.111萬元，項目財財務(wù)內(nèi)部部收益率率27.1%，因此項項目在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上具具有較強強的可行行性。關(guān)鍵字字后湖湖花園 項項目投資資 開開發(fā)經(jīng)營營ABSTTRACCTThe Houuhu couuntrry iin JJianngaan aareaa beelonngs to onee off thhe tthreee nnew ressideentiial disstriictss whhichh coonfiirmeed bby tthe “Fiifteeentth PPlann” oof WWuhaan. Aftt

3、er givvingg a marrkett reeseaarchh annalyysiss too thhe ddeveeloppmennt aand mannageemennt eenviironnmennt oof oone aucctioon aareaa whhichh iss onne hhunddredd annd ttwennty fivve ppoinnt ffivee niine Mu ownned to Nattionn annd ccomppariing to thee moostlly ssimiilarr coompeetittivee reesiddenttial

4、l diistrrictts nnearrby. Acccorrdinng tto tthe preesennt sstatte oof tthe marrkett annd fforeecasst oof tthe futturee , theen tthiss arrticcle givves thee prrojeect - HHouhhu Garrdenn ann annalyysiss off innvesstmeent, ann apppraaisiing of finnancce aand an anaalyssis of rissks in ordder to disscuss

5、s tthe proobabbiliity to devveloop aand mannagee. IIn llighht oof tthe proograam pplanned in thiis aartiiclee ,tthe proojecct wwilll bee onne hhunddredd annd sseveentyy twwo tthouusannd aarchhiteectuure acrreagge ssquaare metterss annd tthe tottal invvesttmennt wwilll bee onne hhunddredd annd ffiftt

6、y ffivee miilliion andd niine hunndreed aand forrty eigght thoousaand andd fiive hunndreed YYuann. AAfteer ccalcculaatinng, thee prrojeect willl pproffit thiirtyy siix mmilllionn annd ttwo hunndreed aand onee thhoussandd annd oone hunndreed YYuann inn fiinannce ,annd tthe intternnal ratte oof rretuu

7、rn is 27.1%.So thee prrojeect is proobabbiliity andd addapttivee too deevellop andd maanagge.keyy woordHouuhu Garrdenn pprojjectt innvesstmeent deevellop andd maanagge目 錄第一章 前言一、報告告編制目目的二、報告告編制依依據(jù)三、項目目概況第二章 項目開開發(fā)經(jīng)營營環(huán)境分分析一、20000年年國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)及房房地產(chǎn)市市場回眸眸二、武漢漢市房地地產(chǎn)市場場分析三、有利利投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢成因分分析第三章 項目周周邊物業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)查分析析一、

8、投資資地塊的的地理環(huán)環(huán)境二、后湖湖地區(qū)區(qū)區(qū)域分析析三、項目目周邊主主要物業(yè)業(yè)分析四、后湖湖鄉(xiāng)消費費者調(diào)查查分析第四章 項目開開發(fā)經(jīng)營營優(yōu)勢點點與機會會點分析析一、房地地產(chǎn)投資資項目開開發(fā)經(jīng)營營機會形形成模式式二、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢勢點三、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營機會會點第五章 項目目定位一、目標(biāo)標(biāo)市場定定位二、產(chǎn)品品定位第六章 項目目規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計建議議一、項目目總體規(guī)規(guī)劃建議議二、住宅宅建筑設(shè)設(shè)計建議議三、小區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施建議議四、環(huán)境境藝術(shù)設(shè)設(shè)計建議議第七章 項目開開發(fā)經(jīng)營營策略及及投資估估算一、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營策略略二、項目目投資估估算三、項目目實施進(jìn)進(jìn)度安排排四、項目目投資與與籌資計計劃第

9、八章 項目開開發(fā)經(jīng)營營狀況分分析一、項目目銷售計計劃二、項目目銷售收收入估算算三、項目目經(jīng)營成成本估算算四、項目目利潤估估算五、項目目現(xiàn)金流流量、財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值及財財務(wù)內(nèi)部部收益率率第九章 項目開開發(fā)經(jīng)營營風(fēng)險分分析 一、項項目盈虧虧平衡分分析 二、項項目敏感感性分析析 三、項項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營主主要風(fēng)險險及對策策分析第十章 結(jié)論與與建議第十一章章 結(jié)束束語第十二章章 附錄錄及主要要參考文文獻(xiàn)第一章 前 言一、報告告編制目目的 1、在對項項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營環(huán)環(huán)境進(jìn)行行詳細(xì)分分析的基基礎(chǔ)上，結(jié)合項項目所處處的區(qū)位位環(huán)境，對該地地塊的市市場價值值進(jìn)行合合理的評評估。 2、對項目目的可行行性與開開發(fā)經(jīng)營營策

10、劃提提出初步步意見，并對項項目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、建筑筑方案設(shè)設(shè)計、環(huán)環(huán)境藝術(shù)術(shù)設(shè)計提提出相應(yīng)應(yīng)的建議議。 3、結(jié)合公公司的狀狀況和項項目的特特點，探探索項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的可可行方式式。 4、對項目目進(jìn)行投投資分析析和風(fēng)險險分析。5、對項項目決策策及其實實施的優(yōu)優(yōu)化提出出建議。二、報告告編制依依據(jù) 1、武漢市市規(guī)劃局局規(guī)劃方方案； 2、億房網(wǎng)網(wǎng)站）； 3、國家建建設(shè)部及及武漢市市頒布的的與房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)法律與與政策； 4、武武漢市220000房地產(chǎn)產(chǎn)年鑒；5、現(xiàn)場場勘察和和實地調(diào)調(diào)研所得得資料。6、武漢漢市新洪洪泰中介介代理公公司提供供的資料料三、項目目概況該地塊位位于江岸岸區(qū)后湖湖鄉(xiāng)石橋橋村，總

11、總面積約約1255.599畝，屬屬于武漢漢市“十五”計劃確確定的三三大住宅宅新區(qū)之之一后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)居住組組團(tuán)，對對于新型型住宅開開發(fā)有極極其重要要意義。根據(jù)武武漢市規(guī)規(guī)劃局的的要求，該地塊塊已經(jīng)基基本平整整通水通通電，經(jīng)經(jīng)市人民民政府武武政土字字200012號文文批準(zhǔn)同同意，且且可以免免收城市市基礎(chǔ)配配套費。并確定定該地塊塊的主要要用途是是住宅用用地，容容積率不不超過11.4，建筑密密度222.5%，綠化化率不低低于400%。主主要建筑筑形式為為多層，建筑限限高一般般在244米以下下，也也允許建建高層（40米米以下），但比比例不得得超過220%。根據(jù)調(diào)查查分析及及以上資資料，項項目產(chǎn)品品定位為為中

12、等檔檔次的住住宅新區(qū)區(qū)。建筑筑形式采采用組合合式：多多層600%，小小高層440%,并初步步確定項項目主要要技術(shù)指指標(biāo)如下下：總用地地面積：8.337公頃頃，合1125.59畝畝。容積率率：1.4總建筑筑面積：11.72萬萬M2 其中中：多層層住宅：6.772萬MM2 小高高層住宅宅及別墅墅：4.48萬萬M2 公公建面積積：0.5萬MM2 建筑密密度：222.55% 綠化率率：400%（以上數(shù)數(shù)據(jù)是依依據(jù)周邊邊物業(yè)的的指標(biāo)參參考提出出的，該該方案僅僅為初步步方案，在很多多方面還還有待于于進(jìn)一步步優(yōu)化）第二章 項項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營環(huán)環(huán)境分析析一、20000年年國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)及房房地產(chǎn)市市場回眸眸投資機會

13、會孕育于于經(jīng)營環(huán)環(huán)境之中中，作為為基礎(chǔ)性性、先導(dǎo)導(dǎo)性的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)更是如如此。因因此，對對宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會與政政策環(huán)境境的把握握是每一一個開發(fā)發(fā)決策者者所關(guān)注注的首要要問題。20000年根據(jù)據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的要要求，我我國堅持持?jǐn)U大內(nèi)內(nèi)需的方方針，繼繼續(xù)實行行積極的的財政政政策和穩(wěn)穩(wěn)健的貨貨幣政策策，大力力推進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)，加大大國有企企業(yè)改革革和脫困困的力度度，實施施西部大大開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略，采采取多種種措施擴(kuò)擴(kuò)大出口口，這些些重大措措施的實實施，使使得我國國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持持了較快快的發(fā)展展勢頭，呈現(xiàn)出出積極變變化。投投資，消消費和出出口增長長加快，社會需需求進(jìn)一一步回升升，結(jié)

14、構(gòu)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)得到到加強，經(jīng)濟(jì)體體制改革革取得新新的進(jìn)展展，企業(yè)業(yè)效益和和財政收收入大幅幅增加，經(jīng)濟(jì)運運行質(zhì)量量進(jìn)一步步提高。（新新華文摘摘200015）同時全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開工，竣工面面積增勢勢不減，據(jù)國家家統(tǒng)計局局固定資資產(chǎn)投資資統(tǒng)計局局提供資資料顯示示，20000年年“國房景景氣指數(shù)數(shù)”值達(dá)到到1044.066點，比比上年增增加2.6點，保持了了快速上上升的發(fā)發(fā)展趨勢勢，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)呈現(xiàn)以以下特點點：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資與與到位資資金持續(xù)續(xù)快速增增長；商商品房銷銷售面積積與銷售售收入增增勢強勁勁；商品品房平均均銷售價價格穩(wěn)中中趨升；商品房房施工總總量不斷斷擴(kuò)大；新開

15、工工項目快快速增加加（如下下表），各級政政府消化化空置面面積的努努力初見見成效，商品房房空置面面積出現(xiàn)現(xiàn)大幅度度回落，房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈呈現(xiàn)出產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺旺的局面面。隨著著國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢的好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)和相關(guān)關(guān)政策的的出臺，投向房房地產(chǎn)的的資金明明顯增加加，投資資結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步改改善，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)呈現(xiàn)強強勁的增增長勢頭頭，（中國統(tǒng)統(tǒng)計CChinna SStattistticss 200015），房地產(chǎn)產(chǎn)市場也也呈現(xiàn)出出以下主主要特征征：全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)及銷售售情況表表20000年實際際 比上上年同期期+%住宅投資資（億元元） 333188.7 25.8商品房新新開工面面積（萬萬平方米米） 2282995

16、330.66商品房竣竣工面積積（萬平平方米） 2330277.9 16.4商品房銷銷售建筑筑面積（萬平方方米） 169984.1 226.99商品房銷銷售額（億元） 35571.0 330.11其中：銷銷售給個個人（億億元） 28440.33 511.9占總銷售售額的比比重（%） 779.55 -1 開開發(fā)投資資量持續(xù)續(xù)增長，投資結(jié)結(jié)構(gòu)趨于于合理。20000年全全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投投資49901.73億億元，與與上年同同比增長長19.5%，占固定定資產(chǎn)投投資的220.22%。其其中：商商品住宅宅開發(fā)完完成投資資33118.774億元元，與上上年同比比增長225.88%。2 消消費主題題發(fā)生

17、變變化，銷銷售總量量逐年上上升。220000年，個個人購買買商品住住宅1.32億億平方米米，占商商品住宅宅銷售面面積的887.551% ，比上上年提高高7.99個百分分點。3 銷銷售價格格穩(wěn)中有有升，消消費信貸貸不斷擴(kuò)擴(kuò)大。220000年商品品房每平平方米平平均售價價21005元，較上年年上漲55.988%，商商品住宅宅平均售售價19951.6元，上漲88.144%，辦辦公寫字字用房平平均售價價44337元，下跌77.955%，商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房平平均售價價32221.118元，上漲33.477%。個個人住房房貸款逐逐年翻番番。四家家商業(yè)銀銀行個人人住房貸貸款余額額三年累累計增長長17.4倍。其

18、中建建設(shè)銀行行20000年末末個人住住房貸款款余額達(dá)達(dá)13990億元元，占該該行全部部貸款余余額的110.66%，當(dāng)當(dāng)年新增增個人住住房貸款款占該行行當(dāng)年全全部貸款款新增額額的400%。4 二二級市場場日趨活活躍，租租賃市場場漸成氣氣候?，F(xiàn)現(xiàn)已形成成新建商商品房增增量市場場、二手手房交易易市場和和房屋租租賃市場場三分天天下的局局面，帶帶來了房房地產(chǎn)市市場的繁繁榮。5 需需求狀況況發(fā)生變變化，市市場供求求呈現(xiàn)多多樣。從從各城市市反映的的情況看看，隨著著個人買買房的興興起，面面積不大大，設(shè)計計合理，功能齊齊全的中中套型住住房（990平方方米左右右）總體體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管管理的好好壞越

19、來來越為購購房者重重視，住住宅產(chǎn)品品的創(chuàng)新新加快，品牌意意識得到到加強，品牌樓樓盤受到到青睞。（中中國房地地產(chǎn)信息息200015 RReall Esstatte IInfoormaatioon oof CChinna 謝謝家瑾）以上資料料表明，國家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢是是良好的的，房地地產(chǎn)市場場也在穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，加之之相關(guān)政政策法規(guī)規(guī)的出臺臺，進(jìn)行行住宅投投資是適適宜的，是和國國家形勢勢相一致致的。二、武漢漢市房地地產(chǎn)市場場分析1 220000年房地地產(chǎn)市場場 220000年武漢漢市的房房地產(chǎn)市市場形勢勢是總體體上處于于穩(wěn)步攀攀升，逐逐漸走高高的態(tài)勢勢。一是是全市房房地產(chǎn)開開發(fā)總投投資達(dá)1101.

20、29億億元，較較19999年增增長111.077%；全全市總開開工面積積13443萬平平方米，比19999年年增長33.688%；總總竣工面面積為4454.11萬萬平方米米，比119999年增長長2%；其中住住宅竣工工面積達(dá)達(dá)3777.311萬平方方米，占占全市總總竣工面面積的883.009%，比19999年年增長88.6%；全市市商品房房銷售總總面積為為3033.766萬平方方米，其其中住宅宅為2444萬平平方米，占總面面積的880.333%，銷售額額達(dá)600.2億億元；空空置商品品房從119999年的1150萬萬平方米米下降為為1155萬平方方米。二二是在房房地產(chǎn)租租賃市場場上，全全市房屋

21、屋租賃總總戶數(shù)為為194481戶戶，比119999年增長長11%，租賃賃總面積積為800.155萬平方方米，比比19999年增增長177%，年年租金總總額為33.366億元，比19999年年增長552%。三是在在房地產(chǎn)產(chǎn)抵押方方面，全全市房地地產(chǎn)抵押押總戶數(shù)數(shù)為2116477戶，比比19999年增增長1222.88%，說說明個人人購房貸貸款正迅迅速地增增長。以以上情況況表明：武漢市市20000年房房地產(chǎn)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)開開始回暖暖，房地地產(chǎn)市場場開始步步入了成成長期，正朝著著新的繁繁榮上升升期轉(zhuǎn)變變。（1）個個人購買買率進(jìn)一一步增加加。商品品房個人人購買率率是反映映地區(qū)房房地產(chǎn)市市場購買買力水

22、平平的重要要指標(biāo)，20000年第第四季度度商品房房銷售額額為8億億元，其其中個人人購買為為6.991億元元，個人人購買率率為866.433%。從從圖中可可以看出出：20000年年武漢市市商品房房個人購購買率是是持續(xù)上上升，至至第四季季度已經(jīng)經(jīng)達(dá)到886.443%的的水平，個人購購買率的的不斷上上升，也也從一個個側(cè)面表表明房地地產(chǎn)市場場發(fā)育良良好，房房地產(chǎn)消消費已經(jīng)經(jīng)啟動并并且持續(xù)續(xù)增長，為房地地產(chǎn)市場場的持續(xù)續(xù)快速發(fā)發(fā)展提供供了條件件。（2）房房地產(chǎn)投投資進(jìn)一一步加大大，投資資結(jié)構(gòu)更更趨合理理。20000年年第四季季度房地地產(chǎn)投資資總額為為35.79億億元，在在上季度度的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)一一步增長長

23、， 從從左圖看看出：220000年各季季度武漢漢市房地地產(chǎn)投資資增長非非常迅速速，增幅幅很大，表明房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)新的增增長周期期已經(jīng)到到來，同同時也可可以看出出房地產(chǎn)產(chǎn)需求對對投資強強有力的的拉動作作用。價格 指指數(shù)一季度 19441.88 10000二季度 19663 110100.9三季度 20003.993 110311.9四季度 20221.666 110411.033（3）截截止20000年年11月月份，全全市完成成住宅投投資200.877億元，占房地地產(chǎn)總投投資的558.333%，20000年武武漢市住住宅累計計總投資資75.82億億元，占占房地產(chǎn)產(chǎn)總投資資的855.588%。其其中

24、住宅宅類物業(yè)業(yè)價格指指數(shù)具體體見下表表：各季度武武漢市住住宅加權(quán)權(quán)平均價價格水平平與價格格指數(shù)變變化如下下圖所示示:通過下圖圖可以看看出，第第四季度度住宅價價格繼續(xù)續(xù)上漲，但漲幅幅小于上上季度，原因是是二季度度的住宅宅價格基基數(shù)相對對較低，導(dǎo)致三三季度住住宅價格格增幅較較大，第第四季度度在三季季度住宅宅價格基基數(shù)相對對較高的的基礎(chǔ)上上難以繼繼續(xù)保持持較大的的增幅，但總的的趨勢是是住宅價價格保持持攀升。2市場場特點分分析2.1宏宏觀市場場特點：億房房1住房房分配制制度改革革的歷史史性突破破，為房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展提供供了動力力。20000年年，武漢漢市正式式步入住住宅的商商品時代代。自1199

25、88年122月311日延續(xù)續(xù)了近550多年年的福利利分配住住房制度度退出歷歷史舞臺臺，貨幣幣分房制制度取而而代之，住宅的的商品屬屬性逐漸漸被還原原出來。經(jīng)過119999年的過過度轉(zhuǎn)換換，從220000年開始始，實物物分房已已完全停停止，居居民“等、靠靠、要”的福利利性住房房觀念已已經(jīng)開始始向商品品化轉(zhuǎn)變變。20000年年6月330日以以前，凡凡購買公公房一次次性付款款的，可可享受220%的的折扣優(yōu)優(yōu)惠；220000年歲末末，購買買現(xiàn)住公公房一次次性付款款享受110%優(yōu)優(yōu)惠也全全部結(jié)束束，從今今年元旦旦開始則則實行“零折扣扣”。住宅宅這個人人們生活活消費中中占用資資金量最最大的商商品在22000

26、0年完全全納入了了市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)軌道道。2空置置商品房房消化能能力加強強。20000年年武漢房房地產(chǎn)市市場的銷銷售情況況趨暖，市場容容量擴(kuò)大大，除可可吸納上上市的商商品房外外，還消消化一部部分往年年的空置置商品房房。19999年年武漢市市空置商商品房為為1500萬平方方米，220000年新增增9萬平平方米，到20000年年底還剩剩1155萬平方方米，因因此在220000年共消消化了444萬平平方米。3 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)取得較較好成效效。20000年年武漢市市不斷推推進(jìn)和完完善經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)。全年年經(jīng)濟(jì)適適用房施施工面積積為1995萬平平方米，竣工面面積為665萬平平方米，占全市市住宅總

27、總竣工面面積的117.223%，全年銷銷（預(yù)）售1115.114萬平平方米，其中預(yù)預(yù)售388.966萬平方方米，銷銷售率超超過1000%，解決了了1萬余余戶居民民的住房房問題，先后開開發(fā)了百百步亭花花園，華華錦城花花園等幾幾個規(guī)模模大、環(huán)環(huán)境好的的重點經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房小區(qū)區(qū)。4 房房地產(chǎn)二二、三級級市場聯(lián)聯(lián)動效應(yīng)應(yīng)初步顯顯現(xiàn)。220000年武漢漢市房地地產(chǎn)市場場結(jié)構(gòu)趨趨于合理理，存量量房交易易明顯放放大，二二手房市市場活躍躍程度較較高。根根據(jù)房地地產(chǎn)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)的的經(jīng)驗，二手房房市場的的活躍會會直接刺刺激住宅宅一級市市場的發(fā)發(fā)展，存存量房買買賣的增增加并不不意味著著增量房房市場的的萎縮，而是帶帶動

28、增量量房市場場的增長長。廣州州、深圳圳存量房房交易大大大超過過了增量量房的交交易，而而武漢市市現(xiàn)在存存量房的的交易確確小于增增量房的的交易，因此利利用二手手房交易易拉動住住宅一級級市場的的操作空空間很大大。20000年年武漢市市增量房房市場交交易3000100起，交交易的建建筑面積積達(dá)2444萬平平方米，而存量量房市場場交易達(dá)達(dá)到2771300起，建建筑面積積為4778.662萬平平方米。存量房房交易的的興起和和已售公公房的上上市交易易，大大大推動了了武漢房房地產(chǎn)市市場的梯梯級消費費需求。住房一級級市場（增量房房） 住住房二級級市場（存量房房） 住住宅總量量起數(shù) 3300110起 271130

29、起起 5771400起建筑面積積 2444平方方米 4478.62萬萬平方米米 7222.662萬平平方米5 金金融系統(tǒng)統(tǒng)成為房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的堅實實后盾。銀行方方面：已已經(jīng)把個個人住房房貸款作作為房地地產(chǎn)貸款款業(yè)務(wù)的的主體，部分銀銀行將個個人貸款款的上限限提至“8成330年”的期限限。20000年年全市各各銀行發(fā)發(fā)放個人人住房貸貸款共計計29.17億億元，比比投資到到建設(shè)環(huán)環(huán)節(jié)的貸貸款總額額11.79億億元多出出一倍多多。公積積金方面面：公積積金貸款款購房面面積占全全年總銷銷（預(yù)）售面積積的1/4強。20000年新新增歸集集住房公公積金55.388億元，比19999年年增長333.994%。共批

30、準(zhǔn)準(zhǔn)發(fā)放個個人住房房貸款990199戶，共共計5.41億億元，同同比增長長97.8%；支持個個人購房房建筑面面積達(dá)991.776萬平平方米，房屋總總價值達(dá)達(dá)12.56億億元。（上圖）6住房房抵押對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場起起到舉足足輕重的的作用。20000年房房地產(chǎn)抵抵押總戶戶數(shù)為2216447起，比19999年年增長1122.8%，說明抵抵押的戶戶數(shù)增多多，個人人購房選選擇銀行行貸款按按揭的增增多，公公積金小小額度貸貸款的增增多。同同時銀行行加快了了放款速速度和放放款條件件，為市市場資金金融通起起到非常常重要的的作用。19999年底底成立了了武漢市市住房擔(dān)擔(dān)保公司司，20000年年全年辦辦理擔(dān)保保業(yè)務(wù)

31、3300起起，發(fā)放放貸款440000萬元，其中550%為為購買新新建商品品房的貸貸款，550%為為住房抵抵押融資資。7 房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)為房地地產(chǎn)二、三級市市場的啟啟動發(fā)揮揮了積極極作用。20000年武武漢市圍圍繞加快快啟動住住房二級級市場開開展的各各項住房房消費服服務(wù)十分分活躍，住房消消費的中中介服務(wù)務(wù)領(lǐng)域有有了很大大拓展，為房地地產(chǎn)市場場的繁榮榮起到了了重要推推動作用用。截止止20000年，共有2218家家中介企企業(yè)遍布布全市，形成了了中介服服務(wù)的有有形網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。與此此同時220000年8月月底舉辦辦了“百家房房地產(chǎn)中中介機構(gòu)構(gòu)承諾提提供放心心中介聯(lián)聯(lián)合宣言言活動”，年底底又開展展了打擊

32、擊非法中中介的整整治工作作，不僅僅規(guī)范了了武漢市市中介市市場的服服務(wù)行為為，而且且?guī)恿肆苏麄€行行業(yè)的規(guī)規(guī)范和自自律，為為活躍武武漢市二二、三級級市場起起到了十十分重要要的作用用。8、 房房交會為為活躍房房地產(chǎn)市市場提供供了重要要的舞臺臺。20000年年武漢市市各區(qū)聯(lián)聯(lián)動舉辦辦“房交會會”，進(jìn)一一步了活活躍住房房市場。6月和和11月月舉辦了了兩次全全市規(guī)模模的大型型房交會會，同時時各城區(qū)區(qū)不失時時機地舉舉辦了區(qū)區(qū)級房交交會，既既促進(jìn)了了增量房房市場的的發(fā)展，而且也也活躍了了存量房房的交易易。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，220000年全市市的房交交會，共共銷售商商品房556622套，成成交面積積86.31萬萬平方

33、米米，成交交金額113億元元；二手手房成交交16881起，成交面面積155萬平方方米，成成交金額額1.33億元；辦理權(quán)權(quán)證18876起起；辦理理抵押、按揭2245起起。2 22微觀市市場特點點1從地地理位置置來看，城市周周邊地區(qū)區(qū)由于前前幾年政政府的基基礎(chǔ)配套套設(shè)施完完善，環(huán)環(huán)境、道道路情況況都得到到了較大大的改善善，使周周邊地區(qū)區(qū)的投資資和銷售售量均高高于中心心地區(qū)。從銷售售情況看看最旺的的是徐東東和洪山山光谷，20000年在在徐東路路上縱橫橫不下110個樓樓盤發(fā)售售，十分分旺銷，形成了了扎堆效效應(yīng)。徐徐東作為為武昌的的新區(qū)，在橋梁梁經(jīng)濟(jì)的的影響下下已成為為武昌最最具生氣氣的區(qū)域域，成為為武

34、昌居居民購房房的首選選。同樣樣光谷也也是20000年年的亮點點，不僅僅匯集了了大量樓樓盤，人人文環(huán)境境一流，而且220000年華工工科技的的成功上上市，光光谷地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)捷捷報頻傳傳，其購購買力的的強勁推推動都是是光谷房房地產(chǎn)迅迅速發(fā)展展的原因因。隨著著我市大大力發(fā)展展光谷的的戰(zhàn)略決決策的落落實，這這一帶的的房價還還在不斷斷地攀升升。2從樓樓盤結(jié)構(gòu)構(gòu)和戶型型來看，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的樓樓盤已逐逐步退出出歷史的的舞臺，目前市市場上的的結(jié)構(gòu)主主要是框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)。戶型型設(shè)計方方面，隨隨著市民民生活質(zhì)質(zhì)量的提提高，三三室兩廳廳兩衛(wèi)的的戶型逐逐步取代代了兩室室兩廳戶戶型的市市場主力力地位，受市場場的青睞睞。而面面

35、積大都都在900-1220平方方米之間間。3從樓樓盤的層層高看，小高層層樓盤的的銷售開開始啟動動，改變變了多層層樓盤占占主導(dǎo)地地位的格格局。這這主要是是由于小小高層的的樓盤帶帶電梯，避免了了多層要要上樓的的麻煩，同時跟跟高層建建筑比較較又有通通風(fēng)采光光好，戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)好，有有效使用用面積多多等優(yōu)勢勢，因此此成為220000年銷售售的一個個新變化化。4從樓樓層的銷銷售情況況看，頂頂層銷售售情況好好于往年年，主要要是技術(shù)術(shù)方面的的突破帶帶來的結(jié)結(jié)果，不不少樓盤盤的頂樓樓銷售都都采取了了送閣樓樓的促銷銷手段，因此頂頂樓在空空間利用用上更合合理了，價格也也略低一一些，對對客戶有有一定的的吸引力力，銷售

36、售也比較較順利。例如：統(tǒng)建千千禧園，從20000年年11月月開始銷銷售，頂頂樓已經(jīng)經(jīng)全部銷銷售完畢畢。5從價價格上看看，20000元元/平方方米左右右的商品品房是最最能被市市場接受受，也是是市民購購買商品品房時認(rèn)認(rèn)為最為為合理的的價位，而經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房1000%的被被市場接接受，現(xiàn)現(xiàn)在我市市經(jīng)濟(jì)適適用房的的平均價價位在113000-14400元元/平方方米之間間。6從樓樓盤設(shè)計計上看，20000年開開盤銷售售的樓盤盤設(shè)計風(fēng)風(fēng)格各異異，以滿滿足市場場日益張張揚的個個性化需需求，220000年整個個市場中中有歐式式風(fēng)格，古典風(fēng)風(fēng)格、中中西合璧璧的風(fēng)格格等多種種特點，可謂百百花齊放放。不僅僅體現(xiàn)了了

37、我市發(fā)發(fā)展商市市場意識識的進(jìn)步步，而且且也說明明了建筑筑設(shè)計單單位水平平的提高高。7從樓樓盤環(huán)境境來看，由于消消費者的的需求層層次提高高，有追追求環(huán)境境優(yōu)美的的需求，20000年我我市發(fā)展展商都十十分注重重樓盤硬硬環(huán)境的的美化和和完善。發(fā)展商商在增加加小區(qū)的的綠化面面積，在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)營造環(huán)環(huán)境藝術(shù)術(shù)等方面面都做了了較大的的投入。例如常常青花園園四號小小區(qū)，小小區(qū)內(nèi)綠綠化點、線、面面結(jié)合，人均公公共綠地地3.119平方方米，綠綠地率440%，通過實實物造園園造景，利用色色彩及空空間處理理，形成成多層次次文化品品位。帶帶動了四四號小區(qū)區(qū)的銷售售，20000年年已銷售售了188萬平方方米，占占總銷售

38、售的500%以上上。8從樓樓盤配套套設(shè)施來來看， 20000年不不少發(fā)展展商的樓樓盤都配配有遠(yuǎn)程程抄表、三網(wǎng)合合一、紅紅外監(jiān)控控、便民民店、會會所、健健身房等等設(shè)施，注重以以業(yè)主的的需求為為中心，提供全全方位的的配套服服務(wù)。例例如百步步亭花園園，不僅僅遠(yuǎn)程抄抄表、三三網(wǎng)合一一、紅外外監(jiān)控、便民店店、會所所、健身身房等基基本配套套一一健健全，引引進(jìn)了武武漢名校校育才小小學(xué)附屬屬一分校校，把教教育嫁接接到小區(qū)區(qū)內(nèi)部，利用育育才雄厚厚的師資資力量，幫助業(yè)業(yè)主解決決了子女女的就學(xué)學(xué)和受教教育問題題。9從樓樓盤的賣賣點來看看，20000年年房地產(chǎn)產(chǎn)銷售突突出的是是智能化化概念。其實這這個概念念進(jìn)入武武漢

39、的時時間不算算短，但但一直都都未廣泛泛推廣。20000年隨隨著麗島島花園、常青花花園四號號小區(qū)、學(xué)府佳佳園打出出“智能牌牌”，逐漸漸將這一一概念置置根于市市場中。20000年111月224日舉舉辦的智智能化樓樓宇博覽覽會也使使“智能化化”概念形形成了一一種趨勢勢。智能能化將成成為每個個樓盤不不可缺少少的功能能。10從從樓盤銷銷售宣傳傳上看，市場雖雖處于買買方市場場，但消消費者還還未到達(dá)達(dá)理性化化的地步步，賣方方的有效效引導(dǎo)對對買方的的購買決決策會起起到很重重要的作作用。例例如藍(lán)灣灣俊園項項目，運運用了多多種宣傳傳手段，在江城城刮起了了一陣藍(lán)藍(lán)灣旋風(fēng)風(fēng)，使得得一大批批有購房房意向的的消費者者最終

40、都都成為了了藍(lán)灣的的業(yè)主。11、 從品品牌上看看，城開開、統(tǒng)建建、富強強、康居居、百步步亭等企企業(yè)的樓樓盤以“購買安安心、質(zhì)質(zhì)量放心心、居住住舒心”的特點點，成為為市民購購房的首首選。20000年武漢漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體情況況是很好好的，但但是也有有一些缺缺憾。例例如在某某些區(qū)域域中存在在著住宅宅商品性性價比不不合理等等一些問問題，部部分發(fā)展展商在開開發(fā)樓盤盤過程中中還存在在著較多多片面追追求高利利潤的短短期行為為，如選選材不精精、建筑筑質(zhì)量不不合格，亂收物物業(yè)管理理費等。33分分類物業(yè)業(yè)特點（億房）據(jù)武房房指數(shù)統(tǒng)計，20000年四四個季度度，武漢漢市房地地產(chǎn)價格格持續(xù)增增長，住住宅、寫寫字樓

41、價價格指數(shù)數(shù)情況如如下：從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，20000年住住宅增長長較快，寫字樓樓的增長長較為平平緩?？偪偟膩碚f說，我市市商品住住宅的開開發(fā)、銷銷售都取取得了較較大的發(fā)發(fā)展，銷銷售價格格、銷售售量一年年中均有有較大增增長，寫寫字樓市市場也逐逐漸走出出低迷的的陰影，步伐雖雖慢但形形勢喜人人。通過過上圖進(jìn)進(jìn)行簡單單的回歸歸分析可可知，在在20001年的的一季度度，住宅宅、寫字字樓及綜綜合物業(yè)業(yè)指數(shù)的的趨勢仍仍將上升升。住宅住宅類物物業(yè)一直直都是房房地產(chǎn)市市場的中中堅，無無論投資資開發(fā)還還是銷售售，一直直都是市市場的熱熱點，我我市住宅宅房屋銷銷售面積積已占總總銷售面面積的994.55%, 個人購

42、購買住宅宅類房屋屋的銷售售占總銷銷售面積積的944.7%。20000年年四個季季度我市市住宅價價格分別別為19945.49元元/平方方米、119633元/平平方米、20003.993元/平方米米、20021.66元元/平方方米，呈呈現(xiàn)出逐逐步攀升升的態(tài)勢勢，（見見右圖）全年平平均價格格為19983.52元元/平方方米。1普通通商品房房銷售情情況穩(wěn)中中有升，少數(shù)項項目售價價略有下下調(diào)，但但仍然是是市場內(nèi)內(nèi)聚集人人氣的熱熱點；2經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，走勢勢良好，產(chǎn)銷兩兩旺，是是市場的的搶手品品種，價價格比119999年上漲漲3.11%；我我市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房均價在在13000元-14000元/平方米米之間

43、；3別墅墅、高檔檔公寓市市場有回回暖趨勢勢，在都都市花園園、麗島島花園的的帶動下下都有反反彈的跡跡象，價價格較119999年上漲漲5.66%，成成為新的的市場亮亮點。寫字樓由于宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)好20000年年我市寫寫字樓價價格較往往年都有有提高。20000年四四個季度度寫字樓樓價格分分別為440033.955、40048、40558.333、440700.777元/平平方米，平均售售價為440322元/平平方米，租價為為25元元/平方方米，較較19999年上上漲6%。20000年年寫字樓樓市場的的特點是是寫字樓樓的地域域分布對對其價格格的影響響程度加加大。220000年由于于寫字樓樓的密

44、集集區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向了建建設(shè)大道道“金融一一條街”，因此此20000年寫寫字樓最最高均價價地區(qū)是是“金融一一條街”。寫字字樓地段段-價格格分布圖圖如下：1建設(shè)設(shè)大道上上自青年年路，下下至香港港路一帶帶是武漢漢市高檔檔寫字樓樓最密集集的地方方。匯集集了招銀銀大廈、建銀大大廈、新新世界國國貿(mào)大廈廈、信合合大廈、瑞通廣廣場等眾眾多的高高檔寫字字樓。該該地段真真正是我我市“寸土寸寸金”的黃金金地段，平均售售價在775800元/平平方米 ，平均均月租價價為600元/平平方米，平均入入住率為為60%左右。2解放放大道至至武勝路路這一地地段也是是我市中中高擋寫寫字樓較較密集的的地段，武漢廣廣場、泰泰合廣場場、中原

45、原大廈、化工大大廈、良良友大廈廈。平均均售價為為50336元/平方米米，平均均月租金金為333.8元元/平方方米，入入住率為為55%，退居居次席。3勝利利街至江江漢路一一帶、沿沿江大道道。聚集集了武信信大廈、金濤大大廈、長長航大廈廈、金冠冠大廈等等寫字樓樓，平均均售價為為41660元/平方米米，平均均月租價價為322.88元/平平方米，入住率率為500%左右右。4中南南路至武武珞路沿沿線。中中商廣場場、發(fā)展展大廈、中南大大廈、江江天大廈廈、匯通通大廈、亞貿(mào)廣廣場，該該地段平平均售價價為40091元元/平方方米，平平均月租租價為335.99元/平平方米，入住率率達(dá)700%。5寶豐豐路、漢漢陽地區(qū)

46、區(qū)。平均均售價為為38110元/平方米米，平均均月租價價為300元/平平方米，平均入入住率為為80%左右。加入WTTO后隨隨著外商商外資企企業(yè)的進(jìn)進(jìn)入，會會消化一一部分的的空置寫寫字樓，因此我我市的寫寫字樓市市場會有有一定的的改觀，但寫字字樓市場場的整體體走強還還要靠我我市宏觀觀國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的拉拉動。商業(yè)服務(wù)務(wù)用房20000年已經(jīng)經(jīng)遏制了了下滑趨趨勢，開開始反彈彈走強。主要得得益于220000年市政政府所進(jìn)進(jìn)行的一一系列改改造建設(shè)設(shè)工程如如：江漢漢路改造造為步行行街，洪洪山廣場場、魯巷巷廣場、首義廣廣場的設(shè)設(shè)立等等等，這些些都為百百貨銷售售服務(wù)業(yè)業(yè)帶來了了巨大的的商機，也為商商業(yè)服務(wù)務(wù)用房的的發(fā)

47、展提提供了機機會。我我市20000年年新開大大型商場場2家莊勝勝崇光和和魯巷購購物廣場場，百年年老店中中心百貨貨重新市市場定位位，重新新改變形形象，武武商三家家店連為為一體形形成商業(yè)業(yè)城，這這些都刺刺激了商商家對商商業(yè)服務(wù)務(wù)用房的的需求，促使商商業(yè)服務(wù)務(wù)用房價價格回漲漲。20000年年漢正街街也提出出了二次次創(chuàng)業(yè)，大夾街街商城5500個個商鋪全全部發(fā)售售完畢。但由于于還有部部分地區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)用房沒沒有配套套支持，沒有形形成規(guī)模模，空置置現(xiàn)象還還是比較較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效效益不好好，價格格很低，比如徐徐東路上上的商鋪鋪。從以上資資料可以以看出，武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境是良良好的，各類物物業(yè)正朝朝著有

48、利利的方向向發(fā)展，尤其是是住宅投投資，將將得到進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展。320001年年及未來來武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場展展望（億億房）20000年湖北北省房地地產(chǎn)價格格從低迷迷狀態(tài)中中走出，呈現(xiàn)出出逐季上上揚的態(tài)態(tài)勢。因因此20001年年也是武武漢市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的重重要一年年。120001年年武漢市市的十大大工程計計劃之一一就是房房地產(chǎn)開開發(fā)方面面的投資資達(dá)到1100億億，住宅宅竣工面面積達(dá)5500萬萬平方米米，這預(yù)預(yù)示著將將掀起一一輪新的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱熱潮。220011年開發(fā)發(fā)主要集集中在后后湖、常常青、南南湖、四四新及長長豐地區(qū)區(qū)，人流流分布將將向城市市外圍分分散，武武昌、漢漢口、漢漢陽人口口居住

49、和和用地將將相對平平衡。220001年年，武漢漢市房改改的總體體目標(biāo)是是全面推推行住房房分配貨貨幣化，提高住住房社會會化、商商品化程程度，建建立適應(yīng)應(yīng)社會主主義市場場經(jīng)濟(jì)的的城鎮(zhèn)住住房新制制度，落落實住房房補貼分分配，釋釋放購買買力。3繼續(xù)續(xù)加強經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房的的建設(shè)，并在220011年武漢漢市將建建立起經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的審審核機制制。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的總量量在與商商品房協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實現(xiàn)現(xiàn)三個控控制：一一是銷售售對象的的審核控控制；二二是完善善價格審審核控制制，三是是面積標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的控控制。420001年年，武漢漢市市級級和各區(qū)區(qū)級房地地產(chǎn)有形形市場即即將全面面建成并并實現(xiàn)互互相連通通。將

50、提提供規(guī)范范交易場場所，提提供大量量市場信信息，提提供快速速的交易易服務(wù)，對促進(jìn)進(jìn)市場流流通將有有重要的的推動作作用。5建立立高效的的房地產(chǎn)產(chǎn)行政管管理體系系，積極極推進(jìn)房房地產(chǎn)交交易與權(quán)權(quán)屬管理理一體化化，落實實簡化化房地產(chǎn)產(chǎn)交易與與房屋權(quán)權(quán)屬登記記程序的的指導(dǎo)意意見，切實解解決目前前房地產(chǎn)產(chǎn)交易與與權(quán)屬登登記中審審批環(huán)節(jié)節(jié)多、提提供要件件繁雜、辦件時時間過長長等問題題。推行行一個窗窗口收件件，一個個窗口發(fā)發(fā)證，簡簡化程序序，降低低收費，為促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)交易起起積極的的推動作作用。6規(guī)范范物業(yè)管管理，明明確物業(yè)業(yè)管理收收費的定定價原則則、定價價方式和和價格構(gòu)構(gòu)成，規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理收收費并加加

51、強監(jiān)管管。同時時修訂和和完善原原有的政政策法規(guī)規(guī)，對物物業(yè)管理理發(fā)展和和市場行行為進(jìn)行行有效規(guī)規(guī)范，力力爭形成成一個系系統(tǒng)完整整的物業(yè)業(yè)管理政政策法規(guī)規(guī)體系。7積極極推進(jìn)武武漢市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會會信息化化進(jìn)程，啟動房房地產(chǎn)信信息化、網(wǎng)絡(luò)化化的建設(shè)設(shè)，扶持持一批像像“億房網(wǎng)網(wǎng)”一樣的的高科技技企業(yè)，建立、完善和和規(guī)范房房地產(chǎn)信信息咨詢詢服務(wù)體體系，大大力發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的電電子商務(wù)務(wù)。另據(jù)專家家預(yù)測，20001年房房地產(chǎn)價價格的大大趨勢是是上升，但上升升幅度不不強，呈呈“軟升“狀態(tài)。支持軟升升的主要要有以下下因素，首先是是多項房房地產(chǎn)扶扶持政策策聯(lián)動將將拉動房房價上揚揚，20001年年這些能能

52、影響房房市的政政策主要要有：住住房分配配體制改改革，住住房供應(yīng)應(yīng)體制的的重大調(diào)調(diào)整，二二手房交交易市場場的進(jìn)一一步開放放，住房房金融培培育和加加快發(fā)展展，加強強住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，提高住住宅建設(shè)設(shè)整體質(zhì)質(zhì)量等，這些政政策極有有可能將將住房的的巨大潛潛在需求求轉(zhuǎn)化為為有效需需求。另外銀行行的多次次降息也也有利于于居民增增加對住住房的投投資，住住宅消費費的可能能性和市市場將會會擴(kuò)大，加上有有關(guān)金融融政策措措施的實實施，也也會對房房地產(chǎn)起起推動作作用，如如20000年國國家加大大住房公公積金的的歸集力力度，重重點發(fā)展展住宅組組合貸款款業(yè)務(wù)，延長按按揭期限限，完善善住房貸貸款保障障等，都都對促進(jìn)進(jìn)市場消消化

53、，提提高市場場價格起起到積極極作用。（長長江日報報200009）(三)有有利投資資經(jīng)濟(jì)形形勢成因因分析（億房）（一） 國家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影響響 截止111月份份，我國國經(jīng)濟(jì)保保持8.2%的的高速增增長。是是亞洲金金融危機機以來表表現(xiàn)最好好的一年年。主要要表現(xiàn)如如下： 11月月份，全全國完成成工業(yè)增增加值221711億元，比上年年同月增增長100.6%，繼續(xù)續(xù)保持比比較快的的增長勢勢頭。11-111月累計計完成工工業(yè)增加加值2113277億元，比上年年同期增增長111.5%。國有有和股份份制企業(yè)業(yè)生產(chǎn)增增長速度度超過集集體、外外商及港港澳臺投投資企業(yè)業(yè)生產(chǎn)增增長，表表明我國國經(jīng)濟(jì)已已經(jīng)走上上健康

54、發(fā)發(fā)展軌道道。 工工業(yè)產(chǎn)品品銷售率率穩(wěn)定提提高。111月份份工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售率為997.442%,比上年年同月提提高0.12個個百分點點，與上上月產(chǎn)銷銷率基本本持平。1-111月累累計，工工業(yè)產(chǎn)品品銷售率率為977.277%,比比上年同同期提高高0.666個百百分點。前111個月累累計出口口交貨值值比上年年同期增增長266.1%，仍保保持了快快速增長長的勢頭頭。 111月份份全國居居民消費費價格總總水平比比上月上上漲0.7，比去年年同月上上漲1.3%，1-111月累累計平均均，全國國居民消消費價格格總水平平比去年年同期上上漲0.2%。其中居居住商品品和服務(wù)務(wù)項目價價格分別別比上月月上漲11.0

55、%和0.3%。 （二） 武漢市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展勢頭頭良好 今年以來來，武漢漢市GDDP 一一直保持持10%以上的的增長率率，因GGDP增增長帶來來的財政政收入增增長額約約為133億元左左右。110月份份，全市市國有工工業(yè)及年年銷售收收入5000萬元元以上的的非國有有工業(yè)企企業(yè)完成成工業(yè)增增加值224.885億元元，按可可比價格格計算，比上年年同期增增長166.355%。各各種經(jīng)濟(jì)濟(jì)類型工工業(yè)競相相增長，外商及及港澳臺臺經(jīng)濟(jì)增增幅最高高。國有有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)、股股份制經(jīng)經(jīng)濟(jì)、外外商及港港澳臺經(jīng)經(jīng)濟(jì)分別別完成工工業(yè)增加加值122.622億元、1.448億元元、5.66億億元和44.599億元，比上年

56、年同期增增長100.6%、111.0%、166.9%和300.3%； 11100月份，全市完完成固定定資產(chǎn)投投資1993.443億元元， 比比上年同同期增長長6.77%。其其中基本本建設(shè)完完成投資資71.28億億元，增增長3.6%；更新改改造完成成46.91億億元，增增長2.9%；房地產(chǎn)產(chǎn)完成770.226億元元，增長長4.99%。消消費品市市場繁榮榮興旺，外貿(mào)出出口大幅幅增長。對外貿(mào)貿(mào)易100月份實實現(xiàn)外貿(mào)貿(mào)出口334511萬美元元，比上上年同期期增長331.33%，保保持較高高的增長長幅度。截止111月底底，全市市國有工工業(yè)企業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值同比增增長144.4%，產(chǎn)品品銷售收收入增長長22.

57、8，實實現(xiàn)利稅稅增長770.99%，實實現(xiàn)利潤潤總額由由去年同同期的負(fù)負(fù)2億元元到今年年盈利66.7億億元，虧虧損企業(yè)業(yè)的虧損損額由去去年同期期的7.9億減減少到55.4億億元。 （三）全全國整體體房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)育發(fā)展展情況良良好 111月，空置面面積分類類指數(shù)值值為988.188點，明明顯低于于去年同同期1004.882點的的水平。 今年年前111個月，商品房房空置面面積的增增長速度度為111.8%，當(dāng)月月凈增空空置面積積1699萬平方方米。 在銷售售持續(xù)升升溫的推推動下，商品房房銷售價價格穩(wěn)中中趨升。截至111月，全國商商品房平平均銷售售價格為為每平方方米20091元元，同比比增長22.

58、2%，是下下半年以以來的最最高增幅幅。其中中，商品品住宅銷銷售價格格為每平平方米119622元，比比前100個月增增加477元。 今年，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資明顯顯快于同同期基本本建設(shè)和和更新改改造投資資增長速速度。今今年前111個月月，全國國完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資37444.33億元，同比增增長244.111%，增增幅比去去年同期期提高33.7個個百分點點，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資占占固定資資產(chǎn)投資資比重達(dá)達(dá)20.6%。 受房房地產(chǎn)開開發(fā)與銷銷售快速速增長的的影響，土地開開發(fā)面積積明顯高高于去年年同期。前111個月，全國累累計土地地開發(fā)面面積53337萬萬平方米米，同比比增長336.99%。 （三）

59、 積金歸歸集、商商業(yè)銀行行住房貸貸款的有有力支持持 據(jù)統(tǒng)計，今年全全市公積積金歸集集額為55億元，超過政政府4.5億的的目標(biāo)，公積金金使用44.866億元，截止今今年，公公積金歷歷年累計計歸集額額為222億元。另外，商業(yè)銀銀行住房房貸款的的程序簡簡化、貸貸款額度度的加大大及貸款款年限的的延長都都為啟動動房地產(chǎn)產(chǎn)市場個個人消費費創(chuàng)造了了條件。在充分的的資料基基礎(chǔ)上，綜合上上述房地地產(chǎn)投資資環(huán)境分分析和經(jīng)經(jīng)濟(jì)形式式成因分分析，可可得出結(jié)結(jié)論：國國家宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形式是可可喜的，與房地地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的政策策和法規(guī)規(guī)有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的進(jìn)一步步發(fā)展和和活躍，因此可可以說后后湖花園園項目在在投資機機會選擇

60、擇決策、地段選選擇決策策這兩個個方面是是有充分分科學(xué)根根據(jù)的。第三章 項目周周邊物業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)查分析析項目調(diào)查查是可行行性研究究工作的的基礎(chǔ)，是在地地域選擇擇后進(jìn)行行的多項項生活指指標(biāo)的調(diào)調(diào)查。本本次調(diào)查查分析主主要是針針對擬投投資地塊塊的地理理環(huán)境，后湖地地區(qū)區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場，地區(qū)既既有的生生活消費費條件，后湖地地區(qū)住宅宅消費者者等幾個個方面的的調(diào)查，為項目目的可行行性分析析和研究究提供充充實的研研討依據(jù)據(jù)。該項目位位于江岸岸區(qū)后湖湖鄉(xiāng)，現(xiàn)現(xiàn)在先對對江岸區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場作作簡要的的概述。下圖表表是江岸岸區(qū)20000年年的房地地產(chǎn)價格格和指數(shù)數(shù)：江岸區(qū)價價格 江江岸區(qū)指指數(shù)一季度 22118