8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析 2關(guān)于黃橋社區(qū)居民估價國有土地使用權(quán)抵押價格案例分析山東眾合房地產(chǎn)評估摘要2007 年 6 月 10 日，公司受濟南市天橋區(qū)北園街道辦事處黃橋社區(qū)居民委托，對位于天橋區(qū)黃橋社區(qū)居委會東濼河西岸的國有劃撥土地使用權(quán)價格評估，土地用途工業(yè)。我隨同估價師去現(xiàn)場勘查并拍了用地出讓。2006 年底，標(biāo)準(zhǔn)）資源部關(guān)于發(fā)布實施（工業(yè)進行中對的工業(yè)用地出讓了分等定價，意在解決當(dāng)前存在的建設(shè)用地總量增長過快、工業(yè)用地低成本擴張問題，2007 年 1 月 1 日以后土地出讓底價不得低于國家標(biāo)準(zhǔn)，且濟南城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價正在以 2007 年 1 月1 日為基準(zhǔn)日進行更新，但施行日期尚未。本次評估，確認(rèn)價格時

2、考慮了該通知的影響，價格得到委托方認(rèn)可。：工業(yè)基準(zhǔn)地價系數(shù)修一、項目背景成本法濟南市天橋區(qū)北園街道辦事處黃橋社區(qū)居民為更新機器設(shè)備籌備，以其擁有的天橋區(qū)黃橋社區(qū)居委會東濼河西岸的國有土地使用權(quán)為抵押物向委托山東眾和房地產(chǎn)評估申請抵押，并于 2007 年 6 月 10 日評估該宗土地使用權(quán)價值。本次估價對象為國有劃撥土地，權(quán)益人為濟南市天橋區(qū)北園街道辦事處工作黃橋社區(qū)居委會，權(quán)益人以劃撥方式于 2003 年 4 月 9 日取得待估宗地的國有土地使用權(quán)證， 土地使用權(quán)證為天橋國用（2003）第 0400104 號，地號 041308945，土地為劃撥用地，土地面積為 5278.5 平方米，本次評估

3、土地面積為 3964.77 平方米。土地四至：北至黃橋社區(qū)居委會；南至黃橋居委會；西至黃橋居委會；東至東濼河。屬于濟南市國有工業(yè)三級地。宗地紅線外七通（通上水、通下水、通路、通電、通迅、通暖、通氣）、宗地紅線內(nèi)場地平整，宗地國有土地使用證記載無他項權(quán)利。根據(jù)委估人要求，以為確定估價對象抵押額度提供參考依據(jù)而評估國有土地使用權(quán)價值為評估目的，以估價基準(zhǔn)日為 2007 年 6 月 10 日進行了估價。二、地價定義本次評估結(jié)果是在設(shè)定用途為工業(yè),土地使用權(quán)年期為 50 年，容積率為 0.6,土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(通上水、通下水、通路、通電、通迅、通暖、通氣)，紅線內(nèi)場地平整等條件下，估基

4、準(zhǔn)日 2007 年 6 月 10 日時的國有土地使用權(quán)價格。三、估價方法分析根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，工業(yè)用地估價宜采用市場比較法、成本難近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修。待估宗地周邊的類似交易案例較，不適宜采用市場比較法；待估宗地位于濟南市城區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍、工業(yè)三級地內(nèi)，成本近法一般適用于新開發(fā)土地的價格評估，故分別采用成本近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修進行評估?；鶞?zhǔn)地價測算分析根據(jù)濟南市資源局濟南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊，待估宗地位于工業(yè)三級地，參照基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵（基準(zhǔn)日為2003 年 1 月，土地使用年期為法定最高出讓年期，土地開發(fā)程度界定為“六”），把待估宗地與手冊上的（宗地行業(yè)性質(zhì)、臨路類型、臨

5、路條件、供水狀況、供電狀況、環(huán)境優(yōu)劣度、距較大醫(yī)院距離、距商服中心距離、宗地形狀、坡度、容積率等）進行對比分析，然后進行交易日期、土地使用權(quán)年期等修正。成本近法測算分析成本近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。基本公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益。成本近法以成本累加為途徑，對土地的效用、價值及市場需求方面的情況未加考慮，存在缺陷和限制，但可作為投資者衡量投資效益、進行土地開發(fā)可行性分析等的重要方法，比較適合工業(yè)用地在此評估目的下的計算。兩種評估方法的計算結(jié)果有一定差異，通

6、過算術(shù)平均法計算結(jié)果作為宗地的最終評估結(jié)果。該評估能生效。需先經(jīng)資源部門備案后方四、估價工作中的主要難點及解決方法認(rèn)真分析委托方提供的資料，結(jié)合政治、環(huán)境等一般資料、該地塊所處地區(qū)的區(qū)域收集的社會、經(jīng)濟、資料及房地產(chǎn)市場交易資料，對該地塊進行了現(xiàn)場勘察，根據(jù)上述資料了該地塊四至界線，周圍環(huán)境、交通條件、周圍土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套等情況都做了詳細的。通過對以上所收集的相關(guān)資料進行分析整理，得出該地塊在評估中存在以下難點：1.根據(jù)委托方提供的資料可知該地塊為國有劃撥土地，在劃撥土地評估中應(yīng)先評估出讓土地使用權(quán)價格，然后根據(jù)評估目的確定劃撥土地使用權(quán)價格。在評估測算中，把該宗地的使用期限設(shè)定為工

7、業(yè)用地法定最高使用年限 50 年，其容積率設(shè)定為標(biāo)準(zhǔn)容積率 0.6。因為劃撥土地在土地收購時，工業(yè)用地按法定最高使用年限 50 年，容積率為標(biāo)準(zhǔn)容積率0.6 計。這樣在利用基準(zhǔn)地價系數(shù)修不對其年期修正系數(shù)和容積率修正系數(shù)加以調(diào)整。測算時，2. 這里注意一點，基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵中土地開發(fā)程度界定為“六”，待估宗地現(xiàn)狀為紅線內(nèi)外“七通”，場地平整，需進行土地開發(fā)程度修正。3.在利用成本近法進算時，主要有以下幾方面費用的確定，土地取得費，有關(guān)稅費，土地開發(fā)費，投資利潤，土地所有者收益。土地取得費的確定，該項費用主要包括土地補償費、拆遷安置補償費。通過現(xiàn)場勘察、待估宗地所處相似區(qū)域的征地案例，結(jié)合待估宗地

8、所處區(qū)域及相似區(qū)域宗地被征用前的土地利用類型，經(jīng)比較分析確定待估宗地的土地取得費用。有關(guān)稅費的確定，該項費用主要包括征地、耕地占用稅、耕地開墾費等，征地按照國家物價局、財政部關(guān)于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分附的征土地項目與標(biāo)準(zhǔn)（1992）價費字 597 號所暫行辦法中的第五條征用土地的收取標(biāo)準(zhǔn)，濟南市土地管理部門土地地占用稅根據(jù)山東省人民按照土地取得費的 3%計取；耕關(guān)于魯政發(fā)（1987）81 號的規(guī)定，濟南市耕地占用稅耕地占用稅按 6.00 元/平方米計收；根據(jù)山東省實施辦法第十六條相關(guān)規(guī)定，濟南市在征地過還需征收耕地開墾費，結(jié)合濟南市的具體情況，耕地開墾費按15.00 元/平方米計收。土地開發(fā)費的

9、確定，該項費用包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費用，根據(jù)現(xiàn)場勘察和濟南市相關(guān)文件確定待估宗地在“七通一平”條件下的土地開發(fā)費。投資利潤的確定，通過業(yè)的近幾年的投資利潤率，并綜合考慮濟南市土地開發(fā)利潤率的情況，加以修正比較，再加上一定的風(fēng)險率。土地所調(diào)整值后確定以 15%作為本次土地評估的投資利潤收益的確定，主要是確定土地增值收益率，根據(jù)市國土局提供資料顯示，一般在 20%-30%之間，本次考慮其用途等結(jié)合估價師的經(jīng)驗確定為土地成本價格的 25%。，這樣根據(jù)成本近法計算地價的公式測算出無限年期土地使用權(quán)價格，由于在地價定義中設(shè)定土地使用年期為工業(yè)用地的法定最高年限 50 年，因此再利用有限年

10、期地價測算公式 Pic=Pis 1-1/(1+r)n 進行年期修正系數(shù)調(diào)整，得出 50 年期土地價格。在地價確定時，對采用兩種方法進算的結(jié)果進行比較分析，結(jié)果相差不大時，采用兩種結(jié)果的算數(shù)平均值作為待估宗地土地使用權(quán)的價格。對估價結(jié)果的一般取整保留到元。五、估價案例的啟示通過參與這個項目的土地評估，我對工業(yè)用途的土地評估有了更加深刻的理會頗深。1.房地產(chǎn)抵押估價服務(wù)于金融業(yè)的抵押、擔(dān)保業(yè)務(wù)，金融業(yè)本身需要是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎，估價機構(gòu)和估價師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險，規(guī)避估價機構(gòu)及估價師的風(fēng)險，在抵押估價中更加嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，采取客觀、謹(jǐn)慎、甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理，防止不實估價、杜絕高（虛）估算。2.在當(dāng)?shù)貨]有對土地取得費做出規(guī)定的地區(qū)，應(yīng)以與委估