8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析 2關(guān)于黃橋社區(qū)居民估價(jià)國有土地使用權(quán)抵押價(jià)格案例分析山東眾合房地產(chǎn)評(píng)估摘要2007 年 6 月 10 日，公司受濟(jì)南市天橋區(qū)北園街道辦事處黃橋社區(qū)居民委托，對(duì)位于天橋區(qū)黃橋社區(qū)居委會(huì)東濼河西岸的國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，土地用途工業(yè)。我隨同估價(jià)師去現(xiàn)場勘查并拍了用地出讓。2006 年底，標(biāo)準(zhǔn)）資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施（工業(yè)進(jìn)行中對(duì)的工業(yè)用地出讓了分等定價(jià)，意在解決當(dāng)前存在的建設(shè)用地總量增長過快、工業(yè)用地低成本擴(kuò)張問題，2007 年 1 月 1 日以后土地出讓底價(jià)不得低于國家標(biāo)準(zhǔn)，且濟(jì)南城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)正在以 2007 年 1 月1 日為基準(zhǔn)日進(jìn)行更新，但施行日期尚未。本次評(píng)估，確認(rèn)價(jià)格時(shí)

2、考慮了該通知的影響，價(jià)格得到委托方認(rèn)可。：工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修一、項(xiàng)目背景成本法濟(jì)南市天橋區(qū)北園街道辦事處黃橋社區(qū)居民為更新機(jī)器設(shè)備籌備，以其擁有的天橋區(qū)黃橋社區(qū)居委會(huì)東濼河西岸的國有土地使用權(quán)為抵押物向委托山東眾和房地產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)抵押，并于 2007 年 6 月 10 日評(píng)估該宗土地使用權(quán)價(jià)值。本次估價(jià)對(duì)象為國有劃撥土地，權(quán)益人為濟(jì)南市天橋區(qū)北園街道辦事處工作黃橋社區(qū)居委會(huì)，權(quán)益人以劃撥方式于 2003 年 4 月 9 日取得待估宗地的國有土地使用權(quán)證， 土地使用權(quán)證為天橋國用（2003）第 0400104 號(hào)，地號(hào) 041308945，土地為劃撥用地，土地面積為 5278.5 平方米，本次評(píng)估

3、土地面積為 3964.77 平方米。土地四至：北至黃橋社區(qū)居委會(huì)；南至黃橋居委會(huì)；西至黃橋居委會(huì)；東至東濼河。屬于濟(jì)南市國有工業(yè)三級(jí)地。宗地紅線外七通（通上水、通下水、通路、通電、通迅、通暖、通氣）、宗地紅線內(nèi)場地平整，宗地國有土地使用證記載無他項(xiàng)權(quán)利。根據(jù)委估人要求，以為確定估價(jià)對(duì)象抵押額度提供參考依據(jù)而評(píng)估國有土地使用權(quán)價(jià)值為評(píng)估目的，以估價(jià)基準(zhǔn)日為 2007 年 6 月 10 日進(jìn)行了估價(jià)。二、地價(jià)定義本次評(píng)估結(jié)果是在設(shè)定用途為工業(yè),土地使用權(quán)年期為 50 年，容積率為 0.6,土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(通上水、通下水、通路、通電、通迅、通暖、通氣)，紅線內(nèi)場地平整等條件下，估基

4、準(zhǔn)日 2007 年 6 月 10 日時(shí)的國有土地使用權(quán)價(jià)格。三、估價(jià)方法分析根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，工業(yè)用地估價(jià)宜采用市場比較法、成本難近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。待估宗地周邊的類似交易案例較，不適宜采用市場比較法；待估宗地位于濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍、工業(yè)三級(jí)地內(nèi)，成本近法一般適用于新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估，故分別采用成本近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估?；鶞?zhǔn)地價(jià)測算分析根據(jù)濟(jì)南市資源局濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)，待估宗地位于工業(yè)三級(jí)地，參照基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵（基準(zhǔn)日為2003 年 1 月，土地使用年期為法定最高出讓年期，土地開發(fā)程度界定為“六”），把待估宗地與手冊(cè)上的（宗地行業(yè)性質(zhì)、臨路類型、臨

5、路條件、供水狀況、供電狀況、環(huán)境優(yōu)劣度、距較大醫(yī)院距離、距商服中心距離、宗地形狀、坡度、容積率等）進(jìn)行對(duì)比分析，然后進(jìn)行交易日期、土地使用權(quán)年期等修正。成本近法測算分析成本近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法?；竟剑和恋貎r(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益。成本近法以成本累加為途徑，對(duì)土地的效用、價(jià)值及市場需求方面的情況未加考慮，存在缺陷和限制，但可作為投資者衡量投資效益、進(jìn)行土地開發(fā)可行性分析等的重要方法，比較適合工業(yè)用地在此評(píng)估目的下的計(jì)算。兩種評(píng)估方法的計(jì)算結(jié)果有一定差異，通

6、過算術(shù)平均法計(jì)算結(jié)果作為宗地的最終評(píng)估結(jié)果。該評(píng)估能生效。需先經(jīng)資源部門備案后方四、估價(jià)工作中的主要難點(diǎn)及解決方法認(rèn)真分析委托方提供的資料，結(jié)合政治、環(huán)境等一般資料、該地塊所處地區(qū)的區(qū)域收集的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、資料及房地產(chǎn)市場交易資料，對(duì)該地塊進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，根據(jù)上述資料了該地塊四至界線，周圍環(huán)境、交通條件、周圍土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套等情況都做了詳細(xì)的。通過對(duì)以上所收集的相關(guān)資料進(jìn)行分析整理，得出該地塊在評(píng)估中存在以下難點(diǎn)：1.根據(jù)委托方提供的資料可知該地塊為國有劃撥土地，在劃撥土地評(píng)估中應(yīng)先評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格，然后根據(jù)評(píng)估目的確定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。在評(píng)估測算中，把該宗地的使用期限設(shè)定為工

7、業(yè)用地法定最高使用年限 50 年，其容積率設(shè)定為標(biāo)準(zhǔn)容積率 0.6。因?yàn)閯潛芡恋卦谕恋厥召彆r(shí)，工業(yè)用地按法定最高使用年限 50 年，容積率為標(biāo)準(zhǔn)容積率0.6 計(jì)。這樣在利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修不對(duì)其年期修正系數(shù)和容積率修正系數(shù)加以調(diào)整。測算時(shí)，2. 這里注意一點(diǎn)，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵中土地開發(fā)程度界定為“六”，待估宗地現(xiàn)狀為紅線內(nèi)外“七通”，場地平整，需進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。3.在利用成本近法進(jìn)算時(shí)，主要有以下幾方面費(fèi)用的確定，土地取得費(fèi)，有關(guān)稅費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)，投資利潤，土地所有者收益。土地取得費(fèi)的確定，該項(xiàng)費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。通過現(xiàn)場勘察、待估宗地所處相似區(qū)域的征地案例，結(jié)合待估宗地

8、所處區(qū)域及相似區(qū)域宗地被征用前的土地利用類型，經(jīng)比較分析確定待估宗地的土地取得費(fèi)用。有關(guān)稅費(fèi)的確定，該項(xiàng)費(fèi)用主要包括征地、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)等，征地按照國家物價(jià)局、財(cái)政部關(guān)于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分附的征土地項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)（1992）價(jià)費(fèi)字 597 號(hào)所暫行辦法中的第五條征用土地的收取標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南市土地管理部門土地地占用稅根據(jù)山東省人民按照土地取得費(fèi)的 3%計(jì)?。桓P(guān)于魯政發(fā)（1987）81 號(hào)的規(guī)定，濟(jì)南市耕地占用稅耕地占用稅按 6.00 元/平方米計(jì)收；根據(jù)山東省實(shí)施辦法第十六條相關(guān)規(guī)定，濟(jì)南市在征地過還需征收耕地開墾費(fèi)，結(jié)合濟(jì)南市的具體情況，耕地開墾費(fèi)按15.00 元/平方米計(jì)收。土地開發(fā)費(fèi)的

9、確定，該項(xiàng)費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用，根據(jù)現(xiàn)場勘察和濟(jì)南市相關(guān)文件確定待估宗地在“七通一平”條件下的土地開發(fā)費(fèi)。投資利潤的確定，通過業(yè)的近幾年的投資利潤率，并綜合考慮濟(jì)南市土地開發(fā)利潤率的情況，加以修正比較，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)率。土地所調(diào)整值后確定以 15%作為本次土地評(píng)估的投資利潤收益的確定，主要是確定土地增值收益率，根據(jù)市國土局提供資料顯示，一般在 20%-30%之間，本次考慮其用途等結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定為土地成本價(jià)格的 25%。，這樣根據(jù)成本近法計(jì)算地價(jià)的公式測算出無限年期土地使用權(quán)價(jià)格，由于在地價(jià)定義中設(shè)定土地使用年期為工業(yè)用地的法定最高年限 50 年，因此再利用有限年

10、期地價(jià)測算公式 Pic=Pis 1-1/(1+r)n 進(jìn)行年期修正系數(shù)調(diào)整，得出 50 年期土地價(jià)格。在地價(jià)確定時(shí)，對(duì)采用兩種方法進(jìn)算的結(jié)果進(jìn)行比較分析，結(jié)果相差不大時(shí)，采用兩種結(jié)果的算數(shù)平均值作為待估宗地土地使用權(quán)的價(jià)格。對(duì)估價(jià)結(jié)果的一般取整保留到元。五、估價(jià)案例的啟示通過參與這個(gè)項(xiàng)目的土地評(píng)估，我對(duì)工業(yè)用途的土地評(píng)估有了更加深刻的理會(huì)頗深。1.房地產(chǎn)抵押估價(jià)服務(wù)于金融業(yè)的抵押、擔(dān)保業(yè)務(wù)，金融業(yè)本身需要是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)，在抵押估價(jià)中更加嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，采取客觀、謹(jǐn)慎、甚至偏保守的做法，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，防止不實(shí)估價(jià)、杜絕高（虛）估算。2.在當(dāng)?shù)貨]有對(duì)土地取得費(fèi)做出規(guī)定的地區(qū)，應(yīng)以與委估