別墅項目操作步驟

1、“百盛大廈”項目市場調研報告第一章 中國房地產市場情況2004年上半年，由于國家針對房地產市場爆炸性的增長相應出臺了一些必要的緊縮政策，致使我國房地產市場發(fā)展較往年有所回落，開始趨于穩(wěn)定、穩(wěn)健的增長。一、國家家相關政政策、舉舉動1、監(jiān)察察部和國國土資源源部日前前發(fā)出在在 20004 年 8 月 311 日 前，今今年各地地必須將將經營性性土地使使用權招招標拍賣賣掛牌出出讓的歷歷史遺留留問題處處理完畢畢；2、國務務院下發(fā)發(fā)通知，將房地地產開發(fā)發(fā)固定資資產投資資項目（不包含含經濟適適用房）資本金金比例從從 200 提提高到 35 以上上；3、銀監(jiān)監(jiān)會加強強了對房房產信托托的監(jiān)管管力度；4、近日日中

2、央 5 家家大型房房地產企企業(yè)受命命整合國國有房地地產行業(yè)業(yè)；5、針對對貨幣供供應量增增長偏快快、信貸貸增幅偏偏大、固固定資產產投資增增長過快快的情況況，央行行今年已已經出臺臺并實行行了再貸貸款浮息息制度、實行差差別存款款準備金金率制度度和提高高存款準準備金率率制度三三項政策策以調整整控制過過熱行業(yè)業(yè)包括房房地產行行業(yè)的投投資增長長，控制制通脹。眾多政策策動態(tài)表表明國家家近期在在宏觀調調控上對對房地產產行業(yè)采采取了進進行適度度打壓和和緊縮態(tài)態(tài)度。二、中國國房地產產業(yè)現狀狀 據可靠靠數據，截止220044 年 6 月，全全國共完完成 商品房房 施工面面積 11654499.36 萬，同比增增長

3、23% ，其其中住宅宅 9334144.622 萬，同比比增長 20.2% ；竣工工面積 208888.49 萬，同比增增長 114.44% ，其中住住宅 1129005.55 萬，同比比增長 7.88% 。其中房房地產業(yè)業(yè)投資額額為 554133.588 億元元，同比比增長 28% ，在在各行業(yè)業(yè)中占全全社會固固定資產產總投資資額的 24.8% ，各項項同比增增幅普遍遍有所回回落。 今年上上半年，全國的的商品房房銷售價價格比去去年同期期上漲 9.11% ，土地交交易價格格上漲 9.55% ，房屋租租賃價格格上漲 0.88% ； 20004 年二季季度以來來中國房房地產市市場繼續(xù)續(xù)升溫，價格大

4、大幅上漲漲，與一一季度相相比，商商品房銷銷售價格格上漲 2.33% ，土地交交易價格格上漲 4.11% 。 從統(tǒng)計計數據可可以看出出，全國國房地產產投資開開始從高高位持續(xù)續(xù)回落，房地產產行業(yè)發(fā)發(fā)展趨于于穩(wěn)健。但是投投資增幅幅仍較大大，投資資結構尚尚不夠合合理、商商品房價價格繼續(xù)續(xù)走高的的現象仍仍然存在在。第二章 南京京房地產產市場情情況一、目前前南京房房地產發(fā)發(fā)展現狀狀 由于中中央緊縮縮政策的的影響，南京房房地產也也增長開開始趨緩緩，房價價繼續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步上升升，市場場需求實實現比例例有所降降低，這這是 220044 年上上半年南南京市房房地產市市場的基基本表現現。根據南京京市統(tǒng)計計局發(fā)布布數據，上

5、半年年南京城城市居民民人均可可支配收收入達 58339.332 元元，同比比增長 13.7 ，增幅幅比去年年同期高高出 55.5 個百分分點；今今年 11-5 月南京京市全社社會固定定資產投投資總額額達 3357.84 億元， 比去年年同期增增長 330.55% ，房地產產開發(fā)投投資額達達 800.322 億元元， 比去年年同期增增長 226.77% ，占全社社會固定定資產投投資總額額 222.455% ，增幅有有所回落落。 由于拆拆遷量有有限，剛剛性購房房需求減減少，消消費者普普遍認為為目前房房價過高高而推遲遲購房時時間，持持幣觀望望群體絕絕對總量量有所增增加。在在存量房房交易方方面，受受貸

6、款政政策的影影響，成成交量波波動較大大， 55 月成成交量降降低， 6 月月有所恢恢復。土土地一級級市場方方面， 4 月月底國務務院辦公公廳決定定農用地地轉非農農建設用用地的審審批暫停停半年，南京在在半年內內停止征征用農用用地。由由于南京京市國有有儲備土土地充足足，因此此短期內內不會影影響土地地的供給給，相反反，南京京市短期期內提高高了國有有土地的的供給量量，但土土地價格格仍然繼繼續(xù)穩(wěn)步步上升。 眾多事事實也表表明，南南京市房房地產市市場，已已進入全全面競爭爭時代。市場表表現為供供需平衡衡被打破破，已出出現局部部的供過過于求的的狀況，供需依依舊存在在著比較較嚴重的的結構性性矛盾，價格漲漲幅回落

7、落、某些些層次的的商品房房交易量量有所降降低、消消費者購購買心理理更加成成熟。二、南京京市區(qū)各各板塊房房地產市市場發(fā)展展現狀1、城中中板塊本項目就就坐落于于城中板板塊，她她位于南南京市中中部偏東東。東起起紫金山山，西至至虎踞路路，南臨臨夫子廟廟，北擁擁玄武湖湖。主要要由鼓樓樓區(qū)、玄玄武區(qū)和和白下區(qū)區(qū)構成。城中板板塊是南南京市地地理位置置最好，人文環(huán)環(huán)境最成成熟的地地區(qū)。江江蘇省政政府、南南京市政政府，南南京的商商業(yè)主軸軸線新街街口湖南路路一線以以及珠江江路科技技一條街街都坐落落在該區(qū)區(qū)?？梢砸哉f整個個城中板板塊就是是南京市市的行政政、商業(yè)業(yè)、科技技和文教教中心。由于具備備較好的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢和人

8、人文環(huán)境境，所以以城中板板塊向來來以中高高擋樓盤盤居多，特別市市今年以以來，城城中板塊塊的房價價不斷的的被刷新新，目前前已經突突破萬元元大關。由于城城中板塊塊可開發(fā)發(fā)土地與與南京其其它板塊塊相比數數量較少少，審批批也相對對嚴格，造成住住宅及商商業(yè)物業(yè)業(yè)相對的的供不應應求，這這也在一一定程度度上對城城中的房房價起了了推波助助瀾的作作用。目目前該板板塊內有有大小項項目約880個，在建面面積近5500萬萬。目前，盡盡管受到到中央宏宏觀經濟濟調控政政策的影影響，但但是城中中各家樓樓盤繼續(xù)續(xù)保持較較好的銷銷售形勢勢。據可可靠消息息，此次次南京秋秋季房地地產交易易會一共共達成成成交意向向12229套，實際

9、成成交2338套，成交總總面積近近26萬，成交交總金額額129949.8萬元元，其中中城中板板塊的交交易量就就占到總總量的一一半以上上?？梢?，城城中板塊塊仍應是是房地產產企業(yè)投投資開發(fā)發(fā)的首選選。2、城南南板塊城南板塊塊主要位位于南京京市主城城區(qū)的南南部，南南至寧南南新區(qū)，東至大大明路，西接長長虹路，北抵健健康路沿沿線，由由秦淮區(qū)區(qū)和雨花花區(qū)兩區(qū)區(qū)組成。該區(qū)交交通暢達達，環(huán)境境優(yōu)美，自古以以來便是是人文薈薈萃、 商賈云云集之地地，素有有“江南佳佳麗地”之美譽譽。目前，城城南板塊塊的房地地產市場場處于溫溫和上升升階段，該區(qū)的的商品房房價格在在南京整整個城區(qū)區(qū)最低，而且近近期推出出不少中中小型戶戶

10、型，比比較容易易引起消消費者的的關注。但是該該區(qū)的整整體環(huán)境境欠佳，交通問問題已成成為制約約該區(qū)房房地產發(fā)發(fā)展的主主要因素素。3、河西西板塊 河西板板塊位于于南京市市的西南南面，主主要處于于建鄴區(qū)區(qū)，也有有小部分分位于鼓鼓樓區(qū)和和下關區(qū)區(qū)。該板板塊西臨臨長江，東部北北端至外外秦淮河河，南端端至鳳臺臺南路，南到秦秦淮新河河，基本本上為江江河所圍圍。 目前，河西板板塊是南南京市最最受注目目的板塊塊，該板板塊將成成為南京京新城區(qū)區(qū)所在。該板塊塊上將建建有南京京最大的的體育場場館奧體中中心，富富有標志志性的河河西十大大CBDD項目，中高檔檔住宅群群，濱江江風光帶帶，高檔檔娛樂休休閑場所所及“五橫七七縱

11、”公路交交通網。其開發(fā)發(fā)體量之之大已經經創(chuàng)下南南京城建建開發(fā)之之最。 近兩年年，河西西房地產產市場也也伴隨著著河西建建設飛速速的發(fā)展展，其商商品房均均價從220011年的20000多多一躍沖沖破50000，其中更更有不少少高檔樓樓盤的房房價已突突破70000?？墒?，目前河河西房地地產市場場也出現現一些問問題：一一、價格格過高導導致銷售售量下降降。二、高價樓樓盤集中中上市競競爭激烈烈。三、CBDD缺乏商商業(yè)氣氛氛。四、十運會會后持續(xù)續(xù)發(fā)展成成難題。4、城北北板塊 城北板板塊位于于南京市市北部，屬下關關區(qū)，區(qū)區(qū)域東到到紅山路路及周邊邊，南臨臨中央門門以南部部分，西西面、北北面均被被長江環(huán)環(huán)繞。該區(qū)

12、域整整體環(huán)境境以及配配套情況況相對其其它板塊塊較遜色色，但其其也是南南京市重重點規(guī)劃劃改造的的區(qū)域。城北板板塊的房房地產市市場開發(fā)發(fā)相對較較晚，樓樓盤多集集中在下下關區(qū)，以熱河河南路及及大橋南南路附近近居多。該區(qū)開開發(fā)量適適中，但但是因為為環(huán)境和和配套等等問題，南京市市民對誠誠北板塊塊商品房房的興趣趣較低。可是由由于房價價相對較較低，且且政府對對該區(qū)投投入的期期許較高高，故城城北板塊塊仍具有有良好的的投資和和升值潛潛力。5、城東東板塊 城東板板塊位于于南京市市東部，東起光光華門，西達馬馬群，北北至紫金金山北端端，南到到月牙湖湖以南。該區(qū)環(huán)環(huán)境幽雅雅，風景景秀麗，名勝古古跡眾多多，是南南京市最最

13、理想的的居住場場所。 由于優(yōu)優(yōu)質的環(huán)環(huán)境及配配套，城城東板塊塊素來是是南京高高檔樓盤盤集中展展示的區(qū)區(qū)域，特特別是資資金山月牙牙湖居住住區(qū)。該該區(qū)房價價整體較較高，但但是開發(fā)發(fā)體量相相對不是是很大，故房地地產市場場仍在平平穩(wěn)中上上升?？傊?，就就目前各各板塊市市場總體體情況來來看，南南京房地地產銷售售整體已已不如往往年。城城中板塊塊集中了了南京多多數中高高檔樓盤盤，后期期發(fā)展仍仍有一定定熱度。而河西西、城北北板塊已已面臨供供過于求求的局面面，但房房價暫時時卻沒有有松動，仍保持持平穩(wěn)，有少數數樓盤高高開低走走。城東東、城南南板塊表表現比較較穩(wěn)定。南京目目前房地地產銷售售開始進進入了一一個較長長的相

14、持持階段。第三章 項目目所在區(qū)區(qū)域房地地產市場場情況一、項目目市場調調研界定定 本次市市場調研研主要針針對“百盛大大廈”項目周周邊地理理環(huán)境、生活和和商業(yè)配配套、房房地產市市場及人人文生活活情況展展開。本次“百百盛大廈廈”項目市市場調研研所選區(qū)區(qū)域，南南起鼓樓樓廣場，北至中中央門立立交，東東起中央央路，西西至山西西路廣場場。（應應該插入入地圖會會更直觀觀）二、項目目所在區(qū)區(qū)域情況況“百盛大大廈”項目位位于南京京市鼓樓樓區(qū)。 鼓樓區(qū)區(qū)，南京京市中心心城區(qū)之之一，江江蘇省黨黨政軍首首腦機關關所在地地。她東東接新街街口，西西越秦淮淮河，直直抵長江江之濱，南面是是漢中路路和漢中中門，北北面是挹挹江門和

15、和中央門門。全區(qū)區(qū)總面積積25.24平平方公里里，總人人口477萬人。 鼓樓區(qū)區(qū)轄區(qū)內內有南京京大學、河海大大學等大大專院校校23所；江蘇省省社會科科學院、南京水水利科學學研究所所等省、市科研研單位558家；大型企企業(yè)333家，外外國駐華華商社、辦事機機28家；省人民民醫(yī)院、鼓樓醫(yī)醫(yī)院等綜綜合、專?？漆t(yī)院院10所；金陵飯飯店、南南京飯店店等四、五星級級賓館110余家家；省廳廳級機關關98個。鼓樓區(qū)近近年來已已逐步形形成科教教與商貿貿并舉；房地產產業(yè)，旅旅游服務務和信息息咨詢三三足鼎立立的良好好態(tài)勢。三、項目目所在區(qū)區(qū)域土地地出讓情情況 鼓樓區(qū)區(qū)屬南京京市老城城區(qū)，同同時也是是南京政政治、經經濟

16、和文文化中心心，故市市土地部部門對該該區(qū)的土土地出讓讓及建設設規(guī)劃一一向都給給予較高高的重視視。 據統(tǒng)計計，20000年年鼓樓區(qū)區(qū)出讓土土地約4400000；20002年出出讓土地地258800；20003年年出讓土土地4889000；至至20004年9月已出出讓土地地約2000000。相相比而言言，鼓樓樓區(qū)每年年的土地地出讓量量都不是是很大，程波浪浪式增長長，這和和南京房房地產發(fā)發(fā)展形成成正比。 （詳細細情況請請參閱附附錄）四、區(qū)位位優(yōu)勢分分析 鼓樓區(qū)區(qū)擁有得得天獨厚厚的區(qū)位位優(yōu)勢。 第一，鼓樓區(qū)區(qū)東連玄玄武區(qū)、白下區(qū)區(qū)，西接接建鄴區(qū)區(qū)，北靠靠下關區(qū)區(qū)，南依依秦淮區(qū)區(qū)。從地地理位置置上看，她

17、是南南京的中中心區(qū)，交通順順暢，四四通八達達。 第二，鼓樓區(qū)區(qū)是南京京黨政軍軍首腦機機關所在在地，區(qū)區(qū)內還包包括南京京的商業(yè)業(yè)主軸新新街口湖南南路商業(yè)業(yè)一線，同時又又是南京京市的主主要學區(qū)區(qū)，可謂謂是集政政治、經經濟和文文教于一一體南京京市的“中心”區(qū)域。 第三，區(qū)內配配套設施施齊備，社區(qū)功功能完善善，具有有良好的的人居環(huán)環(huán)境，適適宜生產產、生活活。第四，鼓鼓樓區(qū)內內人口素素質較高高，生活活水平相相對優(yōu)異異。該區(qū)區(qū)1/44以上人人口具有有大專以以上文化化程度，是南京京中產階階級主要要生活寄寄居地。第四章 項目情情況及分分析一、項目目周邊情情況1、地理理情況“百盛大大廈”項目位位于南京京市中央央

18、路與馬馬家街交交匯處，占地552500，總總建筑面面積3997888。項項目東依依南京市市最大湖湖泊玄武湖湖，北通通南京市市最大門門戶中央門門，南臨臨湖南路路商業(yè)圈圈，地理理條件非非常優(yōu)越越。項目周邊邊交通條條件良好好。中央央路，雙雙向六車車道，北北可至中中央門，南可達達新街口口，是南南京的商商業(yè)主軸軸線。湖湖南路，雙向四四車道，東抵玄玄武湖，西達山山西路廣廣場，是是南京最最富盛名名的商業(yè)業(yè)街區(qū)。新模范范馬路，雙向八八車道，東連玄玄武湖湖湖底隧道道，西至至南京河河西新區(qū)區(qū)，是南南京主要要東西向向交通線線之一。2、配套套情況 項目周周邊交通通、衛(wèi)生生、學區(qū)區(qū)條件較較好，生生活、商商業(yè)配套套設施齊

19、齊備。 該項目目周邊的的交通線線路多達達17條，可通南南京市其其它各區(qū)區(qū)。項目目周邊有有鼓樓醫(yī)醫(yī)院等大大中型醫(yī)醫(yī)療機構構4所，普普通衛(wèi)生生醫(yī)療機機構十數數家。有有南京醫(yī)醫(yī)科大學學，南京京東南大大學等高高校6座，中中小學、幼兒園園7座。項項目周邊邊超市、酒店、休閑娛娛樂設施施充足，大型商商場、商商業(yè)門點點、銀行行、保險險等金融融機構林林立。 （詳細細情況請請參閱附附錄） 4、競爭爭樓盤情情況項目周邊邊競爭樓樓盤相對對較少，主要有有：住宅宅項目，藍山國國際公寓寓、匯林林綠洲、金陵大大公館、時尚空空間；商商業(yè)項目目，海德德大廈、銀河國國際廣場場；寫字字樓項目目，城市市先鋒、一空間間等。從調研情情況看

20、，“百盛大大廈”項目周周邊住宅宅競爭項項目主要要集中在在黑龍江江路一線線，以中中高檔樓樓盤為主主，改地地區(qū)樓盤盤銷售價價均超過過了70000元元/，有有沖80000元元/的趨趨勢。這這些項目目的銷售售周期都都較短，這一方方面是因因為體量量有限，但另一一方面也也反映出出該地段段的項目目的市場場去化較較快，市市場運作作良好。該區(qū)樓樓盤的戶戶型以中中小戶型型為主，一般在在501500之間間，這在在很大程程度上降降低了住住宅的總總價，加加速了市市場去化化。另外外，良好好環(huán)境和和配套也也是該區(qū)區(qū)住宅保保持良好好銷售業(yè)業(yè)績的原原因之一一。目前，“百盛大大廈”項目周周邊在售售的商業(yè)業(yè)項目和和寫字樓樓項目較較

21、少，但但是市場場前景較較為看好好。商鋪鋪均價在在3萬元/左右右，寫字字樓、商商住樓項項目的銷銷售也比比較火熱熱。（競爭項項目具體體情況請請參閱附附錄）5、周邊邊二手房房市場從調查情情況看，“百盛大大廈”項目周周邊二手手房市場場比較活活躍。由由于地處處老城區(qū)區(qū)，故這這些二手手房的建建造年代代一般都都在90095年，但是普普遍均價價都在55500060000元元/。黑龍江路路附近二二手房房房價在55000065500元元/。該該地區(qū)的的房價受受建造期期限的影影響較大大，主要要原因是是該地區(qū)區(qū)在售樓樓盤較多多，檔次次較高，賣方之之間競爭爭激烈，這也對對本項目目產生一一定影響響。模范范馬路附附近二手手

22、房價格格在5110061100元元/。湖湖南路二二手房盡盡管多數數建筑年年代較早早，但是是價格普普遍高于于60000元/，有有的沿街街的門面面房甚至至有從770000元/的趨趨勢，可可見房屋屋的商業(yè)業(yè)潛力還還是決定定湖南路路商圈房房價的主主要因素素。本項項目周邊邊街道的的二手房房價格比比較穩(wěn)定定，集中中在5550060000元元/，這這對本項項目定價價有較好好的借鑒鑒作用。 （詳細細情況請請參閱附附錄）二、SWWOT分分析1、優(yōu)勢勢 （1）區(qū)位位條件優(yōu)優(yōu)異“百盛大大廈”項目的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢非常常明顯。該項目目地處中中央路與與馬家街街交匯處處，屬南南京市鼓鼓樓區(qū)的的中心區(qū)區(qū)，該區(qū)區(qū)域正是是南京市市

23、的政治治、經濟濟和文化化的中心心。項目緊臨臨中央路路和模范范馬路這這兩條南南京市主主干道，又是南南京地鐵鐵一線的的沿線，且從項項目周邊邊經過的的公交線線路多達達17條，出行非非常方便便。同時“百百盛大廈廈”項目又又處于南南京商業(yè)業(yè)主軸新新街口湖南南路一線線，該地地區(qū)集中中了南京京主要的的商業(yè)物物業(yè)和辦辦公物業(yè)業(yè)，配套套設施完完善，商商業(yè)氛圍圍濃郁。另外，該該區(qū)域是是南京市市老城區(qū)區(qū)所在，也是南南京市的的主要學學區(qū)，該該區(qū)文教教、衛(wèi)生生、生活活、休閑閑娛樂配配套一應應俱全，是當前前“白領”一族首首選的生生活居所所。（2）雙雙景 + 地鐵鐵“百盛大大廈”項目建建成后，東面自自八層以以上的住住宅業(yè)主

24、主就可以以足不出出戶欣賞賞到玄武武湖紫金山山“雙景”。這是是本項目目區(qū)別于于其它競競爭項目目特有的的優(yōu)勢，這一優(yōu)優(yōu)勢必將將會是“百盛大大廈”項目參參與市場場競爭的的有力賣賣點之一一。同時，明明年地鐵鐵一線的的順利通通車將有有效改善善中央路路的交通通狀況，這必將將大大提提升本項項目的“含金量量”，成為為本項目目又一有有力賣點點。（3）競競爭樓盤盤較少“百盛大大廈”項目周周邊競爭爭項目較較少，在在售住宅宅項目中中，“匯林綠綠洲”和“自由空空間”已經銷銷售完畢畢，目前前只剩尾尾盤；“藍山國國際公寓寓”與“金陵大大公館”雖然才才開始開開盤銷售售，但是是由于受受到開發(fā)發(fā)進度的的影響，階段上上市的體體量有

25、限限，尚在在市場承承受能力力的范圍圍內。商業(yè)項目目中，“德基大大廈”在短時時間內順順利完成成一期銷銷售，目目前已經經開始二二期銷售售。“銀河國國際廣場場”即將開開盤，其其銷售均均價在33.5萬萬/，預預計也將將會在短短期內被被市場消消化?！鞍偈⒋蟠髲B”項目周周邊商住住寫字樓樓項目也也不多，“城市先先鋒”今年四四月開盤盤，目前前6600套商住住房中，僅剩44套還在在銷售。云南路路的“一 空間”自今年年7月開盤盤以來銷銷售情況況良好。（4）市市場潛力力大“百盛大大廈”項目地地處南京京鼓樓區(qū)區(qū)的中心心地帶，該地區(qū)區(qū)可謂是是南京市市中心的的中心，故由于于牽涉面面較大，舊城改改造工作作不能得得以大規(guī)規(guī)模

26、的開開展，但但是也因因此在該該地區(qū)積積聚了一一定的市市場需求求。調查顯示示，“百盛大大廈”項目周周邊不論論是住宅宅項目，還是商商業(yè)項目目的市場場去化相相對南京京市其它它板塊較較塊，且且本項目目周圍的的二手房房市場也也比較活活躍，可可見項目目所在地地區(qū)的市市場潛力力相對較較大。（5）利利潤空間間較大據調查，“百盛大大廈”項目周周邊的物物業(yè)價格格正處于于穩(wěn)健上上升階段段。在售售商品房房價格已已經在770000元/以上上，并且且已經有有沖擊880000元/的趨趨勢。項項目周邊邊上世紀紀90年代代中期的的二手房房價格也也在55500元元/60000元元/這一一區(qū)間內內，20000年年以后的的二手房房價

27、格已已經在665000元/左右右。與此此同時，湖南路路商區(qū)的的商業(yè)項項目的價價格也有有顯著提提升。德德基大廈廈開盤兩兩個月銷銷售價格格上調110%，銀河國國際廣場場開盤一一層定價價5萬元/?？梢?，由由于市場場容量較較大，該該地區(qū)的的物業(yè)價價格仍有有一定的的上漲空空間，“百盛大大廈”項目利利潤空間間較大。2、劣勢勢 （1）項目目北部老老街道住住宅 “百盛大大廈”項目北北部觀音音里、馬馬家巷地地段存在在一塊上上世紀末末的老式式住宅群群，這些些住宅以以平房及及老式多多層住宅宅為主。但是由由于涉及及面復雜雜，市政政府對該該區(qū)的改改造工作作一直難難以有效效展開。這片住住宅群的的存在對對本項目目的整體體檔

28、次和和形象而而言無疑疑是一個個不小的的沖擊。而且一一旦“百盛大大廈”項目建建成并交交付使用用后，市市政府對對該地區(qū)區(qū)的改造造工作必必然會對對本項目目業(yè)主的的生產、生活造造成負面面的影響響。（2）交交通問題題雖然本項項目緊靠靠南京市市主干道道中央央路和模模范馬路路，但是是由于該該區(qū)是南南京市老老城區(qū)，人口密密集、人人流量較較大。加加之目前前南京地地鐵一線線仍處在在緊張施施工階段段，這也也給中央央路的交交通帶來來了很大大的負擔擔。特別別是工作作日上下下班時間間段，中中央路經經常會發(fā)發(fā)生長時時間的堵堵車，這這對本項項目也會會帶來較較負面的的影響。（3）小小區(qū)規(guī)劃劃欠缺由于本項項目雖然然體量中中等，但

29、但是占地地面積較較小，只只有52250。而且且本項目目16層為商商業(yè)物業(yè)業(yè)，必須須保證未未來商場場的人流流、車流流通暢，故本項項目幾乎乎不存在在小區(qū)規(guī)規(guī)劃。這這樣必然然降低了了業(yè)主的的生活質質量，從從而降低低本項目目的市場場競爭力力。 （4）商商住項目目“百盛大大廈”項目16層為商商業(yè)物業(yè)業(yè)，7層以上上為商住住住宅。但是商商住住宅宅本身有有其無法法避免的的缺憾。第一，使用年年限只有有50年，無形之之中降低低住宅壽壽命。第第二，不不能同管管道煤氣氣，對業(yè)業(yè)主的生生活帶來來不便，降低生生活質量量。三，低層商商業(yè)物業(yè)業(yè)的運作作會影響響高層業(yè)業(yè)主的正正常生活活。（5）價價格相對對較高目前，該該地區(qū)的的

30、商品房房價格已已有沖擊擊80000元/的趨趨勢，商商業(yè)物業(yè)業(yè)也打出出5萬/的天天價。如如果該地地區(qū)物業(yè)業(yè)售價繼繼續(xù)這種種上升幅幅度，那那幺必然然會提高高市場的的價格抗抗性，降降低消費費者的需需求，削削弱消費費者的購購買力。3、機會會 （1）項目目板塊市市場整體體趨勢良良好雖然南京京房地產產市場在在中央采采取緊縮縮性政策策之后，開始出出現發(fā)展展減速的的跡象。但是本本項目所所在城中中板塊仍仍然保持持了穩(wěn)健健的上升升勢頭，在本次次南京秋秋季房展展會上，城中板板塊雖然然在銷售售量不如如河西、江寧板板塊，但但是在成成交量上上卻都占占有絕對對優(yōu)勢。這就說明明，城中中板塊房房地產市市場的整整體態(tài)勢勢良好，目

31、前在在健康、有序的的成長。（2）鼓鼓樓區(qū)標標志性建建筑本項目坐坐落在鼓鼓樓區(qū)中中心，南南臨湖南南路商業(yè)業(yè)圈，東東依南京京市最大大湖泊玄武武湖。由由于該區(qū)區(qū)域屬老老城區(qū)，故雖是是黃金地地段，但但缺乏富富有時代代特征和和標志性性的建筑筑?！鞍偈⒋蟠髲B”項目，規(guī)劃建建筑高度度1000m，預預計建成成為333層的高高層商住住項目。將來必必將是中中央路上上的豐碑碑，鼓樓樓地區(qū)的的標志。（3）良良好的環(huán)環(huán)境和配配套本項目周周邊交通通暢達，文教、衛(wèi)生機機構林立立，商業(yè)業(yè)配套、生活配配套一應應俱全，集聚優(yōu)優(yōu)秀的人人文、自自然環(huán)境境和良好好的商業(yè)業(yè)活動氛氛圍，非非常適宜宜中產階階級在此此工作、生活。因此，良良好

32、的環(huán)環(huán)境及配配套必將將成為該該項目的的主要賣賣點，須須在將來來該項目目的運作作過程中中深度發(fā)發(fā)掘。（4）市市場潛力力可觀據調查統(tǒng)統(tǒng)計，雖雖然本項項目周邊邊在售項項目的價價格整體體相對南南京市其其它地區(qū)區(qū)而言偏偏高。但但是從這這些項目目的市場場去化速速度上來來看，市市場需求求仍然比比其它地地區(qū)、板板塊要旺旺盛。另外，從從該地區(qū)區(qū)項目的的價格變變化情況況來看，該地區(qū)區(qū)房地產產市場仍仍具備一一定的利利潤空間間?？梢姟鞍侔偈⒋髲B廈”項目的的市場潛潛力可觀觀。4、威脅脅（1）國國家緊縮縮房地產產政策從去年66月中國國人民銀銀行下發(fā)發(fā)1211文件為為起點，中央對對中國房房地產市市場陸續(xù)續(xù)頒布了了一系列列的

33、緊縮縮性政策策，這無無疑是給給如火如如荼的中中國房地地產業(yè)潑潑了一盆盆冷水。國家目目前主要要采用的的是資金金和土地地雙緊縮縮手段，從源頭頭上限制制了房地地產項目目的一哄哄而上；同時國國家還利利用調整整按揭條條件的方方法，從從消費終終端抑制制過熱需需求，防防范惡意意抄作。可是，近近年來飛飛速發(fā)展展的中國國房地產產業(yè)卻因因此面臨臨嚴峻的的考驗。在不少少中小開開發(fā)商突突然間就就感到來來自資金金和市場場的雙重重壓力，在他們們眼中房房地產業(yè)業(yè)幾乎是是在一夜夜間從高高利潤行行業(yè)變?yōu)闉楦唢L險險行業(yè)。隨之而而來，中中國房地地產業(yè)的的增長速速度開始始減慢，有些地地區(qū)甚至至已經開開始回落落。是選擇高高銷售價價格，

34、還還是選擇擇短銷售售周期，這已經經是開發(fā)發(fā)商們必必須直面面的選擇擇。同樣樣對于“百盛大大廈”項目，我們也也必須作作出慎重重的選擇擇。（2）南南京樓市市開始出出現衰退退跡象南京房地地產市場場從今年年年初開開始增長長幅度明明顯遜于于去年同同期。造造成這種種現象的的原因有有很多，歸結起起來大致致有四：第一，拆遷速速度放緩緩，剛性性需求下下降。第第二，開開發(fā)面積積過大，市場競競爭激烈烈。第三三，炒樓樓風氣太太盛，房房價虛浮浮，抑制制需求。第四，項目經經常出現現質量問問題，造造成消費費者不滿滿。據權威報報告顯示示，今年年1-77月份南南京市商商品住宅宅銷售均均價為440699元/，房房價累計計上漲55.

35、811%，月月上漲不不足1%，房價價的漲幅幅明顯趨趨緩，已已有個別別項目的的均價出出現了小小幅回落落。（3）產產品問題題本項目的的產品缺缺陷也比比較大。第一，容積率率過高，影響業(yè)業(yè)主生活活質量。第二，缺乏小小區(qū)規(guī)劃劃。第三三，商住住項目帶帶來的生生活不便便。產品問題題都是比比較難克克服的，但是如如果在產產品策劃劃階段不不做針對對性的解解決方案案，那幺幺一定會會對后期期的銷售售產生嚴嚴重的影影響。（4）沿沿街項目目易受污污染同樣作為為沿街項項目，而而且是沿沿中央路路這一主主干道的的項目，業(yè)主一一定會受受到噪音音、廢氣氣、粉塵塵等污染染的侵擾擾。這就就需要在在設計、建造及及裝修環(huán)環(huán)節(jié)進行行細致的的

36、探求，努力克克服這一一弊端。（5）存存在價格格抗性盡管該地地區(qū)市場場潛力巨巨大，商商品房價價格仍有有上升空空間。但但是，相相對南京京市其它它板塊、地區(qū)的的樓盤而而言，該該地區(qū)的的房價相相對較高高，畢竟竟南京市市商品房房住宅均均價剛剛剛突破440000元/。這這勢必會會產生消消費者的的價格抗抗性。（6）南南京國際際廣場的的影響南京國際際廣場，緊鄰“百盛大大廈”項目的的又一大大型高層層商住項項目，和和“百盛大大廈”具有相相同的物物業(yè)形態(tài)態(tài)，享有有同等的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，但但是該項項目的體體量比“百盛大大廈”要大的的多，該該項目總總建筑面面積達337萬，總占占地面積積約3220000。該該項目現現在已經經動工，但是還還沒有開開盤銷售售。目前前，處項項目基本本情況外外，銷售售價格、銷售形形式等信信息尚不不得知。但是可可以肯定定的是，該項目目必然是是“百盛項項目”最強有有力的競競爭對手手。三、項目目產品定定位1、主旨旨必須樹立立“以