房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)：開發(fā)雙叒叕深入三四線~春節(jié)返鄉(xiāng)深度調(diào)研第四彈

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 總結(jié)1 HYPERLINK l _bookmark1 浙江金華市市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，剛需成為主力2 HYPERLINK l _bookmark2 外部因素浙江省嵊州市棚改支持顯著弱化，市場(chǎng)熱度下降4 HYPERLINK l _bookmark3 江西省永新縣商品房化提速帶來的十八線小熱潮7 HYPERLINK l _bookmark4 湖北省沙洋縣棚改推動(dòng)效應(yīng)持續(xù)，下半年有所冷卻9 HYPERLINK l _bookmark5 陜西省寶雞市量價(jià)均達(dá)峰值，再度邁入加庫存周期11 HYPERLINK l _bookmark6 遼寧省沈陽市價(jià)格創(chuàng)新高，銷

2、售已回落12請(qǐng)參閱最后一頁的重要聲明總結(jié)2019 年春節(jié)返鄉(xiāng)調(diào)研已經(jīng)是我們組織的第四個(gè)年頭，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，我們每次返鄉(xiāng)調(diào)研的成果對(duì)全年三四線走勢(shì)都具備前瞻性：無論是 17 年的爆發(fā)性增長，還是 18 年超預(yù)期的市場(chǎng)韌性，都在年初的調(diào)研中早有體現(xiàn)。我們有理由相信，今年的返鄉(xiāng)紀(jì)要亦將為 19 年三四線市場(chǎng)埋下注腳。今年我們的足跡依舊遍及東中西六大縣市（東部三個(gè)，中部兩個(gè)，西部一個(gè)），值得一提的是，從城市能級(jí)來看，在去年的閾值上進(jìn)一步拓寬，最低能級(jí)下沉至縣城市場(chǎng)。不同能級(jí)城市的房地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)以及階段各不相同，但我們依然看到一些共性：多地唱響盛極而落的序曲：盡管從成交總量而言，我們切身走訪的絕大部分

3、區(qū)域在 18 年都創(chuàng)下歷史新高， 低能級(jí)縣市同比增速可高達(dá) 100%，房價(jià)也達(dá)歷史新高，但是 18 年年中是一大分水嶺。下半年多地銷售量出現(xiàn)明顯下滑，春節(jié)期間來訪量同比也在下降，需求疲態(tài)開始顯現(xiàn)。市場(chǎng)成熟度高的城市房價(jià)已經(jīng)自高點(diǎn)有所回落。絕對(duì)庫存有所回升，投資意愿開始下降：由于自 17 年開始絕對(duì)庫存持續(xù)低迷，補(bǔ)庫存熱情持續(xù)至上半年， 然而下半年銷售應(yīng)聲回落，庫存周期隨之上揚(yáng)。東部以及相對(duì)高能級(jí)城市已經(jīng)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，投資意愿開始下降，我們認(rèn)為這一趨勢(shì)將進(jìn)一步延續(xù)。棚改支持力度實(shí)質(zhì)性收縮：過去三年棚改勢(shì)頭最勁的區(qū)域在 18 年下半年都面臨著棚改力度大幅收縮，重點(diǎn)在于貨幣化安置比例的下降。這一因素

4、對(duì)于這些城市新增需求產(chǎn)生直接的影響。三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷，部分東部城市拆遷需求占比達(dá) 50%，因此過去拆改力度越大的區(qū)域，今年市場(chǎng)將面臨越大的挑戰(zhàn)。政策導(dǎo)向何處？人才與產(chǎn)業(yè)培育：地方政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度依舊溫和，在棚改日漸收縮的大環(huán)境下，地方政府著眼更為長遠(yuǎn)，側(cè)重于人才引入政策以及積極的產(chǎn)業(yè)政策，以穩(wěn)固地方長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基，這將加劇三四線城市的內(nèi)部分化。城市下沉趨勢(shì)減弱，終究是個(gè)別人的競技場(chǎng)：在一二線地價(jià)居高不下、三四線成交熱火朝天的市場(chǎng)環(huán)境下， 17-18 年上半年多家房企大舉下沉，但這一現(xiàn)象隨著銷售退溫開始減弱，品牌開發(fā)商在三四線拿地意愿多有下降。然而依然需要關(guān)注的

5、是，對(duì)于碧桂園等個(gè)別房企，依舊能夠在三四線城市兌現(xiàn)品牌溢價(jià)，抓住低能級(jí)縣城商品房化過程中的一浪機(jī)遇。浙江省金華市市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，剛需成為主力整體成交情況：一手房前高后低，二手房熱度不再根據(jù)金華市透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018 年金華樓市整體呈現(xiàn)前暖后冷的趨勢(shì)，商品房網(wǎng)簽 18589 套，與2017 年商品房網(wǎng)簽 19858 套相比，同比降低 6.83%；金華市二手房成交市場(chǎng)熱度不再，整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2018年金華二手房成交套數(shù)為 17823 套，同比下降 24.54%；二手房成交面積為 188.35 萬平方米，同比下降 32.75%。板塊區(qū)域價(jià)格：東進(jìn)再東進(jìn)市場(chǎng)均價(jià)方面，原屬于郊區(qū)的多湖板塊和

6、湖海塘板塊在金東區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略和諸多中高端新盤開盤的帶動(dòng)下在今年表現(xiàn)搶眼，均價(jià)突破兩萬元大關(guān)，甚至一舉超過了主城區(qū)的江南和江北板塊 19000-20000 元/平的均價(jià)。而金義都市新區(qū)因?yàn)檎憬∷拇蠖际腥Φ膽?zhàn)略布局與金華市城市發(fā)展向東、再向東的趨勢(shì)，均價(jià)也接近萬元。土地市場(chǎng)概況：地王樓面價(jià)超 1.5 萬元根據(jù)浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，2018 年金華累計(jì)掛牌商業(yè)、住宅類用地 69 宗，掛牌面積約363.73 萬；成交金額約 389.66 億元。2018 年市區(qū)成交的涉宅用地 17 宗，成交面積約 94.86 萬，成交金額約 94.15 億。樓面價(jià)方面，2018 年上半年金華市區(qū)接連出讓多

7、宗成交樓面價(jià)萬元以上的涉宅地塊，其中保集地產(chǎn)以 15350 元/的樓面價(jià)競得的雙龍南街以東，32 路以南地塊為全市當(dāng)年的地王。土地市場(chǎng)熱度情況：下半年遇冷，流拍加劇2018 年上半年土地成交主要集中在金華市主城區(qū)，而下半年以來，金華市區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍，主城區(qū)鮮有涉宅地塊成交，在 9 月之后更是面臨了接連三月無土地成交的尷尬冷場(chǎng)。同時(shí)，2018 年成交的主城區(qū)范圍內(nèi)涉宅地塊皆為全裝修交付項(xiàng)目，這也是多年來的首次，標(biāo)志著金華新房市場(chǎng)徹底進(jìn)入精裝修市場(chǎng)。樓市政策：人才政策強(qiáng)化2018 年以來，金華加強(qiáng)了人才引入的政策，多次放寬落戶門檻，其中以 2018 年 9 月出臺(tái)的“婺城英才”計(jì)劃最為矚目

8、，其中包括了對(duì)對(duì)市級(jí)領(lǐng)軍人才，按房價(jià)總額 30%給予最高 60 萬元的一次性購房補(bǔ)助；對(duì)從市區(qū)外新全職引進(jìn)的省特級(jí)教師，給予 60 萬元的一次性購房補(bǔ)助；對(duì)當(dāng)年新上市的制造業(yè)企業(yè)，給予 2 個(gè) 30 萬元的人才購房指標(biāo)等內(nèi)容。熱點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：金地都會(huì)之光剛需盤去化依舊良好，進(jìn)城置業(yè)人群比例較大項(xiàng)目位于金華市金東區(qū)環(huán)城南路的北側(cè)，交通直連 BRT2 號(hào)線，規(guī)劃輕軌 1 號(hào)線，靠近施光南音樂廣場(chǎng)和萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，雖然附近學(xué)區(qū)資源一般，但是整體居住條件便利、配套較為完善、開發(fā)區(qū)發(fā)展也前景較好。從戶型結(jié)構(gòu)來看，該樓盤是一個(gè)較為典型的剛需性質(zhì)樓盤，主力戶型均為 89-103 平建面的三居室，推盤價(jià)格在160

9、00-17000 元/平上下，總價(jià)在 150 萬到 170 萬左右。通過對(duì)本市具有置業(yè)需求的市民和樓盤工作人員的綜合問詢和分析來看，該樓盤去化狀況極佳，甚至出現(xiàn)了需要搖號(hào)認(rèn)購這一在金華地區(qū)歷史上極少出現(xiàn)過的情況。自 1 月 26 號(hào)首推后，當(dāng)前已基本去化完畢。客群結(jié)構(gòu)來看，除少部分投資客外，基本都為自住需求，同時(shí)其中有一半左右為從周邊東陽、永康、武義等縣級(jí)市進(jìn)城工作、置業(yè)落戶的客群?？梢娭苓吙h市進(jìn)城置業(yè)人群仍是金華房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大推動(dòng)力?？偨Y(jié)及展望通過與本地嘉禾房產(chǎn)等中介的交流情況來看，雖然在今年下半年金華的樓市由熱轉(zhuǎn)冷，但剛需性質(zhì)的新盤仍普遍取得了較好的去化成績。而去化壓力較大的樓盤主要集中

10、在城郊非熱點(diǎn)板塊的別墅等大戶型和老城區(qū)中房齡較長、總價(jià)在 200 萬以上的房屋。自三季度以來金華市場(chǎng)整體成交量價(jià)下行、市區(qū)主要板塊新房價(jià)格基本停止上漲、二手房成交價(jià)格跌幅普遍在 20%左右，年末 12 月的市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度上的回暖。新房成交量同比小幅回升，二手房成交量跌幅收窄。我們預(yù)計(jì)在仍然較為充裕的進(jìn)城置業(yè)需求和人才購房補(bǔ)貼政策刺激的托底下，19 年金華市場(chǎng)將逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。浙江省嵊州市棚改支持顯著弱化，市場(chǎng)熱度下降嵊州市隸屬浙江紹興，由于四面環(huán)山的盆地地形，加上目前尚以公路為單一交通干道，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較 為封閉的特征。全市約 73 萬人口，城鎮(zhèn)化水平較低，非農(nóng)人口僅占總?cè)丝?35%左右，集

11、體建設(shè)用地廣闊，農(nóng)村地區(qū)以及大部分城區(qū)居民依舊居住在宅基地上自建的房屋中。自 2015 年的“三拆一改”到 2016 年的“城中村改造”，嵊州房地產(chǎn)市場(chǎng)在沉睡已久之后迎來了 3 年春天，卻在 2018 年下半年迅速進(jìn)入寒冬。政策回顧：貨幣化拆改基本停止，新增政策規(guī)范價(jià)格備案去年返鄉(xiāng)調(diào)研提到，根據(jù)全國棚改相關(guān)會(huì)議精神，紹興于 2016 年 10 月印發(fā)城中村改造三年行動(dòng)計(jì)劃（20162018），嵊州市作為其下轄的縣級(jí)市之一，計(jì)劃中列明三年內(nèi)拆遷 19 個(gè)項(xiàng)目，涉及拆遷面積 182 萬平，拆遷戶數(shù)達(dá) 3963 戶，涉及投資預(yù)計(jì)約 133 億元。自 2014 年試點(diǎn)、2015 年破題、2016 年正

12、式全面鋪開以來，全市已經(jīng)過 5 輪拆遷改造，城中村累計(jì)拆除面積 270 多萬平。2018 年 1 月，嵊州城改工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議再次提出，2018 年 7 月底前完成 9 個(gè)區(qū)塊的城中村改造，拆遷面積 56.8 萬平?，F(xiàn)在看來，在三年拆改目標(biāo)基本完成以及全國棚改貨幣化收緊的背景之下，2018 年下半年全市新增的貨幣化安置形式的拆改寥寥，主要以危房、舊區(qū)的翻新改造為主，帶來的直接后果即是樓市新增購買力的缺失。在政策調(diào)控方面，全市尚不限購及限售，但限貸，新增的變化是 2018 年底開始由對(duì)不符合規(guī)定的樓盤限簽， 形成實(shí)際上的限價(jià)和穩(wěn)價(jià)。2018 年底，市住建局發(fā)布關(guān)于完善新建商品房銷售價(jià)格備案管理工

13、作的通知， 規(guī)定價(jià)格備案過程中可以指導(dǎo)開發(fā)商合理定價(jià)。近期部分樓盤因不合規(guī)定而出現(xiàn)無法網(wǎng)簽的情形。成交：過山車式由熱轉(zhuǎn)冷2018 年全市新建商品住宅共計(jì)成交 12160 套，同比增長 67%，簽約總面積約 151.3 萬平，同比增長 68%，簽約均價(jià) 8558 元/平，同比上升 141 元/平，皆創(chuàng)出歷史新高。但樂觀的成交數(shù)據(jù)背后，嵊州樓市卻面臨著過山車式地由熱轉(zhuǎn)冷，單月成交量腰斬、“金九銀十”不再、年底促銷失效等等皆嵊州樓市輪番上演。分時(shí)段來看成交，一至四季度新建商品住宅成交套數(shù)分別為 1735 套、5753 套、3643 套和 1029 套，成交量上演了從第一季度上升至第二季度的高峰，再從

14、三季度開始接連下滑的過山車式走勢(shì)。從單月數(shù)據(jù)來看，單月成交高峰3282 套出現(xiàn)在6 月，其后單月成交量一路下滑，未再有起色。其中，7-10 月單月成交套數(shù)分別環(huán)比-33%、-57%、-46%、-29%，傳統(tǒng)的“金九銀十”不再，四季度房企的促銷活動(dòng)也未能再次勾起市場(chǎng)需求，四季度成交量 已遠(yuǎn)不及一季度的成交水平。價(jià)格：穩(wěn)中仍有升與成交量不同的是，全市新建住宅成交水平卻穩(wěn)中有升。2016-2018 年新建商品住宅成交均價(jià)分別為 8273 元/平、8417 元/平和 8558 元/平，同比分別+2.4%、+1.7%、+1.7%。由于當(dāng)前成交量持續(xù)低迷，前三年大規(guī)模拆改之后未來新增購買力缺乏，預(yù)計(jì)后續(xù)上

15、漲動(dòng)力不大。庫存：行情低迷下重歸抬升截止 2019 年 1 月底，全市可售房源（住宅）7692 套，較 2018 年底的 6490 套上升 1202 套，較 2017 年底的 8172 套下降 480 套。按過去 6 個(gè)月均銷售套數(shù)計(jì)算，去化周期 9.9 個(gè)月，較 2017 年底的約 12 個(gè)月去化周期減少 2.1 個(gè)月。由此可見，2018 年 1-7 月樓市的火爆消化了部分庫存，但是隨著成交持續(xù)走低，2019 年 1 月新建商品住宅成交僅 129 套，較 12 月繼續(xù)腰斬，預(yù)計(jì)未來庫存將重歸抬升。土地市場(chǎng)：降溫明顯全市 2018 年共出讓 10 宗商住用地，共出讓面積 38.74 萬方，同比

16、下滑 57%，出讓金額 17.2 億元，同比下滑 57%，成交均價(jià)在 1300 元/平左右，較為穩(wěn)定。成交時(shí)段來看，9 宗地塊集中在前三季度成交，第四季度僅 1 宗地塊成交。從溢價(jià)率看不同地塊分化較為明顯，其中 3 宗地塊溢價(jià) 20%以上，溢價(jià)率最高為 48%，其余地塊基本以底價(jià)成交?？傮w來看，全市 2018 年土地市場(chǎng)較上年趨于降溫，成交量大幅下滑，這與銷售由熱轉(zhuǎn)冷并持續(xù)低迷也存在一定關(guān)系。展望 2019 年，基本面難以有本質(zhì)改善，且 2019 年政府性基金收入預(yù)算數(shù)較上年下滑19.6%，預(yù)計(jì)今年全市商品房地塊成交仍將低位運(yùn)行。企業(yè)格局：百強(qiáng)房企分庭抗禮，勢(shì)如破竹從 2018 年房企網(wǎng)簽簽約

17、套數(shù)來看，融信、新城、碧桂園、藍(lán)光、恒大 5 家全國百強(qiáng)房企進(jìn)入 TOP10，分列第 1、2、3、5、6 位，力壓其他區(qū)域和地方房企，5 家房企合計(jì)銷售占全市全年銷售 47.5%。從 2018 年簽約面積和簽約金額來看，全國百強(qiáng)房企市占率達(dá) 46.3%和 52.1%。百強(qiáng)房企依靠其豐富的開發(fā)營銷經(jīng)驗(yàn)和更為優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，能在市場(chǎng)份額方面做到與其他區(qū)域和地方性房企分庭抗禮的同時(shí)，更擠進(jìn)銷售榜單的前列。其中，碧桂園江灣 1 號(hào)成交套數(shù)繼續(xù)蟬聯(lián)第一，成交面積位列第二，融信創(chuàng)世紀(jì)則成交套數(shù)和成交面積均位列第二。去年 7 月，中南在熱門區(qū)域城南新區(qū)以 6.7 億元的底價(jià)拿下 2 宗地塊，總建面約 44

18、萬方，平均樓面價(jià)約 1523元/平。但由于城南新區(qū)供給較多，全市拆改基本完成，后續(xù)去化可能存在一定壓力。熱門樓盤調(diào)研：融信創(chuàng)世紀(jì)該項(xiàng)目位于市最熱板塊城南新區(qū)，融信于 2017 年 5 月拿下城南新區(qū) 6 宗地塊，總地面積約 28 萬方，總建面約 100 萬方，總地價(jià) 5.49 億元，平均樓面價(jià)約 549 元/平，融信將其開發(fā)成學(xué)仕名苑、名仕雅苑和融信創(chuàng)世紀(jì)三個(gè)樓盤，2018 年三個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)約 9000 元/平。位置方面，項(xiàng)目南臨甬金高速，東至上三高速，西臨官河南路，是嵊州新城發(fā)展的核心地段，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，出行便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。配套方面，周邊公共資源豐富，國際會(huì)展中心、嵊州愛德外國語學(xué)校、

19、吾悅廣場(chǎng)、嵊州市人民醫(yī)院(浙大一院嵊州分院)等等都在 1 公里內(nèi)，周圍寫字樓以高端為主。項(xiàng)目分 89 平小三房、108 平三房、125 平小四房、139 平四房四種戶型，目前已售 1279 套，尚有 456 套可售，得房率基本在 77%-78%左右，各戶型均有余量。去年上半年市場(chǎng)比較火爆，其中，6 月加推 5 次，訪客量達(dá) 8000 人，最終賣出 600 多套，成交 7 個(gè)億左右。下半年開始市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，整個(gè)下半年成交 550 套左右，主要還是以本地客戶為主，外地客戶較少。總結(jié)及展望嵊州僅是全國三四線城市的一個(gè)縮影，大改大拆帶來的置業(yè)需求和部分受樓市火爆刺激下的投資需求終究是曇花一現(xiàn)，沒有改變近

20、5 年來人口的持續(xù)流出和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)尚薄弱的現(xiàn)實(shí)。與相鄰新昌縣 2017 年 10.2 萬元以上的人均 GDP 相比，嵊州的人均 GDP 為 7.6 萬元，差距較大。在 2018 年下半年來無新增貨幣化拆改背景之下，2019 年市政府政府性基金支出預(yù)算數(shù)較上年下滑 31.7%，1 月 11 日召開的市委會(huì)議則提出“在項(xiàng)目所需、資金可籌的前提下，實(shí)施新一輪城中村改造”，貨幣化拆改出現(xiàn)約束，基本可以確定未來樓市的需求只能來自內(nèi)生增長，加大吸引人才和招商引資力度才能為嵊州未來樓市增添新動(dòng)力。在 2 月 2 日舉行的第三屆嵊州越商大會(huì)上，共簽約 21 個(gè)項(xiàng)目，總投資 378 億元，較上年增長 35%，三屆

21、越商大會(huì)累計(jì)為嵊州帶來 712 億元投資，有望對(duì)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。此外，市投資 3.47億建設(shè)的人才公寓項(xiàng)目二期也將在 2019 年底完工，“筑巢引鳳”將為嵊州的人才工作添磚加瓦，為這個(gè)百強(qiáng)縣今后的加快建設(shè)招攬高端人才。靜待嵊州的蛻變。江西省永新縣商品房化提速帶來的十八線小熱潮永新縣屬于江西省吉安市，地處江西省西部，戶籍總?cè)丝?53 萬，其中 12-13 萬外地務(wù)工，屬于人口輸出縣。2017 年農(nóng)村居民人均可支配收入 9453 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2.3 萬元，人均 GDP 為 2.1 萬元左右，低于全國平均水平。作為全國生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)示范縣、江西省重點(diǎn)生態(tài)功能縣

22、，缺乏有競爭力的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)存量仍然存在大量自建房，房價(jià)增速長期低于 GDP 增速，市場(chǎng)仍然處于商品房化階段，17 年底開始有品牌開發(fā)商加入，加上新區(qū)建設(shè)力度提升，刺激市場(chǎng)迎來一輪爆發(fā)。量價(jià)情況：品牌開發(fā)商引燃 18 年樓市，下半年轉(zhuǎn)淡房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛覺醒。16 年全年銷售面積不到 20 萬方，17 年達(dá) 26 萬方，18 年則高達(dá) 51-52 萬方。價(jià)格層面，17 年以前一直平穩(wěn)。09 年前后均價(jià)在 2000 元/平左右，17 年均價(jià)也僅約 4000 元/平，即每年復(fù)合增速僅約9%。低于 GDP 增速。但 18 年迎來大幅增長，均價(jià)同比增長 25%左右，市場(chǎng)最高價(jià)則從 5200 元/平增長至

23、7400元/平，增幅達(dá) 40%。促進(jìn) 18 年市場(chǎng)大幅增長的重要因素來自于品牌開發(fā)商碧桂園的進(jìn)入，因碧桂園較之本地開發(fā)商無論在樓盤設(shè)計(jì)、營銷手段層面都有顯著優(yōu)勢(shì)，成功培育改善需求，開盤后直接將最高價(jià)拉高 20%以上，隨后整個(gè)市場(chǎng)被重新定價(jià)。但 18 年下半年開始市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)淡的信號(hào)，原因之一在于狹義庫存收窄，碧桂園、歐洲城、朝陽學(xué)府等三大熱盤均剩尾盤，全縣銷售下滑；原因之二在于經(jīng)濟(jì)增速下滑的大背景下需求后繼乏力。19 年春節(jié)期間的到訪量同比下滑 50%，說明返鄉(xiāng)置業(yè)需求大幅收縮。需求結(jié)構(gòu)：商品房化階段，剛改首改為主對(duì)于住房自有量非常高的十八線小縣城而言，剛需占比很低，都是以剛改（農(nóng)村進(jìn)城、縣城自

24、建房向商品房改善）、首改為主，沒有投資性需求。其中返鄉(xiāng)置業(yè)的占比約 20%。信貸情況：18 年顯著收緊首付比例最低為 20%，首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)貸不認(rèn)房。選擇貸款的比例約 90%，整體首付成數(shù)約 45%。首套房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)上浮 20%，二套房貸款利率上浮 25%到 30%。17 年首套房貸還可能有折扣，可見 18 年信貸顯著收緊。供應(yīng)以及庫存情況：土地供給節(jié)制，廣義、狹義庫存均見底目前永新縣的庫存非常低。政府對(duì)于供地的把控非常嚴(yán)格，都是根據(jù)銷售確定土地供應(yīng)節(jié)奏。新供土地以新城區(qū)或者相對(duì)偏遠(yuǎn)地塊為主。盡管以自建房為主的老城區(qū)存在極大的改善空間，但值得一提的是，即將步入尾聲的全國性棚改大潮對(duì)于永新縣而

25、言似從未發(fā)生，政府拆遷財(cái)力不足，因此以不斷發(fā)展新區(qū)為主。競爭格局：品牌開發(fā)商具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)碧桂園是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€(gè)全國性開發(fā)商，一進(jìn)入市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率已達(dá) 20%。但碧桂園對(duì)于本地開發(fā)商而言市場(chǎng)培育的利好更明顯，競品歐洲城在碧桂園蓄客之前因銷售不佳資金鏈?zhǔn)志o張，但隨著碧桂園大熱，歐洲城去化也大幅提升。調(diào)研樓盤：永新碧桂園碧桂園 17 年首進(jìn)永新，項(xiàng)目位于永新縣袍田新區(qū)中心濱江位置，毗鄰縣政府以及重點(diǎn)中學(xué)，項(xiàng)目總體量16 萬方，一共有 140、200、270 三種戶型，均價(jià)為 6800 元/平，其中 140 平房型為精裝房，均價(jià)為 7400 元/平，270 平戶型為毛坯房，均價(jià)約 6500 元/平，

26、購房群體全部為本地人。項(xiàng)目樓面價(jià)為 1100 元/平，折算下來毛利率可達(dá) 30%以上。政府以誠意地價(jià)主動(dòng)引入碧桂園，項(xiàng)目區(qū)位十分優(yōu)渥，這也是碧桂園愿意投資的原因。項(xiàng)目于 17 年 8 月開始蓄客，永新碧桂園當(dāng)年 12 月開盤，曾多次實(shí)現(xiàn)日光。項(xiàng)目總體量 16 萬方，目前去化率達(dá) 85%，已推出的全部售罄，只剩兩棟因拆遷尚未完成，暫時(shí)無法推出。18 年下半年至今銷售僅 1.2 億，主要原因在于庫存嚴(yán)重不足。但市場(chǎng)熱度的確在變淡，春節(jié)期間來訪量同比大幅下滑?？偨Y(jié)及展望從長期角度，永新縣作為人口輸出縣，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)爆發(fā)的可能性非常低；但中期來看相對(duì)穩(wěn)健。1. 縣城存量中自建房占比高，

27、目前還處于商品房化-全國標(biāo)準(zhǔn)化階段，因此存量改善需求空間依舊可觀；2. 需求結(jié)構(gòu)健康，投資性需求為 0，從春節(jié)期間縣城不乏瑪莎拉蒂、法拉利等豪車出入，可見藏富于民。3. 政府對(duì)于新增供給十分節(jié)制，廣義庫存中基本不存在未開發(fā)土地，對(duì)價(jià)格的穩(wěn)定性有所加持。展望 19 年， 返鄉(xiāng)置業(yè)需求有所收斂，成交量大概率面臨萎縮，但市場(chǎng)均價(jià)有可能還會(huì)上升，市場(chǎng)低庫存、碧桂園亦有加大投資的意愿，住房改善的釋放還能持續(xù)。但對(duì)于開發(fā)商而言，集中度提升將會(huì)進(jìn)一步演繹。湖北省沙洋縣棚改推動(dòng)效應(yīng)持續(xù)，下半年有所冷卻沙洋縣隸屬于湖北省荊門市，地處漢江中下游，江漢平原北端，東臨漢江，西瀕漳水，北靠荊山余脈，從湖北省整體規(guī)劃上看

28、，沙洋縣位于武漢城市圈和鄂西生態(tài)文化旅游圈的結(jié)合部，截至 2016 年末，沙洋共國土面積 2044 平方公里，總?cè)丝?65 萬，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上以農(nóng)業(yè)為主，盛產(chǎn)水稻、棉花、油料、畜禽、鮮魚等農(nóng)產(chǎn)品，是全國著名的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、雙低油和優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品基地。成交走勢(shì)：全年量價(jià)快速上漲，下半年開始趨冷2018 年沙洋縣房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆。新建商品房銷售 2157 套，銷售面積 24.13 萬平方米，同比增長 38.59%；其中，新建商品住房銷售 2012 套，銷售面積 23.28 萬平方米，同比增長 40.48%。存量房成交 593 套，成交面積6.82 萬平方米，同比增長 54.8%；其中，存量住房成交 5

29、89 套，成交面積 6.78 萬平方米，同比增長 51.17%。半年內(nèi)售價(jià)從 2500 元/平快速躥升至 4000 元/平左右，在價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)下，市場(chǎng)一房難求，新推盤項(xiàng)目如御水金都基本上半年內(nèi)均實(shí)現(xiàn)售罄，而往年存量樓盤如金水灣三期也在上半年實(shí)現(xiàn)了快速去化，市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在 7 月份，下半年開始，市場(chǎng)有所冷卻，但受制于本地市場(chǎng)較小，開工及推盤規(guī)模相對(duì)不大，市場(chǎng)依舊保持堅(jiān)挺，城區(qū)內(nèi)位置較好的項(xiàng)目如漢上巴黎等也基本上能夠?qū)崿F(xiàn)開盤售罄，縣城的新城區(qū)域樓盤如普羅旺斯、望江花園等項(xiàng)目，銷售稍慢，仍然有存量樓盤在售，但情況明顯好于往年。供應(yīng)情況：住房供應(yīng)大幅上升，商鋪大幅收縮18 年沙洋縣新建商品房批

30、準(zhǔn)預(yù)售 3632 套，批準(zhǔn)預(yù)售面積 31.26 萬平方米，同比下降 17.95%；其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售 2200 套，批準(zhǔn)預(yù)售面積 25.36 萬平方米，同比增長 86.67 %。庫存結(jié)構(gòu)：庫存降至歷史低位截至 2018 年 12 月末，沙洋縣已批準(zhǔn)預(yù)售尚未售出的商品住房 1984 套，面積 22.97 萬平方米，考慮到部分存量樓盤因?yàn)橘Y金鏈問題存在抵押和凍結(jié)的情況，實(shí)際庫存周期已遠(yuǎn)不足一年。政策：保持去庫存支持力度自 16 年以來沙洋縣在房地產(chǎn)政策方面始終以去庫存政策為主，保持棚改貨幣化安置力度，確保房地產(chǎn)去化周期保持在合理區(qū)間，在貸款政策方面，首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最

31、低首付款比例為 20， 對(duì)擁有 1 套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的購房戶，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例為 30。棚戶區(qū)改造：貨幣化安置比例較高沙洋縣棚改啟動(dòng)于 2016 年，截至目前棚戶區(qū)合計(jì)改造規(guī)模 1925 戶，總投資規(guī)模約 8.6 億，其中實(shí)物安置規(guī)模 535 戶，貨幣化安置 1390 戶，貨幣化安置比率達(dá)到 73.9%，其中貨幣化安置以房票形式為主，即將應(yīng)安置的房屋按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)化為貨幣，連同按國家有關(guān)規(guī)定給予被征收人的其他補(bǔ)償金額，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行持票向參與房票結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品住房用于房屋征收安置，以房票抵

32、付購房款?？偨Y(jié)及展望根據(jù)我們調(diào)研情況來看，各大本地開發(fā)商均相對(duì)看淡 2019 年沙洋縣房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況，一方面由于 2018 年市場(chǎng)成交太好，需求透支明顯，2019 年市場(chǎng)需求可能沒有那么大，另一方面在于 2018 年價(jià)格上漲較多，2019 年很難繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)，由于本地需求大多數(shù)來自于縣城下轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村人口，這部分人群的購買力有限， 同時(shí)縣城的價(jià)格已逐步趕上荊門市城區(qū)住房價(jià)格，考慮到配套和環(huán)境等因素，價(jià)格繼續(xù)上漲的情況下，需求將向市區(qū)轉(zhuǎn)移，所以預(yù)計(jì)短期內(nèi)縣城的價(jià)格將會(huì)見頂，市場(chǎng)面臨自然回落。陜西省寶雞市量價(jià)均達(dá)峰值，再度邁入加庫存周期寶雞是關(guān)中平原城市群重要節(jié)點(diǎn)城市、關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)副中

33、心城市。地處關(guān)中平原西部，距離西安約150 公里，下轄 3 區(qū) 9 縣，總面積 1.82 萬平方公里。常住人口約 400 萬，其中城市戶籍人口約 100 萬，位居全省第二位，是陜西兩大百萬人口城市之一。市場(chǎng)量價(jià)：供銷兩端均達(dá)峰值，價(jià)格達(dá)歷史高位2018 年商品房供應(yīng) 360.21 萬平方米，同比上漲 73%，全年成交 344.22 萬方，同比上漲 38%，商品房成交均價(jià)為 4674 元/平方米，同比上漲 13%。其中商品住宅供應(yīng) 320.13 萬方，同比上漲 78%，成交 321.87 萬平方米， 占商品房比重 93.5%，同比上漲 39%，供銷兩端均達(dá)到 7 年峰值，成交均價(jià) 4360 元/

34、平方米，同比上漲 16%， 達(dá)到歷史最高位。土地市場(chǎng)：成交量價(jià)齊升根據(jù)寶雞樓市統(tǒng)計(jì)，2018 年寶雞市土地共計(jì)招拍掛 308.11 萬平方米，成交 273.72 萬平方米，成交面積同比增長 20%以上 。其中商品住宅成交 142.98 萬方，土地成交價(jià)格 2173 元/平方米，樓面價(jià)攀升至 720 元/平方米。庫存結(jié)構(gòu)：再度步入“加庫存周期”截止 2018 年 12 月，寶雞市住宅存量為 363 萬方，同比上漲 8%，持續(xù)三年去庫存模式宣告結(jié)束，再度步入“庫存積壓周期”。寶雞庫存周期分為三個(gè)階段：2012-2015 年，寶雞住宅庫存分別為 132 萬方，263 萬方，301 萬方和 403 萬

35、方，逐年快速增加；2016-2017 住宅庫存明顯回落，兩年分別為 378 萬方和 337 萬方，去庫存趨勢(shì)明顯；2018 年住宅庫存重新出現(xiàn)增大趨勢(shì)。調(diào)研樓盤：碧桂園鳳凰灣項(xiàng)目位于寶雞高新區(qū)，項(xiàng)目占地 600 畝，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 9000 戶業(yè)主。目前項(xiàng)目正在開發(fā)一期，約 600-800戶，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)包括 1 梯 2 戶的 6 層洋房和 2 梯 4 戶的 34 層高層，洋房面積為 140-190-270 平方米，高層面積為116-140 平方米的 3/4 房。2018 年的 8 月首開 2 棟小高層和洋房，高層的價(jià)格為 7400 元/平方米，洋房價(jià)格 9000元/平方米。目前 8 月份開的高層和

36、洋房基本售罄。過年期間為了把握返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，因此加開了 3 棟高層和一批洋房，目前高層樓層基本都可選擇，洋房 190 平方米基本售罄，140 和 270 平方米的戶型可以選擇。由于打折優(yōu)惠，因此高層的價(jià)格降至 6800 元/平方米，洋房約為 8800 元/平方米，且全款購買還可以再享 95 折。一期房子預(yù)計(jì) 2020 年 5 月交房，物業(yè)費(fèi)為 1.5 元/平方米/月。總結(jié)及展望受 2018 年市場(chǎng)熱度影響，眾多蟄伏項(xiàng)目集中入市，寶雞市三區(qū)在售項(xiàng)目多達(dá) 130 多個(gè)。同時(shí)受開發(fā)慣性影響，2019 年仍將有數(shù)十個(gè)新項(xiàng)目入市，潛在供應(yīng)繼續(xù)呈“慣性擴(kuò)大”趨勢(shì)，從而加劇市場(chǎng)的不確定性。從需求方面，2018 年短期需求集中釋放，對(duì)寶雞傳統(tǒng)三線封閉市場(chǎng)的未來需求存在一定透支。遼寧省沈陽市價(jià)格創(chuàng)新高，銷售已回落整體成交：銷量下降，供需比大幅提升2018 年沈陽市商品房整體成交面積為 1812 萬平米，相比 2017 年同比下降 7%，全年市場(chǎng)在 2017 年以來房價(jià)上漲后成交量呈現(xiàn)先揚(yáng)后