房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理學(xué)習(xí)寶典

1、集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 1財(cái)務(wù)管理學(xué)習(xí)寶典集團(tuán)人力資源部組織管控組2018年5月分類會(huì)計(jì)要素概念定義：會(huì)計(jì)要素是對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)容的基本分類,即將會(huì)計(jì)內(nèi)容分解而成若干個(gè)要素，統(tǒng)稱會(huì)計(jì)要素分類：六大要素資產(chǎn)負(fù)債所以者權(quán)益收入成本和費(fèi)用利潤(rùn)保密資料 嚴(yán)禁外傳 2集團(tuán)人力資源部一、會(huì)計(jì)六要素集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 3定義：資產(chǎn)是指過去的交易、事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益包括以下幾個(gè)方面的含義 ：3 資產(chǎn)是由企業(yè)擁有或控制的資產(chǎn)應(yīng)該預(yù)期能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益4資產(chǎn)從本質(zhì)上講是一種經(jīng)濟(jì)資源資產(chǎn)是由過去的交易、事項(xiàng)所形成的12一、會(huì)計(jì)六要素資產(chǎn)集團(tuán)人力資源

2、部保密資料 嚴(yán)禁外傳 4資產(chǎn)按其流動(dòng)性的強(qiáng)弱，可分為：包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款、待攤費(fèi)用、存貨流動(dòng)資產(chǎn)指不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)持有時(shí)間在一年以上的股票債券和超過一年的其他投資長(zhǎng)期投資指持有期限一年以上,單位價(jià)值較高,在使用過程中保持實(shí)物形態(tài)不變的資產(chǎn).(房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等)固定資產(chǎn)指能夠長(zhǎng)期使用不具有實(shí)物形態(tài)能給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)超額利潤(rùn)的資產(chǎn).(專利權(quán)、非專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)、土地使用權(quán))無(wú)形資產(chǎn)除上述資產(chǎn)以外的其它資產(chǎn)（長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、銀行凍結(jié)存款、訴訟中財(cái)產(chǎn)等）流動(dòng)資產(chǎn)一、會(huì)計(jì)六要素資產(chǎn)集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 5定義：負(fù)債是指過去的交易、事項(xiàng)形成的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履

3、行該義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)分類：按其流動(dòng)性分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債流動(dòng)負(fù)債：指應(yīng)在一年內(nèi)或者在超過一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。包括：短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付工資、應(yīng)付利潤(rùn)、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款、預(yù)提費(fèi)用等長(zhǎng)期負(fù)債：指應(yīng)在一年以上,或者在超過一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期以上償還的債券.包括：長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款等一、會(huì)計(jì)六要素負(fù)債集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 6定義：所有者權(quán)益:是指所有者在企業(yè)資產(chǎn)中享有的經(jīng)濟(jì)利益，其金額為資產(chǎn)減去負(fù)債的余額，即凈資產(chǎn)分類：實(shí)收資本（或者股本）資本公積（包括資本溢價(jià)或股本溢價(jià)，接受捐贈(zèng)的資產(chǎn)，外幣資本折算差額等）盈余公積：可用于彌補(bǔ)以后期

4、間發(fā)生的虧損，也可以用于轉(zhuǎn)增資本未分配利潤(rùn)一、會(huì)計(jì)六要素所有者權(quán)益集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 7收入的概念定義：收入是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒?dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入分類：包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 收入不包括為第三方或者客戶代收的款項(xiàng)成本和費(fèi)用的概念費(fèi)用：是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒?dòng)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出成本：是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費(fèi)?？梢?，費(fèi)用和成本有著密切的關(guān)系按照費(fèi)用是否計(jì)入產(chǎn)品、勞務(wù)成本，可將費(fèi)用劃分為直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用直接費(fèi)用包括：直接材料直接人工和其他直接費(fèi)

5、用等間接費(fèi)用：指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的需要通過分?jǐn)偛拍苡?jì)入產(chǎn)品成本或勞務(wù)成本的費(fèi)用，通常稱為制造費(fèi)用一、會(huì)計(jì)六要素收入、成本和費(fèi)用定義：利潤(rùn)是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果.是企業(yè)的收入扣除成本和費(fèi)用后的金額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)三個(gè)層次1營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)(其他業(yè)務(wù)收入-其他業(yè)務(wù)支出)-期間費(fèi)用(營(yíng)業(yè)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+管理費(fèi)用)2利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資收益+補(bǔ)貼收入+營(yíng)業(yè)外收支凈額(營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出)3凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅保密資料 嚴(yán)禁外傳 8集團(tuán)人力資源部一、會(huì)計(jì)六要素利潤(rùn)集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 9會(huì)

6、計(jì)要素之間的關(guān)系資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益反應(yīng)企業(yè)某一時(shí)點(diǎn)財(cái)務(wù)狀況的要素，也稱為靜態(tài)要素利潤(rùn)=收入-費(fèi)用反應(yīng)企業(yè)某一時(shí)期經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)要素，也稱為動(dòng)態(tài)會(huì)計(jì)要素一、會(huì)計(jì)六要素集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 10毛利率又稱銷售毛利率，是一個(gè)衡量盈利能力的指標(biāo)，通常用百分?jǐn)?shù)表示。在經(jīng)濟(jì)含義中，毛利率越高則說(shuō)明企業(yè)的盈利能力越高，控制成本的能力越強(qiáng)。但是對(duì)于不同規(guī)模和行業(yè)的企業(yè)，毛利率的可比性不強(qiáng)計(jì)算公式為：毛利率 毛利/銷售收入100（銷售收入銷售成本）/銷售收入100%凈利率：又稱銷售凈利潤(rùn)率，是凈利潤(rùn)占銷售收入的百分比。該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)的多少，表示銷售收入的收益計(jì)算公式為：銷售

7、凈利率=(凈利潤(rùn)/銷售收入)100%其中：凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額應(yīng)交所得利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資收益+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加期間費(fèi)用二、毛利率及凈利率集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 11計(jì)算毛利數(shù)據(jù)的選取準(zhǔn)確性數(shù)據(jù)來(lái)源準(zhǔn)確剔除讓利可比性口徑一致（底價(jià)毛利/實(shí)際毛利）剔除異常值（一次性高開毛利）兩者的區(qū)別實(shí)質(zhì)是毛利潤(rùn)與凈利潤(rùn)的區(qū)別：毛利潤(rùn)=銷售收入-銷售成本凈利潤(rùn)=毛利潤(rùn)期間費(fèi)用所得稅二、毛利率及凈利率集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 12三、短期償債能力 短期償債能力是指以其流動(dòng)資產(chǎn)支付流動(dòng)負(fù)債的能力，所以又稱為支付能力。企業(yè)能否及時(shí)償付到期的流

8、動(dòng)負(fù)債，是反應(yīng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況好壞的標(biāo)志 對(duì)短期償債能力的分析主要側(cè)重于研究企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的關(guān)系以及資產(chǎn)變現(xiàn)速度的快慢集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 13 一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)運(yùn)資金越大，說(shuō)明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng) 這一指標(biāo)需要與企業(yè)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，不同行業(yè)、不同規(guī)模企業(yè)間缺乏可比性 企業(yè)營(yíng)業(yè)資金規(guī)模不宜過大流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)比率 一般來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率越高，短期償債能力越強(qiáng) 流動(dòng)比率并非越高越好，可能是存貨積壓，也可能是持有現(xiàn)金太多，可能有太多應(yīng)收賬款短期償債能力指標(biāo)營(yíng)運(yùn)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債三、短期償債能力營(yíng)運(yùn)資金集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 14 所謂速動(dòng)資產(chǎn)，是指流動(dòng)資產(chǎn)

9、減去變現(xiàn)能力較差且不穩(wěn)定的存貨、預(yù)付賬款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)和其他流動(dòng)資產(chǎn)等之后的余額 不同行業(yè)行業(yè)速動(dòng)比率會(huì)有很大差別 過高的速動(dòng)比率可能影響企業(yè)盈利能力現(xiàn)金類資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債現(xiàn)金比率 一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)困難時(shí)，現(xiàn)金比率指標(biāo)顯得十分重要 過高的現(xiàn)金比率，實(shí)際上意味著企業(yè)已經(jīng)失去活正在失去若干有力的流轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)或投資機(jī)會(huì)，帶來(lái)較高的機(jī)會(huì)成本短期償債能力指標(biāo)速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債三、短期償債能力速動(dòng)比率集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 15資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額資產(chǎn)負(fù)債率 這個(gè)指標(biāo)反映了反映了債權(quán)人向企業(yè)提供信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)程度, 也反映了企業(yè)舉債經(jīng)營(yíng)的能力 從債權(quán)人的角度看，資

10、產(chǎn)負(fù)債率越低越好，對(duì)投資人或股東來(lái)說(shuō)，負(fù)債比率較高可能帶來(lái)一定的好處，從經(jīng)營(yíng)者的角度看，他們希望利用借入資金給企業(yè)帶來(lái)好處的同時(shí)，盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/所有者權(quán)益總額產(chǎn)權(quán)比率 產(chǎn)權(quán)比率可反映股東所持股權(quán)是否過多，或者是尚不夠充分等情況，從另一個(gè)側(cè)面表明企業(yè)借款經(jīng)營(yíng)的程度 產(chǎn)權(quán)比率越高，說(shuō)明企業(yè)償還長(zhǎng)期債務(wù)的能力越弱；產(chǎn)權(quán)比率越低，說(shuō)明企業(yè)償還長(zhǎng)期債務(wù)的能力越強(qiáng)四、長(zhǎng)期償債能力集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 16權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)總額/股東權(quán)益總額 即=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率).權(quán)益乘數(shù) 這個(gè)指標(biāo)指資產(chǎn)總額相當(dāng)于股東權(quán)益的倍數(shù) 權(quán)益乘數(shù)越大，代表公司向外融資的財(cái)務(wù)杠桿倍數(shù)也越大，公司將

11、承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。但是，若公司營(yíng)運(yùn)狀況剛好處于向上趨勢(shì)中，較高的權(quán)益乘數(shù)反而可以創(chuàng)造更高的公司獲利利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)/利息費(fèi)用利息保障倍數(shù) “息稅前利潤(rùn)”是指利潤(rùn)表中未扣除利息費(fèi)用和所得稅前的利潤(rùn)?！袄①M(fèi)用”是指本期發(fā)生的全部應(yīng)付利息 利息保障倍數(shù)指標(biāo)反映企業(yè)息稅前利潤(rùn)對(duì)支付利息的保障程度。已獲得利息倍數(shù)越大，說(shuō)明企業(yè)支付利息的能力越強(qiáng)，進(jìn)而說(shuō)明企業(yè)獲利能力對(duì)到期債務(wù)償還的保證程度越強(qiáng) 一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的利息保障倍數(shù)至少要1，否則就難以償付債務(wù)及利息四、長(zhǎng)期償債能力償債能力分析2006年2007年2008年2009年2010年2011年流動(dòng)比率1.981.972.342.251.892.0

12、0速動(dòng)比率0.680.480.610.620.680.57現(xiàn)金比率0.580.680.450.620.640.56資產(chǎn)負(fù)債率89.69%89.05%89.90%87.59%100.50%103.21%權(quán)益乘數(shù)2.682.42.642.662.622.89產(chǎn)權(quán)比率1.571.481.621.621.571.87償債保障比率-5.65-21.45-0.639.8-167.244.34利息保障倍數(shù)6.9278.99280.79-72.221.314.02集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 17中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)償債能力行業(yè)指標(biāo)五、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 18營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行

13、能力，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤(rùn)的能力一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力在很大程度上取決于企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力低，表明資金積壓、沉淀嚴(yán)重，資產(chǎn)不能發(fā)揮應(yīng)有的效能，從而降低企業(yè)的償債能力和獲利能力五、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 19應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售（營(yíng)業(yè)）收入/應(yīng)收賬款平均余額 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期=計(jì)算期天數(shù)/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說(shuō)明應(yīng)收賬款的收回越快，企業(yè)資金被外單位占用的時(shí)間越短，管理工作的效率越高 房地產(chǎn)企業(yè)特殊性導(dǎo)致應(yīng)收款項(xiàng)多為應(yīng)收房款，此項(xiàng)資金回籠與銀行放貸政策、關(guān)系有較密切聯(lián)系，但管理復(fù)雜性遠(yuǎn)不如其他行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率=銷售（營(yíng)業(yè)）收

14、入/存貨平均余額存貨周轉(zhuǎn)率 一般來(lái)說(shuō)，存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)速度越快，說(shuō)明企業(yè)投入存貨的資金從投入到完成銷售的時(shí)間越短，存貨轉(zhuǎn)換為貨幣資金或應(yīng)收賬款等的速度越快，資金的回收速度越快 存貨周轉(zhuǎn)率不僅可以用來(lái)衡量企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)中存貨運(yùn)營(yíng)效率，而且還被用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，反映企業(yè)的績(jī)效 存貨的計(jì)價(jià)方法對(duì)存貨的周轉(zhuǎn)率具有影響，因此分析是要注意存貨計(jì)價(jià)方法的口徑是否一致五、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 20營(yíng)業(yè)周期=存貨周轉(zhuǎn)期+應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期營(yíng)業(yè)周期 營(yíng)業(yè)周期是指從取得存貨開始到銷售存貨并收取現(xiàn)金為止所需要的時(shí)間 一般情況下，營(yíng)業(yè)周期越短，資產(chǎn)的流動(dòng)性越強(qiáng)，企

15、業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越低總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入（營(yíng)業(yè)收入）/總資產(chǎn)平均余額總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綜合反映了企業(yè)整體資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力，一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)越多或周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，表明其周轉(zhuǎn)速度越快，營(yíng)運(yùn)能力也就越強(qiáng)企業(yè)可以通過薄利多銷的辦法，加速資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，帶來(lái)利潤(rùn)絕對(duì)額的增加五、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力0.310.290.280.240.21碧桂園0.171 0.17佳兆業(yè)3雅居樂5龍湖地產(chǎn)7保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)10合景泰富招商地產(chǎn)13恒盛地產(chǎn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)16金融街19集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 210.340.280.23總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.44【廿企排名】10.4320.3730.3440.3250.3160.307

16、0.2980.2990.28100.27110.26120.24130.24140.22150.21160.21170.20180.17190.17200.320.300.270.340.280.23前十均 廿企均 百企第值 值 500.440.430.370.34融創(chuàng)中國(guó)2 富力地產(chǎn)恒大地 融創(chuàng)中 富力地 金地集 龍湖地 萬(wàn)科集 保利地 中海地 世茂集 合景泰 招商地 華潤(rùn)置 恒盛地 遠(yuǎn)洋地 綠城中碧桂園 佳兆業(yè) 華僑城 雅居樂 金融街產(chǎn) 國(guó) 產(chǎn) 團(tuán) 產(chǎn) 團(tuán) 產(chǎn) 產(chǎn) 團(tuán) 富 產(chǎn) 地 產(chǎn) 產(chǎn) 國(guó)4 華僑城6 金地集團(tuán)0.2998 萬(wàn)科集團(tuán)0.26120.2411 世茂集團(tuán)0.22 0.2115

17、14 華潤(rùn)置地恒大地產(chǎn) 0.201817 綠城中國(guó)20-25-15-5515250.450.400.350.300.250.200.150.100.050.000.50指標(biāo)值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率五、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 2210總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率100.280.2814流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率140.290.3815存貨周轉(zhuǎn)率150.250.31總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.28流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.29存貨周轉(zhuǎn)率 0.250.280.380.310.000.150.100.050.250.200.300.350.400.450【萬(wàn)科集團(tuán)】指標(biāo)排名【萬(wàn)科集團(tuán)】指標(biāo)值廿企第10名指標(biāo)值41281620指標(biāo)排名

18、中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力行業(yè)指標(biāo)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)五、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 23財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)因?yàn)槠髽I(yè)全部資金包括自有資金和負(fù)債資金，所以內(nèi)部收益率又可分為全部投資內(nèi)部收益率和自有資金內(nèi)部收益率全部投資內(nèi)部收益率是對(duì)全部資金可望達(dá)到的報(bào)酬率自有資金內(nèi)部收益率只是全部資金中屬于自有的那部分資金預(yù)期達(dá)到的報(bào)酬率六、內(nèi)部收益率集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 24判別準(zhǔn)則：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。一般情

19、況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算過程是解一元n次方程的過程，只有常規(guī)現(xiàn)金流量才能保證方程式有唯一解優(yōu)點(diǎn)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值以及項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況，不僅能反映投資過程的收益程度，而且FIRR 的大小不受外部參數(shù)影響，完全取決于項(xiàng)目投資過程凈現(xiàn)金流量系列的情況。避免了像財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值之類的指標(biāo)那樣需事先確定基準(zhǔn)收益率這個(gè)難題，而只需要知道基準(zhǔn)收益率的大致范圍即可缺點(diǎn)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算比較麻煩，對(duì)于具有非常規(guī)現(xiàn)金流量的項(xiàng)目來(lái)講，其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率在某些情況下甚至不存在或存在多個(gè)內(nèi)部收益率六、內(nèi)部收益率集團(tuán)人力資源部保密

20、資料 嚴(yán)禁外傳 25對(duì)于一個(gè)既定的投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其全部投資內(nèi)部收益率完全由項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流所確定，與資本結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，可視為定值，而自有資金內(nèi)部收益率則完全取決于貸款比例和貸款利率貸款比例越大，貸款利率越低，則自有資金內(nèi)部收益率越高，相應(yīng)地自有資金所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越高;隨著貸款比例的降低，自有資金內(nèi)部收益率也會(huì)降低，但承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低六、內(nèi)部收益率集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 26結(jié)轉(zhuǎn)，是會(huì)計(jì)工作中重要的具體業(yè)務(wù)，通常它是把一個(gè)會(huì)計(jì)科目的發(fā)生額和余額轉(zhuǎn)移到該科目或另一個(gè)會(huì)計(jì)科目的做法，這個(gè)做法叫結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)算：工程竣工結(jié)算是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，并符合合同

21、要求之后，向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程價(jià)款結(jié)算。它分為單位工程竣工結(jié)算、單項(xiàng)工程竣工結(jié)算和建設(shè)項(xiàng)目竣工總結(jié)算。竣工結(jié)算工程價(jià)款等于合同價(jià)款加上施工過程中合同價(jià)款調(diào)整數(shù)額減去預(yù)付及已結(jié)算的工程價(jià)款再減去保修金決算：竣工決算是以實(shí)物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為計(jì)量單位，綜合反應(yīng)竣工項(xiàng)目從籌建開始到項(xiàng)目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財(cái)務(wù)情況的總結(jié)性文件七、結(jié)轉(zhuǎn)、結(jié)算、決算內(nèi)容結(jié)算決算編制范圍不同指按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價(jià)款結(jié)算，以及根據(jù)工程實(shí)施過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預(yù)算價(jià)格，確定工程項(xiàng)目最終結(jié)算價(jià)格。包括從籌集到竣工投產(chǎn)全過程的全部實(shí)際費(fèi)用，即包括建

22、筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)和投資方向調(diào)解稅等費(fèi)用編制人和審查人不同單位工程竣工結(jié)算由承包人編制，發(fā)包人審查；實(shí)行總承包的工程，由具體承包人編制，在總承包人審查的基礎(chǔ)上，發(fā)包人審查。單項(xiàng)工程竣工結(jié)算或建設(shè)項(xiàng)目竣工總結(jié)算由總（承）包人編制，發(fā)包人可直接審查，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查建設(shè)工程竣工決算的文件，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織人員編寫，上報(bào)主管部門審查，同時(shí)抄送有關(guān)設(shè)計(jì)單位。大中型建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算還應(yīng)抄送財(cái)政部、建設(shè)銀行總行和省、市、自治區(qū)的財(cái)政局和建設(shè)銀行分行各一份。編制的目的不同結(jié)算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，反映的是基本建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)決算是竣

23、工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，是正確核算新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任的依據(jù)，是反應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。竣工決算要正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核投資效果。集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 27結(jié)算與決算的區(qū)別七、結(jié)轉(zhuǎn)、結(jié)算、決算集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 28結(jié)轉(zhuǎn)的目的結(jié)轉(zhuǎn)的目的大體有四個(gè)：其一是為了結(jié)出本會(huì)計(jì)科目的余額其二是為了計(jì)算本報(bào)告期的成本三是為了計(jì)算當(dāng)期的損益和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)情況其四是為了保持會(huì)計(jì)工作的連續(xù)性，一定要把本會(huì)計(jì)年度末的余額轉(zhuǎn)到下個(gè)會(huì)計(jì)年度七、結(jié)轉(zhuǎn)、結(jié)算、決算集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 29商品經(jīng)營(yíng)盈利能力分析銷售（營(yíng)業(yè)）毛利率=銷

24、售（營(yíng)業(yè)）毛利額/銷售（營(yíng)業(yè)）凈收入銷售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）/銷售凈收入銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售凈收入 以上關(guān)于商品經(jīng)營(yíng)活力能力指標(biāo)都屬于正向指標(biāo)，指標(biāo)值越高越好 分析時(shí)候，可以參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)等以保證分析的客觀和準(zhǔn)確性八、盈利能力指標(biāo)集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 30總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤(rùn)/評(píng)價(jià)資產(chǎn)總額資產(chǎn)凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額成本費(fèi)用利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/成本費(fèi)用總額 總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)集中體現(xiàn)了資產(chǎn)運(yùn)用和資金利用效果之間的關(guān)系。通過總資產(chǎn)報(bào)酬率的分析，能把資產(chǎn)運(yùn)用于利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)掛起鉤來(lái)，重視“所得”與“所費(fèi)” 利用總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性

25、 總資產(chǎn)報(bào)酬率指還可以反映企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)管理水平的高低八、盈利能力指標(biāo)資產(chǎn)盈利盈利能力分析集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 31凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率 公式可進(jìn)行分解：凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率權(quán)益乘數(shù)其中，資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù) 凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益報(bào)酬率，該指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力 一般認(rèn)為，企業(yè)凈資產(chǎn)收益率越高，企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益越好，對(duì)企業(yè)投資人、債權(quán)人的保證程度就越好八、盈利能力指標(biāo)23.1% 22.6%融創(chuàng)中國(guó)綠城中國(guó)雅居樂3富力地產(chǎn)碧桂園6820.0% 19.9% 19.9

26、%16.6%14.0%保利地產(chǎn)萬(wàn)科集團(tuán)佳兆業(yè)11金地集團(tuán)招商地產(chǎn)1415 華潤(rùn)置地金融街遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1819集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 32地產(chǎn)中國(guó)地產(chǎn)中國(guó)樂地產(chǎn)地產(chǎn)園城地產(chǎn)集團(tuán)集團(tuán)業(yè)泰富集團(tuán)地產(chǎn)置地地產(chǎn)街地產(chǎn)前十均值均值第50凈資產(chǎn)收益率 41.9% 39.5% 33.4% 25.7% 23.7% 23.1% 22.6% 21.0% 20.0% 19.9% 19.9% 19.0% 17.3% 16.6% 15.9% 14.6% 14.0% 13.1% 11.5% 7.3% 27.1% 21.0% 14.8%【廿企排名】123456789101112131415161718192041.9%

27、39.5%33.4%25.7%21.0%14.6%27.1%21.0%廿企14.8%百企恒大地產(chǎn)恒大 融創(chuàng) 龍湖 綠城 雅居 中海 富力 碧桂21 龍湖地產(chǎn)23.7%4 中海地產(chǎn)57華僑城華僑 保利 世茂 萬(wàn)科 佳兆 合景 金地 招商 華潤(rùn) 恒盛 金融 遠(yuǎn)洋10 7.3%19.0%9 世茂集團(tuán)17.3%15.9%12 合景泰富131713.1%11.5%16 恒盛地產(chǎn)20-25-15-55152525.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%35.0%40.0%45.0%指標(biāo)值中國(guó)房地產(chǎn)盈利能力行業(yè)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率八、盈利能力指標(biāo)集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 33八、盈

28、利能力指標(biāo) 杜邦分析法利用幾種主要的財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系來(lái)綜合地分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這種分析方法最早由美國(guó)杜邦公司使用，故名杜邦分析法 特點(diǎn)：把眾多的財(cái)務(wù)指標(biāo)有機(jī)地結(jié)合在一起，突出各指標(biāo)之間的聯(lián)系，因此便于深入分析企業(yè)在具體財(cái)務(wù)活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)與不足，為企業(yè)鞏固優(yōu)勢(shì)克服不足指出了可能的途徑凈資產(chǎn)利潤(rùn)率(ROE)=凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益=(凈利潤(rùn)/資產(chǎn)總額) (資產(chǎn)總額/所有者權(quán)益)=總資產(chǎn)報(bào)酬率權(quán)益乘數(shù)其中，總資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)/資產(chǎn)總額=(凈利潤(rùn)/銷售收入) (銷售收入/資產(chǎn)總額)=銷售利潤(rùn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額/所有者權(quán)益=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）通過替換，得出：凈資產(chǎn)利潤(rùn)率(ROE)=銷售

29、利潤(rùn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 34獲利能力營(yíng)運(yùn)能力償債能力 又稱股東權(quán)益率，該指標(biāo)體現(xiàn)了股東投入資金獲利能力。該指標(biāo)越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高;凈資產(chǎn)收益率越低，企業(yè)所有者權(quán)益的獲利能力越弱 指標(biāo)是反映企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，銷售收入增加，企業(yè)的凈利潤(rùn)也會(huì)隨之增加。但是，要提高銷售凈利潤(rùn)潤(rùn)，必須要一方面提高銷售收入，另一方面降低各種成本費(fèi)用，從而使得凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)高于銷售收入的增長(zhǎng)，從而使銷售凈利潤(rùn)率得到提高 指標(biāo)是反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的重要指標(biāo)。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力狀況，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率的高低是企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的核心，并最終影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 指標(biāo)反映了企

30、業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)。權(quán)益乘數(shù)受資產(chǎn)與負(fù)債的比例關(guān)系影響。在資產(chǎn)總額既定的前提下，負(fù)債總額越大，權(quán)益乘數(shù)就越高，說(shuō)明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，這個(gè)企業(yè)帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)杠桿收益，同時(shí)企業(yè)也承擔(dān)了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)八、盈利能力指標(biāo)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率(ROE)=凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益=銷售利潤(rùn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 35八、盈利能力指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率，對(duì)上市公司尤為重要 上市公司的凈資產(chǎn)收益率，一般來(lái)說(shuō)，越高越好，但不能低于銀行利率 過高的凈資產(chǎn)收益率也蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要關(guān)注是否負(fù)債率也很高。這樣的公司雖然盈利能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效率也很高，但這是建立在高負(fù)債基礎(chǔ)上的，一旦市場(chǎng)有波動(dòng)、行業(yè)不景氣，不僅凈

31、資產(chǎn)收益率會(huì)大幅下降，公司自身也可能會(huì)出現(xiàn)虧損 證監(jiān)會(huì)也對(duì)上市公司的凈資產(chǎn)收益率保持特別關(guān)注，明確規(guī)定：上市公司公開增發(fā)時(shí)，最近三年的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不得低于6%23.1% 22.6%融創(chuàng)中國(guó)綠城中國(guó)雅居樂34 中海地產(chǎn)碧桂園720.0% 19.9% 19.9%16.6%14.0%保利地產(chǎn)萬(wàn)科集團(tuán)佳兆業(yè)11金地集團(tuán)招商地產(chǎn)14恒盛地產(chǎn)金融街1720集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 36地產(chǎn)中國(guó)地產(chǎn)中國(guó)樂地產(chǎn)地產(chǎn)園城地產(chǎn)集團(tuán)集團(tuán)業(yè)泰富集團(tuán)地產(chǎn)置地地產(chǎn)街地產(chǎn)前十均值均值第50凈資產(chǎn)收益率 41.9% 39.5% 33.4% 25.7% 23.7% 23.1% 22.6% 21.0% 20.

32、0% 19.9% 19.9% 19.0% 17.3% 16.6% 15.9% 14.6% 14.0% 13.1% 11.5% 7.3% 27.1% 21.0% 14.8%【廿企排名】123456789101112131415161718192041.9%39.5%33.4%25.7%23.7%27.1%21.0%廿企14.8%百企恒大地產(chǎn)恒大 融創(chuàng) 龍湖 綠城 雅居 中海 富力 碧桂21 龍湖地產(chǎn)621.0%5 富力地產(chǎn)8華僑城華僑 保利 世茂 萬(wàn)科 佳兆 合景 金地 招商 華潤(rùn) 恒盛 金融 遠(yuǎn)洋10 7.3%19.0%9 世茂集團(tuán)17.3%15.9%12 合景泰富1314.6%13.1%15

33、 華潤(rùn)置地1611.5%18 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)19-25-15-55152525.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%35.0%40.0%45.0%指標(biāo)值2011年行業(yè)中上市企業(yè)凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率八、盈利能力指標(biāo)集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 37凈資產(chǎn)收益率在戰(zhàn)略分析中的應(yīng)用八、盈利能力指標(biāo)萬(wàn)科的戰(zhàn)略思維萬(wàn)科采用的戰(zhàn)略是通過客戶細(xì)分提升相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)提高銷售收入，通過工廠化生產(chǎn)和住宅標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)降低成本，通過標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目加快開發(fā)速度，提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，多渠道融資來(lái)提高權(quán)益乘數(shù)F2:提高銷售收入F3:提升成本控制力F4:提高資金周轉(zhuǎn)率C1:提升客戶滿意度I1: 提 升 項(xiàng)

34、目土地組合能力I7:提升項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃達(dá)成率I8:提升資金計(jì)劃達(dá)成率L1: 優(yōu)化組織架構(gòu)和管理流程L2: 提升員工的核心能力和技能財(cái)務(wù)客戶流程成長(zhǎng)C2:提升重復(fù)購(gòu)買率C3:提升市場(chǎng)占有率C4:提升品牌影響力F5: 控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)I2: 提 升 產(chǎn)品規(guī)劃組合能力I3: 強(qiáng)化對(duì)客戶敏感點(diǎn)的持續(xù)挖掘和改進(jìn)I4: 提 升 圍繞成本敏感點(diǎn)設(shè)計(jì)能力I5: 提高采購(gòu)議價(jià)能力L3: 建立適應(yīng)變革的企業(yè)文化保密資料 嚴(yán)禁外傳 38集團(tuán)人力資源部?jī)糍Y產(chǎn)收益率在戰(zhàn)略分析中的應(yīng)用F1:提升凈資產(chǎn)收益率八、盈利能力指標(biāo)龍湖的戰(zhàn)略地圖集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 39八、盈利能力指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率在企業(yè)績(jī)效考核中的應(yīng)用 萬(wàn)

35、科對(duì)城市公司的考核城市公司年終獎(jiǎng)金總額=考核凈利潤(rùn)回報(bào)率計(jì)提系數(shù) BSC 指標(biāo)計(jì)提系數(shù)當(dāng)年稅后利潤(rùn)集團(tuán)資源占用回報(bào)率=(內(nèi)部往來(lái)資金+實(shí)收資本+資本公積+盈余公積)平均余額 萬(wàn)科績(jī)效考核重視：利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)、集團(tuán)投資回報(bào)、集團(tuán)資金占用實(shí)際上還是在建設(shè)企業(yè)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力以及償債能力EBIT集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 40商業(yè)物業(yè)評(píng)估增值銷售物業(yè)簽約額口徑EBIT地區(qū)公司年度 ROIC出租物業(yè)年度平均投入資本（IC）注：ROIC即投入資本金回報(bào)率，EBIT即息稅前利潤(rùn) 龍湖績(jī)效考核鼓勵(lì)：高利潤(rùn)、快周轉(zhuǎn)、商業(yè)增值實(shí)際上還是在建設(shè)企業(yè)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力以及償債能力八、盈利能力指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率在

36、企業(yè)績(jī)效考核中的應(yīng)用 龍湖對(duì)城市公司的考核地區(qū)公司年度效益獎(jiǎng) =結(jié)算凈利潤(rùn)ROIC決定的提成比例總經(jīng)理BSC得分集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 41房地產(chǎn)批租與開發(fā)階段的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)前期稅費(fèi)：土地使用稅、契稅等建設(shè)階段稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、印花稅等房地產(chǎn)流通階段稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要有營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等房地產(chǎn)保有階段稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅（外資）九、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)涉及的稅費(fèi)集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 42開發(fā)環(huán)節(jié)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)“四源費(fèi)” 自來(lái)水、污水、煤氣、供熱建設(shè)工程質(zhì)量管理

37、監(jiān)督費(fèi)城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)建設(shè)工程許可證照費(fèi)招投標(biāo)管理費(fèi)工程監(jiān)督費(fèi)土地權(quán)屬調(diào)查地籍測(cè)量費(fèi)防洪費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)綠化補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)的收費(fèi)商品房銷售許可費(fèi)交易費(fèi)公證費(fèi)房屋租賃管理收費(fèi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)登記費(fèi)手續(xù)費(fèi)權(quán)證工本費(fèi)勘仗費(fèi)注：有的城市統(tǒng)一征收綜合服務(wù)費(fèi)九、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)涉及的稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)行政性收費(fèi)（各地并不一致）集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 43全面預(yù)算經(jīng)營(yíng)預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算全面預(yù)算是一種系統(tǒng)方法，用來(lái)事先分配企業(yè)的財(cái)務(wù)、實(shí)物和人力資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)企業(yè)可以通 過全面預(yù)算管理來(lái)監(jiān)控經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，有助于控制支出，并預(yù)測(cè)企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤(rùn)。同時(shí)全面預(yù)算又是明確

38、的分權(quán)授權(quán)工具，通過對(duì)責(zé)任、權(quán)利的有效分配，并引入相互促進(jìn)的利益分配機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理和控制，保證企業(yè)價(jià)值的不斷增加財(cái)務(wù)預(yù)算只是房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的一部分項(xiàng)目銷售預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算項(xiàng)目成本預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算資本預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表預(yù)計(jì)利潤(rùn)表十、全面預(yù)算集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 44十、全面預(yù)算集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 45稅務(wù)籌劃:通過不違法手段，實(shí)現(xiàn)最佳納稅、涉稅零風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)流型理財(cái)目的的一種理性行為狹義理解：指合法的節(jié)稅，不包括非違法的避稅。即合法符合立法精神廣義理解:指合法的節(jié)稅和非違法的避稅(非違法不符合立法精神）通俗理解：“用足用活”稅法用足稅收政策-充分利用稅收優(yōu)惠政策用活稅收政策規(guī)避稅法“陷阱”、消除稅法“障礙”、利用稅法“缺陷”稅務(wù)籌劃三境界境界一: 減少納稅失誤-準(zhǔn)確計(jì)稅正確納稅境界二: 尋找差異或漏洞-選擇性條款境界三：設(shè)計(jì)最優(yōu)納稅方案十一、稅務(wù)籌劃集團(tuán)人力資源部保密資料 嚴(yán)禁外傳 46稅務(wù)籌劃特點(diǎn)不違法性：包括合法和非違法。即利