VK-產品定位策劃程序

1、深圳市萬科房地產有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.產品定位策劃程序編號：VKSZ/QP/PR002版號：A/2頁碼：第 PAGE 9 頁 共 NUMPAGES 9 頁產品定位位策劃程程序編制陳銳彬日期20088-088-211審核唐激楊日期20088-088-211批準劉榮先日期20088-088-222流 程 要 素素流程目標標：流程時間間要求流程監(jiān)控控點數(shù)目目流程主要要責任崗崗位流程涉及及職位數(shù)數(shù)目修訂記錄錄日 期期修訂狀態(tài)態(tài)修改內容容修改人審核人批準人目的根據(jù)公司司項目經(jīng)經(jīng)營決策策，完成成項目的的市場定定位、產產品建議議。適用范圍圍適用于公公

2、司新項項目完成成購買決決策之后后，對項項目進行行的深入入市場定定位和明明確產品品形態(tài)、主題、和建設設指標的的工作。術語和定定義市場定位位：明確確項目目目標消費費群體及及其特征征。產品形態(tài)態(tài)：項目目產品類類型選擇擇。產品主題題：指對對項目設設計主題題與產品品形態(tài)的的選擇。建設指標標：項目目各類型型物業(yè)建建設量的的數(shù)據(jù)指指標和比比例關系系。職責銷售經(jīng)營營部負責制定定項目目產品建建議書。組織項目目市場定定位市場場調研以以及產品品建議調調研工作作。調研記錄錄的總結結分析、歸檔管管理工作作?？偨?jīng)理批準項項目產品品建議書書。工作程序序項目發(fā)展展部提交交的項項目可行行性研究究報告是本階階段產品品策劃的的輸入

3、。工作準備備銷售經(jīng)營營部項目目銷售組組安排調調研時應應事先與與項目發(fā)發(fā)展部、項目經(jīng)經(jīng)理部協(xié)協(xié)調和溝溝通。工作展開開前，項項目銷售售組經(jīng)理理應組織織銷售組組成員準準備以下下文件：項目可可行性研研究報告告。過往同類類項目的的項目目產品建建議書。調研工作作實施項目銷售售組成員員查閱并并熟悉項目可可行性研研究報告告、觀觀察各方方面的工工作現(xiàn)狀狀、現(xiàn)象象和活動動獲取項項目相關關信息。項目銷售售組實施施關于目標客客戶群體體、產品品主題、產品形形態(tài)和產產品各建建設指標標的調研研。每次調研研完成后后，項目目銷售組組必須完完成一份份市場場調研報報告，由項目目銷售組組經(jīng)理審審核并保保證調研研報告的的正確性性和完整

4、整性。提提交銷售售經(jīng)營部部總經(jīng)理理，報告告內容應應包括：調研的目目的和范范圍。調研組成成員。調研日期期。調研所依依據(jù)的文文件。調研結果果表述。調研結果果分析、小結。銷售經(jīng)營營部項目目銷售組組針對調調研中的的表述和和結論性性意見，提出修修正性措措施，形形成市市場調研研報告及及初步產產品建議議書，經(jīng)銷售售經(jīng)營部部項目銷銷售組分分管經(jīng)理理審核修修正，銷銷售經(jīng)營營部總經(jīng)經(jīng)理確認認。內容容包括但但不限于于：項目定位位潛在消費費者背景景資料分分析潛在消費費者產品品需求對對比分析析市場現(xiàn)狀狀產品定位位類型：生生活設計計、形象象定位檔次風格格：價格格定位、建筑風風格定位位建筑比例例建議：建筑類型型比例面積（萬

5、萬平方米米）套數(shù)（平平方米）合計預期價格格（采用用可類比比物業(yè)加加權比較較法）注意營造造的要點點交通設施施環(huán)境小區(qū)配套套物業(yè)管理理服務經(jīng)營模式式的考慮慮住宅部分分公建部分分物業(yè)服務務模式的的提升機構潛在在消費建建議機構消費費者類型型使用目的的產品需求求概念設計計階段工工作重點點工作目的的工作重點點開發(fā)節(jié)奏奏由銷售經(jīng)經(jīng)營部向向萬創(chuàng)提提交初初步項目目產品建建議書，供萬萬創(chuàng)進行行項目概概念設計計。概念設計計確認后后，由銷銷售經(jīng)營營部、萬萬創(chuàng)公司司共同向向成本管管理部提提交初初步項目目產品建建議書及項目目概念設設計成果果，由成成本管理理部進行行新項目目建安成成本概算算，概算算后提交交財務管管理部進進行

6、新項項目完全全成本概概算及經(jīng)經(jīng)營指標標及資金金要求概概算。經(jīng)新項目目成本概概算后，由銷售售經(jīng)營部部項目銷銷售組根根據(jù)概念念設計研研究、新新項目經(jīng)經(jīng)營成本本概算等等資料組組織編寫寫項目目產品建建議書。內容容包括但但不限于于：項目定位位項目與周周邊的關關系：與與所在區(qū)區(qū)域定位位和規(guī)劃劃的關系系、地塊塊或周邊邊可利用用的自然然資源、地塊或或周邊可可利用的的社會資資源、項項目周邊邊的交通通情況、項目目周邊的的社會配配套、市市場現(xiàn)狀狀、市場場需求。項目定位位：項目目定位描描述、項項目差異異性的營營造。客戶資源源：潛在在消費者者消費判判定、潛潛在消費費者消費費特征、客戶購購房用途途、消費費行為分分析、內內

7、外銷分分析。產品描述述產品規(guī)劃劃要點綜綜述產品描述述：總建建筑面積積、住宅宅、會所所、商業(yè)業(yè)（社區(qū)區(qū)配套和和特色商商業(yè)）、其它公公建、住住宅產品品（住宅宅產品具具體內容容見下表表）建筑類型型比例面積（萬）套數(shù)平均面積積（）均價(元/)共計項目的環(huán)環(huán)境定位位要求項目的公公建定位位功能設計計：會所所、商業(yè)業(yè)配套、學校。（公建建視產品品情況需需要有補補充報告告）服務目前已有有關聯(lián)項項目提供供的服務務針對項目目客戶提提供的服服務、特特殊產品品提供的的服務經(jīng)營項目的出出發(fā)點和和經(jīng)營模模式經(jīng)營方式式建議項目開發(fā)發(fā)方案方案選取取原則方案建議議（含初初步成本本、財務務測算）操作風險險及規(guī)避避方式項目開發(fā)發(fā)節(jié)奏(主要產產品的分分期重點點)營銷思路路項目產產品建議議書經(jīng)經(jīng)銷售經(jīng)經(jīng)營部總總經(jīng)理確確認后，銷售經(jīng)經(jīng)營部組組織萬創(chuàng)創(chuàng)公司、項目經(jīng)經(jīng)理部、成本管管理部、財務管管理部向向公司總總經(jīng)理匯匯報。公公司總經(jīng)經(jīng)理最終終批準，由銷售售經(jīng)營部部提交萬萬創(chuàng)公司司、項目目經(jīng)理部部，供萬萬創(chuàng)公司司進行設設計招標標；供項項目經(jīng)理理部編寫寫項目目開發(fā)工工作指導導書。項目商業(yè)業(yè)部份的的產品建建議按產品建建議書（商業(yè)部部份）作作業(yè)指引引執(zhí)行行。產品建建議書定稿后后，根據(jù)據(jù)項目進進展對其其所做的的補充及及修訂，以會議議紀要等等形式備備案，并并提供萬萬創(chuàng)公司司作為設設計輸入入資料。分期開發(fā)發(fā)的項目目，每期期的產品品建議視