重慶冉家壩某多層項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書(shū)

1、第 PAGE 75 頁(yè) 共 NUMPAGES 75 頁(yè)誠(chéng)投集團(tuán)冉家壩項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書(shū)目錄第一部分分： 區(qū)區(qū)域環(huán)境境分析 11 第二部分分 區(qū)域域及地塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)狀況分分析 88 第三部分分 地塊塊環(huán)境分分析 277 第四部分分 項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析 228第五部分分 目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群分析析（針對(duì)對(duì)商品房房） 330 第六部分分 住住宅部分分發(fā)展建建議 333 第七部分分 公公司簡(jiǎn)介介 45 第八部分分 合合作建議議書(shū) 662 第一部分分 區(qū)區(qū)域環(huán)境境分析 北部新區(qū)區(qū)基本概概況地理位置置：位于于重慶主主城區(qū)北北部，南南接重慶慶中心城城區(qū)江北北區(qū)和渝渝中區(qū)；北靠江江北國(guó)際際空港；西鄰嘉嘉陵江，與高校校、

2、科研研院所密密集的沙沙坪壩區(qū)區(qū)、北碚碚區(qū)一橋橋相聯(lián)；東南公里與與規(guī)劃中中的長(zhǎng)江江寸灘滾滾裝碼頭頭毗鄰。地域面積積：1330平方方公里成立時(shí)間間：20001年年現(xiàn)有人口口：9.9萬(wàn)現(xiàn)有交通通狀況：2100、3119、2212三三條高速速公路呈呈U型在在新區(qū)分分布；已已經(jīng)開(kāi)工工建設(shè)的的渝懷鐵鐵路從該該區(qū)穿過(guò)過(guò)，重慶慶新火車(chē)車(chē)客運(yùn)站站正在區(qū)區(qū)內(nèi)興建建，西南南大型電電信交換換樞紐之之一在新新區(qū)南緣緣。產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)：重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展信信息技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子子產(chǎn)業(yè)、生物工工程與新新醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、綠綠色環(huán)保保產(chǎn)業(yè)等等高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)，汽車(chē)車(chē)及零配配件制造造等現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)，以及及出口加加工制造造等產(chǎn)業(yè)業(yè)。北部部新區(qū)實(shí)

3、實(shí)行一一區(qū)多園園，開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)汽車(chē)工工業(yè)園、光電產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、軟件園園、環(huán)保保產(chǎn)業(yè)園園、醫(yī)療療器械園園和出口口加工區(qū)區(qū)等。良好的投投資環(huán)境境，支撐撐北部新新區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速發(fā)展展。1）明顯顯的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)：擁有優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置和發(fā)達(dá)達(dá)便捷的的交通、通信條條件。2）廣闊闊的發(fā)展展空間：擁有國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)北部部新區(qū)經(jīng)經(jīng)開(kāi)園和和北部新新區(qū)高新新園3）良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和生態(tài)環(huán)環(huán)境：綜合交交通、能能源、給給排水、信息設(shè)設(shè)施、生生態(tài)環(huán)境境、園區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等骨骨干工程程建設(shè)將將投資4450億億。一批體體現(xiàn)重慶慶直轄市市水平的的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等等標(biāo)志性性、功能能性重點(diǎn)點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)

4、目目正在興興建，將將逐步展展露北部部新區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代都市市風(fēng)貌。分期建建成龍景景湖生態(tài)態(tài)公園、黃桷公公園、照照母山植植物園、人和公公園等一一批大型型生態(tài)林林地和公公園綠地地等綠色色生態(tài)空空間，形形成“人.城城.自然然”共諧共共存的生生態(tài)環(huán)境境。4）優(yōu)優(yōu)惠的扶扶持政策策：北部部新區(qū)充充分利用用直轄市市和西部部大開(kāi)發(fā)發(fā)的政策策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行“普惠、特惠和和特事特特辦”的政策策，形成成明顯的的“政策洼洼地”，吸引引海內(nèi)外外投資者者來(lái)興業(yè)業(yè)發(fā)展。5）八年年實(shí)現(xiàn)全全面改造造三年打打造基礎(chǔ)礎(chǔ)：從220033年到220055年，基基本完成成7個(gè)組組團(tuán)的基基礎(chǔ)設(shè)施施。五年構(gòu)構(gòu)建框架架：到220077年，完完成基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施

5、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和綜綜合立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)設(shè)，并形形成以高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為為基礎(chǔ)的的現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地框架。八年基基本建成成新區(qū)：到20010年年，7個(gè)個(gè)組團(tuán)基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)全全面完成成，以高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為為先導(dǎo)、現(xiàn)代制制造業(yè)為為支撐、現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)全全面發(fā)展展的框架架基本形形成，現(xiàn)現(xiàn)代都市市風(fēng)貌展展示區(qū)風(fēng)風(fēng)貌初步步展現(xiàn)，對(duì)外開(kāi)開(kāi)放窗口口、山水水園林城城區(qū)的輪輪廓初步步顯現(xiàn)，北部新新區(qū)“十里汽汽車(chē)城”和光電電、生物物醫(yī)藥、軟件三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)基地基基本形成成，北部部新區(qū)包包括經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)、高高新區(qū)工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值力爭(zhēng)爭(zhēng)達(dá)到115000億元。6）快捷捷的服務(wù)務(wù)方式：政府采采取了一一系列能能提供快快捷服務(wù)務(wù)的措施施。

6、7）良好好的發(fā)展展前景基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資快速增增長(zhǎng)。220033年，北北部新區(qū)區(qū)包括經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)區(qū)完成基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)投投資499.7億億元，比比上年同同期有較較大幅度度增長(zhǎng)。落戶(hù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)的的項(xiàng)目和和投資增增長(zhǎng)較快快。北部部新區(qū)經(jīng)經(jīng)開(kāi)園和和高新園園近四年年共引進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目1122個(gè)個(gè)，累計(jì)計(jì)合同投投資總額額2699.1億億元，其其中20003年年引進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目877個(gè)，占占?xì)v年引引進(jìn)項(xiàng)目目總數(shù)的的71%；合同同投資總總額2008.77億元，占?xì)v年年合同投投資總額額的777.6%。入駐開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)項(xiàng)目目生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況良好。20033年北部部新區(qū)各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)概況：區(qū)域經(jīng)開(kāi)園和和高新園園指標(biāo)GDP工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)

7、值金額1439.44同比增長(zhǎng)長(zhǎng)53.99%230%二、交通通概況1、交通通設(shè)施公交客客運(yùn)主樞樞紐站：1處樞紐站站場(chǎng)： 5處處一般站站場(chǎng): 66處公交保保養(yǎng)場(chǎng): 1處處 2、軌道道交通軌道交交通線(xiàn)路路三條：軌道三三、四、六號(hào)線(xiàn)線(xiàn)。軌道交交通環(huán)線(xiàn)線(xiàn)一級(jí)軌道道交通樞樞紐站：2處；三級(jí)軌道道交通樞樞紐站：4處。檢修站站：1處處（童家家院子）占地330公頃頃。 六號(hào)線(xiàn)三號(hào)線(xiàn)軌道環(huán)線(xiàn)四號(hào)線(xiàn)3、區(qū)域域交通狀狀況總結(jié)結(jié)：片區(qū)擁有有渝懷鐵鐵路、寸寸灘港口口以及渝渝合、渝渝長(zhǎng)、渝渝黔、機(jī)機(jī)場(chǎng)四條條高速公公路線(xiàn)，對(duì)外交交通非常常便捷。規(guī)劃中的的輕軌三三、四、六號(hào)線(xiàn)線(xiàn)貫穿整整個(gè)北部部新區(qū)，使未來(lái)來(lái)的北部部新區(qū)與與其它

8、主主城各區(qū)區(qū)緊密聯(lián)聯(lián)系在一一起。三、城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃1、規(guī)劃劃性質(zhì)：北部新區(qū)區(qū)是以發(fā)發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為基基礎(chǔ)的現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，是都市市發(fā)達(dá)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈核核心增長(zhǎng)長(zhǎng)極和都都市風(fēng)貌貌展示區(qū)區(qū)。 規(guī)劃規(guī)模模：用地規(guī)規(guī)模：規(guī)規(guī)劃區(qū)總總用地面面積1336.660平方方公里，規(guī)劃城城市建設(shè)設(shè)用地991.773平方方公里，占總用用地的667.115%。 人口規(guī)規(guī)模：規(guī)規(guī)劃人口口規(guī)模為為65萬(wàn)萬(wàn)人。 區(qū)域規(guī)劃劃：用地形形態(tài)由七七個(gè)組團(tuán)團(tuán)構(gòu)成：人和組組團(tuán)(11號(hào))、大竹林林組團(tuán)(2號(hào)) 、禮禮嘉組團(tuán)團(tuán)(3號(hào)) 、黃茅坪坪組團(tuán)(4號(hào))、翠云云組團(tuán)(5號(hào))、鴛鴦鴦組團(tuán)(6號(hào)) 、金金山組團(tuán)團(tuán)(7號(hào)號(hào)) ，各組團(tuán)之

9、之間由生生態(tài)林地地、市級(jí)級(jí)公園等等自然隔隔離。人和組組團(tuán)（11號(hào)組團(tuán)團(tuán)）：本本項(xiàng)目所所在組團(tuán)團(tuán)。規(guī)劃城市市建設(shè)用用地188.722平方公公里，人人口200萬(wàn)人。 規(guī)劃劃主要職職能：商商務(wù)中心心、客運(yùn)運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、高高檔社區(qū)區(qū)。 從城市功功能規(guī)劃劃上看，本項(xiàng)目目所在的的人和組組團(tuán)，未未來(lái)將成成為城市市居住的的中心區(qū)區(qū)。大竹林林組團(tuán)（2號(hào)組組團(tuán)）規(guī)劃城城市建設(shè)設(shè)用地118.331平方方公里，人口110萬(wàn)人人 。 規(guī)劃劃主要職職能：信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、軟件件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、生生物工程程。禮嘉組組團(tuán)（33號(hào)組團(tuán)團(tuán)）規(guī)劃城市市建設(shè)用用地166.155平方公公里，人人口188萬(wàn)人 。 規(guī)劃劃主要職職能：

10、高高新技術(shù)術(shù)研發(fā)，居住用用地主要要發(fā)展高高檔社區(qū)區(qū)。 黃茅坪坪組團(tuán)（4號(hào)組組團(tuán)）規(guī)劃城市市建設(shè)用用地5.95平平方公里里，人口口3.55萬(wàn)人。 規(guī)劃劃主要職職能：現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)。 翠云組組團(tuán)（55號(hào)組團(tuán)團(tuán)）規(guī)劃城市市建設(shè)用用11.37平平方公里里，人口口2萬(wàn)人人。 規(guī)劃劃主要職職能：以以汽車(chē)、摩托車(chē)車(chē)配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主的生產(chǎn)產(chǎn)及研發(fā)發(fā)。鴛鴦組組團(tuán)（66號(hào)組團(tuán)團(tuán)）規(guī)劃城市市建設(shè)用用地111.7平平方公里里，人口口10萬(wàn)萬(wàn)人。 規(guī)劃劃主要職職能：為為翠云組組團(tuán)和金金山組團(tuán)團(tuán)服務(wù)的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。四、北部部新區(qū)主主要特征征概括北部新區(qū)區(qū)的人口口在未來(lái)來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)快速增增長(zhǎng)。到20115年，北部新新區(qū)規(guī)劃劃

11、人口將將達(dá)到665萬(wàn)，而現(xiàn)有有人口99.9萬(wàn)萬(wàn)，這意意味著未未來(lái)111年，北北部新區(qū)區(qū)人口特特別是就就業(yè)人口口將快速速增長(zhǎng)。北部新區(qū)區(qū)近兩年年經(jīng)濟(jì)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)。北部新區(qū)區(qū)擁有良良好的生生態(tài)環(huán)境境。北部新區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施大大大改善。區(qū)域?qū)ν馔饨煌ňW(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)達(dá)。規(guī)劃中的的三、四四、六號(hào)號(hào)輕軌線(xiàn)線(xiàn)將大大大改善北北部新區(qū)區(qū)與主城城各區(qū)之之間的交交通。第二部分分 區(qū)區(qū)域及地地塊房地地產(chǎn)狀況況分析 一、重慶慶市住宅宅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況：（一）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給給部分1、土地地供應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)狀（土土地購(gòu)置置）年份土地購(gòu)置置（萬(wàn)mm2）增幅（%）19999624.5320000619.21-1%20011870.344

12、1%2002213200.26645.22%分析：房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地購(gòu)置呈呈高速增增長(zhǎng)的態(tài)態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于同期全全市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資的的增長(zhǎng)速速度（在在后面的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資分析析中可見(jiàn)見(jiàn)）。11999920002年，重慶市市通過(guò)各各種方式式完成土土地購(gòu)置置的總量量達(dá)到了了34334.334萬(wàn)平平方米，除20000年年增長(zhǎng)幅幅度出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)值以以外，220011和20002年年較上年年的平均均增幅達(dá)達(dá)40%以上。2、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資年份完成投資資（億元元）增長(zhǎng)率（%）19999112.5115.66%20000139.6324.11%20011196.6740.99

13、%20022245.9125.00%分析： 20002年以以前，重重慶房地地產(chǎn)土地地價(jià)格以以及商品品房?jī)r(jià)格格與全國(guó)國(guó)發(fā)達(dá)城城市相比比，明顯顯偏低，加之土土地供應(yīng)應(yīng)不夠市市場(chǎng)化，為部分分開(kāi)發(fā)商商謀取暴暴利提供供了機(jī)會(huì)會(huì)，開(kāi)發(fā)發(fā)投資也也呈逐年年穩(wěn)定上上升趨勢(shì)勢(shì)，20002年年重慶市市政府公公布了新新的土地地價(jià)格且且出讓金金、配套套費(fèi)都成成倍上調(diào)調(diào)，還加加強(qiáng)了土土地買(mǎi)賣(mài)賣(mài)的管理理，這直直接影響響到房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的投資資增長(zhǎng)率率。 住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資年份完成投資資(萬(wàn)元元)增長(zhǎng)率(%)19999523335720000728112539.113%2001111077126652.005%20022130

14、66998818.005% 呈現(xiàn)的的特點(diǎn)分分析1）截至至目前，220022年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的數(shù)數(shù)量是最最大的，而每年年都不同同程度地地呈現(xiàn)出出遞增的的趨勢(shì)；且每年年的投資資同比增增長(zhǎng)速度度都有所所增長(zhǎng)，僅20002年年的同比比增長(zhǎng)速速度較220011年有所所下降。2）從不不同類(lèi)型型物業(yè)占占商品房房投資總總額上分分析，119999年至220022年住宅宅投資所所占份額額從566%至771%逐逐年增大大。3、竣工工面積 房地產(chǎn)產(chǎn)竣工面面積年份竣工面積積（萬(wàn)mm2）增幅（%）199996203.5%2000084936.99%200111021120.33%2002213900.73336

15、.22%住宅竣工工面積 年份竣工面積積(萬(wàn)mm2)增長(zhǎng)率(%) 19999438.5620000622.0841.885%2001110200.63364.007%2002213900.73336.226% 呈現(xiàn)的的特點(diǎn)分分析自19997年重重慶直轄轄后，全全市商品品房竣工工面積呈呈現(xiàn)逐年年上漲的的趨勢(shì)，20002年的的竣工面面積達(dá)到到13990.773萬(wàn)平平方米，為歷年年最高；而20000年年和20002年年的同比比增長(zhǎng)出出現(xiàn)了一一個(gè)高峰峰，同比比增長(zhǎng)比比例分別別達(dá)到了了36%左右，20001年的的增長(zhǎng)幅幅度相對(duì)對(duì)較少。重慶市住住宅竣工工面積同同樣呈現(xiàn)現(xiàn)逐年上上漲趨勢(shì)勢(shì)，20002年年的竣工

16、工面積達(dá)達(dá)到13390.73萬(wàn)萬(wàn)平方米米，為歷歷年最高高；從增增長(zhǎng)幅度度來(lái)看，20001年的的增幅最最大，達(dá)達(dá)到了664.007%。4、重慶慶市住宅宅物業(yè)市市場(chǎng)供給給發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)1）土土地價(jià)格格上漲、土地供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)化，出出讓金、配套費(fèi)費(fèi)大幅上上調(diào)，以以及新的的拆遷辦辦法出臺(tái)，使得近近兩年商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本大幅增增加，從從而導(dǎo)致致住宅供供應(yīng)價(jià)格格迅速上上漲。2）雖雖然國(guó)家家建設(shè)部部正式下下文，要要求限制制高檔商商品住宅宅的總體體供應(yīng)量量，但我我們?nèi)匀蝗豢匆?jiàn)重重慶市高高檔住宅宅（包括括別墅）的供應(yīng)應(yīng)只增不不減，且且大多為為外來(lái)發(fā)發(fā)展商投投資興建建，可見(jiàn)見(jiàn)外地投投資商對(duì)對(duì)于重慶慶發(fā)展的的期望

17、值值很高。3）重重慶住宅宅郊區(qū)化化發(fā)展的的進(jìn)程加加快，這這從近兩兩年內(nèi)大大宗土地地買(mǎi)賣(mài)成成交量大大，這從從重慶大量量涌現(xiàn)規(guī)規(guī)?；冀紖^(qū)大盤(pán)盤(pán)的現(xiàn)狀狀上可以以看出。4）220033年土地地放量巨巨大，并并且吸引引了大批批外來(lái)投投資商進(jìn)進(jìn)入重慶慶圈地，這無(wú)疑疑將加大重慶未未來(lái)幾年年內(nèi)的住住宅總體體供應(yīng)量量，并加加劇競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，不排除除局部會(huì)會(huì)出現(xiàn)泡泡沫的可能能性。（二）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求部分1、商品品房銷(xiāo)售售狀況 商品房房銷(xiāo)售面面積年份銷(xiāo)售面積積（萬(wàn)mm2）200005802001174620022101662003316455分析：結(jié)結(jié)合商品品房銷(xiāo)售售面積以以及竣工工面積統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，可知知銷(xiāo)

18、售面面積與竣竣工面積積基本保保持同步步增長(zhǎng)，且二者者的比例例基本保保持在 1：11.077，這說(shuō)說(shuō)明供給給與需求求總體上上是平衡衡的。這這也一定定程度上上反映了了重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是是在需求求拉動(dòng)下下穩(wěn)步增增長(zhǎng)中健健康地發(fā)發(fā)展著。商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售額年份商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售額（億元）1999959.2202000078.33720011107.6520022158.15商品房平平均銷(xiāo)售售價(jià)格年份商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格（元/ m2）增幅（%）19999137772000013511-1.99%20011144336.8%20022155667.8%分析：220000年以前前重慶房房地產(chǎn)市市場(chǎng)化、商品化化水平都都

19、不高，總體成成交均價(jià)價(jià)也呈無(wú)無(wú)規(guī)律的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)，但但從20000年年至20003年年總體成成交均價(jià)價(jià)呈大幅幅度的上上漲趨勢(shì)勢(shì)。這不不僅說(shuō)明明市場(chǎng)化化、商品品化水平平不斷提提高，還還與開(kāi)發(fā)發(fā)成本增增加以及及大量拆拆遷刺激激消費(fèi)等等因素有有關(guān)。 住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格 年份銷(xiāo)售價(jià)格格(元/ m2)增長(zhǎng)率(%)1999910800-6.998%2000010777-0.228%20011113335.200%200221277712.771% 呈現(xiàn)的的特點(diǎn)分分析全市商商品房平平均銷(xiāo)售售價(jià)格總總的來(lái)看看增幅不不明顯，而20003年年上半年年的平均均銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格為116900元/平平方米，較去年年同期上上升了

20、117.77%。住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格增幅不不明顯，19999年和和20000年都都呈現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，220011年有所所回升，20002年則則增幅較較大，達(dá)達(dá)到了112.771%。住宅市市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)達(dá)到998.887%的的幾乎完完全商品品化程度度。今秋房房交會(huì)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)表明，成交件件數(shù)比去去年同期期增長(zhǎng)552%，但成交交金額只只增長(zhǎng)112%，成交均均價(jià)比去去年下降降1200元/平平米左右右。表明明低價(jià)房房和二手手房的需需求傾向向十分明明顯。今秋房房交會(huì)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)表明，現(xiàn)房成成交速度度比期房房成交速速度高出出33%左右，這與拆拆遷居民民拉動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售售有很大大關(guān)系，同時(shí)也也說(shuō)明消消費(fèi)者更更加理性

21、性。2、商品品房空置置狀況 商品房房空置面面積年份空置面積積（萬(wàn)m22）增幅（%）空置一年年以上（萬(wàn)m22）增幅（%）19999353.0438.44%150.0893.44%20000421.9419.55%179.2919.55%20011484.4814.88%223.5424.77%20022559.6115.55%266.2619.11% 住宅空空置狀況況 年份空置面積積(萬(wàn)/ m2)增長(zhǎng)率(%) 19999183.6029.227%20000223.1421.554%20011227.722.055%20022280.3623.112% 呈現(xiàn)的的特點(diǎn)分分析總體體上看，隨著需需求市場(chǎng)

22、場(chǎng)不斷擴(kuò)擴(kuò)大以及及房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商把握市市場(chǎng)水平平不斷提提高，空空置率逐逐年下降降。由于住住宅總體體供應(yīng)量量大，開(kāi)開(kāi)發(fā)水平平、綜合合質(zhì)素差差異較大大等原因因，空置置率水平平呈現(xiàn)無(wú)無(wú)規(guī)律的的發(fā)展形形態(tài)，且且在19999年年和20002年年空置率率甚至超超過(guò)總體體空置水水平。（三）重重慶住宅宅市場(chǎng)總總體需求求發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)隨著著重慶加加快主城城區(qū)城市市建設(shè)步步伐并加加大拆遷遷量，近近兩年內(nèi)內(nèi)住宅需需求將出出現(xiàn)空前前旺盛的的局面。未來(lái)22-3年年內(nèi)住宅宅需求也也還將主主要表現(xiàn)現(xiàn)為對(duì)中中低價(jià)房房的需求求傾向。二手房房對(duì)于消消費(fèi)者的的心理障障礙逐漸漸消除，未來(lái)幾幾年內(nèi)二二手房交交易總量量還將持持續(xù)上升

23、升。消費(fèi)者者表現(xiàn)為為對(duì)品牌牌物業(yè)的的追捧還還將更加加顯著。中高價(jià)價(jià)位住宅宅需求需需要態(tài)勢(shì)勢(shì)不很明明顯。二、重慶慶商業(yè)物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析及及發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)（一）重重慶市商商業(yè)物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀1、重慶慶市商業(yè)業(yè)物業(yè)面面積尚有有較大缺缺口，市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)較多。目前，重慶市市主城區(qū)區(qū)內(nèi)的有有效商業(yè)業(yè)面積約約在3550萬(wàn)平平米左右右，以主主城區(qū)常常住人口口5000萬(wàn)人計(jì)計(jì)，人均均商業(yè)面面積約00.7平平方米，按照人人均城市市人口的的有效商商業(yè)面積積1平方方米的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，重重慶商業(yè)業(yè)物業(yè)面面積還有有較大缺缺口。2、商業(yè)物物業(yè)平均均月租金金在15502200元元/平米米左右，租金有有較大的的上升空空間。據(jù)大型型商家及

24、及商業(yè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)調(diào)研研機(jī)構(gòu)的的調(diào)查，并結(jié)合合重慶市市未來(lái)五五年的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，平均均月租金金價(jià)格應(yīng)應(yīng)在30004400元元/平米米之間，按這一一數(shù)字，租金尚尚有較大大的上揚(yáng)揚(yáng)空間。3、商圈未未飽和，競(jìng)爭(zhēng)尚尚未達(dá)到到“白熱化化”。根據(jù)商商圈商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)面面積、客客戶(hù)體量量、平均均購(gòu)買(mǎi)力力等指標(biāo)標(biāo)對(duì)各商商圈進(jìn)行行飽和度度計(jì)算，各大商商圈中商商業(yè)物業(yè)業(yè)每平方方米的營(yíng)營(yíng)業(yè)額普普遍在22500003350000元之之間，離離理想狀狀態(tài)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)值尚尚有2000000元3350000元的的差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于飽和和指數(shù)。4、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理，規(guī)模模型實(shí)力力經(jīng)營(yíng)者者有較大大的空間間。1）從目目前重慶慶市各商商業(yè)

25、業(yè)態(tài)態(tài)所占的的比例（見(jiàn)下圖圖），我我們可以以看出，在目前前重慶市市各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)中中，便民民店和雜雜物店所所占的比比例較大大，達(dá)到到了355%，而而連鎖倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)中心心所占比比例較低低，只占占5%，這說(shuō)明明目前重重慶整體體商業(yè)物物業(yè)水平平較低，業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)不是是很合理理。2）從從商家的的構(gòu)成（見(jiàn)下圖圖）看，品牌商商家所占占的比例例較低。5、商圈圈總體格格局：五五大商圈圈為主，四大商商圈為輔輔的局面面基本形形成。解放碑、沙坪壩壩、南坪坪、觀音音橋、楊楊家坪五五大商圈圈發(fā)展已已較為成成熟，并并具有明明確的發(fā)發(fā)展方向向。南濱濱路、大大石楊三三角區(qū)、大渡口口、巴南南四大新新興商圈圈也已漸漸成氣候候。（二）重重

26、慶市商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況1、商業(yè)物物業(yè)供給給部分商業(yè)物物業(yè)投資資年份完成投資資(萬(wàn)元元)增長(zhǎng)率(%)1999930388402000031177082.599%20011365998717.441%20022420003814.777%呈現(xiàn)特特點(diǎn)分析析：商業(yè)業(yè)用房的的投資所所占份額額逐年萎萎縮，從從33%減少至至23%。商業(yè)物物業(yè)供給給發(fā)展趨趨勢(shì)：從119999年至220022年的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)上看，由于受受到市場(chǎng)場(chǎng)需求不不旺盛的的影響，商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)量增長(zhǎng)長(zhǎng)速度遲遲緩。進(jìn)入220033年，隨隨著政府府加大城城市建設(shè)設(shè)速度，各區(qū)擴(kuò)擴(kuò)大商業(yè)業(yè)步行街街的規(guī)劃劃規(guī)模，商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)量將在在

27、未來(lái)的的2-33年內(nèi)增增長(zhǎng)速度度迅猛。另外，隨隨著重慶慶市主城城區(qū)地價(jià)價(jià)和相應(yīng)應(yīng)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用的大大幅上漲漲，導(dǎo)致致開(kāi)發(fā)成成本大幅幅上漲，而消費(fèi)費(fèi)者對(duì)商商品住宅宅的價(jià)格格較為敏敏感，部部分開(kāi)發(fā)發(fā)商也會(huì)會(huì)因?yàn)樽∽≌_(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不不易控制制，而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)業(yè)物業(yè)的的開(kāi)發(fā)。2、商業(yè)業(yè)物業(yè)需需求部分分 商業(yè)物物業(yè)銷(xiāo)售售價(jià)格年份銷(xiāo)售價(jià)格格(元/ m2)增長(zhǎng)率(%)199993550042.997%2000032755-7.775%20011354888.344%20022365332.966%呈現(xiàn)的特特點(diǎn)分析析：商業(yè)業(yè)物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格增幅緩緩慢，220000年為負(fù)負(fù)增長(zhǎng)，20001年增增幅較大大，達(dá)到到16.0

28、9%，為歷歷年最高高，20002年年則有所所回落，僅為22.966%。商業(yè)物物業(yè)需求求發(fā)展趨趨勢(shì)商業(yè)業(yè)物業(yè)投投資與經(jīng)經(jīng)營(yíng)將逐逐漸分離離。便于于投資的的小型商商業(yè)鋪面面需求將將逐步上上升。經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色商商業(yè)的物物業(yè)以及及高端消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)物業(yè)仍仍有一定定市場(chǎng)需需求量，但同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)顯著的的商業(yè)物物業(yè)整體體需求不不會(huì)有明明顯增長(zhǎng)長(zhǎng)。商業(yè)物物業(yè)的需需求特點(diǎn)點(diǎn)仍然與與所處商商業(yè)地段段有直接接關(guān)系。更多多國(guó)內(nèi)知知名以及及國(guó)際化化的專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)將將涌入重重慶，一一定程度度上將促促進(jìn)專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)類(lèi)商業(yè)物物業(yè)的發(fā)發(fā)展。三、北部部城區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況1、土地地供應(yīng)市市場(chǎng)分析析重慶市各各季度各各主城區(qū)區(qū)土

29、地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓宗數(shù)數(shù)對(duì)比：土地總數(shù)數(shù)（個(gè)）20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度渝中區(qū)341554江北區(qū)464101渝北區(qū)35691沙坪壩區(qū)區(qū)01314143九龍坡區(qū)區(qū)813883南岸區(qū)561684北部新區(qū)區(qū)04052分析：北北部新區(qū)區(qū)土地交交易宗數(shù)數(shù)在重慶慶各主城城區(qū)中所所占的比比重整體體呈波浪浪形遞增增，20003年年1季度度其土地地交易宗宗數(shù)占主主城各區(qū)區(qū)總數(shù)的的11%，這說(shuō)說(shuō)明：北北部新區(qū)區(qū)作為新新開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，正逐逐漸成為為重慶市市的熱點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域。2、北部部新區(qū)大大盤(pán)放量量序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)占地面積積總建筑面面積檔次建筑形態(tài)態(tài)物業(yè)類(lèi)

30、型型1中體奧園園10500畝104.9萬(wàn)方方中高檔多層為主主綜合型住住宅2保利集團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目30000畝150萬(wàn)萬(wàn)方高檔別墅為主主住宅為主主3重慶香江江國(guó)際576畝畝72萬(wàn)方方高檔高層、小小高層商務(wù)為主主含大型型商業(yè)4棕櫚泉花花園12800余畝127.9萬(wàn)方方高檔不詳住宅為主主5建工集團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目800畝畝不詳不詳不詳不詳6藍(lán)湖郡16000畝70萬(wàn)方方高檔別墅為主主住宅為主主分析：未來(lái)幾幾年北部部新區(qū)大大盤(pán)總體體放量巨巨大，表表中所列列六個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目總量量將達(dá)到到約6000萬(wàn)方方。大盤(pán)檔檔次定位位較高，基本上上為中高高檔。大盤(pán)的的容積率率均較小小。3、商品品房銷(xiāo)售售情況分分析1）成交交件數(shù)20022年1季

31、季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交件數(shù)數(shù)3816610868398#住宅2913910161370#非住宅宅92777282）成交交面積20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交面積積（m22）50600.944211774.666235995.33375288.833379335.557#住宅36744.500190337.888229112.77158322.700339225.227#非住宅宅13866.44421366.788682.6216966.13340100.30

32、0分析：從成交件件數(shù)和成成交面積積看，住住宅占據(jù)據(jù)了絕對(duì)對(duì)的比重重，這說(shuō)說(shuō)明，北北部新區(qū)區(qū)目前的的物業(yè)供應(yīng)主要要以住宅宅物業(yè)為為主。從長(zhǎng)期趨趨勢(shì)看，住宅物物業(yè)的比比重有逐逐漸增大大的趨勢(shì)勢(shì)，這說(shuō)說(shuō)明該片片區(qū)住宅宅類(lèi)物業(yè)業(yè)較被消費(fèi)者看看好，寫(xiě)寫(xiě)字樓、商業(yè)等等非住宅宅類(lèi)物業(yè)業(yè)發(fā)展相相對(duì)滯后后。3）成交交金額20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交金額額（萬(wàn)元元）16844.83359577.588109888.22911877.133121000.991#住宅10366.95553466.900107996.446938.471015

33、54.774#非住宅宅647.88610.68191.83248.6619644.177分析：從從成交金金額看，非住宅宅類(lèi)物業(yè)業(yè)的成交交金額占占總成交交金額的的比重有有較大幅幅度的上上升，但但其成交交面積卻卻有所下下降，這這說(shuō)明，非住宅宅類(lèi)物業(yè)業(yè)供應(yīng)在在該片區(qū)區(qū)較為短短缺，而而市場(chǎng)需需求量較較大，導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格格上漲較較快。（四）北北部新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特特征分析析1、北部部新區(qū)作作為一個(gè)個(gè)全新的的片區(qū)，開(kāi)發(fā)成成本極低低，在未未來(lái)幾年年內(nèi)其開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積相當(dāng)大大。2、由于于該片區(qū)區(qū)擁有天天然的自自然環(huán)境境，發(fā)展展中高端端市場(chǎng)具具有較大大的自然然資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)。3、該片片區(qū)是大大盤(pán)比較較集中的的區(qū)域，大盤(pán)

34、主主導(dǎo)該片片區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的局面面初步形形成。4、住宅宅產(chǎn)品以以低密度度和中高高檔產(chǎn)品品為主。四、片區(qū)區(qū)物業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀況況分析1、可能能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目羅列列： 與與本案可可能會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系的的項(xiàng)目主主要有：東和春春天、水水晶酈城城、小天天鵝花園園、南橋橋苑、光光華南橋人人家、新新城麗都都、時(shí)代代綠苑、巨宇名名居、自自由港灣灣、香山山花園、天和美美舍、升升輝雅舍舍、桂湖湖花園、富悅景景園、光光華苑等等。 備備注：以以上項(xiàng)目目為兩公公里半徑徑內(nèi)在售售或準(zhǔn)備備發(fā)售的的項(xiàng)目。2、主要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目列表表見(jiàn)下頁(yè)頁(yè)附表3、區(qū)域域在售項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比比分析：1）區(qū)域域在售項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比比分析 規(guī)模模從規(guī)?？纯?，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)

35、目規(guī)規(guī)模普遍遍較小，建筑面面積大部部分在110萬(wàn)平平米以下下，100萬(wàn)平米米以上的的項(xiàng)目都都較為少少見(jiàn)。 價(jià)格格從價(jià)格上上看，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目套內(nèi)均均價(jià)基本本上處于于24000-229000元/平平米范圍圍內(nèi)，均均價(jià)最高高的為水水晶酈城城33000元/平米，最低的的為天和和美舍和和升輝雅雅舍，均均價(jià)為224000元/平平米。 檔次次以上項(xiàng)目目中東和和春天、水晶酈酈城、新新城麗都都定位檔檔次較高高，其余余基本為為中低檔檔定位。 銷(xiāo)售售情況銷(xiāo)售情況況最好的的為東和和春天、新城麗麗都、水水晶酈城城，較差差的為桂桂湖花園園。 戶(hù)型型定位以上項(xiàng)目目基本為為適宜居居家的二二居室、三居室室為主力力戶(hù)型，戶(hù)型面面

36、積段二二房主要要集中在在套內(nèi)面面積700800平米范范圍，三三房主要要集中在在套內(nèi)面面積1000平米米和1220平米米兩個(gè)檔檔次。 戶(hù)型型亮點(diǎn)從戶(hù)型亮亮點(diǎn)分析析，2770度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄窗窗在該片片區(qū)應(yīng)用用較多；另外，東和春春天推出出的情侶侶陽(yáng)臺(tái)以以及龍華華苑為三三代同堂堂準(zhǔn)備的的一房緊緊鄰三房房設(shè)計(jì)是是目前在在該片區(qū)區(qū)戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)上比比較獨(dú)特特的亮點(diǎn)點(diǎn)，值得得本案關(guān)關(guān)注。 消費(fèi)費(fèi)者構(gòu)成成從消費(fèi)者者構(gòu)成看看，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的消費(fèi)者者主要來(lái)來(lái)自本區(qū)區(qū)域，說(shuō)說(shuō)明該片片區(qū)目前前的對(duì)外外輻射能能力較差差。 賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)分析析，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手所所推的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)以地地塊本身身所附屬屬的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)為主，人為挖挖掘的

37、賣(mài)賣(mài)點(diǎn)較為為少見(jiàn)。 2）區(qū)域在在售項(xiàng)目目對(duì)比分分析總結(jié)結(jié)： 該片片區(qū)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目規(guī)模普普遍較小小。 該片片區(qū)消費(fèi)費(fèi)者普遍遍能接受受的價(jià)位位在2330028000元之之間。 該片片區(qū)目前前供應(yīng)的的戶(hù)型中中，同樣樣房型的的面積控控制不是是很合理理，兩房房基本在在套內(nèi)770880平米米左右，三房大大都在套套內(nèi)1000平米米以上，緊湊型型小兩房房、小三三房較為為缺乏。 該片片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目以以中低檔檔樓盤(pán)為為主，中中高檔以以上樓盤(pán)盤(pán)較為少少見(jiàn)。 由于于該片區(qū)區(qū)正處于于開(kāi)發(fā)起起始階段段，區(qū)域域配套不不是很完完善，因因此消費(fèi)費(fèi)者對(duì)小小區(qū)配套套有較高高的要求求，企圖圖通過(guò)小小區(qū)配套套彌補(bǔ)周周邊配套套的不足足

38、。 該片片區(qū)對(duì)外外區(qū)域消消費(fèi)者的的吸引力力有待進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)。 該片片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手（除了水水晶酈城城）人為為挖掘的的賣(mài)點(diǎn)較較為缺乏乏，給本本案有較較大的創(chuàng)創(chuàng)作空間間。五、典型型項(xiàng)目案案例分析析東和春天天1、項(xiàng)目目基本概概況 項(xiàng)目目規(guī)模：占地面面積：11300000平平米；建筑面積積：30000000平米米；總戶(hù)數(shù)：20000余戶(hù)戶(hù)。 樓盤(pán)盤(pán)廣告語(yǔ)語(yǔ)：居家家這邊獨(dú)獨(dú)好。 外立立面色彩彩搭配：采用灰灰色與藍(lán)藍(lán)色的冷冷色系搭搭配，給給客戶(hù)以以一種高高貴、典典雅的感感覺(jué)，從從而體現(xiàn)現(xiàn)該樓盤(pán)盤(pán)檔次定定位的高高檔性。 建筑筑園林規(guī)規(guī)劃：秉秉承皇冠冠東和花花園受廣廣泛認(rèn)同同的優(yōu)良良戶(hù)型與與大中庭庭景觀的的完

39、美結(jié)結(jié)合，采采用庭院院式圍合合，和諧諧對(duì)稱(chēng)布布局，建建立中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)庭庭院的鄰鄰里親和和空間2200畝畝大庭院院綠蔭生生活園區(qū)區(qū)，多棟棟18層層及244層建筑筑圍合而而成，分分為東西西兩個(gè)園園區(qū)，建建筑清新新、流暢暢，景觀觀視野豐豐富而開(kāi)開(kāi)闊，人人車(chē)分流流。800畝綠化化，繁花花似錦、碧波蕩蕩漾。 社區(qū)區(qū)主要配配套：幼幼兒園：占地面面積約110000平米，計(jì)劃設(shè)設(shè)4個(gè)班班，并專(zhuān)專(zhuān)設(shè)少兒兒才藝館館。面向向小區(qū)適適齡兒童童，為他他們找尋尋健康、自由、個(gè)性張張揚(yáng)的成成長(zhǎng)空間間。中小小學(xué)：占占地300多畝，計(jì)劃設(shè)設(shè)30余余班，延延續(xù)東和和物業(yè)教教育先行行的開(kāi)發(fā)發(fā)理念皇皇冠實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)的的成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，使使孩

40、子就就近接受受名校教教育。 戶(hù)型型定位：房型二房三房四房五房套內(nèi)面積積（平米米）100、1055129、1399158153、2333其中，三三房、四四房占絕絕對(duì)比重重。 戶(hù)型型特色：2700度觀景景飄窗、4.88米超寬寬客廳、主臥情情侶觀景景陽(yáng)臺(tái)。 目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)定定位：目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)主要鎖鎖定為白白領(lǐng)階層層、中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)人人士、多多次置業(yè)業(yè)者等社社會(huì)上層層人士，其目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)的的選擇決決定了其其檔次定定位的高高檔次性性。 物業(yè)業(yè)管理：重慶東東和花園園物業(yè)管管理公司司。2、項(xiàng)目目成功之之處： 園林林景觀與與優(yōu)秀戶(hù)戶(hù)型相結(jié)結(jié)合的規(guī)規(guī)劃理念念。 賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)挖掘獨(dú)獨(dú)樹(shù)一幟幟（情侶侶陽(yáng)臺(tái)、會(huì)呼吸吸的窗戶(hù)戶(hù)等都是是

41、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手所沒(méi)沒(méi)有的）。 東和和公司對(duì)對(duì)樣板房房的力打打造，吸吸引了眾眾多消費(fèi)費(fèi)者的目目光。 教育育先行的的開(kāi)發(fā)理理念。 與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手有差異異化的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)定位。 建筑筑外立面面色彩搭搭配與樓樓盤(pán)檔次次相結(jié)合合。 推行行東和品品牌戰(zhàn)略略。3、不足足之處： 局部部有些戶(hù)戶(hù)型私密密性較差差。 物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)與與物業(yè)管管理連鎖鎖策略。4、可借借鑒之經(jīng)經(jīng)驗(yàn)： 園林林景觀與與優(yōu)秀戶(hù)戶(hù)型相結(jié)結(jié)合的規(guī)規(guī)劃理念念。 獨(dú)樹(shù)樹(shù)一幟的的賣(mài)點(diǎn)挖挖掘方法法。 建筑筑外立面面形象與與樓盤(pán)檔檔次相結(jié)結(jié)合。新城麗都都1、目基基本概況況： 項(xiàng)目目規(guī)模：總建筑筑面積：12萬(wàn)萬(wàn)平米。 形象象定位語(yǔ)語(yǔ)：純正正大型園園林生態(tài)態(tài)社區(qū)。

42、外立立面色彩彩搭配：以灰色色為主色色調(diào)，給給人以一一種沉穩(wěn)穩(wěn)的感覺(jué)覺(jué)。 建筑筑園林規(guī)規(guī)劃：以以高層和和多層相相結(jié)合，采用圍圍合式布布局，并并將泛會(huì)會(huì)所概念念引入到到小區(qū)園園林規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中中。 社區(qū)區(qū)配套：主要是是泛會(huì)所所。 戶(hù)型型定位房型一房二房三房套內(nèi)面積積（平米米）4273778851109 戶(hù)型型特色：2700度落地地式園弧弧窗、跳跳高122米公共共空中花花園。 目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)定定位：以以二次置置業(yè)的中中老年人人為主。 物業(yè)業(yè)管理：重慶大大昌祥物物業(yè)管理理有限公公司。2、項(xiàng)目目成功之之處： 外立立面的色色彩搭配配與目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)的的特征相相吻合。 中小小戶(hù)型定定位策略略。 泛會(huì)會(huì)所概念念與園林林

43、規(guī)劃相相結(jié)合。3、項(xiàng)目目不足之之處 對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目自身身的形象象包裝不不夠。 物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)與與物業(yè)管管理連鎖鎖。4、對(duì)本本案可借借鑒之經(jīng)經(jīng)驗(yàn)或應(yīng)應(yīng)吸取的的教訓(xùn)：泛會(huì)所的的設(shè)計(jì)。水晶酈城城1、目基基本概況況： 項(xiàng)目目規(guī)模：總建筑筑面積：22萬(wàn)萬(wàn)平米。 形象象定位語(yǔ)語(yǔ)：20003年年重慶首首家高層層低密度度大型社社區(qū) 。建筑形形態(tài)：由由6棟330層高高層和99棟188層的小小高層構(gòu)構(gòu)成。園林林規(guī)劃：以“尊重自自然”為核心心理念規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，保留留豐富的的原生地地貌，運(yùn)運(yùn)用獨(dú)特特的條形形景觀設(shè)設(shè)計(jì)，有有層次地地植栽林林木、草草坪，引引入天然然小河。通過(guò)建建筑與環(huán)環(huán)境的完完美結(jié)合合，創(chuàng)造造新的都都市景觀觀。

44、社區(qū)區(qū)配套： 1000畝體體育公園園、水晶晶酈城商商業(yè)街。 戶(hù)型型定位房型二房三房四房建筑面積積（平米米）8711514331441600戶(hù)型型特色：動(dòng)靜分分區(qū)明顯顯、L型型角大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)內(nèi)凹式庭庭院、大大面積窗窗。目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)定定位：以以二次置置業(yè)者為為主。+物業(yè)業(yè)管理：龍湖物物管。2、項(xiàng)目目成功之之處：強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的的品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)策略略；原始始地貌與與景觀設(shè)設(shè)計(jì)相結(jié)結(jié)合；前期期通過(guò)對(duì)對(duì)龍湖自自身的品品牌宣傳傳積累潛潛在客戶(hù)戶(hù)；通過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目目的獨(dú)特特包裝樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目整體形形象；戶(hù)型型特色的的營(yíng)造；通過(guò)過(guò)會(huì)員俱俱樂(lè)部積積累前期期客戶(hù)。3、對(duì)本本案可借借鑒之經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：前期期積累客客戶(hù)的方方法；對(duì)戶(hù)戶(hù)型特

45、色色的營(yíng)造造；對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整體體形象的的包裝手手法。第三部分分 地塊環(huán)環(huán)境分析析 一、地形形地貌概概況本案地處處渝北新新牌坊新新南路，屬北部部城區(qū)人人和組團(tuán)團(tuán)。地塊有一一定的高高差。地塊形狀狀呈規(guī)則則的L形形。地塊緊鄰鄰體育公公園，周周邊景觀觀資源豐豐富。二、地塊塊周邊配配套設(shè)施施公園：體體育公園園，緊鄰鄰本案。其它：周周邊大型型工廠(chǎng)、企業(yè)較較多。三、地塊塊現(xiàn)有交交通狀況況公交：本本案有多路公公交車(chē)可可直達(dá)主主城各區(qū)區(qū)，但公公交站點(diǎn)點(diǎn)離本案案均有一一定的距距離，出出行很不不方便；465路路：龍湖湖-解解放碑405路路：龍湖湖解放放碑113路路：龍湖湖沙坪坪壩4111路：龍龍湖楊家坪坪1333路：龍

46、湖沙坪坪壩1225路：人和南坪坪6066路：人人和袁家崗崗四、地塊塊周邊環(huán)環(huán)境分析析總結(jié)：地塊現(xiàn)有有交通不不方便，目前，所有的的公交路路線(xiàn)均不不能直達(dá)達(dá)本案；項(xiàng)目周邊邊配套較較為缺乏乏；項(xiàng)目周邊邊有一定定的環(huán)境境資源：體育公公園；項(xiàng)目地處處北部新新區(qū)人和和板塊，屬城市市開(kāi)發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域；良好的規(guī)規(guī)劃前景景將保證證該片區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)的高速速發(fā)展，從而大大大提高高該片區(qū)區(qū)居民的的消費(fèi)力力；本案應(yīng)充充分利用用片區(qū)規(guī)規(guī)劃給本本案帶來(lái)來(lái)的機(jī)會(huì)會(huì)，挖掘掘本案特特色。第四部分分 項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析 一、項(xiàng)目目SWOOT分析析（一）優(yōu)優(yōu)勢(shì)（SS）1、緊鄰鄰體育公公園，具具有一定定的景觀觀優(yōu)勢(shì)；2、地塊塊形

47、狀規(guī)規(guī)整，便便于規(guī)劃劃；3、開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力力雄厚；4、規(guī)模模較大，可設(shè)置置比較完完善的配配套；5、小區(qū)區(qū)內(nèi)業(yè)主主以公務(wù)務(wù)員為主主，小區(qū)區(qū)居民整整體素質(zhì)質(zhì)較高。（二）劣劣勢(shì)（WW）1、目前前交通不不方便；2、地塊塊內(nèi)部高高差較大大，平整整成本較較高；3、容積積率較高高，居住住舒適度度較差；4、短期期內(nèi)無(wú)法法形成完完善的周周邊配套套。（三）機(jī)機(jī)會(huì)（OO）1、本案案所處區(qū)區(qū)域推出出的樓盤(pán)盤(pán)整體品品質(zhì)較高高，片區(qū)區(qū)整體形形象較好好；2、本案案所處區(qū)區(qū)域是重重慶市的的熱點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域域，市民民的關(guān)注注度較高高；3、周邊邊的大中中型企業(yè)業(yè)較多，潛在的的客戶(hù)群群數(shù)量較較大；4、本案案緊鄰規(guī)規(guī)劃中的的輕軌四四號(hào)線(xiàn)

48、和和六號(hào)線(xiàn)線(xiàn)，以及及新南路路即將開(kāi)開(kāi)通，將將使本案案未來(lái)的的交通非非常便捷捷；5、北部部新區(qū)潛潛在樓盤(pán)盤(pán)檔次較較高，中中檔樓盤(pán)盤(pán)稀缺；6、北部部新區(qū)未未來(lái)人口口的快速速增長(zhǎng)，將大大大提升本本案的投投資價(jià)值值。（四）威威脅（TT）1、項(xiàng)目目屬于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，影影響了商商品房品品質(zhì)的提提升；2、周邊邊地塊均均尚未開(kāi)開(kāi)發(fā)，潛潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手較較多；3、開(kāi)發(fā)發(fā)商大盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)較為為缺乏。二、SWWOT矩矩陣策略略配對(duì)SO策略略：發(fā)揮揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)機(jī)會(huì)充分發(fā)揮揮景觀資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，打造造景觀戶(hù)戶(hù)型，利利用景觀觀戶(hù)型帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)樓盤(pán)的的銷(xiāo)售。充分發(fā)揮揮地塊規(guī)規(guī)整的優(yōu)優(yōu)越性，在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上上做到盡盡善盡美美

49、。充分發(fā)揮揮規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，打打造特色色園林和和特色商商業(yè)。發(fā)揮本案案居民整整體素質(zhì)質(zhì)較高的的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造小小區(qū)良好好的居住住氛圍。利用市民民對(duì)本案案所處區(qū)區(qū)域關(guān)注注度較高高的機(jī)會(huì)會(huì)，借機(jī)機(jī)提高本本案的知知名度。利用周邊邊大中型型企業(yè)較較多的機(jī)機(jī)會(huì)，將將大中型型企業(yè)的的中高層層人員鎖鎖定為本本案的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群。利用本案案緊鄰規(guī)規(guī)劃中的的輕軌四四號(hào)線(xiàn)和和六號(hào)線(xiàn)線(xiàn)以及新新南路即即將開(kāi)通通的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，凸顯顯本案未未來(lái)交通通的便捷捷性。利用北部部新區(qū)潛潛在樓盤(pán)盤(pán)檔次較較高的機(jī)機(jī)會(huì)，借借機(jī)提升升本案形形象。利用北部部新區(qū)未未來(lái)人口口快速增增長(zhǎng)的機(jī)機(jī)會(huì)，挖挖掘潛在在的投資資客戶(hù)群群。WT策略略：弱化化劣勢(shì)，規(guī)避

50、威威脅通過(guò)對(duì)本本案未來(lái)來(lái)交通的的便捷性性作有針針對(duì)性的的推廣，來(lái)弱化化目前交交通不方方便的不不利影響響。通過(guò)項(xiàng)目目自身的的配套，部分彌彌補(bǔ)周邊邊配套的的不足。通過(guò)與專(zhuān)專(zhuān)業(yè)代理理公司以以及專(zhuān)業(yè)業(yè)相關(guān)協(xié)協(xié)作伙伴伴的合作作，來(lái)彌彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)大大盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的的不足。密切關(guān)注注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手動(dòng)態(tài)態(tài)，搶占占市場(chǎng)先先機(jī)。第五部分分 目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群分析析（針對(duì)對(duì)商品房房） 一、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)選選擇：1、江北北區(qū)和渝渝北區(qū)的的一次置置業(yè)者：1）主要要特征描描述： 年齡齡2535歲歲左右； 家庭庭月收入入在35500元元以上； 尚沒(méi)沒(méi)有住房房，目前前與父母母同住，置業(yè)的的首要目目的是為為了解決決居?。?他們們主要來(lái)來(lái)

51、自江北北區(qū)和渝渝北區(qū)。2）目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)總總量和購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力分分析 總量量分析：根據(jù)20002年年統(tǒng)計(jì)年年鑒的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，重慶市市的兩個(gè)個(gè)主城區(qū)區(qū)（江北北區(qū)和渝渝北區(qū)）2535歲歲的年輕輕人約有有22萬(wàn)萬(wàn)人。 購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力分析析：這一部分分人群的的購(gòu)買(mǎi)力力一般，他們普普遍能接接受的價(jià)價(jià)位在11800025500元元/平米米范圍，總價(jià)款款在155255萬(wàn)左右右。3）購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：解決居居住問(wèn)題題，或因因房?jī)r(jià)飛飛漲，為為將來(lái)居居住提前前購(gòu)買(mǎi)；4）需求求特征： 需求求房型主主要以二二房為主主、三房房為輔； 對(duì)小小區(qū)環(huán)境境有較一一定的要要求； 對(duì)小小區(qū)及周周邊的生生活配套套有較高高的要求求； 交通通要求較較為

52、便捷捷；對(duì)教育配配套有一一定的要要求。2、部分分定向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的公公務(wù)員（投資性性購(gòu)買(mǎi)為為主）：1）主要要特征描描述： 年齡齡2545歲歲左右； 家庭庭月收入入在40000元元以上，有一定定的灰色色收入來(lái)來(lái)源； 已在在本項(xiàng)目目?jī)?nèi)集團(tuán)團(tuán)購(gòu)買(mǎi)了了住宅； 工作作規(guī)律很很強(qiáng)，沒(méi)沒(méi)有時(shí)間間進(jìn)行投投資理財(cái)財(cái)；2）目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)總總量和購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力分分析 總量量分析：根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的總總體量計(jì)計(jì)算，331.22萬(wàn)平米米的定向向購(gòu)買(mǎi)，將會(huì)有有26000戶(hù)公公務(wù)員成成為本項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)業(yè)主。 購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力分析析：這一部分分人群的的購(gòu)買(mǎi)力力較強(qiáng)，他們普普遍能接接受的價(jià)價(jià)位在22500030000元元/平米米范圍，總價(jià)款款在255355

53、萬(wàn)左右右。3）購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)機(jī)： 作為為投資，以求保保值增值值； 為父父母購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，以便便照顧，同時(shí)保保持一定定的距離離，避免免生活中中的摩擦擦；4）需求求特征： 需求求房型主主要以二二房、三三房為主主； 對(duì)小小區(qū)環(huán)境境有較高高的要求求； 對(duì)小小區(qū)及周周邊的生生活配套套有較高高的要求求； 交通通要求較較為便捷捷；對(duì)教育配配套有一一定的要要求。北部工業(yè)業(yè)園區(qū)內(nèi)內(nèi)的中高高層人員員：1）目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群主要特特征描述述；工業(yè)區(qū)主主要集中中本項(xiàng)目目周?chē)?3-4公公里范圍圍內(nèi)；家庭月收收入約330000-40000元元/月；文化層次次較高，對(duì)住宅宅的要求求主要是是解決居居住問(wèn)題題；多為外地地人員，工作比比較穩(wěn)定定

54、，有穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入；家庭成員員一般33人以?xún)?nèi)內(nèi)；每天的來(lái)來(lái)往路線(xiàn)線(xiàn)和生活活習(xí)慣比比較固定定；2）目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群總量及及購(gòu)買(mǎi)力力分析鴛鴦鎮(zhèn)作作為出口口加工區(qū)區(qū)，是國(guó)國(guó)家首批批設(shè)立的的16個(gè)個(gè)出口加加工區(qū)之之一，其其規(guī)劃面面積2.8平方方公里，首期開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積1平方方公里，近期圍圍網(wǎng)封關(guān)關(guān)運(yùn)行面面積0.4平方方公里。目前已已有中日日合資重重慶利時(shí)時(shí)德汽車(chē)車(chē)部件有有限公司司、日本本獨(dú)資重重慶風(fēng)琴琴針業(yè)有有限公司司、中美美合資重重慶美聯(lián)聯(lián)現(xiàn)代技技術(shù)有限限公司、中美合合資重慶慶貝斯特特金屬制制造有限限公司、重慶貝貝特兒實(shí)實(shí)業(yè)有限限公司等等5家企企業(yè)進(jìn)駐駐出口加加工區(qū)以以及長(zhǎng)安安福特。據(jù)悉，長(zhǎng)長(zhǎng)安福

55、特特現(xiàn)有職職工約118000人，明明年準(zhǔn)備備擴(kuò)招11500020000名名員工，使其年年生產(chǎn)量量達(dá)到110萬(wàn)輛輛。所有有這些員員工，均均需通過(guò)過(guò)租房和和買(mǎi)房解解決居住住問(wèn)題。而在現(xiàn)現(xiàn)有員工工中，有有20%有購(gòu)房房?jī)A向，其普遍遍能接受受的價(jià)位位在20000元元/m22(套內(nèi)內(nèi))范圍圍內(nèi)。本項(xiàng)目可可考慮通通過(guò)與周周邊企業(yè)業(yè)聯(lián)系團(tuán)團(tuán)購(gòu)的方方式，來(lái)來(lái)吸引更更多的客客戶(hù)。3）購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：解決居居住問(wèn)題題；4）目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群的需求求特征：在房型需需求上，以緊湊湊型的二二房為主主，需求求套內(nèi)面面積在770平米米以?xún)?nèi)；緊湊型型的一房房和三房房單位有有少量需需求，需需求套內(nèi)內(nèi)面積在在40和和90平平米以?xún)?nèi)內(nèi)；要

56、求總價(jià)價(jià)在155-200萬(wàn)元左左右；對(duì)教育配配套有一一定的要要求；對(duì)價(jià)格普普遍非常常敏感；生活配套套要求比比較高；對(duì)公共交交通的依依賴(lài)度較較高。二、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群特征概概括1、對(duì)價(jià)價(jià)格普遍遍較敏感感。2、戶(hù)型型需求以以二房、三房為為主。3、對(duì)小小區(qū)環(huán)境境有一定定的要求求，但不不會(huì)要求求太高；4、對(duì)周周邊自然然環(huán)境、空氣質(zhì)質(zhì)素及生生活品質(zhì)質(zhì)有一定定要求。5、客戶(hù)戶(hù)群年齡齡呈現(xiàn)兩兩極化現(xiàn)現(xiàn)象，即即主要集集中兩個(gè)個(gè)年齡段段：255-355歲之間間和555-655歲之間間。6、能接接受的單單價(jià)集中中在（套套內(nèi)）11600025500元元/m22、（套套內(nèi)），總價(jià)款款在155300萬(wàn)之間間。7、對(duì)公公共

57、交通通要求較較高。第六部分分 住住宅部分分發(fā)展建建議 項(xiàng)目定位位 功能定位位：住宅宅檔次定位位：中檔檔 本項(xiàng)目目屬于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，本本身檔次次較低。但從項(xiàng)項(xiàng)目整體體發(fā)展的的角度看看，必須須將項(xiàng)目目的檔次次進(jìn)行一一定的提提升，以以提高商商品房部部分的價(jià)價(jià)值。主題概念念設(shè)計(jì)我司根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況和對(duì)對(duì)項(xiàng)目地地塊分析析研究，建議采采用：山水庭院院小高層層親情社社區(qū)1）詮釋釋?zhuān)和ピ旱陌l(fā)發(fā)展史就就是城市市文明的的發(fā)展史史。當(dāng)高高樓大廈廈取代庭庭院成為為人們生生活的主主要載體體，城市市與城市市之間的的區(qū)別也也日益淡淡漠，城城市的面面孔變得得日益模模糊。當(dāng)當(dāng)你站在在公寓中中向外看看去，看看到社區(qū)區(qū)的萬(wàn)家家燈

58、火，你怎能能知道究究竟身處處哪一座座城市，東京還還是紐約約？北京京還是上上海？它它們又有有什么區(qū)區(qū)別？庭院式圍圍合便營(yíng)營(yíng)造出這這樣一個(gè)個(gè)場(chǎng)所。一方面面，作為為居所的的延展空空間，庭庭院可以以成為居居室的“綠色客客廳”。于自自然景致致中接待待友人，在美景景與溫情情的作用用下，令令此時(shí)此此刻永遠(yuǎn)遠(yuǎn)珍藏于于記憶的的相冊(cè)。另一方方面，庭庭院圍合合為一種種友居生生活的態(tài)態(tài)度，以以空間倡倡導(dǎo)，以以設(shè)計(jì)引引領(lǐng)。獨(dú)獨(dú)立主題題的庭院院園林，賦予每每個(gè)庭院院特殊的的氣質(zhì)與與文化，界定了了居民的的歸屬感感。庭院院的設(shè)計(jì)計(jì)能有機(jī)機(jī)結(jié)合了了自然和和人文的的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)主主要的居居住者公務(wù)務(wù)員，較較高的文文化層次

59、次，比較較傳統(tǒng)的的思維觀觀念，頭頭腦中非非常強(qiáng)烈烈的中國(guó)國(guó)儒家文文化意識(shí)識(shí)。對(duì)于于小區(qū)內(nèi)內(nèi)部園林林的文化化內(nèi)涵有有要求較較高，所所以我們們選擇以以中式山山水庭院院為本項(xiàng)項(xiàng)目的主主題概念念，以表表現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目和主主要的業(yè)業(yè)主公務(wù)員員的文化化和思想想內(nèi)涵。2）為何何要引入入庭院理理念？庭院式社社區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)是傳傳統(tǒng)庭院院的變革革，融入入了現(xiàn)代代建筑的的精髓，表露了了一種社社會(huì)和現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)費(fèi)者的個(gè)個(gè)性心理理，是未未來(lái)城市市居住發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)。作作為住宅宅形式的的一種創(chuàng)創(chuàng)新，庭庭院式社社區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)一種家家居夢(mèng)想想。庭院具有有密切而而充滿(mǎn)鄰鄰里親情情的人性性化關(guān)系系模式以以及充滿(mǎn)滿(mǎn)生機(jī)的的空間場(chǎng)場(chǎng)所，給給人以

60、領(lǐng)領(lǐng)域感。這種庭庭院式設(shè)設(shè)計(jì)表現(xiàn)現(xiàn)出了濃濃郁的人人情味和和結(jié)合力力，與現(xiàn)現(xiàn)今流行行的電梯梯公寓、花園洋洋房相比比，它避避免了鄰鄰里間因因?yàn)槿狈Ψ贤湛臻g而導(dǎo)導(dǎo)致的“雞犬之之聲相聞聞，老死死不相往往來(lái)”的非人人性化設(shè)設(shè)計(jì)。3）庭院院理念如如何在建建筑布局局中體現(xiàn)現(xiàn)？庭院式小小高層社社區(qū)可采采用的是是現(xiàn)代樸樸實(shí)、輕輕靈時(shí)尚尚、高雅雅簡(jiǎn)約的的現(xiàn)代建建筑風(fēng)格格，體現(xiàn)現(xiàn)了一種種現(xiàn)代建建筑藝術(shù)術(shù)之美。以一種種融匯傳傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代、交交織內(nèi)斂斂與張揚(yáng)揚(yáng)的設(shè)計(jì)計(jì)，來(lái)表表達(dá)該樓樓盤(pán)的一一種生活活夢(mèng)想。以層高低低不一板板式或蝶蝶式小高高層為主主，采用用弧形設(shè)設(shè)計(jì)，形形成高低低與前后后變化的的若干個(gè)個(gè)庭院，使建筑筑