上海酒店式公寓可行性研究報(bào)告書(shū)-

1、上海酒店式公寓可行性研究報(bào)告一研究背景酒店式公寓自九十年代初從港、臺(tái)傳入上海以來(lái)，目前正處于穩(wěn)定上升的階段。由于具備“酒店式服務(wù)、公寓化管理”的特點(diǎn)，酒店式公寓非常適合中短期居住，因此倍受外籍來(lái)滬人員及高級(jí)白領(lǐng)人士的青睞，同時(shí)，酒店式公寓又以其出色的市場(chǎng)表現(xiàn)，可觀的回報(bào)，成為廣大投資者的新寵。盡管酒店式公寓是一種極富發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)，但其在上海尚處于探索階段， 在市場(chǎng)預(yù)測(cè)、社區(qū)形態(tài)、建筑設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施的配套、服務(wù)功能的開(kāi)發(fā)與管理等方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)。它至 少要五到七年的發(fā)展期或成長(zhǎng)期，才能逐步進(jìn)入成熟期。本文旨對(duì)酒店式公寓這一物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行研究，致力于分析歸納酒店式公寓的主要影響因素，探求不同類別酒店

2、式公寓的成功模式，并對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，以求有助于對(duì)酒 店式公寓的定位開(kāi)發(fā)。二、主要研究?jī)?nèi)容本報(bào)告主要就酒店式公寓的地段、供需狀況和價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)分析，并圍繞酒店式公寓的客戶資源、設(shè)備配置和管理服務(wù)等幾大基本因素進(jìn)行產(chǎn)品研究。包括以下內(nèi)容：第一章，概論。主要分析酒店式公寓的發(fā)展進(jìn)程，主要特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)分析。第二章，酒店式公寓市場(chǎng)狀況。研究酒店式公寓分類、區(qū)域分布特點(diǎn)、供需狀況以及價(jià)格走勢(shì)。第三章，酒店式公寓產(chǎn)品分析。結(jié)合客源狀況、產(chǎn)品特色和經(jīng)營(yíng)管理三方面進(jìn)行研究。第四章，前景展望。本章主要對(duì)未來(lái)市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望，預(yù)測(cè)酒店式公寓的發(fā)展前景。一、概論一酒店式公寓的市場(chǎng)形成酒店式公寓最早

3、出現(xiàn)在歐洲，當(dāng)時(shí)指旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門(mén)的管理公司統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”，這種物業(yè)就 是酒店式公寓的雛形在我國(guó)大陸，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，隨后在上海、北京等中心城市陸續(xù)出現(xiàn)。1990年，上海最早的酒店式公寓一一上海商城的建成，標(biāo)志著上海酒店式公寓的興起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本報(bào)告選取有代表性的 52家進(jìn)行分析） 預(yù)計(jì)到年底，其總面積可達(dá)到 140萬(wàn)平方米。其間，酒店式公寓在上海的發(fā)展也經(jīng)歷了一波三折:1、探索階段（1990-1992年）：1990年，上海商城的出現(xiàn)為上海引入了一種全新的物業(yè)形態(tài)一一酒店式公寓，它是一

4、種介于公寓 和酒店之間的高檔物業(yè)。對(duì)于當(dāng)時(shí)尚處于起步階段的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，酒 店式公寓是一個(gè)嶄新的概念，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)接納酒店式公寓需要一個(gè)較長(zhǎng) 的過(guò)程，在1990年以后的整整兩年中，酒店式公寓沒(méi)有任何增量！2、發(fā)展階段（1993-1998年）：1993年開(kāi)始，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逐漸走向低迷，新建的商品房銷售情況不佳。為此，許多外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展了空置房租賃業(yè)務(wù)，為了提升物業(yè)品質(zhì)，大都聘請(qǐng)高水準(zhǔn)的 外資物業(yè)管理公司，向客戶提供個(gè)性化的酒店式公寓服務(wù)。此后，酒店式公寓 的供應(yīng)量逐年增加，到1998年，供應(yīng)量達(dá)到了頂峰。3、調(diào)整階段（1999-2001年）：由于東南亞金融危機(jī)的波及， 以及

5、前兩年的過(guò)度開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，不少項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)向，或改建酒店，或改建高級(jí)公寓，1999開(kāi)始供應(yīng)量劇減。其后 3年，繼續(xù)著這一趨 勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)處于盤(pán)整階段，出租率保持在較低的水平。直到2001年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體高漲，酒店式公寓市場(chǎng)也開(kāi)始走出低谷。2002年，上海金融中心地位的進(jìn)一步確立，眾多外資公司的中國(guó)區(qū)總部乃至亞太區(qū)總部紛紛遷往上海，同年，上海取得2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)，這些因素都促進(jìn)了酒店式公寓市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。2001年內(nèi)并軌等一系列政策出臺(tái)，更激發(fā)了海內(nèi)外投資性置業(yè)的熱潮。為了適應(yīng)這種投資的需求，近幾年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了向客戶分散出售的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。該新興投資品種一經(jīng)面世

6、即引起良好的市場(chǎng)反響。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓作為風(fēng)靡全球發(fā)達(dá)地區(qū)的一種投資類型引進(jìn)上海，不僅是上海與國(guó)際鏈接的發(fā)端，也是對(duì)上海房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)的豐富。未來(lái)隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滬人對(duì)酒店式 公寓的投資熱情將會(huì)持續(xù)高漲二酒店式公寓概念界定2001“小根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，上海的酒店式公寓大致可以分為兩類：一類是“小戶型酒店式公寓”， 此類物業(yè)可算是上海商住兩用小戶型的二代產(chǎn)品，其一代“單身公寓”于年末大量上市，當(dāng)時(shí)也曾引起市場(chǎng)的極大關(guān)注。 而小戶型酒店式公寓更是以 戶型、低總價(jià)和酒店式服務(wù)”作為其主要賣(mài)點(diǎn)，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年 輕購(gòu)房群和投資客。比較典型的樓盤(pán)有：東方時(shí)空、藍(lán)朝部落、駿豪國(guó)際等。另一

7、類即從1990年代初期開(kāi)始，伴隨著上海對(duì)外貿(mào)易的增多，以“上海商城酒店式公寓”為代表 的物業(yè)類型。這類物業(yè)主要為在上海從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士提供國(guó)際化的居 家服務(wù)設(shè)施。從最初的“上海商城”，到目前以品牌優(yōu)勢(shì)取勝的“雅詩(shī)閣”， 形成了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)具特色的物業(yè)類型。以上兩類物業(yè)雖然都稱為酒店式公寓，但是由于新建小戶型酒店式公寓絕大多數(shù)在產(chǎn)權(quán)分散出售后，并不是由高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司提供統(tǒng)一管理，并且大都還沒(méi)有交房，承 諾的服務(wù)兌現(xiàn)狀況未知三酒店式公寓主要特點(diǎn)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析1、主要特點(diǎn)酒店式公寓具有如下鮮明的特點(diǎn):（1）提供完善的服務(wù)和管理現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓借鑒酒店的服務(wù)及管理模式，提供酒店式服務(wù)，

8、主要包括家政服務(wù)（包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣等）；安全服務(wù)（24小時(shí)客房服務(wù)，24小時(shí)保安等）；交通服務(wù)(2)（機(jī)場(chǎng)接送、出租車(chē)預(yù)定、停車(chē)設(shè)施等）等。比酒店更進(jìn)一步的是，酒店式公 寓由于長(zhǎng)租客比較多，更體現(xiàn)一種 家庭式服務(wù)，例如24小時(shí)送餐、社區(qū)聚會(huì)、 幼兒看護(hù)等等。酒店式公寓的物業(yè)管理融合了酒店式星級(jí)服務(wù)和家庭式溫馨服 務(wù)，較一般公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多。家庭式的居住布局與傳統(tǒng)酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標(biāo)房不同，酒店式公寓的功能空間比較齊備，一般客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；布局也更加合理，比較注重動(dòng)靜分區(qū)，干濕分 離等

9、設(shè)計(jì)理念，再加上提供家居式服務(wù)，使酒店式公寓增添了家的味道2、競(jìng)爭(zhēng)性分析目前在高端租賃市場(chǎng)上，與酒店式公寓進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要包括高檔公寓、別墅和酒店等物業(yè)。而在居住性、商務(wù)性、娛樂(lè)性、休閑形四大功能以及經(jīng)濟(jì)性方面，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣 勢(shì)表現(xiàn)如下表酒店式公寓及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較表上表中表示某項(xiàng)性能最好或相對(duì)最便宜示該項(xiàng)性能更次之或經(jīng)濟(jì)性適中，表示該項(xiàng)性能次之或較便宜，表表示該項(xiàng)性能較弱或較為昂貴，而檔公寓墅店店式公寓商務(wù)性O(shè)OO娛樂(lè)性O(shè)居住性O(shè)經(jīng)濟(jì)性表示基本不具備該項(xiàng)功能或最昂貴。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（1）酒店式公寓具有服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)比高檔公寓、傳統(tǒng)酒店和租賃型別墅，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌。它

10、精心考慮常住客的需求， 比傳統(tǒng)酒店提供更多的設(shè)施設(shè)備，如小廚房、立體音響系統(tǒng)、洗衣機(jī)和烘干機(jī)等。至于其他一些設(shè)施，如商務(wù)中心、室內(nèi)電 腦網(wǎng)絡(luò)、游泳池、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)等，酒店式公寓也應(yīng)有盡有，與高檔酒店不分上下。有些甚至還設(shè)置了金鑰匙（注：委托服務(wù)，Concierge）和客房送餐服 務(wù)。實(shí)際上，酒店式公寓還有酒店所沒(méi)有的設(shè)施，如兒童游樂(lè)場(chǎng)、圖書(shū)館、閱 覽室等，在這方面，酒店式公寓又占得先機(jī)。（2）與高檔酒店相比，酒店式公寓有價(jià)格優(yōu)勢(shì)F表將高檔酒店式公寓與 5星級(jí)酒店租價(jià)之間作比較高檔酒店式公寓與5星級(jí)酒店價(jià)格對(duì)比表房(:酒店式公寓5星級(jí)酒店孕價(jià)平$/日）寸勻面積（M2）（單價(jià)$/ M 2 .日

11、）房?jī)r(jià)平：$/ 日）均面積（M）（單價(jià)$/M2.日）從表中看出，相比高檔酒店，酒店式公寓不僅總價(jià)有優(yōu)勢(shì)，單位面積的租價(jià)更具競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，顧 客可以付較少的錢(qián)卻能住得更加寬敞、舒適。而且不少酒店式公寓的設(shè)備更加 家居化，精心考慮長(zhǎng)期住戶的需求，相比酒店，設(shè)施更加完備，故其有一定的 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由以上分析可以看出， 酒店式公寓吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，既有一定的“居家”生活氛 圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)，而且租金更加合理。因此，備受中 短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。然而，酒店式公寓也有自己的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。酒店式公寓在居住功能上盡管比酒店有優(yōu)勢(shì)，可是與高檔公寓和別墅

12、相比，居家氛圍淡（其私密性不能得到充分保證），且價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)也比高檔公寓高，并不適合長(zhǎng)期居 住。隨著住宅小區(qū)的居住環(huán)境和居住質(zhì)量不斷提高，將酒店式公寓用于長(zhǎng)期居 家者會(huì)越來(lái)越少。從2003年1季度高端租賃市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看， 高檔公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在這一方面，酒店式公寓對(duì)比高檔 公寓明顯居于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。二、酒店式公寓市場(chǎng)狀況一酒店式公寓分類1、根據(jù)物業(yè)檔次劃分：由于投資商不同，他們的財(cái)力和開(kāi)發(fā)理念不同， 選擇的區(qū)域和進(jìn)入該行業(yè)的渠道不同，決定了不同檔次、不同類型的酒店公寓，因此也滿足了不同市場(chǎng)的需求。（1）高檔型：上海芝大廈（衡山路 41號(hào)）、嘉里中心、上海商城等

13、，代表了上海頂級(jí)酒店公寓。它們號(hào)稱5星級(jí)酒店公寓，房?jī)r(jià)也向 5星級(jí)酒店看齊，住客絕大部分是滬上跨 國(guó)公司的中高層外籍管理者，以長(zhǎng)期租賃為主。（2）中高檔型：匯金廣場(chǎng)、盛捷高級(jí)公寓是這類酒店公寓較具代表性的物業(yè)，他們是市場(chǎng)的主體力量，滿足了酒店公寓市場(chǎng)大多數(shù)客人的需求。此類物業(yè)長(zhǎng)租短住皆宜，經(jīng)營(yíng) 靈活，承上啟下。（3）普通型：天賜公寓、新黃浦酒店公寓是其代表。此類物業(yè)與前兩類相比，設(shè)施設(shè)備、家居裝飾較為簡(jiǎn)單、普通，他們滿足了一部分預(yù)算較低客人需求，也是市場(chǎng)不可或缺 的組成部分。另外還有更低一層的經(jīng)濟(jì)型酒店式公寓，此類物業(yè)往往從一般的房轉(zhuǎn)變而來(lái)， 會(huì)所和其他設(shè)施很少，其租金接近高級(jí)公寓，他們滿足了

14、一部分國(guó)內(nèi)企業(yè)中高級(jí)白領(lǐng)的需求。2、從投資商盈利模式劃分：（1）全出租酒店公寓：前面提到的高檔型公寓基本都屬于這一類，部分普通型如新黃浦酒店公寓也屬此類型。這類公寓的投資方是將物業(yè)以酒店的方式進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，通過(guò)租金取得利潤(rùn)。此類酒店式公寓一般由一個(gè)業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，管理較為單一，容易 倉(cāng)焜牌；但同時(shí)又具有資金回收期長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。（2） 可租售的酒店式公寓：目前上海大多數(shù)的酒店式公寓都屬于此類。發(fā)展商先賣(mài)掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。但由于有較多小 業(yè)主，經(jīng)營(yíng)管理有一定難度，有些小業(yè)主可委托該管理公司經(jīng)營(yíng)管理，也可自己出租，或自用，因此租金不盡相同，可能會(huì)

15、造成一定的經(jīng)營(yíng)麻煩。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商將物業(yè)的每個(gè)單元分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售,而投資者購(gòu)買(mǎi)時(shí)支付物業(yè)總值 40 %的投資款，余款由開(kāi)發(fā)商或銀行提供按揭貸 款。同時(shí)投資者在按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給開(kāi)發(fā)商指定的著名管理公司統(tǒng)一經(jīng) 營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付按揭款，至按揭期滿，各業(yè)主便可收回使用權(quán)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，投資者一般不在酒店居住，而是將物業(yè)委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)， 或者自我出租，獲取年度紅利。因此，年度利潤(rùn)分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的贏余。業(yè)主一般只需投入金額不多的首期，就可以不再投入，大約10至15年后取得完全產(chǎn)權(quán),之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市

16、場(chǎng)價(jià)格賣(mài) 給管理公司，或自行上市出售，經(jīng)營(yíng)有方的酒店式公寓通?？梢垣@得可觀的增 值回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓是上海酒店式公寓市場(chǎng)上的新興產(chǎn)品，以中福地產(chǎn)的金銀匯和2003年新上市的世福匯為主要代表。1997-2002年上海酒店式公寓市場(chǎng)供求情況I供應(yīng)1需求T-空置率50%40%30%20%10%0%二供需狀況相對(duì)于每年2000多萬(wàn)平方米的普通 住宅供 應(yīng)量，酒 店式公寓的市場(chǎng)總量則要小得多(2002年上海酒店式公寓的供應(yīng)約 13萬(wàn)平方米)。從上海酒 店式公寓歷年的發(fā)展情況來(lái)看，90年代中期是較為集中的供應(yīng)期，1998年達(dá)到 頂峰，90年代末開(kāi)始轉(zhuǎn)淡，目前年供應(yīng)量基本徘徊在 10萬(wàn)平方米左右。1997

17、-2000年間，酒店式公寓的需求狀況比較平穩(wěn)，市場(chǎng)供大于求，表現(xiàn)相對(duì)低迷；到了 2001、2002年需求量明顯加大，空置率也不斷下降，酒店式公寓表現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。1、供應(yīng)(1)供應(yīng)量出現(xiàn)波動(dòng)近兩年逐漸提高近年上海酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)波動(dòng)較大。上個(gè)世紀(jì)90年代末，受東南亞金融危機(jī)影響，一些住宅采用租賃的方式來(lái)加快資金回籠，致使1998年上市量驟增，當(dāng)年新增供應(yīng)量為2575套，共15個(gè)樓盤(pán)。包括上海盛捷、香港廣場(chǎng)世紀(jì)閣、嘉里公寓、衡山路41號(hào)以及浦東的湯臣中心等幾個(gè)大型樓盤(pán)，其中僅上海盛捷就提供334個(gè)單元。2000年，隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，一批管理優(yōu)秀、設(shè)備精良的高品質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)始走俏租賃市場(chǎng)，形成了市

18、場(chǎng)供應(yīng)的次高峰，當(dāng)年推向市場(chǎng)的共有11個(gè)樓盤(pán)，共計(jì)1349套單元。相比1998 年的第一次高峰，2000年推出的樓盤(pán)規(guī)模相對(duì)比較小，每個(gè)樓盤(pán)一般在 110個(gè) 單元左右，如時(shí)代豪庭、鴻藝豪庭、亦園等。近年開(kāi)發(fā)商考慮到酒店式公寓的市場(chǎng)總量和空置率等情況，對(duì)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，致使2001年的供應(yīng)量不到500個(gè)單位。2002年黃浦區(qū)的威斯汀公寓、盧灣的希爾福 公寓，長(zhǎng)寧區(qū)嘉里華庭二期、瑞峰公寓酒店和柏華麗豪華公寓的上市，使全年 的供應(yīng)達(dá)到1200個(gè)單位。2003年一季度，徐匯區(qū)新推酒店式公寓徐家匯館， 共363套?？梢?jiàn)受一系列利好消息的影響，上海酒店式公寓供應(yīng)近兩年又起小高潮。（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)

19、發(fā)生變化出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象2000年以來(lái)，越來(lái)越多的酒店式公寓出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象，酒店式公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)以租賃為主體的營(yíng)銷模式，正逐漸發(fā)生變化。酒店式公寓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓酒店式公寓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓， 主要由于市場(chǎng)存在旺盛的需求。酒店式公寓擁有良好的設(shè)施和經(jīng)營(yíng)狀況，現(xiàn)金流量穩(wěn)定，再加上隨著目前上海酒店式公寓需求量能的穩(wěn)步釋放，強(qiáng)勁的租 金走勢(shì)使一些實(shí)力雄厚的公司表現(xiàn)出購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓的濃厚興趣。根據(jù)最新的市場(chǎng)信息，荷蘭某上市房地產(chǎn)投資基金以8430萬(wàn)美元的代價(jià)收購(gòu)了位于盧灣區(qū)濟(jì)南路的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和長(zhǎng)樂(lè)路上的寧馨苑達(dá)成轉(zhuǎn)讓交易。此類轉(zhuǎn)讓的酒店式公寓擁有良好的投資前景，收購(gòu)

20、者為極有實(shí)力 公司。此類酒店式公寓成為海外投資者進(jìn)入上海市場(chǎng)的主要選擇對(duì)象。酒店式公寓產(chǎn)權(quán)出售產(chǎn)權(quán)出售型酒店式公寓的出現(xiàn)， 主要是開(kāi)發(fā)商看好目前的房產(chǎn)銷售形勢(shì)，同時(shí)也為了規(guī)避日趨加劇的咼端租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。90年代后期，市場(chǎng)處于低谷，全市房地產(chǎn)投資額連續(xù)三年回落。如果在當(dāng)時(shí)上市，或許連成本都難以收回，于是許多高檔房選擇以租代售的方式收回投資，這也是90年代后期酒店式公寓供應(yīng)量增長(zhǎng)較快的原因之一。目前上海樓市逐漸回暖，高檔房市場(chǎng) 價(jià)格一路飚升，可以說(shuō)銷售時(shí)機(jī)相當(dāng)之好，于是部分酒店式公寓采取出售產(chǎn)權(quán) 的方式套現(xiàn)。銷售市場(chǎng)形勢(shì)看好，高端租賃市場(chǎng)卻面臨越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。受全球經(jīng)濟(jì)下滑的影響， 外資公司

21、紛紛縮減住房補(bǔ)貼開(kāi)支。與酒店式公寓相比，位于高端租賃市場(chǎng)末端的高檔公寓，競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)。部分酒店也采用折扣的方式與酒店式公寓爭(zhēng)奪短期客 源。出售產(chǎn)權(quán)套現(xiàn)的酒店式公寓，多是平均月租金在10-15美元/平方米和15-20美元/平方米的中檔、中高檔物業(yè)。這部分物業(yè)在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，既沒(méi)有高檔酒店式公寓的國(guó)際性固定客源，又沒(méi)有低檔物業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)有些產(chǎn)品本身也存在一定問(wèn)題，如長(zhǎng)寧區(qū)的麗晶大廈、徐匯的金苑、亦苑，房型都在3房以上，面積也都在200平方米以上。目前古北、徐匯地區(qū)的高檔房?jī)r(jià)格達(dá)到1萬(wàn)元以上，這部分物業(yè)于是借此時(shí)機(jī)上市銷售，以求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡快套現(xiàn)。酒店式公寓出售產(chǎn)權(quán)，還有市場(chǎng)需求方面

22、的原因。目前房產(chǎn)投資市場(chǎng)具有高額穩(wěn)定回報(bào)的特點(diǎn)，出現(xiàn)不少投資客。在經(jīng)歷了傳統(tǒng)住宅投資，小戶型投資等幾輪投資熱潮后，許多以基金為主的投資客看準(zhǔn)了酒店式公寓的穩(wěn)定回報(bào)，積極介入。目前產(chǎn)權(quán)在售的酒店式公寓有：愛(ài)儷軒、亦園、芝大廈、金苑和麗晶大廈，售價(jià)在每平方米1200美元5000美元之間。上海市出售產(chǎn)權(quán)酒店式公寓匯總表項(xiàng)目名稱房型面(j積范圍租金阮/平方米/月）（美售價(jià)是元/平方米）平方米）（美房506-5(00房605-1600(0-18004房28；854房2913-1600廈軒大,6上海酒店式公寓匯總表房產(chǎn)名稱地址模(套)房產(chǎn)種類出租率浦i東雅詩(shī)閣浦東大道3號(hào)浦東南路334高層90%明城化苑嶗

23、山凍路600號(hào)，世紀(jì)大道300高層(28F)85%湯臣商務(wù)中心張楊勿路188號(hào)，楊家渡口742 商住辦高層(25, 28F)80%盈標(biāo)花園金橋紅楓路450弄，碧云路110小高層（8F）四季華庭化2木路983號(hào),羅山路88小、高層（10F）東櫻花苑臨沂北路200號(hào)436高層(28F)環(huán)球廣場(chǎng)桃林路18號(hào)高層（32F）華山公寓華=山路688號(hào),鎮(zhèn)寧路148高層(38F)93%靜安廣場(chǎng)華山路339號(hào)高層(33F)98%嘉里中心南京西路1515號(hào)133高層(28F)90%上海商城南京西路1736號(hào)472高層綜合樓88%協(xié)和酒店公寓南京西路2068號(hào)高層總統(tǒng)公寓華山路868號(hào)高層?xùn)|方雅筑鎮(zhèn)寧路9號(hào)高層愛(ài)

24、儷軒鎮(zhèn)寧路98號(hào)高層80%芝大廈衡山路41號(hào)高層80%東亞公寓衡山路65高層(22F)90%匯金廣場(chǎng)肇嘉浜路235高層1)0%徐匯盛捷公寓陜西南路16高層80%房產(chǎn)名稱地址規(guī)模房產(chǎn)種類出才租率港匯花園華山路2118弄高層1)0%名仕苑廣元西路88號(hào)高層No1234567123456781234No57鴻藝豪苑淮海中路1500弄146高層970%8金苑安福路198號(hào)高層9亦苑安福路168號(hào)高層1發(fā)展銀行大廈-Patin徐 Cour 徐家匯路555號(hào),魯班路高層(27F)90%2晶苑亍-Somerest Grand濟(jì)南路8號(hào),淮海路72咼層（34F）95%3海時(shí)f代廣場(chǎng)-時(shí)代豪庭淮海中路111號(hào),

25、普安路118高層(26F)95%4香港寺廣場(chǎng)世紀(jì)閣淮海中路282號(hào)264高層(38F)5城市酒店公寓延安路，陜西路5號(hào)高層6希爾福公寓西藏南路218號(hào)278高層1溫莎公寓虹橋路，虹梅路112小高層2君悅花園虹梅路3887弄號(hào)小高層（8F）3金橋花園東諸安浜路103室196高層94泰古酒店公寓北新區(qū)榮華東道鹿特丹花園小高層5長(zhǎng)寧貴都長(zhǎng)寧路889號(hào)18F咼層95%6東方雅苑鎮(zhèn)寧路9號(hào)18F咼層85%7金都苑定蘭西路1310弄16號(hào)高層9)%8京華酒店公寓東諸安浜路103號(hào)高層95%9上海麗晶大廈仙霞路88號(hào)高層8)%10新華嘉利公寓新華路699號(hào)高層95%No房產(chǎn)名稱地址規(guī)模房產(chǎn)種類出才租率11瑞

26、峰公寓酒店延安西路1066號(hào)40(）套高層12柏華隹麗豪華公寓長(zhǎng)寧路833號(hào)26,1套32F咼層13虹橋首席酒店公寓虹梅路2899號(hào)高層14鴻發(fā)苑新華路2號(hào)高層15法華苑法華4真路123弄1-4號(hào)B幢高層165165愛(ài)都公寓虹I橋路2222弄55號(hào)高層嘉里華庭二期華山路1038號(hào)113套高層新黃晳浦酒店公寓永壽路245高層80%天賜公寓廣東路429號(hào)小高層85%上海垂威斯汀公寓河南中路88號(hào)14：5套高層金銀匯九江路浙江中路高層世福匯九江路619號(hào)707高層171234(2)入住率近年來(lái)上海酒店式公寓的市場(chǎng)需求量穩(wěn)步增長(zhǎng)。1998-2000年受環(huán)境影響，增長(zhǎng)緩慢，年均增長(zhǎng)7%近三年來(lái)上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)

27、行情況良好， 特別是中國(guó)在2002年成功加入世貿(mào)組織，帶 來(lái)更多的外籍人士，整體市場(chǎng)表現(xiàn)較好，需求量明顯加快。2001和2002年的需求量增長(zhǎng)比例分別為 30%和50%。上海酒店式公寓入住率走勢(shì)(98Q3 03Q1 )90%80%70%60%50%40%從98年三季度到2003年一季度的酒店式公寓入住率走勢(shì)圖來(lái)看，盡管中間有波折，整體還是呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，從1998年底的65%上升到目前的84%。特別是2000年以來(lái)，在一系列利好消息和政策的影響下，酒店式公寓的入住率呈直線上升態(tài)勢(shì)。位于上?；春Ｂ贰⑿￡懠易?CBD徐家匯附近的酒店式公寓，出租率自2000年以來(lái)出現(xiàn)大幅反彈，一些酒店式公寓都已經(jīng)接近

28、滿租。目前的高檔酒店式公寓已經(jīng)走2002年二、三季度有新供應(yīng),出了低谷，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，市場(chǎng)前景看好。目前酒店式公寓新增供應(yīng)的市場(chǎng)吸納速度較快。黃浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)在入住率有較大下降，但在四季度入住率就有了明顯上漲，主要由于其新盤(pán)受到 市場(chǎng)快速吸納。其中長(zhǎng)寧區(qū)2002年上市的東方雅筑和嘉里華庭由于具有價(jià)格和 品牌優(yōu)勢(shì)，入住率達(dá)到70%和90%。長(zhǎng)寧區(qū)的瑞峰公寓酒店， 在上市3個(gè)月內(nèi) 就擁有了 67%的入住率。而黃浦區(qū)的威斯汀酒店在 2002年9月上市后，到了 4 季度，入住率就快速攀升到40%。2002年新增供應(yīng)的快速吸納， 一方面由于產(chǎn) 品本身優(yōu)勢(shì)，另一方面也反映了旺盛的市場(chǎng)需求。入住率直接

29、受物業(yè)所在區(qū)域商務(wù)活動(dòng)活躍程度的影響。當(dāng)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)還是上海唯一的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)，龍柏高級(jí)公寓成為客戶的首選，但是隨著浦東開(kāi)發(fā)的推進(jìn)和淮海路、南京 路等黃金商務(wù)圈的形成，商務(wù)活動(dòng)的中心逐漸東移，入住率高點(diǎn)也隨之東移， 這一點(diǎn)在浦東雅詩(shī)閣和黃浦區(qū)威斯汀公寓的良好出租形勢(shì)中得到了充分的反 映。從不同檔次酒店式公寓來(lái)看，入住率表現(xiàn)不同。具有高品質(zhì)、服務(wù)完善的酒店式公寓始終保持著較 高的入住率和租金，如“東亞公寓”、“雅詩(shī)閣公寓”、“華山公寓”、“嘉里中心” 的出租率都在90%以上。這是因?yàn)楦邫n酒店式公寓的客源主要為歐美高層管理 人員，他們享有很高的住房補(bǔ)貼，具有很強(qiáng)的價(jià)格承受能力，一般受外界影響 不大。

30、受全球經(jīng)濟(jì)影響，許多跨國(guó)公司對(duì)外籍人士的住房預(yù)算采取了限制，從而使部分原來(lái)居住于較高檔物業(yè)的外企高級(jí)白領(lǐng)轉(zhuǎn)到中檔物業(yè)，使得目前中等價(jià)位的酒店式公寓開(kāi)始受到青睞，入住率出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。 靜安廣場(chǎng)、匯金廣場(chǎng)的入住率在2002年都 有了較大的提升，分別達(dá)到 90%和100%。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這部分酒店式公 寓受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響比較大，同時(shí)也面臨高檔公寓的激烈競(jìng)爭(zhēng)，前景不明很大提升。同時(shí)聘請(qǐng)了高級(jí)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，更注重人性化的服務(wù)（3）價(jià)格走勢(shì)上海酒店式公寓租金走勢(shì)（98Q3 03Q1）由于1998年前后由1998年的25美元/平方米月下降至 2000年不到20美元/平方米月。經(jīng)歷了 200

31、0年的低谷時(shí)期后開(kāi)始反彈，此后一直保持穩(wěn)中有升的局面。2002年酒店式式公寓的租賃形勢(shì)較好，平均租金全年保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，維持在20美元/平方米月左右，上下波動(dòng)幅度維持在5測(cè)內(nèi)，2003年一季度，穩(wěn)中有升的需求使得酒店式公寓租賃繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)，月租金微升至 20.6美元/平方米，入 住率保持在83.7%左右。2002年中國(guó)正式入世，給上海帶來(lái)了大量的外籍人士。同時(shí)受全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，外資企業(yè) 的外籍人士陸續(xù)由別墅市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格相對(duì)較低的酒店式公寓市場(chǎng)。雙重因素造 成近兩年酒店式公寓平均租金和入住率得以維持，并略有上升。租金總價(jià)集聚度咼酒店式公寓的單套租金根據(jù)不同的房型和面積，大致在150

32、0-10000美金/月之間。其中月租金在25003500美金/套的比例最高，約占38%。月租金在1500-4500美金/套的比例為酒店式公寓月租金一覽表價(jià)（美元/月）價(jià)（美元/月）價(jià)（美元/月）廳00房二廳000房二廳000房以上0000不同月租金公寓供給比例3500-4500美元,25%2500-3500美元,1500美元以下,6%4500美元以上,9%38%1500-2500美元,22%租金的主要影響因素酒店式公寓租金主要受地段、樓盤(pán)年代和物業(yè)品質(zhì)的影響。CBD的酒店式公寓租金明顯酒店式公寓地段為王的特點(diǎn)決定了地段與物業(yè)租金有直接關(guān)聯(lián)。位于高于住宅區(qū)的酒店式公寓。 例如南京西路平均月租金為

33、 24-40美元/平方米月,而長(zhǎng)寧古北新區(qū)的平均月租金僅為14-19美元。這主要是由于 CBD擁有便捷的 交通和完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，對(duì)目標(biāo)客戶更具吸引力。酒店式公寓租金的另一個(gè)特點(diǎn)是，租金高低與樓盤(pán)的建造年代有密切聯(lián)系。早期建造的酒店式公寓,多是高檔房轉(zhuǎn)化而來(lái)，在智能化配置、裝修和物業(yè)管理方面與新建酒店式公寓 差距較大，價(jià)格自然也拉開(kāi)了檔次。如位于長(zhǎng)寧區(qū)法華鎮(zhèn)路 123弄的法華苑，建于90年代中期，無(wú)論在外立面還是內(nèi)部裝潢方面，都 顯得比較陳舊。提供的物業(yè)服務(wù)也相對(duì)簡(jiǎn)單。它的面積102-133平方米兩房,月租金為1500-1700美元。而2002年5月上市的位于長(zhǎng)寧區(qū)華山路的嘉里華庭， 按照酒

34、店式公寓的要求進(jìn)行了設(shè)計(jì)、配置和包裝，整體定位明確，物業(yè)品質(zhì)有它的137平方米兩房，租金達(dá)到 2400美元，比法華苑上了一個(gè)檔次物業(yè)品質(zhì)也是影響樓盤(pán)的重要因素。這里講的樓盤(pán)品質(zhì)不僅僅是建筑方面硬條件，更多的是指一些軟條件，如室內(nèi)裝璜、物業(yè)管理服務(wù)等等。應(yīng)該說(shuō)樓盤(pán)的品質(zhì)在項(xiàng)目定位對(duì)就已經(jīng)明確。例如同是ASCOT旗下的上海浦東雅詩(shī)閣和徐匯盛捷服務(wù)公寓價(jià)格差 別就比較大。浦東雅詩(shī)閣的一套105平方米二房，月租金在3500美元左右，而地處徐匯區(qū)陜西南路的一套 111平方米二房租金在2500美元左右。這主要是由于其定位不同，其中，雅詩(shī)閣品牌致力于提供優(yōu)雅華貴的一流豪華寓所，盛捷牌名:力廈創(chuàng)軒 溫大, 愜

35、尚 匯 公寓。匯 出售項(xiàng)目?jī)r(jià)格差別較大稱地址止時(shí)間(:美元 /M2)路41號(hào)年4 月-5()00路98號(hào)年下半年)00廈區(qū)年4月-120安福畐路198號(hào)安福畐路168號(hào)九1江路浙江中路年年底-1)00九江路619號(hào)年1月3000酒店式公寓對(duì)外發(fā)售的案例較少，不過(guò)近年來(lái)陸續(xù)有酒店式公寓對(duì)外出售產(chǎn)權(quán)。不同檔次項(xiàng)目售價(jià)差別較大，主要與其投資回報(bào)率不同有關(guān)。豪華型物業(yè)芝大廈2003年四月份開(kāi)始出售，售價(jià)3500-5000美金/平方米，是上海目前售價(jià)最高的物業(yè)之一； 中檔 物業(yè)愛(ài)儷軒的售價(jià)11000-13000元/平方米。另外浦東的鳳凰大廈在 2003年5 月以8700元/平方米的價(jià)格投放市場(chǎng)。上海市出

36、售產(chǎn)權(quán)酒店式公寓匯總表三區(qū)域分析1、分布區(qū)域地段為王，地段是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)?！案呱械囟巍钡暮x不僅僅包括靠近 CBD同時(shí)還意味著交通便捷、歷史底蘊(yùn)、環(huán)境優(yōu)雅、 周邊設(shè)施齊全等。目前上海市場(chǎng)上高檔酒店公寓的供應(yīng)總量不多，特征較為明顯的典型物業(yè)總量為52個(gè)，且他們具有非常明顯的地域性特征，主要集中在本市西區(qū)并以長(zhǎng)寧區(qū)為最。上海市酒店式公寓區(qū)域分布中央商務(wù)區(qū)（CBD是商務(wù)活動(dòng)最密集最 集中的區(qū)域，也是租用酒店式公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上 海市場(chǎng)上目前的52個(gè)酒店式公寓，主

37、要分布在長(zhǎng)寧（33%）、徐匯（17%、浦 東（13%、靜安（15%、盧灣（12%、黃浦（10%等六個(gè)行政區(qū)。按區(qū)域板塊的概念，上海市酒店式公寓的分布可以分為九大板塊。九大板塊集中分布在上海東西方向的軸線上，從虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)到浦東的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東西方向跨度20多公里，而南北方向的覆蓋范圍不超過(guò) 6公里。其中衡山路板塊、鎮(zhèn)寧路板塊、 華山路板塊和南京西路板塊是酒店式公寓分布最集中的區(qū)域，其次為靠近人民 廣場(chǎng)的新天地板塊和外灘板塊。虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少，但是相對(duì) 比較分散。安、盧灣金價(jià)格比較咼。不同板塊平均租金比較圖美元/平方米/月浦東陸家的租京西路沿線的租金為全市峰值,24-40美金

38、的單位租金,超出了其他區(qū)域的行情價(jià)；盧灣區(qū)憑借淮海中路的金三角地帶，租金價(jià)格達(dá)到20-30美金；浦東小陸2、分布特點(diǎn)酒店式公寓的分布區(qū)域環(huán)境不同，目標(biāo)客戶有差別，產(chǎn)品定位也不同，因此與此相對(duì)的租金和價(jià)格也有一定差異。區(qū)域租金分析 從區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)的靜靜安南家嘴地區(qū)是發(fā)展速度最快的地區(qū)，隨著國(guó)際航班東移，已有一些租戶從酒店式 公寓的傳統(tǒng)地區(qū)浦西開(kāi)始向浦東轉(zhuǎn)移。浦東的平均租金呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，而浦 西的則呈下降趨勢(shì)，使該兩地區(qū)的租金差距逐步減小。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著浦東陸 家嘴國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)設(shè)施的不斷完善，浦東酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)力將不斷提高。徐匯區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)由于區(qū)域覆蓋范圍比較大，地段差異較高，物業(yè)檔次差

39、距大，因此平均價(jià)格偏低。徐匯區(qū)衡山路41號(hào)芝大廈的租金達(dá)到35美金以上，而位于鎮(zhèn)寧路的愛(ài)儷軒租 金只有13美金。長(zhǎng)寧區(qū)酒店式公寓起步較早， 發(fā)展成熟，但隨著國(guó)際航班東移, 明顯缺乏后繼發(fā)展動(dòng)力。黃浦區(qū)以往的酒店式公寓品質(zhì)不高（如天賜公寓、新黃浦酒店公寓等），租金水平不高。由于新的酒店式公寓相繼在黃浦區(qū)出現(xiàn)，該區(qū)逐漸受人矚目。2002年3季度上市的威斯 汀公寓，月租金在30美金左右，拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格提升。從九大板塊來(lái)看，南京西路板塊有上海商城和嘉里公寓兩個(gè)高品質(zhì)物業(yè)的抬升，平均租金最高；新天地板塊由于區(qū)域環(huán)境的不斷增值，憑借淮海中路甲級(jí)寫(xiě)字樓云集的優(yōu)勢(shì)，加上太平橋地區(qū)綠化環(huán)境的日益完善，平均

40、租金穩(wěn)居高位，不愧為黃金地段的高端價(jià)位；新華路板塊由于物業(yè)建成的時(shí)間比較早(基本在1998年以前)，周邊環(huán)境較差以及服務(wù)設(shè)施規(guī)模比較小等原因，平均租金也相對(duì)較低；鎮(zhèn)寧路板塊的物業(yè)品質(zhì)和周邊環(huán)境都相對(duì)比較完善，但是同類物業(yè)過(guò)于密集，品質(zhì)相近的高檔公寓供應(yīng)量也比較大，充足的市場(chǎng)供應(yīng)使該板塊租金難以走高。區(qū)域租售率分析目前上海市酒店式公寓各區(qū)域出租率基本 在60-90 %之間。2003 年一季度，美元/平方米/月(%)不同板塊租金和出租率相關(guān)性分析平均租金一1平均出租率上海酒店式公寓的平均入住率為83.7 %。靜安區(qū)和徐匯區(qū)各自以獨(dú)特的品質(zhì)，在租金適中的情況下，保持85%以上的高出租率。長(zhǎng)寧區(qū)的物業(yè)

41、受虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)影響，在市場(chǎng)上出現(xiàn)的時(shí)間比較早，2000年以后，該區(qū)域在市場(chǎng)上的影響逐漸低落，目前的租金和入住率相對(duì)都比較低。就九大板塊來(lái)說(shuō)，南京西路板塊憑借活躍的商務(wù)活動(dòng)，平均租金和出租率在市場(chǎng)上都處于比較高的水平；衡山路板塊依托周邊眾多的領(lǐng)館區(qū)優(yōu)勢(shì)，和衡山路濃郁的文化沉淀，無(wú)論是頂級(jí)的衡山路41號(hào)，還是中檔品質(zhì)的愛(ài)儷軒， 約 86%。華山路和鎮(zhèn)寧路板塊，近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)比較集中，以較低的租金水平都擁有比較穩(wěn)定的高出租率,（18美元/平方米/月左右），使出租率保持在84.4 %。酒店式公寓區(qū)域分布特點(diǎn)匯總表分布地特點(diǎn):價(jià)格范圍（美元盤(pán)/M/M2）盂：路、華山路地區(qū)居住區(qū)，人文氛圍濃郁6公寓靜安廣

42、場(chǎng)西路f板塊繁華2,交通便利0中心、上海商城匯附1近繁華2,交通便利0廣場(chǎng)路安鐘畐路等地段居住區(qū)5盛捷電、東亞公寓地板塊繁華2,交通便利0苑、時(shí)代廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)路、華山路地區(qū)居住區(qū)，人文氛圍濃郁0、新斤華嘉利公寓新區(qū)【附近中心9公寓君悅花園家嘴險(xiǎn)融區(qū)交通便利5花苑E、東瀛花苑廣場(chǎng)泗周交通便利0浦酒g店、威斯汀四未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)相比其他物業(yè)，酒店式公寓提供更多的客戶服務(wù)，更高水平的物業(yè)管理，加上其合理的租金價(jià)格， 所以越來(lái)越受到上海外籍公司及外籍人士的喜愛(ài)。盡管現(xiàn)在尚處于全球經(jīng)濟(jì)好 轉(zhuǎn)的初始階段，但隨著經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，上海酒店式公寓在未來(lái)幾年中將保持強(qiáng) 勁需求。目前滬上酒店式公寓為數(shù)不多，求大于供的市

43、場(chǎng)狀況注定了酒店式公 寓未來(lái)可觀的發(fā)展前景。1、市場(chǎng)供需增長(zhǎng)預(yù)測(cè)由于酒店式公寓的開(kāi)發(fā)成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，今后幾年酒店式公寓的年供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，每年大約在1000套。預(yù)計(jì)3-5年后市場(chǎng)需求和供給逐漸達(dá)到相對(duì)平衡，但隨著世博會(huì)的召開(kāi)，又會(huì)應(yīng)來(lái)一個(gè)供應(yīng)高峰。從酒店式公寓的需求來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，上海酒店式公寓空置率也將隨之逐步下降。但值得注意的是，作為高消費(fèi)物業(yè)的酒店式公寓，其特定的消費(fèi)形式、高昂的 物業(yè)租金決定了它的客源數(shù)量受到一定的限制。在這里進(jìn)行一下預(yù)測(cè)：以上海 租用賓館作公寓之用的最高峰時(shí)期1994年為例，個(gè)人租用作公寓之用僅618間，占賓館總客房數(shù)的3.8 %;到2010年，即

44、使租用公寓客戶達(dá)到1萬(wàn)套，每套平均按60平方米計(jì)算，總需求量也只有 60萬(wàn)平方米。因此，雖然上海酒店式公寓市場(chǎng)潛力較大，市場(chǎng)供應(yīng)不足，但在市場(chǎng)總量上看不宜一哄而上，否則，盲目開(kāi)發(fā)可能造成過(guò)量供應(yīng)。2、市場(chǎng)潛在增長(zhǎng)點(diǎn)根據(jù)前面的分析，我們對(duì)酒店式公寓的發(fā)展基調(diào)定位于“穩(wěn)步發(fā)展”，但在某些細(xì)分市場(chǎng)，還是有一些亮點(diǎn)的。從地域看，目前長(zhǎng)寧、徐匯的酒店式公寓保有量占全市的33%和22%，其他的份額也都集中在盧灣、靜安、浦東、黃浦等中心區(qū)域。從酒店式公寓的分布走向看，其發(fā)展與整 體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)，而根據(jù)上海市的城市CBD規(guī)劃以及近幾年各區(qū)的酒 店式公寓市場(chǎng)增長(zhǎng)率、占有率變化，可以預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的增長(zhǎng)點(diǎn)很

45、可能集中在浦東陸家嘴區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析圖類別匯灣安東浦低檔當(dāng)市場(chǎng)A檔市廿場(chǎng)BD高檔當(dāng)市場(chǎng)C檔市廿場(chǎng)E波士頓矩陣市 場(chǎng) 占 有 率一 A二 C三E四D B分析：根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析圖和波士頓矩陣圖來(lái)看位于第一象限的為市場(chǎng)占有率高，市場(chǎng)增長(zhǎng)率低的類型。位于此象限的是長(zhǎng)寧區(qū)和徐匯區(qū)各檔次的酒增公寓，這說(shuō)明眼下長(zhǎng) 寧區(qū)及徐匯區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)已接近飽和;第二象限為市場(chǎng)占有率高，市場(chǎng)增長(zhǎng)率高的類型。位于此象限的是盧灣、靜安的中高檔、高檔市場(chǎng)和浦東、黃浦的中低檔、中檔、中高檔市場(chǎng)。這種類型的市場(chǎng)發(fā)展比較穩(wěn)定, 但由于競(jìng)爭(zhēng)較多，也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性。第三象限為市場(chǎng)占有率比較低，但增長(zhǎng)率比較高。這種類型是最具發(fā)展?jié)摿Φ?/p>

46、物業(yè)。位于此象限的為盧灣、靜安的中低檔、中檔市場(chǎng)以及浦東的中高檔市場(chǎng)。第四象限的物業(yè)市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)增長(zhǎng)率都比較低。浦東、黃浦的高檔市場(chǎng)就屬于此種類型，說(shuō)明該區(qū)域不適合發(fā)展此類物業(yè)。結(jié)論：隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶,由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國(guó)際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳,大量的外資客源也將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店式公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū),其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時(shí)尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓 的機(jī)會(huì)點(diǎn)，其南區(qū)由于距離未來(lái)世博會(huì)的影響，長(zhǎng)期來(lái)看，必將成為酒點(diǎn)式服 務(wù)公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)氛圍，也將成 為酒店式公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域。綜上所述，盧灣和靜安區(qū)是未來(lái)的高檔市場(chǎng)集中地；浦東、黃浦將著重發(fā)展中檔市場(chǎng)和中低檔市場(chǎng)；中高檔市場(chǎng)將主要在盧灣、靜安、浦東和黃浦四區(qū)內(nèi)發(fā)展