花園地塊項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研報(bào)告

1、齊齊哈爾陽(yáng)光花園地塊項(xiàng)目定位報(bào)告尊敬的集團(tuán)公司：一、項(xiàng)目目地塊基基本情況況1、基本本情況我司項(xiàng)目目地塊區(qū)區(qū)位示意意圖項(xiàng)目 該該項(xiàng)目位位于該項(xiàng)項(xiàng)目位于于齊齊哈哈爾市龍龍沙區(qū)西西側(cè)，西西臨嫩江江，南靠靠陽(yáng)光公公園，東東至新立立街陽(yáng)光光文化公公園，東東側(cè)為主主干道永永安南大大街（南南北向、雙向六六車道）位置 齊齊齊本數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源于于百度地地圖，最最終結(jié)果果以百度度地圖數(shù)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)準(zhǔn)。哈爾爾市位于于黑龍江江省西南南部的 HYPERLINK .baike.baidu./view/718342.htm 松松嫩平原原。東北北與本省省 HYPERLINK .baike.baidu./view/161785.htm

2、 綏化市市、東南南與大慶慶市、南南與吉林林省 HYPERLINK .baike.baidu./view/37654.htm 白城城市、西西與內(nèi)蒙蒙古自治治區(qū) HYPERLINK .baike.baidu./view/188490.htm 呼倫倫貝爾市市、北與與本省 HYPERLINK .baike.baidu./view/111840.htm 黑黑河市接接壤。距距省會(huì)哈哈爾濱市市3599公里，距綏化化市3228公里里，距大大慶1339公里里、距白白城市2282公公里，距距呼倫貝貝爾市（ HYPERLINK .baike.baidu./view/990149.htm 海拉爾爾區(qū)）5524公公里，

3、距距黑河市市4833公里。項(xiàng)目所所在 周邊 周邊中中冶濱江國(guó)國(guó)際多層層毛坯770000元/經(jīng)濟(jì) 220100年全市市高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)產(chǎn)值達(dá)達(dá)到3440億元元，是220055年的223倍，年均增增長(zhǎng)255%，占占全市GGDP的的比重達(dá)達(dá)到122%。全全市高新新技術(shù)企企業(yè)達(dá)到到46家家，其中中國(guó)家級(jí)級(jí)高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)17家家。民營(yíng)營(yíng)科技企企業(yè)五年年新增5522家家，年技技工貿(mào)總總收入達(dá)達(dá)到800億元，利稅110.22億元，已經(jīng)逐逐步成為為齊齊哈哈爾市國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要要支柱。2、地塊塊周邊情情況及優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析2.1 地塊周周邊情況況該項(xiàng)目地地塊面積積為155萬(wàn)，西側(cè)為為嫩江方方向，水水域面積積遼

4、闊，項(xiàng)項(xiàng)目立新新街與永永安大道道為該片片區(qū)主干干道，2.2 地塊SSWOTT分析優(yōu)勢(shì)：1）該項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊土地現(xiàn)狀狀為已摘牌牌凈地，可立即即施工；2）該項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊位于齊齊市沿江地段段，交通通便利，位置優(yōu)優(yōu)越；3）該項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域配配套設(shè)施施完善，距齊市中心心（市政政府）44公里，距高端端美食街街（名揚(yáng)揚(yáng)大酒店店）3.4公里，距長(zhǎng)途途客運(yùn)站站2.77公里，距立商商業(yè)中心心3.55公里，4）該項(xiàng)項(xiàng)目西側(cè)臨近嫩江江，水域面面積約廣廣闊，適宜打打造濱水水人居；5）周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境好，項(xiàng)目中中冶.濱濱江國(guó)際際為齊市目前前最高端端的樓盤盤，多層層毛坯70000元元/，6）齊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)高品

5、質(zhì)質(zhì)精裝修修住宅，我司產(chǎn)產(chǎn)品有較較大差異異化特征征；7）齊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)戶型型實(shí)用率率基本在在60%-700%，我我司產(chǎn)品品較高的的實(shí)用率率具備競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；劣勢(shì)：周邊形象象較差，地勢(shì)較較低洼，。機(jī)會(huì)：1）周邊邊新建的的商業(yè)配配套陸續(xù)續(xù)完工，該區(qū)域域作為齊齊市新興興核心區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)氛圍和和人氣越越來(lái)越旺旺，升值值空間大大；2）交通通日趨完完善，進(jìn)進(jìn)一步提提升該區(qū)區(qū)域的交交通區(qū)位位優(yōu)勢(shì)；3）該片片區(qū)是齊市未來(lái)來(lái)重點(diǎn)打打造的城城市中心心居住核核心區(qū)，政策導(dǎo)導(dǎo)向明顯顯；4）目前前齊市缺乏精精裝修、大花園園、多配配套產(chǎn)品品，本項(xiàng)項(xiàng)目面世世可填充充市場(chǎng)空空白，有有較為突突出的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；5）目前前齊

6、市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)駐大大型開(kāi)發(fā)發(fā)商較少少，本地地開(kāi)發(fā)商商多，住住宅開(kāi)發(fā)發(fā)水平處處于中低低端。風(fēng)險(xiǎn)：1）工程程冬歇期期長(zhǎng)，111月以以后將無(wú)無(wú)法組織織大規(guī)模模室外開(kāi)開(kāi)盤活動(dòng)動(dòng)，實(shí)景景開(kāi)盤模模式考驗(yàn)驗(yàn)工程；2）齊本本地氣候候寒冷，產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)有功功能缺陷陷風(fēng)險(xiǎn)；3）齊市市本地冰冰凍期長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)5-6個(gè)月月，樓盤盤園林展展示效果果受限；二、周邊邊市場(chǎng)情情況該區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)類型大大多為小小高層和和多層，容容積率一一般為22.0至至4.00，區(qū)域域2公里里范圍內(nèi)內(nèi)均為市市面熱點(diǎn)點(diǎn)樓盤，其中齊齊市最高端端的樓盤盤錦湖雅雅居純水水岸產(chǎn)品品高層毛坯坯約70000-1120000元/。序號(hào)樓盤名稱稱地理位置置開(kāi)盤時(shí)

7、間間建筑類別別裝修價(jià)格（元元/平方方米）戶型容積率1錦湖雅居居純水岸勞動(dòng)湖西西岸，游游覽路東東側(cè)20111年7月月高層，228-332層毛坯95000-1000000110-15003.52中冶濱江國(guó)際際新立街西西側(cè)，嫩嫩江東側(cè)側(cè)20111年100月多層毛坯67000-7550068-11401.53秀水家園園嫩江東側(cè)側(cè)，新明明大街西西側(cè)20100年122月多層，聯(lián)聯(lián)排別墅墅毛坯85000100-15551.54香江花園園嫩江東側(cè)側(cè)，秀水水花園北北側(cè)20111年9月月疊加，聯(lián)聯(lián)排別墅墅毛坯80000160-35001.05誼聯(lián)名居居平陽(yáng)街東東側(cè)，新新工路北北側(cè)20100年4期期高層毛坯5500

8、080-11402.5總體來(lái)說(shuō)說(shuō)，本區(qū)區(qū)域內(nèi)在在售樓盤盤均為齊齊市中心心城區(qū)優(yōu)優(yōu)質(zhì)樓盤盤，但齊齊市缺乏乏精裝修修的、實(shí)實(shí)景園林林、多服服務(wù)設(shè)施施配套的的高檔住住宅，因因此高端端住宅市市場(chǎng)存在在較大的的改善性性需求，并且憑憑借齊市市居民超省省會(huì)城市市哈爾濱濱的購(gòu)買買力，我我司產(chǎn)品品存在較較大的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)。齊市場(chǎng)銷銷售以套套計(jì)價(jià)，一戶一一價(jià)。由由于北方方樓盤保保暖需要要，加之之各個(gè)樓樓盤規(guī)劃劃水平參參差不齊齊，使用用率差別別較大。區(qū)域產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目名稱稱一房?jī)煞咳克姆恐髁粜托椭幸睘I江國(guó)際際-44%46%10%兩房/三三房秀水家園園24%42%34%-一房/兩兩房/三三房誼聯(lián)名居居-46%54

9、%-兩房/三三房誼聯(lián)名居居-52%36%12%兩房/三三房主力戶型型為兩房房及三房房，兩房房面積在在80-1000左右，三房面面積在1120-1160左右，四房面面積在2200左右，超過(guò)3300的四房房非常少少見(jiàn)。這這是由于于齊市場(chǎng)發(fā)展展滯后，多為本本土開(kāi)發(fā)發(fā)商，大大型開(kāi)發(fā)發(fā)商目前前進(jìn)駐較較少，樓樓盤檔次次、品質(zhì)質(zhì)普遍不不高，戶戶型、面面積規(guī)劃劃設(shè)計(jì)較較為傳統(tǒng)統(tǒng)。另外，齊齊市市場(chǎng)場(chǎng)戶型得得房率普普遍偏低低，原因因在于，由于全全封閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，厚厚重墻面面保溫等等規(guī)劃因因素，戶戶型使用用率偏低低，一般般在655%-775%之之間，按按實(shí)際使使用面積積來(lái)算，兩房面面積基本本集中在在60-770，三房房

10、主力面面積集中中在1000-1130?？蛻魜?lái)源源方面，數(shù)據(jù)顯顯示，由由于該板板塊為政政策新區(qū)區(qū)，政府府建設(shè)力力度逐漸漸加大，配套設(shè)設(shè)施逐漸漸完善，區(qū)域功功能建設(shè)設(shè)逐步實(shí)實(shí)施，加加之區(qū)域域核心的的交通和和地理區(qū)區(qū)位，整整體市場(chǎng)場(chǎng)受眾群群較大。大戶型型以二次次或多次次置業(yè)居居多?？涂蛻糁饕粗乇颈緟^(qū)域規(guī)規(guī)劃配套套豐富，交通便便捷，未未來(lái)升值值潛力大大。目標(biāo)客戶戶群職業(yè)業(yè)屬性分分析如下下: 1、齊市市當(dāng)?shù)赜杏薪?jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)的人人群，如如政府、企事業(yè)業(yè)單位、當(dāng)?shù)乩侠习宓龋?、周邊邊縣市的的政府公公務(wù)員和和企業(yè)老老板；3、市區(qū)區(qū)有投資資意向的高端人群群； 目標(biāo)客戶戶社會(huì)特特征分析析: 1、年齡齡：大多多在

11、30048歲之之間，這這部分客客戶在本本項(xiàng)目目目標(biāo)群體體中約占占70-80%的比例例；2、家庭庭構(gòu)成：多為三三至五口口之家，及有父父母，輔輔以兩口口之家；3、知識(shí)識(shí)結(jié)構(gòu)：學(xué)歷不不等，部部分高學(xué)歷者者，見(jiàn)識(shí)識(shí)廣，對(duì)對(duì)社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、城城市發(fā)展展、樓市市情況有有自身獨(dú)獨(dú)到的見(jiàn)見(jiàn)解，并并具有獨(dú)獨(dú)到的眼眼光；部分普普通學(xué)歷歷，經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)好好，傾向向購(gòu)買豪豪宅；4、置業(yè)業(yè)形態(tài)：二次置置業(yè)以上上，目的的多為投投資、自自主；目標(biāo)客戶戶群體購(gòu)購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)分析： 1、欲升升級(jí)原有有居住環(huán)環(huán)境，追追求有生生活品味味、提升升居住格格調(diào)的住住宅社區(qū)區(qū)； 2、看好好區(qū)域未未來(lái)發(fā)展展，看好好升值潛潛力，希希望作為為固定資資產(chǎn)長(zhǎng)

12、線線投資； 3、認(rèn)準(zhǔn)準(zhǔn)品牌，需要開(kāi)開(kāi)發(fā)商信信譽(yù)較好好的產(chǎn)品品；三、項(xiàng)目目定位及及戶型比比例建議議一、綜合合上述情情況，建建議該項(xiàng)項(xiàng)目定位位為：齊齊哈爾爾恒大綠洲洲御景官邸邸-雙水水岸生態(tài)態(tài)名城此定位主主要針對(duì)對(duì)：1、齊市市區(qū)改善善型的高高端人群群，鑒于于項(xiàng)目中中心的交交通區(qū)位位，周邊完完善的功功能配套套，以超高品品質(zhì)產(chǎn)品品、白金金級(jí)服務(wù)務(wù)吸引客客戶；2、齊市市的富人人群體，或?yàn)檎吖俟佟⒒驗(yàn)闉楦辉€(gè)個(gè)體戶，以齊市最高高端住宅宅/豪宅宅吸引客客戶；3、周邊邊縣市的的，欲在在齊市購(gòu)房的的客戶，以大品品牌、優(yōu)優(yōu)區(qū)位吸吸引客戶戶；二、戶型型比例建建議：戶型類型型區(qū)間（）套數(shù)比例例兩房2衛(wèi)衛(wèi)80-112030%三房2衛(wèi)衛(wèi)90-118055%四房2衛(wèi)衛(wèi)160-200015%合計(jì)100%以上妥否否，請(qǐng)批批示。 恒大地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)哈爾濱濱公司 220111年9月29日.（ HYPERLINK . .）成立立于20004年年，專注注于企業(yè)業(yè)管理培培訓(xùn)。提供600萬(wàn)企業(yè)業(yè)管理資資料下載載，詳情情查看： HYPERLINK ./map.htm ./mapp.httm提供5萬(wàn)萬(wàn)集管理理視頻課課程下載載，詳情情查看：