綠城桃花源課件

1、綠城桃花源桃花源基本信息物業(yè)地址 余杭鳳凰山麓（沿02省道） 物業(yè)類型 別墅占地面積 2700畝總建面積 252125平方米 容積率 0.27總戶數(shù) 882車戶比 1：1主力面積 200多-1000多不等開盤日期2001年首期開盤項(xiàng)目規(guī)劃 桃花源組團(tuán)規(guī)劃布局東區(qū)(131棟別墅）2002年底全部交付西區(qū)(136棟獨(dú)立別墅）2005年底竣工交付南區(qū)（570余棟獨(dú)立別墅）目前仍在銷售中東區(qū)、西區(qū)地貌特征豐富，山地別墅、水岸別墅錯(cuò)落分布，以美式新古典主義風(fēng)格為主（西區(qū)部分現(xiàn)代中式大宅，即十景園）。南區(qū)：地勢(shì)平坦，景觀資源不如東西區(qū)，以各類歐式風(fēng)格的小院別墅為主。桃花源東區(qū)開盤時(shí)間：2000年（2002

2、年交付）主要特征：綠城第二代別墅代表，尊重自然環(huán)境，注重社區(qū)環(huán)境營(yíng)造，建筑形態(tài)及庭院空間與九溪玫瑰園十分相近。規(guī)劃情況：東區(qū)(131棟別墅）主力戶型：主力戶型300400方為主，水岸別墅500600方，庭院面積2畝地以上。主力總價(jià)：300500萬(wàn)/套入住情況：入住79戶，其中常住戶數(shù)19戶（2010年初）。注重對(duì)基地自然環(huán)境與原生樹木的保護(hù)，在“花園里種房子” ，追求“野趣”。桃花源東區(qū)桃花源東區(qū)突出景觀的公共性（敞開式庭院），花園用綠籬圍合，并用臺(tái)地的方式處理花園高差。從園區(qū)外部的雜亂到內(nèi)部寧?kù)o，從閉合到開敞，形成空間的收放，以及通過(guò)桃花、竹林、田園、水池等場(chǎng)景來(lái)達(dá)到序列上的變化這是對(duì)整個(gè)園

3、區(qū)的“世外桃源”化的處理。桃花源西區(qū)開盤時(shí)間：2003年（2005年交付）主要特征：建筑單體與庭院景觀的提升探索。引入了英、意、法等更多元化設(shè)計(jì)元素，并在建筑材料上進(jìn)行探索和創(chuàng)新。規(guī)劃情況：占地590余畝，共建造了136棟獨(dú)立別墅，其中，126棟獨(dú)立別墅，建筑面積330500方，庭院面積10002000方；“十錦園”：10棟中式別墅，建筑面積1000方左右，庭院面積平均4.5畝/棟。主力戶型：主力戶型400500方為主，整個(gè)小區(qū)自然資源最豐富的區(qū)域，以水岸別墅、山地別墅為主。主力總價(jià)：300800萬(wàn)/套入住情況：入住45戶，其中常住戶數(shù)12戶。西區(qū)十錦園綠城“造園”理念的典型代表，營(yíng)造深宅大院

4、的意境。西區(qū)的實(shí)驗(yàn)性產(chǎn)品，秉承“古而新”的創(chuàng)作理念，將現(xiàn)代別墅生活場(chǎng)景以抽象建筑符號(hào)表現(xiàn)出來(lái)，并融入在以蘇州園林為摹本的庭院空間中。南區(qū)2005年開盤，南區(qū)共交付217戶，入住67戶，其中常住戶數(shù)37戶。主力總價(jià)：8002000萬(wàn)/套桃花源（南區(qū)）總占地面積1400余畝，規(guī)劃建造形態(tài)各異的獨(dú)立別墅570余棟。桃花源（南區(qū)）別墅共分五大類：1、山地別墅：建筑面積500550m2；基地面積18002200 m2；多分布于園區(qū)內(nèi)的山頂和半坡之上。2、園景別墅：建筑面積350450m2；基地面積10001800 m2；多分布于園區(qū)內(nèi)的平緩之地。3、水岸別墅：地上建筑面積370 420m2左右，地下建筑

5、面積160250m2；基地面積10001500 m2；多分布在潺潺溪流邊。4、庭院別墅：建筑面積300m2左右；基地面積420550 m2；多分布于園區(qū)內(nèi)的平地與谷地。5、小院別墅：建筑面積260280m2；基地面積270500 m2；多分布于園區(qū)內(nèi)的平地與谷地。在規(guī)劃、建筑、景觀方面均有所突破和創(chuàng)新，形成了“前庭后院”的建筑布局。法式、意式、英式、地中海等各類風(fēng)格別墅的“試驗(yàn)田”，單體建筑更加精致，單體上形成“前庭后院”的建筑布局。桃花源客群演變東西區(qū)南區(qū)以杭州客戶為主，很少外地客戶；東區(qū)早期追捧綠城品牌的投資客戶較多。08年、09年、10年第一季度的省內(nèi)其他區(qū)域的客戶分別占57、44、56

6、，外地購(gòu)買比例持續(xù)走高。06年后，西區(qū)和南區(qū)有不少在世界以及全國(guó)各地努力打拼、創(chuàng)造財(cái)富的浙江商人開始陸續(xù)在桃花源購(gòu)買別墅，并形成了一股不小的時(shí)尚風(fēng)潮。南區(qū)風(fēng)禾村、浣溪村（地中海風(fēng)格）客群以在杭州工作的浙商為主。其中從事外貿(mào)行業(yè)占40，且都有在國(guó)外居住、生活的經(jīng)驗(yàn)，喜歡原汁原味的風(fēng)格。新一代的浙商精英大都擁有海外求學(xué)居住的背景。 客戶來(lái)源客戶來(lái)源別墅購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)08年、09年、10年第一季度成交客戶中，有別墅購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)的分別占56、54、60，別墅改善購(gòu)買客群比例增長(zhǎng)。08年、09年、10年第一季度成交客戶中，有別墅居住體驗(yàn)的分別占37、52、53，閑林板塊實(shí)現(xiàn)第一居所功能的客戶基礎(chǔ)不斷擴(kuò)大。別墅居住

7、體驗(yàn)購(gòu)房需求：從第二居所到第一居所轉(zhuǎn)變的過(guò)程；購(gòu)房群體：從杭州客戶為主到省內(nèi)客戶為主的轉(zhuǎn)變，外來(lái)客戶比例過(guò)50%。綠城別墅產(chǎn)品發(fā)展史綠城別墅發(fā)展史發(fā)展階段典型樓盤主要特征一代別墅1995年 杭州桂花系列別墅居住型城市別墅東南亞建筑風(fēng)格二代別墅1996年 杭州九溪玫瑰園2000年 杭州桃花源東區(qū)2003年 杭州桃花源西區(qū)美式別墅形態(tài)及庭院風(fēng)格三代別墅2005年 杭州桃花源南區(qū)2007年 上海玫瑰園、長(zhǎng)沙青竹園2008年 青山湖玫瑰園多元化的別墅風(fēng)格混搭，全裝修別墅產(chǎn)品四代別墅2010年富陽(yáng)金橋北路項(xiàng)目合院一代別墅“造房”項(xiàng)目規(guī)模：一般項(xiàng)目占地面積較小規(guī)劃結(jié)構(gòu)：簡(jiǎn)單“行列式” 小區(qū)配套：會(huì)所、中心

8、泳池、公共花園建筑風(fēng)格：帶有一些局部的東南亞元素立面：以涂料為主庭院：建筑間距較小，幾乎沒(méi)有私家花園丹桂花園月桂花園金桂花園三代別墅“造生活”2005年，南區(qū)在規(guī)劃、建筑、景觀方面均有所突破和創(chuàng)新法式、意式、英式、地中海等多種風(fēng)格的嘗試景觀規(guī)劃上形成了“前庭后院”的建筑布局。引入室內(nèi)裝修，完成了綠城別墅從造房、造園、向造生活的轉(zhuǎn)變。庭院景觀更加精細(xì)化，也使得別墅產(chǎn)品首次獲得完整的居住體驗(yàn)。桃花源南區(qū)一戶多庭的私家庭院模式，前院、側(cè)院、后院兼?zhèn)?，營(yíng)造出層次漸變的多功能戶外空間，在滿足居住者領(lǐng)地感和歸屬感的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)居住的個(gè)性和交往性的和諧，這是第三代別墅一個(gè)非常明顯的特征。庭院變化在做東區(qū)的時(shí)候

9、，庭院是敞開式的。業(yè)主在花園里面的活動(dòng)，路過(guò)的人可以看到。 而到了南區(qū)，庭院的營(yíng)造該敞開的敞開，到建筑門臉為止這個(gè)界面是敞開的，前面的庭院，既起到了門面的作用，又屬于社區(qū)和公共景觀的界面，整個(gè)園區(qū)形成了一種連續(xù)的街景的效果；該圍合、該私密的，那是業(yè)主的后院，后院跟別墅的室內(nèi)空間結(jié)合起來(lái)，成了室內(nèi)活動(dòng)的一種延展，不影響業(yè)主的私密性質(zhì)的戶外活動(dòng)。通過(guò)這樣的處理，庭院的可使用、可居住的感覺(jué)就會(huì)更強(qiáng)烈。這實(shí)際上是對(duì)庭院功能的一種細(xì)分。以前的別墅庭院，可能更多的是偏重其景觀上的作用。但在桃花源南區(qū)別墅，庭院既實(shí)現(xiàn)了其景觀方面的表達(dá)，又更多地考慮它功能的實(shí)現(xiàn)。在做西區(qū)的時(shí)候，開始有前院和后院之分，但更強(qiáng)調(diào)

10、私家庭園的圍合感和私密性。私家庭園采用比東區(qū)更高的磚或石墻、竹籬、綠籬等圍欄圍合，或利用高差形成私密空間，即園子里的人看外邊，視線沒(méi)有遮擋，但是道路上的行人和車不會(huì)對(duì)私家庭園有干擾。 上海玫瑰園庭院景觀：以規(guī)則對(duì)稱的法式園林為基調(diào)青山湖玫瑰園上海玫瑰園長(zhǎng)沙青竹園第四代別墅：進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)建筑和景觀的相融性、私家庭院的私密性（法式合院），更追求精致。主要特征：第四代別墅在私家庭院的私密性、居住舒適度的提高、科技含量的增加、綠色環(huán)保理念的植入、庭院生活向室內(nèi)的進(jìn)一步延伸等方面有了更深一步的探索和發(fā)展，法式合院、濱海度假別墅等一系列別墅產(chǎn)品正在進(jìn)行全新嘗試和大膽推出。富陽(yáng)金北橋項(xiàng)目德清獅子山項(xiàng)目法式合院

11、鳥瞰圖法式合院鳥瞰圖法式合院效果圖現(xiàn)象別墅現(xiàn)象一：整體入住率低，居住頻次少，別墅區(qū)“留不住人”。本質(zhì)：開發(fā)商只造房子不造配套，導(dǎo)致傳統(tǒng)別墅區(qū)缺乏度假、居住的氛圍，“別墅生活僅局限于三畝地”。別墅的主人們大多處于事業(yè)上升期， 中國(guó)特有的“關(guān)系生意”使得無(wú)法擺脫應(yīng)酬，花不起享受別墅生活的時(shí)間成本；歸根結(jié)蒂在于，傳統(tǒng)的別墅區(qū)“離城也離塵”，無(wú)法解決商務(wù)、會(huì)議功能。杭州別墅現(xiàn)狀反思別墅現(xiàn)象二：別墅社區(qū)都有會(huì)所，功能大而全，大多作為前期銷售增值，后期經(jīng)營(yíng)乏力，無(wú)法真正服務(wù)于業(yè)主生活。本質(zhì)：現(xiàn)有會(huì)所配套大多按第一居所的需求來(lái)設(shè)置，是要有一定入住率和相當(dāng)多人氣的前提下，才能保證配套的正常運(yùn)營(yíng)，而目前別墅區(qū)普

12、遍入住率低、人氣不足，因此大而空、無(wú)特色的功能配置，成為運(yùn)營(yíng)雞肋。杭州別墅現(xiàn)狀反思別墅現(xiàn)象三：過(guò)分強(qiáng)調(diào)建筑符號(hào)的異域風(fēng)格、富麗堂皇的裝修，卻忽視了度假、居家真正的需求：貼近自然、放松心境、回歸本真。本質(zhì)：第一代富人的價(jià)值觀，別墅產(chǎn)品過(guò)多得承載了財(cái)富象征、身份標(biāo)榜，注重外在的富麗堂皇。隨著生活品味的提升、價(jià)值觀的轉(zhuǎn)變，別墅逐漸回歸居住，滿足返璞歸真的精神需求。杭州別墅現(xiàn)狀反思別墅現(xiàn)象四：由于開發(fā)商對(duì)于公共空間的忽視，使得別墅業(yè)主間缺乏共同的交流平臺(tái)，圈層效應(yīng)發(fā)揮不出來(lái)，別墅社區(qū)“有建筑無(wú)文化”。本質(zhì)：鄰里文化、鄰里關(guān)系的缺失，開發(fā)商忽略了公共空間和交流設(shè)施的配套，缺乏共同的交流平臺(tái)。別墅現(xiàn)象五：

13、中產(chǎn)度假需求、高端養(yǎng)老需求旺盛，但符合其需求的產(chǎn)品供應(yīng)不足。本質(zhì)：城市中產(chǎn)是被忽略的群體，基數(shù)大、有度假休閑需求。中國(guó)別墅標(biāo)桿：綠城別墅系列產(chǎn)品（桃花源、玫瑰園、青竹園等），憑其成熟的規(guī)劃手法、景觀營(yíng)造、純正的立面風(fēng)格、室內(nèi)精裝，以及工程質(zhì)量把控、完善的供應(yīng)體系、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)資源等，成為中國(guó)別墅標(biāo)桿，迎合了中國(guó)第一代富人審美取向 。宮廷化有余而自然性不足：綠城別墅強(qiáng)調(diào)居住者的身份感、禮儀感；注重立面的厚重和歷史感，其慣用的歐式風(fēng)格偏向?qū)m廷化，而忽視了度假產(chǎn)品與自然相融的精神屬性、放松隨意的精神屬性。別墅“足不出戶”：偏向于“別墅自身營(yíng)造”，別墅內(nèi)、庭院內(nèi)的生活空間非常極致，但忽視了別墅之外的公共空間和度假配套，而這些才是度假生活最重要的載體，是“留住人的必要條件”。缺失的“小鎮(zhèn)”：尊貴、華麗、矜持是綠城“燕尾服”般的精神范本，而新生的知富力量，他們開始傾向于回歸自然、回歸自我， 追求能實(shí)現(xiàn)“狀態(tài)切換”的小鎮(zhèn)意象。富人的專屬：物業(yè)類型單一，面積趨大，傾向于第一居所功能設(shè)置，而忽視了度假真正需求；且忽視中產(chǎn)階層5+2度假產(chǎn)