房地產(chǎn)行業(yè)：房企發(fā)債成本下行熱點(diǎn)二線(xiàn)城市土地成交回暖

1、市場(chǎng)表現(xiàn)板塊表現(xiàn)本周申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊收于 4615.75 點(diǎn)，累計(jì)上漲 4.36%，同期上證綜指上漲 2.73%， 深證成指累計(jì)上漲 3.44%，滬深 300 上升 2.37%；行業(yè)橫向?qū)Ρ葋?lái)看，房地產(chǎn)板塊上漲 4.36%,位列中游。圖 1：滬深 300 與申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)來(lái)源：，Wind圖 2：申萬(wàn)板塊周漲跌幅比較數(shù)據(jù)來(lái)源：，Wind行業(yè)個(gè)股表現(xiàn)本周板塊內(nèi)漲幅第一為泰禾集團(tuán)（000732），本周累計(jì)漲幅 25.50%，其次為空港股份、鳳凰股份、華鑫股份、渝開(kāi)發(fā)；跌幅前五則分別為 ST 津?yàn)I、ST 巖石、銀億股份、上實(shí)發(fā)展與城投控股。表 1：本周漲跌幅榜漲幅跌幅1泰禾集團(tuán)（000732）25.

2、50%ST 津?yàn)I（000897）-10.07%2空港股份（600463）24.37%ST 巖石（600696）-9.02%3鳳凰股份（600716）18.76%銀億股份（000981）-8.39%4華鑫股份（600621）18.65%上實(shí)發(fā)展（600748）-5.56%5渝開(kāi)發(fā)（000514）18.51%城投控股（600649）-4.38%數(shù)據(jù)來(lái)源：整理，wind個(gè)股重要公告本周，招商蛇口、津?yàn)I發(fā)展、城投控股、北辰實(shí)業(yè)、天地源、哈高科、世茂股份先后公告了 2018 年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，其中招商蛇口作為行業(yè)龍頭企業(yè)，交出了一份滿(mǎn)意的答卷：2018 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額 882.78 億元，同比增長(zhǎng) 1

3、6.25%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 152.40 億元，同比增長(zhǎng) 20.42%，基本每股收益為 1.89 元，同比增長(zhǎng) 18.13%；2019 年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積 1100 萬(wàn)平方米，竣工面積 1000萬(wàn)平方米，簽約銷(xiāo)售金額 2000 億元。此外，中南建設(shè)將其員工持股計(jì)劃完成出售，其成本均價(jià)為 6.73 元/股，公告日當(dāng)天的收盤(pán)價(jià)為 9.47 元/股。公司名稱(chēng)公告日期公告內(nèi)容招商蛇口3/182018 年年度報(bào)告。2018 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額 882.78 億元，同比增長(zhǎng) 16.25%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 152.40 億元，同比增長(zhǎng) 20.42%，基本每股收益為 1.

4、89 元，同比增長(zhǎng) 18.13%；2018 年，公司在近 60 個(gè)城市及地區(qū)擁有在售項(xiàng)目 214 個(gè)，全年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積 827.35 萬(wàn)平方米，同比增加45.15%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額 1705.84 億元，同比增加 51.26%；2019 年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積 1100萬(wàn)平方米，竣工面積 1000 萬(wàn)平方米，簽約銷(xiāo)售金額 2000 億元。中南建設(shè)3/18關(guān)于公司 2017 年員工持股計(jì)劃持股出售完畢及終止實(shí)施事宜的公告。截止 2017 年 11 月 8 日，公司 2017年員工持股計(jì)劃完成公司股票的購(gòu)買(mǎi)，該計(jì)劃通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)購(gòu)入公司股票 130,758,148 股，占公司總股本的

5、 3.52%，成交均價(jià)為 6.73 元/股。2018 年 11 月 7 日公司 2017 年員工持股計(jì)劃持有的公司股份解除限售，截至 2019 年 3 月 5 日，公司 2017 年員工持股計(jì)劃持有的公司股票已全部出售完畢。陽(yáng)光城3/18關(guān)于陽(yáng)光集團(tuán)增持公司股份成為單一最大股東的提示性報(bào)告。公司于 2019 年 3 月 18 日收到公司控股股東陽(yáng)光集團(tuán)的通知，陽(yáng)光集團(tuán)通過(guò)深圳證券交易所證券交易系統(tǒng)增持公司股份占公司總股本已達(dá)18.05%，已成為公司單一最大股東。根據(jù)本次增持計(jì)劃，陽(yáng)光集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方將按照公司 2018-228 號(hào)公告的內(nèi)容繼續(xù)增持公司股份。華夏幸福3/19第六屆董事會(huì)第六十四次會(huì)

6、議決議公告。吳向東被選舉為公司聯(lián)席董事長(zhǎng)，任期與第六屆董事會(huì)一致。2 月 19 日，吳向東正式加入華夏幸福，任首席執(zhí)行官暨總裁。津?yàn)I發(fā)展3/192018 年年度報(bào)告。2018 年年度報(bào)告。2018 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1.55 億元，同比減少 84.14%，主要系上年同期下屬津匯公司紅樹(shù)灣 A 項(xiàng)目滿(mǎn)足收入確認(rèn)條件 確認(rèn)收入，而本報(bào)告期沒(méi)有新增確認(rèn)收入的項(xiàng)目所致。歸屬母公司所有的凈利潤(rùn)為-12948.00 萬(wàn)元，主要受下列因素影響：(1)本年度公司房地產(chǎn)項(xiàng)目基本處于前期開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，無(wú)新增可結(jié)算收；(2)受渤鋼系債務(wù)重整導(dǎo)致軋三鋼鐵公 司對(duì)我公司欠款無(wú)法按期償還的影響，本年度計(jì)提壞賬準(zhǔn)備 3

7、340 萬(wàn)元；(3)津匯紅樹(shù)灣 B 項(xiàng)目由于受到地塊間路段道路 規(guī)劃變更影響，計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 2436 萬(wàn)元。表 2：地產(chǎn)板塊個(gè)股重要公告城投控股3/192018 年年度報(bào)告。2018 年度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 69.03 億元，同比增幅 115%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 10.28 億元，同比減幅 41.53%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益 0.41 元/股，同比減幅 38.82%。凈資產(chǎn)收益率 5.41%，資產(chǎn)負(fù)債率 45.53%。完成全年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。北辰實(shí)業(yè)3/202018 年年度報(bào)告。2018 年，公司積極推進(jìn)低成本擴(kuò)張、品牌擴(kuò)張和資本擴(kuò)張的三大戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)機(jī)遇，強(qiáng)化科學(xué)管控，堅(jiān)持創(chuàng)新

8、引領(lǐng)，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模連年增長(zhǎng)，收入和利潤(rùn)更是創(chuàng)下歷史最高水平。報(bào)告期內(nèi)，在公司可結(jié)算項(xiàng)目增加以及結(jié)算項(xiàng)目中高房?jī)r(jià)產(chǎn)品占比較高帶動(dòng)下，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣 1,786,416.3 萬(wàn)元，同比上升 15.58%；利潤(rùn)總額為人民幣 280,031.9 萬(wàn)元，同比上升 55.10%；由于結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品中部分為合作項(xiàng)目，歸屬母公司凈利潤(rùn)人民幣 118,951.2 萬(wàn)元，同比上升 4.31%。天地源3/202018 年年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 52.67 億元，同比增加 33.18%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn) 4.20 億元，同比增加 65.46%；全年實(shí)現(xiàn)新簽 52.08 億

9、元，實(shí)現(xiàn)回款 58.34 億元，新開(kāi)工面積 86.53 萬(wàn)平米，竣工面積 51.94 萬(wàn)平米。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均取得歷史最好成績(jī)。全年無(wú)重大安全事故發(fā)生。截至 2018 年 12 月 31 日，公司總資產(chǎn)為 217.29 億元，凈資產(chǎn)（歸屬母公司所有者權(quán)益）為 33.89 億元；每股收益 0.4865 元，同比去年增長(zhǎng) 65.48%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為 13.07%，比 2017年增加 4.47 個(gè)百分點(diǎn)。哈高科3/212018 年年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 29,940.46 萬(wàn)元，同比增加 34.52%。實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 1,513.66 萬(wàn)元，同比減少 27.72

10、%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn) 1,492.60 萬(wàn)元，同比增加 24.03%。實(shí)現(xiàn)每股收益 0.0419 元，扣除非經(jīng)常性損益后每股收益 0.0413元。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 3,083.37 萬(wàn)元，同比減少 48.32%。截止 2018 年12 月 31 日，歸屬于上市公司所有者權(quán)益為 74,436.17 萬(wàn)元，資產(chǎn)總額 100,155.97 萬(wàn)元。世茂股份3/212018 年年度報(bào)告。公司實(shí)現(xiàn)簽約額 271 億元，比 2017 年同期增長(zhǎng) 25%，比 2018 年計(jì)劃增長(zhǎng) 13%；實(shí)現(xiàn)簽約面積 138 萬(wàn)平方米，比 2017 年同期增長(zhǎng) 25%，

11、比 2018 年計(jì)劃增長(zhǎng) 28%。 HYPERLINK 34/SmartReaderWeb/SmartReader/?type=1&id=458065603&fav=1&device=pc&gateway=news&terminaltype=wft&version=6966 公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 206.74億元，同比增長(zhǎng) 10.74%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 47.26 億元，同比增長(zhǎng) 27.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 24.04億元，同比增長(zhǎng) 7.96%。泰禾集團(tuán)3/23關(guān)于轉(zhuǎn)讓杭州蔣村項(xiàng)目標(biāo)的公司部分股權(quán)的公告。公司全資子公司杭州泰禾臵業(yè)集團(tuán)有限公司與上海世茂股份有限公司全資子公司上海煦曉企業(yè)管

12、理有限公司于 2019 年 3 月 22 日簽署杭州泰禾蔣村項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，杭州泰禾向上海煦曉轉(zhuǎn)讓杭州泰禾持有的杭藝輝商務(wù)咨詢(xún)有限公司 51%股權(quán)，股權(quán)對(duì)價(jià)為 37,889 萬(wàn)元。嘉凱城3/232018 年年度報(bào)告。營(yíng)業(yè)收入 16.94 億元，同比增加 34.59%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損 15.64 億元，較 2017 年虧損同比增加 178.68%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的流量?jī)纛~-7.79 億元，同比增加 70.75%；基本每股收益-0.87 元 /股。數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，整理行業(yè)政策及新聞?chuàng)幽鲜∈≈睓C(jī)關(guān)住房資金管理中心網(wǎng)站 21 日發(fā)布通知，經(jīng)住房公積金監(jiān)管部門(mén)同意，對(duì)省直住房公積金

13、貸款政策進(jìn)行調(diào)整，夫妻雙方均在省直中心連續(xù)正常繳存住房公積金 6 個(gè)月以上，鄭州市區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房，滿(mǎn)足省直中心住房公積金貸款條件，最高貸款額度由原來(lái)的 60 萬(wàn)元調(diào)整為 80 萬(wàn)元，其他情況貸款額度由原來(lái)的 40 萬(wàn)元調(diào)整為 60 萬(wàn)元，進(jìn)一步降低購(gòu)房群眾壓力。時(shí)間內(nèi)容3/193 月 18 日，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)頭版刊文稱(chēng)，政府工作報(bào)告提出，今年要更好解決群眾住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這既緊緊抓住了長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的“痛點(diǎn)”，也進(jìn)一步明確了未來(lái)深入落實(shí)房住不炒定位的實(shí)踐方向，保障困難群體基本居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。表 3：行業(yè)相關(guān)新聞3/20住建部：2019 年上半年

14、全國(guó)工程建設(shè)項(xiàng)目審批時(shí)間再壓減一半，壓縮至 120 個(gè)工作日以?xún)?nèi)。數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)資料，整理表 4：政策相關(guān)新聞時(shí)間內(nèi)容3/18海南省住房公積金管理局于 3 月 17 日發(fā)布關(guān)于重啟個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知，隨著全省住房公積金個(gè)貸率的回落，為減輕繳存職工，特別是購(gòu)買(mǎi) 2017 年 9 月 28 日前取得出讓用地開(kāi)發(fā)建設(shè)或采取裝配式建造方式建造的新建樓盤(pán)的部分繳存職工，償還商業(yè)性住房貸款的負(fù)擔(dān)，充分保障職工權(quán)益，根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售中使用住房公積金貸款購(gòu)房行為的通知的要求，結(jié)合海南省實(shí)際，重啟受理個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)

15、。3/23河南住房公積金貸款新規(guī)：鄭州市區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房，滿(mǎn)足省直中心住房公積金貸款條件，最高貸款額度由原來(lái)的 60 萬(wàn)元調(diào)整為 80 萬(wàn)元，其他情況貸款額度由原來(lái)的 40 萬(wàn)元調(diào)整為 60 萬(wàn)元。數(shù)據(jù)來(lái)源：整理土地市場(chǎng)本周土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至 2019 年第 11 周，即 3 月 11 日-3 月 17 日。全國(guó) 100 大中城市合計(jì)供應(yīng)土地規(guī)劃建面 1622.37 萬(wàn)平米，合計(jì)成交土地建筑面積 568.93 萬(wàn)平米； 當(dāng)周土地成交樓面均價(jià)為 2266.00 元/平米，溢價(jià)率 15.48%；成交總價(jià)方面，百城土地成交總價(jià)為 128.94 億元，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市分別占比 11.66%、6

16、8.53%、19.81%，本周土地市場(chǎng)表現(xiàn)寡淡，成交總量環(huán)比明顯下滑，但溢價(jià)率仍保持 2019 年以來(lái)的較高水準(zhǔn)。分城市級(jí)別來(lái)看，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市本周成交土地面積為52.33、269.55、247.05 萬(wàn)平米，樓面均價(jià)分別為 2874.00 元/平米、3577.00 元/平米、948.00 元/平米，土地成交溢價(jià)率為 0.00%、21.58%、7.06%，二線(xiàn)城市土地成交溢價(jià)率保持在 20%以上，保持回暖態(tài)勢(shì)。圖 3：百城土地供應(yīng)、成交情況圖 4：百城土地成交均價(jià)及溢價(jià)率數(shù)據(jù)來(lái)源：，wind數(shù)據(jù)來(lái)源：，wind圖 5：百城土地成交總價(jià)圖 6：一二三線(xiàn)城市土地總價(jià)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：，wind數(shù)

17、據(jù)來(lái)源：，wind圖 7：一二三線(xiàn)城市供應(yīng)土地面積情況圖 8：一二三線(xiàn)城市成交土地面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：，wind數(shù)據(jù)來(lái)源：，wind圖 9：一二三線(xiàn)城市成交土地溢價(jià)率數(shù)據(jù)來(lái)源：，Wind房企融資情況本周債券發(fā)行市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，發(fā)行規(guī)模以中交地產(chǎn)的 19 中交房產(chǎn) MTN001 最大， 為 20 億元；融資成本方面，本周發(fā)行的產(chǎn)品利率大多低于公司于 2017、2018 年發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，較 2016 年發(fā)行成本仍較高。公司名稱(chēng)債券簡(jiǎn)稱(chēng)及性質(zhì)性質(zhì)債項(xiàng)評(píng)級(jí)主體評(píng)級(jí)發(fā)行規(guī)模（億元）發(fā)行期限（年）票面利率利差資金用途備注復(fù)地19 復(fù)地 F2私募債民企-AAA-2+15.88%3.28%償還 17 復(fù)地

18、 F1 公司債成本低于 2017 年 4 月 27 日發(fā)行的 2+1 年期公司債（6.55%）中國(guó)金茂19 金茂SCP001超短期融資央企-AA+60.743.47%1.12%用于發(fā)行人補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金成本低于 2018 年 7 月 30 日發(fā)行的超短融（4.27%）新城控股19 新城 02一般公司債民營(yíng)企業(yè)AAAAAA10.003+25.90%3.01%用于償還公司有息負(fù)債 16 新城 01、16 新城 02成本低于 2018 年 4 月 27 日發(fā)行的 10 億 5 年期 PPN（6.90%）新城控股19 新城 01一般公司債民營(yíng)企業(yè)AAAAAA11.002+25.05%2.44%用于償還公司

19、有息負(fù)債 16 新城 01、16 新城 02成本低于 2018 年 10 月 29日發(fā)行的 2+2 年公司債（7.43%）遠(yuǎn)洋集團(tuán)19 遠(yuǎn)洋 01一般公司債央企AAAAAA173+24.06%1.27%償還公司債券本息成本低于 2018 年 8 月 2 日發(fā)行的 3+2 公司債（4.70%）、2017 年 11 月 21日的 3+2 公司債（5.29%遠(yuǎn)洋集團(tuán)19 遠(yuǎn)洋 02一般公司債央企AAAAAA125+24.59%1.52%償還公司債券本息成本低于 2018 年 2 月 9 日發(fā)行的 3 年期企業(yè)債（5.95%）藍(lán)光發(fā)展19 藍(lán)光 01一般公司債民營(yíng)企業(yè)AA+AA+112+17.50%4

20、.88%用于償還到期或行權(quán)的公司債券成本低于 2018 年 5 月 29 日發(fā)行的 3 年期公司債（7.90%）上海世茂19 世茂 G2一般公司債民企AAAAAA1034.64%1.86%擬用于償還存量公司債券成本低于 2018 年 3 月 8 日公司發(fā)行的 3 年期中票（6.33%）富力地產(chǎn)19 富力地產(chǎn)SCP 003超短融民企-AAA100.744.83%2.48%用于償還到期超短融資券成本為公司已發(fā)行的超短融中最低格力地產(chǎn)19 格地 01一般公司債地方國(guó)企AAAAA435.30%2.50%全部用于償還有息債務(wù)成本低于 2018 年發(fā)行的 3年期中票（6.80%-7.50%）中鐵地產(chǎn)19

21、中鐵 03一般公司債央企-AAA33+24.90%2.10%擬用于償還公司債券成本低于 2018 年 1 月 17 日發(fā)行的 3+2 年期中票（5.94%）小商品城19 浙小商SCP003超短融地方國(guó)企-AA+100.743.47%1.12%擬全部用于臵換發(fā)行人到期債務(wù)成本為 2018 年以來(lái)公司發(fā)行的超短融中最低龍光控股19 龍控 01一般公司債民企AAAAAA15.13+25.50%2.70%擬將剩余資金全部用于償還到期或行權(quán)公司債券成本低于 18 年發(fā)行的龍控01-龍控 05（2+2 年期）公司債，5.98%-7.30%中交地產(chǎn)19 中交房產(chǎn)MTN001中期票據(jù)央企AAAAAA2034.

22、18%1.38%募集資金用于償還借款成本低于 2018 年 10 月 29日發(fā)行的 3 年期中票（4.56%）金地美元債AAA3（USD）2019年 4月6%（發(fā)表 5：本周房企發(fā)債情況集團(tuán)（標(biāo)普BB-）1 日發(fā)行 21年 9 月 6 日到期行收益率 5.7%）華遠(yuǎn)地產(chǎn)美元債3（USD）2.58.5%成本低于 2018 年 11 月 8 日發(fā)行的 2 年期 2 億美元債（11%）保利發(fā)展美元債5（USD）53.875%成本低于 2018 年 9 月 17 日發(fā)行的 5 年期 5 億美元債（4.75%）數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，整理0 公司名稱(chēng)債券簡(jiǎn)稱(chēng)剩余期限（年）周成交量（億）票面利率(%)估價(jià)收益

23、率（中債%）主體評(píng)級(jí)中交房地產(chǎn)集團(tuán)19 中交房產(chǎn)MTN0012.986319.44.18%4.12%AAA招商蛇口18 招商蛇口SCP0010.084911.53.74%3.13%AAA富力地產(chǎn)19 富力地產(chǎn)SCP0030.7260104.83%5.03%AA+濱江集團(tuán)19 濱江房產(chǎn)CP0020.97819.74.10%4.16%AAA招商蛇口19 招商蛇口SCP0010.15074.12.98%3.06%AAA信達(dá)地產(chǎn)18 信達(dá)地產(chǎn)PPN0021.7589+145.97%5.46%AAA榮盛發(fā)展18 榮盛地產(chǎn)PPN0030.17263.97.3%8.31%AAA信達(dá)投資16 信投 010.1

24、781+23.64.7%4.79%AAA華潤(rùn)臵地17 華潤(rùn)臵地MTN001A1.33973.44.55%3.40%AA聯(lián)發(fā)集團(tuán)19 聯(lián)發(fā)集SCP0010.630133.55%3.56%AA+保利發(fā)展16 保利地產(chǎn)MTN0012.62742.93.28%3.72%AA+保利發(fā)展15 保利房產(chǎn)MTN0021.17262.84.60%3.36%AAA光明地產(chǎn)18 光明房產(chǎn)MTN0012.3534+3+N2.67.25%5.94%AAA富力地產(chǎn)16 富力 040.04+32.133.48%5.86%AAA藍(lán)光發(fā)展18 藍(lán)光MTN0011.98+3+N27.80%8.44%AA+本周地產(chǎn)企業(yè)信用債成交量

25、第一為 19 中交房產(chǎn) MTN001, 周成交量為 19.4 億元。表 6：本周交易所地產(chǎn)債成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，整理公司名稱(chēng)最新變動(dòng)日期最新中債隱含評(píng)級(jí)主體評(píng)級(jí)北京金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2019-3-20AA-AA-（ 債項(xiàng)評(píng)級(jí) AA，調(diào)低，北京京煤集團(tuán)有限責(zé)任公司擔(dān)保）泰禾集團(tuán)股份有限公司2019-3-15AAA+國(guó)購(gòu)?fù)顿Y集團(tuán)2019-2-1CC福星惠譽(yù)控股有限公司2019-1-14A+AA融信(福建)投資集團(tuán)有限公司2018-12-11A+AA+銀億股份有限公司2018-12-24CC冠城大通股份有限公司2018-12-20AA-AA表 7：近期房企中債隱含評(píng)級(jí)變動(dòng)情況景瑞地產(chǎn)

26、(集團(tuán))有限公司2018-11-5A+AA數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，整理重點(diǎn)事件點(diǎn)評(píng)： 二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)回暖，面粉并未貴過(guò)面包隨著行業(yè)資金面的逐步寬松與城市間分化的預(yù)期逐漸形成一致，近期部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回溫，如合肥、濟(jì)南均再次出現(xiàn)溢價(jià)率超 100%的土地。我們針對(duì)部分高溢價(jià)率土地做了梳理，可以看到盡管成交溢價(jià)率明顯上行，但成交樓面價(jià)與目前周邊競(jìng)品售價(jià)相比仍有一定差距，未出現(xiàn) 2016、2017 土地市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)的“ 面粉貴過(guò)面包”的情況，即使以目前競(jìng)品銷(xiāo)售均價(jià)估算，這些高溢價(jià)率土地依然有一定的利潤(rùn)空間。近期部分二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)雖有所回暖，但遠(yuǎn)未達(dá)到 2016、17 年的過(guò)熱，更多是因?yàn)?/p>

27、政府降低了起拍價(jià)格后使得項(xiàng)目即使在限價(jià)情況下也具有一定的利潤(rùn)空間，如合肥市濱河區(qū)地塊在過(guò)去就曾因?yàn)槲吹脚馁u(mài)底價(jià)而兩度流拍；同時(shí)開(kāi)發(fā)商在競(jìng)價(jià)過(guò)程中也表現(xiàn)的更為理性，極少出現(xiàn)地價(jià)貴過(guò)房?jī)r(jià)的情況。我們認(rèn)為即使在市場(chǎng)下行階段，只要項(xiàng)目存在合理利潤(rùn)空間，此類(lèi)高溢價(jià)率土地未來(lái)將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。表 8：近期部分高溢價(jià)率土地地塊廈門(mén) X2019P01 地塊濟(jì)南楓葉散熱器廠(chǎng)地塊合肥包河區(qū)S 1902 地塊合肥濱河區(qū)BH2018-02 地塊占地面積（平米）175141791612243470278容積率21.622成交總價(jià)（萬(wàn)元）9200055280286963240350溢價(jià)率45.57%114.26%140%132.65%樓面均價(jià)（元/平米）26211192841170017100周邊競(jìng)品售價(jià)3-3.5 萬(wàn)元/平米2-2.5 萬(wàn)元/平米2-2.2 萬(wàn)元/平米2-2.5 萬(wàn)元/平米數(shù)據(jù)來(lái)源：整理廈門(mén) X2019P01 地塊土地位于翔安新城區(qū)域，共吸引 22 家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，周邊大多為 2016、2017 年廈門(mén)高溢價(jià)率土地，如融僑以 42.2 億元獲得 2016XP04 地塊，單價(jià) 38345 元/平米； 融創(chuàng)則在 2017 年 3 月以 30.76 億元拍得 2016XP06 地塊，單價(jià) 37512 元/平米。目前周邊競(jìng)品售價(jià)以