2022年美的置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析

1、2022年美的置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析1.美的置業(yè)：稀缺的高信用，低估值公司目前，行業(yè)所面臨的是前所未有的信用挑戰(zhàn)，能保有持續(xù)低成本融資能力的全國(guó)化民 營(yíng)企業(yè)寥若晨星。一部分企業(yè)無(wú)法借新還舊，面臨債務(wù)重組，或者處置資產(chǎn)的壓力；另一 部分企業(yè)則面臨融資成本的持續(xù)上升，盈利能力未來(lái)顯著承壓。 我們認(rèn)為，公司是當(dāng)前僅有的，極少數(shù)具備持續(xù)低成本融資能力的全國(guó)化民營(yíng)房地產(chǎn) 企業(yè)。公司幾乎是融資成本低于 5%的企業(yè)中，唯一在最近 6 個(gè)月沒(méi)有出現(xiàn)市值明顯上升， 反而市值顯著縮水的企業(yè)。1.1極低資金成本，順暢借新還舊公司 2015 年至今歷年的綜合借貸成本都相對(duì)較低，均未超過(guò) 6%。2018 年以來(lái)，美 的置業(yè)依

2、靠其較好的信用資質(zhì)和多元化的融資工具組合，實(shí)現(xiàn)了融資成本的連續(xù)下降，綜 合借貸利率已經(jīng)由 2018 年的區(qū)間相對(duì)高點(diǎn)（5.87%）下降至 1H21 的 4.92%，降幅明顯。 且新增借貸成本均低于當(dāng)年存量借貸成本。此外，在主要民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)中，美的置業(yè)的 平均融資成本處于相對(duì)靠前位置，是較為稀缺的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司的資金成本雖然和股東背景有關(guān)，但也和公司穩(wěn)健的杠桿利用和拓展原則有關(guān)。 近年來(lái)，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率均有明顯改善，現(xiàn)金短債比有所提升。截止 1H21，公司有息負(fù)債總額為 571 億元，且一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比穩(wěn)定維持在 20% 左右。1.2寬信貸緊信用之下的受

3、益者我們認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸的額度并不稀缺，甚至有可能因?yàn)榉€(wěn)增長(zhǎng)的政策有所擴(kuò)張。政 府工作報(bào)告指出，應(yīng)支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。按揭貸款的投放也 并不少，預(yù)計(jì)按揭貸款利率有望快速下降，企業(yè)銷售回款速度有望在二季度后改善。但是，信用市場(chǎng)頻發(fā)狀況，且信用恢復(fù)所需要的時(shí)間曠日持久，很多企業(yè)不得不通過(guò) 變賣項(xiàng)目來(lái)償還負(fù)債。我們認(rèn)為，公司是寬信貸、緊信用的大環(huán)境下，主要受益的民營(yíng)企 業(yè)。公司憑借良好的信用記錄，融資成本得以繼續(xù)下降。金融機(jī)構(gòu)愿意信賴公司，3 月 3 日，招商銀行和美的置業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，公司獲得 60 億元地產(chǎn)并購(gòu)專項(xiàng)額度。最近一期 公司中票發(fā)行的利率為 4.5%，顯著低于絕

4、大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)的債券發(fā)行利率。目前公司的 銀行授信額度已由 2018 年的 706 億元提升至 1H21 的 1,432 億元。1.3不依賴美元債，最大限度降低負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)雖然在行業(yè)的繁榮期，美元債成為驅(qū)動(dòng)公司發(fā)展的重要手段，但美元債市場(chǎng)不僅在境 外法律適用性，處置清償順序等方面存在不確定性，也對(duì)匯率波動(dòng)，國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)情勢(shì)敏 感?，F(xiàn)階段，隨著行業(yè)信用，尤其是民企信用垮塌風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，境外債務(wù)的借新還舊，挑 戰(zhàn)性就更大了。公司是高信用企業(yè)中，極少數(shù)不需要償還存量境外債務(wù)的公司。公司的高信用，完全 立足于境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的信任。如果未來(lái)公司可以進(jìn)入境外融資市場(chǎng)也是發(fā)展的增量。短期 而言，我們也認(rèn)為公司不會(huì)謀

5、求境外債務(wù)融資。當(dāng)然，以公司目前的市值，我們相信更沒(méi) 有境外股權(quán)融資的可能性。 從融資期限結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司新增融資以 5 年期以內(nèi)的中短期債務(wù)為主。作為一家全國(guó) 性布局業(yè)務(wù)的民營(yíng)企業(yè)，在行業(yè)信用惡化的時(shí)期能夠具備持續(xù)的市場(chǎng)化借新還舊能力實(shí)屬 難得，我們看好美的置業(yè)所具備的持續(xù)融資能力。圖：公司各融資品種余額占比2.規(guī)模有躍升機(jī)會(huì)，美的置業(yè)發(fā)展質(zhì)量更值得期待2.1結(jié)算有望進(jìn)入豐收期歷史而言，公司規(guī)模發(fā)展勢(shì)頭足。2016-2021 合約銷售 CAGR 高達(dá) 45%，是 TOP30 房企中的民營(yíng)企業(yè)增速最快的企業(yè)。2021 年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額 1,371.4 億元，同比增 長(zhǎng) 8.7%，實(shí)現(xiàn)合約銷

6、售面積 1,176.4 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 5.8%。由于企業(yè)信用安全，消 費(fèi)者并不擔(dān)心交付問(wèn)題，在 TOP30 企業(yè)中，公司 2021 年合約銷售額增速也不低。公司具備擴(kuò)張意愿，土地儲(chǔ)備豐富。2021 年，在行業(yè)基本面下行的情況下，公司依 然有不小的拿地規(guī)模。截止 1H21，公司有土儲(chǔ)面積 6309 萬(wàn)方，按 2021 年銷售額計(jì)算， 可供公司約 4 年的開(kāi)發(fā)，土儲(chǔ)充足。1H21 公司新增土儲(chǔ)面積/銷售面積比值為 0.6，拿地 金額不超過(guò)回款的 40%。2.2從合作拿地到獨(dú)立開(kāi)發(fā)公司歷史權(quán)益比不高，1H21 公司新增拿地權(quán)益比約為 68.9%（2018 年為 67.7%）。 和很多企業(yè)一樣，

7、公司通過(guò)合作拿地，可以有效降低土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)爭(zhēng)取更快擴(kuò)大 銷售額，躋身規(guī)模房企之列，從而進(jìn)一步降低資金成本。 當(dāng)然，合作拿地本身也暴露出公司發(fā)展時(shí)間短，操盤能力不足，運(yùn)營(yíng)能力不足的問(wèn)題。 公司讓渡了不少項(xiàng)目的操盤權(quán)。公司在重要區(qū)域的商業(yè)綜合體，在幾年前還需要委托第三 方管理運(yùn)營(yíng)。公司畢竟規(guī)?；鸩捷^晚，雖然激勵(lì)豐厚，但在彼時(shí)高激勵(lì)的地產(chǎn)行業(yè)，卻 也不算一枝獨(dú)秀。而公司追求穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，培養(yǎng)內(nèi)部人成長(zhǎng)的好處，在當(dāng)時(shí)的市況下無(wú)法體 現(xiàn)。反而由于公司不夠狼性，不引入明星職業(yè)經(jīng)理人，顯得短期品牌影響力不足。一旦到了調(diào)整期，公司的長(zhǎng)期主義就開(kāi)始閃光。由于團(tuán)隊(duì)本身凝聚力足，即便在發(fā)展 過(guò)程中也遇到一些挑

8、戰(zhàn)（例如拿地成本上升，潛在盈利能力下降），但畢竟不存在管理層 和股東之間的利益立場(chǎng)沖突，也不存在管理層為了短期證明自己，盲目擴(kuò)張規(guī)模的強(qiáng)訴求。 越是在這種時(shí)候，公司對(duì)人才的凝聚力也進(jìn)一步增強(qiáng)。這種情況之下，公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)的信心更足，不僅開(kāi)始收購(gòu)一些存量項(xiàng)目公司的股權(quán)， 也可能相應(yīng)減少拿地的合作力度，增加權(quán)益比。我們認(rèn)為，增加權(quán)益比的過(guò)程，也是公司 進(jìn)一步控制風(fēng)險(xiǎn)和提高發(fā)展質(zhì)量的過(guò)程。2.3從高度發(fā)散到逐漸收斂公司是極少數(shù)高信用的全國(guó)化公司，全國(guó)化的布局已經(jīng)逐漸成形，但在單個(gè)城市的市 占率還不夠高。 公司在 2010-2015 年在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)項(xiàng)目，2015-2018 年開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，深耕區(qū)域

9、項(xiàng)目發(fā)展。根據(jù) 1H21 業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公司計(jì)劃在未來(lái)培育以及鞏固 5 個(gè)以上超過(guò)百億元的 根據(jù)地城市，同時(shí)強(qiáng)化培育 15-20 個(gè) 50 億元銷售規(guī)模的高能級(jí)城市，以及 10-20 個(gè) 30 億 元的高潛力城市。截止 1H21，公司全國(guó)范圍內(nèi)銷售金額排名前十的城市合計(jì)貢獻(xiàn)銷售占比 50%，城市 升級(jí)與區(qū)域深耕戰(zhàn)略成效顯著。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的 2021 年全口徑銷售金額數(shù)據(jù)顯示，公司 在部分重點(diǎn)深耕城市銷售表現(xiàn)優(yōu)秀，正逐步形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)。從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐漸聚焦于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，滬蘇、浙閩、珠三角地 區(qū)的合約銷售額占比逐年提升，而其他區(qū)域的合約銷售額占比則從 2018 年的 46%降

10、低為 1H21 的 31%。從城市能級(jí)層面看，公司在一、二線城市的合約銷售占比也由 2018 年的 69%持續(xù)提升至 1H21 的 78%。從拿地結(jié)構(gòu)看，公司亦體現(xiàn)出深耕高能級(jí)城市進(jìn)行業(yè)務(wù)區(qū)域聚焦的趨勢(shì)。長(zhǎng)三角及珠 三角區(qū)域的新增土儲(chǔ)合計(jì)占比已從 2019 年的 58%提升至 1H21 的 65%。截止 1H21，公 司新增土儲(chǔ)中一、二線城市占比達(dá)到了 87%（2019 年僅為 64%）。我們認(rèn)為，公司正在取代一些低信用民企的市場(chǎng)位置，成為新一輪的地產(chǎn)十強(qiáng)候選人。圖：公司新增土儲(chǔ)區(qū)域結(jié)構(gòu)3.美的置業(yè)四大主航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展美的置業(yè)堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、大服務(wù)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)四大主航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。公司立足

11、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本盤，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，完善商業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)，向智慧健康空間服務(wù) 商升級(jí)，同時(shí)加快拓展產(chǎn)業(yè)生態(tài)，精準(zhǔn)加大投入，夯實(shí)地產(chǎn)+科技價(jià)值鏈布局。3.1堅(jiān)持有品質(zhì)的銷售，踐行產(chǎn)品主義物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售貢獻(xiàn)了公司的主要收入來(lái)源，也是公司業(yè)務(wù)發(fā)展的主要方向。近年來(lái)， 美的置業(yè)不斷向中心城市和核心一二線城市靠攏，具體來(lái)說(shuō)，公司聚焦 40 個(gè)左右城市， 構(gòu)建“根據(jù)地+衛(wèi)星城”布局模式，持續(xù)貫徹區(qū)域深耕和城市升級(jí)戰(zhàn)略。根據(jù)地指公司已 有優(yōu)勢(shì)或相對(duì)優(yōu)勢(shì)的城市，各區(qū)域向根據(jù)地城市高度聚焦細(xì)分市場(chǎng)、精準(zhǔn)投資，引導(dǎo)塑造 體系化優(yōu)勢(shì)運(yùn)作模式，強(qiáng)化去化和盈利導(dǎo)向，提升規(guī)模，進(jìn)一步提升深耕效益。公司的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主

12、要聚焦于打造中高端品牌標(biāo)桿項(xiàng)目，目前已經(jīng)打造了 4 大產(chǎn)品 系明星標(biāo)桿項(xiàng)目，隨著 TOP 系產(chǎn)品線“璟?！钡穆涞?，不斷積累標(biāo)桿效應(yīng)，將使公司逐 步向中高端開(kāi)發(fā)品牌邁進(jìn)。3.2發(fā)展地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)：堅(jiān)定執(zhí)行 1+N 戰(zhàn)略，夯實(shí)基本盤，不斷提升服務(wù)品質(zhì)。公司物業(yè)服務(wù)板 塊立足社區(qū)服務(wù)基本盤，不斷發(fā)力家裝、家電銷售、房屋租賃、到家服務(wù)等增值服務(wù)，以 及代建、開(kāi)發(fā)商服務(wù)、廣告?zhèn)髅降妊由旆?wù)，大力拓展產(chǎn)業(yè)園服務(wù)規(guī)模。公司聯(lián)手盈峰環(huán) 境成立城市管家研究院，聚焦智慧清潔示范型社區(qū)的打造及城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)。截止 2021 年底，物業(yè)服務(wù)板塊服務(wù)進(jìn)駐城市 70 個(gè)，全國(guó)范圍內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目 350 個(gè)，新進(jìn) 26

13、 個(gè)產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目，拓展文旅、公建、學(xué)院等多元業(yè)態(tài)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)：聚焦 3 大產(chǎn)品線，樹(shù)立標(biāo)桿品牌。截止 2021 年底，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊優(yōu)質(zhì)商 業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá) 110 萬(wàn)平方米，公司運(yùn)營(yíng)商業(yè)建筑面積超過(guò) 350 萬(wàn)平方米，在 5 大城市開(kāi)業(yè) 8 座商場(chǎng)，合作聯(lián)盟商家超過(guò) 1,000 家。租賃住房業(yè)務(wù)方面，截止 2021 年底，公司悅?cè)?寓房間量已達(dá) 2,000 間。標(biāo)桿項(xiàng)目陸續(xù)落地，悅?cè)幌灯放屏χ鸩皆鰪?qiáng)。產(chǎn)業(yè)生態(tài)：打造科技智慧人居產(chǎn)業(yè)鏈，積極培育“第二跑道”。公司成立數(shù)字科技公 司，瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，用科技創(chuàng)新加速產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合，將智能化產(chǎn) 業(yè)和建筑工業(yè)化定位為行業(yè)“第二跑道”，通過(guò)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化建設(shè)及開(kāi)發(fā)軟件服務(wù)平臺(tái)，為 客戶提供領(lǐng)先的整體解決方案。1H21 產(chǎn)業(yè)生態(tài)板塊的簽約合同額已達(dá) 10.85 億元，服務(wù) 客戶超 200 家，百?gòu)?qiáng)房企覆蓋率達(dá) 30%，