商業(yè)地產(chǎn)運作手法

1、第五章 商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運運作手法法一、租賃賃模式:市場類的的運作手手法因商商戶對市市場的認認同度不不同，從從而延伸伸出很多多招商租租賃模式式，隨著著認同度度的加重重，對于于前期的的進入成成本就加加大，如如認同度度低，則則前期的的進入成成本低，進入成成本中，延伸諸諸如贊助助費、建建設(shè)費、入場費費、好處處費等名名目繁多多的一次次性入市市門檻費費用，然然后再進進行各種種組合，我們常?？吹揭砸韵逻@些些廣告詞詞如： 1、白云云市場：5年包包租年收收益800%，一一次性返返還前二二年收益益。2、北方方明珠：簽約方方式是有有一年租租期，十十年租期期；優(yōu)惠惠政策：進駐的的商戶統(tǒng)統(tǒng)一免租租期3個個月。3、盈通通購物

2、城城：商業(yè)業(yè)低首付付創(chuàng)紀(jì)錄錄，正常常首付115萬三三年累計計返還110萬，超低簽簽約首付付5萬，月還款款20000余元元。投資資安心創(chuàng)創(chuàng)紀(jì)錄，開發(fā)商商攜金牌牌實戰(zhàn)型型商管團團隊推出出“三年傾傾力養(yǎng)鋪鋪運動”永續(xù)經(jīng)經(jīng)營，投投資安心心放心。4、萬博博商廈：搶占二二環(huán)內(nèi)旺旺鋪，僅僅需4 .8萬萬元投放放，三年年包租，月供無無憂。5、星河河城：AA、一次次性付款款享受99897折折優(yōu)惠；B、按按揭付款款享受99898折折優(yōu)惠；C、其其它付款款方式享享受98899折折優(yōu)惠。6、世冠冠宏業(yè)：租金保保障，簽簽約三年年租金不不變，免免租一年年。7、第三三級：投投資第三三級，110年包包租！輕輕松擁有有50年年

3、商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等等等。下面面逐一介介紹其模模式。租賃模式式主要根根據(jù)商戶戶對市場場的認同同度而確確定，對對項目認認同度越越高，進進入項目目的入市市門檻也也就高，租賃也也由此派派出許多多的模式式，下面面以認同同度的強強弱劃分分，由弱弱到強，依次排排列租賃賃在各種種階段的的使用模模式項目認同同低的情情況下，優(yōu)惠出出租A、免租租3個月月，交66個月使使用9個個月，免免半年租租金B(yǎng)、前33月免租租，租金金月付，押一付付一，或或3月一一付C、在市市場未成成熟前，所有租租金打55折，或或是免租租金。D、在日之之前，不不計租金金，只收收攤位保保證金550000元。等等諸如如此類以以極其優(yōu)優(yōu)惠條件件要求先先入場的

4、的，都是是項目認認同度低低，需要要商戶占占主導(dǎo)地地位，吸吸引商戶戶入市的的舉措。在項目認認同度一一般，正正常出租租A、試營營業(yè)1個個月（或或3個月月）租金金押一付付三，或或是半年年付B、交攤攤位押金金元，租金半半年付，季付，押二付付三等C、交攤攤位押金金門檻低低，從幾幾千到22萬不等等，租金金年付。認同度略略強，開開始設(shè)置置門檻A、押金金元（正常市市場為220000元、550000元、11萬元）此外則則收2萬萬元不等等，視門門檻高低低，租金金半年付付或季付付）B、押金金元，租金年年付（押押金為22萬元以以上）C、押金金元，租金要要2年一一付D、押金金元，租金33年分二二期付清清，在封封頂付一一

5、部分，開業(yè)付付一部分分，交款款時間從從未交付付使用時時開始計計算交。E、押金金不變，一次性性5年租租金分33年付清清，在前前3年付付清5年年租金。F、押金金不變，租金一一次收55年，開開業(yè)一次次性付清清前2年年，然后后第二年年收清后后2年，第三年年收最后后一年。G、租金金10元元，定66元，但但一次性性收100年的租租金。（如北京京的西點點市場模模式）認同度再再高點，門檻設(shè)設(shè)置再高高些A、收押押金 xxx 元，收收取管理理費（物物業(yè)管理理費、廣廣告推廣廣費（元元/m22月），門檻中中含條件件，收取取費用多多樣化，租金交交付方式式不變（季付或或半年付付、年付付）B、收押押金不變變，租金金交付（半

6、年、季付、年付），收建建設(shè)費（或含建筑筑東西）1萬元元、50000元元，金額額在2萬萬不等。C、收押押金不變變，收入入場費550000元，11萬元，但分樓樓層分業(yè)業(yè)態(tài)，在在好樓層層，好業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)區(qū)域加收收入場費費，其其它為正正常E、收贊贊助費或或入場費費2萬5萬元元，但不不收押金金，租金金半年付付、季付付F、5年年或100年經(jīng)營營權(quán)買斷斷費 xxx 元元（低于于5萬元元），55年租金金不變，租金半半年付或或年付。G、100年經(jīng)營營權(quán)買斷斷費（55萬元以以下），租金押押金不變變H、收取取10年年經(jīng)營權(quán)權(quán)買斷費費，租金金不用交交，收物物業(yè)管理理費，但但管理費費奇高， 約低低于租金金。認同度高高，門

7、檻檻高，設(shè)設(shè)置復(fù)雜雜化A、收押押金5萬萬元或88萬元，收入場場費5萬萬、3萬萬元，租租金交付付為一收收2年租租金（秀秀水街模模式）B、收取取20年年經(jīng)營權(quán)權(quán)買斷費費10萬萬30萬萬，租金金年付，逐年遞遞增。C、100年經(jīng)營營使用權(quán)權(quán)買斷，按平米米價格（產(chǎn)權(quán)價價格6折折，8折折）， 15年年、200年使用用權(quán)，辦辦理按揭揭，或分分期付款款。同時時再收租租金。在在租賃中中，由于于項目的的認同度度不同，產(chǎn)品的的使用多多姿多彩彩，因此此如何使使利潤最最大化是是一個需需仔細討討論和分分析的。很多項項目的失失敗，都都是在不不同的認認同度下下，運用用了錯誤誤的方法法，具體體要根據(jù)據(jù)實際情情況正確確判斷項項目

8、的市市場認同同度，正正確的使使用各種種方法以下為某某某大廈廈的幾種種招租表表現(xiàn)方式式，現(xiàn)摘摘錄下來來供大家家鑒賞。1、年租租方式通常采用用設(shè)置門門檻（入入場費或或押金等等），再再一次性性收取年年租，以以后每年年收取租租金的方方式為年年租方式式。2、5年年使用權(quán)權(quán)，分期期付款即目前市市場的租租售方式式，同樣樣先是門門檻，包包含押金金和2年年的租金金，之后后按照比比例分22年收齊齊，合同同5年一一簽訂。例：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)鋪位的的門檻為為4萬元元，兩年年租金約約4萬元元，一個個鋪位總總款實際際為門檻檻加兩年年租金約約8萬元元。3、100155年買斷斷市場采用用的租售售方式，商戶一一次性或或分期支支付一筆筆款

9、項，之后110115年不不再收取取租金，但要收收取市場場管理費費用和工工商稅費費等。例如：本本項目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)鋪位位F2鋪鋪位133平方米米的100年買斷斷價格為為14萬萬元，但但需要三三年時間間分期收收回，因因為不是是1000%商戶戶能承受受一次性性付款，多數(shù)承承受能力力為6萬萬元/年年。4、100年使用用權(quán)買斷斷，中間間收取租租金商戶一次次性或分分期支付付一筆款款項，之之后每年年再支付付年租和和市場管管理費用用及工商商稅費等等。例如：本本項目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)鋪位位10年年買斷價價格在門門檻6萬萬144萬之間間浮動，年租金金在02.33萬元之之間調(diào)整整，兩者者為杠桿桿關(guān)系，門檻高高則租金金低，反反之。5、一

10、次次性收款款，經(jīng)營營權(quán)按揭揭方式根據(jù)區(qū)域域商戶經(jīng)經(jīng)營能力力與支付付能力，設(shè)定首首付“門檻檻”和“月供”，提高高商鋪總總價，采采用155年使用用權(quán)買斷斷，100年按揭揭的方式式，甲方方通過銀銀行一次次性收回回投資。甲方商戶銀行首付月供全款首付差額例：F22一個標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)鋪位位13平平方米，租金55元/平平方米天，月月租金119500元，年年租金為為234400元元。商戶戶門檻為為4萬元元，以此此為基礎(chǔ)礎(chǔ)。商戶戶首付550%為為20萬萬元，商商戶實際際支付44萬元，開發(fā)商商墊付116萬元元，之后后商戶貸貸款500%為220萬元元,100年還清清，則月月還款為為19550元，年支付付銀行2234000元

11、，其中334000元為銀銀行利息息，2萬萬元為本本金；則銀行支支付開發(fā)發(fā)商1000貸貸款總額額為400萬元；開發(fā)商回回款為扣扣除為商商戶墊付付的166萬元，則實際際回款224萬元元。6、北京京秀水街街模式先設(shè)置門門檻，然然后需要要商戶將將5年租租金3年年付清，銀行向向商戶提提供經(jīng)營營性商業(yè)業(yè)貸款,首付220或或30，商戶戶3年還還清，由由銀行一一次性將將貸款總總額支付付給甲方方，5年年內(nèi)商戶戶不再交交市場租租金，只只承擔(dān)管管理費和和工商稅稅費。例如：FF2標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)鋪位門門檻同樣樣設(shè)置為為4萬元元，5年年貸款總總額為111.77萬元，商戶首首付200即22.344萬元，銀行付付甲方扣扣除利息息11

12、.2萬元元按揭總總款，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)鋪位位一次性性實際收收益為115.22萬元，以上為某某項目的的幾種方方式，具具體在實實踐中根根據(jù)實際際情況選選擇最恰恰當(dāng)?shù)姆椒绞绞褂脵?quán)銷銷售：使用權(quán)銷銷售有55年，110年，15年年，200年，330年或或終身，在我們們?nèi)粘＝?jīng)經(jīng)營中接接觸到的的，其使使用權(quán)銷銷售實質(zhì)質(zhì)是一種種長期租租賃關(guān)系系，200年以上上為租賃賃無效年年限，所所以很多多招商材材料中所所說的330年或或終身使使用權(quán)是是不恰當(dāng)當(dāng)?shù)?，之之所以有有些開發(fā)發(fā)商這么么說，是是因為其其土地性性質(zhì)為劃劃撥土地地，或是是集體所所有土地地；總之之說法不不科學(xué)。使用權(quán)銷銷售5年年，100年，115年，20年年，這44種

13、中，5年實實質(zhì)上是是一種收收租方式式，5年年租金一一次性收收齊這種種模式一一般很少少用，其其主要是是5年租租金分二二次或33次支付付。這對對于項目目而言，一般是是在認同同度較高高時使用用。常見的使使用權(quán)買買斷是110年，15年年，200年，有有組合買買斷，收收買斷費費，再收收租金，例如下下文：招商價格格表保值增值值 租租金200年不變變區(qū)位樓層鋪位面積積M220年經(jīng)經(jīng)營費/M2租金/月月/M22（20年年租金不不變）A區(qū)1層5M2左左右3.5萬萬元900元元2層5M2左左右2.8萬萬元750元元3層5M2左左右2萬元500元元4層15M22左右1萬元330元元5層15M22左右0.8萬萬元25

14、0元元B區(qū)1層5M2左左右4萬元10000元2層5M2左左右3.3萬萬元800元元3層5M2左左右2.6萬萬元600元元4層5M2左左右2萬元500元元5層15M22左右1.1萬萬元350元元C區(qū)地下1層層5M2左左右2萬元550元元這里所說說的是一一次性買買斷，其其間不再再交費的的在100年，115年，20年年中，常常見的是是10年年，經(jīng)營營商戶在在買斷使使用權(quán)中中是主要要對象，它不同同于產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售對對象是投投資者，商戶一一般要求求約100年為穩(wěn)穩(wěn)定期，有商戶戶做商鋪鋪投資者者，要求求核算中中也以11015年年為周期期，因為為市場業(yè)業(yè)態(tài)有個個行業(yè)進進程性，10155年后，該種業(yè)業(yè)態(tài)方式式的存

15、在在情況和和發(fā)展變變化是與與現(xiàn)在大大相徑庭庭。10年的的使用權(quán)權(quán)售價一一般是占占租金的的56倍，15年年也依次次，在220年中中也是667倍，其價格格差額與與年限相相差不大大的，所所以有時時我們會會見到有有的使用用權(quán)的銷銷售中，價格不不變的情情況下，優(yōu)惠條條件往往往是贈送送年限，即買115年使使用權(quán)，前100名贈年年限，即即20年年或是先先從開業(yè)業(yè)日先交交款者，優(yōu)惠33年，即即使用118年等等。之所以產(chǎn)產(chǎn)生這種種情況，是因為為使用權(quán)權(quán)買斷中中對于開開發(fā)商而而言，一一種是土土地性質(zhì)質(zhì)無法獲獲得產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售，或者土土地獲得得價格低低，土地地是劃撥撥的，所所以對于于時間限限制不明明了，另另一種是是開發(fā)

16、商商利用項項目去到到銀行做做了抵押押，或其其他產(chǎn)權(quán)權(quán)融資方方法，其其產(chǎn)權(quán)歸歸開發(fā)商商，從中中可以賺賺雙份錢錢，所以以此方法法相當(dāng)流流行，但但弊端是是使用權(quán)權(quán)銷售，面對的的群體是是商戶，經(jīng)營者者為主要要，其購購買量是是有限的的，因為為商戶中中夠?qū)嵙α徺I的的是不多多的，而而投資者者，往往往不是商商戶，他他們看中中的是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，因因此使用用權(quán)的銷銷售中，為了使使商戶可可以有較較低的進進入門檻檻，許多多開發(fā)商商便設(shè)置置了很多多優(yōu)惠方方法。A、在付付款方式式中，分分期支付付，如預(yù)預(yù)定，封封頂，開開業(yè)等分分幾批，或是期期限在113年內(nèi)內(nèi)支付完完。B、在付付款方式式中，由由銀行提提供擔(dān)保保，如秀秀水街華華夏

17、銀行行對5年年買斷中中提供首首付400%，余余60%的個體體工商戶戶流動資資金經(jīng)營營性貸款款，以減減輕壓力力。C、也有有聰明的的作法，把使用用權(quán)按平平米價出出售，然然后采用用產(chǎn)權(quán)銷銷售模式式，由銀銀行貸66成100年按揭揭或5成成10年年，在110年，15年年，200年使用用權(quán)中都都可采用用，其銀銀行貸款款中表面面是違規(guī)規(guī)的，但但具體操操作細則則是合法法的，例例如市場115年使使用權(quán)銷銷售2元元/平方方米，以以8平方方米為例例，166萬總款款首付440%，即6.4萬，余款99.6萬元元由銀行行6成110年按按揭采用用月供款款，此方方式可以以最大化化的將商商業(yè)價值值挖掘出出來，在在制定此此方案有

18、有個小絕絕招：如果100年使用用權(quán)，則則按年租租金56倍倍，就可可以，或或是產(chǎn)權(quán)權(quán)的600%即可可。如果項目目認同度度高，受受市場熱熱捧，則則用155年模式式價格可可以定到到產(chǎn)權(quán)的的80%，或定定75%，或是是產(chǎn)權(quán)銷銷售的價價格，其其具體設(shè)設(shè)置模式式是，首首付款為為典型性性商業(yè)的的平均轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費，其月供供款為典典型性商商業(yè)的一一手租金金，或是是平均的的轉(zhuǎn)租金金的600%也可可。例如如：某市市場的典典型性商商業(yè)5平平米攤位位為平均均轉(zhuǎn)讓費費10萬萬，平均均一手攤攤位租金金30000元/月，則則該市場場在可以以取代典典型性商商業(yè)的趨趨勢下，15年年使用權(quán)權(quán)的價格格為首付付10萬萬月供330000元的

19、基基礎(chǔ)上調(diào)調(diào)整，則則售價折折合下來來為400%=110萬元元，共 255萬，每每平米55萬元；以155萬元年年按揭核核算月供供30000元足足夠，如如采用月月供高或或低了，則要調(diào)調(diào)整首付付與月供供二者的的關(guān)系中中，核心心是月供供，以月月供為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)調(diào)整首付付。產(chǎn)權(quán)銷售售： 產(chǎn)權(quán)銷售售是最近近幾年才才開始興興起的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展到一定定程度，社會游游資開始始關(guān)注商商鋪的高高額回報報，或是是一些小小型開發(fā)發(fā)商涉入入該行業(yè)業(yè)，其資資金回收收的要求求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷銷售就應(yīng)應(yīng)運而生生，在以以前，由由于市場場很多的的臨建是是非正式式大廈，因此產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售售也就不不存在，在正式式開發(fā)的的大廈中中，部分分商鋪產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

20、銷售售，例如如外門面面，有點點類似社社區(qū)底商商，但它它又依附附大廈。所以它它售價一一般很高高。產(chǎn)權(quán)銷售售一般是是一次性性付款和和銀行按按揭。銀銀行按揭揭中由于于產(chǎn)權(quán)商商鋪往往往是投資資人，與與商戶經(jīng)經(jīng)營非同同一群體體，無論論是從素素質(zhì)還是是資金上上，均不不同，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人往往往不經(jīng)經(jīng)營，（但也有有部分自自營戶，一般比比例不超超過200%。對此，開開發(fā)商往往往采用用返租的的方式來來處理這這個矛盾盾，從這這點延伸伸出很多多模式：返租的種方式式。1、擬產(chǎn)產(chǎn)權(quán)鋪位位，真實實回報返返租，則則其回報報是真實實的，依依靠大商商家的有有效承租租來支撐撐返點。2、虛擬擬產(chǎn)權(quán)鋪鋪位，虛虛擬回報報返租，如唐山山遠洋城城

21、等，。3、獨獨立產(chǎn)權(quán)權(quán)鋪位，虛擬回回報返租租，獨立立經(jīng)營商商鋪，其其把銷售售定高，通過高高價格將將其8%的返點點支付，王府井井CEPPA巨庫庫。4、真實實產(chǎn)權(quán)鋪鋪位，真真實回報報返租，如：“新疆大大巴扎”等等。產(chǎn)權(quán)銷銷售返租租，其關(guān)關(guān)鍵看是是否要有有真實的的回報作作為支撐撐。產(chǎn)權(quán)銷售售一般是是一次性性付款，或分期期付款，或銀行行按揭；尤其以以前銀根根松時，銀行按按揭采用用的較多多，銀行行按揭一一般為66成100年，也也有5成成10年年。銷售按揭揭中，多多采用返返租方式式，在操操作方法法上有總總款返租租和首付付款返租租這二種種模式：以直接接返點，返點一一般為88%，也也有8.8%或或10%的，一

22、一般有擔(dān)擔(dān)保公司司?？偪罘醋庾猓杭磳⑸啼佷佁摂M分分割給小小業(yè)主，每年承承諾8%的回報報或100%，然然后將商商鋪整體體給大商商家包租租（如韓韓shoow模式式）。其其大商家家的租金金是偏低低的，回回報主要要依靠商商戶的自自由資金金來組成成，所謂謂虛擬回回報，總總款有按按年返，也有一一次性返返還幾年年。一種是為為了解決決資金鏈鏈，則采采用統(tǒng)一一返租，其中例例如王府府井某項項目，其其租價99萬元/平方米米，返88.8%個點，采用商商場業(yè)態(tài)態(tài)（非小小攤位劃劃分），此點有有點介于于股票式式模式，但不盡盡相同，也是返返8%個個點，行行規(guī)是返返8%的的點。另一種就就是為了了解決商商戶的入入市購買買門檻而而

23、采用返返租，如如首付款款返租和和一次性性總款返返租，是是分割成成小鋪位位，給小小業(yè)主，有小業(yè)業(yè)主自主主經(jīng)營，也有投投資商，其返租租8%或或10%回報，從小業(yè)業(yè)主的回回款中扣扣除，降降低購買買門檻，如售價價10萬萬，以55平方米米攤位為為例，22萬元/平方米米，100萬的88%回報報，返租租統(tǒng)一33年或44年，224%，32%在扣除除，則剩剩8.66，7.88萬進行行銷售以以降低入入市門檻檻，即起起到降低低入市門門檻，又又起到在在培育期期統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，規(guī)規(guī)模。產(chǎn)權(quán)式商商鋪不同同于底商商，由于于在市場場類業(yè)態(tài)態(tài)中，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散散，不利利于市場場經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的統(tǒng)統(tǒng)一管理理，關(guān)于于此點，各路

24、學(xué)學(xué)者均見見解很多多。許多多人持反反對意見見就是針針對上述述的虛擬擬回報模模式，其其帶有某某種金融融詐騙性性質(zhì)：返租的使使用技巧巧高樓層商商鋪增加加一次性性返租力力度，對對整體回回籠資金金并不會會產(chǎn)生較較大的影影響，以以一幢四四層20000平平方米的的商場為為例，假假定單價價100000元元/平方方米，總總值為220000萬，增增加一次次性返租租一年，按8%年回報報率總返返租額為為1600萬元，占整個個商城總總值比例例極小，而其對對整個商商城的銷銷售所起起到的積積極作用用卻不可可小視。造成二層層以上商商場鋪位位滯銷的的一個原原因是，首期門門檻太高高，使得得經(jīng)濟實實力較弱弱的投資資客感覺覺投資風(fēng)

25、風(fēng)險太大大，住宅宅按揭成成數(shù)普遍遍達7成成，甚至至達到88成，而而商鋪按按揭成數(shù)數(shù)一般為為5成，最高也也不過66成，這這樣，一一個總值值20萬萬的商鋪鋪，首期期款需要要10萬萬元，相相當(dāng)于一一套總價價40萬萬元住宅宅的首期期款。如同小戶戶型住宅宅擁有廣廣泛的客客戶群一一樣，實實施一次次性返租租，使得得商鋪投投資客層層面擴大大，幾千千元就可可以買到到商鋪對對于二至至四層商商鋪，分分別采取取一次性性返租33至5年年的策略略，此舉舉通過降降低首期期門檻，一舉打打開了商商場三四四層銷售售的死結(jié)結(jié)，幾乎乎全部達達到百分分之百的的銷售率率。以一個總總值100萬元的的商鋪為為例，看看看在實實行一次次性返租租

26、后商鋪鋪投資的的供款情情況：總價首期五成成一次性返返還四年年租金（年回報報8%）實付首期期10萬元元500000元400000元100000元從以上供供款實例例可以看看出，一一次性返返租五年年后，實實付首期期款僅為為一成，只需一一萬元就就可以投投資商鋪鋪，而由由于在鋪鋪位分割割中，二二層以上上鋪位大大都盡可可能分成成小單位位，其總總值相對對偏低，四樓商商鋪總值值大多在在10萬萬元以下下，這樣樣首期款款僅數(shù)千千元。解決二層層以上商商鋪滯銷銷問題，關(guān)鍵在在于擴大大客戶層層面，為為二層以以上商鋪鋪找準(zhǔn)投投資客，一層的的買家多多為有多多次投資資經(jīng)驗的的實力客客戶，而而二層以以上的買買家則多多為不具具備

27、投資資經(jīng)驗和和資金實實力的公公務(wù)員、白領(lǐng)階階層為主主的客戶戶。總價首期五成成五成十年年月供10萬元元500000元550元元從以上供供款實例例可以看看出，月月供不足足造成投投資壓力力，首期期款5萬萬元，對對于一個個擁有自自由資金金一二十十萬的公公務(wù)員、白領(lǐng)而而言，無無穎具有有風(fēng)險和和壓力，所以降降低首期期門檻激激活公務(wù)務(wù)員，白白領(lǐng)投資資的關(guān)鍵鍵。一次性返返租年限限與商鋪鋪樓層關(guān)關(guān)系隨著樓層層的不斷斷增高，商鋪的的單價、總價不不斷遞減減，對應(yīng)應(yīng)的投資資者實力力隨之遞遞減，而而一次性性返租的的力度則則隨之加加強。銀行提供供五成按按揭情況況下的一一次性返返租年限限與商鋪鋪樓層關(guān)關(guān)系層數(shù)一次性返返還租

28、金金年數(shù)合計返還還數(shù)首期款一層2年16%34%二3年24%26%三層4年32%18%四層5年40%10%銀行提供供六成按按揭情況況下的一一次性返返租年限限與商鋪鋪樓層關(guān)關(guān)系層數(shù)一次性返返還租金金年數(shù)合計返還還數(shù)首期款一層2年8%24%二3年24%16%三層4年24%16%四層5年32%8%由上表可可以看出出，銀行行提供的的按揭成成數(shù)對一一次性返返租年限限有極大大影響，爭取六六成按揭揭，即使使減少一一年一次次性返租租，首期期款都低低于五成成按揭情情況下的的首期款款。返租的正正面作用用及意義義商鋪的返返租對于于商家和和投資客客，都有有著非常常重要的的意義，它平衡衡著雙方方的利益益關(guān)系，從而達達到雙

29、方方的共贏贏，由此此可見，返租之之于商家家和投資資客，發(fā)發(fā)揮著明明顯的杠杠桿作用用。返租之于于商家發(fā)展商通通過返租租期，實實施對商商家的租租金優(yōu)惠惠，使得得商家在在市場培培育期內(nèi)內(nèi)以較低低的成本本做生意意。一個個市場從從最初的的培育期期到發(fā)展展成成熟熟市場需需要一個個時間過過程，發(fā)發(fā)展商通通過返租租期“放水養(yǎng)養(yǎng)魚”。在市市場的初初期來給給商戶一一個低成成本經(jīng)營營的機會會，降低低了商場場經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險。返租之于于投資客客投資客在在返租期期內(nèi)擁有有穩(wěn)定的的投資收收益，同同時由于于經(jīng)營成成本低，商家能能夠順利利度過市市場培育育期的難難關(guān)，返返租期滿滿后投資資客得到到的將是是一個興興旺的商商場。發(fā)發(fā)展商運

30、運用返租租這個杠杠桿，通通過低租租金招商商，迅速速引起了了搶鋪浪浪潮。由由于“放水養(yǎng)養(yǎng)魚”，發(fā)展展商培育育了市場場，使之之與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)一起成成長，在在商鋪的的培值中中，最大大的獲利利者必然然是投資資客。發(fā)展商之之于返租租返租策略略是以保保障投資資客較高高的穩(wěn)定定回報，以優(yōu)惠惠的租金金招商為為基礎(chǔ)，或是真真實的資資金收益益做支撐撐，發(fā)展展商只是是扮演了了一個“中間調(diào)調(diào)解人”的角色色，拿投投資客買買鋪錢的的一小部部分用來來培育市市場，發(fā)發(fā)展商通通過這個個杠桿來來平衡雙雙方的利利益關(guān)系系，達到到雙方共共贏的目目的，發(fā)發(fā)展商通通過這個個過程實實現(xiàn)小業(yè)業(yè)主高回回報，經(jīng)經(jīng)營者能能賺錢的的目的，從而也也

31、實現(xiàn)自自己資金金快速回回籠的利利益，從從根本上上保證商商場的經(jīng)經(jīng)營與發(fā)發(fā)展。如何把握握返租的的尺度國家明文文規(guī)定“預(yù)售商商品房廣廣告中不不得出現(xiàn)現(xiàn)融資或或變相融融資的內(nèi)內(nèi)容，不不得含有有升值或或者投資資回報的的承諾。不得出出現(xiàn)返本本銷售或或變相返返本銷售售的內(nèi)容容，不得得出現(xiàn)售售后包租租或變相相售后包包租的內(nèi)內(nèi)容”，其目目的是為為了規(guī)范范發(fā)展商商違規(guī)的的市場行行為，如如某些發(fā)發(fā)展商以以返租作作為商鋪鋪提價的的法碼達達到融資資的目的的，或者者以返租租或包租租的形式式賣出期期樓后卷卷鋪蓋走走人，或或者賣出出商場后后開不起起來而導(dǎo)導(dǎo)致承擔(dān)擔(dān)不起返返租的責(zé)責(zé)任，有有的甚至至給投資資客承諾諾的年回回報率

32、高高達122%，由由于這種種嚴(yán)重偏偏離市場場規(guī)律的的行為導(dǎo)導(dǎo)致了高高風(fēng)險的的出現(xiàn)，這在一一定程度度上損害害了投資資者的利利益，也也打擊了了投資的的積極性性。商鋪銷售售實行返返租必須須把握好好尺度，在保證證不違規(guī)規(guī)的前提提下，充充分保障障商場的的經(jīng)營和和投資客客的利益益。首先先，返租租必須建建立在有有實力龍龍頭商家家整體承承租、長長期簽約約或其他他招商成成功的基基礎(chǔ)上，使商場場經(jīng)營具具有保障障性；其其次，返返租所承承諾的回回報不能能偏離市市場價值值規(guī)律，任何事事物的存存在都具具有兩面面性，返返租也不不例外，它在促促進市場場完善和和發(fā)展的的同時也也有可能能成為一一小部分分人進行行市場投投機活動動的

33、工具具，但我我們不能能因此而而否定它它作為杠杠桿所發(fā)發(fā)揮的作作用，而而應(yīng)該在在政府有有關(guān)規(guī)章章制度的的約束下下發(fā)揮它它的良性性作用。返租的負負面作用用及問題題“虛虛擬產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪”普遍遍采取長長期返租租的銷售售方式，投資者者往往看看中這種種銷售方方式的長長期穩(wěn)定定性回報報，然而而實際上上，只要要認真分分析投資資過程中中的來龍龍去脈，就會發(fā)發(fā)現(xiàn)這種種長期包包租的虛虛擬產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪問題很很多。虛擬產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪是一一些發(fā)展展商“套套錢融資資”的手手法，一一方面發(fā)發(fā)展商用用低租金金招大商商家進場場，另一一方面卻卻要給小小業(yè)主高高回報，無疑是是利益的的損失者者，一旦旦其資金金回報率率達不到到年回報

34、報8，必然要要虧損甚甚至倒閉閉；另一一方面，小業(yè)主主在包租租期內(nèi)和和包租期期滿后風(fēng)風(fēng)險都很很大，小小業(yè)主也也是利益益損失者者，在不不發(fā)生發(fā)發(fā)展商和和大商家家經(jīng)營倒倒閉的情情況下，小業(yè)主主在100年左右右的包租租期可能能得到穩(wěn)穩(wěn)定的回回報，但但是100年內(nèi)小小業(yè)主的的投資還還沒有回回本，而而10年年后產(chǎn)權(quán)權(quán)分離商商場難以以為繼?！疤撎摂M產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪”事實實上成了了不少發(fā)發(fā)展商資資金回籠籠的工具具，這種種銷售方方式，商商鋪可以以賣，酒酒店套房房也可以以賣，甚甚至連公公共廁所所都可以以賣了，反正是是包租十十年。而而真正的的問題在在于，十十年包租租期內(nèi)會會不會出出問題，十年包包租期滿滿后業(yè)主主怎么辦

35、辦？因此此，“虛虛擬產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪”就像像一顆“定時炸炸彈”，已經(jīng)為為市場埋埋下了隱隱患，以以10年年包租期期來說，如果110年包包租期內(nèi)內(nèi)，由于于發(fā)展商商或大商商家任何何一家經(jīng)經(jīng)營不善善或倒閉閉，這顆顆“定時時炸彈”極有可可能提前前引爆。 問問題在于于虛擬產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪，其其鋪位分分割與實實際經(jīng)營營賣場不不吻合。虛擬產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪，絕絕大部分分為大商商家長期期包租或或者以百百貨賣場場的形式式經(jīng)營，而超市市、百貨貨的開放放式賣場場布局，導(dǎo)致經(jīng)經(jīng)營的鋪鋪位與銷銷售分割割的鋪位位完全不不一致，投資者者購買的的鋪位有有的成了了貨架，有的成成了通道道，有的的成了裝裝飾物。 其其次，包包租期內(nèi)內(nèi)可能出出

36、問題，包租期期滿后難難以為繼繼。一方方面虛擬擬產(chǎn)權(quán)式式商鋪包包租期滿滿后，業(yè)業(yè)主找不不到自己己的鋪位位。由于于經(jīng)營鋪鋪位與銷銷售鋪位位不一致致，業(yè)主主在包租租期滿后后根本找找不到自自己的鋪鋪位，如如何再出出租？有有的商場場包租銷銷售，通通道劃分分根本不不符合經(jīng)經(jīng)營的需需要，這這樣的項項目即使使全部銷銷售出去去，將來來又如何何招商經(jīng)經(jīng)營？ 另一一方面，超市百百貨大賣賣場一般般采取統(tǒng)統(tǒng)一收銀銀扣點模模式，而而不是直直接向租租戶收取取租金，包租期期滿后，小業(yè)主主將來如如何向租租戶收租租？大商商家整體體租賃的的租金相相當(dāng)于同同地段租租金的一一半以下下，包租租期滿后后，小業(yè)業(yè)主接受受不了大大商家的的過低

37、的的租金要要求怎么么辦？大大商家談?wù)劜缓米庾饨鸪纷咦吡?，商商場如何何再?jīng)營營？投資資的價值值如何體體現(xiàn)？ 盡管管“虛擬擬產(chǎn)權(quán)式式商鋪”這一銷銷售模式式在深圳圳、在珠珠三角、在全國國各地正正大行其其道，但但其根本本上是一一些中小小開發(fā)商商所為，更要引引起注意意的是，由此產(chǎn)產(chǎn)生了回回購、免免首期、變向漲漲價向銀銀行套錢錢的促銷銷手段，其負作作用非同同一般。而這一一銷售模模式前兩兩年之所所以火爆爆，主要要是低門門檻、低低月供，吸引了了并無商商鋪投資資經(jīng)驗的的白領(lǐng)階階層，隨隨著長期期返租銷銷售的問問題日益益暴露，市場對對此已漸漸不認同同。 獨立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪的作用用：商商鋪在銷銷售之后后，必須須確保成成

38、為良性性物業(yè)，那么，究竟什什么樣的的商鋪可可以賣？只有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)鋪位位與經(jīng)營營賣場一一致的商商鋪才能能賣，一一類是獨獨立的街街鋪，一一類是獨獨立經(jīng)營營獨立收收銀的主主題商城城或?qū)I(yè)業(yè)市場。這種獨獨立式商商鋪，商商場經(jīng)營營按照銷銷售分割割的獨立立鋪位經(jīng)經(jīng)營，從從而達到到經(jīng)營鋪鋪位與銷銷售鋪位位分割的的一致性性。 獨立式式商鋪有有著諸多多優(yōu)勢。首先是是產(chǎn)權(quán)明明晰，使使得銷售售鋪位與與經(jīng)營鋪鋪位保持持一致，業(yè)主與與經(jīng)營者者洽談租租金十分分方便；其次，獨立式式店鋪只只需短期期返租，發(fā)展商商與小業(yè)業(yè)主最大大限度的的回避了了商鋪經(jīng)經(jīng)營的風(fēng)風(fēng)險；其其三，對對于獨立立式商鋪鋪，建設(shè)設(shè)部、銀銀行等相相關(guān)部門門和單位

39、位認同度度高，而而投資市市場亦十十分看好好。 返租需要要處理的的幾個關(guān)關(guān)鍵點商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目作為為商業(yè)與與房地產(chǎn)產(chǎn)的結(jié)合合，有太太多的參參與者：發(fā)展商商、商鋪鋪投資者者、租賃賃經(jīng)營者者及最終終商品消消費者。而從營營銷推廣廣模式上上看，也也從最初初的買方方與賣方方的簡單單營銷關(guān)關(guān)系，發(fā)發(fā)展成為為經(jīng)營與與銷售兼兼顧，協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展商、商商鋪投資資者、租租賃經(jīng)營營者各方方利益、各種矛矛盾的綜綜合營銷銷推廣模模式，從從而實現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展商商、商鋪鋪投資者者、租賃賃經(jīng)營者者之間的的多贏局局面。大型商家家整體租租賃與商商鋪銷售售的關(guān)系系當(dāng)前市市場中，由大型型知名商商家整體體租賃再再實現(xiàn)分分割銷售售的操作作模式比比

40、較多。這種操操作模式式基本概概念是：商業(yè)項項目由大大型商家家整體長長期租賃賃。大型型商家作作為本項項目商業(yè)業(yè)經(jīng)營者者角色存存在，而而商業(yè)裙裙樓再分分割成各各種不同同單位銷銷售給小小業(yè)主，小業(yè)主主則是作作為商鋪鋪的投資資者而存存在，發(fā)發(fā)展商作作為物業(yè)業(yè)開發(fā)者者，既是是三者之之間的組組織者又又是協(xié)調(diào)調(diào)者，因因而從整整體上看看，有兩兩個基礎(chǔ)礎(chǔ)點與兩兩個關(guān)系系： 兩兩個基本本點： 11、發(fā)展展商與大大型商家家的租約約必須與與發(fā)展商商與小業(yè)業(yè)主承包包經(jīng)營協(xié)協(xié)議在時時間上具具備一致致性。 22、購買買本項目目商鋪前前提是：小業(yè)主主在租期期內(nèi)的不不能自行行經(jīng)營與與自行出出租，必必須與發(fā)發(fā)展商簽簽定與租租期相

41、一一致的承承包經(jīng)營營協(xié)議，而發(fā)展展商則通通過與大大型商家家的租賃賃協(xié)議保保證小業(yè)業(yè)主的租租期收益益。兩個個關(guān)系：11、發(fā)展展商與小小業(yè)主的的承包經(jīng)經(jīng)營關(guān)系系22、大型型商家與與發(fā)展商商的承租租方與出出租方的的關(guān)系銷售風(fēng)險險與回避避應(yīng)該說這這種商鋪鋪的營銷銷模式比比較好的的解決了了投資主主體的分分散與統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營的矛盾盾。但作作為一種種投資，就必然然有其相相應(yīng)的風(fēng)風(fēng)險，其其風(fēng)險主主要體現(xiàn)現(xiàn)在：一一、差價價補貼的的風(fēng)險 大大商家作作為一個個商業(yè)的的整體租租賃者，其承租租的租金金必然比比較低（就好比比“批發(fā)發(fā)”的概概念），而發(fā)展展商為實實現(xiàn)商鋪鋪銷售，必然要要提供一一個使投投資客戶戶認同的的回報率率

42、，而這這兩者之之間將存存在一定定的差距距，因而而就使得得發(fā)展商商不得不不為支持持較高的的回報去去補貼一一定的資資金。就就如以下下：假設(shè)大大型商家家租用某某大型商商業(yè)100年時間間，綜合合考慮起起租的租租金、遞遞增率、商鋪項項目對應(yīng)應(yīng)的市場場售價，其100年的平平均回報報率為55.8%，而發(fā)發(fā)展商承承諾投資資客戶的的回報率率為8%，則這這之間就就存在22.2%的差距距。假設(shè)設(shè)本項目目的最終終銷售價價值為1160000萬元元，則發(fā)發(fā)展商在在這100年承租租期中共共需補貼貼： 因而，由于長長期的高高回報，導(dǎo)致長長期補貼貼，為發(fā)發(fā)展商今今后留下下了包袱袱，也產(chǎn)產(chǎn)生了一一定的風(fēng)風(fēng)險。而該該方面的的風(fēng)險也

43、也可通過過一定的的方式來來回避：發(fā)展商商首先需需判斷自自身資金金的使用用效率，如果能能將銷售售回收的的資金用用于其他他投資獲獲取較好好的收益益率。那那么，對對投資客客戶的補補貼就可可通過回回收資金金良性循循環(huán)產(chǎn)生生的收益益彌補。補貼僅僅僅作為為一種資資金成本本而已。 在市場場允許的的合理范范圍內(nèi)，在發(fā)展展商提供供了長期期的高回回報保障障前提下下，項目目的市場場銷售價價值可得得到一定定程度提提高，在在一定程程度上可可適當(dāng)彌彌補回報報的補貼貼。但該該種方式式必須非非常理性性，脫離離了市場場規(guī)律的的價值同同樣不具具備實現(xiàn)現(xiàn)的可行行性。二二、大商商家經(jīng)營營不良帶帶來的風(fēng)風(fēng)險這是商商家經(jīng)營營所帶來來的風(fēng)

44、險險，也是是發(fā)展商商最為擔(dān)擔(dān)心的風(fēng)風(fēng)險。主主要原因因在于在在長期的的承租期期中，由由于商家家的經(jīng)營營管理不不良，從從而無法法再繼續(xù)續(xù)經(jīng)營，導(dǎo)致大大型商家家不支付付租金。而發(fā)展展商卻處處于需一一樣支付付小業(yè)主主的承諾諾回報，但卻無無法收取取租金的的尷尬狀狀況中，這時所所承擔(dān)的的回報壓壓力就更更加大了了。由此產(chǎn)產(chǎn)生的風(fēng)風(fēng)險也需需通過一一定的方方式來回回避： 應(yīng)應(yīng)選擇實實力雄厚厚的知名名商家，知名商商家一般般在長期期的商業(yè)業(yè)經(jīng)營運運作中積積累了很很多的經(jīng)經(jīng)驗，具具有較強強商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理能力及及吸引消消費能力力，消費費群體的的認同感感與忠誠誠度比較較高，市市場競爭爭能力與與持續(xù)經(jīng)經(jīng)營的能能力比較較強

45、。 針對自自身項目目素質(zhì)要要判斷市市場經(jīng)營營前景，就如社社區(qū)大型型商業(yè)選選擇大型型超市充充分迎合合了市場場需求與與商家經(jīng)經(jīng)營的聯(lián)聯(lián)動關(guān)系系。社區(qū)區(qū)中大量量的家庭庭消費需需求就可可以為之之提供家家庭日常常消費為為主的超超市提供供源源不不斷的生生意機會會。這樣樣，商家家的持續(xù)續(xù)經(jīng)營就就有了良良好的基基礎(chǔ)，租租金也就就有穩(wěn)定定支付的的保障。 三、返租期期滿后產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散散帶來的的風(fēng)險 分分割銷售售后所帶帶來的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散散與商業(yè)業(yè)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的矛矛盾一直直是困擾擾商鋪營營銷的主主要問題題。雖然然大型商商家整體體承租的的銷售模模式在一一定時期期內(nèi)解決決了這個個矛盾。但在返返租期滿滿后又將將如何解解決這個個問

46、題來來保障眾眾多小業(yè)業(yè)主的利利益？大大型商家家繼續(xù)租租用，恐恐怕難以以應(yīng)對眾眾多的小小業(yè)主，大型商商家不繼繼續(xù)租用用，也需需將其統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃成一個個商場來來實現(xiàn)其其商業(yè)價價值。 發(fā)發(fā)展商在在承租期期滿后，從項目目本身營營銷的角角度看，其已經(jīng)經(jīng)完成了了對業(yè)主主的承諾諾。但為為更好實實現(xiàn)商業(yè)業(yè)的銷售售價值，發(fā)展商商需提前前解決好好這一問問題，不不要為將將來的商商場經(jīng)營營留下后后遺癥。 首先，成立業(yè)業(yè)主委員員會 由由業(yè)主委委員會來來統(tǒng)籌安安排商場場未來租租賃權(quán)及及經(jīng)營權(quán)權(quán)，并按按照小業(yè)業(yè)主的投投資額合合理劃分分比例關(guān)關(guān)系，通通過類似似“股權(quán)權(quán)”的形形式在實實現(xiàn)整體體效益的的情況下下，全面面、公平平地

47、保障障所有業(yè)業(yè)主的收收益。具具體運作作可通過過業(yè)主投投資額的的大小，確定所所有業(yè)主主的分配配權(quán)利。再選舉舉會長、執(zhí)行會會長、會會員等。業(yè)主委委員會可可通過自自行運作作或委托托專業(yè)商商業(yè)機構(gòu)構(gòu)代管、代租等等形式實實現(xiàn)商場場的統(tǒng)一一經(jīng)營。 其次次，在項項目前期期分割規(guī)規(guī)劃中，就充分分考慮今今后經(jīng)營營的需要要合合理組織織人流走走向通道道，合理理設(shè)置通通道長、寬。盡盡量保證證鋪位的的分割做做到“分分則好售售，合則則好用”。這樣樣，即使使返租期期滿后，大型商商家不再再租用，也可以以通過商商場本身身布局，組織成成立相應(yīng)應(yīng)主題商商場對應(yīng)應(yīng)招商。 大型型商家整整體承租租后再分分割銷售售作為一一種商鋪鋪的營銷銷

48、模式，有其存存在的合合理性，它最大大程度的的解決了了經(jīng)營統(tǒng)統(tǒng)一與分分散產(chǎn)權(quán)權(quán)的矛盾盾。但同同時也應(yīng)應(yīng)意識到到其所帶帶來的風(fēng)風(fēng)險，只只有在前前期合理理回避相相應(yīng)風(fēng)險險，無論論是發(fā)展展商的開開發(fā)獲利利，還是是小業(yè)主主的投資資收益，都將得得到更有有效的保保障。三、組合合模式：隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，市場場發(fā)展到到中高級級階斷，一部分分商戶通通過幾年年的經(jīng)營營有些實實力，隨隨著地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展，開發(fā)發(fā)商在建建設(shè)市場場時已不不得不將將大筆資資金的投投入建設(shè)設(shè)現(xiàn)代設(shè)設(shè)施，以以及土地地的公開開招標(biāo)，對資金金鏈要求求嚴(yán)格，基于資資金壓力力和商戶戶發(fā)展需需要，在在租賃模模式或銷銷售模式式的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，更更多的采采用組合

49、合模式，常見的的有：1、銷售售與租賃賃組合：銷售中有有總款返返租，首首付款返返租，一一次付款款等幾種種方式。租賃中有有季付、月付，半年付付和年付付因為銷銷售面對對的群體體與租賃賃面對的的群體是是有差異異的，銷銷售面對對是投資資戶（其其中即有有商戶投投資者也也有閑散散社會資資金投資資者），例如北北京鼎好好電子商商城銷售售時，很很多是有有一定閑閑散資金金的社會會游資，海淀區(qū)區(qū)工作的的公務(wù)員員，小白白領(lǐng)之類類，其目目的通過過投資獲獲取比股股市或銀銀行高的的回報率率，一般般設(shè)置為為8%，租賃則則面對的的是商戶戶，（雖雖然也有有一些租租賃的投投資戶，（如使使用權(quán)買買斷的商商戶和炒炒鋪者）。但核核心仍然然

50、是商戶戶，經(jīng)營營戶。在銷售權(quán)權(quán)與年租租方式的的結(jié)合中中，比較較普遍，很多開開發(fā)商在在此有 側(cè)重點點。1）、為為了解決決資金短短期緊缺缺的，銷銷售產(chǎn)權(quán)權(quán)為局部部面積，如1層層部分臨臨街門面面，例如如北京沙沙子口萬萬朋商城城的底層層門面為為產(chǎn)權(quán)銷銷售，內(nèi)內(nèi)部則為為租賃。2）、也也有為了了資金回回收，即即市場全全部產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售如如巨庫，租賃則則為輔助助，租賃賃是為了了滿足產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售售給投資資客戶經(jīng)經(jīng)營的需需要，因因投資戶戶大多不不是經(jīng)營營戶，而而招租、租賃的的要求就就不嚴(yán)格格。典型型的作法法是租賃賃價做高高，大于于10%的年回回報，與與售價之之間，這這樣一個個虛高來來拉動銷銷售，也也有做88年即112.55%，115%的的都有，具體比比例視實實際情況況而定，正常設(shè)設(shè)置比例例以100%。為為了解決決短期資資金和商商戶要求求，局部部銷售給給有實力力的商戶戶，而不不給投資資戶，如如木樨園園天雅大大廈的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售售，這樣樣在管理理上便于于統(tǒng)一，但在銷銷售時限限定量有有要求，對商戶戶的篩選選也很關(guān)關(guān)鍵。這這種方式式一般少少見。2、租