2022年土地估價師案例分析商業(yè)用地主要價格影響因素

1、2016年土地估價師案例分析：商業(yè)用地主要價格影響因素一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、由于的不同，估價的依據(jù)、應(yīng)考慮的因素，以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法就有可能不同。A：估價基準(zhǔn)日B：估價目的C：估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D：估價程序E：時間因素 2、假如一個城市建成區(qū)面積為3000k，主干道的總長度為750km，則主干道的影響距離為。A：1kmB：2kmC：4kmD：8kmE：時間因素3、下列不屬于企業(yè)的流動負(fù)債的是。A：短期借款B：預(yù)付賬款C：應(yīng)付賬款D：應(yīng)付票據(jù)E：土地 4、土地利用總體規(guī)劃的意義在于_。A編制和實施土地利用總體規(guī)劃是解決各種土地利用矛

2、盾的重要手段，也是保證國民經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的重要措施B編制和實施土地利用總體規(guī)劃是合理利用土地的基礎(chǔ)C土地利用總體規(guī)劃為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造有利條件D土地利用總體規(guī)劃是國家實行用途管制的基礎(chǔ)E國家實行用途管制是土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)5、地產(chǎn)市場的核心是_。A基準(zhǔn)地價B地價C土地使用價值D土地收益 6、在市場地價的容積率修正中，容積率修正以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，用計算容積率修正系數(shù)。A：區(qū)域容積率B：小區(qū)容積率C：樓房容積率D：城市容積率E：國家實行土地估價師資格認(rèn)證制度 7、生產(chǎn)要素包括_。A勞動B資本C文化D利率E政策 8、下列指標(biāo)中，為數(shù)量指標(biāo)。A：房地產(chǎn)投資額B：建筑密度C：人均住

3、房面積D：樓面地價E：土地 9、市級商服中心。A：具有各級商服中心商服功能B：只有市級商服中心的功能C：只經(jīng)營高檔商品D：位于城市的幾何中心E：時間因素 10、本金收益率是的比率。A：本金與收益B：收益與投資C：收益與本金D：投資與收益E：土地11、企業(yè)財務(wù)通則規(guī)定，企業(yè)對籌集的資本金依法享有經(jīng)營權(quán)，在企業(yè)經(jīng)營期內(nèi)，投資者除依法轉(zhuǎn)讓外，【2002年考試真題】A：不得從企業(yè)抽回所投資金B(yǎng)：可以從企業(yè)抽回所投資金C：可以抽回但不得轉(zhuǎn)讓所投資金D：不得抽回也不得轉(zhuǎn)讓所投資金E：土地 12、復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起_日內(nèi)作出行政復(fù)議決定。A60B90C100D120 13、城市是由自然環(huán)境和_組成

4、，但城市的自然環(huán)境也是要人改造的。A人文環(huán)境B人工環(huán)境C空間環(huán)境D社會環(huán)境14、城鎮(zhèn)土地使用稅，按計算，分期繳納。A：年B：季C：月D：旬E：土地 15、建筑地段地租的一個顯著特點(diǎn)是占有顯著的優(yōu)勢2008、【2002年考試真題】A：壟斷地租B：級差地租C：絕對地租D：相對地租E：時間因素 16、土地估價師以惡意壓價等不正當(dāng)競爭手段爭攬業(yè)務(wù)，違反了。A：土地估價師資格考試管理辦法B：中國土地估價師協(xié)會章程C：注冊土地估價師自律守則D：土地估價師實踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法(試行)E：合法性 17、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品價格的重要因素是商品的_A效用和供求關(guān)系B成本C市場價值D屬性 18、在下列因素

5、中，是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，也是形成同一均質(zhì)地域內(nèi)地價差異的重要原因。A：一般因素B：區(qū)域因素C：個別因素D：其他因素E：時間因素 19、剩余法估價中為保證估價結(jié)果的安全性，往往預(yù)備有不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的_。A1%2%B2%3%C2%4%D2%5% 20、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定規(guī)定，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的_。A50%B60%C70%D80% 21、某一房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為：1500元m2，成新率為80。據(jù)調(diào)查，同類房地產(chǎn)年凈收益為180元m2，土地還原利率為6，建筑物還原利率為8，則該房地產(chǎn)的價格為

6、（）元m2。A.2200B.2500C.2600D.2900 22、應(yīng)用成本逼近法評估地價時，單位面積土地取得費(fèi)用應(yīng)按_計算。A預(yù)算費(fèi)用B實際發(fā)生費(fèi)用C區(qū)域內(nèi)平均費(fèi)用D以上都不對23、在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是。【2004年考試真題】A：物價變動B：交通條件C：公用設(shè)施條件D：環(huán)境質(zhì)量E：時間因素 24、根據(jù)某城市的基準(zhǔn)地價圖，市中心區(qū)商業(yè)、居住用地的土地級別分別為一級和三級，而城市邊緣某新興區(qū)域的商業(yè)、居住用地土地級別卻為二級、四級，從基準(zhǔn)地價評估的原理分析，對這種現(xiàn)象的正確評價為（）。A不符合土地使用價值相同，城市不同區(qū)域不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價分布規(guī)律應(yīng)一致的原理B體現(xiàn)了依據(jù)

7、土地利用邊際效益原則，城市不同區(qū)域不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價呈現(xiàn)不同空間分布規(guī)律的原理C體現(xiàn)了依據(jù)土地報酬遞減原則，城市不同區(qū)域不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價的變化規(guī)律D不符合影響土地質(zhì)量因素一致，不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價分布范圍應(yīng)一致的原理25、成本逼近法評估土地價格的公式應(yīng)該為。A：土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益B：土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地增值C：土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地所有權(quán)收益D：土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值E：時間因素二、多項

8、選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、在用剩余法評估土地價格過程中，預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值一般可以采用。2009、【2002年考試真題】A：市場比較法B：成本逼近法C：收益還原法D：長期趨勢法E：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 2、GPS技術(shù)在地籍平面控制測量中的應(yīng)用優(yōu)勢主要在于。A：測量精度高B：節(jié)省費(fèi)用C：操作簡便D：選點(diǎn)不受影響E：可以全天候作業(yè)3、衡量因素的不同水平(不同總體)下各樣本數(shù)據(jù)的誤差，稱為_誤差。A組內(nèi)B隨機(jī)C組間D系統(tǒng) 4、現(xiàn)行我國土壤分類系統(tǒng)高級分類自上而下是。A：土綱B

9、：亞綱C：土類D：土屬E：亞類5、全部不動產(chǎn)對_必須具有效用。A承租人B承租型所有人C所有權(quán)人D投資型所有人E自用型所有人 6、耕地占補(bǔ)平衡考核辦法規(guī)定，村莊、集鎮(zhèn)分批次建設(shè)用地占用耕地的，由_或者_(dá)補(bǔ)充耕地。A當(dāng)?shù)厝嗣裾峁┭a(bǔ)充耕地資金B(yǎng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織籌集有關(guān)資金C組織農(nóng)民投工投勞實施土地整理項目D當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供補(bǔ)充耕地資金E當(dāng)?shù)仄髽I(yè)提供補(bǔ)充耕地資金 7、下列需經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃包括。A：省、自治區(qū)土地利用總體規(guī)劃B：直轄市的土地利用總體規(guī)劃C：省人民政府所在地的市D：自治區(qū)人民政府所在地的市E：人口在五十萬以上的城市 8、省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、直

10、轄市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，報_批準(zhǔn)。A全國人大B國務(wù)院C國務(wù)院土地行政主管部門D省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會 9、路線價法中確定標(biāo)準(zhǔn)深度時，應(yīng)采用臨街各宗地的_。A平均深度B深度的中位數(shù)C深度的眾數(shù)D城市統(tǒng)一確定的某一深度 10、當(dāng)面臨經(jīng)濟(jì)過熱的情形時，可采取的政策有【2009年考試真題】A：提高利率B：降低企業(yè)所得稅率C：提高存款準(zhǔn)備金率D：發(fā)行央行票據(jù)E：增加政府開支11、基于下列目的的地價評估中，評估結(jié)果能夠體現(xiàn)土地在市場上客觀價格水平的有。A：確定征地區(qū)片綜合地價B：用地者委托評估其擁有土地的公開競買價格C：銀行為發(fā)放抵押貸款而評估的土地抵押價格D：土地

11、在有形市場中正常轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)出方委托評估的價格E：土地在有形市場中正常轉(zhuǎn)讓，潛在購買方委托評估的價格 12、保險金額可采取_方式確定。A按賬面原值投保B按重置重建價值投保C按投保時實際價值協(xié)議投保D按法人團(tuán)體投保E按利息率增值投保 13、大城市由組成。A：市區(qū)B：近郊區(qū)C：近郊工業(yè)區(qū)D：遠(yuǎn)郊區(qū)E：近郊城鎮(zhèn)14、貨幣的職能包括。A：保險手段B：貯藏手段C：外匯手段D：流通手段E：支付手段 15、為滿足全面、科學(xué)、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要對_進(jìn)行評定。A土地價值B土地使用價值C土地價格D土地成本E土地增值收益 16、土地_是人們在一定社會制度下?lián)碛型恋氐男问?，是整個土地制度的核心。A使

12、用制B利用制C所有制D管理制 17、在商品房營銷過程中，銷售人員的工資可確認(rèn)為。A：間接費(fèi)用B：銷售費(fèi)用C：管理費(fèi)用D：期間費(fèi)用E：取得開工許可證 18、下列條件中，（）為采用市場比較法評估時選擇土地交易案例的基本要求。A交易案例的用途與待估土地應(yīng)相同B交易案例的開發(fā)程度與待估土地完全一致C交易案例一般需為正常交易，如果不是正常交易，應(yīng)能夠修正到正常交易價格D交易案例的交易時間不應(yīng)超過五年E交易案例的交易類型與估價目的相符 19、中央銀行存款準(zhǔn)備金政策的調(diào)控作用主要表現(xiàn)在。A：調(diào)控商業(yè)銀行信貸規(guī)模B：增加商業(yè)銀行的信譽(yù)C：控制商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)庫存現(xiàn)金D：影響商業(yè)銀行的存款能力與清償能力E：增加中央銀行信貸資金宏觀調(diào)控能力 20、試點(diǎn)市、縣國土資源部門應(yīng)按照“”的原則，制定建立掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)管理臺賬，對掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)的下達(dá)、使用和歸還進(jìn)行全程監(jiān)管。A：總量控制B：封閉運(yùn)行C：開放運(yùn)行D：定期考核E：到期歸還 21、耕地占補(bǔ)平衡考核以建設(shè)用地項目為單位進(jìn)行，主要考核耕地補(bǔ)充方案中所確定的補(bǔ)充耕地的數(shù)量和_。A地理位置B土地大小C氣候條件D質(zhì)量E資金 22、某土地的年純收益為50