物業(yè)公司管理手冊(cè)

1、物業(yè)管理理手冊(cè)物業(yè)項(xiàng)目目顧問(wèn)組組二OO六六年十二二月總目錄前 言言前期篇（物業(yè)管管理操作作程序）第一章 物業(yè)業(yè)投標(biāo)文文件的制制定 第二章 前期期物業(yè)顧顧問(wèn)服務(wù)務(wù)合同的的制定 第三章 物業(yè)業(yè)管理委委托合同同的制定定 第四章 管理理費(fèi)的測(cè)測(cè)算第五章 籌備備期物業(yè)業(yè)管理管理篇（物業(yè)公公司管理理規(guī)章制制度）第一章 總經(jīng)經(jīng)理辦公公室第二章 物業(yè)業(yè)部第三章 工程程部第四章 保衛(wèi)衛(wèi)部第五章 會(huì)計(jì)計(jì)部第六章 公司司主要應(yīng)應(yīng)急預(yù)案案后 記前 言言承蒙物業(yè)業(yè)酒店管管理公司司的信任任，按照照貴司的的要求，物業(yè)顧顧問(wèn)組將將從事的的整個(gè)物物業(yè)服務(wù)務(wù)管理所所形成的的各類資資料，編編輯成冊(cè)冊(cè)，謹(jǐn)供供貴司在在開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)、日日

2、常工作作中參考考。為了了使資料料便于查查閱和實(shí)實(shí)操，手手冊(cè)共分分四個(gè)篇篇章。前期篇: 主要要介紹承承接物業(yè)業(yè)項(xiàng)目時(shí)時(shí)，為開(kāi)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)準(zhǔn)備的各各類文件件，以及及要參加加競(jìng)標(biāo)活活動(dòng)，應(yīng)應(yīng)注意的的工作要要點(diǎn)、物物業(yè)管理理方案草草擬的章章節(jié)和物物業(yè)費(fèi)測(cè)測(cè)算的實(shí)實(shí)務(wù)。管理篇: 主要要收集了了我們項(xiàng)項(xiàng)目公司司的各種種管理制制度，便便于承接接項(xiàng)目時(shí)時(shí)，以項(xiàng)項(xiàng)目管理理處或項(xiàng)項(xiàng)目管理理公司構(gòu)構(gòu)建一個(gè)個(gè)管理平平臺(tái)，成成為開(kāi)發(fā)發(fā)拓展項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)可可套用修修改的文文件。對(duì)對(duì)物業(yè)小小區(qū)的管管理我們們提供了了一些我我們?cè)陂_(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目時(shí)形成成的一些些文件，如：業(yè)業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約、裝修手手冊(cè)、住住戶管理理手冊(cè)和和住戶登登記制度度等。

3、法規(guī)篇: 主要要將我們們?cè)陂_(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目時(shí)時(shí)，所應(yīng)應(yīng)用的各各種法律律文件編編輯歸納納。參考篇: 主要要是我們們?cè)陂_(kāi)發(fā)發(fā)與日常常管理中中所形成成的各類類文件。如復(fù)評(píng)評(píng)工作、車輛管管理規(guī)定定、標(biāo)書書評(píng)分表表和各種種工作表表格等等等。由于我們們的水平平有限，時(shí)間又又比較倉(cāng)倉(cāng)促。手手冊(cè)中有有不妥之之處，歡歡迎圣榮榮物業(yè)同同行批評(píng)評(píng)指正。與集團(tuán)的的合作再再次表示示深感榮榮幸，衷衷心感謝謝圣榮集集團(tuán)的大大力支持持。前期物業(yè)業(yè)管理操操作程序序目 錄第一章 物業(yè)業(yè)投標(biāo)文文件的制制定第一節(jié) 物業(yè)業(yè)公司參參與投標(biāo)標(biāo)的關(guān)鍵鍵因素第二節(jié) 物業(yè)業(yè)管理投投標(biāo)過(guò)程程第三節(jié) 中標(biāo)標(biāo)后的重重點(diǎn)工作作。中標(biāo)標(biāo)后將很很快進(jìn)行行物業(yè)服服

4、務(wù)合同同準(zhǔn)備工工作第四節(jié) 投標(biāo)標(biāo)書范本本第二章 前期期物業(yè)顧顧問(wèn)服務(wù)務(wù)合同的的制定 第一節(jié) 顧問(wèn)問(wèn)服務(wù)期期的主要要工作內(nèi)內(nèi)容第二節(jié) 前期期物業(yè)顧顧問(wèn)服務(wù)務(wù)合同范范本第三章 物業(yè)業(yè)管理委委托合同同的制定定第一節(jié) 制定定物業(yè)管管理委托托合同應(yīng)應(yīng)遵循的的原則第二節(jié) 物業(yè)業(yè)管理委委托合同同的主要要內(nèi)容第三節(jié) 物業(yè)業(yè)管理委委托合同同的實(shí)例例第四章 管理理費(fèi)的測(cè)測(cè)算 第一節(jié) 測(cè)算算所需的的基本數(shù)數(shù)據(jù)及方方法 第二節(jié) 測(cè)算算模板 第五章 籌備備期物業(yè)業(yè)管理第一節(jié) 籌備備期的主主要服務(wù)務(wù)內(nèi)容第二節(jié) 籌備備期的起起始時(shí)間間第三節(jié) 籌備備期的工工作計(jì)劃劃第四節(jié) 物業(yè)業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收方案案第五節(jié) 物業(yè)業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收程序序

5、第六節(jié) 物業(yè)業(yè)交屋程程序第七節(jié) 物業(yè)業(yè)交接表表格第一章 物業(yè)業(yè)投標(biāo)文文件的制制定 參與物物業(yè)管理理投標(biāo)是是物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)一項(xiàng)重重大決策策，應(yīng)當(dāng)當(dāng)全面考考慮項(xiàng)目目特點(diǎn)、項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及企企業(yè)自身身人、財(cái)財(cái)、物等等資源情情況，謹(jǐn)謹(jǐn)慎決策策。一旦旦決定參參與，就就要調(diào)集集精兵強(qiáng)強(qiáng)將，以以志在必必得的心心態(tài)全力力投入。對(duì)于異異地管理理項(xiàng)目，企業(yè)更更要量力力而行，如果項(xiàng)項(xiàng)目類型型既非企企業(yè)目標(biāo)標(biāo)客戶，又無(wú)法法反映企企業(yè)的核核心專長(zhǎng)長(zhǎng)或人力力資源無(wú)無(wú)法支撐撐時(shí)，則則無(wú)論項(xiàng)項(xiàng)目多么么誘人都都應(yīng)果斷斷放棄。（一）物物業(yè)公司司參與投投標(biāo)的關(guān)關(guān)鍵因素素1、項(xiàng)目目區(qū)域、規(guī)模要要符合企企業(yè)發(fā)展展規(guī)劃。管理規(guī)模模年度擴(kuò)擴(kuò)

6、展比例例15至200屬于于較快速速度，達(dá)達(dá)到255以上上則屬于于高速擴(kuò)擴(kuò)展，需需要企業(yè)業(yè)在管理理素質(zhì)、組織架架構(gòu)、人人力資源源等方面面具備相相當(dāng)堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。特別別是對(duì)跨跨省外接接項(xiàng)目，一定要要綜合考考慮各方方面因素素，在發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃中積極極穩(wěn)健地地拓展規(guī)規(guī)模。2項(xiàng)目目類型符符合企業(yè)業(yè)確定的的目標(biāo)客客戶。企業(yè)一定定要確定定自己的的目標(biāo)客客戶，要要懂得有有所為有有所不為為，在物物業(yè)管理理分項(xiàng)市市場(chǎng)上提提升占有有率，而而不是在在整個(gè)物物業(yè)管理理市場(chǎng)上上全線參參與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，這是是現(xiàn)代商商戰(zhàn)中重重要的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)原則則。3常規(guī)規(guī)預(yù)測(cè)盈盈利。在投標(biāo)過(guò)過(guò)程中以以及日常常管理中中，應(yīng)該該樹(shù)立一一個(gè)重要要觀念，即確

7、保保在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各項(xiàng)管管理目標(biāo)標(biāo)后能夠夠收到物物業(yè)管理理酬金，或者說(shuō)說(shuō)要確保保項(xiàng)目本本身盈利利，特別別在項(xiàng)目目前期介介入期間間有關(guān)費(fèi)費(fèi)用、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)辦辦費(fèi)用上上要認(rèn)真真測(cè)算，盡量減減少經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控控制在企企業(yè)可以以承受的的范圍。由于物業(yè)業(yè)管理招招投標(biāo)市市場(chǎng)不完完善，投投標(biāo)及中中標(biāo)后簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同直至至履行合合同過(guò)程程中，要要注意會(huì)會(huì)出現(xiàn)一一些不確確定因素素，直接接影響項(xiàng)項(xiàng)目的成成敗，如如管理費(fèi)費(fèi)價(jià)位、空置房房管理費(fèi)費(fèi)收取、工程遺遺留問(wèn)題題之責(zé)任任劃分、管理過(guò)過(guò)程中的的獎(jiǎng)罰條條件以及及投標(biāo)書書中的每每一項(xiàng)承承諾等，應(yīng)給予予重視。5投標(biāo)標(biāo)企業(yè)具具備人力力資源支支特體系系。企業(yè)要注注

8、重長(zhǎng)期期的人才才培養(yǎng)，具備人人力資源源條件。一旦中中標(biāo),即即可派出出適合的的人才進(jìn)進(jìn)入企業(yè)業(yè)管理層層。如果果沒(méi)有合合適的人人才隊(duì)伍伍，寧愿愿暫時(shí)放放棄項(xiàng)目目也不能能貿(mào)然簽簽約。（二）物物業(yè)管理理投標(biāo)過(guò)過(guò)程1、確定定投標(biāo)意意向并成成立工作作機(jī)構(gòu) 物物業(yè)管理理企業(yè)在在獲得投投標(biāo)信息息后，即即可按企企業(yè)的拓拓展計(jì)劃劃，確定定投標(biāo)意意向，相相應(yīng)成立立投標(biāo)工工作領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)組，由由公司總總經(jīng)理或或有關(guān)部部門經(jīng)理理及方案案編制人人員組成成，開(kāi)展展可行性性研究工工作。 2、獲取招招標(biāo)文件件 收到招招標(biāo)邀請(qǐng)請(qǐng)函通知知書后，投標(biāo)工工作小組組應(yīng)迅速速組織齊齊備公司司經(jīng)營(yíng)資資質(zhì)的有有關(guān)資料料和證件件，按招招標(biāo)單位位規(guī)定送

9、送交預(yù)審審，獲取取招標(biāo)文文件后，應(yīng)詳細(xì)細(xì)閱讀文文件內(nèi)容容，熟知知各項(xiàng)要要求，特特別是對(duì)對(duì)招標(biāo)文文件中投投標(biāo)保證證書、履履約書、獎(jiǎng)罰措措施等項(xiàng)項(xiàng)應(yīng)仔細(xì)細(xì)分析研研討，并并向招標(biāo)標(biāo)單位確確認(rèn)投標(biāo)標(biāo)書中不不清楚事事項(xiàng)，以以便做準(zhǔn)準(zhǔn)備。 33、考察察物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng) 投標(biāo)標(biāo)單位應(yīng)應(yīng)多次組組織人員員到物業(yè)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)地考考察，對(duì)對(duì)照?qǐng)D紙紙、設(shè)計(jì)計(jì)說(shuō)明書書及招標(biāo)標(biāo)文件有有關(guān)內(nèi)容容、仔細(xì)細(xì)分析，從而為為管理方方案的構(gòu)構(gòu)想奠定定基礎(chǔ)。 4、成本測(cè)測(cè)算 投標(biāo)標(biāo)單位應(yīng)應(yīng)組織富富有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的財(cái)會(huì)會(huì)人員和和物業(yè)管管理人員員根據(jù)擬擬承接物物業(yè)的管管理服務(wù)務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)等等進(jìn)行專專題分析析，做出出較為精精確的測(cè)測(cè)

10、算，對(duì)對(duì)國(guó)家規(guī)規(guī)定的管管理服務(wù)務(wù)單價(jià)可可不必計(jì)計(jì)算。在在確定單單價(jià)時(shí)，要從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略高度和和戰(zhàn)術(shù)要要求上去去推敲，單價(jià)確確定后與與工作量量相乘，便可得得出管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)總標(biāo)價(jià)價(jià) 5、編編制標(biāo)書書 投標(biāo)單單位在做做出投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)決決策之后后，就應(yīng)應(yīng)組織編編寫人員員分工合合作，按按照招標(biāo)標(biāo)文件中中的各項(xiàng)項(xiàng)要求編編制標(biāo)書書。投標(biāo)標(biāo)書的主主要內(nèi)容容概要介介紹如下下： 介紹紹投標(biāo)企企業(yè)的概概況和經(jīng)經(jīng)歷首先介介紹投標(biāo)標(biāo)單位的的位置、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)資資質(zhì)等級(jí)級(jí)、企業(yè)業(yè)性質(zhì)、機(jī)構(gòu)、資本、人員結(jié)結(jié)構(gòu)等基基本情況況，著重重介紹現(xiàn)現(xiàn)轄物業(yè)業(yè)類型、名稱、管理面面積及歷歷年獲得得的效績(jī)績(jī)、成果果、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。 分析析投標(biāo)物物業(yè)

11、的管管理特點(diǎn)點(diǎn)通通過(guò)對(duì)投投標(biāo)物業(yè)業(yè)建筑架架構(gòu)、配配套設(shè)施施、周邊邊環(huán)境、居民結(jié)結(jié)構(gòu)等方方面進(jìn)行行分析、綜合其其布局、功上的的特點(diǎn)，列出管管理上的的難點(diǎn)， 提出出相應(yīng)的的管理措措施 。 擬定定質(zhì)量管管理目標(biāo)標(biāo)和采用用的管理理方式質(zhì)量量管理目目標(biāo)，是是指管理理單位在在合同期期內(nèi)應(yīng)取取得怎樣樣的社會(huì)會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效效益、環(huán)環(huán)境效益益、其質(zhì)質(zhì)量考核核標(biāo)準(zhǔn)以以國(guó)家職職能部門門和當(dāng)?shù)氐刂鞴懿坎块T制定定的相關(guān)關(guān)法規(guī)文文件為依依據(jù)。 管管理方式式，是指指管理單單位對(duì)投投標(biāo)物業(yè)業(yè)在管理理運(yùn)作、綜合服服務(wù)等方方面擬采采用的方方式，如如實(shí)行一體化化管理、以以區(qū)養(yǎng)區(qū)區(qū)，推推行ISSO90002質(zhì)質(zhì)量體系系規(guī)范化化運(yùn)作等

12、等方式。 擬定定管理服服務(wù)內(nèi)容容包包括開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)期期間將提提供的管管理服務(wù)務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣竣工驗(yàn)收收期間的的管理服服務(wù)內(nèi)容容、住戶戶入住及及裝修期期間的管管理服務(wù)務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)運(yùn)作期間間的管理理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容。運(yùn)作流流程包括各主主要環(huán)節(jié)節(jié)的運(yùn)行行程序，如服務(wù)務(wù)流程與與操作流流程等。 財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算包括收支支情況預(yù)預(yù)算和各各項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包括特特約服務(wù)務(wù)內(nèi)容及及其收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。提出管管理、服服務(wù)新思思路。6、投標(biāo)標(biāo)書編寫寫的注意意事項(xiàng) 計(jì)量量單位。必須使使用國(guó)家家統(tǒng)一的的行業(yè)計(jì)計(jì)量單位位，不允允許混合合使用不不同的度度量制。 表述述。投標(biāo)標(biāo)書的圖圖標(biāo)應(yīng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、明明確、條條理清楚楚，切忌忌模棱兩兩可，引引起

13、不必必要的爭(zhēng)爭(zhēng)議。 計(jì)算算。對(duì)單單價(jià)、合合計(jì)數(shù)、總標(biāo)價(jià)價(jià)的計(jì)算算應(yīng)仔細(xì)細(xì)核對(duì)，相關(guān)數(shù)數(shù)額應(yīng)前前后一致致。 填寫寫完整。投標(biāo)文文件中的的每一處處空白都都需填寫寫，如有有空缺，被認(rèn)為放棄棄意見(jiàn)。 資料料真實(shí)。投標(biāo)方方應(yīng)保證證所提供供全部資資料的真真實(shí)性，否則其其標(biāo)將被被拒絕。 嚴(yán)禁禁一稿多多用。未未經(jīng)認(rèn)真真核對(duì)檢檢查，即即將以前前所用之之投標(biāo)書書用于另一物物業(yè)的投投標(biāo)，這這樣作的的結(jié)果可可能是前前功盡棄棄。7、組織織和參加加現(xiàn)場(chǎng)答答辯在參加正正式投標(biāo)標(biāo)答辯前前,要進(jìn)進(jìn)行答辯辯演練,對(duì)評(píng)委委可能提提到的問(wèn)問(wèn)題要有有較充分分的準(zhǔn)備備。（三）中中標(biāo)后的的重點(diǎn)工工作。中中標(biāo)后將將很快進(jìn)進(jìn)行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同

14、準(zhǔn)備備工作。這個(gè)階階段應(yīng)著著重把握握的問(wèn)題題包括：1、配套套設(shè)施安安裝工程程及時(shí)問(wèn)問(wèn)表；2、入伙伙后工程程遺留問(wèn)問(wèn)題處理理方式；3、前期期介入期期相關(guān)費(fèi)費(fèi)用的安安排； 4、物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)價(jià)位位的最終終確定及及管理酬酬金提取取辦法； 5、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)辦辦費(fèi)出資資方及安安排； 6、空空置房管管理費(fèi)價(jià)價(jià)格及收收取辦法法； 7、能能源費(fèi)有有關(guān)安排排； 8、分分承包方方的確定定； 9、雙雙方違約約責(zé)任的的劃分和和確定；10、招招標(biāo)方需需要中標(biāo)標(biāo)單位解解決的其其他問(wèn)題題如人員員安置、物業(yè)租租賃配合合等。（四）投投標(biāo)書范范本目 錄 第一部分分 投標(biāo)標(biāo)人的服服務(wù)承諾諾第二部分分 xxxxxx簡(jiǎn)介及及相關(guān)資資質(zhì)證明

15、明材料第一節(jié) xxxxx簡(jiǎn)介介 第二節(jié) xxxxx主要要業(yè)績(jī) 第三節(jié) 資質(zhì)材材料 第三部分分 xxxxxx一期物物業(yè)管理理服務(wù)方方案第一節(jié) 物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)工作作的整體體設(shè)想及及策劃 第二節(jié) 擬采取取的管理理方式 第三節(jié) 工作計(jì)計(jì)劃 第四節(jié) 物資裝裝備計(jì)劃劃第五節(jié) 人員配配備 第四部分分 一期期物業(yè)管管理各項(xiàng)項(xiàng)承諾及及完成指指標(biāo)采取取的措施施 房屋及公公共部位位的維修修養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備及場(chǎng)場(chǎng)所的使使用、修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理 治安消防防管理 環(huán)境清潔潔衛(wèi)生交通車輛輛管理住宅區(qū)檔檔案資料料管理第六節(jié) 服務(wù)務(wù)質(zhì)量效效果 第七節(jié) 裝修修管理 第九節(jié) 無(wú)償償便民服服務(wù)與代代辦生活活服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目及收

16、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 第九節(jié) 社區(qū)區(qū)文化與與環(huán)境文文化 第十節(jié) 物業(yè)業(yè)維修基基金的建建立和使使用 附： xxxxx一一期管理理處各崗崗位職責(zé)責(zé) 第五部分分 測(cè)算算報(bào)價(jià) 第一部分分 投標(biāo)標(biāo)人的服服務(wù)承諾諾 致 xxxxx開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司： 、根據(jù)據(jù)已收到到的xxxxxx一期物物業(yè)管理理項(xiàng)目招標(biāo)文文件的要要求，遵遵照xxxx住住宅物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、xx市市普通住住宅物業(yè)業(yè)管理公公共服務(wù)務(wù)等級(jí)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、物業(yè)管管理?xiàng)l例例的規(guī)規(guī)定，我我司經(jīng)考考察現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)和研究究招標(biāo)文文件后，經(jīng)過(guò)仔仔細(xì)測(cè)算算，小區(qū)區(qū)按xxxx物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)五級(jí)提提供服務(wù)務(wù)，公共共服務(wù)費(fèi)費(fèi)按人民民幣x元元/m22.月（不含公公共能源源分

17、攤費(fèi)費(fèi)）價(jià)格格收取，辦公用用戶及商商業(yè)部分分將按照照xxxx優(yōu)秀物物業(yè)管理理大廈的的標(biāo)準(zhǔn)提提供服務(wù)務(wù)，公共共服務(wù)費(fèi)費(fèi)分別按按人民幣幣x/元元和x元元/m22.月（不含公公共能源源分?jǐn)傎M(fèi)費(fèi)）價(jià)格格收取。按招標(biāo)標(biāo)文件的的要求實(shí)實(shí)行綜合合一體化化物業(yè)管管理。 、我司司保證：自接管管xxxxx一期期物業(yè)管管理項(xiàng)目目起隨時(shí)時(shí)隨地為為業(yè)戶提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，打造精精品工程程，三年年之內(nèi)將將成為市市級(jí)、省省級(jí)物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀項(xiàng)目目并力爭(zhēng)爭(zhēng)創(chuàng)建全全國(guó)物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)。 、若我我司有幸幸中標(biāo)，將在簽簽訂物業(yè)業(yè)管理合合同時(shí)，向貴司司交納xxx萬(wàn)元元銀行履履約保函函。 投標(biāo)單位位（章）：xxxxx物物業(yè)管理理有

18、限公公司 法定代表表人（章章）： 日期： 年年 月 日日 第二部分分 xxxxxx簡(jiǎn)介及及相關(guān)資資質(zhì)證明明材料第一節(jié) xxxxx管管理有限限公司情情況介紹紹 xxxxx管理有有限公司司，為 集團(tuán)團(tuán)成員企企業(yè)，由由 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有限限公司和和 xxxxx 有有限公司司共同投投資組建建。 公司管理理面積達(dá)達(dá)xxxx萬(wàn)平方方米，公公司業(yè)務(wù)務(wù)主要分分布在xxxxxx等。接接管物業(yè)業(yè)類型包包括辦公公樓、別別墅、公公寓、高高層住宅宅等。管管理項(xiàng)目目主要有有：xxxxx，目前在在職員工工xxxx余人，其中管管理人員員大專以以上學(xué)歷歷高達(dá)xxx%。 物業(yè)管理理的最終終目的是是為了發(fā)發(fā)揮物業(yè)業(yè)的最大大使用功功能，

19、是是其保值值增值，并為物物業(yè)所有有人和使使用人創(chuàng)創(chuàng)造整潔潔、文明明、安全全、舒適適的生活活和工作作環(huán)境，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、環(huán)境境三個(gè)效效益的統(tǒng)統(tǒng)一和同同步增長(zhǎng)長(zhǎng)。這也也是我們們xxxxx人在在工作中中為之奮奮斗的目目標(biāo)，為為了更好好、更快快的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)這一目目標(biāo)，本本公司自自創(chuàng)建以以來(lái)，就就以“發(fā)展精精品戰(zhàn)略略，創(chuàng)建建名牌企企業(yè)”為指導(dǎo)導(dǎo)思想，堅(jiān)持企企業(yè)做到到“高起點(diǎn)點(diǎn)、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高質(zhì)量”。并在在工作中中形成了了以下幾幾點(diǎn)特色色： 1、以人人為本、重視培培訓(xùn) 人才對(duì)企企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，是最最重要的的資源，是決定定企業(yè)發(fā)發(fā)展的主主要因素素，為人人才的成成長(zhǎng)和發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造一個(gè)良良好的環(huán)環(huán)境是我我們

20、堅(jiān)持持的一貫貫方針，在我司司內(nèi)部，已形成成了“能者上上，庸者者下”，獎(jiǎng)懲懲嚴(yán)明的的良好的的用人體體制。對(duì)對(duì)此，我我們對(duì)外外積極尋尋找引進(jìn)進(jìn)人才，對(duì)內(nèi)加加強(qiáng)培訓(xùn)訓(xùn)、培養(yǎng)養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)人才。每年、每月、每周我我們都要要制訂詳詳細(xì)的培培訓(xùn)計(jì)劃劃，從總總經(jīng)理到到保潔員員，每個(gè)個(gè)人都要要參加相相應(yīng)內(nèi)容容的培訓(xùn)訓(xùn)，鼓勵(lì)勵(lì)員工一一專多能能，每年年的培訓(xùn)訓(xùn)考核成成績(jī)都作作為職務(wù)務(wù)晉升和和年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)的重重要依據(jù)據(jù)。 2、科學(xué)學(xué)管理，規(guī)范服服務(wù) 向管理要要效益是是本公司司做好物物業(yè)管理理工作的的基本出出發(fā)點(diǎn)，也是公公司生存存和發(fā)展展的客觀觀要求。為此，我們將將積極導(dǎo)導(dǎo)入ISSO90001-20000國(guó)際際質(zhì)量體體系標(biāo)

21、準(zhǔn)準(zhǔn)，并在在此體系系內(nèi)，嚴(yán)嚴(yán)格按照照“管理專專業(yè)化、服務(wù)規(guī)規(guī)范化、經(jīng)營(yíng)企企業(yè)化”的思想想建立起起一整套套科學(xué)規(guī)規(guī)范的管管理體制制。使大大家的一一言一行行都有文文可依、有據(jù)可可查，用用科學(xué)的的管理體體系來(lái)規(guī)規(guī)范我們們平時(shí)的的服務(wù)工工作，使使本公司司的企業(yè)業(yè)管理水水平及企企業(yè)整體體素質(zhì)都都達(dá)到了了較高的的層次。在管理理工作中中，我們們充分利利用電腦腦管理等等先進(jìn)的的管理方方式，各各部門的的工作情情況、業(yè)業(yè)戶的有有關(guān)資料料通過(guò)電電腦聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)查尋，一目了了然。有有效地提提高了工工作效率率和質(zhì)量量。 3、業(yè)戶戶第一、服務(wù)到到家 “業(yè)戶永永遠(yuǎn)是我我們的上上帝”，這是是常常掛掛在我們們xxxxx人嘴嘴邊的一一

22、句話，業(yè)戶的的需要，就是我我們的目目標(biāo)，隨隨時(shí)為業(yè)業(yè)戶提供供最優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)，是我我們的服服務(wù)態(tài)度度。在抓抓員工素素質(zhì)培養(yǎng)養(yǎng)上，我我們要求求員工面面對(duì)業(yè)戶戶永遠(yuǎn)要要保持微微笑姿態(tài)態(tài)，對(duì)業(yè)業(yè)戶提出出的要求求，不允允許說(shuō)“不”字。在在抓企業(yè)業(yè)人員管管理上，我們將將對(duì)員工工著裝、接聽(tīng)電電話用語(yǔ)語(yǔ)、行走走站立姿姿勢(shì)、與與業(yè)戶講講話語(yǔ)氣氣語(yǔ)調(diào)等等方面都都有明確確的行為為規(guī)范要要求，在在提高對(duì)對(duì)業(yè)戶的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量上，我們千千方百計(jì)計(jì)，想方方設(shè)法，一切從從業(yè)戶的的利益著著想，努努力強(qiáng)化化員工的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)意識(shí)識(shí)，做到到 “業(yè)戶想想到的要要做好、業(yè)戶沒(méi)沒(méi)想到的的也要做做好”。公司司通過(guò)一一系列的的培訓(xùn)和和教育

23、，既提高高了員工工的素質(zhì)質(zhì)，也向向社會(huì)大大眾展示示 “xxxxx人”的精神神風(fēng)貌。 我們?cè)竿ㄍㄟ^(guò)自己己的努力力，通過(guò)過(guò)自己對(duì)對(duì)業(yè)戶的的全心服服務(wù)，取取得政府府、社會(huì)會(huì)、業(yè)戶戶的認(rèn)同同。 第二節(jié) xxxxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司業(yè)績(jī)介介紹 xxxxx承接的的部分項(xiàng)項(xiàng)目概況況 第三節(jié) 資 質(zhì)質(zhì) 材 料 授 權(quán) 委 托托 書 本授權(quán)委委托書聲聲明： 我 （姓姓名），系 xxxxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司的法定定代表人人，現(xiàn)授授權(quán)委托托 為我司司授權(quán)代代理人，以本公公司的名名義參加加 xxxxxx一期物物業(yè)管理理投標(biāo)活活動(dòng)。 授權(quán)代理理人在開(kāi)開(kāi)標(biāo)、評(píng)評(píng)標(biāo)、合合同談判判、簽約約及辦理理相關(guān)公公證等過(guò)過(guò)程中

24、所所簽署的的一切文文件和處處理與之之有關(guān)的的一切事事物，我我均予以以承認(rèn)。該被授授權(quán)人就就在寧辦辦理相關(guān)關(guān)公證事事宜有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)委權(quán)。 授權(quán)代理理人： 性性別： 年齡齡： 職職務(wù)： 身份證號(hào)號(hào)碼： 特此委托托！ 投標(biāo)標(biāo)人（章章）：xxxxxx物業(yè)管管理有限限公司 法人人代表（章）： 授權(quán)權(quán)代理人人（簽字字）： 日 期 ： 年 月 日日 資格證明明材料如如下： （1）資資質(zhì)證書書復(fù)印件件1份 （2）法法人營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件件1份 （3）項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人簡(jiǎn)介介 項(xiàng)目投投入人員員匯總表表 人員總數(shù)數(shù) xxx人 管管理 人人員 xxx人 作業(yè)人人員 xxx人 序號(hào) 職職務(wù) 姓姓名 年年齡 性性別 職職稱

25、 專專業(yè) 主主要資歷歷簡(jiǎn)述 公司總部部項(xiàng)目 分管負(fù)責(zé)責(zé)人 (簡(jiǎn)歷歷)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人 (簡(jiǎn)歷) 主要管理理人員 (簡(jiǎn)簡(jiǎn)歷) 項(xiàng)目主要要管理人人員 (簡(jiǎn)歷歷) 備注：11、專業(yè)業(yè)技術(shù)證證書指職職稱證書書以及國(guó)國(guó)家注冊(cè)冊(cè)專業(yè)證證書等。 22、本表表限項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人和主管管填寫。 第三部分分 xxxxxx一期物物業(yè)管理理服務(wù)方方案第一節(jié) 物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)工作作的整體體設(shè)想及及策劃 xxxxx管理有有限公司司作為物物業(yè)管理理行業(yè)極極具潛力力的后起起之秀，完全有有能力有有信心承承擔(dān)起xxxxxx一期的的物業(yè)管管理工作作，一旦旦我司受受委托管管理這個(gè)個(gè)項(xiàng)目，我們將將充分憑憑借自己己的人才才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)優(yōu)

26、勢(shì)、技技術(shù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、管理理優(yōu)勢(shì)和和資金優(yōu)優(yōu)勢(shì)，把把xxxxx一期期建設(shè)成成為xxx首座公公寓式的的物業(yè)管管理的典典范。 我們的管管理總目目標(biāo)是： 自接管xxxxxx一期之之日起，按五級(jí)級(jí)等級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施施物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，三年年內(nèi)成為為市級(jí)、省級(jí)物物業(yè)管理理優(yōu)秀住住宅小區(qū)區(qū)，并積積極爭(zhēng)創(chuàng)創(chuàng)全國(guó)示示范。 整體的設(shè)設(shè)想與策策劃分為為五個(gè)方方面： 1 高高標(biāo)準(zhǔn)、高水平平管理的的措施 1.1 建立立和實(shí)施施完善的的物業(yè)管管理質(zhì)量量體系 物業(yè)管理理行業(yè)的的發(fā)展過(guò)過(guò)程證明明了要達(dá)達(dá)到高質(zhì)質(zhì)量的物物業(yè)管理理服務(wù)水水平必須須建立一一套高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)質(zhì)量保證證體系。近幾年年來(lái)，在在國(guó)內(nèi)物物管行業(yè)業(yè)逐漸推推廣實(shí)施施的I

27、SSO90001-20000質(zhì)量量體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)實(shí)踐證明明是行之之有效的的，這一一點(diǎn)我們們公司在在導(dǎo)入并并通過(guò)IISO990011-20000質(zhì)質(zhì)量體系系國(guó)際認(rèn)認(rèn)證后，就深深深地體會(huì)會(huì)到其好好處。在在xxxxx一期期的物業(yè)業(yè)管理工工作中，從一開(kāi)開(kāi)始就要要堅(jiān)持做做到高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高起點(diǎn)，科學(xué)管管理、規(guī)規(guī)范服務(wù)務(wù)。要根根據(jù)xxxxx一一期的管管理模式式和特點(diǎn)點(diǎn)盡快建建立和實(shí)實(shí)施ISSO90001-20000質(zhì)量量管理體體系。 1.2 培育育高素質(zhì)質(zhì)的員工工隊(duì)伍 人才對(duì)我我們來(lái)說(shuō)說(shuō)，是最最重要的的資源，它決定定了企業(yè)業(yè)的興衰衰。在人人才的管管理上，我們著著重抓好好兩個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，一一是“引進(jìn)關(guān)關(guān)”，引進(jìn)進(jìn)

28、的人才才要具有有較高的的專業(yè)技技能和較較好的綜綜合素質(zhì)質(zhì)。二是是“培訓(xùn)關(guān)關(guān)”，我們們公司每每年都要要針對(duì)不不同的人人員分別別制訂出出詳細(xì)的的培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃，要要求大家家有現(xiàn)代代的物業(yè)業(yè)管理意意識(shí)，為為業(yè)戶服服務(wù)的意意識(shí)，都都要做到到一專多多能，每每年的培培訓(xùn)考核核成績(jī)都都要作為為職務(wù)晉晉升和年年終獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)的重要要依據(jù)。作為做做好物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)工作作的重要要前提，我們的的人才培培養(yǎng)目標(biāo)標(biāo)是：培培養(yǎng)一支支高素質(zhì)質(zhì)的精干干的員工工隊(duì)伍。 1.3 加強(qiáng)強(qiáng)和完善善物業(yè)管管理的硬硬件條件件 在xxxxx一期期物業(yè)管管理工作作中，除除了要充充分依托托現(xiàn)有的的管理設(shè)設(shè)備外，還需投投入一筆筆資金加加強(qiáng)和完完善物業(yè)業(yè)

29、管理的的有關(guān)設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施，如如要實(shí)行行全電腦腦化辦公公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快快速反應(yīng)應(yīng)系統(tǒng)和和完善的的監(jiān)控系系統(tǒng)等。 1.4 營(yíng)造造富有特特色的社社區(qū)文化化 具體內(nèi)容容在后續(xù)續(xù)章節(jié)中中有詳細(xì)細(xì)描述。 1.5 實(shí)施施辦公、住宅區(qū)區(qū)人性化化的專業(yè)業(yè)物管 崇尚人性性，是我我們管理理工作的的精髓。在xxxxx一一期，我我們將廣廣泛引入入人性化化物業(yè)管管理的理理念，關(guān)關(guān)注業(yè)戶戶的生活活質(zhì)量，關(guān)注員員工的不不同需求求，在管管理、環(huán)環(huán)境、空空間各個(gè)個(gè)層次和和環(huán)節(jié)營(yíng)營(yíng)造一種種既相互互信任、相互尊尊敬，又又有明確確的行為為規(guī)則這這樣一種種和諧、有序的的舒暢環(huán)環(huán)境和文文化氛圍圍。從而而使人們們的潛力力得到充充分發(fā)揮揮，人

30、們們對(duì)工作作、生活活、文化化上的品品味需求求得到滿滿足。使使我們的的管理工工作得到到業(yè)戶的的理解、認(rèn)可和和支持。也使公公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理理念得得到管理理員工的的普遍認(rèn)認(rèn)同，在在物業(yè)管管理的各各處細(xì)節(jié)節(jié)，要體體現(xiàn)出對(duì)對(duì)人的珍珍愛(ài)和關(guān)關(guān)懷。 1.6 注重重發(fā)揮業(yè)業(yè)戶自治治、自律律的功能能 以業(yè)主委委員會(huì)為為代表的的廣大業(yè)業(yè)戶共同同參與物物業(yè)管理理，變單單向推動(dòng)動(dòng)為雙向向共管，是物業(yè)業(yè)管理發(fā)發(fā)展的要要求和趨趨勢(shì)，只只有啟發(fā)發(fā)廣大業(yè)業(yè)戶共同同參與物物業(yè)管理理，增強(qiáng)強(qiáng)業(yè)戶自自治、自自律功能能，使業(yè)業(yè)戶自治治、自律律與專業(yè)業(yè)化物業(yè)業(yè)管理相相結(jié)合，才能使使xxxxx一期期物業(yè)管管理真正正得到升升華，這這也是

31、發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家和地區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的重重要經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。為此此，我們們將充分分發(fā)揮xxxxxx一期業(yè)業(yè)戶管委委會(huì)作用用，通過(guò)過(guò)業(yè)戶的的內(nèi)部組組織網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和組織織社區(qū)內(nèi)內(nèi)的文化化活動(dòng)，潛移默默化地增增強(qiáng)業(yè)戶戶參與管管理的意意識(shí)。 2 管理理深度和和廣度的的做法 社會(huì)在進(jìn)進(jìn)步、時(shí)時(shí)代在發(fā)發(fā)展。對(duì)對(duì)于xxxxx一一期這樣樣一個(gè)白白領(lǐng)精英英薈萃的的廣大業(yè)業(yè)戶而言言，物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的深深度和廣廣度是沒(méi)沒(méi)有止境境的。我我們認(rèn)為為：隨著著社會(huì)的的進(jìn)步和和社會(huì)分分工的不不斷專業(yè)業(yè)化，物物業(yè)管理理公司在在管理深深度和廣廣度上，除了依依靠科技技手段外外，還應(yīng)應(yīng)盡可能能和社會(huì)會(huì)各專業(yè)業(yè)服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)聯(lián)合合，滿足足業(yè)戶的的多方面面

32、需求。我們提提出以下下兩項(xiàng)措措施： 2.1 在xxxxxx一期建建立相應(yīng)應(yīng)的居民民生活商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。從滿滿足居民民生活需需要做起起，利用用各種條條件逐漸漸開(kāi)辦小小超市、家電維維修中心心、健身身中心等等等，為為廣大業(yè)業(yè)戶提供供各種便便利條件件。 2.2 管理理處全方方位建立立商業(yè)服服務(wù)信息息網(wǎng)，與與各商家家、專業(yè)業(yè)服務(wù)公公司建立立廣泛聯(lián)聯(lián)系，滿滿足業(yè)戶戶需求。如物業(yè)業(yè)保險(xiǎn)代代理、租租賃代理理、房屋屋裝修代代理、信信息咨詢?cè)儭⒓艺?wù)、接送小小孩、代代購(gòu)各種種票務(wù)、介紹住住家保姆姆等等。 3 超超前性、創(chuàng)造性性、全方方位服務(wù)務(wù)的意識(shí)識(shí) 3.1 超前前性是xxxxxx一期物物業(yè)管理理前衛(wèi)和和榜樣地

33、地位的標(biāo)標(biāo)志。重重點(diǎn)由以以下幾點(diǎn)點(diǎn)組成： 3.1.1 實(shí)施住住宅環(huán)境境形象設(shè)設(shè)計(jì)與建建設(shè)（DDIS）工程。住宅環(huán)環(huán)境形象象設(shè)計(jì)與與建設(shè)是是繼企業(yè)業(yè)形象策策劃（CCIS）之后更更富時(shí)代代特色的的新概念念，它已已同資源源、人才才、科教教、環(huán)境境、信息息等一樣樣，成為為構(gòu)成住住宅管理理的要素素之一，同時(shí)，具有對(duì)對(duì)住宅形形象的塑塑造功能能和對(duì)物物業(yè)的增增值功能能。 3.1.2 全面體體現(xiàn)對(duì)殘殘疾人的的關(guān)心。我們將將在整個(gè)個(gè)住宅區(qū)區(qū)內(nèi)對(duì)殘殘疾人實(shí)實(shí)行無(wú)障障礙通行行，公共共區(qū)域設(shè)設(shè)有關(guān)照照殘疾人人的標(biāo)識(shí)識(shí)。這一一措施不不僅體現(xiàn)現(xiàn)了對(duì)殘殘疾人的的關(guān)愛(ài)，同時(shí)也也會(huì)提高高居民的的文明意意識(shí)。 3.1.3 充分發(fā)

34、發(fā)揮電視視監(jiān)控系系統(tǒng)的作作用，使使管理人人員及時(shí)時(shí)掌握xxxxxx一期各各個(gè)區(qū)域域的治安安狀況，出入人人流狀況況，車輛輛交通狀狀況及衛(wèi)衛(wèi)生保潔潔狀況等等，使各各種緊急急情況能能得到及及時(shí)處理理。 3.2 創(chuàng)造造性是xxxxxx一期物物業(yè)管理理的生命命源泉 科技在進(jìn)進(jìn)步，人人們的觀觀念在不不斷地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，人人們對(duì)住住宅區(qū)的的各種需需求也在在不斷地地?cái)U(kuò)展。xxxxx一期期只有不不斷地創(chuàng)創(chuàng)新，吸吸收國(guó)內(nèi)內(nèi)外住宅宅管理精精華，做做人之未未做，做做人之難難做，才才能不斷斷完善，并保持持在同行行業(yè)中的的領(lǐng)先地地位。如如：實(shí)行行物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)多元化化經(jīng)營(yíng)，我們計(jì)計(jì)劃在接接管xxxxx一一期物業(yè)業(yè)管理工工作后

35、，在其周周圍區(qū)域域內(nèi)陸續(xù)續(xù)投資開(kāi)開(kāi)設(shè)電器器維修中中心、美美容美發(fā)發(fā)中心、快餐店店、健身身房等，以滿足足廣大住住戶的日日常生活活需要，同時(shí)不不斷提高高管理處處的綜合合實(shí)力。 3.3 實(shí)施施社區(qū)全全方位服服務(wù) 我們?cè)诮咏庸躼xxxx一一期后，將迅速速推出“溫馨家家園計(jì)劃劃”，充分分利用xxxxxx一期及及周邊地地區(qū)的各各類設(shè)施施和場(chǎng)所所，為廣廣大業(yè)戶戶提供全全面周到到的244小時(shí)溫溫馨服務(wù)務(wù)。如： 3.3.1 定期舉舉辦棋牌牌賽、書書畫展、各種派派對(duì)等，豐富住住戶的業(yè)業(yè)余生活活，增進(jìn)進(jìn)業(yè)戶間間的情感感溝通。 3.3.2 設(shè)立業(yè)業(yè)戶接待待日和業(yè)業(yè)戶接待待電話，向業(yè)戶戶提供224小時(shí)時(shí)全天候候的護(hù)衛(wèi)衛(wèi)

36、、保潔潔和維修修服務(wù)。 我們的口口號(hào)是：“住xxxxx一一期，享享受輕松松生活”。使每每一位入入住xxxxx一一期的業(yè)業(yè)戶都能能享受到到我們溫溫馨的服服務(wù)和現(xiàn)現(xiàn)代生活活的便利利。 4 創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)美美舒適、安全文文明、潔潔凈環(huán)境境的設(shè)想想 xxxxx一期位位于新市市區(qū)，是是一個(gè)高高檔住宅宅區(qū)，在在物業(yè)管管理工作作中，我我們應(yīng)以以高的文文化品味味取勝，通過(guò)住住宅區(qū)軟軟、硬件件的配套套服務(wù)，創(chuàng)造出出優(yōu)美舒舒適、安安全文明明、環(huán)境境潔凈的的高檔小小區(qū)。 4.1 硬件件建設(shè) 可靠的安安全保障障系統(tǒng)、管理完完善的環(huán)環(huán)境設(shè)施施、簡(jiǎn)潔潔醒目的的住宅形形象設(shè)計(jì)計(jì)系統(tǒng)、安全方方便的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)以及豐豐富的文文化色彩

37、彩等，一一系列具具有一定定超前性性能的先先進(jìn)設(shè)施施、設(shè)備備為xxxxx一一期高尚尚環(huán)境和和文明建建設(shè)提供供了物質(zhì)質(zhì)保證。 4.1.1 公布空空氣質(zhì)量量周報(bào)?？諝赓|(zhì)質(zhì)量是環(huán)環(huán)境質(zhì)量量的重要要內(nèi)容。我們擬擬在xxxxx一一期內(nèi)業(yè)業(yè)戶基本本上都入入住以后后，實(shí)行行空氣質(zhì)質(zhì)量周報(bào)報(bào)公布措措施。這這樣既可可以讓監(jiān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)據(jù)直接為為業(yè)戶服服務(wù)，同同時(shí)又可可以提高高住戶的的環(huán)保意意識(shí)。xxxxxx一期應(yīng)應(yīng)為凈化化xx環(huán)環(huán)境做出出積極的的貢獻(xiàn)。 4.1.2 建立優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境。為為了使xxxxxx一期環(huán)環(huán)境進(jìn)一一步活躍躍起來(lái)，更具文文化品味味，我們們將與xxx合作作，對(duì)小小區(qū)內(nèi)各各種植物物進(jìn)行標(biāo)標(biāo)識(shí)、歸歸類，

38、將將xxxxx一期期變?yōu)楦桓挥刑厣男⌒托椭参飯@園，使居居民和來(lái)來(lái)客感受受到的不不僅是滿滿目綠草草、紅花花，而且且從植物物介紹中中可以增增加植物物、綠化化知識(shí)，這是一一項(xiàng)極有有意義的的措施。 4.1.3 對(duì)垃圾圾的分類類處理。隨著社社會(huì)的發(fā)發(fā)展和進(jìn)進(jìn)步，環(huán)環(huán)保問(wèn)題題越來(lái)越越突出，我們計(jì)計(jì)劃在接接管xxxxx一一期后逐逐步實(shí)行行垃圾的的分類投投放和處處理，并并在住住戶手冊(cè)冊(cè)和各各投放點(diǎn)點(diǎn)標(biāo)明分分類收集集方法。設(shè)可回回收垃圾圾、一般般垃圾和和有害垃垃圾三類類箱?？煽苫厥绽詧?bào)報(bào)紙、書書刊、瓶瓶、易拉拉罐等為為主，一一般垃圾圾及渣土土等為主主，有害害垃圾主主要為各各類廢電電池、電電鍍制品品、殺

39、蟲蟲劑罐等等。對(duì)垃垃圾的分分類處理理，我們們將通過(guò)過(guò)各種宣宣傳手段段，增強(qiáng)強(qiáng)業(yè)戶的的環(huán)保意意識(shí)，引引導(dǎo)他們們養(yǎng)成正正確的習(xí)習(xí)慣。 4.1.4 嚴(yán)格車車輛交通通管理。我們準(zhǔn)準(zhǔn)備設(shè)置置完善的的各類交交通標(biāo)識(shí)識(shí)，加強(qiáng)強(qiáng)車輛的的監(jiān)控和和引導(dǎo)，及時(shí)處處理突發(fā)發(fā)事件。 4.1.5 運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代科技技手段，“三防”結(jié)合，確保安安全?！叭馈苯Y(jié)合即即是人防防、物防防、技防防相結(jié)合合?！叭朔馈鄙衔覀儌儗?shí)施快快速反應(yīng)應(yīng)系統(tǒng)，由管理理中心統(tǒng)統(tǒng)一指揮揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多多重結(jié)合合，即流流動(dòng)崗與與固定崗崗相結(jié)合合、全面面防范與與重點(diǎn)防防范相結(jié)結(jié)合、整整裝與便便裝相結(jié)結(jié)合。物物防上采采用圍墻墻、防盜盜裝置等等手段提提高防范范能力

40、。在充分分強(qiáng)調(diào)人人的因素素的前提提下，逐逐步過(guò)渡渡到技防防為主，運(yùn)用xxxxxx一期的的智能化化保安設(shè)設(shè)施結(jié)合合管理處處的統(tǒng)一一管理、快速調(diào)調(diào)度，確確保治安安防范萬(wàn)萬(wàn)無(wú)一失失。 4.2 軟件件建設(shè) 創(chuàng)建高檔檔次的住住宅小區(qū)區(qū)，軟件件建設(shè)比比硬件構(gòu)構(gòu)成更為為重要、更為艱艱巨。特特別是我我國(guó)物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)發(fā)展展時(shí)間短短，管理理公司和和廣大業(yè)業(yè)戶均需需要進(jìn)一一步加深深對(duì)物業(yè)業(yè)管理的的認(rèn)識(shí)和和自身修修養(yǎng)，這這個(gè)過(guò)程程需要日日積月累累的努力力，物業(yè)業(yè)管理公公司應(yīng)著著眼于長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展，持之之以恒地地在軟件件建設(shè)上上下功夫夫。主要要有以下下內(nèi)容： 4.2.1 將可持持續(xù)發(fā)展展戰(zhàn)略作作為xxxxx一一期發(fā)展

41、展的主導(dǎo)導(dǎo)戰(zhàn)略。 4.2.2 組織落落實(shí)，措措施得力力。成立立以管理理處為主主、有業(yè)業(yè)戶代表表參加的的xxxxx一期期環(huán)保委委員會(huì)，著眼于于xxxxx一期期長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展，依依照可持持續(xù)發(fā)展展戰(zhàn)略，制定和和實(shí)施xxxxxx一期環(huán)環(huán)保工程程。 4.2.3 引入住住宅形象象設(shè)計(jì)與與建設(shè)功功能，對(duì)對(duì)xxxxx一期期進(jìn)行形形象塑造造。 4.2.4 建立“管理處處員工人人人都是是環(huán)保監(jiān)監(jiān)督員”的觀念念，對(duì)不不利于環(huán)環(huán)保的行行為及時(shí)時(shí)予以制制止。 4.2.5 營(yíng)造“保護(hù)社社區(qū)環(huán)境境，創(chuàng)建建綠色家家園”濃厚氣氣氛。重重點(diǎn)放在在提高環(huán)環(huán)保意識(shí)識(shí)，增加加環(huán)保知知識(shí)方面面，通過(guò)過(guò)環(huán)保講講座、每每年六月月的世界界環(huán)保日

42、日系列活活動(dòng)等，引導(dǎo)住住戶關(guān)心心社區(qū)環(huán)環(huán)境。 4.2.6 鼓勵(lì)節(jié)節(jié)約水電電，組織織居民開(kāi)開(kāi)展有利利于身心心健康的的文體活活動(dòng)。 4.2.7 嚴(yán)格裝裝修審批批手續(xù)，規(guī)范施施工行為為，控制制裝修材材料的使使用，加加強(qiáng)工程程監(jiān)管。 4.2.8 要逐步步實(shí)行垃垃圾的分分類投放放、處理理。 5 體體現(xiàn)社區(qū)區(qū)文化、環(huán)境文文化特色色的物業(yè)業(yè)管理典典范模式式 5.1 xxxxx一一期社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)的總總體構(gòu)想想 社區(qū)文化化三項(xiàng)主主題：營(yíng)營(yíng)造全新新的工作作理念；熱愛(ài)地地球，保保護(hù)環(huán)境境；做新新世紀(jì)文文明使者者。 社區(qū)文化化三項(xiàng)特特征：人人性化的的管理理理念；超超前性的的文化視視角；寧寧?kù)o、祥祥和的文文化氣氛氛

43、。 社區(qū)文化化的總體體目標(biāo)：使xxxxx一一期成為為住宅文文化的典典范。 xxxxx一期將將在我們們的管理理下大力力開(kāi)展社社區(qū)文化化建設(shè)。xxxxx一期期的文化化定位是是中西方方文化與與現(xiàn)代科科學(xué)技術(shù)術(shù)的有機(jī)機(jī)結(jié)合。我們將將在環(huán)境境文化、行為文文化、制制度文化化，精神神文化等等四個(gè)方方面全方方位展開(kāi)開(kāi)，通過(guò)過(guò)循序漸漸進(jìn)、潛潛移默化化、寓教教于樂(lè)的的社區(qū)文文化建設(shè)設(shè)，提高高業(yè)戶素素質(zhì)，培培養(yǎng)互助助互愛(ài)精精神，增增強(qiáng)社區(qū)區(qū)凝聚力力，發(fā)揮揮社區(qū)文文化的凝凝聚功能能、激勵(lì)勵(lì)功能和和約束功功能。在在xxxxx一期期文化建建設(shè)上，我們還還注重近近與遠(yuǎn)、大與小小、教與與樂(lè)、雅雅與俗的的結(jié)合。我們將將實(shí)施名名

44、牌與形形象戰(zhàn)略略，積聚聚xxxxx一期期的無(wú)形形資產(chǎn)，創(chuàng)造名名牌。 5.2 xxxxx一一期環(huán)境境文化的的構(gòu)想 針對(duì)xxxxx一一期的園園林式布布局和環(huán)環(huán)保要求求，我們們除了對(duì)對(duì)住宅內(nèi)內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等等環(huán)保要要素進(jìn)行行監(jiān)測(cè)，全面加加強(qiáng)社區(qū)區(qū)環(huán)境文文化和環(huán)環(huán)保建設(shè)設(shè)外，還還準(zhǔn)備做做好以下下幾點(diǎn)：第一，維護(hù)已已有的園園林綠化化，實(shí)施施各季節(jié)節(jié)植物交交叉式綠綠化工程程。第二二，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)社區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)保保意識(shí)的的灌輸，使每個(gè)個(gè)業(yè)戶都都自覺(jué)熱熱愛(ài)社區(qū)區(qū)內(nèi)的環(huán)環(huán)境，建建議在社社區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)擺放放一些雕雕塑作品品，以體體現(xiàn)出優(yōu)優(yōu)雅的藝藝術(shù)氛圍圍。第三三、開(kāi)展展社區(qū)環(huán)環(huán)境文化化建設(shè)，實(shí)施社社區(qū)環(huán)境境形象戰(zhàn)戰(zhàn)略，

45、整整合社區(qū)區(qū)環(huán)境形形象，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃社區(qū)內(nèi)內(nèi)的各種種自然景景觀和人人文景觀觀。我們們將擬定定業(yè)戶手手冊(cè)、環(huán)環(huán)境手冊(cè)冊(cè)、制訂訂全面的的環(huán)境管管理方案案。 5.3 xxxxx的的管理模模式 第二節(jié) 擬采采取的管管理方式式 面對(duì)xxxxx一一期這樣樣一個(gè)高高品味、高水平平、高素素質(zhì)居住住人群的的現(xiàn)代化化住宅小小區(qū)，選選擇怎樣樣的管理理模式才才能達(dá)到到最佳的的管理效效果，這這是我們們確定管管理方式式的重要要課題，我們?cè)谠谏钊胝{(diào)調(diào)查研究究的基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定定了我們們的基本本思路是是： 嚴(yán)格資質(zhì)質(zhì)管理，選用專專業(yè)素質(zhì)質(zhì)和綜合合素質(zhì)均均較高的的各類專專業(yè)技術(shù)術(shù)人才，以嚴(yán)格格的管理理制度規(guī)規(guī)范各類類服務(wù)，運(yùn)用電電

46、腦管理理等現(xiàn)代代化手段段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高效率率、高水水平的綜綜合一體體化管理理，加強(qiáng)強(qiáng)社區(qū)精精神文明明建設(shè)，實(shí)施品品牌戰(zhàn)略略。 我們的管管理方式式分為組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程程序系統(tǒng)統(tǒng)、信息息反饋系系統(tǒng)和激激勵(lì)系統(tǒng)統(tǒng)四部分分組成。 一、 組組織系統(tǒng)統(tǒng) 1 組織織機(jī)構(gòu)（見(jiàn)下圖圖） 2 組織織機(jī)構(gòu)圖圖說(shuō)明： 2.1 從xxxxxx一期內(nèi)內(nèi)部管理理機(jī)構(gòu)圖圖中可以以看出，我們將將在業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的監(jiān)督督和指導(dǎo)導(dǎo)下實(shí)行行公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的的主任負(fù)負(fù)責(zé)制，這是一一種垂直直領(lǐng)導(dǎo)方方式，充充分利用用資源，編制力力求精干干，其人人員力求求一專多多能。在在擬制計(jì)計(jì)劃、組組織領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和對(duì)各各項(xiàng)工作作檢查指指導(dǎo)協(xié)調(diào)調(diào)等方面面由管

47、理理處經(jīng)理理直接負(fù)負(fù)責(zé)，各各項(xiàng)具體體工作在在各組職職責(zé)范圍圍內(nèi)由各各主管直直接安排排，各主主管下屬屬人員直直接向主主管負(fù)責(zé)責(zé)，而各各主管直直接向經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)。這樣樣的結(jié)構(gòu)構(gòu)使權(quán)力力集中、責(zé)任明明確、命命令統(tǒng)一一，聯(lián)系系簡(jiǎn)捷、工作高高效。 2.2 物業(yè)業(yè)管理組組負(fù)責(zé)小小區(qū)安全全、消防防、交通通、保潔潔、綠化化、便民民服務(wù)與與社區(qū)文文化活動(dòng)動(dòng)等工作作；工程程設(shè)備組組負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)備管理理、維修修養(yǎng)護(hù)及及便民服服務(wù)等工工作；綜綜合組負(fù)負(fù)責(zé)管理理處的財(cái)財(cái)務(wù)工作作和文件件資料的的管理及及電腦打打字等工工作。 二、 運(yùn)運(yùn)作程序序系統(tǒng) 1 整體體運(yùn)作流流程 2 整體體運(yùn)作流流程圖說(shuō)說(shuō)明： 2.1 從整整體運(yùn)作作流

48、程圖圖中看，我們注注重于整整體設(shè)計(jì)計(jì)全面合合理，各各項(xiàng)工作作環(huán)節(jié)緊緊密銜接接，起到到承上啟啟下，相相互制約約的作用用。 2.2 整體體動(dòng)作的的各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)我們們將嚴(yán)格格按照xxxxxxISOO90001-220000質(zhì)量保保證體系系進(jìn)行運(yùn)運(yùn)作，它它同樣適適用于xxxxxx一期物物業(yè)管理理處的整整體運(yùn)作作方案。 2.3 在管管理處的的整體運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程中將始始終運(yùn)用用現(xiàn)代化化的電腦腦管理網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)，從方方案的擬擬定到各各項(xiàng)工作作任務(wù)的的完成都都實(shí)現(xiàn)智智能化管管理。 2.4 在整整體動(dòng)作作過(guò)程中中，始終終堅(jiān)持全全過(guò)程管管理，確確保指揮揮與監(jiān)督督的封閉閉性管理理，保證證管理有有效、及及時(shí)到位位，從而而

49、在最大大限度上上避免了了缺漏和和盲點(diǎn)。 三、 信信息反饋饋系統(tǒng) 1 信息息反饋示示意圖 2 信信息反饋饋示意圖圖說(shuō)明： 2.1 信息息也是資資源，xxxxxx一期管管理處的的信息來(lái)來(lái)源于執(zhí)執(zhí)行機(jī)構(gòu)構(gòu)、監(jiān)督督機(jī)構(gòu)和和信息反反饋渠道道。 2.2 xxxxx一一期管理理處在平平時(shí)運(yùn)作作時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理既是指指揮員，又是督督促檢查查者，當(dāng)當(dāng)各項(xiàng)工工作指令令下達(dá)后后，執(zhí)行行機(jī)構(gòu)相相應(yīng)開(kāi)始始運(yùn)作，此時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理就可可以在信信息反饋饋渠道中中獲取信信息，對(duì)對(duì)指揮機(jī)機(jī)構(gòu)所發(fā)發(fā)出的各各項(xiàng)指令令可以作作出較為為實(shí)際的的評(píng)估，從而判判斷其正正確與否否，從中中吸取經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，糾糾正錯(cuò)誤誤，有效效地克服服了在工工作中的的

50、盲目現(xiàn)現(xiàn)象。 2.3 在監(jiān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)構(gòu)控制方方式中，我們采采取例行行檢查和和突擊抽抽查相結(jié)結(jié)合的方方式進(jìn)行行，而監(jiān)監(jiān)督控制制的措施施以預(yù)先先控制與與信息反反饋控制制相結(jié)合合的方式式進(jìn)行。 四、 激激勵(lì)系統(tǒng)統(tǒng) 1 激勵(lì)勵(lì)系統(tǒng)示示意圖 2 激勵(lì)勵(lì)系統(tǒng)示示意圖說(shuō)說(shuō)明： 2.1 激勵(lì)勵(lì)是管理理處內(nèi)部部對(duì)員工工管理的的主要方方式。每每個(gè)員工工的個(gè)人人權(quán)利需需要得到到尊重并并應(yīng)始終終保持旺旺盛的工工作積極極性，從從而可以以在一定定程度上上獲得經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益。 2.2 思想想工作機(jī)機(jī)制重在在激發(fā)每每一個(gè)員員工的內(nèi)內(nèi)在潛能能，充分分調(diào)動(dòng)員員工的個(gè)個(gè)人積極極性，適適時(shí)做好好深入細(xì)細(xì)致思想想工作，其主要要

51、工作方方式有與與員工談?wù)勑?，組組織有益益的集體體活動(dòng)和和家訪等等。 2.3 獎(jiǎng)懲懲機(jī)制應(yīng)應(yīng)以表?yè)P(yáng)揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)為為主，以以處分為為輔的原原則，但但獎(jiǎng)懲要要分明，用優(yōu)勝勝劣汰的的方式，純潔用用工隊(duì)伍伍，在獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)類型型上，我我們堅(jiān)持持以精神神鼓勵(lì)為為主，物物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)為輔。 2.4 工資資福利機(jī)機(jī)制重在在考核，縮小固固定部分分工資，加大活活動(dòng)部分分工資，拉大距距離不搞搞一刀切切，激勵(lì)勵(lì)員工優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)，創(chuàng)造造業(yè)績(jī)和和發(fā)揚(yáng)團(tuán)團(tuán)結(jié)向上上的團(tuán)隊(duì)隊(duì)精神。 2.5 培養(yǎng)養(yǎng)提升機(jī)機(jī)制在實(shí)實(shí)際工作作中缺一一不可，其培養(yǎng)養(yǎng)的目標(biāo)標(biāo)是使員員工有較較強(qiáng)的事事業(yè)心和和敬業(yè)精精神，對(duì)對(duì)工作能能做到一一專多能能，精益益求精。在用人人

52、提拔上上不任人人唯親，而是不不拘一格格選拔那那些有真真才實(shí)學(xué)學(xué)的人才才，做到到能者上上，平者者讓，庸庸者下，從而把把培養(yǎng)提提升、培培訓(xùn)、進(jìn)進(jìn)修等工工作有機(jī)機(jī)地結(jié)合合在一起起，使之之形成一一種人才才培養(yǎng)的的良性循循環(huán)氛圍圍。 2.6 文化化活動(dòng)機(jī)機(jī)制是溝溝通管理理處內(nèi)部部員工的的橋梁，通過(guò)文文化活動(dòng)動(dòng)的開(kāi)展展增強(qiáng)了了員工的的自信心心和認(rèn)同同感，把把員工的的利益和和公司的的利益緊緊密地結(jié)結(jié)合在一一起。文文化活動(dòng)動(dòng)的方式式可有許許多種，如：集集體活動(dòng)動(dòng)、旅游游、娛樂(lè)樂(lè)晚會(huì)和和邀請(qǐng)家家屬小孩孩共同聯(lián)聯(lián)歡等活活動(dòng)。 第三節(jié) 工作計(jì)計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目情況況，擬定定管理方方式和管管理運(yùn)作作流程，具體計(jì)計(jì)劃如

53、下下： 序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)目 內(nèi)內(nèi)容 時(shí)時(shí)間一 前期期介入階階段 1. 收收集工程程施工進(jìn)進(jìn)度、計(jì)計(jì)劃、設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙資料，及時(shí)編編目分類類存檔使使用。 2. 對(duì)對(duì)工程建建筑中的的配套設(shè)設(shè)備設(shè)施施設(shè)計(jì)、選型、配套、安裝、調(diào)試，進(jìn)行滿滿足物管管使用功功能的評(píng)評(píng)估及建建議；建建立收發(fā)發(fā)文、存存檔備案案制度；收集產(chǎn)產(chǎn)品安裝裝、使用用說(shuō)明書書等資料料，為編編制規(guī)范范高效作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書提供供依據(jù)。 3. 對(duì)對(duì)售樓資資料（合合同、廣廣告、宣宣傳）收收集，并并對(duì)所涉涉及物管管服務(wù)條條款進(jìn)行行咨詢、建議和和答疑，促進(jìn)售售樓規(guī)范范承諾，為日后后物管服服務(wù)奠定定優(yōu)良基基礎(chǔ)。 二 制制訂入伙伙方案與與入伙資資料準(zhǔn)備備 制訂訂

54、入伙方方案及入入伙資料料印制 三 接管管驗(yàn)收 1. 參參與建設(shè)設(shè)單位報(bào)報(bào)驗(yàn)的工工程項(xiàng)目目竣工驗(yàn)驗(yàn)收活動(dòng)動(dòng)。 2. 與與建設(shè)單單位辦理理物業(yè)管管理接管管驗(yàn)收工工作。 3. 辦辦理水、電、氣氣等能耗耗與施工工單位的的簽認(rèn)交交接簽收收。 4.設(shè)備備設(shè)施資資料的交交接造冊(cè)冊(cè)。 四 開(kāi)荒荒保潔 1. 對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全面面開(kāi)荒保保潔。 2. 對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行作業(yè)業(yè)頻次作作業(yè) 區(qū)域進(jìn)進(jìn)行初步步界定。 五 業(yè)戶戶入伙階階段 11. 入入伙現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置及及人員培培訓(xùn)，進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)模擬。 2. 安安排業(yè)戶戶入伙受受理程序序與工作作的開(kāi)展展。 六 正常常物管工工作的開(kāi)開(kāi)展 按按照物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例的內(nèi)內(nèi)容及相相關(guān)規(guī)定定進(jìn)

55、行管管理。 注：以上上計(jì)劃根根據(jù)項(xiàng)目目實(shí)際銷銷售進(jìn)度度可調(diào)整整。 第四節(jié) 物資資裝備計(jì)計(jì)劃 為確保xxxxxx一期的的物業(yè)管管理工作作有序進(jìn)進(jìn)行，我我們著眼眼于“必需、節(jié)約、實(shí)用”的原則則，配備備物質(zhì)裝裝備，同同時(shí)管理理處依托托XXXXX雄厚厚的資金金實(shí)力、人才實(shí)實(shí)力，做做到資源源共享，更好地地為業(yè)戶戶服務(wù)。擬定物物資裝備備計(jì)劃如如下： 一、 管管理用房房 管理用房房按建設(shè)設(shè)方所提提供原有有面積安安排小區(qū)區(qū)各所屬屬機(jī)構(gòu)用用房，具具體安排排方案另另定。 二、 員員工宿舍舍 在管理用用房面積積中劃撥撥一定數(shù)數(shù)量的住住房面積積，保證證24小小時(shí)職守守在xxxxx一一期管理理處的員員工都能能安排在在集

56、體宿宿舍中住住宿，具具體方案案另定。 三、 器器械、工工具、裝裝備以及及辦公用用品計(jì)劃劃詳見(jiàn)附附表： 在物質(zhì)質(zhì)裝備的的配備上上完全按按照“必需、實(shí)用、節(jié)約”的原則則，同時(shí)時(shí)為了保保障xxxxx一一期物業(yè)業(yè)管理工工作的有有序進(jìn)行行，XXXXX將將依靠自自身的資資金、人人才優(yōu)勢(shì)勢(shì)全力支支持xxxxx一一期管理理處工作作，做到到物質(zhì)共共享、資資源共享享。 第五節(jié) 人員員的配備備 隨著管理理方式、管理手手段的現(xiàn)現(xiàn)代化，物業(yè)管管理隊(duì)伍伍的結(jié)構(gòu)構(gòu)也發(fā)生生革命性性變化，xxxxx一期期物業(yè)管管理人員員的配備備已從勞勞動(dòng)密集集型向技技術(shù)密集集型轉(zhuǎn)化化，管理理人員應(yīng)應(yīng)是高學(xué)學(xué)歷、高高水平的的復(fù)合型型人才。為此，

57、我們?cè)谠谌藛T配配備上堅(jiān)堅(jiān)持以XXXXXX公司的的“精干、高效、敬業(yè)”的用人人原則為為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷歷也重能能力、重重水平更更重品德德”的用人人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人人才選聘聘關(guān)。管管理層學(xué)學(xué)歷上要要求達(dá)到到大專以以上水平平，工程程技術(shù)崗崗位引進(jìn)進(jìn)大專以以上包括括計(jì)算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)、通信技技術(shù)的專專業(yè)人才才。人才才來(lái)源上上我們以以內(nèi)部選選送為主主，并高高標(biāo)準(zhǔn)外外聘專業(yè)業(yè)人員，保證管管理隊(duì)伍伍的高素素質(zhì)和高高水平。在管理理隊(duì)伍建建設(shè)上，我們將將采用規(guī)規(guī)范管理理和人性性化管理理相結(jié)合合的方式式，運(yùn)用用激勵(lì)機(jī)機(jī)制，充充分調(diào)動(dòng)動(dòng)全體員員工的工工作積極極性，嚴(yán)嚴(yán)格考核核，并實(shí)實(shí)行100%淘汰汰率，確確保管理理目標(biāo)得得

58、以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。 1 xxxxx一一期管理理處人員員配備圖圖 2 人人員配備備說(shuō)明 xxxxx一期是是集住宅宅和商業(yè)業(yè)用房于于一體的的綜合項(xiàng)項(xiàng)目，為為便于集集中管理理，只設(shè)設(shè)一個(gè)管管理處，人員配配置共779人。配置表表如下： 部門 崗位 人數(shù) 管理理區(qū)域 班次次 配配備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 第四部分分 xxxxxx一期物物業(yè)管理理各項(xiàng)承承諾及完完成指標(biāo)標(biāo)采取的的措施 依照全全國(guó)優(yōu)秀秀管理住住宅小區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)xxxx普通通住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管管理公共共服務(wù)費(fèi)費(fèi)等級(jí)收收費(fèi)暫行行辦法，以及及xxxxx一一期物業(yè)業(yè)管理招招投標(biāo)要要求中中物業(yè)管管理的招招標(biāo)要求求，并結(jié)結(jié)合我司司ISOO90001-220000質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，公公司鄭重重

59、承諾：自接管管xxxxx一期期之日起起，按五五級(jí)等級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)施物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，兩兩年內(nèi)成成為市級(jí)級(jí)、省級(jí)級(jí)物業(yè)管管理優(yōu)秀秀住宅小小區(qū)，三三年內(nèi)在在硬件條條件符合合要求的的情況下下，成為為國(guó)家示示范項(xiàng)目目。 針對(duì)招招標(biāo)書中物業(yè)業(yè)管理招招標(biāo)要求求，我們們對(duì)房屋屋、設(shè)備備、安全全護(hù)衛(wèi)等等各分項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)共共14項(xiàng)項(xiàng)以表格格的形式式予以承承諾，并并在列項(xiàng)項(xiàng)中概述述保障各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)完成的的實(shí)際措措施。 1 xxxxx一一期各項(xiàng)項(xiàng)管理指指標(biāo)承諾諾：（見(jiàn)見(jiàn)下表） 序號(hào) 指標(biāo)名名稱 國(guó)家評(píng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及指標(biāo)標(biāo) 投標(biāo)指指標(biāo) 1 房屋屋完好率率 988% 2 房屋屋零修、急修及及時(shí)率 98% 3 維修修工程質(zhì)質(zhì)量合

60、格格率 1100% 維修工工程質(zhì)量量回訪率率 1100% 4 地下下停車場(chǎng)場(chǎng)完好率率 955% 5 清潔潔保潔率率 999% 6 小區(qū)區(qū)內(nèi)治安安條件發(fā)發(fā)生率 1以下 自行車車、摩托托車、汽汽車被盜盜率 11以下7 大型型及重要要機(jī)電設(shè)設(shè)備完好好率 995% 8 火災(zāi)災(zāi)發(fā)生率率 1以下 9 違章章發(fā)生與與處理率率1000% 發(fā)生率率0.5510 業(yè)業(yè)戶有效效投訴率率 2以下 ;業(yè)戶戶投訴處處理率 95%; 投投訴回訪訪率 995% 11 業(yè)業(yè)戶對(duì)物物業(yè)管理理滿意率率 955% 12 綠綠化完好好率 995% 13 化化糞池、雨水井井、污水水井完好好率 98% 14 管管理人員員專業(yè)培培訓(xùn)合格格率