2022年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析估價(jià)方法的選用考試題

1、2016年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：估價(jià)方法的選用考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、是其他各工種圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。 A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑立面圖 D：總平面圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、申請核定一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請材料之日起日內(nèi)作出決定。 A：20 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)估價(jià)是一種關(guān)乎的切身利益乃至社會(huì)公共利益，較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。 A：相

2、關(guān)單位 B：個(gè)人 C：集體 D：相關(guān)單位和個(gè)人 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 4、_使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。 A有償 B有限期 C有流動(dòng) D有償有限期5、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000美元，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為美元(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換67元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換64元人民幣)。 A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 6、由于出讓計(jì)劃不明確，對以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超

3、過_年 A1 B2 C3 D5 7、以下各組商品之間，一種商品的價(jià)格下降后，另外一種商品的消費(fèi)也會(huì)隨著多起來的是。 A：普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房 B：普通住房及其配套的商業(yè)住房 C：普通商品住房和廉租房 D：普通商品住房和賓館 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 8、對于公民，利害關(guān)系人可以申請宣告其為失蹤人。 A：下落不明滿1年的 B：下落不明滿2年的 C：因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之日起滿1年的 D：因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之日起滿2年的 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同_。 A不受該抵押權(quán)影響 B應(yīng)當(dāng)解除 C沒有效力 D不得對抗抵押權(quán) 10、

4、求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法不包括。 A：單位比較法 B：分部分項(xiàng)法 C：造價(jià)分析法 D：指數(shù)調(diào)整法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格11、是各級人民政府，根據(jù)國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，依法組織對轄區(qū)內(nèi)全部土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)在空間和時(shí)間上所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。 A：國土規(guī)劃 B：土地利用總體規(guī)劃 C：城鄉(xiāng)規(guī)劃 D：區(qū)域規(guī)劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時(shí)或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。 A：本票 B：匯票 C：支票 D：銀行券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、某塊臨街深度30248m、臨街寬度20

5、m的矩形土地，總價(jià)為125萬元，現(xiàn)有一相鄰矩形土地，臨街寬度為25m，根據(jù)四三二一法則，其土地的總價(jià)為_萬元。 A88 B121 C109 D15614、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物的2m以外和項(xiàng)目范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。 A：黃線 B：紫線 C：藍(lán)線 D：紅線 E：借款合同 15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍不包括_。 A土地費(fèi)用 B房屋開發(fā)費(fèi) C銷售費(fèi)用 D物業(yè)管理費(fèi) 16、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為_。 A土地取得成本+開發(fā)成本 B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 17、國務(wù)院決定禁

6、止。 A：商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓 B：商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房出租 C：商品房預(yù)購人購買未竣工的預(yù)售商品房 D：商品房預(yù)購人利用抵押貸款的方式購買未竣工的預(yù)售商品房 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（）分析。 A財(cái)務(wù)盈利能力 B清償能力 C資金平衡情況 D營運(yùn)能力 19、估價(jià)對象房地產(chǎn)2006年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的30，從2007年開始年收入增長2，經(jīng)營費(fèi)用增長15，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為。 A：204487萬元 B：429654

7、萬元 C：552656萬元 D：733733萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 20、某家庭欲購買總價(jià)為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（）元。 A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.12 21、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽制、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有。 A：異質(zhì)性 B：排他性 C：替代性 D：互補(bǔ)性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 22、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是。 A：政府大樓建設(shè)用地 B：商品房建設(shè)用地

8、 C：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 D：國家重點(diǎn)扶持的水利項(xiàng)目用地 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、某居民樓總建筑面積為5 000 ，房地總價(jià)值為1 000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150 ，房地總價(jià)值為35萬元若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為【2006年考題】 A：3 B：5 C：7 D：4 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 24、業(yè)主交有的住宅專項(xiàng)維修資金屬于所有。 A：業(yè)主 B：業(yè)主大會(huì) C：業(yè)主委員會(huì) D：物業(yè)服務(wù)企業(yè) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、安置補(bǔ)助費(fèi)是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕

9、地被征用前三年平均年產(chǎn)值的_倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。 A45 B46 C610 D35二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、按定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容不同，可以把工程建設(shè)定額分為。 A：直接消耗定額 B：勞動(dòng)消耗定額 C：機(jī)械消耗定額 D：材料消耗定額 E：預(yù)算消耗定額 2、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投

10、資項(xiàng)目的資本金利潤率為_。 A12% B32% C24% D30%3、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括。 A：土地供應(yīng)政策 B：金融政策 C：誠信建設(shè) D：稅收政策 E：加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理 4、針對不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類_。 A主觀合理價(jià)值和公開市場價(jià)值 B主觀合理價(jià)值和非公開市場價(jià)值 C主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值 D公開市場價(jià)值和非公開市場價(jià)值5、在存貨、有價(jià)證券等資產(chǎn)的市價(jià)低于成本時(shí)，相應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將減記金額計(jì)人當(dāng)期損益，體現(xiàn)原則對歷史成本原則的修正。 A：權(quán)責(zé)發(fā)生制 B：謹(jǐn)慎 C：配比原則 D：劃分收益性支出與資本性支出 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、網(wǎng)絡(luò)圖有表

11、現(xiàn)形式。 A：單代號網(wǎng)絡(luò) B：雙代號網(wǎng)絡(luò) C：復(fù)合網(wǎng)絡(luò) D：時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò) E：三維網(wǎng)絡(luò) 7、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有。 A：居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升 B：如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升 D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 E：居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 8、某市擬建一大型圖書館，現(xiàn)根據(jù)該圖書館土建工程施工圖編制的預(yù)算價(jià)格為_預(yù)算價(jià)格。 A單項(xiàng)工程 B單位工程 C分部工程

12、 D分項(xiàng)工程 9、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于_方面的制約。 A建筑技術(shù) B土地權(quán)利設(shè)置 C相鄰關(guān)系 D土地使用管制 10、拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，裁決的內(nèi)容包括等事項(xiàng)。 A：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額 B：安置用房面積和安置地點(diǎn) C：搬遷期限 D：搬遷協(xié)議 E：搬遷過渡方式和過渡期限11、評估拆遷價(jià)格應(yīng)精確到_。 A元 B角 C百元 D由雙方協(xié)商 12、公有住房出售中，購房者按購房款_的比例向售房單位繳交維修資金。 A1% B2% C3% D4% 13、下列屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容的是。 A：物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理 B：環(huán)境衛(wèi)生、

13、綠化管理服務(wù) C：業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理 D：物業(yè)檔案資料的管理 E：物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)14、_不屬于拆遷的實(shí)施方式。 A統(tǒng)一拆遷 B代辦拆遷 C自行拆遷 D委托拆遷 15、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為。 A：12.45% B：10.26% C：11.98% D：9.68% E：借款合同 16、一般來說，地籍資料具有 )三大功能。 A：土地利用管理和規(guī)劃的功能 B：財(cái)政稅收的功能 C：法律功能 D：明示功能 E：暗示功能 17、根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范，下列項(xiàng)目中，不計(jì)算建筑面

14、積的是_。 A無頂蓋的室外樓梯 B與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊 C房屋之間無上蓋的架空通廊 D與房屋相連有上蓋無柱的走廊 18、以被保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險(xiǎn)分為_。 A定值保險(xiǎn)和不定值保險(xiǎn) B單一危險(xiǎn)保險(xiǎn)和綜合危險(xiǎn)保險(xiǎn) C財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn) D原保險(xiǎn)和再保險(xiǎn) 19、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是_。 A零售商的財(cái)務(wù)能力 B零售商的聲譽(yù) C零售商的組合與位置分配 D零售商的經(jīng)營內(nèi)容 20、信托的職能包括。 A：融通資金 B：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移性 C：財(cái)務(wù)管理 D：信用服務(wù) E：收益分配的實(shí)績性 21、當(dāng)出現(xiàn)下列情形時(shí)，買受人主張瑕疵請求權(quán)遇到障礙。 A：委托人、拍賣人無過錯(cuò) B：委托人、拍賣人有過錯(cuò) C：買受人過錯(cuò) D：聲明不保證 E：聲明保證 22、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有。 A：征收或者征用都是為了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償 C：征收是國家行為，征用是企業(yè)行為 D：征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E：征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的23、（）為房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的形成條件。 A公開市場，交易對象本身也具備市場性 B理性的經(jīng)濟(jì)行為 C適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 D買者和賣者眾多，且具有完全信息 E賣者對價(jià)格具有控制力量 24、當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個(gè)