融創(chuàng)中國發(fā)展模式研究課件

1、融創(chuàng)中國發(fā)展模式研究融創(chuàng)中國發(fā)展模式研究一、融創(chuàng)簡介二、融創(chuàng)開發(fā)模式三、融創(chuàng)特點四、相關結論一、融創(chuàng)簡介融創(chuàng)簡介融創(chuàng)概況融創(chuàng)中國從事高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)，于2010年10月在香港聯(lián)交所上市的紅籌公司；2012年，實現(xiàn)銷售額356.4億元，同比增長85%；主營業(yè)務收入208.4億元，同比增長97%；凈利潤26.1億元，同比增長10.6%；融創(chuàng)的業(yè)務主要分布在北京、天津、上海（含蘇南）、重慶、杭州五大區(qū)域；資本運作是融創(chuàng)的長項，依靠重要股東貝恩資本和德意志銀行的推動，促成其在香港聯(lián)交所上市；合作開發(fā)是融創(chuàng)快速發(fā)展的另一個重要途徑，通過合作，融創(chuàng)在產(chǎn)品開發(fā)、土地獲取、融資途徑等方面獲得了良好的

2、支撐。綠城、保利、世茂、方興、九龍倉、首鋼等業(yè)界領先企業(yè)均同融創(chuàng)有著較為深入的合作。融創(chuàng)簡介融創(chuàng)概況融創(chuàng)簡介時間事件1988年從清華畢業(yè)，同年進入聯(lián)想。1990年被聯(lián)想以挪用公款罪名送進監(jiān)獄，獲刑5年。1994年創(chuàng)建順馳，以房地產(chǎn)中介所進入地產(chǎn)界。1994年已經(jīng)在天津開創(chuàng)順馳前期基業(yè)的孫宏斌為了獲得比常規(guī)更快的發(fā)展，向柳傳志借款50萬元。1995年在柳傳志和中科集團董事長周小寧的支持下，順馳和聯(lián)想集團、中科集團成立天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1996年順馳集團開始開發(fā)房地產(chǎn)，并逐漸成為當?shù)亟^對的“大哥大”，占到一級市場15%的市場份額，并逐漸在北京和上海開設了分支機構。之后，順馳房地產(chǎn)的品

3、牌在天津家喻戶曉，并成為當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)商。1998年聯(lián)想和中科集團將全部股份轉讓給順馳，公司更名為天津順馳投資有限公司。2002年順馳和聯(lián)想旗下的融科智地房地產(chǎn)有限公司共同組建新公司，開發(fā)天津翡翠城項目。當年，順馳集團開發(fā)的商品房占據(jù)了天津市場10%的份額。2003年順馳進入北京，并開始了全國擴張戰(zhàn)略。2006年順馳因擴展太快，遭遇資金鏈斷裂，被迫售予香港路勁基建集團。同年，孫宏斌建立順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡，其成為中國最大的地產(chǎn)中介商之一。2007年孫宏斌將主要精力轉移到融創(chuàng)地產(chǎn)集團的經(jīng)營上。孫宏斌簡介融創(chuàng)簡介時間事件1988年從清華畢業(yè)，同年進入聯(lián)想。1990時間發(fā)展歷程2003年以天津為基地開始

4、操作高端物業(yè)項目2004年進駐重慶，獲取并開始操作融創(chuàng)奧林匹克花園項目2006年開始操作天津融創(chuàng)星美御項目（順馳破產(chǎn)后）2007年引入國際戰(zhàn)略投資者雷曼、鼎暉及新天域，成為融創(chuàng)股東進駐北京、無錫、蘇州、重慶2008年獲取并開始操作北京融創(chuàng)西山壹號院項目2009年貝恩與德意志銀行收購雷曼股份，成為融創(chuàng)股東2010年成功登陸香港聯(lián)交所主板市場，踏足國際資本市場進駐宜興，操作融創(chuàng)氿園項目2011年獲取并開始操作天津融創(chuàng)濱海新區(qū)項目、融創(chuàng)大學城項目獲取并開始操作重慶融創(chuàng)麓山項目2012年以33.58億元收購綠城8個項目50%的股權，將綠城部分版圖納入融創(chuàng)領域進駐杭州，獲得杭州西溪濕地項目融創(chuàng)發(fā)展歷程融

5、創(chuàng)簡介時間發(fā)展歷程2003年以天津為基地開始操作高端物業(yè)項目200融創(chuàng)簡介上市之路剛上市的股本結構目前的股本結構2007年3月雷曼兄弟注資3400萬美元2007年11月雷曼兄弟、鼎輝資本、新天域資本分別認購融創(chuàng)1億美元、8000萬美元、2000萬美元可轉換債券；回購雷曼兄弟所持股份2008年貝恩資本與德意志銀行分別接手雷曼兄弟所持80%、20%可轉債2010年10月在貝恩資本等PE的推動下，融創(chuàng)成功登陸聯(lián)交所，貝恩資本、鼎輝資本等PE行使轉換權融創(chuàng)簡介上市之路剛上市的股本結構目前的股本結構2007年3月一、融創(chuàng)簡介二、融創(chuàng)開發(fā)模式三、融創(chuàng)特點四、相關結論一、融創(chuàng)簡介融創(chuàng)開發(fā)模式區(qū)域聚焦戰(zhàn)略20

6、12年融創(chuàng)銷售面積分布（萬平方米）2012年銷售面積占比2012年融創(chuàng)銷售金額分布（億元）2012年銷售金額占比分布在北京、天津、上海（含蘇南）、重慶、杭州五大區(qū)域。一、解決品牌落地問題，使在進入城市有較大的市場影響力和競爭力；二，解決成本過高問題，管理成本、營銷成本、采購成本等可通過項目聯(lián)動有效降低；三、解決本地資源問題，唯有深耕才能有效實現(xiàn)政府、銀行、供應商各方關系良性循環(huán)，提高抗風險能力。融創(chuàng)開發(fā)模式區(qū)域聚焦戰(zhàn)略2012年融創(chuàng)銷售面積分布（萬平方米融創(chuàng)開發(fā)模式高端的產(chǎn)品定位品牌愿景推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終成就行業(yè)領跑者的地位品牌擴張策略在精選區(qū)域深耕細作品牌定位中國高端精品物業(yè)締造者

7、品牌主張至臻，致遠品牌定位與核心理念融創(chuàng)銷售額高速增長有兩個原因：1、公司推盤量進行高速釋放期；2、銷售單價漲幅較快。融創(chuàng)2010年有9個在售項目，已結算的銷售均價為9267元/平米；2011年有14個在售項目，已結算的銷售均價為14112元/平米；2012年在售項目達26個，已結算的銷售均價漲至17304元，僅次于綠城的19615元，排名全國第二。融創(chuàng)堅持“高端精品”的產(chǎn)品定位，在有競爭力的地段建設有競爭力的樓盤。在所進入的城市占有較大份額，得到社會各界的高度認可。 “為客戶提供大氣舒放、貴氣質感、富有品質的高端生活體驗，用心周到的服務”的品牌定位已深入人心。2012年融創(chuàng)銷售逐月均價融創(chuàng)開

8、發(fā)模式高端的產(chǎn)品定位品牌愿景推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最融創(chuàng)開發(fā)模式合作開發(fā)撬動發(fā)展合作基本原則：優(yōu)勢互補融創(chuàng)自身優(yōu)勢：1、先進的管理及經(jīng)營理念；2、優(yōu)秀的市場營銷能力；3、強大的資本運作能力；4、良好的執(zhí)行力和進取精神。合作伙伴優(yōu)勢：1、先進成熟的產(chǎn)品開發(fā)能力，綠城長期專注于做產(chǎn)品，綠城的研發(fā)團隊、設計資源都是對融創(chuàng)完全開放的；2、強大的政府背景和資金實力，融創(chuàng)操盤，如保利、方興、首鋼、泰達、世茂、九龍倉；3、優(yōu)質的土地資源和當?shù)貎?yōu)勢，如杭州城建。合作方時間事件簡況首鋼2005年合資公司成立首鋼融創(chuàng)，注冊資本1億元，雙方各50%。2008年合作拿地首鋼融創(chuàng)取得北京西山壹號院項目，總價20.1億

9、元。2011年收購股權向首鋼支付14.5億收購首鋼融創(chuàng)50%股權，100%持股首鋼融創(chuàng)。保利地產(chǎn)2011年合資公司成立保利融創(chuàng)，注冊資本20億元，融創(chuàng)持股49%。2011年合作拿地保利融創(chuàng)獲取天津“棉二”項目，總價29.9億元，總件面32萬平米。2012年合作拿地同保利聯(lián)合，地價款總計30.8億元，融創(chuàng)持股49.5%。2012年合作拿地融創(chuàng)綠城聯(lián)合保利21.24億奪得上海外高橋地塊，融創(chuàng)綠城占49%。綠城中國2012年收購股權融創(chuàng)5100萬元收購該項目公司51%股權。2012年戰(zhàn)略合作總價33.58億元收購綠城8個項目。2012年合作拿地雙方以16.44億奪得浦東新區(qū)地塊。2013年合作拿地聯(lián)

10、手以90.19億元取得上海黃浦區(qū)項目，各占50%。方興地產(chǎn)2012年合作拿地聯(lián)合取得北京朝陽地塊，地價30.67億元，融創(chuàng)占49%。九龍倉2012年合作拿地融創(chuàng)綠城聯(lián)合九龍倉以8.34億元摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)5街坊地塊。天津泰達2012年收購股權3.49億元獲得萬通地產(chǎn)持有的天津泰達23.5%的股權杭州城建2013年收購股權以5.6億元收購杭州城建望江府項目50%股權。世茂房地產(chǎn)2013年收購股權以9.07億元獲得世茂杭州之江度假村49%股權。融創(chuàng)開發(fā)模式合作開發(fā)撬動發(fā)展合作基本原則：優(yōu)勢互補融創(chuàng)自身優(yōu)融創(chuàng)開發(fā)模式融創(chuàng)收購綠城項目結構融創(chuàng)中國融創(chuàng)置地融創(chuàng)綠城綠城項目6家1家1家無錫濱湖上海森業(yè)綠城

11、集團100%（控制）50%（控制）50%（控制）50%（重大影響）（重大影響）51%（控制）（共同控制）49%（重大影響）50%（控制）50%（重大影響）融創(chuàng)開發(fā)模式融創(chuàng)收購綠城項目結構融創(chuàng)中國融創(chuàng)置地融創(chuàng)綠城綠城融創(chuàng)開發(fā)模式2012年底權益土地儲備分布（萬平方米）權益土地儲備占比分布土地儲備2012年，融創(chuàng)通過收購成功布局了上海和杭州，并進一步加強了在北京、天津、重慶的優(yōu)勢地位，形成了京、津、滬、渝、杭五大區(qū)域的發(fā)展格局；截至2012年底，融創(chuàng)共擁有土地儲備2017萬平方米，其中權益面積1444萬平方米，絕大部分都為優(yōu)質地塊，為未來發(fā)展提供了有力的支持；融創(chuàng)將深耕“京津滬渝杭”五大區(qū)域及其輻

12、射范圍，提高區(qū)域內(nèi)占有份額和品牌知名度。融創(chuàng)開發(fā)模式2012年底權益土地儲備分布（萬平方米）權益土地融創(chuàng)開發(fā)模式追求細節(jié)、客戶定位精準客戶定位追求細節(jié)盡量減少客戶之間公用的區(qū)域，比如采用兩梯兩戶配置，電梯刷卡直接入戶，且盡可能多地出現(xiàn)端戶設計。私密性園林景觀會所安全性多個項目中設立了功能區(qū)齊全的會所，并將必要的功能進行開放，如健身房、室內(nèi)游泳館、SPA會館、簡餐區(qū)等。軟景方面，氣派的特點，多鋪植依仗感較強的景觀綠化；硬景方面，品質感和尊貴感，高檔石材，如黃木紋石等，從細節(jié)之處體現(xiàn)品質的高端。集成網(wǎng)絡平臺系統(tǒng)，無盲點報警系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、幕簾紅外探測系統(tǒng)、360度24小時視頻監(jiān)控系統(tǒng)、停車

13、管理系統(tǒng)、集中安防檢測系統(tǒng)。因地制宜精準推廣注重調(diào)研基于大量的調(diào)研和獨特的產(chǎn)品方案，依靠優(yōu)秀的銷售推廣能力，能夠精準地把產(chǎn)品推廣給合適的客戶。不同地區(qū)、不同項目有很大差異，融創(chuàng)在堅持高端的同時，充分考慮當?shù)厍闆r和項目自身特點。融創(chuàng)在決定投資一個項目之前，會花大量的人員和精力投入調(diào)研，包括市場、收入、消費習慣、階層等諸多方面。融創(chuàng)開發(fā)模式追求細節(jié)、客戶定位精準客追盡量減少客戶之間公用的一、融創(chuàng)簡介二、融創(chuàng)開發(fā)模式三、融創(chuàng)特點四、相關結論一、融創(chuàng)簡介融創(chuàng)特點特點一：規(guī)模擴張迅速自2010年上市至今，融創(chuàng)在總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營業(yè)收入、簽約銷售額等方面成倍增長，近3年總資產(chǎn)復合增長率94%，凈資產(chǎn)復合增

14、長率85%，收入復合增長率63%，簽約額復合增長率更是達到110%，絕對是高速發(fā)展。規(guī)模指標近三年復合增長率融創(chuàng)特點特點一：規(guī)模擴張迅速自2010年上市至今，融創(chuàng)在總資融創(chuàng)特點規(guī)模擴張手段快速擴張的策略：大量拿地，大舉并購，進入新的區(qū)域，形成京、津、渝、滬、杭的區(qū)域聚焦布局，做大做強的策略和措施貫徹徹底。合作開發(fā)與舉債：由資產(chǎn)=（母公司權益+少數(shù)股東權益）+（有息負債+預收款項+其他負債），可以看出，少數(shù)股東權益、有息負債、預收款項、其他負債的增速都非?？?，資產(chǎn)的快速增長與合作開發(fā)、高額舉債和良好的銷售業(yè)績有關。強大的營銷能力：銷售一直是融創(chuàng)的強項，憑借良好的地段、優(yōu)質的產(chǎn)品、強大的渠道、精準

15、的推盤節(jié)奏、良好的口碑、以及高額的銷售傭金，銷售業(yè)績良好。不但簽約額在增加，“收入/簽約額”的比重近兩年也在上升，說明并表項目的收入增速較快，后程有力。融創(chuàng)特點規(guī)模擴張手段快速擴張的策略：大量拿地，大舉并購，進入融創(chuàng)特點特點二：單價雖高、但周轉速度依然很快未上市之前和上市之初，由于缺乏資金，融創(chuàng)偏重于開發(fā)短、平、快的項目，以便快速回籠資金，周轉效率特別高；近兩年項目數(shù)量快速增加，而可用于確認收入的前期簽約額相對較小，使得周轉率指標下降，但依然處于行業(yè)絕對領先水平，總資產(chǎn)周轉率、存貨周轉率大大高于行業(yè)平均值0.25與0.30。公司2012年總的簽約額達356億，高出上一年162億，隨著收入的確認

16、，以后期間的周轉率指標將會有更大提升。融創(chuàng)特點特點二：單價雖高、但周轉速度依然很快未上市之前和上市融創(chuàng)特點高周轉率原因雖然融創(chuàng)的產(chǎn)品單價較高，但成本本身就高，2012年“單方成本/單價”為70%，再加上地段優(yōu)勢，產(chǎn)品溢價其實并不高。對現(xiàn)金的渴求使得融創(chuàng)愿意犧牲溢價換取去化速度。物有所值融創(chuàng)起源于天津，在天津人心中就好比中國人心中的萬科，再加上區(qū)域內(nèi)精耕的策略和大量的宣傳，已有良好的口碑和較高的品牌知名度。品牌認同憑借順馳時期的積累，融創(chuàng)本身即具備一定產(chǎn)品優(yōu)勢，再加上與綠城全面合作后，產(chǎn)品線更加成熟；在設計、裝修、景觀、配套等方面舍得投入，單方建安成本達6000元。產(chǎn)品優(yōu)良孫宏斌94年入行即從事

17、房屋中介業(yè)務，在銷售渠道、推廣方案、推盤節(jié)奏等方面有獨到之處；再加上高額的傭金提成，使得銷售人員格外賣力，給中介的傭金可達3%，個人可達0.8%。銷售能力融創(chuàng)特點高周轉率原因雖然融創(chuàng)的產(chǎn)品單價較高，但成本本身就高，融創(chuàng)特點特點三：定位高端、但盈利能力不強雖然融創(chuàng)的產(chǎn)品定位為高端，銷售價格也很高，2012年結算均價超過17000元/平米，但是其盈利能力并不強。凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、EBITDA利潤率、毛利率均呈現(xiàn)逐年遞減趨勢，尤其是EBITDA利潤率和毛利率，大大低于行業(yè)均值的25%和20%。融創(chuàng)特點特點三：定位高端、但盈利能力不強雖然融創(chuàng)的產(chǎn)品定位為融創(chuàng)特點產(chǎn)品溢價不高導致盈利能力減弱雖

18、然單價在不斷上升，從2009年的6748元上升到2012年的17304元；但單方成本從2009年的4393元上升到2012年的11983元，其中單方地價和資本化利息漲幅最大，分別達261%和529%；由此導致“單方成本/單方售價”從2009年的65%上升到2012年的69%，毛利下降。雖然2012年單方建筑成本較2009年翻了一番，但其占總成本的比例卻由70%左右下降到50%左右；而近兩年土地款在整個成本中的比重較前兩年大幅上升，占40%左右，說明融創(chuàng)堅持走“高端”的發(fā)展路線，所獲取項目地價在不斷升高。融創(chuàng)特點產(chǎn)品溢價不高導致盈利能力減弱雖然單價在不斷上升，從2融創(chuàng)特點特點四：償債能力堪憂EB

19、ITDA利息保障倍數(shù)逐年下降，2012年降至2.5，貨幣資金對一年內(nèi)到期借款的覆蓋倍數(shù)僅為1，資產(chǎn)負債率達83%，償債能力堪憂；2012年凈負債率較上年有所下降，是因為年度銷售業(yè)績良好，公司收取了大量的的預收款項，資產(chǎn)負債表日預收款項高達151億元，較上年末增加93億元。2012年融創(chuàng)在新加坡發(fā)行4億美金5年期優(yōu)先票據(jù)，前三年的派息率高達12.5%/年；2013年3月26日，標準普爾對融創(chuàng)中國最新的主體信用評級為BB-。融創(chuàng)特點特點四：償債能力堪憂EBITDA利息保障倍數(shù)逐年下降特點五：新并購項目效率不高融創(chuàng)特點由于融創(chuàng)近兩年收購了大量項目，所收購項目大都處于前期開發(fā)階段，無論是聯(lián)營企業(yè)、合營企業(yè)還是子公司，短期內(nèi)很難盈利；隨著項目開發(fā)程度的積累，越來越多的項目具備