房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)獲取課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)吳聘奇第四章 土地使用權(quán)獲取4.1 土地管理制度及其演變4.2 土地使用權(quán)出讓 4.3 在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股 土地管理基本制度社會(huì)主義土地公有制度國(guó)有土地有償使用制度土地用途管制制度占用耕地補(bǔ)償制度基本農(nóng)田保護(hù)制度土地登記制度1、全民所有制 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為 國(guó)有的土地； 國(guó)家依法征收的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂 及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的， 原屬于其成員集體所有的土地；因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體 遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2、集體所有制

2、 勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體 所有的形式，該土地被稱為農(nóng)民集體所有土地， 簡(jiǎn)稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍包括： 村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。4.1 土地管理制度及其演變4.2 土地使用權(quán)出讓 4.3 在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股 內(nèi)涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者國(guó)家， 土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、 企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國(guó)有土地， 即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于 全民所有的土地。（一）土地使用權(quán)出讓概述 概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指 國(guó)家以土

3、地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地 使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得 土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或 分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。（一）土地使用權(quán)出讓概述 根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例第12條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限 按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、 旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年。” （二）土地使用權(quán)年限 “年限縮水” 據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓 給開發(fā)商之日起開始計(jì)算。而

4、這與樓盤開盤、 購(gòu)房者入住等的時(shí)間均存在“時(shí)間差”。 從拿到土地證到最后取得預(yù)售許可證，往往 需要兩三年的時(shí)間。如果遇到拆遷較難造成 停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預(yù) 售到入住，往往又需要一兩年的時(shí)間。如遇 開發(fā)商更改用途，則可能縮水二十年。 大限若至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，并一直沿用至今。1994年城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓

5、金?！钡@一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。 大限若至？1994年城市房地產(chǎn)管理法第21條規(guī)定，土地 使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用 者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的， 土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第40條規(guī)定， 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。大限若至？2007年施行的物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地 使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。雖有此規(guī)定， 但該法律沒有對(duì)續(xù)期是否繳費(fèi)作出明確規(guī)定。2009土地管理法(修訂草案征求意見稿)稱， 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國(guó)家 有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。對(duì)住

6、宅土地使用權(quán)續(xù)期 問題也沒有給出一個(gè)明確辦法。上海市在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知 中規(guī)定期滿后“無(wú)償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償 相應(yīng)殘余價(jià)值”。引發(fā)無(wú)償收回、循環(huán)批租、無(wú)償續(xù)期的熱議自1987年深圳第一塊土地出讓至今，不過23年 但此前的土地使用年限，各地政府規(guī)定不一 幾十年中，政策風(fēng)云變幻未可預(yù)期 招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式 前期準(zhǔn)備工作 招標(biāo)出讓文件編制 發(fā)布招標(biāo)公告 投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查 投標(biāo) 開標(biāo) 評(píng)標(biāo) 定標(biāo) 中標(biāo)及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式綜合評(píng)標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo) 商務(wù)標(biāo)：企業(yè)介紹 含經(jīng)濟(jì)標(biāo)：即報(bào)價(jià)預(yù)算 技術(shù)標(biāo)：施工方案 多采取未署名“

7、暗標(biāo)”招標(biāo)底價(jià)（標(biāo)底）一般保密 標(biāo)底過高？ 標(biāo)底過低？招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。拍賣會(huì)舉辦成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查公布掛牌信息報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)（截止仍2個(gè)以上競(jìng)買人）成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式需用地單位提出用地申請(qǐng)編制協(xié)議出讓方案底價(jià)確認(rèn)報(bào)批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書交付土地辦理土地登記招標(biāo) 拍賣掛牌1、土地使用權(quán)收回土地使用權(quán)屆滿。

8、建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿前，因公共利益需要提前 收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他 不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回 土地使用權(quán)。司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。（四）土地使用權(quán)收回與終止2、土地使用權(quán)終止（1）土地使用權(quán)因土地滅失而終止土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種 需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上 不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。（2）土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄 使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無(wú)法 履行而終止土地使用權(quán)。（四）土地使用權(quán)收回與終止4.1 土地管理制

9、度及其演變4.2 土地使用權(quán)出讓 4.3 在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股 在建項(xiàng)目收購(gòu)是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項(xiàng)目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)項(xiàng)目所負(fù)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 收購(gòu)程序：在建項(xiàng)目初步調(diào)查。專業(yè)調(diào)查。專業(yè)意見發(fā)表。項(xiàng)目談判。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。項(xiàng)目過戶手續(xù)辦理。（一）在建項(xiàng)目收購(gòu) 注意事項(xiàng)：權(quán)屬合法與完整性法律文書的完善性合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況工程進(jìn)度與投資進(jìn)度工程質(zhì)量財(cái)務(wù)狀況（一）在建項(xiàng)目收購(gòu) 投資方按照對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的評(píng)估價(jià)格購(gòu)買該項(xiàng)目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項(xiàng)目公司，主要包括參股、控股和全資收購(gòu)三種方式。（1）如果項(xiàng)目公司的所有

10、股東對(duì)該項(xiàng)目不再具有 投資意向或無(wú)資金進(jìn)行投資，會(huì)選擇整體出售項(xiàng)目 公司，由收購(gòu)方（投資方）進(jìn)行全資收購(gòu)。（二）項(xiàng)目公司入股 投資方按照對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的評(píng)估價(jià)格購(gòu)買該項(xiàng)目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項(xiàng)目公司，主要包括參股、控股和全資收購(gòu)三種方式。（2）如果項(xiàng)目公司的部分股東對(duì)該項(xiàng)目不再具有 投資意向或無(wú)資金進(jìn)行投資，一般會(huì)選擇部分股權(quán) 轉(zhuǎn)讓，或者項(xiàng)目公司從引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的角度考慮 也會(huì)選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購(gòu)方 （投資方）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行參股或控股。（二）項(xiàng)目公司入股 項(xiàng)目公司入股程序盡職調(diào)查。專業(yè)問題協(xié)商與解決。股權(quán)價(jià)值評(píng)估。入股談判。入股協(xié)議簽署。入股后續(xù)事項(xiàng)。（二）項(xiàng)目公司入股 項(xiàng)目公司入股程序盡職調(diào)查。專業(yè)問題協(xié)商與解決。股權(quán)價(jià)值評(píng)估。入股談判。入股協(xié)議簽