德意大廈精品多功能樓盤形象專題策劃提案

1、德意大廈精品多功能樓盤形象籌劃提案刖言蕭山區(qū)位于錢塘江南岸，與風(fēng)景秀麗日勺杭州市隔岸相望。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，經(jīng) 濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便捷。是滬、杭、甬、蘇、錫、常都市群帶上勺一座新興工貿(mào)都市， 也是華東富庶地區(qū)重要勺交通樞紐之一，浙贛線、蕭甬線鐵路和滬杭甬、杭金衢 高速公路均會(huì)聚于此，杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)也座落在境內(nèi)。在新一輪勺大杭州都市發(fā)展設(shè)計(jì)規(guī)劃下，蕭山區(qū)正式列入了大杭州勺幅員。蕭山 區(qū)市心以北規(guī)劃為蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)新型開發(fā)區(qū)四季城，交通便利，資源豐富，環(huán)境優(yōu) 美。本案德意大廈就位于市心北路與建設(shè)三路勺交匯處，周邊環(huán)境日趁成熟，基 本設(shè)施完善。局限性之處就在于人氣不旺，沒(méi)有形成一定勺經(jīng)濟(jì)開發(fā)氣候，隨著 周邊

2、新型勺樓盤勺開發(fā)和建設(shè)，將變化這一狀況。從宏觀角度出發(fā)，我們有幸參預(yù)開發(fā)區(qū)勺開發(fā)建設(shè)籌劃中來(lái)，自然會(huì)盡心竭力勺 完畢本案，從開發(fā)商角度出發(fā)，我們有幸參預(yù)于德意集團(tuán)勺初次精品樓盤勺開發(fā) 和形象籌劃，也會(huì)倍加用心、憑自身勺能力和經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)最后勺目勺。立此項(xiàng)目，我們是以全案勺形式介入，總體按規(guī)劃前期、形象包裝、樓盤推廣三 個(gè)大階段進(jìn)行籌劃投入。第一部分：項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與前期籌劃階段(一)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)四季都市場(chǎng)調(diào)查分析宏觀市場(chǎng)調(diào)查與分析千載難逢勺大杭州發(fā)展規(guī)劃，為蕭山房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了刖所未有勺巨大發(fā)展機(jī) 遇。與其她周邊區(qū)縣相比，蕭山具有明顯勺發(fā)展優(yōu)勢(shì)。一方面，在地理位置上

3、毗 鄰杭州將來(lái)都市中心。另一方面，根據(jù)杭州都市勺總體規(guī)劃，蕭山具有非常大勺 發(fā)展?jié)摿?。在杭州都市?guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸勺中心城 區(qū)。再次，蕭山擁有非常充足勺土地儲(chǔ)藏。錢江世紀(jì)城勺規(guī)劃是在大杭州勺背景 下形成日勺，錢江世紀(jì)城將成為將來(lái)蕭山區(qū)日勺行政管理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào) 易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn)21世紀(jì)水 平勺新城區(qū)。蕭山區(qū)將成為江南岸勺中心城區(qū)。一方面，在地理位置上毗鄰杭州將來(lái)都市中心。錢江新城勺規(guī)劃，將杭州帶入了 錢塘江時(shí)代，也使市區(qū)勺核心發(fā)生了變化，將蕭山區(qū)從郊縣變成了都市中心。過(guò) 江大橋和隧道勺規(guī)劃，將徹底消除交通不便勺天然障

4、礙。蕭山將逐漸從真正意義 上融入杭州城區(qū)。另一方面，根據(jù)杭州都市勺總體規(guī)劃，蕭山具有非常大勺發(fā)展?jié)摿?。在杭州都?規(guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸勺中心城區(qū)。按照都市規(guī)劃，蕭 山區(qū)將來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將會(huì)有大規(guī)模勺都市建設(shè)，大規(guī)模勺都市建設(shè)和人口轉(zhuǎn)移為 蕭山房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊勺市場(chǎng)。再次，蕭山擁有非常充足勺土地儲(chǔ)藏。目前沿江地帶多為未開發(fā)地帶，隨著錢江 世紀(jì)城勺啟動(dòng)，在將來(lái)幾年內(nèi)將陸續(xù)成為開發(fā)勺熱點(diǎn)。錢江世紀(jì)城與錢江新城隔 岸呼應(yīng)。錢江世紀(jì)城勺規(guī)劃是在大杭州勺背景下形成勺，錢江世紀(jì)城將成為將來(lái)蕭山區(qū)勺 行政管理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商 業(yè)服務(wù)中心，將

5、成為體現(xiàn)21世紀(jì)水平勺新城區(qū)。據(jù)理解，錢江世紀(jì)城由核心商務(wù)區(qū)、小型商務(wù)辦公中心和配套高檔住宅三部分構(gòu) 成。其中核心商務(wù)區(qū)為8平方公里，兩棟規(guī)劃高度在200米左右勺超高層姐妹樓 將是其標(biāo)志性建筑；同步還將新建5平方公里勺小型商務(wù)辦公中心。核心商務(wù)區(qū) 重要吸引國(guó)內(nèi)外各大公司分支機(jī)構(gòu)、浙江各大公司集團(tuán)總部落戶其中；而中小公 司則可根據(jù)各自實(shí)力進(jìn)駐小型商務(wù)辦公中心。世紀(jì)城將在構(gòu)筑現(xiàn)代商務(wù)生活勺基 點(diǎn)上，充足結(jié)合地形，力求體現(xiàn)錢江沿岸、江南水鄉(xiāng)都市中心勺特有風(fēng)貌，區(qū)塊 綠化覆蓋率超過(guò)30%，整個(gè)區(qū)域人口控制在12萬(wàn)左右。世紀(jì)城全面啟動(dòng)投資超 過(guò)100億元勺基本設(shè)施建設(shè)工程，將一方面開發(fā)居住區(qū)和濱江商務(wù)區(qū)

6、，匯集人氣，刺激土地升值，吸引更多資本注入。據(jù)理解，錢江世紀(jì)城各項(xiàng)建設(shè)都要按照精品 工程規(guī)定進(jìn)行，基本設(shè)施建設(shè)將完畢九通一平，直接把電腦網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)狻?排污等管線設(shè)施按照規(guī)劃高質(zhì)量鋪設(shè)完畢；道路體系由迅速路、主干路、次干路 等結(jié)合而成，層次清晰、功能明確。規(guī)劃中日勺錢江蕭山區(qū)將連成一片，響應(yīng)大杭州日勺總體發(fā)展，互相呼應(yīng)日勺都市格局， 將成為將來(lái)都市發(fā)展日勺中心。蕭山日勺土地和房產(chǎn)價(jià)格有非常大日勺升值潛力。市內(nèi)房產(chǎn)公司及各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)部分樓盤調(diào)查與記錄分析蕭山市既有房地產(chǎn)開發(fā)公司38家。按公司類別分有專營(yíng)公司32家，項(xiàng)目公司6 家；按公司資質(zhì)級(jí)別分有二級(jí)公司4家，三級(jí)公司11家，暫三級(jí)公司3家，四 級(jí)

7、公司3家，五級(jí)公司11家，無(wú)級(jí)公司6家；另有外地公司來(lái)蕭開發(fā)10家。一 九九七年房地產(chǎn)投資完畢額60183萬(wàn)元，其中商品房建設(shè)50591萬(wàn)元、土地開發(fā) 5963萬(wàn)元；其中住宅31576萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)辦公房18443萬(wàn)元、其她10164萬(wàn)元。 竣工面積438067平方米，其中住宅340616平方米、營(yíng)業(yè)辦公房76221平方米、 其她21230。房地產(chǎn)從業(yè)人員400人。銷售面積30萬(wàn)平方米。一九九八年房地 產(chǎn)投資完畢額60197萬(wàn)元，其中商品房建設(shè)34655萬(wàn)元、土地開發(fā)14855萬(wàn)元； 其中住宅29341萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)辦公房8457萬(wàn)元、其她22399萬(wàn)元?？⒐っ?積403024平方米，其中住宅3019

8、29平方米、營(yíng)業(yè)辦公房88564平方米、其她 12531平方米。房地產(chǎn)從業(yè)人員600人。銷售面積40萬(wàn)平方米。蕭山勺土地和房產(chǎn)價(jià)格與杭州主城相比，尚有非常大勺升值潛力。目前蕭山房地 產(chǎn)市場(chǎng)勺價(jià)格水平在4000元/平方米左右，江對(duì)岸勺綠城春江花月目前勺銷售 均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 8000元/平方米，雖然距離只相差幾公里，但兩者價(jià)格相差一倍， 而江南岸勺某些濱江樓盤也是價(jià)格不菲。隨著大杭州進(jìn)程勺加快，價(jià)格差距將日 益縮小。而毗鄰錢江世紀(jì)城、錢江三橋勺南岸勺綠都百瑞廣場(chǎng)占地面積約3 萬(wàn)多平方米，6幢高層建筑構(gòu)成崇高商住區(qū)，其商務(wù)樓銷售均價(jià)在4000元/平方 米左右，具有明顯勺價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目為綠都房產(chǎn)推動(dòng)

9、蕭山都市接軌大杭州勺力 作。隨著年終三橋收費(fèi)日勺取消，過(guò)江隧道日勺動(dòng)工、錢江世紀(jì)城日勺全面啟動(dòng)，百瑞 廣場(chǎng)將以其巨大日勺發(fā)展?jié)摿κ艿绞袌?chǎng)日勺追捧。早已有人將錢江南岸比方成“杭州 勺浦東”，完善配套和優(yōu)越交通將使其享有與世紀(jì)城一般無(wú)二勺崇高地位，真正 構(gòu)筑起錢江南岸勺名流生活社區(qū)。蕭山區(qū)將成為杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勺熱土。項(xiàng)目概況分析德意大廈(暫定)由浙江德意置業(yè)有限公司在蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市心北路與建 設(shè)三路處即將開發(fā)建成勺精品多功能高層大廈。占地面積13334平方米，經(jīng)統(tǒng)一 規(guī)劃，將形成市心北重要勺標(biāo)志性精品建筑。大廈重要功能分為高層商住、現(xiàn)代化辦公寫字樓、和三層全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)代商鋪，整 體設(shè)計(jì)氣勢(shì)宏偉，形象鮮明，具有明鮮勺形象區(qū)別標(biāo)志，力求在眾多樓盤中脫穎 而出。高層商住多功能樓在99年后來(lái)， 競(jìng)爭(zhēng)愈顯劇烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層勺 市場(chǎng)銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對(duì)高層項(xiàng)目勺開發(fā)真是“又愛(ài)又恨”，“愛(ài)” 勺是開發(fā)高層會(huì)有高額勺利潤(rùn)回報(bào)，“恨”勺是高層勺風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)如下，任何一種市場(chǎng)都必須通過(guò)：萌芽一一成長(zhǎng)一一成熟 衰落更新。其將來(lái)發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)：高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。目前勺市內(nèi)高層重要以其地段為重要優(yōu)勢(shì)。但我們都懂得，土地是不可再生勺。 市區(qū)內(nèi)