【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集

1、精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】1/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】1/98【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集精品文檔合集精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】2/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】2/98COLLIERSINTERNATIONAL上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司*物業(yè)管理處工程部Colliers International Property Services (Shanghai) Co., Ltd.* Property Management Office-Engineering

2、Dep.操作手冊Work Instruction By Engineering Dep.文件玷：PM-B01-10-003-S精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】3/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】3/98第頊,貝83頁中國物業(yè)服務(wù)教樣冋精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】4/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】4/98 TOC o 1-5 h z 、絹織架構(gòu)圖2、崗驚職責(zé)3：、崗位儀容儀表格模板10四、，程部設(shè)備操作流用6五、機電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度15六、機必管理管理制度25七、一祓裝修管理流程45

3、八、接報修及維修工作單之使用流程50九、緊/小件處理方案預(yù)菜54十、工程部倉庫管理管理制度71精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】5/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】5/98興乒中川協(xié)北自叫AnAA/ mv/、組織架構(gòu)圖工程部人數(shù)合計：X人第2頁十共詔頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】6/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】6/98*4巳中川精寸股芥株自網(wǎng) 1項Mil學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！二、崗位職責(zé)1工程部崗位職責(zé)工/經(jīng)理崗位暇負(fù)1.1.1崗位說明部門：工程部崗

4、位：工程經(jīng)理直屬主管:直接受物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)1-L2招聘要求性別年齢；労，50歲以卜身體狀況：身體健康，無其他特殊要求教育程度：機電或相關(guān)專業(yè)大學(xué)以上學(xué)歷專業(yè)技能：熟悉物業(yè)各項工程和設(shè)備的施工、維修、保養(yǎng)和管理專業(yè)理論知識，有電氣、暖通或給排水某一項專業(yè)特長，具有獨立領(lǐng)導(dǎo)部門開展工作的能力工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理行業(yè)或酒店業(yè)擔(dān)任工程經(jīng)理三年以上工作經(jīng)騎資格證書：有電氣/空調(diào)/管道工程師/機械工程師職稱語言能力：掌握一門外語，有一定的英語聽說能力優(yōu)先1.13工作要求勞動紀(jì)律：遵守公司的各項規(guī)章管理制度工作時間：周一至周五每天九小時，中間含午餐休息時間一小時辭職申請：提前一個月1.1.4作待遇工作制服

5、：由公司提供統(tǒng)一的西服員工福利：享有國家規(guī)定的各種福利待遇試用期:個丿晉升職位：物業(yè)總經(jīng)理1.1.5職責(zé)概述精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】7/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】7/98在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部對整幢物業(yè)之工程管理工作，確保物業(yè)的設(shè)施處 于良好的運作狀態(tài)，節(jié)約開支，使物業(yè)長期得到保值、升值。劣占中川肖網(wǎng)AA/ T廠冷眞網(wǎng)I學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！1.1.6崗位職責(zé)執(zhí)行物業(yè)總經(jīng)理的各項指示，安排好工程部所有人員的工作，確保人盡其 才，合理使用，負(fù)責(zé)與管理處工程方面的對外聯(lián)系。負(fù)責(zé)大樓內(nèi)機電設(shè)備的操作運行正常，制定部門

6、的年度、季度計劃總結(jié)模板，包 括工程維護(hù)保養(yǎng)預(yù)算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計劃總結(jié)模板、能源管理措施、 外判工程計劃總結(jié)模板以及安全、環(huán)保等管理工作。審核、批準(zhǔn)各專業(yè)工程師制定機電設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡檢檢査 管理制度，并督促工程部員工認(rèn)真執(zhí)行.洽談和確定外判維護(hù)保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作、進(jìn)度和質(zhì)雖:。制定安全工作管理制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理方案程序，指揮屬下員工解決物業(yè)中的 各種突發(fā)事件，妥善處理方案善后事宜1.1-6.6監(jiān)督檢查部門員工的行為、考勤、衣著、紀(jì)律，確保屬下員工的行為規(guī)范符合公司要求，做好員工考核工作。檢查下屬各類工作報告，定期向物業(yè)總經(jīng)理遞交每周、每月及每年工程報

7、告Q有計劃總結(jié)模板地組織部門員工的培訓(xùn)，不斷提高對整個物業(yè)的管理水平。協(xié)調(diào)好與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系，確保大廈水、電、消防、技防及衛(wèi)星 接收及環(huán)保等設(shè)施的正常使用。建立客戶投訴意見處理方案管理制度，確保所有維修單和投訴電話都能得到滿意的 I削復(fù)和解決。每天堅持深入現(xiàn)場，抽査工程各項工作的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理方案。按時完成總經(jīng)理布置的其他工作。1.2工程主管崗位,職責(zé)1.2.1崗位說明部門：工程部崗位：工程主管（可兼任電氣/空調(diào)/管道工程師）1.2.2招聘要求性別年齡:男,50歲以卜精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】7/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操

8、作手冊合集】7/98為體狀況：身體健康，無其他特殊要求精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】8/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】8/98X中自網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！教育神僅：機電偵業(yè)中，以上學(xué)歷專業(yè)技能：熟悉物業(yè)各項工程和設(shè)備的施工、維修、保養(yǎng)和管理專業(yè)理論知識，有電氣、 暖通某一項專業(yè)特長，具有獨立領(lǐng)導(dǎo)部門開展工作的能力工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理行業(yè)工程主管二年以上工作經(jīng)驗資格證書;何機電&業(yè)中級技術(shù)職稱語言能力：掌握一般英語理論知識，有英語聽說能力更佳1.2.3工作堡求勞動紀(jì)律：遵守公司的各項規(guī)章管理制度工作時間：周一至周五每天九小時，中

9、冋含午餐休息時間一小時辭職申清：提前一個月124工作待遇工作制服：由公司提供統(tǒng)一的工作服工作餐帶薪什假；員工福利：享有國家規(guī)定的各種福利待遇試用期：二個月可晉升職位：工程經(jīng)理或工程副經(jīng)理125職責(zé)概述在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)卜，全而負(fù)責(zé)整幢物業(yè)之管理工作，確保物業(yè)的設(shè)施處于良好的運作 狀態(tài)，使物業(yè)K期得到保值、升值。1.2.6崗位職責(zé)執(zhí)行物業(yè)總經(jīng)理的各項指示，安排好工程部所有人員的工作，確保人盡其 才,合理使用。負(fù)責(zé)大樓內(nèi)機電設(shè)備的操作運行正常，制定部門的年度、季度計劃總結(jié)模板，包括 工程維護(hù)保養(yǎng)預(yù)算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計劃總結(jié)模板、能源管理措施、 外判工程計劃總結(jié)模板以及安全、環(huán)保等管理丄作

10、。審核、批準(zhǔn)各專業(yè)工程師制定機電設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡檢檢査 管理制度，并督促認(rèn)真執(zhí)行。治談和確定外判維護(hù)保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作、進(jìn)度和質(zhì)暈。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】9/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】9/98制定安全工作管理制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理方案程序，指揮屬下員工解決物業(yè)中的買云中川精自網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！各種突發(fā)事件，妥善處理方案善后事宜。監(jiān)督檢查部門員工的行為、考勤、衣著、紀(jì)律，確保屬下員工的行為規(guī)范 符合公司要求，做好員工考核工作檢査下屬各類工作報告，每周向工程經(jīng)理作工程報告。有計劃總結(jié)模板地組織部門

11、員工的培訓(xùn)，不斷提高對整個物業(yè)的管理水平。協(xié)調(diào)好與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系，確保大廈水、電、消防、技防、衛(wèi)星 接收及環(huán)保等設(shè)施的正常使用。0建立客戶投訴意見處理方案管理制度，確保所有維修単和投訴電話都能得到滿意的 回縫和解決.1每天堅持深入現(xiàn)場，抽查工程各項工作的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理方案。 1-2.6.12按時完成總經(jīng)理布置的其他工作13工程部領(lǐng)班崗位職責(zé)13.1負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)設(shè)備的正常運行和存在問題的及時處理方案。1.3.2掌握管理范圍內(nèi)的設(shè)備情況，根據(jù)設(shè)備的日常運行情況、維護(hù)保養(yǎng)情況、發(fā)生故障 的原因分析制定本部門的設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)計劃總結(jié)模板，分別列入月、季、年度計劃總結(jié)模板中。13.

12、3負(fù)責(zé)根據(jù)報修單安排班組員工日常工作。組織實施維修計劃總結(jié)模板。帶領(lǐng)班組員工完成各 項工作任務(wù)。檢査班組員工安全生產(chǎn)和文明生產(chǎn)情況。1.3.4每天負(fù)責(zé)檢査班組各項運行記錄，了解每日的設(shè)備運行情況并在運行記錄上簽名。1.3.5負(fù)責(zé)總結(jié)模板計劃總結(jié)模板班組一周日常工作的安排，實施培訓(xùn)計劃總結(jié)模板。定期召開安全會議，檢查 安全工作落實情況。按時完成每周班組工作周報、部門月度工作小結(jié)、部門工作培 訓(xùn)計劃總結(jié)模板、部門月度培訓(xùn)1.3.6每月按時完成考勤工作，保存原始記錄根據(jù)要求對員工進(jìn)行考核。有權(quán)對班組員 工的獎懲、任用提出建議。1.3.7負(fù)責(zé)管理班組交接班鑰匙、共用工具、備用材料的進(jìn)出和去向。每月填寫

13、工作所需 的材料申請單，并做好記錄。1.3.8負(fù)責(zé)督導(dǎo)各項管理制度的執(zhí)行情況。隨時配合上級對班組各項工作的檢查。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】9/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】9/981.3.9負(fù)責(zé)班組的文明生產(chǎn)，做好工作場地的環(huán)境衛(wèi)生工作。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】10/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】10/981.3.10執(zhí)行上級領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，事后匯報工程部經(jīng)理或主管。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】11/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部

14、操作手冊合集】11/981.4弱電維修崗位職責(zé)1-4.1崗位說明部門：丁程部崗位：鳩電維修技術(shù)員直屬主管：工程經(jīng)理/主管（技術(shù)上接受弱/強電工程師的指導(dǎo)1-4.2招聘要求性別年齡：男，45歲以下身體狀況：身體健康，無其他特殊要求教育程度：高中或相當(dāng)學(xué)歷，受過全日制專業(yè)職業(yè)學(xué)校之培訓(xùn)優(yōu)先專業(yè)技能：在弱電方面具有豐富經(jīng)驗，有強電、空調(diào)或管道等操作及維修技能更佳工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理或酒店弱電設(shè)備管理及維修工作三年以上資格證書：有低壓操作證，若有高壓、空調(diào)或電梯操作證更佳1.43工作嚶求勞動紀(jì)律：遵守公司的各項規(guī)章管理制度工作時間：周一至周五每天九小時，中間含午餐休息時間一小時辭職申請；提前一個月1

15、.4.4工作待遇工作制服：由公司提供統(tǒng)一的工作服員工福利：享有國家規(guī)定的各種福利待遇試用期：個月晉升職位：高級弱電維修技術(shù)員1.4.5職責(zé)概述在工程經(jīng)理/主管的領(lǐng)導(dǎo)下，確保整幢大樓之弱電設(shè)備/系統(tǒng)處于良好運作狀態(tài)，配合 工程部其他工種的維護(hù)保養(yǎng)工作。1.4.6崗位職責(zé)服從工程經(jīng)理/主管的丄作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。負(fù)責(zé)大樓屋宇自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通迅系統(tǒng)、 廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及照明系統(tǒng)/設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡檢檢査等1：作。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】12/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】12/98熟悉大樓內(nèi)電氣設(shè)備

16、的情況，嚴(yán)格執(zhí)行電氣設(shè)備保養(yǎng)管理制度和操作規(guī)程，認(rèn) 血做好各項運行記錄.精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】13/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】13/98中川精自網(wǎng)發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時釆取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級 領(lǐng)導(dǎo)。及時有效地完成各項弱電緋修項目的修理工作。做好弱電設(shè)備的應(yīng)急搶修工作，當(dāng)接到故障及異常報告后，應(yīng)立即奔赴現(xiàn) 場，在工程經(jīng)理/主管及弱電工程師的安排指導(dǎo)下完成搶修工作。嚴(yán)格遵守管理公司和工程部的各項管理管理制度，按時上下班，不得無故離崗?？炭嚆@研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成 鎮(zhèn)導(dǎo)交辦的其

17、他任務(wù).愛護(hù)設(shè)備、合理使用工具、儀器和器材，保持所管設(shè)備機房和值班室的安 全和清潔工作。積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。1.5電.丨岡位職貴1.5.1持證上崗，遵守員工守則和各項規(guī)章管理制度，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排。1.5.2掌握供電系統(tǒng)的線路情況，設(shè)備情況，熟練掌握設(shè)備的技術(shù)性能及操作。1.5.3做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。L5.4接到報修任務(wù)及時處理方案.1.5.5值班時，如遇設(shè)備有異常情況，應(yīng)及時向總值班匯報并設(shè)法解決。1.5.6及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。1,6 空調(diào)工崗位職貴1.6.1每日巡檢檢査，認(rèn)真做好運作記錄。1.6.2掌握中央空調(diào)的基本原理，操作方法。1.6.3每天應(yīng)嚴(yán)守崗位，

18、確?？照{(diào)設(shè)施正常運行。1.6.4必須按規(guī)定做好空調(diào)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。1.6.5必須做好空調(diào)設(shè)施的日常維修工作，及時處理方案租戶有關(guān)空調(diào)設(shè)施事項的問題，做到 隨報隨修。1.6.6及時完成上級交辦的工作。1.7給排水閔位職責(zé)1.7.1崗位說明部門；工程部精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】14/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】14/98崗位；給排水技術(shù)員直屬主管：工程經(jīng)理/主管（技術(shù)上接受給排水工程師的指導(dǎo)）L7J招聘要求性別年齡：労，45歲以卜身體狀況：身體健康，無其他特殊要求教育程度：高中或相當(dāng)學(xué)歷，最好受過全日制專業(yè)學(xué)校之培訓(xùn)專業(yè)技能：在給排

19、水系統(tǒng)方面具有豐富經(jīng)驗工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理或酒店給排水工種三年以上資格證書：給排水/管道屮級工證書，有鉗工或空調(diào)工中級工證書1.73工作要求勞動紀(jì)律：遵守公司的各項規(guī)章管理制度工作時間：常日班或根據(jù)需要做12小時日班制，做一天休一天，平時無節(jié)假日辭職申請:提前個HL7.4工作待遇工作制服：it公司提供統(tǒng)一的工作服員工福利：享有國家規(guī)定的各種福利待遇試用期：個月晉升職位：高級給排水技術(shù)員1.7.5職責(zé)概述在工程經(jīng)理/主管的領(lǐng)導(dǎo)下，確保物業(yè)之給排水、管道設(shè)備處于良好運作狀態(tài)，配合工程部其他工 種的雄護(hù)供養(yǎng)I：作.1.7.6崗位職責(zé)服從工程經(jīng)理/主管工作安排，按時完成工作任務(wù)。參與物業(yè)冷熱供水系統(tǒng)

20、、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、排雨水系 統(tǒng)的雄修保養(yǎng)和定期巡檢工作。嚴(yán)格執(zhí)行管道設(shè)備保養(yǎng)管理制度和操作規(guī)程，每天按巡査管理制度規(guī)定的時間和路 線巡檢檢査上下水系統(tǒng)，閥門是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時釆取措施排除故障并 按運行記錄表格模板做好記錄。掌握當(dāng)班水系統(tǒng)上下管道，設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)重要問題或不能解決之事 立即報告工程經(jīng)理/主管并積極參加搶修。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】15/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】15/98及時有效地完成各項維修單工作。嚴(yán)格遵守管理處及工程部的各項管理規(guī)定，履行交接班手續(xù)，完成每天工 作日志，不得無故離崗合理

21、使用工具、儀器和材料，突護(hù)設(shè)備和公物，保持所管機房、設(shè)備和值班室的安全、清潔工作.積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。三、崗位儀容儀表格模板LH的規(guī)范員工禮儀細(xì)節(jié)，樹立高力國際員工的良好形象。2.適用范國；T程部全體良丁。宀內(nèi)容3.1禮節(jié)禮貌3.1.1工作時態(tài)度要自然、大方、穩(wěn)定、熱情、有禮。3.1.2常用禮貌用語：“您好”、很抱歉”、請”、對不起”、“不客氣”、稍等，嚴(yán)禁使用“不知 道、不歸我管”、“不憧、不行、沒有”等詞，接聽電話應(yīng)先問候，后講話。3.1.3在與客人談話時應(yīng)彬彬有禮，站立端正，面帶微笑，說話要掌握分寸，語言文雅，語氣 溫和，并且用心聆聽客人的講話。不得左顧右盼，低

22、頭哈腰或昂首叉腰，不得與對方爭 執(zhí)，強詞奪理，語言粗俗及聲音過高。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】16/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】16/983.1.4聽到客戶的意見和怨言，耍冷靜對待，虛心傾聽，耐心解釋，認(rèn)真改正。如有不同意見 不允許當(dāng)面爭執(zhí)，可及時想上級匯報。3.1.5在進(jìn)入租戶單元之前要征得租戶同意后方可入內(nèi)。對租戶的物品不表格模板示羨慕以免誤會。 如因聯(lián)系工作急需使用租戶電話時，應(yīng)向租戶解釋清楚.3.1.6在工作中不議論租戶，不交頭接耳，嚴(yán)禁與租戶開玩笑、打鬧。3.1.7與客人同行時，應(yīng)禮讓客人先行，同乘服務(wù)電梯時，應(yīng)禮讓客人先上

23、先下。3.1.8注意公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，丟垃圾。工作完畢后應(yīng)將工作區(qū)域打掃干凈，并通知有關(guān) 部門進(jìn)行徹底清掃。如在有地毯的區(qū)域進(jìn)行維修施工時，應(yīng)將地毯遮蓋后方可維修施工, 嚴(yán)禁將工具直接放在地毯上。嚴(yán)禁在工程服務(wù)工作區(qū)域內(nèi)吸煙，抽煙應(yīng)在指定區(qū)域內(nèi)進(jìn) 行。3.2儀表格模板儀容3.2.1個人衛(wèi)生：應(yīng)勤洗澡、勤換內(nèi)衣，務(wù)求去口臭、體味、上崗前四小時內(nèi)不得飲酒、吃蔥 蒜、韭菜等異味食品。3.2.2在工作區(qū)域行走或站立時，不得插兜、插腰、抱肩，不得東張西望，揺頭晃腦，不得扎 堆聊天。3.2.3客戶面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔癢、打飽嗝、伸懶腰、哼小調(diào)等不文 明挙止。3.3若裝標(biāo)準(zhǔn)3.3.1

24、工程部員工上班時要按規(guī)定著裝，佩帶服務(wù)標(biāo)牌，上卜班前后應(yīng)到指定地點更衣。3.3.2工作服必須保持清潔、整齊，不得帶有污跡、折皺、開線、掉扣，如無故損壞、丟失應(yīng) 予以賠償。3.3.3著裝應(yīng)將扭扣扣齊、拉練拉好。不允許卷衣袖、褲腿。不得敞胸露懷、穿背心、短褲或 穿拖鞋上班。3.3.4保持領(lǐng)帶挺括干凈，系戴端正。3.3.S鞋、襪應(yīng)保持干凈，不得有異味，不準(zhǔn)打赤腳。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】17/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】17/98四、工程部設(shè)備操作流程H的規(guī)范各種設(shè)備的操作，防止誤操作對設(shè)備造成損壞或是施工人員受到傷害。適用范圍全體可能

25、操作儀器儀表格模板、設(shè)施設(shè)備的人員，均需按此操作流程作業(yè)。3內(nèi)容3.1水泵的操作規(guī)程3.1.1開家前準(zhǔn)備工作檢査進(jìn)出水泵的閥門是否打開。檢査閥門是否有漏水現(xiàn)象。檢査進(jìn)出門壓力表格模板讀數(shù)是否正常。檢査控制柜電源指示燈和電壓是否正常。3.1.2升泉運行開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù)一次。3.122檢査控制相電流是否上常。3.1.2,3檢査冇無異常聲響、振動，檢査水泉電機外殼溫度。3.1.3升泵注意事項初次開泵或停泵時間較長，開泵前應(yīng)用手盤動聯(lián)軸器。發(fā)生壓力超過管道許用壓力，先停泵再分析、檢査超壓原因。泵體或電機發(fā)生異常聲響和異味，應(yīng)立即停泵檢修。3.13.4泵的填料允許有少量滴水（1020滴/分

26、鐘），如出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。泵要輪換開啟，基本保持相同的使用頻率。3.2電梯操作規(guī)程3.2.1電梯機房內(nèi)任何設(shè)備均不容非電梯維修人員操作，如確需入內(nèi)要有工程經(jīng)理批準(zhǔn):精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】18/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】18/983.2.2運行中的電梯若出現(xiàn)突然停機事故，值班保安人員應(yīng)盡量安慰乘客，并馬上通知電梯工 在規(guī)定的時間內(nèi)放人并通知電梯保養(yǎng)承判商的緊急維修組到來搶修，在搶修組人員未到位前, 保安員應(yīng)記錄有關(guān)停機時間、機內(nèi)人數(shù)及了解有無年長老人、孕婦或病患者在電梯內(nèi)被困， 以便作進(jìn)一步跟進(jìn)及向管理處報告；3.2.

27、3電梯保養(yǎng)商將按既定的時間進(jìn)行對電梯及電扶梯的例行保養(yǎng)，工程部人員應(yīng)進(jìn)行有關(guān)登 記及通知在保養(yǎng)工作中可能受影響的單位以便作出相應(yīng)的安排；電梯保養(yǎng)商員工在每次執(zhí)行及完成對電梯及電扶梯的周保、月保、季保、年保等維修保養(yǎng)工 作后，應(yīng)認(rèn)丈地到工程部登記及記錄有關(guān)保養(yǎng)記錄及故障處理方案記錄，以便工程部跟進(jìn)驗收；3.2.4未經(jīng)管理處I程經(jīng)理、總經(jīng)理批準(zhǔn)，電梯上的任何設(shè)備及功能均不準(zhǔn)變改；3.2.5電梯保養(yǎng)承判商乃實行24小時值班制，遇有緊急事故應(yīng)立即通知處理方案，切勿企圖私自 進(jìn)行修負(fù)及操作扌3.2.6 一切有關(guān)電梯及電扶梯的維修、保養(yǎng)、正常停用，測試等等動作，均應(yīng)在首層掛牌告示。3.2.7將櫻件事件經(jīng)過

28、記錄在商鋪日志簿內(nèi)及繕寫“事件報告”交上級存閱。3.3水箱清洗操作規(guī)程3.3.1水箱清洗前準(zhǔn)備丁作操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。若需斷水，事先向用戶發(fā)出停水通知，說明停水的日期及起訖時間。通知中控室開始清洗水箱，以免發(fā)生誤報警。關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門，安排臨時排風(fēng)設(shè)施、臨時水源、橡皮管，打開水箱進(jìn)口蓋。推備好必備的工具和物品、工作服、掃把、尼龍刷、百潔布、鐵鏟、清毒藥物、照明、 手提式潛水泵、鼓風(fēng)機、口罩及防護(hù)眼鏡等。3.3.2清洗操作當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時，將待洗水箱出水閥關(guān)閉，打開低部排污閥， 打開另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保商鋪正常供水。不允許一只水箱排空清洗另一只滿水

29、水箱工作，否 則會因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。33.2.2清洗人員從進(jìn)曰處沿梯子下到水箱底部，用尼龍刷和百潔布將水箱四壁和底部擦洗干 凈，川清水反復(fù)沖洗干凈.水箱頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員余氯中毒，并控制精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】19/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】19/98中自網(wǎng)WWW學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！另-聯(lián)水箱的水位33.3清洗結(jié)束清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。3.33.2用礦泉水或蒸徳水瓶盛放500臺升的水（盛水前應(yīng)將水瓶反復(fù)沖洗，在瓶外貼上送樣單 位

30、及送樣口期），送衛(wèi)生防疫站檢測。通知中央控制室清洗結(jié)束，做好相關(guān)記錄。用1:100的火菌凈（一般為漂白精粉水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)清洗消 毒，并將水箱蓋好，封閉半小時后排出消毒水。3.3.4清洗水箱注.意事項3.341在清洗水箱的過程中，若有水箱內(nèi)的清洗人員感到身體不適，產(chǎn)生如頭暈、眼睛酸痛、 心悶及氣緊等情況，要馬上離開水池，呼吸新鮮空氣或用清水沖洗眼睛。3.342消毒完成后，需向水箱內(nèi)注入適量自來水反復(fù)沖洗，并清除所有殘液。3.3.43如衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單結(jié)果為不合格，管理處要盡快安排車新清洗和消毒水箱， 并重新取樣送驗，直到合格為.1匚33.4.4衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測結(jié)果報

31、告單要妥善保存。3.4給排水?dāng)嚯姂?yīng)急操作規(guī)程3.4.1斷電時：3A1.1 X閉汚水處理方案風(fēng)機出丨1閥：關(guān)閉污水處理方案站閥，打開應(yīng)急直通閥：通知各部門停止向地下室集水井排水；檢査房頂水箱水位，向工程經(jīng)理報告：3.4.L5所何很丿I：關(guān)轉(zhuǎn)換至手動位節(jié):o3.4.2斷電結(jié)束：污水處理方案站按正常順序開啟；打開污水處理方案站閥門，關(guān)閉應(yīng)急直通閥：按順序開啟清水泵、污水泵，并將開關(guān)位置轉(zhuǎn)換到自動位置；3.4.2 4檢在屋頂水箱、口動控制；精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】20/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】20/983.425通知各部門|：.常排水

32、.3.5消防泵操作規(guī)程3.5.1在正常操作前應(yīng)有機電維修人員査市政進(jìn)水管道閥門是否開啟，要保持市政進(jìn)水管常開; 并檢査相應(yīng)的水壓力情況，保證水泵正常供水，并作檢査記錄。3.5.2操作前應(yīng)有機電維修人員檢査室外消防管路的完好情況，要檢查消火栓管路的完好情況, 要檢查消火栓管路上的所有閥門截止閥，比例閥，壓力表格模板是否正常，要保證所有的閥門正常 開啟,并作檢査記錄”3.5.3操作前應(yīng)有機電維修人員檢査水泵的完好情況（電機、潤滑聯(lián)軸器、密封等）保證水泵能 正常運轉(zhuǎn)，并作檢査記錄3.5.4操作前應(yīng)有機電維修人員檢查泵電氣系統(tǒng)的完好（進(jìn)線電壓是否正常，電氣控制系統(tǒng)的指 示是否正常，電氣控制堞內(nèi)元件是否

33、正常，空氣開關(guān)是否正常，丫一起動系統(tǒng)是否正常等）保 證操作時電氣系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)，并作檢査記錄。3.5.5完成1-4的工作，整個系統(tǒng)都正常時，方可進(jìn)行消火栓水泵的啟動。3.5.6啟動操作前（開啟泄壓放空管以后關(guān)閉）由消防員在樓頂上把消火栓口打開，要經(jīng)確認(rèn)樓 頂消火栓口己打開，方可啟動水泵。3.5.7啟動水泵時，應(yīng)將控制柜控制開關(guān)放在手動位置。3.5.8啟動水泵時，應(yīng)先點動運行，點動運行正常后，方可進(jìn)行正常運行（正常運行30S（秒）屋 頂出水即可）。3,6冷水機組操作規(guī)許3.6.1個:調(diào)冷水機組操作規(guī)程乖備工作。.1檢查冷水機組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是不是全部開啟。3.6丄1.2檢查冷水泵、冷卻泵進(jìn)出水

34、閥是不是全部開啟.3檢査分水管上的閥，根據(jù)樓層的空調(diào)需要，決定是不是開啟或關(guān)閉。.4檢査回水總管兩端的潤有沒有開啟。.5檢查系統(tǒng)里的水壓，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)。.6檢査加熱器，油溫必須大于50G并檢査油位是不是已經(jīng)到液位，電源電壓、閥門位 置是否是常，精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】21/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】21/98.7啟動手動油泵，運行時間不得少于一分鐘，并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。3,5.1.2機？卩.1觀看控制屏，要顯示：機組準(zhǔn)備啟動字樣。.2啟用冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進(jìn)出冷凍機的冷卻水的壓差，進(jìn)出冷凍機的冷凍壓 差

35、.3如果沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態(tài)），此時控制中心即置機組于運行 狀態(tài)，注意顯示器上顯示信息，觀看機組有沒有故障顯示。3.6丄3機組運行.3.6丄3.1檢查油泵指示燈有沒有亮著。3,6.132檢査油泉顯小情況“3.6.L3.3注意機組運轉(zhuǎn)電流是不是正常，風(fēng)葉是否打開，把風(fēng)葉開到自動控制檔。.4做好機組運行記錄（每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來）。3,6.1.4 機程:序;。3.6.141先停冷凍機鉗z3.6丄4.2再停冷凍水泵、冷卻水泵。3,6.143切斷總電源3.7空調(diào)系統(tǒng)停電應(yīng)急操作規(guī)程3.7.1冷水機穌 把冷水機組的壓縮機開關(guān)按到STOP/RESET,即停機/復(fù)位處:把油加熱的

36、開關(guān)轉(zhuǎn)換到通電檔；抽氣回收裝置的蓋帽蓋好。3.7.2各類泵和風(fēng)機：電源停電后，各類泵，風(fēng)機的狀態(tài)已在開閉狀態(tài)。在設(shè)備現(xiàn)場開動對應(yīng)的冷水泵，冷卻塔風(fēng)機；在熱空調(diào)期間，現(xiàn)場開動熱水泵?；朱╇姇r:3.7.3冷水機祖：按運行狀態(tài)顯示鍵，如果有斷電停電顯示要消除；精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】21/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】21/983.73.2再按進(jìn)行狀態(tài)顯示鍵，顯示屏上SYSTEM. READY TO STARTff（機組準(zhǔn)備啟動）;精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】22/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程

37、部操作手冊合集】22/98檢査冷水泵、冷卻泵，冷卻塔風(fēng)機的運行情況;3.73.4檢查冷凍水進(jìn)、出壓力差；冷卻水進(jìn)、出壓力差;啟動于動油泵;（10分鐘）3.73.6檢查油泌、油位、液位;拿掉抽氣回收裝置的蓋帽;3.73.8 .啟動冷水機組；3.739油加熱升關(guān)轉(zhuǎn)換到斷電檔;0密切注意冷水機、冷水泵、冷卻塔風(fēng)機的電流。3.7.4按輕重緩急，按順序啟動變風(fēng)量空調(diào)器、排風(fēng)機。3.7 5做好詳細(xì)紀(jì)泉”3.8配電室操作管理管理制度3.8.1值班電工要樹立高度的責(zé)任心，熟練掌握公司供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備 的原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程，并不斷提髙技術(shù)水平；3.8.2嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)和模擬盤相一致

38、，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員不得隨意更改設(shè)備和給 線的運行方式I3.8.3密切監(jiān)視設(shè)備運行情況，定時巡檢電器設(shè)備，并準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)，填好務(wù)類報表格模板，確 保電力系統(tǒng)正常運行：3.8.4值班人員對來人來電報修，要及時登記并即赴現(xiàn)場修理，工作結(jié)束后，做好工時和材料 的統(tǒng)計丄作,井要求使用方簽字；3.8.S在氣候突變的環(huán)境下，要加強對設(shè)備的特別巡邏，發(fā)生事故時，要保持冷靜，按照操作 規(guī)程及時排除故障，并按規(guī)則要求做好記錄：3.8.6值班人員違反工作規(guī)則或因失職影響營業(yè)或損壞設(shè)備，要追究當(dāng)事人責(zé)任；3.8.7任何閑雜人等不得進(jìn)入配電室，更不得在配電室逗留；參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修 安裝工作，須得到

39、工程部負(fù)責(zé)人的批準(zhǔn)，并要進(jìn)行登記。弓|用文件（無）記錄水泵操作規(guī)程（DGM-EFl009）,（DGM-EF3003）精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】23/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】23/98安岫E祁伸學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人!1電梯操作規(guī)程(DGM-E-F7031), (DGM-E-001)水箱清洗規(guī)程(DGM-EF3-001),(DGM-E-F3-006)給排水操作規(guī)程(DGM-EF3001014),(DGM-EG3-001007)衛(wèi)星設(shè)備操作規(guī)程(DGM-EG2-002)消防泵操作規(guī)程(DGM-E-F5-011)卒調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

40、(DGM-EG4001P12)精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】24/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】24/98五、機電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度目的為了保證商場設(shè)備正常運行、延長設(shè)備的使用壽命和節(jié)約能源，平衡保養(yǎng)費用和保養(yǎng)效 果的關(guān)系，制定具體定期的維修保養(yǎng)計劃總結(jié)模板。適用范圍根據(jù)自己的技術(shù)力量和設(shè)備情況，決定設(shè)備、系統(tǒng)是否外判或自己維修保養(yǎng)。除了進(jìn) 行正常的操作運行、故障維修和緊急搶修外，根據(jù)實際情況，具體實施維修保養(yǎng)計劃總結(jié)模板。3內(nèi)容主1照明設(shè)備保安和清潔工在日常巡樓及打掃時應(yīng)留意觀察照明燈具和應(yīng)急照明指示是否齊全，燈泡/ 管有沒有缺損、不

41、亮，如有應(yīng)及時通知工程部更換或修復(fù).工程部每一至二周應(yīng)就對公共部位燈具的外觀、照明度和色調(diào)等進(jìn)行巡査和檢修，若發(fā) 現(xiàn)燈管、燈盤、燈罩有積灰現(xiàn)象，需進(jìn)行必要的清潔工作。（參照DGM-E-F1-008）3.2変配電索在對變壓器、開關(guān)箱等設(shè)備的電壓、電流和功率因素等表格模板計進(jìn)行按時記錄時，需注意外 觀、氣味和聲音等方面是否有異常，發(fā)現(xiàn)問題及時處理方案解決。每天兩次檢査變壓器溫度，發(fā) 現(xiàn)溫度過高耍及時降混，對未投入使用的，能切換的要定期切換使用，不能切換的要安排每季開啟檢查一次。（參照 DGM-E-Fl-001007, DGM-EG 1-001012, DGM-EG1014）33空氣斷路器、隔離.丿

42、F關(guān)和真空幵關(guān)每天巡檢檢査外觀情況，每月檢査插頭接觸情況，進(jìn)行播頭清潔，并檢測溫升是否過高。（參照 DGM-E-F1-00S）3.4應(yīng)急、用電設(shè)備應(yīng)急用電設(shè)備包括直流蓄電池和應(yīng)急發(fā)電機，直流蓄電池一般釆取自行維護(hù)保養(yǎng)，故障 報修的方法，應(yīng)急發(fā)電機一般采取外判專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】25/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】25/983A1直流蓄電池每周檢査一次，檢查內(nèi)容：液面、電極板、臺架、端子、電壓表格模板、電流表格模板和周波儀等是精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】26/98精品文檔合集：【精編匯

43、總版】國際高力工程部操作手冊合集】26/98去負(fù):中川精北股芥株自網(wǎng) 否正常，開關(guān)切換是否正常，池內(nèi)液體是否缺少，液體到達(dá)最低位置時應(yīng)及時加液，并檢査報警裝置是否失效*3.S.I革宇自控系統(tǒng)屋宇自動控制系統(tǒng)的設(shè)備-般外判專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)。工程部在操作使用過程中，發(fā)現(xiàn) 問題及時記錄和報修，平時需督促和配合專業(yè)公司做好例行的維護(hù)保養(yǎng)工作。一般每月應(yīng)檢查屋宇自控主機的功能；檢査各種溫度、壓力、流量、液位、電壓及電流 等探頭和觸點；檢査現(xiàn)場處理方案器以及檢査巡更系統(tǒng)的工作情況。每二個月檢査所有由屋宇自控系統(tǒng)集中控制的電磁閥、電動調(diào)節(jié)閥和蝶閥等工作情況。3.6閉路電視和公共廣播系統(tǒng)閉路電視和公共廣播系統(tǒng)

44、可視情況自行維護(hù)保養(yǎng)，故障報修的方法，也可外判維護(hù)保養(yǎng)。3.61閉路電視每年對天線立架油漆-次，每月一次對頻道轉(zhuǎn)頻器、主放大器、雷擊保護(hù)器、干線放大 器、分配器和供電器等設(shè)備進(jìn)行檢査，保證閉路電視播放質(zhì)量。3.6.2公共廣播系統(tǒng)每月一次對話筒、調(diào)諧器、錄放音座、CD機、節(jié)目選擇器、混音機柜和功放等設(shè)備進(jìn)行檢查。每二個月對吸頂喇叭、掛壁音箱及線路等進(jìn)行檢查，保證公共廣播系統(tǒng)的播音質(zhì)量。(參照 DGM-E-G2-002, DGM-E-G6-002)3.7火災(zāi)報警系統(tǒng)及消防設(shè)備火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機和煙感探頭一般外判維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)管理公司需做好各項記錄，對各種消防需做好定期的檢査、試驗和保養(yǎng)維修工作。

45、每日應(yīng)檢査火災(zāi)報警控制器的功能，并應(yīng)按規(guī)定的格式填寫系統(tǒng)運行和控制器日檢登記表格模板。每季度應(yīng)檢查和試驗火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的下列功能，并應(yīng)填寫季度登記表格模板。3.7.1釆用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認(rèn)燈顯示。3.7.2試驗火災(zāi)警報裝置的聲光顯不。3.7.3試驗水流指示器、壓力開關(guān)等報警功能、信號顯示。3.7.4對備用電源進(jìn)行1-2次充放電試驗，1-3次主電源和備用電源自動切換試驗3.7.5用自動或手動檢查下列消防控制設(shè)備的控制顯示功能：3.7.S.1防排煙設(shè)備(可半年檢査1次)、電動防火閥、電動防門、防火卷簾等的控制設(shè)備；精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】2

46、7/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】27/983.7.S.2室內(nèi)消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備；鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定 滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備；3.7.53火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明燈及疏散指示標(biāo)志燈.3.7.54強制消防電梯停于首層試驗。3.755消防通訊設(shè)備應(yīng)在消防控制室進(jìn)行對講通話試驗。3.756松斉所有轉(zhuǎn)換開關(guān)，3.757強制切斷非消防電源功能試。每年-次用專用檢測儀器對所安裝的探測器試驗；試驗火災(zāi)事故廣播設(shè)備的功能；檢査 所有滅火機，按不同類型更換液體等工作。探測器投入運行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗一遍，并做響應(yīng)閾值及其它必要的功能試驗，合格者

47、方可繼續(xù)使用，不合格者嚴(yán)禁重新安裝使用。(參照 DGM-E-F5-OO1O25, DGM-E-G5-001014)3.8安保監(jiān)控系統(tǒng)般安保監(jiān)控系統(tǒng)外判專業(yè)公司定期維護(hù)保養(yǎng)，主要內(nèi)容：閉路電視攝像傳輸、顯示利 門對講系統(tǒng)等，現(xiàn)場不能修復(fù)的設(shè)備，專業(yè)公司需負(fù)責(zé)替換措施，保證系統(tǒng)不中斷運行。 3.8.1攝像部分每月二次定期到現(xiàn)場對攝像部分檢查和保養(yǎng)，清潔攝像機罩和護(hù)鏡玻璃，用鹿皮清潔鏡 頭，調(diào)整焦距、光圈(固定鏡頭)，調(diào)校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號至規(guī)范要求。檢查 云臺水平、垂直轉(zhuǎn)動功能是否正常并調(diào)校規(guī)范要求。3.8.2傳輸部分一個月一次檢査插頭及接線柱，發(fā)現(xiàn)銹蝕和接觸不良，需作必要的維修或更

48、換。檢査電 纜的固定情況，特別是電梯井內(nèi)的視頻、電源電纜。3.83顯示部分每個月一次清潔顯示屏及外殼，檢査插座、旋鈕、接線柱顯示圖像是否清楚，錄像放 像的質(zhì)量:,井清洗磁頭。3.9綜合布線系統(tǒng)每年檢査二次電話機房、弱電井內(nèi)綜合布線配線架是否完好，并進(jìn)行清潔工作。3.10車庵管理系統(tǒng)車庫自動化管理系統(tǒng)一般外判專業(yè)公司承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)，也可釆用故障維修的方式，物業(yè) 管理公司需保持所冇的欄桿、標(biāo)志不被損壞弄臟。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】28/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】28/98每月-次檢査主機設(shè)備。欄桿傳動部分每年耍換新牛油。3.11給掉水

49、系統(tǒng)清潔工在打掃廁所時，注意各種潔具是否漏水、損壞，若有應(yīng)及時通知工程部修復(fù)或更 換，每月對各廁所和開水間的潔具、龍頭、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和修理。每年二次清洗各種水箱，同時檢査浮球閥、進(jìn)出水閥門和排水閥是否完好；每年一次檢 査各種水管、閥門、減壓閥和排水井等的工作情況。若遇臺風(fēng)和大暴雨過后，巡檢各排水管和井等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。(參照DGM-E-F3-001014, DGM-E-G3-001008)3.12污水處理方案系統(tǒng)污水處理方案系統(tǒng)可視情況外判維護(hù)保養(yǎng)，一般每隔三天需清潔調(diào)節(jié)池隔柵垃圾；每周一次 巡查設(shè)備運作情況；每隔三個月進(jìn)行水質(zhì)化驗檢查，保證污水處理方案后的水質(zhì)在政府環(huán)衛(wèi)

50、部門 所規(guī)定的水質(zhì)要求范圍以內(nèi)。(參照DGM-E-F3-001014, DGM-E-G3-001007)3.13各類水足各類水泵通常包括：消防泵、給水泵、冷卻水泵、冷凍水泵、潛水泵、排污泵及增加泵 等，一般釆取自行維護(hù)，故障報修的方法。每月二次進(jìn)行巡檢檢査各類水泵，主要內(nèi)容：聲響、震動、電流、電壓及壓力表格模板等。每一至二年對泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉 輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，毎季度需進(jìn)行次試運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)時間 般不低于10分鐘，運轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。3.14電梯電梯包括垂直客梯、自動扶梯、觀光梯和貨梯等屬專業(yè)性、

51、危險性較強的設(shè)備，一般由 專業(yè)公司進(jìn)行定期的維修保養(yǎng)，以確保升降安全。一般電梯的例行維護(hù)保養(yǎng)每月不少于二次，主要內(nèi)容：對設(shè)備進(jìn)行檢査、測試、調(diào)整、 修理、加油和潤滑等，并根據(jù)專業(yè)公司的計劃總結(jié)模板進(jìn)行月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年度保養(yǎng)。保養(yǎng)單位必須保證通過勞動局對電梯每年進(jìn)行一次年度安全檢査，每二年進(jìn)行一次限速 器測試，每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)整試驗，自動扶梯每半年進(jìn)行一次年度安全檢査。物業(yè)工程部的主要工作是督促和配合專業(yè)公司的檢修工作，按保養(yǎng)合同核査維修保養(yǎng)的 工作量和更換零件數(shù)量等，并做好記錄.每月清潔一次電梯井坑底、機房。3.15屮央空調(diào)機組中央調(diào)試制冷機組（包括各種離心式、壓縮式、螺桿式冷水機組、浪

52、化鋰吸收式制冷機精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】29/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】29/98 組及熱泵機組）是整個空調(diào)系統(tǒng)的心臟，專業(yè)技術(shù)要求較高，其維修保養(yǎng)一般應(yīng)請專業(yè)公司或 在專業(yè)公司的指導(dǎo)下進(jìn)行。通常需在每年34月（開機前）和1011月（停機后）進(jìn)行二次定期保養(yǎng)維修，具體內(nèi)容根 據(jù)專業(yè)公司預(yù)定計劃總結(jié)模板進(jìn)行。物業(yè)工程部工程人員平時需按隨機文件中規(guī)定的操作程序進(jìn)行操作運行，將運行數(shù)據(jù)記 錄在冊，并注意觀察潤滑油的油位和顏色、冷卻水、冷凍水的溫度利壓力變化、制冷劑液位、 聲音、電流、立空度、震動、泄漏和保溫等情況，發(fā)現(xiàn)異常情況發(fā)生，及

53、時切換使用備用機 組，同時報請專業(yè)公司維修。（參照DGM-E-F4-001020, DGM-E-G4-001012）3.16送回風(fēng)管和風(fēng)曰每月一次清洗回風(fēng)中過濾網(wǎng)。每半年一次檢査防火閥和排煙閥執(zhí)行機構(gòu)是否完好。每年一次檢査風(fēng)管和風(fēng)口，修復(fù)損壞部位，主要內(nèi)容：風(fēng)管的滲漏；保溫是否破損；風(fēng) 量調(diào)節(jié)閥位置；送回風(fēng)口是否損壞及止回閥能否靈活開啟關(guān)閉。3.17變風(fēng)量空調(diào)機組、新風(fēng)處理方案機組和風(fēng)機盤管空調(diào)機和新風(fēng)機的過濾網(wǎng)每月清掃/洗二次，風(fēng)機盤管每月清洗一次，除去表格模板面污垢積 灰c每年一至二次（視系統(tǒng)水質(zhì)情況）拆洗全部水過濾器，此外，每二月抽檢未端水過濾器，發(fā) 現(xiàn)結(jié)垢嚴(yán)重，需全部拆卸清洗，并重新檢

54、查處理方案水質(zhì)。每年一至二次（視環(huán)境情況）進(jìn)行全面檢查保養(yǎng)，主要內(nèi)容：檢查傳熱管腐蝕情況，若需 要可用清洗西水和清水沖洗傳熱管和肋片表格模板面的污垢；檢査風(fēng)機葉輪腐蝕情況、電機、噪音, 并清掃葉輪風(fēng)扇；檢査冷凝水水管積水盤并清掃/洗干凈；檢查各種手動閥、電動調(diào)節(jié)閥和電 磁閥。（參照 DGM-E-F4-001-020, DGM-E-G4-001012）亂18空調(diào)水循環(huán)系統(tǒng)空調(diào)水循環(huán)包括冷卻水和冷凍水系統(tǒng)的水質(zhì)，除安裝電子除垢裝置外（裝電子除垢裝置 的按產(chǎn)品要求檢查），般外判專業(yè)清洗公司負(fù)責(zé)每年進(jìn)行次化學(xué)清洗、預(yù)膜和滅菌處理方案， 每月進(jìn)行循環(huán)水質(zhì)分析和加藥，具體按專業(yè)公司預(yù)定的處理方案規(guī)劃方案實

55、施，水質(zhì)必須達(dá)到國家有 關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制冷機組使用要求。精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】30/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】30/98每年二次檢査管道的閥門、法蘭、變經(jīng)管、伸縮節(jié)、軟接頭、溫度計、壓力表格模板和保溫等 情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理方案解決。（參照 DGM-E-F4-001020, DGM-E-G4-001012）3.19避宙系統(tǒng)避雷系統(tǒng)的檢查包括外觀巡檢檢查和測量兩個方面。每年對外觀巡檢檢查一次，主要包括對接閃器、引下線及避雷帶等各部分的連接是否可 靠，有沒有受機械損傷、腐蝕、銹蝕等情況，支撐是否牢固。對檢査出的不同問題，應(yīng)采取 不同的

56、修繕辦法，如加固、補強、調(diào)整、涂刷保護(hù)漆膜、局部更換等，以保持其正常狀態(tài)下 工作，每年一次用接地?fù)u表格模板來測量避富接地電阻是否符合要求，每二年請有資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn) 行一次全面測試。此外，若強雷雨過后，應(yīng)注意對避雷系統(tǒng)進(jìn)行巡檢檢查。（參照 DGM-EF1一。10）3.20玻璃幕墻根據(jù)玻璃幕墻墻面積灰污染程度，確定清洗幕墻數(shù)次，般每季度（或四個月）清洗-次。 玻璃幕墻在正常使用時，每隔5年聘請專業(yè)公司進(jìn)行一次全面檢查，主要內(nèi)容：玻璃、 鋁板、密封條、密封膠、緊固件及結(jié)構(gòu)硅酮密封膠等。若遇強臺風(fēng)、地震及火災(zāi)等自然災(zāi)害后，應(yīng)對玻璃幕墻的最不利位置進(jìn)行抽査，視損壞 程度清專業(yè)公司進(jìn)行維修加固。4.記錄

57、變配電室升關(guān)照明設(shè)備檢查發(fā)電機(DGM-E-F1-001-007)(DGME-F1-008)(DGM-E-F1-012)(DGM-E-F1-007)廣播系統(tǒng)消防系統(tǒng)(DGM-E-G2-002),(DGM-E-G6-002)(DGM-EF5-001025),(DGM-E-G5-001014)監(jiān)控系統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 污水處理方案系統(tǒng) 電梯(DGM-E-G6-001004),(DGM-E-F6-001002)(DGM-E-F3-001014),(DGM-E-G3-001007) (DGM-E-F3-001014)jDGM-E-G3-001007) (DGM-E-001)精品文檔合集：【精編匯總版】國際

58、高力工程部操作手冊合集】31/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】31/981學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！空調(diào)系統(tǒng)(DGM-E-F4001020);(DGM-E-G4001-012)設(shè)備雜護(hù)保養(yǎng)管制(DGM-E-003)檢査記錄(DGM-E-Fl-009011), (DGM-E-F2-001002)每日用電度數(shù)記錄(DGM-E-F1-012)機電設(shè)備整體巡檢表格模板(DGM-E-Gl-001017),( DGM-E-G2-001002),(DGM-E-G3-001007),( DGM-E-G4-001012)(DGM-E-G5-001014),( DGM-E-G6-0

59、0104)機電設(shè)備巡檢流程(DGM-EG7001)機電設(shè)備試車流程(DGM-E-G7-002)機電設(shè)備履歷卡(DGM-E-G7-003)協(xié)力廠商登記卡(DGM-E-G7-004)現(xiàn)況拍照訕錄表格模板(DGM-E-G7-005)機電設(shè)備材料進(jìn)場檢驗紀(jì)錄表格模板(DGM-E-G7-006)機電設(shè)備基本數(shù)據(jù)表格模板(DGM-E-G7-009)機電管理流程DGM-E-G7-010ll)M程修繕流程(DGM-E-G7-012)工程監(jiān)督流程(DGM-E-G7-013)外包廠商評分表格模板(DGM-E-G 7-007)機電設(shè)備巡檢缺失表格模板(DGM-E-G 7-008)機電日常工作點檢表格模板(DGM-E

60、-G 7-009)洗控設(shè)備維護(hù)訕衆(zhòng)(DGM-E-F6-002)設(shè)備月維護(hù)檢查操作表格模板單(DGM-E-F7-001)設(shè)備維修保養(yǎng)工務(wù)日報表格模板(DGM-E-F7-002)工程驗收單(DGM-E-F7-016公火設(shè)施修繕報告(DGM-E-F7-017)空調(diào)延長使用時間申請&DGM-E-F7-018)工程維修報價單 DGM-E-F7-020)控制時程表格模板(DGM-E-F7-O21)經(jīng)常保養(yǎng)維修記錄簿(DGM-E-F7-O31)機電設(shè)備保養(yǎng)工作檢査表格模板(DGM-E-F7-O32)精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操作手冊合集】32/98精品文檔合集：【精編匯總版】國際高力工程部操