地產(chǎn)成本管理規(guī)章制度匯編

1、萬科地產(chǎn)成本治理制度（轉(zhuǎn)）萬科地產(chǎn)成本治理制度（轉(zhuǎn)）一、總 則 二、房地產(chǎn)成本治理職責(zé) 一）集團(tuán)總部的成本治理職責(zé) 二）開發(fā)企業(yè)的成本治理職責(zé) 三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 二）成本監(jiān)控的要求 四、 HYPERLINK / t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本操縱 一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本操縱 二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本操縱 三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱 四）施工過程的成本操縱 五）工程材 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬

2、科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)）料及設(shè)備管一、總 則 二、房地產(chǎn)成本治理職責(zé) 一）集團(tuán)總部的成本治理職責(zé) 二）開發(fā)企業(yè)的成本治理職責(zé) 三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 二）成本監(jiān)控的要求 四、 HYPERLINK / t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本操縱 一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本操縱 二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本操縱 三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱 四）施工過程的成本操縱 五）工程材料及設(shè)備治理 六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本操縱 七）工程結(jié)算治理 八）其他環(huán)節(jié)的成本操縱

3、 五、附 則 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度 討論稿） 一、總 則 1 為了增強(qiáng)成本操縱力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，依照國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本治理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本 HYPERLINK /Article/Searc

4、h.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度。 2 成本治理的差不多原則是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程操縱為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的 3 成本監(jiān)控的任務(wù)是遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本治理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。 二、房地產(chǎn)成本治理職責(zé) 一）集團(tuán)總部的成本治理職責(zé) 1 制定、修正集團(tuán)成本治理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本治理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&

5、ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度監(jiān)控。 2 進(jìn)行房地產(chǎn) HYPERLINK / 市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、推斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)治理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本治理環(huán)境的解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。 3 組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，關(guān)心房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本操縱。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； 市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)； 投資成本估確實(shí)是否經(jīng)濟(jì)、合理； 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求； 投資風(fēng)

6、險(xiǎn)能否有效操縱。 4 跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本打算及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本操盡情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本操縱工作。 5 建立成本信息監(jiān)控 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)）中心，及

7、時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)治理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。 6 組織集團(tuán)成本治理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本治理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本治理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本治理水平的提高。 7 依照治理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行時(shí)期審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本治理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。 8 逐步推行成本治理及其信息交流電腦化，搞好成本治理的綜合服務(wù)。 二）開發(fā)企業(yè)的成本治理職責(zé) 1 認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本治理制度，結(jié)合實(shí)際制

8、定本單位成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，并自覺同意總部監(jiān)督。 2 依照本單位業(yè)務(wù)進(jìn)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)打算，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本操縱的意識(shí)和要求。 4 客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用打算，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本

9、，分解成本費(fèi)用操縱指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。 5 遵循差不多建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程操縱，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本操縱在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 6 正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格操縱項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。 7 組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=

10、Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。 8 熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本操縱因素，用足用活各種政策、資源，提高成本操縱的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。 9 定期或不定期分析成 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&Cla

11、ssID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)）本結(jié)構(gòu)、差異及其緣故、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將 HYPERLINK / t _blank 分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。 三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 1 依照集團(tuán)的治理體制，集團(tuán)建立總部以治理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。 2 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。 3 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照治理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本治理職能部門或崗位，保證成本操縱工作的順利進(jìn)行 二）

12、成本監(jiān)控的要求 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度建設(shè) 1 依照治理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案： 成本治理責(zé)任制及監(jiān)控程序； 打算治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度

13、 ( 包括指標(biāo)、定額、考核治理方法 ) 招、投標(biāo)治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 合同治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 工程 ( 質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交 ) 治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 預(yù)決算 (

14、包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付 ) 治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 費(fèi)用操縱 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 材料設(shè)備治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度。 以上 HYPERLINK /Article/Search.asp

15、?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，各單位可分不制定也可綜合制定。 2 集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié) HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)）各開發(fā)企業(yè)成本操縱經(jīng)驗(yàn)，此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本治理 HYP

16、ERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度。 打算治理 1 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按依照項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本打算，并跟蹤、檢查、考核打算的執(zhí)行情況： 開發(fā)產(chǎn)品成本打算 ( 按完全成本口徑 ) 期間費(fèi)用打算； 降低成本技術(shù)組織措施打算。 2 成本打算以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 3 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核方法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。 分析檢查 1 各開發(fā)企業(yè)在成本操縱過程中

17、，應(yīng)定期、按開發(fā)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其緣故、操縱措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本操縱工作。分析的重點(diǎn)是 打算及其執(zhí)行情況； 實(shí)際成本與預(yù)算成本、打算成本對(duì)比差異及其緣故； 分析期內(nèi)操縱措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策； 評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。 2 集團(tuán)總部依照治理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本操盡情況進(jìn)行分析檢查。 信息交流 1 應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料要緊包括： 項(xiàng)目差不多情況； 按會(huì)計(jì) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度規(guī)定應(yīng)編 HYPERLINK

18、/Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)）報(bào)的成本核算報(bào)表； 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。 2 按例外治理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置方法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部： 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總

19、額 10% 以上、占其本身預(yù)算成本或打算成本 30% 以上的項(xiàng)目、事件 ( 包括停工、嚴(yán)峻窩工、重大設(shè)計(jì)變更、打算外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素阻礙造成的成本增、減項(xiàng)目、事件 ) 合作條件更改； 補(bǔ)交地價(jià)。 3 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本操縱的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 四、 HYPERLINK / t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本操縱 一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本操縱 1 各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?？尚行匝芯繄?bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其進(jìn)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等

20、基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費(fèi)用估算和操縱目標(biāo)及措施； 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其阻礙； 資金打算； 競(jìng)投方案僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目） 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)） 2 可行性研究

21、報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提早一周上交集團(tuán)總部。 3 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利阻礙時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)申請(qǐng) 4 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。 5 招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。 二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本操縱 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成； 需托付設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。 2 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建筑成本操縱總體

22、目標(biāo)）應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì) ” 審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)時(shí)期（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）每一時(shí)期都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算并在與上一時(shí)期的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建筑成本概（預(yù)）算確定各成本單項(xiàng)的操縱目標(biāo)，并以此操縱下一時(shí)期的設(shè)計(jì)。 3 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建筑成本預(yù)算 4 設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)治理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)

23、計(jì)單位進(jìn)行修正，幸免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失白費(fèi)。 三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱 1 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。 2 主體施工單位的選擇 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)），必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

24、3 應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工治理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。 4 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類不或工程類不高而取費(fèi)較低的單位。 5 凡投資額超過人民幣 1,000 萬元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。 6 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。 7 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力

25、進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。 8 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。 9 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。 10 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。 四）施工過程的成本操縱 現(xiàn)場(chǎng)簽證 1 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)比合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 2 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)治理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。 3 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽

26、證的原則，事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、緣故、工程量必須清晰明了涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。 4 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，施工過程中不得辦理任何簽證。 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（

27、轉(zhuǎn)）5 因業(yè)要緊求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)比有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位依照自身實(shí)際情況確定。 工程質(zhì)量與監(jiān)理 1 項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。 2 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位緊密配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)覺質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故緣故，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的

28、書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。 3 應(yīng)特不重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。 工程進(jìn)度款 1 原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的 15% 并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià) 50% 時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。 2 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度打算和工程進(jìn)度完成月報(bào)表； 工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)比施工合同及進(jìn)度打算，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完

29、工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）工程質(zhì)量證明等資料； 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量； 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。 3 應(yīng)要求施工單位在方 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)）開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工

30、程款項(xiàng)的使用提供便利。 4 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85% 時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少 10% 工程尾款和 5% 保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。 五）工程材料及設(shè)備治理 1 項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程治理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 2 甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的有進(jìn)口免稅打算指標(biāo)的有專門質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供； 3 實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。 4 應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)刻，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。 5 甲供材

31、料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在要緊設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采納招標(biāo)方式。質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)刻均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商； 情愿以房屋抵材料款，且同意正常樓價(jià)的供貨商； 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，同意驗(yàn)收合格后再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。 6 工程治理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。 7 采購(gòu)合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成阻礙和損失的供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

32、 8 各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過程的行為。 9 關(guān)于乙供材料和設(shè)備 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Titl

33、e&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)），方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，預(yù)算人員操縱的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。 10 材料的代用應(yīng)由工程治理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 11 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程治理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。 六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本操縱 1 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)通過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。 2 設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)

34、治理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，移交證明書 ” 應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。 3 凡有阻礙使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位緣故延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的要按合同追究其責(zé)任。 4 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)治理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任 ( 包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定 ) 及處罰措施等。 5 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的可能，留足保修費(fèi)用。 6 甲方按租售承諾先行墊付的屬保

35、修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。 七）工程結(jié)算治理 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下差不多條件： 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。 2 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。 3 點(diǎn)工 ” 必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。 4 審算部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行

36、復(fù)審。 5 編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制講明，扣清甲供材料款項(xiàng)。 6 審算部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析治理，進(jìn)行 “ 三算 ” 對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。 7 審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)比合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。 八）其他環(huán)節(jié)的成本操縱 1 正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項(xiàng)清單逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)比原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。銷售承諾事項(xiàng)清單及有關(guān)

37、成本測(cè)算，須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。 2 銷售過程中為增加 “ 賣點(diǎn) ” 需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 3 應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以幸免趕工成本和延期賠償；市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)刻，減少利息費(fèi)用等成本。 4 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blan

38、k 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)）、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。 五、附 則 1 本 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各 HYPERLINK / t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本治理 HYPE

39、RLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度或治理方法，實(shí)際工作中不斷完善，并報(bào)總部備案。 理 六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本操縱 七）工程結(jié)算治理 八）其他環(huán)節(jié)的成本操縱 五、附 則 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title

40、&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度 討論稿） 一、總 則 1 為了增強(qiáng)成本操縱力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，依照國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本治理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度。 2 成本治理的差不多原則是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程操縱為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的 3 成本監(jiān)控的任務(wù)是遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本治理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)

41、濟(jì)效益。 二、房地產(chǎn)成本治理職責(zé) 一）集團(tuán)總部的成本治理職責(zé) 1 制定、修正集團(tuán)成本治理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí) HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%CD%F2%BF%C6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+ t _blank 萬科地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.as

42、p?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度（轉(zhuǎn)）行 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度監(jiān)控。 2 進(jìn)行房地產(chǎn) HYPERLINK / 市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、推斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)治理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本治理環(huán)境的解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。 3 組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，關(guān)

43、心房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本操縱。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； 市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)； 投資成本估確實(shí)是否經(jīng)濟(jì)、合理； 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求； 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效操縱。 4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本打算及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本操盡情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本操縱工作。 5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)治理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。 6、組織集團(tuán)成本治理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本治理意識(shí)，推

44、廣集團(tuán)內(nèi)外成本治理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本治理水平的提高。 7、依照治理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行時(shí)期審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本治理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。 8、逐步推行成本治理及其信息交流電腦化，搞好成本治理的綜合服務(wù)。 二）開發(fā)企業(yè)的成本治理職責(zé) 1、認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本治理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，并自覺同意總部監(jiān)督。 2、

45、依照本單位業(yè)務(wù)進(jìn)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)打算，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本操縱的意識(shí)和要求。 4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用打算，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用操縱指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。 5、遵循差不多建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程操縱，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證

46、將成本操縱在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格操縱項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。 7、組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。 8、熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本操縱因素，用足用活

47、各種政策、資源，提高成本操縱的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。 9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其緣故、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將 HYPERLINK / t _blank 分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。 三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 1、依照集團(tuán)的治理體制，集團(tuán)建立總部以治理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。 2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。 3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照治理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本治理職能部門或崗位，保證成

48、本操縱工作的順利進(jìn)行 二）成本監(jiān)控的要求 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度建設(shè) 1、依照治理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案： 成本治理責(zé)任制及監(jiān)控程序； 打算治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D

49、6%C6%B6%C8 制度 ( 包括指標(biāo)、定額、考核治理方法 ) 招、投標(biāo)治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 合同治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 工程 ( 質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交 ) 治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%

50、C8 制度； 預(yù)決算 ( 包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付 ) 治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 費(fèi)用操縱 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度； 材料設(shè)備治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度。 以上 HYPERLINK /Artic

51、le/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，各單位可分不制定也可綜合制定。 2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本操縱經(jīng)驗(yàn)，此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本治理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度。 打算治理 1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按依照項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本打算，并跟蹤、檢查、考核打算的執(zhí)行情況： 開發(fā)產(chǎn)品成本打算 ( 按完全成本口徑 ) 期間費(fèi)用打算； 降低成本技術(shù)組織措施打算。 2、成本打算以設(shè)計(jì)概

52、算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核方法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。 分析檢查 1、各開發(fā)企業(yè)在成本操縱過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其緣故、操縱措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本操縱工作。分析的重點(diǎn)是 打算及其執(zhí)行情況； 實(shí)際成本與預(yù)算成本、打算成本對(duì)比差異及其緣故； 分析期內(nèi)操縱措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策； 評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。 2、集團(tuán)總部依照治理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本操盡情況進(jìn)行分析檢查。 信息交流 1

53、、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料要緊包括： 項(xiàng)目差不多情況； 按會(huì)計(jì) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表； 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。 2、按例外治理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置方法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部： 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額 10% 以上、占其本身預(yù)算成本或打算成本 30% 以上的項(xiàng)目、事件 ( 包括停工、嚴(yán)峻窩工、重大設(shè)計(jì)變更、打算外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證

54、、工程質(zhì)量事故等因素阻礙造成的成本增、減項(xiàng)目、事件 ) 合作條件更改； 補(bǔ)交地價(jià)。 3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本操縱的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 四、 HYPERLINK / t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本操縱 一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本操縱 1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?？尚行匝芯繄?bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其進(jìn)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費(fèi)用估算和操縱目標(biāo)及措施； 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其阻礙； 資金打算； 競(jìng)投方

55、案僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目） 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。 2、可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提早一周上交集團(tuán)總部。 3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利阻礙時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)申請(qǐng) 4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。 5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。 二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本操縱 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成； 需托付設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)

56、劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。 2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建筑成本操縱總體目標(biāo)）應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì) ” 審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)時(shí)期（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）每一時(shí)期都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算并在與上一時(shí)期的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建筑成本概（預(yù)）算確定各成本單項(xiàng)的操縱目標(biāo)，并以此操縱下一時(shí)期的設(shè)計(jì)。 3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建筑成本預(yù)算 4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、

57、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)治理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，幸免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失白費(fèi)。 三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱 1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。 2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。 3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工治理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。 4、同等

58、條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類不或工程類不高而取費(fèi)較低的單位。 5、凡投資額超過人民幣 1,000 萬元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。 6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。 7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。 8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。 9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。 10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。 四）施工過程的成本操縱 現(xiàn)場(chǎng)

59、簽證 1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)比合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)治理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。 3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、緣故、工程量必須清晰明了涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。 4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，施工過程中不得辦理任何簽證。 5、因業(yè)要緊求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表

60、并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)比有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位依照自身實(shí)際情況確定。 工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。 2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位緊密配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)覺質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故緣故，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。 3、應(yīng)特不重視隱