江陰-房地產(chǎn)市場情況簡介

1、一、城市背景分析二、區(qū)域市場情況三、典型項目分析城市概況：江陰市屬無錫下轄縣級市，簡稱“澄”，曾多次蟬聯(lián)全國百強縣之首，是一座位于蘇錫常金三角中心的濱江港口城市江陰全市江陰位于中國最具經(jīng)濟活力的長江三角洲的中部，是自上海溯江而上的第一座濱江港口城市?？偯娣e987.53平方公里，其中陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里。2010年，江陰市轄6個街道：澄江街道、城東街道、夏港街道、申港街道、南閘街道、云亭街道；11個鎮(zhèn)，65個社區(qū)、305個村委會。 經(jīng)濟概況：2013年江陰GDP2690億，人均GDP超過3萬美元，接近中等發(fā)達國家水平，但近年經(jīng)濟增速下滑明顯，不及昆山人均GDP與

2、房地產(chǎn)發(fā)展關系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期2008年以前江陰連續(xù)蟬聯(lián)全國百強縣桂冠，2009年開始被昆山反超，經(jīng)濟增速明顯放緩；人均GDP超過3萬美元，接近中等發(fā)達國家水平，生活水平富足；經(jīng)濟結(jié)構：第二產(chǎn)業(yè)主導的工業(yè)城市正向高精尖的新型工業(yè)化轉(zhuǎn)型升級，第三產(chǎn)業(yè)緩慢崛起，三產(chǎn)比重短期內(nèi)無法超越二產(chǎn)江陰在約占全國“萬分之一”的土地上，以“

3、千分之一”的人口，擁有“百分之一”的上市企業(yè)，創(chuàng)造了二百五十分之一的國內(nèi)生產(chǎn)總值。2012年，江陰有10家企業(yè)成為“中國企業(yè)500強”，列全國第7位。有36家上市公司。江陰上市公司名錄江陰四環(huán)生物股份有限公司江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司江蘇陽光股份有限公司凱諾科技股份有限公司江陰浚鑫科技有限公司申達集團江蘇省建偉幕墻裝飾工程有限瀚宇博德國際股份有限公司江陰華宏科技股份有限公司江陰周莊鎮(zhèn)江蘇江南水務股份有限公司南京中達江陰揚子江船業(yè)江蘇永聯(lián)集團東泰控股城市人口：常住人口162.4萬，人口增長緩慢，其中高精尖技術人才需求越發(fā)旺盛，勞動密集型人口逐步減少，整個社會向橄欖型結(jié)構轉(zhuǎn)型截止2012年，江陰

4、市共有戶籍人口121.3萬，總戶數(shù)36.99萬。常住人口2012年為41.1萬人。人口數(shù)的增加率在0.10%至0.35%之間變化江陰社會結(jié)構轉(zhuǎn)型啞鈴型橄欖型隨著第二產(chǎn)業(yè)的快速轉(zhuǎn)型升級，大量勞動密集型企業(yè)被逐步淘汰，取而代之的是智力密集型的研發(fā)創(chuàng)新型企業(yè)，對高精尖人才需求增加；大量人才的引進，快速增加中產(chǎn)階層比重，人口結(jié)構由原來啞鈴型向橄欖型轉(zhuǎn)型；大量個體私營老板、金融創(chuàng)新人才、公務員等為主的中產(chǎn)社會消費：增速明顯放緩，消費意愿明顯減少，收入水平不斷提升，居民消費支付能力提升社會消費品零售總額連年上漲，但增速明顯放緩，居民消費意愿降低，越發(fā)趨于保守；隨著收入水平的不斷提高，居民用于消費型支出不斷

5、增加，居民實際支付實力增強，仍有巨大的消費潛力；城市背景小結(jié)1.百強縣實力雄厚，經(jīng)濟活力明顯下降2.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，人口紅利趨于消失3.社會結(jié)構趨于合理，消費支付能力增強一、城市背景分析二、區(qū)域市場情況三、典型項目分析江陰房地產(chǎn)整體市場背景整體市場分區(qū)：市區(qū)有城東（包含敔山灣新城）、城南城西城北和城中五大片區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有臨港、青陽霞客、長徑祝塘和華士周莊四大板塊根據(jù)2010年至2013年江陰住宅市場的表現(xiàn)可以看出，市場年去化約200萬平米。其中2010年是江陰這4年中住宅市場的黃金期。2013年（根據(jù)半年數(shù)據(jù)推測）住宅市場出現(xiàn)回暖跡象，供應和成交量將進一步上升，但上升幅度有限。從庫存情況看，2010

6、至2013年共有存量256萬，其中2011年庫存最大達到了116萬平米，2012年庫存量開始減少。整體市場情況：年均去化約16000套，面積約180萬，成交均價下行到6737元/，庫存超過4.4萬套，靜態(tài)數(shù)據(jù)需要去化35個月從江陰近3年半來的成交面積表現(xiàn)看，城區(qū)成交面積占總比重的59.02%，說明近3年半來江陰的住宅成交熱點集中在城區(qū)中。從江陰近2年半的成交金額來看，城區(qū)的成交金額高達237億元，而鎮(zhèn)區(qū)的成交金額僅為95億元。從成交均價看，城區(qū)的成交均價達到了9813元/，而鎮(zhèn)區(qū)的成交均價僅為5300元/。市區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)：市區(qū)市場為主，成交占比過半，市區(qū)近兩年成交均價9813元/，鎮(zhèn)區(qū)成交均價相差

7、懸殊，僅為5300元/從城區(qū)住宅區(qū)域來看城西的成交量最大，占到了城區(qū)成交面積的40.52%，其次是城東和敔山灣但總體來說城西成交量巨大，是江陰市近3年半來的熱點區(qū)域。從近3年半的城區(qū)成交金額看，城西的成交金額最大，但成交均價最低?？赡苁怯捎诔俏髯鳛榻幍男伦≌瑓^(qū)，該版塊內(nèi)有大量樓盤，導致該現(xiàn)象出現(xiàn)。市區(qū)市場結(jié)構：市城北、城東和敔山灣為價格高地，城西、城東和敔山灣為熱點走量板塊，城南板塊量價雙低，非樓市熱點區(qū)域城西、敔山灣和城東為市場的絕對熱點板塊；2013年城西、敔山灣、城南的成交將繼續(xù)保持上升，而其余3個板塊將逐步出現(xiàn)下降；市區(qū)市場表現(xiàn)：整體市場價格排序中城南最后，2013年城南整體成交均價

8、為7457元，2014年受到價格戰(zhàn)影響下行趨勢明顯市區(qū)板塊成交面積走勢圖市區(qū)板塊成交價格走勢圖近四年各個板塊價格整體呈下行趨勢；2013年成交價格由高到低排序： 城北城中城東敔山灣城西城南城南成交均價下探到7457元/從鎮(zhèn)區(qū)住宅區(qū)域來看臨港新城的成交量最大，占到了鎮(zhèn)區(qū)成交面積的52.74%，其次是長涇祝塘和華士周莊2個板塊。但總體來說臨港新城成交量巨大，是江陰市鎮(zhèn)區(qū)近3年半來的熱點區(qū)域。從近2年半的鎮(zhèn)區(qū)成交金額看，臨港新城無論成交金額還是成交均價均為鎮(zhèn)區(qū)較高板塊。從現(xiàn)有資料分析，可能造成該現(xiàn)象的原因主要在于臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的不斷建設所造成的。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場結(jié)構：靠近市區(qū)城西板塊，受市區(qū)外延影響，臨港

9、新城為鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中量價雙高板塊從2010-2012年份成交情況看，4大鎮(zhèn)區(qū)板塊均呈現(xiàn)出成交面積下降情況，2013年成交面積除長涇祝塘繼續(xù)下降外，其它三個板塊小幅回升；從各年份均價情況看鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交價格與市區(qū)成交個差距逐步縮小，鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體成交價格為5300元/平米鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交面積走勢圖鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交價格走勢圖鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場表現(xiàn)：截止2013年鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體板塊整體呈現(xiàn)回暖趨勢，整體成交均價為5300元/平米整體商業(yè)市場表現(xiàn)商鋪成交分析：江陰商業(yè)市場月均去化為2.2萬方，占整體市場月均去化15萬平米約15%，商業(yè)去化占總體市場比例過低總體來看，13.1-14.5江陰商業(yè)市場整體成交除個別月份外，相對平穩(wěn)。成交量：商

10、業(yè)成交走勢相對平穩(wěn)，月均去化約2.3萬方；13年1月受嘉年華城市廣場、月星家具廣場的影響，去化達到全年高峰近3.35萬方，14年1月受港龍商業(yè)廣場、江陰汽車文化城的影響，成交量有明顯提高，近8.12萬方；成交價：13年均價階段性起伏，14年自2月開始保持在11000元/左右，價格較為平穩(wěn)， 13.6、14.1商業(yè)市場以低價有效帶動了成交，以價換量取得了一定的效果。* 以上數(shù)據(jù)來自江陰房產(chǎn)網(wǎng)商鋪庫存分析：13年以來新增庫存51萬方，去化周期約需30個月，庫存壓力巨大13年以來江陰商業(yè)每月供應遠遠高于當月成交，商業(yè)整體成交較為緩慢，去化難度較大；13.1-14.5江陰商業(yè)新增庫存面積有近51萬方，

11、依據(jù)月均近1.8萬方的去化，新增庫存去化至少需要30個月，庫存壓力大。備注：由于數(shù)據(jù)系統(tǒng)問題，江陰商業(yè)市場數(shù)據(jù)只能提供當月供應及供應產(chǎn)品的去化，庫存為13.1-14.5新增庫存。* 以上數(shù)據(jù)來自江陰房產(chǎn)網(wǎng)商鋪特性分析：澄江片區(qū)內(nèi)主力在售商業(yè)一般為商業(yè)中心外圍商業(yè)及社區(qū)底商，整體銷售不分割，均價2-3萬，月均去化5套案名 商業(yè)形式面積段（平） 銷售形式物業(yè)形態(tài)銷售價格月均走速萬達廣場金街80120金街帶租約銷售統(tǒng)一招商社區(qū)底商先招商后出售一層、一拖二260005社區(qū)底商30260一層28000標準兩層17500兩層單層出售9500財富島外圍商業(yè)50200整體銷售一拖三為主200006內(nèi)圍商業(yè)17

12、000御香山社區(qū)底商1040整體銷售一層220001嘉年華城市廣場商場沿街商業(yè)44286整體銷售一層、一拖二、一拖三260009澄江片區(qū)主力銷售商業(yè)為集中商業(yè)及社區(qū)底商，均整體銷售不分割；澄江片區(qū)商業(yè)整體價格為2000030000元/平，其中外圍優(yōu)勢位置商業(yè)均價約為30000元/平；部分商業(yè)采用既租既售的方式進行運營，以提升商業(yè)整體的競爭力及價值。商鋪去化分析：市場主力去化面積為3060平、100150平，其中4050平市場表現(xiàn)最好，最高可實現(xiàn)月均15套去化數(shù)據(jù)來源：江陰房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)日期：2013年1月至2014年5月2013年以來，江陰澄江片區(qū)商業(yè)市場商鋪共計去化房源1089套，月均去化為65

13、套；江陰澄江片區(qū)商鋪產(chǎn)品主力去化面積為3060平、100150平，其中4050平去化尤為突出，約占整體去化量的1/4。商鋪客戶分析：萬達商鋪客戶主要為私營老板，多通過友介、派單和路過上門成交，業(yè)主多居住在城西和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊商鋪客戶主要以私營業(yè)主為主，支付能力較強，公務員和公司高管比例微小；商鋪客戶主要通過朋友介紹、派單和路過為主成交的；萬達商鋪客戶主要分布在城西和鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，占比超過6成，城中和其他區(qū)域客戶占比較少；數(shù)據(jù)分析來源于現(xiàn)場營銷經(jīng)理訪談澄江街道商鋪市場小結(jié)1.百月均走速5套均價2-3萬/，庫存壓力大2.40-50去化最快，100-200表現(xiàn)良好3.多統(tǒng)一招商，整體出售，不做分隔4.多私

14、營業(yè)主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊客戶比例較高5.友介、派單和路過為主要成交客戶渠道寫字樓成交分析：江陰辦公市場成交量價整體相對平穩(wěn)，價格對成交影響不明顯，13年以來月均成交約1萬方* 以上數(shù)據(jù)來自江陰房產(chǎn)網(wǎng)總體來看，13.1-14.5江陰寫字樓市場成交量價整體相對平穩(wěn)。成交量：江陰辦公成交走勢相對平穩(wěn)，月均去化約0.98萬方；13年8月受五洲國際廣場熱銷的影響，去化達到全年高峰近1.7萬方, 14年1月由于金盤苑項目全盤被收購，使其當月成交達到近6.3萬方；成交價：辦公均價整體較為平穩(wěn)，14年4月、5月較13年同期相比，成交價格有了一定幅度的下調(diào)，但成交量并沒有較大的提升。寫字樓庫存分析：13年以來江陰新增辦

15、公庫存27萬方，需去化34個月，供需嚴重失衡。* 以上數(shù)據(jù)來自江陰房產(chǎn)網(wǎng)13年以來江陰辦公每月供應遠遠高于當月成交，14年辦公基本無新供應；13.1-14.5江陰辦公新增總體庫存有近27萬方，依據(jù)月均近0.79萬方的去化，現(xiàn)有庫存去化至少需要34個月，庫存壓力大。備注：由于數(shù)據(jù)系統(tǒng)問題，江陰商業(yè)市場數(shù)據(jù)只能提供當月供應及供應產(chǎn)品的去化，庫存為13.1-14.5新增庫存。寫字樓特性分析：澄江片區(qū)內(nèi)主力在售商業(yè)一般為商業(yè)中心外圍商業(yè)及社區(qū)底商，整體銷售不分割，均價2-3萬，月均去化5套案名 地段面積段（平） 銷售形式銷售價格2013年月走速客戶情況嘉年華城市廣場城市客廳板塊較核心45285/套10

16、00平/層毛坯9500元/3城東部分自用投資客戶東方廣場城東位置較偏53120毛坯8500元/8經(jīng)開區(qū)自用公司，投資客戶佳兆業(yè)廣場城東外環(huán)52168毛坯10000元/7城東企業(yè)主，投資客外灘鑫鉆城中黃山湖34137毛坯9400元/5全市私企業(yè)主澄江片區(qū)主力寫字樓均毛坯銷售，均價8500-10000萬/平米，月均去化6套；澄江片區(qū)寫字樓的客戶主要為私營業(yè)主，自用和投資比例約各占40%和60%；自用型客戶多為裝修、設計、貿(mào)易、紡織等中小公司客戶；寫字樓市場小結(jié)1.月走速5套均價0.85-1萬/，庫存壓力大2.35-150主力面積，客戶可以靈活組合3.全部為毛坯銷售個別項目公共大堂精裝修4.主要客戶

17、為中小私營業(yè)主自用投資四六分公寓市場分析：2013年全市年均去化公寓類產(chǎn)品1600套，面積8.5萬，占住宅總套數(shù)11%總面積月5%，月均去化約140套公寓無單獨數(shù)據(jù)統(tǒng)計，根據(jù)2013年江陰全市成交的商業(yè)和辦公用房，面積30-80平米之間數(shù)據(jù)帥選匯總：總計成交1679套，成交面積85573占全市總成交套數(shù)11%，成交面積約5%其中本地塊所在的澄江街道板塊總計成交1339，成交面積67559，分別占全市的80%和78%2013年全市在售公寓類產(chǎn)品項目51個，全市月均140套，單個項目市場月均去化2.7套，嚴重滯銷公寓特性分析：挑高公寓產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼，毛坯均價6800元/，帶裝修7800元/，熱銷項目

18、月均去化15套左右，地段配套較優(yōu)市場接受程度較高分類案名 產(chǎn)品面積產(chǎn)權 裝修層高銷售價格月均去化 產(chǎn)品創(chuàng)新挑高復室摩卡國際50左右40年簡裝35800350左右40年簡裝4.885009森茂汽車城456040年毛坯4.8660018地段、配套和品牌優(yōu)勢凸顯項目萬達廣場39、47、 53、6440年簡裝3.365008毛坯3.3590019海岸城56、76、9140年35500暫不售70年360005摩爾大廈10510970年毛坯378007御香山77、95、9870年毛坯5.49500-120005普通類產(chǎn)品君鄰世家38、5570年精裝3120003市在售項目40年、70年產(chǎn)權均有，但相對而言

19、40年產(chǎn)權整體去化情況優(yōu)于70年產(chǎn)權；公寓客戶注重戶型的實用性，挑高產(chǎn)品實用性和性價比較高，受到市場認可；地段和配套優(yōu)勢凸顯項目公寓產(chǎn)品市場表現(xiàn)更優(yōu)；公寓面積分析：主力去化面積為3060平，其中5060平產(chǎn)品去化優(yōu)勢尤為明顯，約占去化總量的1/42013年以來，江陰澄江片區(qū)公寓共計去化房源1679套，月均去化140套；江陰澄江片區(qū)公寓產(chǎn)品主力去化面積為3060平，月均流速為60套左右。其中5060平產(chǎn)品去化優(yōu)勢尤為明顯，月均去化31套，占總?cè)セ康募s1/4；數(shù)據(jù)來源：江陰房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)日期：2013年1月至2014年5月公寓客戶分析：客戶地緣性較強，主要成交客戶為周邊居住及工作客戶，部分客戶來源周

20、邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。萬達毛坯公寓成交客戶主要以自住為目的的公司職員為主占比過半；萬達精裝公寓成交客戶主要以投資為目的公司中層管理人員，私營小老板和部分公務員；江陰公寓成交客戶分布區(qū)域性較強，萬達在城西，城西客戶占比近半數(shù)，城西周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊占比兩成，跨區(qū)域置業(yè)客戶較少；核心地段的標桿項目可以吸引全市范圍內(nèi)的客戶進行置業(yè)公寓市場小結(jié)1.公寓創(chuàng)新產(chǎn)品和地段配套等優(yōu)勢凸顯項目市場表現(xiàn)突出2.35-55為公寓市場主力去化面積3.多毛坯銷售，無返租，主流裝修標準在10004.毛坯均價6800裝修7800，熱銷項目月銷15套5.客戶多為公司職員和私營小老板，比例因項目定位區(qū)別各有不同一、城市背景分析二、區(qū)域市場情況三

21、、典型項目分析典型案例萬達廣場，江陰城西標桿城市綜合體地理位置 人民西路南側(cè)、城西指標占地約13萬，建面55萬，容積率3.5產(chǎn)品類型 住宅1600多套，已售罄酒店公寓，三棟38-641360套寫字樓，55-65374套商鋪，50-350466套產(chǎn)品層高公寓、寫字樓均為3.3M高樓盤特點萬達品牌，城市綜合體，人民路借鑒點：公寓寫字樓銷售情況：從2012到2014年成交均價和月度成交套數(shù)雙降，現(xiàn)成交裝修價6500元/，月度銷售15套左右12341號樓精裝公寓基本售罄2號樓精裝公寓2/3已售3號樓毛坯公寓一半已售4號樓毛坯寫字樓一半已售公寓和寫字樓：商辦物業(yè)年租金收益率可高達5%-6%，多數(shù)客戶認可

22、萬達品牌及項目地段，作為家庭理財產(chǎn)品購買，開發(fā)商自建派單團隊促進成交萬達精裝公寓月租金1500-1800元，年租金收益約2萬，總價約35萬左右，年租金回報為5.7%；萬達寫字樓租金2元/天，65平米寫字樓總價約55萬，年租金收益約4.6萬，回報為8%；萬達自行組建派單團隊，長期為項目拉上門客戶，效果較為明顯；商鋪銷售情況：從2012到2014年成交均價和月度成交套數(shù)均雙降，現(xiàn)成交均價1.5萬-3萬元/，月度銷售15套左右一環(huán)均價30000元/ 平米二環(huán)均價24000元/ 平米三環(huán)均價16000元/ 平米隨著推售產(chǎn)品價值降低，2011年-2014年成交均價逐步走低；商鋪成交套數(shù)下降明顯，從2011年的20套/月，到2014