現(xiàn)代飯店管理概論第05章飯店投資可行性研究

1、第5章 飯店投資可行性研究目錄5.1 飯店投資考察5.2 飯店投資可行性研究報告5.3 飯店投資測算5.4 飯店投資程序5.5 飯店建筑設計引例：柯達的倒下背景與情境： 2012年1月20日，柯達正式宣布，柯達及其美國子公司已經提交了破產保護申請?？逻_膠卷這個“黃色膠卷巨人”的倒下，意味著膠片時代的結束。 作為一家有著131年歷史的老公司，柯達曾在20世紀90年代達到巔峰，業(yè)務遍布150多個國家和地區(qū)，是世界最大的影像產品生產商、供應商，而柯達的影像歷史，幾乎就是這100多年來的世界歷史。實力雄厚的柯達為何走上了破產的道路？柯達破產的原因可能有很多，但主要還是以下三點： 其一：膠卷時代已經過去

2、，柯達雖然是數(shù)碼攝影技術的發(fā)明者，但在發(fā)展上并未跟上數(shù)碼攝影的腳步，而是將精力過多地放在傳統(tǒng)模擬相機膠卷生意上。 其二：“膠卷巨人”的稱謂使柯達管理層過分自信，致使柯達創(chuàng)新不夠，未在正確的時間推出正確的產品。 其三：柯達未能把握住市場，淡漠了市場需求趨勢變化，產品更新緩慢，誤判了市場發(fā)展趨勢，甚至作出了一些錯誤的投資決策。(資料來源 盛夏.柯達破產保護！記憶中的柯達經典廣告EB/OL.(2012-01-20 ).2016-04-15/softnews/yejie/1201/2657588.html.）引例：柯達的倒下飯店產品與柯達膠卷產品完全不一樣，也是兩個全然不同的行業(yè)，柯達膠卷提供的是影像

3、膠片消耗，飯店提供的是客房餐飲服務，影像膠片歷經130多年的發(fā)展被替代，飯店客房餐飲服務短期內還有市場空間。從市場分析的角度看，飯店投資的整體行業(yè)分析是個重點，飯店擬投資區(qū)域的市場競爭更需要深入考察，唯有這樣，才能進行科學的投資測算、準確的可行性研究，才能作出科學的決策。此外，飯店投資還需要深入探討投資程序，進行科學的、生態(tài)的、文化的、藝術化的飯店建筑設計。5.1 飯店投資環(huán)境考察5.1 飯店投資環(huán)境考察5.1.1 外部一般環(huán)境任何活動都是在一定環(huán)境中進行的，飯店投資也脫離不了環(huán)境的制約與選擇，環(huán)境的特點及其變化必然會制約投資的決策和投資內容的選擇。考察投資環(huán)境就是要通過分析投資所在地日后經營

4、過程中的內外影響因素，揭示投資環(huán)境的條件變化規(guī)律，預測其未來變化，為投資決策提供依據(jù)。外部一般環(huán)境政治環(huán)境社會文化環(huán)境經濟環(huán)境宏觀經濟環(huán)境微觀經濟環(huán)境技術環(huán)境自然環(huán)境地理位置氣候條件極其變化資源狀況5.1 飯店投資環(huán)境考察 理解要點：總體看來，飯店所在地區(qū)當?shù)鼐用竦氖杖胨?、消費偏好、儲蓄情況、就業(yè)程度等因素主要影響飯店餐飲、娛樂等經營項目，所在地旅游資源吸引力、旅游交通方便度等因素影響飯店的客房出租率，區(qū)域飯店業(yè)規(guī)模這一因素直接決定飯店之間的競爭程度。就微觀因素看，消費偏好主要影響飯店的餐飲娛樂項目。問題：所在地消費偏好對飯店經營有何影響？ 【同步思考5-1】5.1 飯店投資環(huán)境考察 理解要

5、點：總體看來，目前我國沿海地區(qū)的開放政策吸引了大批外資，高檔飯店的需求空間大，這不僅改善了投資環(huán)境，也給原已處在這些地域的各類飯店提供了發(fā)展機會。我國西部地區(qū)經濟發(fā)展相對落后，已建造的高檔飯店較少，從短期看，西部地區(qū)高檔飯店的發(fā)展機會好像也較少。但如果進一步分析東西部地區(qū)的差異，則可以發(fā)現(xiàn)：我國四川、云南、貴州、廣西、重慶等西南地區(qū)的省市的旅游資源豐富，旅游人次數(shù)量猛增，旅游消費需求大，整體飯店發(fā)展空間大，只是在目前以觀光旅游為主要旅游方式的背景下，高檔飯店需求較弱，中檔飯店需求強勁。西北各省的旅游資源也非常豐富，旅游業(yè)也迅猛發(fā)展，中檔飯店需求也大。問題：我國東西部不同區(qū)域的飯店經營環(huán)境有差異

6、嗎？ 【延伸思考5-1】5.1 飯店投資環(huán)境考察5.1.2 外部特殊環(huán)境外部特殊環(huán)境城市飯店需求評價區(qū)域飯店供需關系評價地理位置從全國或大區(qū)域看城市的地位與周圍城市和經濟區(qū)的關系城市能力居住人口，經濟圈人口各種產業(yè)的銷售量與外銷量企業(yè)的規(guī)模、數(shù)量、工人數(shù)居民的收入水平、國民經濟能力系數(shù)有無政府機構、重要企業(yè)、文化教育機構城市性質產業(yè)的不同構成、消費傾向企業(yè)規(guī)模特征與銷售額地區(qū)風俗、氣候、風土特征名勝古跡、風景、娛樂場所城市類型（觀光游覽、消費、行政、生產、商業(yè)型）交通狀況高鐵、航空及其他交通的乘客數(shù)進出客人數(shù)交通發(fā)展及可能改變的計劃、交通樞紐及交通工具的變化城市前景各種統(tǒng)計數(shù)字的變化增長率、國

7、民經濟能力的變化城市的發(fā)達程度供需關系與競爭住宿、飲食、婚禮、宴會市場狀況消費單位與季節(jié)變動競爭對手評估工業(yè)城市主要住宿需求應當來自與制造業(yè)相關的差旅人員、正常往來的政府等公共部門的公務人員，以及部分探親訪友者商業(yè)城市主要住宿需求應當來自與商業(yè)相關的差旅人員、正常往來的政府等公共部門的公務人員，以及部分探親訪友者旅游城市主要住宿需求應當來自與旅游相關的旅游者、商務人員，正常往來的政府等公共部門的公務人員，以及部分探親訪友者5.1 飯店投資環(huán)境考察 理解與討論：問題：工業(yè)城市、商業(yè)城市與旅游城市對飯店的需求有差異嗎？ 【延伸思考5-2】5.1 飯店投資環(huán)境考察【深度思考5-1】理解與討論： 這個

8、問題存在兩個方面。一方面，高鐵的飛速發(fā)展縮短了各目的地之間的距離，北京與上海之間也可以一日往還，在極大地拉動客流的同時，的確也不可避免地減少了酒店住宿需求；另一方面，在高鐵普及的背景下，出門的人更多了，客流量大幅度增加，飯店住宿需求的總量也在增加。因此，各位同學在參與討論時，請結合當?shù)氐膶嶋H情況來討論、驗證這一問題。問題：高鐵的飛速發(fā)展縮短了各目的地之間的距離，北京與上海之間也可以一日往還，既極大地拉動了客流，也不可避免地減少了酒店住宿需求。那么，在高鐵普及的背景下，飯店住宿需求是否降低了？5.1 飯店投資環(huán)境考察飯店業(yè)發(fā)展趨勢預測21世紀進入感性消費和體驗經濟時代，消費者行為往多元化、復雜化

9、的方向發(fā)展，追求飯店的一種人性化、個性化、舒適便捷和地位的體現(xiàn)主題酒店發(fā)展方興未艾21世紀是知識經濟的時代，飯店投資將往智能化方面發(fā)展高端飯店追求獨特的飯店文化，將飯店文化作為吸引住客的最有力手段之一旅游業(yè)發(fā)展趨勢預測飯店投資者擬投資飯店所在地的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將直接影響到飯店投資后的客源市場。一個經濟發(fā)展水平高、商務繁忙、旅游資源豐富、旅游業(yè)發(fā)達的城市，將是理想的飯店投資地；如果純粹是一個旅游業(yè)發(fā)達的地區(qū)，則飯店投資難免要同樣經歷淡、旺季的客源需求變化及經營之苦。擬投資區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展趨勢是飯店投資需要科學準確預測的主要方面之一。5.1 飯店投資環(huán)境考察現(xiàn)有競爭對手分析 在飯店業(yè)競爭結構分析中，

10、投資者要通過對各種競爭力量的具體分析，確定飯店所處的微觀環(huán)境，尋求飯店投資的最佳市場定位，制定切實可行的發(fā)展規(guī)劃。評價已進入市場的飯店數(shù)量及其競爭結構是研究飯店投資的重要環(huán)節(jié)之一。 由于各地在飯店數(shù)量與結構上的不一致，不同區(qū)域的飯店之間的競爭激烈程度是不一致的。【業(yè)務鏈接5-1】競爭模式純粹競爭抗衡模式：在同一市場中存在著競爭實力差距不大的飯店，每家飯店在市場中所占的份額較小，產品相互間存在著較高的替代性，沒有明顯的特色與差別，飯店業(yè)的進退障礙較低，在飯店經營景氣時會有企業(yè)進入，在普遍虧損時又有企業(yè)退出，但是，由于飯店數(shù)量較多，很難形成飯店間的統(tǒng)一的決策與共同的企業(yè)行為，競爭主要集中在飯店產品

11、定價上。純粹壟斷抗衡模式：這是一種沒有競爭對手的抗衡。壟斷競爭抗衡模式：這是一種介于純粹競爭與純粹壟斷之間的一種競爭模式。問題：請調查分析你所在城市飯店的競爭模式5.1 飯店投資環(huán)境考察潛在投資者新投資飯店進入行業(yè)的可能性大小，既取決于由行業(yè)特點決定的進入難易程度，又取決于現(xiàn)有飯店可能作出的反應。從飯店的行業(yè)特點看，現(xiàn)有飯店業(yè)阻止新投資飯店的進入不太可能，原有飯店可能采取的反擊措施難以迫使新投資飯店的進入。從飯店的替代品生產看，飯店產品的直接替代品就只能是新投資飯店消費者的需求趨勢1）市場信息的充分程度:信息不暢，購買者需要支付較高的價格2）購買者收入水平:購買者收入水平的變動會直接改變他的貨

12、幣邊際效用3）購買產品的數(shù)量：較多的數(shù)量可給飯店節(jié)約一定的費用，提高飯店設施設備利用率4）購買者消費偏好：特色、忠誠5.2 飯店投資測算5.2 飯店投資測算5.2.1 飯店投資的要求和步驟建立嚴密的投資管理程序。在投資前必須進行周密的可行性研究，在廣泛深入的調查基礎上，論證項目的經濟可行性，避免投資決策失誤。制訂投資計劃。投資要有投資計劃，通過經濟技術評價，選出最有利的項目方案進行投資，以最合理的投資項目和投資順序去完成投資計劃，提高經濟效益。進行投資項目的資金預算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。 要求在正式確定投資意向之前，進行必要的預可行性研究。根據(jù)投

13、資意向，進行可行性研究，要求制訂出若干個投資方案，以供篩選。逐一篩選投資方案，對每一個方案進行經濟評價，最終選出最優(yōu)方案。制訂詳細的投資計劃，監(jiān)督資金安排使用 步驟5.2 飯店投資測算5.2.2 飯店投資估算項目總投資估算固定資產投資估算施工前期準備費用工程用材料費工程設備費工程用工工資預付工程價款工程管理費工程水電費其他費用流動資產投資估算產值資金率法固定資金比例閥建設期間借款利息的估算 建設期間當年借款利息 =（年初借款累計 + 本年借款/ 2 ）X利率 5.2 飯店投資測算5.2.2 飯店投資估算項目投產后年收入和年成本估算1）項目投產后年收入估算。飯店投資建設項目投產后的年銷售收入可根

14、據(jù)項目設計生產能力、生產能力利用率、產品銷售單價進行估算。年銷售收入 = 項目設計生產能力生產能力利用率產品銷售單價【業(yè)務鏈接5-2】銷售收入估算 某投資商進行飯店收購改造，投資后有300間標準房可供銷售，每間客房年平均售價260元人民幣，預計年客房出租率為65%，則該飯店新客房投入運營后第一年的銷售收入為：300260365X65% = 18505500（元） 以后各年的銷售收入則主要取決于房價（單價）和客房出租率是否有較大變化。5.2 飯店投資測算5.2.2 飯店投資估算項目投產后年收入和年成本估算2）項目投產后年成本的估算。 產品成本是反映產品在企業(yè)經營生產過程中物資資料和勞動力消耗的綜

15、合指標。通過項目投產后年成本和年銷售收入的比較，可以反映項目的盈利水平。過去對于產品的總成本，一般是按照原材料、燃料和動力、工資、職工福利基金、固定資產折舊費、生產管理費、企業(yè)管理費、銷售費用等項目加以估算。飯店按制造成本法的成本分類項目進行估算，即分別對直接費用、制造費用、管理費用、銷售費用、財務費用加以估算。在估算過程中，還要把各成本按其構成內容分為變動成本和固定成本兩個部分。5.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析非貼現(xiàn)指標1）投資回收期法。投資回收期是指以項目的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需要的時間長度。其計算公式為：現(xiàn)金流量是指一定時期內現(xiàn)金流動的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量作為一項財務指標

16、是指飯店的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。其計算公式為：現(xiàn)金凈流量=（投資所增加的收入投資所增加的費用投資的折舊） （所得稅率）折舊5.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析 從公式可以看出，現(xiàn)金凈流量越大，投資回收期越短。就飯店的投資回收期來講，一般為67年，因為這時恰好是飯店設備的更新期，如果此時投資還未收回，勢必影響投資者再投資的信心。世界上最快的飯店4年便可收回投資，67年可作為飯店投資回收期的一個指標?！緲I(yè)務鏈接5-3】投資回收期計算示例（一）【業(yè)務5-4】投資回收期計算示例（二）5.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析非貼現(xiàn)指標2）投資率潤率。投資利潤率是指年度平均利潤與

17、投資額的比率，它反映每百元投資每年可創(chuàng)造的利潤額，其計算公式為：如果計算出來的利潤率高于現(xiàn)行市場資金利率，那么此方案就是可行的?！緲I(yè)務鏈接5-5】投資利潤率計算5.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析貼現(xiàn)指標1）凈現(xiàn)值法。凈現(xiàn)值是指項目按資本成本或設定的折現(xiàn)率（），將各年的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設起點的現(xiàn)值之和，用表示。公式為：確定投資項目各年的凈現(xiàn)金流量；選擇適當?shù)恼郜F(xiàn)率（一般為資金市場中長期貸款利率），通過查表確定投資項目各年的貼現(xiàn)系數(shù)；將各年的凈現(xiàn)金流量乘以相應的貼現(xiàn)系數(shù)，求出其現(xiàn)值；將各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值加以匯總，便可得出投資項目的凈現(xiàn)值。NPV0，超額凈貢獻NPV0，未帶來超額凈

18、貢獻NPV0，未達到獲利水平5.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析【業(yè)務鏈接5-6】現(xiàn)值計算 某飯店準備進行一項投資，共有兩個投資方案，其投資額為萬元，個方案各年的凈現(xiàn)金流量、現(xiàn)值及凈現(xiàn)值如下表 方案1、2凈現(xiàn)值之和均為正數(shù)，說明投資可盈利率在18以上，此二方案均可接受。但方案凈現(xiàn)值之和大于方案2，故應選方案。方案1方案2年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值系數(shù)18%現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值系數(shù)18%現(xiàn)值170，0000.84759，29062，0000.84752，514268，0000.71848，82465，0000.71846，670372，0000.60943，84873，0000.60944，45

19、7462，0000.51631，99278，0000.51640，248現(xiàn)值總額 184，054 183，889減：原始投資 180，000 180，000凈現(xiàn)值 4，054 3，8895.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析貼現(xiàn)指標2）凈現(xiàn)值比率法。是指投資項目凈現(xiàn)值與全部投資額之比，亦即單位投資額能獲得的凈現(xiàn)值，其計算公式為：【業(yè)務鏈接5-7】凈現(xiàn)值比率計算示例有兩個不同的投資方案，甲方案投資額為25萬元，凈現(xiàn)值為10萬元，乙方案投資額為18萬元，凈現(xiàn)值為7萬元，則兩方案的凈現(xiàn)值比率為：從計算結果可以看出，甲方案凈現(xiàn)值絕對額比乙方案大，但投資也大，如果單從凈現(xiàn)值來比較，就難以確定。

20、而通過凈現(xiàn)值比率計算可看出，甲方案的凈現(xiàn)值比率大于乙方案，甲方案仍為優(yōu)選方案。5.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析內部收益法內部收益率（Internal Rate of Return）就是使投資項目各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率。用公式表示為：5.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析【業(yè)務鏈接5-8】內部收益率計算示例（一）某飯店用130000元購入一臺新設備，可用5年，每年的收入依次為35000元，40000元，45000元，50000元，55000元，求內部收益率。先按18%的貼現(xiàn)率進行測試，結果如左表所示。估計的貼現(xiàn)率偏低，按20%貼現(xiàn)率進行第二次測試，結果如右

21、表所示年現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值135，0000.84729，645240，0000.71828，720345，0000.60927，405450，0000.51625，800555，0000.43724，035總計135，605原投資額130，000凈現(xiàn)值5605年現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值135，0000.83329，155240，0000.69427，760345，0000.57926，055450，0000.48224，100555，0000.40222，110總計129，180原投資額130，000凈現(xiàn)值8205.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析【業(yè)務鏈接5-8 】內部收益率計

22、算示例（一）估計內部收益率在19%20%之間，按19%在測試一次，結果如下表所示。年現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值135，0000.84029，400240，0000.70628，240345，0000.59326，685450，0000.49924，950555，0000.41923，045總計132，320原投資額130，000凈現(xiàn)值2，320用插入法計算內部報酬率的近似值若資金成本在19以下，說明此方案是可行的。資金成本高于20，則此方案不可接受。如果各年的現(xiàn)金流入量相等。則計算收益率就更簡單了。因為這時可以把各年的現(xiàn)金流入量看作與年金相仿。用年金現(xiàn)值公式求出現(xiàn)值系數(shù)，反查年金現(xiàn)值系數(shù)表即可求出

23、內部報酬率，其計算公式為：年金的現(xiàn)值 = 年金年金現(xiàn)值系數(shù)5.2 飯店投資測算5.2.3 飯店投資指標分析業(yè)務鏈接5-9】內部收益率計算示例（二） 如果各年的現(xiàn)金流入量相等。則計算收益率就更簡單了。因為這時可以把各年的現(xiàn)金流入量看作與年金相仿。用年金現(xiàn)值公式求出現(xiàn)值系數(shù)，反查年金現(xiàn)值系數(shù)表即可求出內部報酬率，其計算公式為：年金的現(xiàn)值 = 年金年金現(xiàn)值系數(shù)5.3 飯店投資可行性研究5.3 飯店投資可行性研究5.3.1 可行性研究目的與原則要求 飯店投資可行性研究是立項前的決策活動，是對飯店投資決策前進行技術、經濟、社會、生態(tài)等方面的評價和科學預測，并對擬建飯店的設計方案進行綜合論證和比較選優(yōu)，對

24、擬建飯店的技術方案、工程設計、經濟活動的合理性和先進性進行分析論證，進行多方案分析比較，提出全面的評價意見，為投資者的決策和審查批準提供科學的依據(jù)原則要求使用的數(shù)據(jù)資料必須準確可靠多方案比較，保證可行性研究的合理性和先進性項目目標與投入相平衡的原則注重效益原則5.3 飯店投資可行性研究5.3.2 可行性研究內容 項目背景與必要性分析分析研究該地區(qū)的經濟發(fā)展戰(zhàn)略、旅游區(qū)劃、旅游規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃、飯店規(guī)模與飯店供需關系等基本資料，地方政府或部門對于項目的意見等項目重點建設內容建設條件自然資源和自然條件社會經濟技術條件擬采用的技術的成熟程度等提出技術難點的設計方案和措施。市場研究區(qū)域飯店的供求關系

25、變化及出現(xiàn)的價格波動，市場開發(fā)能力等項目目標研究投入產出比、單位面積工程造價、客房數(shù)、客房出租率、平均房價和資金利潤率等指標采取多方案比較的方法通過多方案比較，并且根據(jù)項目建設的主要限制條件，以實現(xiàn)主要目標為標準，突出和保住重點的原則，經多次研究，實事求是地確定下來。5.3 飯店投資可行性研究5.3.2 可行性研究內容 投資估算和資金籌措研究一般是在熟地進行，亦即政府投資建設了基礎工程和三通一平工程等；投資者重點考慮飯店主體建筑和裝修工程。對飯店經濟效益的研究評價取決于飯店經營后的平均客房房價、客房出租率，以及餐飲、娛樂等其他服務設施的經濟效益。經營機制與管理體制的研究在投資前的可行性研究階段

26、，就將未來擬采用的獨立經營、連鎖經營、委托管理或聘請外方管理等重大經營戰(zhàn)略問題考慮好項目管理機構規(guī)格、隸屬關系、各級的職責與職能界定劃分、人員配置數(shù)量和素質要求等內容的方案計劃審批、計劃管理、財務管理、物資管理、施工管理等制度項目可行性研究結論根據(jù)獲取的資料、調查報告、規(guī)劃設計、專題研究等，采取綜合分析的方法和多方案比較后綜合評價、綜合平衡得出最后的結論。5.3 飯店投資可行性研究5.3.3 可行性研究的依據(jù) 指導性依據(jù)1）國家地區(qū)或部門的國民經濟、社會發(fā)展計劃和遠景發(fā)展目標。2）有關的產業(yè)政策。指令性依據(jù)1）經過有關部門批準的項目建議書和項目建議書中確定的內容。2）已經完成初步規(guī)劃設計報告或

27、初步設計報告。3）主管部門或委托單位的設想意見和要求。參考性依據(jù)1）有關部門或單位完成或提供的自然、社會、經濟方面的資料、調查報告等。2）國家統(tǒng)計部門公布的資料。規(guī)范性依據(jù)1）國家、部門或行業(yè)頒布的工程技術方面的標準、規(guī)范、指標等。2）國家、部門公布的用于項目評估、評價、計算的有關參數(shù)和指標等。5.3 飯店投資可行性研究5.3.4 飯店投資項目可行性研究報告編制提綱 項目概要項目背景項目內容資金籌措及財務分析項目組織管理社會效益評價存在問題及建議結論項目名稱、單位、由來、依據(jù)和主要目標；項目與國家或地方發(fā)展規(guī)劃的關系；優(yōu)勢條件和選擇的理由；項目規(guī)模、基本內容、投資來源、投資數(shù)量、預期產出、項目

28、效益評估，以及尚待解決的主要問題介紹項目所處的地理位置和環(huán)境條件，從客觀上論述項目成立的理由項目工程費用估算飯店投資項目發(fā)展預測旅游市場、價格及收入預測根據(jù)投資方和項目需要進行科學安排使用資金，考慮利用資本杠桿運作投資項目闡述項目的組成形式、資金管理等。 項目管理機構作出決策判斷，簡明扼要地對項目的可行性作出基本結論。5.4 飯店投資程序5.4 飯店投資程序5.4.1 飯店投資方案的確定 地點、額度、規(guī)模 在投資建設飯店中，固定資產的投資額總投資額的80%。一旦投入，往往難以改變。因此，需要在通過初步可行性分析、可行性研究等前期研究工作后，再作出決策。確定投資規(guī)模和類型制訂固定資產投資計劃根據(jù)

29、經濟預測和市場調查預測確定項目的規(guī)模和方案周圍的資源及公用設施情況建店條件、店址方案環(huán)境保護、城市規(guī)劃、防震、防洪、防空等要求和采取的相應措施經濟效益和社會效益評估對目標市場進行調研，多方試驗投資定位的正確性，根據(jù)目標市場來確定飯店投資的規(guī)模與額度計算投入和產出之比，建造、裝修、改造投入要與飯店自身還本付息的能力相適應5.4 飯店投資程序5.4.2 管理模式的確定 自主經營還是聘請管理公司進行飯店管理，是飯店投資者需要重點考慮的問題之一，主要有獨立自主經營管理、聘請管理顧問或委托飯店管理集團管理等三種模式。飯店投資者需要在投資決策前充分考慮是否加盟飯店集團管理？加盟國際飯店管理集團，需要考慮與

30、所加盟飯店集團的管理模式相銜接，在飯店設計之初，充分考慮日后經營的實際需要，在建筑結構、內部設計、組織安排上提前做好規(guī)劃設計。5.4.3 設計方案招標、投標準備階段成立招標組織編制招標文件招標階段設計招標的評標組織現(xiàn)場觀察、勘測，解答文件中的問題投標階段在規(guī)定的時間內報送標書開標評標階段依據(jù)方案的優(yōu)劣、投入產出經濟效益好壞、設計進度快慢等方面確定設計方案。5.4 飯店投資程序5.4.4 施工的招投標與施工的組織管理 招標準備階段招標組織提出申請招標編制招標文件編制標底招標階段發(fā)布招標公告或邀請書投標單位資格審查發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場考察，工程交底，召開標前會議投標書綜合說明，工程總報價和價格組成

31、分析，計劃開竣工日期，施工組織和工程進度計劃表，主要施工方法和保證質量的措施等開標及評標定標按照招標文件規(guī)定時間公開開標，當眾啟封，公布標底專家評委組成的評標小組對每個參投的企業(yè)進行打分招標投標5.4 飯店投資程序5.4.4 施工的招投標與施工的組織管理 施工組織設計大綱編制編制好建設工程的施工組織設計文件施工組織設計施工管理三高一低”，即高速度、高質量、高工效，低成本和文明施工主要包括施工任務、施工程序、施工準備、施工組織設計和施工調度、總平面管理、圖紙會審、技術交底、材料構件試驗檢驗、工程質量基層管理等幾個部分。施工的組織管理5.4 飯店投資程序5.4.5 裝修方案的確定 裝修設計以及材料

32、設備設施配置首先要嚴格按照國家對飯店的星級劃分依據(jù)進行。根據(jù)投資檔次進行裝修。裝修招標設計要求要點 為了避免建筑設計師與室內裝修設計師之間的脫節(jié)，招標裝修設計方案可由飯店建筑設計商來提出整體的設計。 過程和步驟類似于土建工程招投標。標底非常重要，是衡量的主要標準，在標書中，主要考察裝修承包商的材料來源渠道是否可靠，有否質量保證，進貨價格是否合理，總報價與價格組成分析，裝修進度計劃表、施工方法和保證質量的措施等方面。5.4 飯店投資程序【職業(yè)道德與企業(yè)倫理5-1】飯店裝修設計公司設計結果未能滿足委托方的要求怎么辦？背景與情境： 某企業(yè)建造了一棟新建筑，擬裝修成具有概念性特征的飯店。根據(jù)招標、投標

33、要求，業(yè)主方進行了公開招標、投標，共有4家裝修設計公司應標。專家評標時發(fā)現(xiàn)，4家裝修公司在不同程度上均針對招標、投標要求做了該建筑的裝修設計。評標后，1家公司中標。中標公告后，該設計公司與業(yè)主簽訂了設計合同。沒想到的是，該設計公司不理解什么是精品酒店、什么是概念性酒店，所設計的樣板均以商務飯店為標準，未能滿足業(yè)主的要求。于是，雙方產生了分歧。設計公司認為，業(yè)主方的要求是多余的，其設計什么就做什么，而且要求業(yè)主方去告知消費者，讓消費者知道飯店就是這樣的。業(yè)主方認為，概念性酒店就是要有概念，不能照搬商務酒店的模式。5.4 飯店投資程序【職業(yè)道德與企業(yè)倫理5-1】飯店裝修設計公司設計結果未能滿足委托

34、方的要求怎么辦？分析提示： 可從概念性酒店的概念、國際上精品酒店所指、設計公司以商務酒店為模板的設計是否為概念，以及設計公司是否盡職盡心等方面進行分析研判。問題：根據(jù)你所學知識，分析雙方是否存在職業(yè)道德問題。5.4 飯店投資程序5.4.6 飯店開業(yè)飯店管理模式方案人員的招聘和培訓新員工入職培試營業(yè)在飯店的投資過程的先期，就要根據(jù)本店的市場定位，投資方的性質、業(yè)主的性質來確定。飯店的競爭也是人才的競爭。而人才的競爭關鍵在于飯店企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源。飯店企業(yè)培訓員工手冊培訓崗位專業(yè)技能培訓素質提高培訓辦理完工商營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經營許可證、消防驗收后，即可進入實質性的試營業(yè)階段，為飯店正式經

35、營鋪平道路。5.5 飯店建筑設計5.5 飯店建筑設計5.5.1 飯店建筑規(guī)劃與設計準則飯店設計任務書1）飯店設計任務書的下達在飯店可行性研究批準后，投資單位即可編制“設計計劃任務書”飯店設計任務書編制后，根據(jù)飯店設計要求，采取邀標方式，邀請幾家具有豐富飯店設計經驗的設計研究院進行招投標。2）飯店“設計計劃任務書”的主要內容項目概況：項目名稱、投資單位、法人、項目由來、投資規(guī)模、要求等項目設計要求和原則：明確飯店的等級指標、功能要求，建筑造型等建筑地址和總面積：用途、體量，面積、層高等，周邊道路、車流和綠化建筑的具體內容：總建筑面積，功能區(qū)域分布、流線要求等環(huán)境要求：環(huán)境對飯店的影響，項目對環(huán)境的影響項目進度：列明各項目工程的起止日期和進度5.5 飯店建筑設計5.5.1 飯店建筑規(guī)劃與設計準則飯店建筑設計準則1）功能設計準則準確的市場定位接待什么樣的人？準確的功能體現(xiàn)以服務的對象為基點?？旖莸姆招枨鬂M足賓客需求的服務設計。高質的服務體現(xiàn)方便員工服務與管理需要。2）效益設計準則以飯店星級評定標準為依據(jù)以經濟效益為目標3）生態(tài)設計準則飯店的環(huán)境生態(tài)設計飯店內部環(huán)境生態(tài)設計飯店與環(huán)境之間的生態(tài)溝通4）文化設計準則飯店設計的國際化和地方特色的結合