房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：營(yíng)業(yè)稅：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)

2、，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有：（1）在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓（1）合理分解租金收入（2）變房屋出租為對(duì)外投資（3）分解商品房銷售價(jià)格（4）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)（5）合作建房的納稅籌劃例1在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃某房地產(chǎn)企業(yè)A，欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項(xiàng)目，已累計(jì)發(fā)生在建工程成本3500萬元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司B協(xié)商，A企業(yè) 以6000萬元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。那么，A企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行納稅審報(bào)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅經(jīng)常發(fā)生的情況，A、B企業(yè)均可以歸納為以下兩 種方案。出售方

3、選擇方案1直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，需要繳納的各種稅收為：營(yíng)業(yè)稅金及附加：6000X5.5%=330萬元土地增值稅：A企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬元減：已發(fā)生在建工程成本3500萬元減：加計(jì)扣除3500X20%=700萬元減：營(yíng)業(yè)稅金及附加330萬元增值額：1470萬元增值率：14703500=42%土地增值稅：1470X30%=441萬元企業(yè)所得稅：(6000-3500-330-441)X33%=570.57 萬元出售方選擇方案2轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán)，使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目差價(jià)大致相等。在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下，只有在公司控制權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不直接涉及在建工程的轉(zhuǎn)讓，因此沒有涉及該項(xiàng)目的稅收。但由于轉(zhuǎn)讓股權(quán) 產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)

4、讓收益，根據(jù)國家的規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。若屬于個(gè)人，則應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。企業(yè)所得稅：(6000-3500)X20%=500萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)應(yīng)當(dāng)按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅。營(yíng)業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅合計(jì)方案1330萬元441萬元570.57萬元1341.57 萬元方案200500萬元500萬元比較方案1和方案2,從A企業(yè)最終納稅款可以看出，對(duì)于A企業(yè)，選擇方案2,才能達(dá)到最佳節(jié)稅目的。假設(shè)寫字樓項(xiàng)目最終建成后，可以實(shí)現(xiàn)全部銷售收入9000萬元，同時(shí)B企業(yè)接手該在建工程后，為完成寫字樓項(xiàng)目又發(fā)生成本10 00萬元。那么，對(duì)于B企業(yè)來講，選擇方案1和方案2，納稅結(jié)果有何區(qū)別？收購方

5、選擇方案1直接收購該在建項(xiàng)目，所要繳納的各項(xiàng)稅收為：營(yíng)業(yè)稅：9000X5.5%=495萬元土地增值稅：9000-7000-1400-495=105 萬元10537000=1.5%105X30%=31.5 萬元企業(yè)所得稅：(9000-7000-495-31.5)X33%=486.26 萬元收購方選擇方案2B企業(yè)按照A公司的意愿，收購A公司股權(quán)，收購的前提是保證A公司的利益不變。即使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓差價(jià)相等，B企業(yè)收 購股權(quán)需繳納的各稅稅收為：營(yíng)業(yè)稅：9000X5.5%=495萬元土地增值稅：由于B企業(yè)以收購股權(quán)的形式進(jìn)行交易，與土地開發(fā)和收購等成本沒有直接聯(lián)系。因此，B企業(yè)發(fā)生的在建工程成本 是A公司原來成本，3500萬元與B企業(yè)原來發(fā)生的1000萬元之和4500萬元。土地增值稅：(9000-4500-4500X20%)X40%=1242 萬元精品 word文檔 值得下載值得擁有企業(yè)所得稅；(9000-4500-495-1242) X33%=911