房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)流程及會計處理

1、1、資產(chǎn)產(chǎn)類主要要會計科科目核算算： （1）現(xiàn)現(xiàn)金 從銀行提提取現(xiàn)金金 借：現(xiàn)金金 貸：銀行行存款 支取現(xiàn)金金或是預(yù)預(yù)支現(xiàn)金金 借：其他他應(yīng)收賬賬XXX成本本類或材材料類科科目 貸：現(xiàn)金金 （2）銀銀行存款款 （3）應(yīng)應(yīng)收賬款款：主要要是核算算在開發(fā)發(fā)經(jīng)營過過程中，轉(zhuǎn)讓和和銷售開開發(fā)產(chǎn)品品，提供供出租房房屋和提提供勞務(wù)務(wù)，而向向購買、接受和和租用單單位或個個人收取取的款項項。 出售租租賃商品品房而應(yīng)應(yīng)收取的的未收到到的款項項（所附附原始單單據(jù)：購購方協(xié)議議銷售發(fā)發(fā)票或出出租發(fā)票票） 借：應(yīng)收收賬款XXX公司或或個人 貸：主營營業(yè)務(wù)收收入 出讓材材料而應(yīng)應(yīng)收取的的未收款款項 借：應(yīng)收收賬款XXX

2、公司 貸：其他他業(yè)務(wù)收收入 收回款項項時： 借：銀行行存款 貸：應(yīng)收收賬款 （4）壞壞賬準(zhǔn)備備：確定定無法收收回的應(yīng)應(yīng)收賬款款而計提提的壞賬賬損失，主要有有兩種核核算方法法：一種種直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷法，二是備備抵法 提取壞賬賬準(zhǔn)備金金 借：管理理費用 貸：壞賬賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬賬時 借：壞賬賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收收賬款 收回已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷的應(yīng)應(yīng)收賬款款 借：應(yīng)收收賬款 貸：壞賬賬準(zhǔn)備 借：銀行行存款 貸：應(yīng)收收賬款 （5）應(yīng)應(yīng)收票據(jù)據(jù)：指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)因轉(zhuǎn)讓讓、銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品而收收到的商商業(yè)匯票票。 銷售商品品房而收收到的商商業(yè)匯票票 借：應(yīng)收收票據(jù)XXX公司 貸：主營營業(yè)務(wù)收收入 商業(yè)匯票票到期： 若為無

3、息息商業(yè)匯匯票（所所附單據(jù)據(jù)：銷售售發(fā)票、雙方協(xié)協(xié)議） 借：銀行行存款 貸：應(yīng)收收賬款 若為有息息商業(yè)匯匯票 借：銀行行存款 貸：應(yīng)收收票據(jù)XXX公司 財務(wù)費用用 （6）預(yù)預(yù)付賬款款：是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)按照照合同預(yù)預(yù)付給承承包單位位的工程程款和備備料款，分別設(shè)設(shè)置“預(yù)預(yù)付承包包單位款款”和“預(yù)付供供應(yīng)單位位款”兩兩個明細細科目。 預(yù)付給給承包單單位的工工程款和和備料款款（所附附單據(jù)：付款申申請書、付款單單） 借：預(yù)付付賬款預(yù)付付承包單單位款 貸：銀行行存款 拔付承包包單位抵抵作備料料款的材材料 借：預(yù)付付賬款預(yù)付付承包單單位款 貸：庫存存材料 企業(yè)與承承包單位位按月或或是按季季進行工工程

4、結(jié)算算時（所所附單據(jù)據(jù)：工程程價款結(jié)結(jié)算單） 借：開發(fā)發(fā)成本 貸：應(yīng)付付賬款應(yīng)付付工程款款 同時，從從應(yīng)付的的工程款款中扣回回預(yù)付的的工程款款和備料料款 借：應(yīng)付付賬款應(yīng)付付工程款款 貸：預(yù)付付賬款預(yù)付付承包單單位款 用銀行存存款補付付余額 借：應(yīng)付付賬款應(yīng)付付工程款款貸：銀銀行存款款 預(yù)付給給供應(yīng)商商的材料料價款 借：預(yù)付付賬款預(yù)付付供應(yīng)單單位款 貸：銀行行存款 材料驗收收入庫，用預(yù)付付款抵扣扣應(yīng)付款款 借：應(yīng)付付賬款應(yīng)付付購貨款款 貸：預(yù)付付賬款預(yù)付付供應(yīng)單單位款 用銀行存存款補付付余額 借：應(yīng)付付賬款應(yīng)付付購貨款款 貸：銀行行存款 （7）物物資采購購：主要要是核算算企業(yè)購購入各種種物資的

5、的采購成成本。包包括購入入材料設(shè)設(shè)備的買買價、運運雜費、流通壞壞節(jié)的稅稅金，月月終分配配的采購購保管費費和材料料成本差差異。 （8）采采購保管管費：主主要核算算采購保保管人員員的工資資、福利利費、辦辦公費、交通差差旅費、折舊費費、維修修費、低低值易耗耗品攤銷銷、勞動動保護費費、檢驗驗試驗費費等 （9）材材料成本本差異：主要用用來核算算實際成成本與計計劃成本本之間的的差異。 （10）庫存材材料：用用來核算算各種為為庫存材材料的計計劃成本本或?qū)嶋H際成本 （11）庫存設(shè)設(shè)備：用用來核算算企業(yè)用用于開發(fā)發(fā)工程的的各種庫庫存設(shè)備備的實際際成本 購入設(shè)設(shè)備，支支付買價價、代墊墊的運雜雜費、采采保費（所附憑

6、憑證：代代墊費用用交付單單、銷售售發(fā)票、付款單單） 借：物資資采購設(shè)備備采購 貸：銀行行存款 計算與分分配的采采保費（所附憑憑證：計計算的采采保費用用固定表表格） 借：物資資采購設(shè)備備采購 貸：采購購保管費費 采購保管管費的計計算公式式如下： 采購保管管費的實實際分配配率=材材料實際際發(fā)生的的采保費費/本月月購入材材料實際際發(fā)生的的買價和和運雜費費 某種物資資應(yīng)分?jǐn)倲偟牟少徺彵９苜M費=實際際買價和和運雜費費*分配配率 材料驗收收入庫（所附單單據(jù)：入入為單、設(shè)備管管理單） 借：庫存存設(shè)備 貸：物資資采購 訂購設(shè)設(shè)備與材材料，所所發(fā)生的的買價與與動雜費費、稅款款（所附附單據(jù)：購貨發(fā)發(fā)票、提提貨單、

7、銀行單單據(jù)、運運輸費單單據(jù)） 借：預(yù)付付賬款 貸：銀行行存款 設(shè)備到達達驗收入入庫 借：物資資采購設(shè)備備采購 貸：應(yīng)付付賬款應(yīng)付付購貨款款 沖減預(yù)付付的設(shè)備備貨款 借：應(yīng)付付賬款應(yīng)付付供貨款款 貸：預(yù)付付賬款 支付余下下應(yīng)付的的設(shè)備材材料采購購款 借：應(yīng)付付賬款 貸：銀行行存款 設(shè)備和和材料發(fā)發(fā)出，領(lǐng)領(lǐng)用設(shè)備備進行安安裝，用用作房屋屋建設(shè)（所附憑憑據(jù)：發(fā)發(fā)出材料料匯總表表、設(shè)備備出庫單單） 借：開發(fā)發(fā)成本房屋屋開發(fā) 貸：庫存存設(shè)備 銷售積壓壓設(shè)備（所附單單據(jù)：設(shè)設(shè)備出庫庫單、銀銀行單據(jù)據(jù)、銷售售發(fā)票） 借：銀行行存款 貸：其他他業(yè)務(wù)收收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本本 借：其他他業(yè)務(wù)支支出 貸：庫存存設(shè)備 （1

8、2）委托加加工材料料：主要要是核算算委托外外單位加加工的各各種材料料的實際際成本。應(yīng)與加加工單位位簽訂加加工合同同。 發(fā)出材料料，委托托外單位位加工 借：委托托加工材材料 貸：庫存存材料 材料成本本差異 加工完后后驗收入入庫 借：委托托加工材材料 貸：銀行行存款 借：庫存存材料XXX材料 貸：委托托加工材材料 （13）低值易易耗品：是指未未達到固固定資產(chǎn)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的的勞動材材料。如如：工具具、器具具、玻璃璃器皿等等 自營工程程領(lǐng)用生生產(chǎn)工具具，一次次性攤銷銷計入成成本費用用 借：開發(fā)發(fā)間接費費用 貸：低值值易耗品品 倉庫領(lǐng)用用工具一一批，用用五五攤攤銷法： 借：待攤攤費用 貸：低值值易耗品品 借：

9、采購購保管費費 貸：待攤攤費用 （14）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品：是是指企業(yè)業(yè)已經(jīng)完完成全部部開發(fā)過過程并驗驗收合格格，可以以按照合合同的條條件移交交購貨單單位，或或者可以以作為商商品對外外銷售的的產(chǎn)品，包括開開發(fā)完工工的建設(shè)設(shè)場地、房屋、配套設(shè)設(shè)施和代代建工程程等企業(yè)業(yè)開發(fā)的的產(chǎn)品，在竣工工驗收時時 借：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)發(fā)成本 對外銷售售轉(zhuǎn)讓的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，月月份終了了按時結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)成本 借：主營營業(yè)務(wù)成成本 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品 （15）分期開開發(fā)產(chǎn)品品：應(yīng)根根據(jù)分期期銷售合合同進行行結(jié)算，可以根根據(jù)需要要設(shè)置“分期收收款開發(fā)發(fā)產(chǎn)品備備查賬”。 借：主營營業(yè)務(wù)成成本 貸：分期期收款開開發(fā)產(chǎn)品品 （16）

10、出租開開發(fā)產(chǎn)品品：是指指利用開開發(fā)完成成的土地地和房屋屋，進行行商業(yè)性性出租的的一種經(jīng)經(jīng)營活動動。主要要是通過過收取租租金的形形式實現(xiàn)現(xiàn)的。應(yīng)應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)產(chǎn)品”“出租產(chǎn)產(chǎn)品攤銷銷”兩個個明細科科目 出租土地地或是房房屋時 借：出租租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品出租產(chǎn)產(chǎn)品 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品 租金收入入： 借：銀行行存款或或應(yīng)收賬賬款 貸：主營營業(yè)務(wù)收收入 （17）周轉(zhuǎn)房房：是指指企業(yè)用用于安置置拆遷居居民周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周周轉(zhuǎn)房”和“周周轉(zhuǎn)房攤攤銷”兩兩個明細細科目 開發(fā)的用用于安裝裝居于拆拆遷的周周轉(zhuǎn)房，按實際際搭建的的成本 借：周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房在用周周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品房屋屋 按月計提提的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷銷 借：

11、開發(fā)發(fā)成本或或開發(fā)間間接費用用 貸：周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房房攤銷 其間發(fā)生生的維修修費用，如果金金額不大大 借：開發(fā)發(fā)成本或或開發(fā)間間接費用用 貸：銀行行存款 如果金額額較大的的 借：待攤攤費用或或長期待待攤費用用 貸：銀行行存款 最后再分分次攤?cè)肴氲接嘘P(guān)關(guān)成本費費用科目目 （18）固定資資產(chǎn) 購入的的固定資資產(chǎn)（所所附原始始憑證：運雜費費專用發(fā)發(fā)票、現(xiàn)現(xiàn)金支出出憑單、銀行單單據(jù)、購購貨發(fā)票票等） 借：固定定資產(chǎn) 貸：銀行行存款 購入需要要安裝的的固定資資產(chǎn) 借：固定定資產(chǎn)購購建支出出 貸：銀行行存款 支付安裝裝費用 借：固定定資產(chǎn)購購建支出出 貸：銀行行存款 安裝完畢畢交付使使用時借借：固定定資產(chǎn)

12、貸：固定定資產(chǎn)購購建支出出 自制自自建的固固定資產(chǎn)產(chǎn)（所附附單據(jù)：移交使使用單、工程結(jié)結(jié)算單） 支付的土土地征用用費及堪堪設(shè)計費費 借：固定定資產(chǎn)購購建支出出 貸：銀行行存款 領(lǐng)用材料料時 借：固定定資產(chǎn)購購建支出出 貸：庫存存材料 分配建筑筑工人工工資和福福利費 借：固定定資產(chǎn)購購建支出出 貸：應(yīng)付付工資 應(yīng)付福利利費 完畢建筑筑交付使使用 借：固定定資產(chǎn) 貸：固定定資產(chǎn)購購建支出出 其他單單位投資資轉(zhuǎn)入的的固定資資產(chǎn)（所所附單據(jù)據(jù)：投資資證明、合同） 借：固定定資產(chǎn) 貸：實收收資本 累計折舊舊 改擴建建的固定定資產(chǎn)（所附單單據(jù)：擴擴建通知知單） 借：固定定資產(chǎn)未使使用固定定資產(chǎn) 貸：固定定

13、資產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)生用固固定資產(chǎn)產(chǎn) 殘料變賣賣時 借：銀行行存款 貸：固定定資產(chǎn)購購建支出出 支付擴建建工程款款時 借：固定定資產(chǎn)購購建支出出 貸：銀行行存款 工程竣工工時（所所附單據(jù)據(jù)：工程程竣工結(jié)結(jié)算單） 借：固定定資產(chǎn)未使使用固定定資產(chǎn) 貸：固定定資產(chǎn)購購建支出出 交付使用用時 借：固定定資產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)用固定定資產(chǎn) 貸：固定定資產(chǎn)未使使用固定定資產(chǎn) （19）無形資資產(chǎn)：企企業(yè)長期期使用而而沒有實實物形態(tài)態(tài)的資產(chǎn)產(chǎn)，包括括專利權(quán)權(quán)、非專專利技術(shù)術(shù)、商標(biāo)標(biāo)權(quán)、土土地使用用權(quán). 2、負(fù)債債的主要要會計科科目的核核算 （1）應(yīng)應(yīng)付賬款款：因購購買材料料物資或或接受勞勞務(wù)應(yīng)付付給供應(yīng)應(yīng)單位的的款項 支付給承承

14、包單位位轉(zhuǎn)來的的工程價價款結(jié)算算預(yù)支單單 借：開發(fā)發(fā)成本 貸：應(yīng)付付賬款 以預(yù)支款款抵沖應(yīng)應(yīng)付款時時 借：應(yīng)付付賬款 貸：預(yù)付付賬款 補付其余余款時 借：應(yīng)付付賬款 貸：銀行行存款 （2）預(yù)預(yù)收賬款款：按照照規(guī)定合合同或協(xié)協(xié)議向購購房單位位或個人人收取的的購房定定金。以以及代建建工程收收取的代代建工程程款 收到預(yù)付付款時 借：銀行行存款 貸：預(yù)收收賬款預(yù)收收代建工工程款 提交工程程價款結(jié)結(jié)算單時時 借：應(yīng)收收賬款 貸；主營營業(yè)務(wù)收收入 借：預(yù)收收賬款預(yù)收收代建工工程款 貸：應(yīng)收收賬款 收回全部部余款 借：銀行行存款 貸：應(yīng)收收賬款 （3）應(yīng)應(yīng)付工資資 開出現(xiàn)金金支票，發(fā)放工工資 借：現(xiàn)金金 貸

15、：銀行行存款 借：應(yīng)付付工資 貸：現(xiàn)金金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣扣款項 借：應(yīng)付付工資 貸：其他他應(yīng)收款款代代扣水電電費 代扣房租租 月末分配配工資費費用 借：開發(fā)發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接接費用（開發(fā)項項目現(xiàn)場場） 銷售用費費（銷售售機構(gòu)） 管理費用用（行政政管理部部門） 采購保管管費（采采購部門門） 管理費用用勞勞動保險險費（長長期放假假員工） 應(yīng)付福利利費（醫(yī)醫(yī)務(wù)人員員） （4）應(yīng)應(yīng)付福利利費（按按工資總總額的114%計計提） 借：開發(fā)發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接接費用（開發(fā)項項目現(xiàn)場場） 銷售用費費（銷售售機構(gòu)） 管理費用用（行政政管理部部門） 采購保管管費（采采購部門門） 貸：應(yīng)付付福利費費 用現(xiàn)金支支

16、付福利利費時 借：應(yīng)付付福利費費 貸：現(xiàn)金金 （5）應(yīng)應(yīng)交稅金金：核算算應(yīng)向國國家交納納的各項項稅金，主要包包括（營營業(yè)稅、城市維維護建設(shè)設(shè)稅、固固定資產(chǎn)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅稅、所得得稅、房房產(chǎn)稅、車船使使用稅、土地使使用稅各各種稅種種） 月末按照照實現(xiàn)的的經(jīng)營收收入計算算應(yīng)交稅稅金 借：主營營業(yè)務(wù)稅稅金及附附加 貸：應(yīng)交交稅金應(yīng)交交營業(yè)稅稅 應(yīng)交交城市維維護建設(shè)設(shè)稅 月末按照照實現(xiàn)的的其他業(yè)業(yè)務(wù)收入入計算出出應(yīng)交納納的稅金金 借：其他他業(yè)務(wù)支支出 貸：應(yīng)交交稅金應(yīng)交交營業(yè)稅稅 應(yīng)交交城市維維護建設(shè)設(shè)稅 月末如按按規(guī)定計計算當(dāng)月月應(yīng)交納納的房產(chǎn)產(chǎn)稅、車車船使用用稅 借：管理理費用 貸：應(yīng)交交稅金房產(chǎn)產(chǎn)稅

17、車船船使用稅稅 土地地使用稅稅 月末計算算的所得得稅 借：所得得稅 貸：應(yīng)交交稅金應(yīng)交交所得稅稅 實際交納納的稅金金 借：應(yīng)交交稅金XXX稅 貸：銀行行存款 （6）其其他應(yīng)交交款：核核算向國國家交納納的教育育費附加加以及其其他應(yīng)交交款 月末按規(guī)規(guī)定提取取教育附附加 借：主營營業(yè)務(wù)稅稅金及附附加 貸：其他他應(yīng)交款款教教育費附附加 3、成本本、費用用主要會會計科目目核算 （1）開開發(fā)成本本：如能能確定核核算對象象的，直直接計入入“開發(fā)發(fā)成本”，主要要包括：土地征征用及拆拆遷補償償費（土土地征用用費、耕耕地占用用稅、勞勞動力安安置費）；前期期工程費費（規(guī)劃劃、設(shè)計計、項目目可行性性研究、水文、地質(zhì)、

18、測繪、“三通通一平”）；基基礎(chǔ)設(shè)施施費（小小區(qū)道路路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑筑安裝工工程費（支付給給承包單單位的建建筑安裝裝工程費費）；公公共配套套設(shè)施費費（居委委會、派派出所、幼兒園園、消防防、鍋爐爐房、水水塔、自自行車棚棚、公共共廁所等等設(shè)施支支出），分別設(shè)設(shè)置“土土地開發(fā)發(fā)”與“配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)”“房房屋開發(fā)發(fā)”設(shè)置置二級明明細?？煽筛鶕?jù)上上述六項項來設(shè)置置三級明明細科目目 開發(fā)土土地成本本費用： 借：開發(fā)發(fā)成本土地地開發(fā) 貸：銀行行存款 或應(yīng)付賬賬款XX公公司 分配開發(fā)發(fā)的間接接費用 借：開發(fā)發(fā)成本土地地開發(fā) 貸：開發(fā)發(fā)間接費費用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)土

19、地成成本費用用 借：開發(fā)發(fā)成本房屋屋開發(fā) 貸：開發(fā)發(fā)成本土地地開發(fā)。 配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā) 計算公式式： 某項開發(fā)發(fā)產(chǎn)品預(yù)預(yù)提配套套設(shè)施開開發(fā)費=該項開開發(fā)產(chǎn)品品的預(yù)算算成本（或計劃劃成本）*配套套設(shè)施預(yù)預(yù)提率 配套設(shè)施施費預(yù)提提率=該該配套設(shè)設(shè)施預(yù)算算成本（或計劃劃成本）/應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)該設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的預(yù)算成成本（或或計劃成成本）*1000% 發(fā)生的配配套設(shè)施施費用（自用的的建筑場場地的開開發(fā)） 借：開發(fā)發(fā)成本配套套設(shè)施開開發(fā) 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品 支付的配配套設(shè)施施開發(fā)費費用 借：開發(fā)發(fā)成本配套套設(shè)施開開發(fā) 貸：銀行行存款 同時領(lǐng)用用庫存設(shè)設(shè)備或是是材料開開發(fā) 借：開發(fā)發(fā)成本配套套設(shè)施開開發(fā) 貸：庫

20、存存設(shè)備或或庫存材材料 分配應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的開開發(fā)間接接費用 借：開發(fā)發(fā)成本配套套設(shè)施開開發(fā) 貸：開發(fā)發(fā)間接費費用 結(jié)轉(zhuǎn)配套套設(shè)施開開發(fā)成本本 借：開發(fā)發(fā)成本房屋屋開發(fā) 貸：開發(fā)發(fā)成本配套套設(shè)施開開發(fā) 房屋開開發(fā)過程程中發(fā)生生的費用用（能夠夠分清對對象的） 借：開發(fā)發(fā)成本房屋屋開發(fā) 貸：銀行行存款 開發(fā)房房屋建筑筑的施工工方式主主要有“出包”、“自自營”兩兩種 出包給外外單位進進行施工工建造（根據(jù)提提出的已已完工程程月報或或是價款款結(jié)算單單） 借：開發(fā)發(fā)成本房屋屋開發(fā) 貸：銀行行存款 或應(yīng)付賬賬款應(yīng)付工工程款 自已組織織施工的的 借：開發(fā)發(fā)成本房屋屋開發(fā) 貸：銀行行存款 或應(yīng)付賬賬款應(yīng)付工工程款 應(yīng)付工資資 庫存材料料或設(shè)備備 代建工工程開發(fā)發(fā)成本：是指企企業(yè)接受受其他單單位委托托，代為為開發(fā)建建設(shè)的工工程項目目 企業(yè)發(fā)生生的各項項代建工工程費用用支出 借：開發(fā)發(fā)成本代建建工程開