商業(yè)管理公司籌建方案

1、商業(yè)管理企業(yè)籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案第1頁目 錄ONTENTSC項目背景股權(quán)結(jié)構(gòu)人員架構(gòu)及部門職能設(shè)置商管企業(yè)目標(biāo)和必要性商管企業(yè)運行模式商管企業(yè)財務(wù)測算設(shè)置商管企業(yè)時間安排商管企業(yè)盈利模式商業(yè)管理公司籌建方案第2頁項目背景商業(yè)管理公司籌建方案第3頁雙盤布局，強(qiáng)勢搶占市場：資源繽紛廣場：36萬方城市中心區(qū)商業(yè)綜合體；銷售商鋪總面積55602.15，商鋪數(shù)量737個資源夢想城：300萬方，高鐵關(guān)鍵區(qū)新文化城市綜合體;銷售商鋪總面積166143。項目背景商業(yè)管理公司籌建方案第4頁總運行面積約：79900人均管理面積約：2663（詳細(xì)人員配置數(shù)量詳見第11P人員配置表)貴陽商業(yè)管理企業(yè)運行主要分

2、為三個部分：1、夢想城自持物業(yè)招商運行；商管企業(yè)招商運行規(guī)模超市影院足球公園累計180006000260002、夢想城項目和繽紛廣場項目售后商業(yè)托管招商運行或帶租約銷售；3、夢想城項目和繽紛廣場項目自營項目（為了構(gòu)建項目商業(yè)引擎，擬自投入兩個主題樂園）。夢想城繽紛廣場累計22500042500夢想城自營繽紛廣場自營累計約10000約140011400商業(yè)管理公司籌建方案第5頁項目現(xiàn)實狀況作為全銷售型商業(yè)，面臨以下幾個方面問題：1、項目商業(yè)體量規(guī)模較大，單鋪價值在整體商業(yè)環(huán)境中均衡性較弱，難以單單從價格體系實現(xiàn)價格與價值平衡；2、市場對銷售型商業(yè)定位認(rèn)知固化，商業(yè)價值認(rèn)知含糊，對項目商業(yè)未來發(fā)展

3、前景還有疑慮；3、投資者對投資回報和運行信心不足，缺乏購置驅(qū)動，難以實現(xiàn)營銷業(yè)績暴發(fā)式增加。4、產(chǎn)品形態(tài)不均性，兩個項目商業(yè)產(chǎn)品均是規(guī)劃采取開放式街區(qū)和節(jié)點廣場相結(jié)合形式，街區(qū)采取立體廊橋鏈接，以立體商業(yè)街區(qū)形式展現(xiàn)，商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)不均。5、缺乏連續(xù)運行動力引擎，夢想城項目在火車北站通車后受周圍配套影響，并未形成聚集人流，打造新關(guān)鍵吸引引擎迫在眉睫。繽紛廣場項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭異常激烈，怎樣在激烈競爭中脫穎而出成為打造關(guān)鍵。壯大產(chǎn)品定位形象在市場影響力和號召力；增加投資者對項目商業(yè)發(fā)展和后續(xù)經(jīng)營培育信心，成為處理問題關(guān)鍵！商業(yè)管理公司籌建方案第6頁設(shè)置商管企業(yè)必要性商業(yè)管理公司籌建方案第7頁設(shè)置商

4、管企業(yè)必要性一、盤活還未出售商業(yè)資產(chǎn),經(jīng)過示范段打造和運行提升市場投資人信心；1、夢想城項目：針對正在開發(fā)即將推售地塊，暫時選定陽關(guān)大道旁2號地塊進(jìn)行招商先行帶租約銷售模式打造示范區(qū)域，提升市場投資人信心。2、繽紛廣場項目 處于區(qū)域商業(yè)關(guān)鍵，競爭激烈，周圍項目均推出不一樣促銷模式以吸引投資客戶，暫定將項目全部未銷售部分進(jìn)行招商先行帶租約銷售模式促進(jìn)項目商業(yè)產(chǎn)品銷售。二、為投資人提供“金種子”全方位售后服務(wù)；當(dāng)前貴陽資源夢想城項目已進(jìn)入交房準(zhǔn)備階段，項目一期于今年年底將進(jìn)入交房階段，為了便于交房后“金種子”服務(wù)計劃詳細(xì)實施和服務(wù)需要，商業(yè)管理企業(yè)可相對獨立于房開體系開展相關(guān)工作。商業(yè)管理公司籌建

5、方案第8頁設(shè)置商管企業(yè)必要性三、為入駐品牌商家進(jìn)行推廣宣傳，增加商家信心，聚集人氣；對品牌商家主導(dǎo)完成商業(yè)統(tǒng)一招商與經(jīng)營管理，并經(jīng)過較長時間統(tǒng)一經(jīng)營，樹立品牌形象，并實現(xiàn)經(jīng)營盈利；四、新項目商業(yè)部分前期策劃及論證支持；伴隨貴陽企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略逐步實施，成立專業(yè)商業(yè)管理企業(yè)可為房開企業(yè)提供專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、策略研究、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計提議、營銷模式研究等專業(yè)支持;五、支持地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)情景示范段策劃打造及主力店預(yù)招商?；趬粝氤撬拇笾髁Φ辏ㄐ强沼霸骸傩懦?、百藝健身、足球公園）落地，需要專業(yè)商業(yè)管理企業(yè)對該部分自持物業(yè)開展運行管理工作需要；商業(yè)管理公司籌建方案第9頁股權(quán)結(jié)構(gòu)商業(yè)管理公

6、司籌建方案第10頁貴陽資源商業(yè)管理企業(yè)架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)管理企業(yè)分別以貴陽恒隆置業(yè)有限企業(yè)和貴陽能立洋房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)分企業(yè)形式成立，接收上述兩家地產(chǎn)企業(yè)直接管理及資源集團(tuán)業(yè)務(wù)管理。 商業(yè)管理公司籌建方案第11頁人員架構(gòu)及部門職能商業(yè)管理公司籌建方案第12頁組織架構(gòu)及人力資源配置說明一、商管企業(yè)全功效架構(gòu)設(shè)置：本架構(gòu)是為滿足貴陽房開企業(yè)3年開發(fā)目標(biāo)（5個項目）依據(jù)商業(yè)管理企業(yè)工作范圍和工作職能，而制訂全業(yè)務(wù)功效配置架構(gòu)；二、配合開發(fā)節(jié)點及工作需求逐步完善：商業(yè)管理企業(yè)成立前期，以現(xiàn)有商業(yè)管理部人員開展相關(guān)工作，暫不加設(shè)崗位，依據(jù)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展、開發(fā)節(jié)點、招商運行節(jié)點推進(jìn)和執(zhí)行需要，在以下配置框

7、架控制范圍內(nèi)按業(yè)務(wù)和進(jìn)度需求再適時增加崗位和人員配置。商業(yè)管理公司籌建方案第13頁商業(yè)管理部總經(jīng)理1人商業(yè)管理部標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖策劃推廣1人招商運行2人編制人數(shù)：4人商業(yè)管理公司籌建方案第14頁總經(jīng)理1人籌備期：商業(yè)企業(yè)編制17人，地產(chǎn)兼職編制4人。詳細(xì)人數(shù)參考商業(yè)項目類型、招商業(yè)態(tài)、體量核實。商業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖招商部10人設(shè)計工程部2人綜合部2人財務(wù)部1人法務(wù)部1人運行部4人1、籌備期：指項目獲取開始至項目開業(yè)前3個月2、招商部：負(fù)責(zé)項目定位策劃和品牌招商落地；3、設(shè)計工程部：負(fù)責(zé)對接地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計和工程，在商業(yè)立場保障建設(shè)過程中后期功效性實現(xiàn)和調(diào)整探討，并對商業(yè)公共區(qū)裝修及商戶二次裝修進(jìn)行控場；4

8、、運行部：負(fù)責(zé)籌備期推廣及前期商戶檔案建立，編制運行手冊，跟進(jìn)后期功效性實現(xiàn)，對接消防、工商等政府關(guān)系。5、綜合、財務(wù)、法務(wù)由地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)崗兼任。商業(yè)管理公司籌建方案第15頁總經(jīng)理1人運行期：商業(yè)編制28人，地產(chǎn)兼職編制1人。詳細(xì)人數(shù)參考商業(yè)項目類型、招商業(yè)態(tài)、體量核實。招商部2人綜合部3人財務(wù)部2人法務(wù)部1人運行部13人1、運行期：指項目開業(yè)前3個月至開業(yè)后正常運行期間。2、招商部：負(fù)責(zé)項目品牌汰換及升級調(diào)整；3、設(shè)計工程部：負(fù)責(zé)對接地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計和工程，在商業(yè)立場保障建設(shè)過程中后期功效性實現(xiàn)和調(diào)整探討，并對商業(yè)公共區(qū)裝修及商戶二次裝修進(jìn)行控場；4、運行部：負(fù)責(zé)項目日常經(jīng)營管理、租金收繳、銷售

9、數(shù)據(jù)分析并達(dá)成年度經(jīng)營目標(biāo)，項目標(biāo)日常活動策劃、節(jié)假日活動策劃、活動及公共區(qū)域陳列和各種經(jīng)營。商業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖設(shè)計工程部2人商業(yè)管理公司籌建方案第16頁機(jī)構(gòu)名稱招商部職責(zé)概要負(fù)責(zé)房開企業(yè)旗下全部商業(yè)項目及新文化中心前、中期技術(shù)支持，項目標(biāo)定位規(guī)劃及產(chǎn)品商業(yè)模型構(gòu)建等策略方案類工作，及項目商業(yè)推廣、招商管理、執(zhí)行等方面方案及執(zhí)行工作；人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)策劃運行經(jīng)理 項目立項、產(chǎn)品策略輸出商業(yè)市場宏觀調(diào)研，現(xiàn)場探勘，商業(yè)價值評定，項目商業(yè)產(chǎn)品初步開發(fā)方案商業(yè)產(chǎn)品定位及規(guī)劃配合商業(yè)定位及深化，負(fù)責(zé)與商業(yè)相關(guān)市場調(diào)研與項目定位，并完成深化定位方案。商業(yè)產(chǎn)品策劃、商業(yè)功效策劃、建筑設(shè)計要求等

10、招商經(jīng)理 招商規(guī)劃依據(jù)商業(yè)定位，制訂商業(yè)業(yè)態(tài)布局調(diào)整方案、制訂品類定位方案規(guī)劃雙方合作條件，確保毛利、與品牌商戶談判、商戶最終落位招商方案制訂依據(jù)商業(yè)項目整體定位及賣場整體規(guī)劃方案制訂每個人所負(fù)責(zé)區(qū)域品牌招商計劃招商執(zhí)行負(fù)責(zé)指導(dǎo)招商人員開展業(yè)務(wù)；參加選擇招商代理商；負(fù)責(zé)跨區(qū)域商家資源異地對接（包含商業(yè)事業(yè)部內(nèi)部資源對接）品類招商責(zé)任人與商戶談判達(dá)成合作意向，將意向商戶轉(zhuǎn)化為協(xié)議商戶，簽署正式協(xié)議商管企業(yè)各部門崗位職能與職責(zé)商業(yè)管理公司籌建方案第17頁人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)招商主管參加招商執(zhí)行負(fù)責(zé)幫助招商經(jīng)理參加招商洽談，對接協(xié)議細(xì)節(jié)內(nèi)容，完成相關(guān)文本交接工作，幫助商戶簽署正式協(xié)議流程完成

11、，轉(zhuǎn)交營銷部。招商專員資源搜集及參加招商執(zhí)行負(fù)責(zé)商家資源搜集及基本洽談，完成商家品牌資源搜集及統(tǒng)計工作，幫助招商經(jīng)理完成招商工作推廣經(jīng)理 項目商業(yè)推廣、招商推廣、運行推廣方案定制及執(zhí)行管理負(fù)責(zé)項目商業(yè)全方面推廣方案定制與執(zhí)行管理工作；推廣主管參加推廣執(zhí)行負(fù)責(zé)幫助推廣經(jīng)理參加推廣，對接方案細(xì)節(jié)內(nèi)容，完成相關(guān)文本交接工作說明招商推廣部在商業(yè)項目交付項目運行部運行部前，負(fù)責(zé)全部商業(yè)區(qū)域招商工作（含統(tǒng)一招商區(qū)域與非統(tǒng)一招商區(qū)域），交付項目運行中心后，由項目運行中心運行部接替后續(xù)工作。商管企業(yè)各部門崗位職能與職責(zé)商業(yè)管理公司籌建方案第18頁機(jī)構(gòu)名稱運行部職責(zé)概要為商業(yè)管理企業(yè)運行執(zhí)行團(tuán)體，負(fù)責(zé)貴陽房開企

12、業(yè)所屬項目標(biāo)商業(yè)運行及現(xiàn)場管理工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)運行經(jīng)理整體運行管理負(fù)責(zé)項目營業(yè)前期協(xié)議流程跟進(jìn)及項目了解，項目營業(yè)數(shù)據(jù)分析和整理，下達(dá)任務(wù)目標(biāo)，提升項目經(jīng)營業(yè)績。商家管控和維護(hù)。合理分配安排運行主管相關(guān)工作。運行主管現(xiàn)場運行管理負(fù)責(zé)項目營業(yè)前期物業(yè)交接工作，營業(yè)期間商家運行管控及現(xiàn)場突發(fā)情況管控，與商家進(jìn)行良好溝通營銷策略配合執(zhí)行負(fù)責(zé) “包租營銷模式”執(zhí)行對接；負(fù)責(zé)商鋪托管租賃銜接執(zhí)行促銷活動談判負(fù)責(zé)活動期間促銷活動洽談及活動期間現(xiàn)場管控說明營運部屬于現(xiàn)場管理部門，部門人員都屬于駐項目人員，新項目增加需重新配置駐項目人員。商管企業(yè)各部門崗位職能與職責(zé)商業(yè)管理公司籌建方案第19頁

13、機(jī)構(gòu)名稱設(shè)計工程部職責(zé)概要負(fù)責(zé)與日常全部物業(yè)問題對接工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)工程物業(yè)主管 物業(yè)硬件日常維護(hù)及與商戶對接工作負(fù)責(zé)日常經(jīng)營期間所產(chǎn)生物業(yè)工程問題對接與處理，及物業(yè)移交對接工作商管企業(yè)各部門崗位職能與職責(zé)商業(yè)管理公司籌建方案第20頁機(jī)構(gòu)名稱綜合管理部 職責(zé)概要作為商管企業(yè)綜合管理部門，負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)外綜合性協(xié)調(diào)和支持工作，包含人力資源管理、行政管理、商戶資料及信息管理及商戶服務(wù)工作等人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)行政經(jīng)理行政及后勤保障工作負(fù)責(zé)企業(yè)辦公文件起草、擬辦、流轉(zhuǎn)、閱辦跟進(jìn)、文件收發(fā)等文書處理工作負(fù)責(zé)辦公物料管理，包含物料采購，物品入庫，盤點清查，報廢清理，物料發(fā)放等工作負(fù)責(zé)

14、企業(yè)其它各類總務(wù)后勤工作，為企業(yè)經(jīng)營管理活動開展提供后勤服務(wù)企業(yè)內(nèi)部人員招聘及為入駐商戶員工代招聘服務(wù)人事經(jīng)理人力資源、薪酬、績效等后勤服務(wù)工作依據(jù)房開企業(yè)工作安排和要求，進(jìn)行相關(guān)工作、資料對接和傳達(dá)工作向房開企業(yè)提出工作需求尋求支持行政條線對接工作企業(yè)人員招聘、績效考評，薪酬核實，入、離職手續(xù)辦理等人事工作；商戶人員帶招聘服務(wù)綜合主管運行項目標(biāo)商戶服務(wù)工作在運行項目中幫助商戶辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照；負(fù)責(zé)所在項目標(biāo)物料管理、文書處理、其它后勤服務(wù)等相關(guān)工作。商管企業(yè)各部門崗位職能與職責(zé)商業(yè)管理公司籌建方案第21頁機(jī)構(gòu)名稱財務(wù)部職責(zé)概要負(fù)責(zé)商管企業(yè)財務(wù)版塊執(zhí)行工作，項目日常費用催繳、收取及商管企

15、業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理及服務(wù)工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)會計1名企業(yè)相關(guān)財務(wù)執(zhí)行工作企業(yè)日常財務(wù)會計、稅務(wù)、費用處理工作“包租模式”財務(wù)執(zhí)行相關(guān)工作與房開企業(yè)財務(wù)條線對接工作出納1名企業(yè)內(nèi)部財務(wù)工作運行項目經(jīng)營確保金、租金等相關(guān)費用催繳、收取工作；“包租營銷模式”財務(wù)執(zhí)行工作；企業(yè)運行過程中日常出納工作機(jī)構(gòu)名稱法務(wù)部職責(zé)概要負(fù)責(zé)商管企業(yè)法務(wù)版塊執(zhí)行工作，項目日常法務(wù)管理及服務(wù)工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)法務(wù)經(jīng)理企業(yè)法務(wù)工作企業(yè)日常法務(wù)工作包括相關(guān)合約全部法務(wù)內(nèi)容制訂違約情況處理及督辦商管企業(yè)各部門崗位職能與職責(zé)商業(yè)管理公司籌建方案第22頁房開流程中商管企業(yè)業(yè)務(wù)界面拿地階段產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品推廣營銷執(zhí)

16、行招商執(zhí)行運行管理還鋪結(jié)束管理招商部+房開企業(yè)其它職能部門房開企業(yè)設(shè)計部門+招商部招商部+房開企業(yè)營銷部招商部運行部+物管企業(yè)1、市場宏觀調(diào)研2、現(xiàn)場探勘3、商業(yè)價值評定4、項目初步開發(fā)方案1、商業(yè)定位分析及深化2、商業(yè)規(guī)劃3、商業(yè)方案優(yōu)化及報建營銷推廣方案確定，配合營銷推廣執(zhí)行招商方案制訂及執(zhí)行、完成 1、跟進(jìn)商戶進(jìn)場裝修事宜2、協(xié)調(diào)洽談商戶活動3、規(guī)范現(xiàn)場營運管理4、幫助財務(wù)部進(jìn)行費用收取5、用戶咨詢、用戶投訴等突發(fā)情況處理商業(yè)中心各部門跟隨房開企業(yè)投入下一個項目共同配合共同配合共同配合主導(dǎo)執(zhí)行共同配合*綜合管理部和財務(wù)部為企業(yè)業(yè)務(wù)提供后勤保障和支持。商業(yè)管理公司籌建方案第23頁商管企業(yè)運

17、行模式商業(yè)管理公司籌建方案第24頁資源商業(yè)管理企業(yè)運行模式商管企業(yè)是對于貴陽資源地產(chǎn)企業(yè)體系內(nèi)部為不可分割業(yè)務(wù)部門，受房開企業(yè)直接管控和考評，在運行模式上：1、在項當(dāng)前策及銷售階段，以現(xiàn)有商業(yè)管理部人員為主，采取“一個團(tuán)體，兩塊牌子”模式進(jìn)行運行和業(yè)務(wù)執(zhí)行；2、在項目建成并交付使用后，商管企業(yè)進(jìn)入實際項目運行管理階段后，以項目為對象形成獨立核實財務(wù)體系，接收集團(tuán)各業(yè)務(wù)條線及城市房開企業(yè)直接管控。商業(yè)管理公司籌建方案第25頁商管企業(yè)盈利模式商業(yè)管理公司籌建方案第26頁商管企業(yè)盈利模式商業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入運行期后收入來源于：1、為投資人代招商收取托管費用；已購商業(yè)產(chǎn)品業(yè)主可以委托商業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行代招商

18、，商管企業(yè)按照簽約年限收取對應(yīng)招商管理費用。如租賃簽約時間3年，可收取3個月租金作為招商委托招商費用。2、收取品牌商推廣宣傳費用；對已經(jīng)進(jìn)駐品牌商，為達(dá)到宣傳效果，可以配合幫助品牌商進(jìn)行品牌推廣宣傳，可收取一定推廣宣傳費用。具體費用視具體推廣方式而定。3、促成商鋪銷售收取銷售獎勵；經(jīng)過商業(yè)招商經(jīng)營促成商鋪銷售收取1%銷售獎勵。4、進(jìn)行其他對外管理輸出收取管理費用成立商管企業(yè)是為房開企業(yè)子企業(yè)，目前成立商管企業(yè)是為企業(yè)夢想城、繽紛廣場兩個項目提供商業(yè)板塊服務(wù)，所以夢想城、繽紛廣場不產(chǎn)生費用收取，在合適情況下也可認(rèn)為其他企業(yè)項目提供此項服務(wù)，并獲得盈利。若是對外項目收取收費如下：商業(yè)規(guī)劃費用：20元/招商月費和傭金：根據(jù)項目具體情況而定貴陽市場某商業(yè)管理企業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)規(guī)劃費用：30元/招商月費：30萬元/月招商傭金：招商區(qū)域四個月租金收益商管企業(yè)主要盈利為：1、對帶租約銷售物業(yè)進(jìn)行招商經(jīng)營租金收益。 2、對自持物業(yè)運行租金收益。商業(yè)管理公司籌建方案第27頁商管企業(yè)財務(wù)測算商業(yè)管理公司籌建方案第28頁商管企業(yè)財務(wù)測算商管企業(yè)費用支出：人力成本費用：1484.83萬元自持物業(yè)招商推廣費用：2087.2萬元銷售型物業(yè)招商推廣費用：2181.48萬元支出總計:5753.51萬元年限累計備注收入（萬元