房地產(chǎn)估價案例分析常見錯誤88例

1、房地產(chǎn)估價案例分析常見錯誤例案例分析常見錯誤88 例1報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。2報告書用語不規(guī)范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落 ”寫成 “座落 ”等?；蛘哂檬闱檎Z言寫報告。3估價時點設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估， 時點應(yīng)為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。4報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。5如果考題中出現(xiàn) “估價師聲明 ”，要特別注意如果有 2 位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘。6如果考題中出現(xiàn) “假

2、設(shè)和限制條件 ”，要注意不能假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)范批準改變了用途， 或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。7估價對象分析時描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實物狀況 3 方面說明）1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況） ；3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向；5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）8缺少市場背景分析；市場背景分析時，要分析與估價對

3、象同類房地產(chǎn)的目前和未來市場情況。9缺最高最佳使用分析10選用的估價方法不妥 （應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、 收集到的資料來確定。 如：一般情況下優(yōu)先選用市場法； ，有收益的應(yīng)當優(yōu)先選用收益法； 抵押的優(yōu)先成本法， 拆遷的用市場法；單純的土地評估選用基準地價修正法、 假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。 ）11未說明每種估價方法的定義、步驟12如果是特殊房地產(chǎn)， 要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。13抵押價值的定義不是公開市場價值。應(yīng)當是公開市場價值減去估價師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價值。14保險評估不能將土地價值記入。 （投保時，保險金額不能超過建筑物的價值。 ）15

4、劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。16拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）17再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔保債權(quán)。18投資價值評估， 則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見理論方法第 70 頁）。評估投資價值時，要扣除所得稅。19拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定（理論方法第 97 頁）20拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當再扣除抵押、租賃、查封等影響；21法院委托的司法評估的估價結(jié)論應(yīng)當是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當再扣除抵押、租賃、查封等影響。22對司法委托拍賣評估的， 一般只給

5、出市場價值。不給拍賣底價， 拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。（二）各種評估方法中的錯誤（1）比較法：23可比實例選擇不當 （如：地段要相近，用途、交易類型要相同， 實例的面積不能過大過小、 規(guī)模應(yīng)當在估價對象規(guī)模的 0.52 范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當相當。 權(quán)利性質(zhì)要相同， 交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長，如：超過 1 年）；可比實例數(shù)量要 3 個以上。24可比實例的幣種未說明；或未化成同一幣種。25建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤（應(yīng)按可比實例成交時的匯率） ；26非正常交易情況的要進行交易情況修正； 修正時要注意： 拍賣、招標的并不一定比協(xié)議價格高。賣方將部分費用轉(zhuǎn)嫁的，要進行修正。2

6、7日期修正計算錯誤；28區(qū)域因素修正時， 可比實例應(yīng)當是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。29區(qū)域（或個別）因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒。30區(qū)域（或個別）因素修正時，漏項。如：土地未作年期修正、 比較案例與估價對象的土地等級不同，卻未做修正。31修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正； 或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了；32修正幅度過大，單項修正超過20% 。33計算結(jié)果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格， 遺漏了部分房地產(chǎn)的價值。34不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等） ，

7、其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同（ 房地產(chǎn)估價理論與方法 P131）；（2）收益法：35收益是通過租賃收入計算。 如果通過商業(yè)收入計算，則費用計算時要扣除商業(yè)利潤。36出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外， 還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。37求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定） ；38 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定， 分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標準分別計算。39 要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。40 采用比較法求客觀收入時，幾個比較

8、實例應(yīng)與估價對象有可比性。41 計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減） ；按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。42 計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；43 計算有效毛收入時認為空置率為 0 或者入住率為 100% 不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。44 無形收益不應(yīng)單獨計算，而應(yīng)當通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。45 計算費用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金 12% 計算；46 計算費用時要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項。如：漏管理費等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)

9、利潤） ；計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、 改擴建費、所得稅等計入）（房地產(chǎn)估價理論與方法 P206）；47 某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；48 計算管理費時，押金的利息不應(yīng)計算管理費。沒說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、 電、汽、熱等費用。49 計算保險費時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。50 報酬率的選取未說明求取方法和來源；51報酬率選取不當 （應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率， 再加上風(fēng)險補償?shù)?，見?216 頁?；虿捎檬袌鎏崛》ㄓ嬎悖?；52收益年限的確定未說明來源 （一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）

10、 收益年限確定錯誤， 當建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時， 處理方式也不同。（見理論方法 213 頁）；53計算公式錯誤，或計算過程錯誤；（3）假設(shè)開發(fā)法一般用于待開發(fā)的土地、 在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值 -開發(fā)成本 - 管理費用 -投資利息 -銷售稅費 -開發(fā)利潤 -投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費54 估算未來的樓價；一般通過市場法、長期趨勢法、收益法來評估未來市價。 注意一定要是“未來 ”的情況下的價格， 不能簡單地將估價對象或比較實例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到， 必須分析房地產(chǎn)未來價格變化的趨勢。55在對未來樓價的計

11、算中， 要注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。56開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出， 或按 XX 市造價管理站的定額查得。57續(xù)建成本和管理費用是采用類似市場比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設(shè)備、人工費等變化可能對其產(chǎn)生的影響。58續(xù)建成本應(yīng)當包括續(xù)建建筑安裝工程費、 專業(yè)費用、開發(fā)過程中的稅費、 室外道管網(wǎng)及綠化等工程費等，不僅僅是建安工程費。59注意計算續(xù)建費用中的建安工程費時， 不能全算，必須扣減已完工部分的價值， 即要與實際完工進度相符。60投資利潤和投資利息只有在靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除續(xù)建成本、 管理費用、銷售稅費、買方61

12、 不能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤、投資利息、銷售費用、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費） ；62 利息計算時，銷售稅費和銷售費用不能計息；63 利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以 2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計息起點是估價時點。64 銷售稅費和銷售費用只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算， 不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。65 開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。66 利潤率選取錯誤。開發(fā)利潤估算時，利潤率不應(yīng)當選取建造估價對象的 XX 開發(fā)商的實際利潤率，而應(yīng)當選取行業(yè)的平均（客觀）利潤率。67 利潤計算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤率

13、計算時，直接成本應(yīng)包括土地與建筑物二部分的成本。（或稱作 “未計算購買估價對象的投資利潤”）68 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費，是按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。（4）成本法：A舊房：房地產(chǎn)價格 =重新購建價格折舊B新建房地產(chǎn) （或者新開發(fā)土地）：房地產(chǎn)價格=土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息+銷售稅費 +開發(fā)利潤69成本構(gòu)成不完整，漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）；70成本計算時采用的是項目實際發(fā)生額， 未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本 （即要區(qū)分實際成本和客觀成本， 采用重置成本， 不能用重建成本）；土地成本一般可運用基準地價修正法求取。71 開發(fā)成本一般包括

14、勘察設(shè)計等前期工程費、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費、 建筑安裝工程費等，注意不能漏項。72 計算各種費用（如管理費和投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。73 計算各種費用（如管理費和投資利息、利潤計算）時，如果計算基數(shù)為開發(fā)成本，那么應(yīng)當包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本， 而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。74 成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本開發(fā)成本管理費用。75 成本法計算貸款利息時計息期有錯； （均勻投入的計息在期中，即：要將時間段除以 2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計息起點為估價時點。 ）76 計算公式有錯 （積算價格 =重新購建

15、價格 折舊）；77 要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值 （體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上） ；78 開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù) （房地產(chǎn)估價理論與 方法P145）；直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本 +開發(fā)成本）投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本 +開發(fā)成本+管理費用 +投資利息 +銷售費用）銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù) （開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）79 折舊年限確定錯誤。80未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響。計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計1）建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計；2）建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊（房地產(chǎn)估價理論與方法 P165）（三）報告結(jié)尾81估價結(jié)果的確定理由不充分（如：未說明原因就將權(quán)重取值確定為各 50% ，這樣是不對。正確做法是：各種方法得出的結(jié)果差別不大時可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于 0.7 小于 0.3。特殊處理要說明原因）82估價結(jié)果缺少單價。83評估結(jié)論沒有大寫。84單純的土地評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3 種價格。85將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）86抵押評估時， 未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素