成都商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路及方案課件

1、榮盛發(fā)展成都商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路及方案 中國(guó)成都 2016.03.06榮盛在成都RiseSun in Chengdu傳統(tǒng)商業(yè)中心不斷升級(jí)向東向南發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域性商業(yè)中心不斷發(fā)展衛(wèi)星城商業(yè)中心形成紫提東郡香榭蘭庭花語(yǔ)城布魯明頓 招商促進(jìn)商業(yè)銷售 運(yùn)營(yíng)提升商業(yè)價(jià)值 1。營(yíng)造氛圍 2015年12yu完成花語(yǔ)城商業(yè)氛圍營(yíng)造，2016年4月及10月分別完成紫提東郡及香榭蘭庭氛圍營(yíng)造 2。確保開業(yè) 2016年6月花語(yǔ)城開街，2016年10月份紫提東郡開街，2017年3月份95%出租率全面運(yùn)營(yíng) 2017年6月香榭蘭庭開街，2017年10月90%出租率全面運(yùn)營(yíng) 3。完成業(yè)績(jī) 2016年招商全年業(yè)績(jī)指標(biāo)24000 整體目

2、標(biāo)Operation thougth運(yùn)營(yíng)模式Operation mode 六統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式，確保項(xiàng)目造活統(tǒng)一形象規(guī)劃、統(tǒng)一招商組織、統(tǒng)一營(yíng)銷宣傳、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)推廣、統(tǒng)一物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督的運(yùn)營(yíng)模式，打造系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、高效的運(yùn)營(yíng)管理模式，形成步調(diào)協(xié)調(diào)、業(yè)態(tài)搭配、功能互補(bǔ)的商業(yè)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展及效益最大化統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式統(tǒng)一形象規(guī)劃統(tǒng)一招商組織統(tǒng)一營(yíng)銷推廣統(tǒng)一物管經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督招商政策Investment Policy進(jìn)駐商家還將享受以下優(yōu)惠政策：由街道辦統(tǒng)一辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等手續(xù)，并減免一切辦證費(fèi)用。商家還可以享受區(qū)一級(jí)創(chuàng)業(yè)基地的所有政府優(yōu)惠，具體見政府文件。運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，投入千萬元廣告和活動(dòng)

3、費(fèi)用。由成都榮盛偉業(yè)投資進(jìn)行街區(qū)主題形象塑造。由成都榮盛偉業(yè)提供所有小區(qū)客戶資源。二樓以上商家（含二樓 ）享受租金減免待遇，具體面議。哈爾濱銀行和平安銀行提供專項(xiàng)“創(chuàng)業(yè)裝修貸”，利率優(yōu)惠，縮短辦理時(shí)間。超高的居住人口Large Population未來五年區(qū)域內(nèi)超過50萬人口的入住隨之帶來巨大的商業(yè)需求。區(qū)域內(nèi)匯聚凱德、萬科、保利、中鐵等全國(guó)知名開發(fā)商，云集眾多高端客流。唯一的核心商業(yè)區(qū)Sole Commercial Core便捷的交通設(shè)施Convenient Transport Facilities緊鄰城市主干道光華大道，2015年地鐵4號(hào)線中壩站的開通將大大增加外光華的區(qū)位價(jià)值，為區(qū)域帶來

4、巨大人流和無限商機(jī)。The official retail development strategy of Qingyang District comprises a big shopping centre, shopping street and offices in outer Guanghua zone.Up to 500,000 population settle in the area in next five years, bringing the huge retail demand. A range of well-known developers including Capi

5、taLand , Wanke, Poly and Zhongtie converge in the area, guaranteeing numerous high-end customers.Its proximity to the city main road and the opening of metro line 4 in 2015 will greatly enhance the location value of outer Guanghua zone, bringing numerous footfalls and retail opportunities.凱德風(fēng)尚中鐵西城婦女

6、兒童醫(yī)院萬科金色領(lǐng)域樹德中學(xué)同輝國(guó)際學(xué)校光華杏林光華中心地鐵四號(hào)線地鐵四號(hào)線西三環(huán)路 West 3rd Ring Road光 華 大 道 Guanghua Avenue SOFA社區(qū)公園萬家灣公交樞紐站青羊工業(yè)園俊發(fā)時(shí)光俊園中鐵瑞景頤城榮富尚景西城鵬瑞利青羊廣場(chǎng)保利香檳光華1公里范圍心靈家園花語(yǔ)城區(qū)位交通Location&Transportation成都市青羊區(qū)2007年商業(yè)規(guī)劃的外光華片區(qū)核心商業(yè)中心，匯聚大型購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)與寫字樓。元益花園青羊萬達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)虹和悅府中鐵西城泡桐樹小學(xué)公園培風(fēng)社區(qū)成都西站同輝小學(xué)清溪雅筑頤和京都蒙特梭利幼兒園第五幼兒園富詩(shī)特成都三十七中成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)錦繡光華二

7、期公園歐尚金沙商圈花語(yǔ)城區(qū)位資源Location&Resource區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀0N300米 15 樹德中學(xué)醫(yī)院郵 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地日月大道 就目前的土地規(guī)劃來看，未來區(qū)域內(nèi)配套相當(dāng)完善。目前區(qū)域內(nèi)土地使用率已接近60%（完成開發(fā)和正在開發(fā)），待本項(xiàng)目落成，周邊已形成了相對(duì)成熟的社區(qū)。鐵路西環(huán)線對(duì)兩側(cè)的商氣形成了阻隔。 日月大道光華大道鐵路西環(huán)線來源：DTZ Retail 住宅用地商業(yè)用地教育、科研用地綠地公共服務(wù)用地1公里范圍內(nèi)土地開發(fā)進(jìn)度1公里范圍內(nèi)各功能區(qū)域占地面積比例14F商業(yè)+5F-20F住宅23454F商業(yè)+5F-20F住宅4F商業(yè)+5F-20F住宅4F商業(yè)+5F-19F住宅1F-2

8、2F住宅幼兒園市立幼兒園中國(guó)電信中國(guó)郵政2#業(yè)態(tài)落位方案-生活中心1雜貨店41.15 汽車美容71.80 面包坊86.99 維修店84.95 中介服務(wù)161.4 咖啡館673.144棋牌桌球游藝俱樂部673.14 2叢林網(wǎng)咖673.14 33#業(yè)態(tài)落位方案-生活中心社區(qū)口腔醫(yī)院802.011社區(qū)銀行85.58 社區(qū)藥店162.9 面館64.41 便利店107.63 快餐156.36 干洗店89.97 足療按摩539.14美容會(huì)所802.012344#業(yè)態(tài)落位方案-教育中心童裝零售260.19 嬰童食品209.51牛奶吧103.8 兒童娛樂241.31 兒童攝影215.57 化妝品集合店300.

9、85 美容美發(fā)1179.91 面包114.18 主題零售生活零售主題主力店休閑主題餐飲主題娛樂美甲94.88 國(guó)際嬰兒早教中心992.67 主題零售生活零售主題主力店休閑主題餐飲主題娛樂親子教育1172.34 少兒培訓(xùn)992.67 主題零售生活零售主題主力店休閑主題餐飲主題娛樂舞蹈健身培訓(xùn)1172.34 主題零售生活零售主題主力店休閑主題餐飲主題娛樂少兒跆拳道培訓(xùn)&少兒藝術(shù)中心2165.01 榮盛格林童話RiseSun Grimms Fairytales榮盛紫提東郡紫提東郡經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Economic Indicator6# 8421.59 5# 1804.754# 1956.41 3# 3719

10、.492# 2995.9 1# 1876.49 項(xiàng)目占地面積33畝容積率2.9項(xiàng)目總建筑面積103905住宅建筑面積50906商業(yè)占總面積比例19.90%商業(yè)建筑面積20774.6（不含地下）紫提東郡功能分區(qū) Sectorization 6#5#4#3#2#1# 海上海 藍(lán)光錦繡城規(guī)劃小學(xué)休閑品質(zhì)餐飲餐飲娛樂兒童教育培訓(xùn)孕嬰童+美容美體+早教培訓(xùn)兒童娛樂劇場(chǎng)市立幼兒園餐飲娛樂餐飲娛樂1234563F獨(dú)棟商業(yè)兒童劇院市立幼兒園萬科路融信地產(chǎn)公建配套用地6F獨(dú)棟商業(yè)3F商業(yè)+4F-32F住宅3F商業(yè)+4F-32F3F商業(yè)+4F-31F住宅3F商業(yè)+4F-31F住宅1#-1F業(yè)態(tài)落位方案兒童零售26

11、7.2 兒童食品170.16 1#-2F-3F業(yè)態(tài)落位方案兒童早教機(jī)構(gòu)609.95 兒童早教機(jī)構(gòu)784.01 2#-1F業(yè)態(tài)落位方案兒童甜品67.45兒童娛樂472。15兒童玩具139.1嬰兒游泳館202.352#-3F業(yè)態(tài)落位方案少兒跆拳道培訓(xùn)1044.83 3#-2F業(yè)態(tài)落位方案茶樓機(jī)麻1269.84 4#-1F業(yè)態(tài)落位方案鹵食店124.53 社區(qū)藥店198.32 中介服務(wù)72.37 干洗店101.85 4#-2F業(yè)態(tài)落位方案網(wǎng)咖會(huì)所720.59 4#-3F業(yè)態(tài)落位方案?？漆t(yī)院（口腔&眼科&牙科）691.06 5#-1F業(yè)態(tài)落位方案美容美發(fā)195.84 食品53.97 便利店223.65

12、面包甜品71.47 5#-2F業(yè)態(tài)落位方案?？漆t(yī)院643.94 5#-3F業(yè)態(tài)落位方案?？漆t(yī)院611.57 6#-1F業(yè)態(tài)落位方案7天優(yōu)品母嬰專賣182.66兒童食品29.86甜品20.96兒童攝影236.4童裝170.96特色小吃70.79特色小吃55.34兒童文具186.066#-2F業(yè)態(tài)落位方案兒童書城&親子樂園1468.136#-3F業(yè)態(tài)落位方案健身中心1283.85榮盛生活?yuàn)蕵分行腖ife entertainment center榮盛香榭蘭庭香榭蘭庭區(qū)域位置Location&Transportation項(xiàng)目地處成都東2.5環(huán)，屬于攀成鋼板塊，毗鄰萬象城商圈、川師大商圈，三大商圈合圍，

13、東2.5環(huán)，未來潛力無限。三圣鄉(xiāng)、塔子山公園，更有7000平米私享園林，為您打造一片城市綠肺，儼然是標(biāo)準(zhǔn)宜居生活典范當(dāng)空閑時(shí)，買兩張地鐵票，一張2號(hào)線（距項(xiàng)目?jī)H300米），一張7號(hào)線（距項(xiàng)目?jī)H100米），雙線地鐵，便捷生活，雙倍價(jià)值。123456789結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，以及項(xiàng)目零售商業(yè)的具體體量，本項(xiàng)目的客群主要以商旅客群為主，家庭客群為輔商旅客群家庭客群香榭蘭庭客群定位Customer group positioning客群核心圈層位于東客站商圈內(nèi)，商圈覆蓋距離近，主要以商旅客群為主，家庭客群為輔客群輻射圈層距離較遠(yuǎn)，覆蓋的家庭消費(fèi)客群的住宅較多，主要以家庭客群為主，商務(wù)客群為輔商業(yè)業(yè)態(tài)建議

14、核心驅(qū)動(dòng)業(yè)態(tài)：主題酒店、正餐快餐（西餐、亞洲餐飲 、港式茶餐廳、創(chuàng)意菜 、自助餐 、火鍋 、中餐等）和休閑餐飲（咖啡店、茶坊、甜品、面包店、水果吧、特色小吃等）主題酒店西餐日餐茶餐廳創(chuàng)意菜茶坊咖啡店面包店甜品水果吧自助餐火鍋香榭蘭庭客群定位Industry condition localization商業(yè)業(yè)態(tài)建議香榭蘭庭客群定位Industry condition localization輔助業(yè)態(tài)：以文化娛樂業(yè)態(tài)為主，零售和服務(wù)業(yè)態(tài)為輔，例如SPA，健身、KTV 、會(huì)所、兒童室外游樂場(chǎng)、書吧、便利店、時(shí)裝、數(shù)碼、銀行等SPA書吧游樂會(huì)所健身KTV禮品數(shù)碼主題酒店商業(yè)業(yè)態(tài)建議亮點(diǎn)業(yè)態(tài)：社交俱樂部

15、、個(gè)人工作室、小型展覽室、 DIY俱樂部、設(shè)計(jì)體驗(yàn)中心、培訓(xùn)中心等個(gè)人工作室培訓(xùn)中心體驗(yàn)中心社交俱樂部展覽室香榭蘭庭客群定位Industry condition localization花語(yǔ)城孕嬰童主題商業(yè)包裝2015年12月份已呈現(xiàn)。花語(yǔ)城孕嬰童主題商業(yè)包裝2015年12月份已呈現(xiàn)。紫提東郡榮盛格林童話主題商業(yè)包裝現(xiàn)2016年4月中旬即將呈現(xiàn)。香榭蘭庭生活?yuàn)蕵分行闹黝}商業(yè)包裝現(xiàn)2016年6月份即將呈現(xiàn)。成都商業(yè)目前數(shù)據(jù)指標(biāo)（招租率及開業(yè)率）項(xiàng)目商業(yè)總量招商面積招商率開業(yè)面積開業(yè)率香榭蘭庭26410.710000花語(yǔ)城24971.183319.5613%2840.311%紫提東郡18274.9

16、11199.827%1199.827%成都商業(yè)2016年整體工作計(jì)劃責(zé)任分工第一季度第二季度第三季度第四季度累計(jì)花語(yǔ)城香榭蘭庭紫提東郡花語(yǔ)城香榭蘭庭紫提東郡花語(yǔ)城香榭蘭庭紫提東郡花語(yǔ)城香榭蘭庭紫提東郡部門經(jīng)理5%2%5%15%10%10%15%5%5%5%5%3%85%招商主管5%3%5%5%10%10%5%5%10%10%5%10%83%招商主管5%10%3%5%10%10%5%10%5%5%5%4%77%招商專員0%5%2%5%5%10%5%5%5%5%5%4%56%累計(jì)15%20%15%30%35%40%30%25%25%25%20%20%完善內(nèi)部招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)，建立責(zé)任分工及季度考核制度

17、，加強(qiáng)對(duì)代理公司下沉式管理成都商業(yè)項(xiàng)目租金水平備注：按照5年平均回報(bào)率5%計(jì)算：第一年 2.5%第二年 4%第三年 5.5%第四年 6%第五年 7%成都公司商業(yè)租金回報(bào)測(cè)算-20160310.xlsx成都商業(yè)傭金分配方案人員分工3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份總計(jì)部門經(jīng)理8008008008008008008008008008008000招商主管（A組）5505505505505505505505505505505500招商主管（B組）5505505505505505505505505505505500招商專員（A組）250250250250250250250

18、2502502502500招商專員（B組）2502502502502502502502502502502500合計(jì)24000一、2016年整體目標(biāo)：完成四個(gè)項(xiàng)目總體24000平方米招商，保證花語(yǔ)城2016年6月底開業(yè)及紫提東郡項(xiàng)目2016年10月底開業(yè)，其中花語(yǔ)城完成面積11000平方米，紫提東郡完成7000平方米，香榭蘭庭完成5000平方米，布魯明頓廣場(chǎng)完成1000平方米。二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)部目標(biāo)分解及責(zé)任分工：成都商業(yè)傭金分配方案三、招商傭金計(jì)算:（1）招商傭金計(jì)算整體按照60元/平方米/月計(jì)算大于500平方米的主題業(yè)態(tài)主力店，傭金按照2個(gè)月招商傭金計(jì)算，共計(jì)3000平 方米；大于300平方米的業(yè)態(tài)，傭金按照1.5個(gè)月招商傭金計(jì)算，