長沙保利閬峰云墅營銷策劃總策略X年

1、保利閬峰云墅2009年營銷策略總綱CPDF pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 1目標(biāo)與回顧目標(biāo)及測試營銷回顧營銷難點PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 22009年實現(xiàn)銷售額2.5億元目標(biāo)提出：這樣的目標(biāo)意味著：按目前貨量均價400余萬/套計算，完成目標(biāo)任務(wù)意味著年底前實現(xiàn)60套左右產(chǎn)品的銷售；平均每月銷售套數(shù)達(dá)到5套左右。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 3目標(biāo)測試：9月2套10月 11月3套1月6月11套截至2008年11月30日共完成銷售16套，銷售金額共70,970,677元，平均每月完成銷售1.4套。2009年目標(biāo)任務(wù)超

2、出市場預(yù)期PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 4營銷回顧：2008年下半年開始以“非獨棟，不算墅”為主題的推廣，在一定程度上建立了項目的市場形象與知名度。傳播渠道：戶外+網(wǎng)絡(luò)+路旗+現(xiàn)場圍擋推廣語對項目價值的直接詮釋贏得了市場關(guān)注，同時與競爭項目形成了有效區(qū)隔。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 5營銷回顧：現(xiàn)場展示與服務(wù)環(huán)境的改善，提升了項目形象與豪宅價值，在一定程度上促進(jìn)了成交。吧臺服務(wù)2008年下半年改善項目展示方面：西北角圍擋項目內(nèi)部形象墻清水房樣板間服務(wù)方面：大門雙崗吧臺服務(wù)樣板間解說員PDF 文件使用 pdfFactory Pro

3、 試用版本創(chuàng)建 6營銷回顧：2008年下半年一系列圈層營銷活動提升了項目的圈層 價值，但 目前未對成 交表現(xiàn)出明顯拉升。2008年下半年營銷活動1。名車展；2。郴州行；3。中秋業(yè)主抽獎；4。岳陽巡展；5。秋交會；6。保利之夜；7。私家宴活動對于老業(yè)主維護(hù)、項目知名度圈層客戶中的傳播起到了一定作用，但從成交情況分析來看，目前活動尚未對項目成交起拉動作用。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 7營銷回顧：2008年下半年成交客戶呈散點分布，偶得性較強，客戶發(fā)展趨勢不 明顯。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 8認(rèn)籌客戶 情況：F01，第二次來訪后認(rèn)

4、籌，客戶為私企老板，共在長沙，認(rèn)可純獨棟項目形態(tài)，在價格上出現(xiàn)成交障礙；期待價值在300萬元以下。F09，第二次來訪后認(rèn)籌，工作在福建，衡陽人，餐飲業(yè)老板；期待價值在300萬出頭。F18，第二次來訪后認(rèn)籌，工作在長沙，經(jīng)常出差，購房目的是度假；未來現(xiàn)場解籌，直接退訂?？蛻舫山豢剐裕喝珖鞯貥鞘行蝿莶环€(wěn)，社會輿論等致使客戶觀望持續(xù)；三類主力客源（金融證券、房開、礦業(yè)）受目前經(jīng)濟(jì)、社會形勢影響較重，第一、二類客源銳減，而第三類客源以其本身的稀有性難以促成銷售；來訪客戶需求的別墅面積和總價與本項目的產(chǎn)品相比，都相對較低，其中的有效客戶就更加稀少；項目二期產(chǎn)品相對一期而言無明顯優(yōu)勢，加之工程現(xiàn)狀尚達(dá)不

5、到理想的銷售條件。傳統(tǒng)銷售淡季來臨。9月銷售月報營銷難點1：隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化，目標(biāo)客戶范圍在進(jìn)一 步縮小，目標(biāo)客戶的 觀望情緒在進(jìn)一步加劇。在市場形勢不容樂觀、認(rèn)籌情況不能支持開盤的狀況下，原計劃10月中旬的開盤提前解籌，以防拖延太久出現(xiàn)變故。但即便如此，已認(rèn)籌的3個客戶也因價格原因而沒有成交。這也反映了許多客戶期望折扣、希望在此形勢下賺取便宜的心理，因此他們對于價格都抱了很大的期望。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 9營銷難點2：項目自身定位與目標(biāo)客戶認(rèn)知之間仍然存在一定差距。推廣層面存在對本項目 誤讀 ：無法建立“頂級豪宅”第一印象認(rèn)知上門客戶有效率偏低對于項

6、目的價值 點不能 產(chǎn)生深入認(rèn) 知：a.關(guān)于地段：客戶對于未來前景的預(yù)期不認(rèn)可，更相信可以看到、體驗到的東西，因此 項目位置偏遠(yuǎn) 的原因 對于客戶的影響很大 ；b.關(guān)于獨棟：客戶對于獨棟價值雖然了解，但還沒有能對他的選擇產(chǎn)生影響，許多 人寧可退而選擇便宜 的雙拼或聯(lián)排 ；c.關(guān)于產(chǎn)品：在產(chǎn)品方面，他們更看重 花園精裝修等可以感 受 到的直觀方面，在此 方面項目 有些劣勢。本項目以純獨棟的產(chǎn)品價值、400萬/套的價格站位于長沙市場頂級豪宅體系之內(nèi)。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 10日漸下滑的目標(biāo)客戶投資預(yù)期堅持自我的豪宅價值OR如何在二者之間找到平衡點？隖PDF 文

7、件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 112大勢經(jīng)濟(jì)環(huán)境競爭環(huán)境客戶趨勢PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 12INDEXSYSTEMKEYPOINTNOTE基礎(chǔ)因素實體經(jīng)濟(jì)GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等衡量實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)因子房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)支撐的基本面反應(yīng)消費者的真實財富實力資本經(jīng)濟(jì)股票指數(shù)、利率等衡量資本（虛擬金融）經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)因子房地產(chǎn)發(fā)展的另一重要支撐面放大/縮小消費者的財富實力衍生因素政府房市政策政府當(dāng)前的房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策剖析房地產(chǎn)發(fā)展的重要影響面政府調(diào)控消費者預(yù)期&信心消費者信心指數(shù)等描述消費者對未來經(jīng)濟(jì)走勢與消費的預(yù)期房地產(chǎn)發(fā)展的重要影響面消費者

8、的觀望心態(tài)分析本質(zhì)：什么因素將左右未來幾年的樓市走向？影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要宏觀因素指標(biāo)體系:1經(jīng)濟(jì)環(huán)境PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 13回顧：政策面左右了07年下半年起的房市調(diào)整人為降低信心與預(yù)期，迫使市場理性回歸07年房市調(diào)整回顧：“9/28新政”針對房地產(chǎn)市場的金融全面緊縮，限制多次置業(yè)，政策性強迫市場擠兌投資泡沫資料來源：世聯(lián)平臺1經(jīng)濟(jì)環(huán)境PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 14資料來源：大摩統(tǒng)計數(shù)據(jù)1經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)下的轉(zhuǎn)變：樓市的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)面已發(fā)生扭轉(zhuǎn)1、全球資本經(jīng)濟(jì)層面崩塌：美次貸危機引發(fā)全球金融海嘯，財富短期內(nèi)迅速蒸發(fā)美國次貸危機

9、/華爾街與投行的消失/全球金融海嘯/國家破產(chǎn)危機2、全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)被迫拖入泥沼：歐美增長乏力，各機構(gòu)集體預(yù)期全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退1、摩根大通預(yù)測：預(yù)計2009年全球經(jīng)濟(jì)增長率為0.4%，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)將縮減0.5%，新興市場增長4.2%2、歐盟委員會預(yù)測：歐盟2009年經(jīng)濟(jì)增速將下降至僅0.2%，而歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)2009年將僅為0.1%。與4月份做出的預(yù)測相比，這兩個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測都遭大幅下行修訂。2、世界貿(mào)易組織(WTO)即將完成的最新評估顯示：2008下半年世界貿(mào)易總量有所下降，下降趨勢將至少持續(xù)至2009年中期再次強調(diào)嚴(yán)峻性：本輪經(jīng)濟(jì)面扭轉(zhuǎn)源自全球范圍PDF 文件使用 pdfFactory Pro

10、試用版本創(chuàng)建 1526.5161608年各月出口和進(jìn)口增速對比21.527.535.330.324.826.721.840.428.131.217.233.726.923.121.121.35.010.040.035.030.025.020.015.01月6.32月3月4月5月6月7月8月9月出口增速進(jìn)口增速規(guī)模以上工業(yè)增加值變化18171615141312111015.42月17.816.43月16.315.74月16.35月16.36月16.114.77月15.712.88月15.211.49月增速（%）中國經(jīng)濟(jì)下行的事實：08年前三季度進(jìn)出口對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為12.5% 同比降8.9%。08

11、年第三季度GDP增長同比回落2.3%，四年來首次低于10%。中國經(jīng)濟(jì)受全球經(jīng)濟(jì)大氣候波及的連鎖反應(yīng)：1、出口制造業(yè)拉動的傳統(tǒng)增長模式，使我國外貿(mào)依存度高達(dá)70%，出口占GDP比重接近40%2、去年下半年起的人民幣升值/出口稅收政策調(diào)整已經(jīng)對出口行業(yè)造成損害，本年歐美經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，消費市場萎縮進(jìn)一步雪上加霜累計增速（%）資料來源：國家統(tǒng)計局1經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)下的轉(zhuǎn)變：樓市的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)面已發(fā)生扭轉(zhuǎn)3、出口萎縮直接將導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展速度減緩4、工業(yè)發(fā)展降速，直接撼動GDP增速，依靠出口高速拉動經(jīng)濟(jì)增長的黃金時代結(jié)束再次強調(diào)嚴(yán)峻性：中國經(jīng)濟(jì)下行趨勢日益清晰PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)

12、建 16時間政策內(nèi)容原比例調(diào)整后比例11月1日契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%1.5%1%11月1日對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅0.5免征11月1日對個人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征10月27日貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍0.850.710月27日房貸最低首付款比例調(diào)整為20%20%-30%20%10月27日住房公積金貸款各檔次利率降0.27%五年期以下432,五年期以上486五年期以下405,五年期以上45911月1日個人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征891256219.1.1.2.2.1.12.0.3.5.7.8.9.9.1.10707070707080708202

13、0202020202008.1200.30206.396.847.027.297.477.26.936.662.793.063.333.63.874.144.143.873.66.57210435768貸款利率存款利率當(dāng)下的轉(zhuǎn)變：受經(jīng)濟(jì)面扭轉(zhuǎn)影響，當(dāng)前政策面開始放松政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變：從 “防止經(jīng)濟(jì)增長過熱/通脹惡化”到“保增長”對樓市的政策調(diào)控隨政策大環(huán)境轉(zhuǎn)變，開始自然松化1、“推 動投資/勞動經(jīng)濟(jì)”：金融環(huán)境轉(zhuǎn)為寬松預(yù)計08年下半年-09年將進(jìn)入快速降息通道，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境未穩(wěn)定前，將維持較寬松的銀根政策2、“拉 動內(nèi)需”： 樓市調(diào)控針對消費者單邊放寬（1）房貸首付比例下調(diào)，貸款利率優(yōu)惠，公積金貸款

14、擴張（2）購房稅費減免（3）肯定地方救市，自行調(diào)整的權(quán)力1經(jīng)濟(jì)環(huán)境PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 17但是，在經(jīng)濟(jì)面下行期，政策面利好不再能徹底解凍樓市1經(jīng)濟(jì)環(huán)境消費者消費實力及預(yù)期因經(jīng)濟(jì)面下行而受損：“捂緊錢包”，消費觀念轉(zhuǎn)變，對房/車等大筆消費信心與預(yù)期更趨于謹(jǐn)慎“價格預(yù)期下跌”，普遍對物價看跌不看漲08年中國國民消費信心與對經(jīng)濟(jì)預(yù)期持續(xù)下跌政策放松VS客戶觀望對市場影響效果不大PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 18最新熱點傳真：9000億的保障住房政策勢必對普通居住住房價格進(jìn)一步產(chǎn)生沖擊，但對豪宅市場你影響相 對 會小政策聲音：住

15、房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥11月12日表示，今后三年內(nèi)要新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。市場聲音：1、普通商品房市場受沖擊嚴(yán)重目前保障性住房的供應(yīng)量不及整個樓市供應(yīng)的10%，如果三年內(nèi)保障性住房迅速增加700萬套，其在樓市所占的比例就迅速擴大，達(dá)到30%左右。毫無疑問會對目前的市場供應(yīng)格局形成一定的沖擊。Eg. SOHO中國董事長潘石屹以告誡的形式表示：“保障房以每年10萬套的速度推向市場，而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。住宅市場的大格局正在改寫?！?、9000億將拯救開發(fā)商

16、免遭破產(chǎn)之災(zāi)保障性住房采取政府和開發(fā)商共同開發(fā)的模式，9000億的資金將拯救房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和為上下游鋼鐵、水泥等行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。經(jīng)濟(jì)適用房購買資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：北京：三口之家年收入不能超過4.5萬元，總資產(chǎn)不能超過36萬元；廣州：三口之家年收入不能超過5.5萬。住房保障政策對于豪宅市場影響不大PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 19取決于對經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期是否加大力度取決于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的難度預(yù)期恢復(fù)取決于實體經(jīng)濟(jì)的真實支撐與信心基本支撐面所以，追本溯原：未來影響樓市的關(guān)鍵因素將是實體經(jīng)濟(jì)面，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇才能推動樓市徹底解凍。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本

17、創(chuàng)建 20擴大內(nèi)需從出口大國轉(zhuǎn)為消費大國出口產(chǎn)業(yè)升級從廉價成本輸出轉(zhuǎn)為設(shè)備/資本輸出短期療效：見效快，但治標(biāo)不治途徑1：政府投資，擴大基礎(chǔ)建設(shè)（短期選擇） 本，不解決根本問題主要目的：以固定資產(chǎn)投資直接拉動經(jīng)濟(jì)增長，保底GDP增長率當(dāng)前出臺的“2010年底約需投資4萬億元”計劃。為加快建設(shè)進(jìn)度,會議決定,今年四季度先增加安排中央投資1000億元,明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元,帶動地方和社會投資,總規(guī)模達(dá)到4000億元。途徑2：加快保障體系等社會制度改革（長期選擇）主要目的：提高國民整體收入能力與市場完善度，長期拉動GDP增長內(nèi)需擴大于拉動居民的收入水平（擴大農(nóng)村市場等）、以及醫(yī)療保險、養(yǎng)

18、老保險、教育制度完全相關(guān)。其調(diào)整時間比政府投資拉動緩慢，但是保證內(nèi)需持久擴大的必需之路長期診療：動作大，涉及利益面廣泛，社會成本高1經(jīng)濟(jì)環(huán)境中國經(jīng)濟(jì) 復(fù)蘇的必經(jīng) 之路：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn) 型(擴大內(nèi)需/出口產(chǎn) 業(yè)升級)途徑：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整/出口企業(yè)稅費調(diào)整（長期選擇）主要目的：改變當(dāng)前位于全球產(chǎn)業(yè)鏈底部的劣勢/通過產(chǎn)業(yè)升級擺脫日益困難的生產(chǎn)成本競爭PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 21中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的節(jié)奏預(yù)測：2010年起 全面 啟動2007年2008年2009年2010年經(jīng)濟(jì)背景：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，西方消費市場萎縮，中國出口拉動嚴(yán)重削弱，資本市場信心不足政策手段：1、以國家大額投

19、資為主，直效保底經(jīng)濟(jì)增長2、社會體制/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革試點調(diào)研，為后續(xù)大規(guī)模推行逐步鋪墊3、在出口產(chǎn)業(yè)大傷元氣的現(xiàn)實下將暫停產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，避免出現(xiàn)企業(yè)倒閉，失業(yè)等高社會成本行為經(jīng)濟(jì)/社會背景：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊萎靡，中國60年國慶閱兵，經(jīng)濟(jì)/社會皆環(huán)境皆以維護(hù)穩(wěn)定為主要目標(biāo)經(jīng)濟(jì)/社會背景：在國家持續(xù)拉動固定資產(chǎn)投資的背景下，經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于穩(wěn)定，真正的社會/產(chǎn)業(yè)改革迫在眉睫政策手段：1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整深化2、社會體制（涉及土地、醫(yī)療、社會保障）等多方利益體系2008-09年將以刺激內(nèi)需的 政府大規(guī) 模投資 為主；2010年閱兵后各項 以擴大內(nèi)需為目標(biāo)的社會改革將深入落實1經(jīng)濟(jì)環(huán)境PDF 文件使用 pdfF

20、actory Pro 試用版本創(chuàng)建 22完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)徹底復(fù)蘇需要多長時間？案例研究：日本與香港與中國類似，都曾以出口拉動為經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動力，且先于中國經(jīng)歷過國際金融風(fēng)暴洗禮，并進(jìn)行了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型=房地產(chǎn)市場的基本面何時好轉(zhuǎn)？1經(jīng)濟(jì)環(huán)境PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 23預(yù)估：中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功也需3年左右中國與日本及香港最大的不同：1、對外經(jīng)濟(jì)依賴性更弱；2、內(nèi)部14億人口需求市場巨大；3、轉(zhuǎn)型方向及目標(biāo)明確，因此，中國將有可能比日本及香港更順利的完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期1經(jīng)濟(jì)環(huán)境PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建

21、24所以，我們對后市大趨勢的判斷：中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將自2010年起全面啟動，初見成效約3年2-3年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)面依舊震蕩，樓市看淡3年后，經(jīng)濟(jì)面重新恢復(fù)，樓市前景開始向上1經(jīng)濟(jì)環(huán)境PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 25少，關(guān)內(nèi)別墅產(chǎn)品尤其稀缺，總價區(qū)間 競爭環(huán)境深圳豪宅視角：別墅供應(yīng)逐年減快速放大06年深圳推出別墅數(shù)量約1300余套，城市別墅價格水平在2.5萬到4萬之間，主力總價達(dá)1000-1500萬間。2007年深圳推出別墅數(shù)量約為900套左右，近郊別墅價格已達(dá)3-4萬，總價在1000萬左右，城市別墅價格在4-8萬之間，總價達(dá)到2000萬以上。2008年深圳推出別墅數(shù)量約

22、為800多套，在市場下滑的過程中，別墅價值堅挺，較好地實現(xiàn)了保值功能。在 豪宅項目價格 跳水的市場環(huán)境下，具有稀缺價值的別 墅產(chǎn)品 仍然能夠相 對保持價值堅挺。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 26競爭環(huán)境 中，獨棟別墅價值升值最快。深圳豪宅視角：在市場上升過程深圳代表豪宅別墅類產(chǎn)品06年到07年價格張幅，分別為：獨棟100%，聯(lián)排72%，高層83%。城市豪宅中獨 棟類產(chǎn)品因其稀缺性 ，漲幅最大。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 27項目物業(yè)類型價格（元/平）比價美洲故事獨棟170001.5聯(lián)排110001藏瓏獨棟268004.3雙拼18

23、0003高層60001湘江1號獨棟130002.3雙拼90001.6疊加56001橘郡獨棟90001.5雙拼8000標(biāo)1.3品聯(lián)排60001競爭環(huán)境豪宅價值體系在長沙尚不清淅，獨棟價值未得到市場追捧，競爭力不強。香蜜湖一號波托菲諾中信紅樹灣星河丹堤獨棟TH高層深 圳豪宅 價格的 比 價 系 統(tǒng)為： 獨棟約 為高層3倍左右，聯(lián)排約為 高層2倍左右。深圳豪宅各產(chǎn)品類型價格對比140000120000100000800006000040000200000長沙豪宅各產(chǎn)品類型價格比長沙豪宅市場價值體系的混亂類型價值等級，以致獨棟別墅價值無PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 28

24、競爭環(huán)境下半年別墅市場開始價格戰(zhàn)，使得本來價值體系尚不清晰的長沙豪宅市場競爭形勢進(jìn)一步惡化。2008年7月，好望谷開盤，作為純獨棟別墅項目，銷售均價控制在7500元/平米左右；2008年10月，麓山公館200萬元/套特價別墅推出；2008年10月，玫瑰園獨棟別墅均價由11000元/平米降至6500元/平米。2008年10月，比華利山推 出雙拼 別墅4468/平米起別墅降價風(fēng)行，低端產(chǎn)品價格幾近高層PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 29競爭環(huán)境2008下半年由于市場低迷而推遲開盤的項目將使得長沙2009年別墅市場貨量劇增，別墅市場競爭將更加激烈。預(yù)計2008年下半年1

25、0月左右開始的別墅供應(yīng)量井噴被市場環(huán)境抑制，推遲至2009年5月左右，屆時別墅市場的競爭將進(jìn)一步加劇。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 30綠城青竹園 純獨棟 別墅 社區(qū)， 憑借高 爾夫球場的 資源與 極佳 的環(huán)境 展示， 被長沙 高端 客戶公 認(rèn)為 “長沙第一豪宅 ”競爭環(huán)境開發(fā)商：湖南青竹湖國際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司樓盤地址：長沙市開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)總建面：130萬多平方米物業(yè)形態(tài)：獨棟純別墅容積率：0.25綠化率：60%主力戶型: 360-1000平米分期情況：3期主打概念：自然之中，完美之居主要賣點：青竹湖高爾夫球場、別墅采用輕鋼結(jié)構(gòu)1000畝，只供280位尊者馳

26、騁 開發(fā)商實力雄厚，經(jīng)驗豐富，在長沙有一定的品牌知名度； 國際著名設(shè)計公司擔(dān)綱建筑和園林規(guī)劃設(shè)計，低密度、高綠化率，融入自然生態(tài)景觀的大型樓盤。 園區(qū)環(huán)繞已建成的青竹湖18洞高爾夫球場，自然環(huán)境優(yōu)美； 地處偏遠(yuǎn)，交通不便，生活配套更是缺乏。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 31好望谷 純獨棟 別墅社 區(qū)， 產(chǎn)品稀 缺性高 ，但是 缺乏 強勢的 自然資 源與展示亮 點，推 廣 調(diào)性也偏低 。競爭環(huán)境開發(fā)商：樓盤地址：長沙市萬家麗北路湘龍路賀龍體校側(cè)總建面：7.5萬平方米物業(yè)形態(tài)：獨棟純別墅容積率：0.28綠化率：40.2%主力戶型: 300-450平米分期情況：2期主

27、打概念：城市別墅發(fā)現(xiàn)之旅主要賣點：城市純獨棟別墅圈定您的領(lǐng)地 原始地貌為一座原生山體，山體中心懷抱一天然溪谷， 呈雙龍戲珠狀，風(fēng)水獨好. 項 目 充 分 借 鑒 地 中 海 陽 光 、休 閑和 浪 漫 生 活 情調(diào) ， 融 合西 班 牙 和 意 大 利 濃 郁 的 異 域 建 筑風(fēng)情。 項目位居萬家麗北路 ，到市 區(qū)和星沙 都非常便捷，具備做城市第一居所的生活別墅條件 。 周邊配套基本成熟PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 32美洲故事 前期 推廣主 打 “ 家族別 墅” 概 念， 借 用展示、服務(wù) 配合 ，贏得 市場口 碑。競爭環(huán)境開發(fā)商：長沙德普置業(yè)發(fā)展有限公司樓

28、盤地址：萬家麗路與湘府東路交匯處東北側(cè)總建面：25.5萬平方米物業(yè)形態(tài)：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅容積率：1.33綠化率：41.69%主力戶型: 300-400平米分期情況：2期主打概念：家族別墅傳世經(jīng)典主要賣點：距城市中心最近的豪宅如何讓兒子對得起這天賦的姓氏 開發(fā)商實力雄厚，經(jīng)驗豐富，在長沙有一定的品 牌知 名度； 純美 洲風(fēng)格的原生態(tài)低 密度坡 地 住宅 ， 以獨棟 、雙 拼 、 聯(lián)排別墅 群為主， 是一 個 以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別 墅 區(qū)； 在營銷上采取“乘勢追風(fēng)”之 手法，樹立了“家族別墅”高 端市場形象。 在推廣方面，廣告主題語一直都很吸引 人 ，SP活動做

29、的 有聲有色（美國自駕游等）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 33岳麓山公館 岳麓山風(fēng) 景區(qū) 紅線內(nèi) 惟一別 墅，資 源獨 特，市場 稀缺 度高， 占位 高 端， 市場沖擊 力大。競爭環(huán)境開發(fā)商：湖南省經(jīng)投實業(yè)有限責(zé)任公司樓盤地址：五星村金牛嶺總建面：20萬平方米物業(yè)形態(tài)：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅容積率：0.36綠化率：70%主力戶型: 300-800平米分期情況：2期主打概念：中國鼎級山地別墅“祖屋”概念主要賣點：唯一建在岳麓山紅線內(nèi)的別墅中國鼎級山地別墅 “精雕細(xì)琢”打 造產(chǎn) 品， 獲 得 “2006中國 最 具影響力（別墅）新盤”獎項，使項目獲得很好口碑。

30、 高規(guī)格、高品質(zhì)的配套設(shè)施體現(xiàn)業(yè)主的尊貴感。 項目的區(qū)位及地勢優(yōu)勢明顯，目標(biāo)客戶群的定位十分清晰。 目前還沒有開始銷售，對客戶的積蓄有一定的影響；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 34格蘭小鎮(zhèn) 融城中 心多物業(yè) 類 型組合樓盤 ， 前期 推廣 力度大，高舉 高大， 市場占 位高 ， 但產(chǎn)品品質(zhì) 一 般競爭環(huán)境開發(fā)商：湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址：長沙市暮云鎮(zhèn)高云村、西湖村總建面：30萬平方米物業(yè)形態(tài)：小高層、聯(lián)排、雙拼、獨棟容積率：1.50綠化率：40%主力戶型: 220-700平米分期情況：2期主打概念：經(jīng)得起考驗的時間別墅主要賣點：蘇格蘭時間別墅每個王者都

31、有自己的城堡 開發(fā)商實力雄厚，經(jīng)驗豐富，在長沙有一定的品牌知名度； 項目位于長株潭融城中心位置，區(qū)位及地段優(yōu)勢明顯。 在營銷上采取“高舉高打”之手法，通過推廣樹立了高端市場形象。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 35競爭項目核心價值競爭短板綠城青竹園高爾夫資源總價過高美洲故事家族別墅概念產(chǎn)品不純粹岳麓山公館山景/好望谷性價比形象偏低格蘭小鎮(zhèn)形象高舉高打物業(yè)類型混雜競爭環(huán)境與競爭項目 相比，本項目的核心價值點發(fā)掘得不夠深入。隖本項目核心價值發(fā)展方向1地段：融城中心未來價值，被客戶普遍認(rèn)知，但未得到追捧；2產(chǎn)品：純獨棟由于豪宅市場體系的混亂，競爭力受限；3品牌在長沙市場

32、尚不足以作為核心價值點支撐。性價比總價偏高；整體性價比不及好望谷。本項目競爭短板無明顯競爭劣勢。在價值體系不清晰的前提下，向上或向下的發(fā)展都受到限制PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 36競爭環(huán)境別墅市場競爭激烈與豪宅價值體系混亂頂級豪宅綜合價值最大化依托產(chǎn)品基礎(chǔ)，向上發(fā)展方能突圍。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 37當(dāng)市場不能自發(fā)辨別豪宅產(chǎn)品價值的時候3客戶趨勢如何找到能那些真正具有遠(yuǎn)見卓識的客戶？PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 383客戶趨勢從財富積累與觀念開放程度的維度觀察，豪宅客戶分為四種基本類型 。

33、觀念保守觀念開放豪宅客戶 分類特點：財富累積快傳統(tǒng)新貴企業(yè)二代掌門新經(jīng)濟(jì)型富豪性格外顯注重享受極度自信眼光獨到遠(yuǎn)見新貴生活講究品位睿智、遠(yuǎn)見為人踏實追求向上良好教育背景貴族氣質(zhì)見識廣闊海外經(jīng)歷傳統(tǒng)富豪傳統(tǒng)行業(yè)喜歡顯富觀念保守注重富貴感年紀(jì)偏大苦盡甘來型少年得志型遠(yuǎn)見卓識型新準(zhǔn)貴族型財富累積慢PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 393客戶趨勢目前 本項目 核心客戶苦盡甘來型主要客戶遠(yuǎn)見卓識型 邊緣客戶少年得志型PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 40客戶特征置業(yè)特征本項目價值點注重實際對于性價比要求高，不事張揚；性價比高；形象低調(diào)；講究品位文化

34、品味高，對于居住氛圍與私屬性的要求高北美風(fēng)格，原生態(tài)地形地貌；純獨棟；居住人群的純粹性判斷理性不被推廣信息所迷惑，有較為穩(wěn)定的價值判斷體系純獨棟價值；保利品牌見多識廣非常清楚不同住宅產(chǎn)品投資功能；對于城市未來發(fā)展有一定研究與判斷獨棟升值空間；區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；保利品牌一線城市或海外居住經(jīng)驗以時代前沿的住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價值判斷；對于居住人文環(huán)境的要求更高純北美；純獨棟。3客戶趨勢從2009年經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況與項目自身發(fā)展前景來看，“遠(yuǎn)見卓識型“客戶會逐漸成為項目目標(biāo)客戶主流。2008年金融 危機第一輪波 及者 為金 融 、證券 等金 融 投資行 業(yè)客戶，第二 輪波及 者為傳統(tǒng)制 造行業(yè)客戶， 如礦業(yè)、五金業(yè)

35、、紡織業(yè)等 行業(yè)私 營業(yè)主 ；這兩 類客戶 群在 目前的經(jīng) 濟(jì)環(huán)境下都 呈現(xiàn)衰 退趨勢 。遠(yuǎn)見卓識型客戶與本項目價值點契合度分析PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 413客戶趨勢客戶形象氣質(zhì)：遠(yuǎn)見睿智、未來標(biāo)準(zhǔn)、收藏品標(biāo)簽他們的居住實驗正向國內(nèi)國際一線城市標(biāo)準(zhǔn)看齊他們“有錢”、 “有閑”，是中國奢侈品消費風(fēng)尚的引領(lǐng)者與先行者他們的學(xué)識與閱歷推動他們崇尚現(xiàn)代財富階層的社交方式，正在所在城市搭建類似的圈層（雖然人數(shù)并不眾多，結(jié)構(gòu)也很松散），但他們的有圈層語言正逐漸影響著整個財富階層Golf/藝術(shù)品收藏/馬場/游艇/富人區(qū)他們骨子里希望成為財富階層中的“精英”：因此他們需要

36、一些從容的個性表達(dá)，他們內(nèi)斂、睿智，富有遠(yuǎn)見，眼光獨到。他們勇于向前看，并對自己的判斷充滿自信，因為他們深知他們的財富將更多的源自未來，而非停留沉淀在往日歲月價值觀：精神 物質(zhì)財富觀：未來 當(dāng)前社交觀：現(xiàn)代 傳統(tǒng)消費觀：產(chǎn)品之外 產(chǎn)品PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 42他們眼中金光閃閃的炫耀可能代表淺薄，成功與財富帶來的財富與自豪正在轉(zhuǎn)化為冷靜的貴族血統(tǒng)和掌控未來的自信房子已不僅僅是居所，更是值得收藏的奢侈品總價區(qū)間58.2%63.2%67.4%40.8%30.9%居住同時考慮資產(chǎn)升值41.8%36.8%30.0%58.1%67.6%單純居住置業(yè)目的1000萬以上

37、8001000萬500800萬200500萬100200萬本報告是嚴(yán)格保密的 注：總價越高，頂級豪宅物業(yè)逐漸成為財富階層經(jīng)濟(jì)實力的象征PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 43奢侈品基本原則：超越物質(zhì)、建立壁壘、典范領(lǐng)先What Is Luxury？奢侈品的使命就是建立壁壘，它的目標(biāo)就是創(chuàng)造典范。它一定擁有一些強制性的條件，一定是難以模仿，始終保持領(lǐng)先魄力。奢侈品總令大多數(shù)人追趕不上它的步伐，只能是少數(shù)位居財富頂級的人擁有與賞玩。奢侈品是名車/游艇/私人飛機，是高級珠寶/時裝，也可以是鋼筆/鐘表/繪畫/酒/煙草但奢侈品永遠(yuǎn)不是大眾消費品，它超越了物質(zhì)本身，它已經(jīng)成為一種

38、象征/標(biāo)簽，不僅是一個人，甚至是一個時代的3昳PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 44質(zhì)量和服務(wù)的絕對保證，并且全方面的關(guān)注客戶的需求，同時行業(yè)最佳居住奢侈品基本元素：真正的奢侈品，外延大于本體元素1：數(shù)量稀缺不可取代的資源和難以超越的價值，同時具有數(shù)量有限D(zhuǎn)IOR每一次高級時裝強烈的設(shè)計感都引領(lǐng)時尚界的新風(fēng)尚與追捧元素：血統(tǒng)純正更為標(biāo)志性的貴族象征，圈層的象征Rolls Royce純手工制造的昂貴轎車，是公認(rèn)的高檔轎車中最高貴純正的血統(tǒng)之一元素2：創(chuàng)意設(shè)計藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的設(shè)計，體現(xiàn)不凡的品味產(chǎn)品本體（項目價值）Berluti的每一雙鞋子都是手工制作，花紋和顏

39、色都不同，著世界上沒有任何一款同樣的Berluti元素3：技術(shù)領(lǐng)先 產(chǎn)品外延（品牌價值）SWAROVSKI的人造水晶擁有同類產(chǎn)品不可超越的光澤度，價值甚至超過天然水晶PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 45空間分類品質(zhì)要素居住細(xì)節(jié)居住空間豪宅的闊綽尺度客廳廳寬5.1-6.6米；主臥寬度4.2-6.6米；餐廳寬度3-3.8米（同時適宜的居住空間）功能區(qū)隔式的布局主仆嚴(yán)格區(qū)分/主客分區(qū)（會客廳與家庭廳分別設(shè)置）/主人私享（獨立書房/獨立起居室）功能空間常規(guī)功能高層雙花園/鉆石型景觀餐廳/主臥衛(wèi)生間雙洗手臺獨特的配套功能獨立曬衣房/私家泳池/酒窖/多個不同功能的會客廳/生活

40、陽臺外設(shè)置設(shè)備平臺/智能電梯直接入戶設(shè)計公共空間汽車汽車大堂/1：1.68的停車位會所多個有落差連接的無邊際泳池/健身設(shè)施其他格保密的大堂/豪華電梯廳/高轎電梯深圳住宅準(zhǔn)奢侈品：香蜜湖1號住宅產(chǎn)品技術(shù)領(lǐng)先產(chǎn)品形象領(lǐng)先：內(nèi)斂奢華產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先：完美細(xì)節(jié)宣傳形象看不見的香密湖1號，是值得敬仰的高度林蔭大道貴氣的古榕樹大道，儀杖式/私密感良好的人口方式PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 3 46服務(wù)體系設(shè)置細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專署價值體系提升居住價值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導(dǎo)和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴大投資價

41、值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項目的投資及珍藏價值關(guān)注合作價值在各個領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實行服務(wù)分級物業(yè)經(jīng)理人為最高級別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理最直接面對業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/護(hù)衛(wèi)儀仗隊深度禮賓式指南針服務(wù)對生活消費場所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計

42、消費服務(wù)菜單，提供生活顧問健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國內(nèi)開通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點鐘學(xué)校/愛心服務(wù)/物業(yè)理財/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)深圳住宅準(zhǔn)奢侈品：香蜜湖1號物業(yè)服務(wù)技術(shù)領(lǐng)先產(chǎn)品軟性服務(wù)領(lǐng)先：中海深藍(lán)服務(wù)體系昳PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 47本報告是嚴(yán)格保密的深圳住宅準(zhǔn)奢侈品：波托菲諾多方面資源整合維護(hù)純正血統(tǒng)PDF 文件使用 pdf

43、Factory Pro 試用版本創(chuàng)建 483突破PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 49項目定位：長沙頂級豪宅純獨棟融城中心保利品牌撫平鴻溝，讓那些真 正懂得豪宅價值的人認(rèn)識我們！經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2-3年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)面依舊震蕩，樓市看淡3年后，經(jīng)濟(jì)面重新恢復(fù)，樓市前景開始向 上競爭環(huán)境：1別墅存量積壓，市場競爭激烈；2豪宅價值體系呈現(xiàn)混亂狀態(tài)；客戶趨勢：目標(biāo)客戶范圍縮減；客戶對于豪宅認(rèn)知仍然處于誤區(qū)；本項目客戶群體主流趨勢將發(fā)生轉(zhuǎn)移；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 50突破低迷的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境；突破競爭激烈的別墅市場；突破價值體系混亂的豪宅市場；實現(xiàn)豪

44、宅產(chǎn)品與豪宅客戶之間真正的溝通。找到豪宅專家的語言：隖PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 51頂級財富階層保利首席奢侈品的傳奇邂逅開拓頂級客戶群打造最新產(chǎn)品形象升級只可遇見，不可追求PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 52打造奢侈品尋找大人物尋找大人物營銷策劃 總綱：產(chǎn)品屬性打造奢侈品品牌屬性形象推廣活動配合圈層拓展尋找湖湘大人物圈層活動持續(xù)進(jìn)行一線城市巡展/私家宴/業(yè)主訪談錄價值1：數(shù)量稀缺不可取代的資源和難以超越的價值，同時數(shù)量有限價值2：文化品味藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的展示，體現(xiàn)不凡的品味價值3：產(chǎn)品領(lǐng)先產(chǎn)品細(xì)節(jié)的精心打造；制造獨一無二

45、的價值亮點價值3：產(chǎn)品領(lǐng)先產(chǎn)品細(xì)節(jié)的精心打造；制造獨一無二的價值亮點價值5：推售策略小步快跑的推售策略，制造產(chǎn)品市場稀缺感；湘中央。純獨棟。大人物PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 533營銷實踐PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 54打造奢侈品稀缺感壁壘：罕見的城市中心純獨棟別墅關(guān)于產(chǎn)品屬性的廣泛告知：戶外+電臺+短信+網(wǎng)絡(luò)媒體系統(tǒng)組合城市繁華與私家靜謐的完美融合城市價值頂峰CBD的核心城市屬性私家獨棟別墅別墅的強烈私家屬性PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 55打造奢侈品文化感壁壘：美式風(fēng)格純粹演繹耀美式風(fēng)格：內(nèi)

46、斂的尊貴穩(wěn)重褐色/棕色等深色調(diào)自然石/磚/木材，與自然息息相關(guān)莊重傳統(tǒng)的坡頂/塔樓建筑元素使用，濃厚的歷史感撲面而來在前期銷售中，樣板房的展示效果對項目銷售有極大的帶動作中，同時銷售速度優(yōu)于毛坯產(chǎn)品，對于美式風(fēng)格的純粹演繹將成為奢侈品展示的一大亮點，同時對拉動成交也起到促進(jìn)作用。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 56美式風(fēng)格What Is American Style？美國是世界上最典型的移民國家，它的民族文化傳統(tǒng)源自歐洲，但卻在北美廣闊粗礪的原野上洗禮，在工業(yè)時代的迅速崛起中成長，在大移民時代從曼哈頓港口向自由女神像歡呼的移民中融合。所以，美式風(fēng)格是多面的，它既有

47、古典莊重的一面，又是現(xiàn)代簡潔的先行者，它不過分張揚，也不拘泥于繁復(fù)的細(xì)節(jié)，它從多種風(fēng)格中折射中它的大氣、穩(wěn)重、樸實與典雅，洋溢著開拓精神與自然主義，它正是內(nèi)斂的奢華鄉(xiāng)村風(fēng)格新古典主義現(xiàn)代主義通過樣板房詮釋駿3PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 57美式鄉(xiāng)村風(fēng)格古樸&自然美國總統(tǒng)除了古典的白宮，還有純正鄉(xiāng)村風(fēng)格的戴維營。美國人骨子里深深的為他們在原野開拓精神自豪，他們擅長使用木質(zhì)與鐵藝、玻璃等不同的自然材質(zhì)進(jìn)行搭配，散漫，輕松，一種田野中家古樸的清新味道。美式樣板房PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 58美式樣板房新古典主義胡桃木楓木大量使用的

48、胡桃木和楓木，為了凸出木質(zhì)本身的特點，它的貼面采用復(fù)雜的薄片處理，使紋理本身成為一種裝飾，可以在不同角度下產(chǎn)生不同的光感。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 59美式樣板房新古典主義壁爐的回憶對木材的使用，美式風(fēng)格還常使用磚石貼墻（主要使用于壁爐。磚石面的壁爐是美式新古典主義中的重要元素，是對過去黃金時代中夜晚壁爐旁社交記憶的追溯。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 60美式樣板房新古典主義仿古近乎崇拜的仿古，歐洲宮廷風(fēng)的貓腳型彎椅腳（CabrioI Leg）被冠名安妮皇后是對古老的歐洲大陸歷史的致意；傳統(tǒng)的拼花門有著有著古雅的氣息，支柱類似

49、建筑中的突起檐柱，還有充滿歷史感的凹槽，處處展現(xiàn)著歐洲美學(xué)的光芒PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 61貴族感壁壘：白金級酒店會所區(qū)隔于普通會所打造奢侈品借會所招商運營之機進(jìn)行炒作，引入 知名 品牌管 理機構(gòu) ，如悅 容莊， 或知名 品牌 消費場 所，如 蘭桂坊 ，實現(xiàn) 奢華感 與項目形象 的嫁接 。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 62白金級酒店式會所藝術(shù)大堂藝術(shù)大堂 ：名畫名藝術(shù)品的展覽與懸掛場所，名畫和名藝術(shù)品增加了項目的文化藝術(shù)感和價值感，讓生活在其中的客戶備添身份感，提供名畫和名藝術(shù)品的租賃服務(wù)，將藝術(shù)感延伸至家中；打造奢侈品PD

50、F 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 63白金級酒店式會所頂級商務(wù)俱樂部美食俱樂部：特邀世界各地頂尖的烹飪大師，如英國星級名廚DanielGreen，以最講究的廚藝，挑選不同時令的新鮮材料，設(shè)計出住戶尊享的食譜；定制國宴使用的餐具供住客舉行私人宴會之用打造奢侈品PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 64奢侈品本報告是嚴(yán)格保密的白金級酒店式會所頂級商務(wù)俱樂部紅酒雪茄俱樂部：搜羅了環(huán)球佳釀及頂級雪茄；專為業(yè)主設(shè)立私人儲酒窖，由著名酒評家定期舉辦試酒會和雪茄品嘗會，以供住客及專家互相交流心得設(shè)置獨立的會客廳，也是客戶與朋友/合作伙伴交流商談的一個靜謐私人的

51、好去處。打造PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 65貴族幼兒園貴族幼兒園：引入一流師資/設(shè)備配置/國際化教學(xué)方案的貴族幼兒園。不僅提供普通課程，還提供禮儀/高爾夫等貴族課程，令子女的教育從起點就非同凡響打造奢侈品PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 66私密性壁壘：公共園林展示實現(xiàn)的區(qū)隔打造奢侈品四季林蔭大道自然區(qū)隔規(guī)避一期產(chǎn)品的園林打造上的不足，在二期入口兩側(cè)盡管采用法國梧桐/榕樹/櫻花樹天然樹移栽，創(chuàng)造出貴族式莊園的的私人領(lǐng)域感，體現(xiàn)足下的精致尊貴和進(jìn)入社區(qū)的儀式感 。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 67打造奢

52、侈品房子外看不到房 子的社區(qū)由于二期園林偏小，同時部分產(chǎn)品臨路，私密性較差；建議采用超高柵欄/樹木/爬滿藤蔓的墻壁實現(xiàn)房子的完全遮蔽保證私人空間的絕對隱秘，以 “半精裝”園林提升項目的附加價值。私密性壁壘：看不到房子的社區(qū)，實現(xiàn)絕對的隱秘房子內(nèi)PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 68保利品牌價值保利品牌可利用價值較多，我們需要一個體系，將所有價值點落實打造奢侈品血統(tǒng)感壁壘：整合保利品牌資原，彰顯“別墅專家”形象全國發(fā)展商：十五年來，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)模化發(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽等十余個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有4

53、4家控股公司 。上市公司：2006年7月31日，在上海證券交易所掛牌上市。自2007年1月起，公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數(shù)樣本股。2007年6月6日，最新的2007中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果，保利地產(chǎn)位列綜合實力第二名，中國房地產(chǎn)上市公司績優(yōu)股第二名企業(yè)獲獎：2007年，保利地產(chǎn)獲得了“廣東上市公司綜合實力10強、廣東房地產(chǎn)綜合實力10強、廣東上市公司最具成長性10強、廣東上市公司最具盈利能力10強、廣東上市公司最受投資者追捧10強”等五個獎項服務(wù)：由中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會開展的年度全國住宅用戶滿意度測評結(jié)果顯示：保利地產(chǎn)在總體滿意度

54、和住宅質(zhì)量細(xì)節(jié)評價、物業(yè)管理評價、住宅環(huán)境設(shè)施評價中均位居前列，在廣州區(qū)域的“全國住戶滿意度、品牌忠誠度優(yōu)秀企業(yè)”排名中，保利地產(chǎn)排名第一；全國綜合排名第二。 保利地產(chǎn)獲得“全國住戶滿意度、品牌忠誠度優(yōu)秀企業(yè)”第一名殊榮高端、品牌樓盤開發(fā)：香雪山、林語山莊、十二橡樹莊園、閬峰云墅PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 69打造奢侈品保利閬峰云墅廣州保利林語山莊武漢保利十二橡樹莊園上海保利十二橡樹莊園重慶保利小泉別墅現(xiàn)場展示資料：手冊、展板、宣傳片重慶保利國際高爾夫別墅北京保利壟上別墅血統(tǒng)感壁壘：整合保利品牌資源，彰顯“別墅專家”形象PDF 文件使用 pdfFactory

55、Pro 試用版本創(chuàng)建 70打造奢侈品借 用保利 集團(tuán)旗 下旅游 衛(wèi)視資 源，利 用名主持 制造較 圈層追捧效應(yīng) ，實現(xiàn) 名流與 時尚感 。獨一無二的品牌 資源， 顯示保利品牌 的強大實 力；李艾帶你游北美品 牌 價值的直觀化 ，實現(xiàn) 名流效應(yīng) 與項目形象嫁接PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 71保利豪宅標(biāo)準(zhǔn)打造奢侈品保利住宅服務(wù)首次實踐1、提供完整的標(biāo)準(zhǔn)家居服務(wù)保利物業(yè)服務(wù)升級版本：家居防盜/家居清潔以滅蟲/購物送貨及暫存/汽車清潔/衣服洗熨收送/室內(nèi)小型維修/郵件投遞/郵票及電話卡等出售/鮮花訂送2、嘗試個性定制服務(wù)/專項服務(wù)（健康/商務(wù)）：四點鐘學(xué)校/愛心服務(wù)/園林設(shè)計/保姆培訓(xùn)定期舉辦健康知識講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問機票預(yù)定/酒店推薦與預(yù)定3、頂級的智能化的安防系統(tǒng)運用一期居住實踐給項目銷售帶來的口碑效應(yīng)PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 72打造奢侈品小步快跑的推售策略3月8套4月8套5月8套6月8套9月8套10月8套11月14套全年共60套奢侈品將2009年產(chǎn)品分批限量推售，在 全 年制造多次 小型營銷節(jié)點， 通過現(xiàn)場統(tǒng) 一口徑銷講等渠道制造 產(chǎn)品稀缺感 與追捧 度，以實現(xiàn)“奢侈品”打造 。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 73保利首席城