開發(fā)階段項目經(jīng)理內(nèi)訓(xùn)課件

1、開發(fā)階段項目工程管理(項目經(jīng)理內(nèi)訓(xùn))房地產(chǎn)企業(yè)項目工程管理第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)項目工程管理概述第二部分、房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段工程管控重點第三部分、高流轉(zhuǎn)項目開發(fā)模式下工程管控重點房地產(chǎn)企業(yè)項目工程管理概述一、項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別二、項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變?nèi)?、項目工程進度管理的轉(zhuǎn)變四、項目工程成本管理的轉(zhuǎn)變項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程與工程管理：常規(guī)開發(fā)流程下的傳統(tǒng)工程管理理解投資決策規(guī)劃設(shè)計施工準(zhǔn)備施工管理 含保修物業(yè)管理后評估資金、項目策劃與銷售實施 工程管理（傳統(tǒng)理解）項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程與工程管理：常規(guī)開發(fā)流程下

2、的傳統(tǒng)工程管理理解施工準(zhǔn)備階段和施工階段（含保修）是建筑產(chǎn)品的實現(xiàn)階段，是房地產(chǎn)項目工程管理的主要內(nèi)容之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的不可或缺的環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項目工程管理還涉及到投資決策、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、銷售實施、物業(yè)服務(wù)、后評估等階段項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段施工管理階段銷售實施階段入伙階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程成本項目立項項目可研初步定位項目拓展及論證流程規(guī)劃要點規(guī)劃草案初步定位工期分析成本估算方案 設(shè)計項目產(chǎn)品定位策劃流程概念設(shè)計方案 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目設(shè)計前期管理流程工程及保障計劃成本測算財務(wù)分析項目開發(fā)計劃編審管理流程項目成本管理程序流程項目策劃、產(chǎn)品市場、客戶

3、定位擴初 設(shè)計施工圖設(shè)計項目方案設(shè)計管理流程項目施工圖設(shè)計管理流程設(shè)計配合、招標(biāo)配合 工程規(guī)劃、施工準(zhǔn)備 樁基、土方降水護坡施工供應(yīng)商選擇控制管理流程主體結(jié)構(gòu)施工 至具備銷售條件工程施工 至規(guī)劃驗收銷售及入伙配合項目工程施工組織管理流程 項目工程進度管理流程 項目工程質(zhì)量管理流程預(yù)算、標(biāo)底、招投標(biāo)及合同招標(biāo)采購管理流程合同管理流程分戶驗收管理流程入伙保修管理流程進度款、工程變更、采購工程結(jié)算資金、付款管理流程二次設(shè)計、工程配合、銷售配合、入伙配合項目推廣主體開工開盤竣工交付營銷 策劃推廣 策劃推廣 策劃前期推廣、銷售包裝銷售前期準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理項目營銷策劃流程營銷承包商選擇控制流程

4、銷售過程流程客戶投訴管理流程項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別：示例一：工程進度規(guī)劃總用地面積： 154600總建筑面積： 148416容積率： 0.96 建筑類型： 聯(lián)排、花園洋房 土地總價： 9.58億元預(yù)計銷售收入： 22.26億元項目基本情況工程進度管理與施工進度管理項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別：示例一：工程進度規(guī)劃工程進度管理與施工進度管理開盤時間相同，場外售樓處開盤與實體展示區(qū)/體驗區(qū)開盤按標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)所做的銷售管理分析，實體展示區(qū)/體驗區(qū)開盤與傳統(tǒng)的場外售樓處開盤銷售做對比，前者能提高銷售去化率的效果一般在30

5、50左右1、銷售費用下降： 420萬元2、管理費用下降： 450萬元3、財務(wù)費用下降： 2805萬元4、財務(wù)增值收益： 10020萬元傳統(tǒng)流程優(yōu)化綜合收益分析合計約：1.37億元項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別：示例一：工程進度規(guī)劃工程進度管理與施工進度管理 施工關(guān)鍵線路優(yōu)化可行性分析： 樁基提前施工：需求前提：甲方設(shè)計、工程與地勘、設(shè)計單位共同確定樁基選型（成本、工期）設(shè)計單位提前出樁基施工圖樁基施工單位、樁基檢測單位招標(biāo)完成樁基施工方案確認(rèn)（土方開挖標(biāo)高與樁基施工要求，質(zhì)量、成本控制要求）施工臨水、臨電接通引測基準(zhǔn)點完成項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 項

6、目工程管理與項目施工管理的區(qū)別：示例一：工程進度規(guī)劃工程進度管理與施工進度管理監(jiān)理進場，履行質(zhì)量監(jiān)督程序總包提前進場配合建設(shè)工程主管部門對正式施工前工程準(zhǔn)備申請的批復(fù)對比：一般比全套施工圖出齊后再辦理手續(xù)開工，可加快4050天左右的工期工程規(guī)劃前置創(chuàng)造項目投資增值收益約：3472萬元項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別：示例一：工程進度規(guī)劃工程進度管理與施工進度管理監(jiān)理進場，履行質(zhì)量監(jiān)督程序總包提前進場配合建設(shè)工程主管部門對正式施工前工程準(zhǔn)備申請的批復(fù)對比：一般比全套施工圖出齊后再辦理手續(xù)開工，可加快3035天左右的工期工程規(guī)劃前置創(chuàng)造項目投資增值收益約：2433

7、萬元宗地土方平衡方案確認(rèn)項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別：示例一：工程進度規(guī)劃工程進度管理與施工進度管理 市政綜合管線二次設(shè)計綜合前置：需求前提：報批報建部門提前完成市政、配套等行業(yè)管理報裝、審批及行業(yè)設(shè)計委托對比：一般對于低密度住宅項目，可加快1015天左右的工期設(shè)計部門根據(jù)各行業(yè)管理設(shè)計單位提供的施工圖，結(jié)合景觀設(shè)計施工圖，進行市政管線及景觀專業(yè)的二次設(shè)計綜合，提前發(fā)現(xiàn)并處理管線、景觀、道路間的施工矛盾項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 設(shè)計缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例一：工程質(zhì)量不等于施工質(zhì)量思考90秒該圖紙在防水節(jié)點設(shè)計上存在哪些缺陷？項目工程管理與項目施

8、工管理的區(qū)別 設(shè)計缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例一：工程質(zhì)量不等于施工質(zhì)量花池防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導(dǎo)致卷材開邊，從不防水的抹灰保護層滲進防水層，產(chǎn)生滲漏花池根部、交角處屬于防水薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)計未強調(diào)設(shè)置附加防水層強化防水措施的要求未考慮花池排水設(shè)計，花池長期積水會導(dǎo)致防水層失效容易產(chǎn)生滲漏且導(dǎo)致種植植物爛根死亡項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 設(shè)計缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例一：工程質(zhì)量不等于施工質(zhì)量露臺或屋頂種植花池構(gòu)造層次較多，需詳細表明節(jié)點做法及工藝要求只在防水層之上設(shè)置一道排水管道

9、屬于設(shè)計缺陷，應(yīng)考慮上部防水層一旦遭到破壞后的下層的排水措施項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 設(shè)計缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例二：工程部門審圖的要求、作用與效果思考90秒不考慮設(shè)計節(jié)點做法，該圖紙在防水構(gòu)造設(shè)計上存在哪些隱患？項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 設(shè)計缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例二：工程部門審圖的要求、作用與效果屋面防水層與保護層之間未設(shè)置浮筑隔離層：屋面浮筑隔離層也成隔離層，其設(shè)置的目的是將柔性的防水層與剛性的保護層分開，以適應(yīng)不同的變形活動。避免不同的收縮變形對防水層張拉造成破壞實際施工過程中，有一些屋面在防水施工完成后做閉水試驗合格，做完保護層后再做閉水試驗卻出現(xiàn)失效現(xiàn)象，除了成

10、品保護原因外，往往是不同收縮變形造成已合格的防水遭到破壞說明：在柔性防水層上如有大面積剛性保護層施工，如地下車庫頂板等位置，應(yīng)考慮浮筑隔離層的設(shè)置項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 設(shè)計缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例三：國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)圖集對工程質(zhì)量的保障思考90秒該設(shè)計圖紙存在哪些對防滲漏質(zhì)量保障的隱患？項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 設(shè)計缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例三：國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)圖集對工程質(zhì)量的保障屋面保溫施工時，出屋面煙道周圈預(yù)留（屋面保溫板厚度3）10 的凹槽，凹槽內(nèi)嵌聚氨酯密封膏項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 設(shè)計缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例三：僅靠施工管理不能解決工程質(zhì)量問題大跨度地庫鋼筋

11、混凝土頂板產(chǎn)生裂縫的原因及預(yù)控措施：寬度小于0.05不規(guī)則微觀裂縫，其產(chǎn)生的主要原因是商品混凝土控制問題。尤其是采用泵送混凝土?xí)r，為了保證混凝土的流動性，一般塌落度較大，水灰比也較高，加上外加劑的使用，極易造成混凝土收縮，膨脹系數(shù)也較大，往往在主拉應(yīng)力區(qū)附近的混凝土易出現(xiàn)微觀裂縫在荷載作用或溫度收縮、應(yīng)力收縮的作用下，微觀裂縫會逐漸擴展并增多，甚至形成宏觀裂縫項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 合約缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例一：施工范圍劃分與質(zhì)量控制一般穿地下室管線，多在主體施工階段已完成穿墻套管，而到大小市政施工階段時，市政穿管才開始施工。按總包單位的傳統(tǒng)理解，誰穿管誰封堵。按傳統(tǒng)定額子項內(nèi)容

12、分析，封堵也包含在管線施工之內(nèi)。當(dāng)總包合約約定不清時，甲方往往交由市政施工單位進行封堵項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 合約缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例一：施工范圍劃分與質(zhì)量控制市政施工單位（尤其是具有行業(yè)壟斷性質(zhì)的單位）對地下室穿外墻套管的防滲漏處理施工能力較弱，一般穿外墻套管不宜交由市政施工單位封堵在總包招標(biāo)文件及合約文件中，應(yīng)明確約定管洞及套管的預(yù)留、預(yù)埋及市政施工單位穿管后的封堵由總包方負(fù)責(zé)并約定隱蔽驗收及工序交接管理要求項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 合約缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例二：施工管理檢驗要求與質(zhì)量控制項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 合約缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例二：施工管

13、理檢驗要求與質(zhì)量控制防水技術(shù)規(guī)程要求與防水驗收規(guī)范檢驗要求不匹配：“建筑防水工程技術(shù)規(guī)程中要求，廚衛(wèi)間防水施工前，所有穿樓板孔洞應(yīng)封堵嚴(yán)密，不滲漏”施工管理過程中，如何理解并證明？實際施工管理過程中，幾乎95%以上的總承包單位不會做結(jié)構(gòu)閉水試驗剛性防水的質(zhì)量可靠性和壽命周期遠大于柔性防水，理論上講，只要做好了剛性防水，即使不做柔性防水，也不會出現(xiàn)滲漏質(zhì)量問題在總包招標(biāo)文件及合約文件中，應(yīng)明確約定廚衛(wèi)間的結(jié)構(gòu)閉水要求并在施工管理過程中進行復(fù)檢。對結(jié)構(gòu)閉水試驗不合格的，應(yīng)采取剛性防水補償措施予以修復(fù)，修復(fù)檢驗合格后，方可進行防水作業(yè)項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 招投標(biāo)供應(yīng)商管理缺陷對工程質(zhì)量的

14、影響：工程質(zhì)量不可能離開施工單位、監(jiān)理、工程供應(yīng)商等外部資源施工單位、監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀根本無法滿足甲方的管理要求建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，施工質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提勞務(wù)包干制導(dǎo)致勞務(wù)隊伍對建設(shè)方施工質(zhì)量的嚴(yán)格管理形成抵觸項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 招投標(biāo)供應(yīng)商管理缺陷對工程質(zhì)量的影響：市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責(zé)。監(jiān)理企業(yè)管理制度不健全，責(zé)任制不落實

15、，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范監(jiān)理巡檢、旁站的區(qū)域范圍、檢查內(nèi)容、方法要求等均不明確。對質(zhì)量影響較大的關(guān)鍵工序、工藝缺乏檢驗。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設(shè)計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)收入差距、獎勵激勵機制等導(dǎo)致人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 招投標(biāo)供應(yīng)商管理缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例一：供應(yīng)商鏈管理機制采購和購買的區(qū)別：關(guān)注的需求對象不同供應(yīng)需求購買：使用部門采購：客戶需求供應(yīng)商供貨或服務(wù)供應(yīng)商顧客項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 招投標(biāo)

16、供應(yīng)商管理缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例一：供應(yīng)商鏈管理機制在常見的總承包單位的招標(biāo)文件及合約文件中：房屋交付質(zhì)量好壞與施工單位的施工質(zhì)量管理缺乏關(guān)聯(lián)性考核總包單位不重視施工過程質(zhì)量控制，主要依靠交付前的分戶驗收。對業(yè)主投訴的質(zhì)量問題及索賠，單純扣除質(zhì)保金，并不利于督促施工單位質(zhì)量管理的改善項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 招投標(biāo)供應(yīng)商管理缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例二：供應(yīng)商鏈管理機制采購和購買的區(qū)別：關(guān)注的范圍和重點不同供應(yīng)需求購買：談判交易采購：采購需求物流、配合選擇供應(yīng)商供應(yīng)商管理供應(yīng)商改進供應(yīng)鏈管理的全過程，事前控制，過程跟蹤，激勵考核項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 招投標(biāo)供應(yīng)商管理缺陷

17、對工程質(zhì)量的影響：示例二：供應(yīng)商鏈管理機制相關(guān)人員/部門工程部門成本部門采購部門供應(yīng)商質(zhì)量/進度評價管理/配合評價變動/配合評價供貨保障評價標(biāo)準(zhǔn)提出數(shù)據(jù)輸入供應(yīng)商現(xiàn)場訪談數(shù)據(jù)分析準(zhǔn)備供應(yīng)商評分表確定供應(yīng)商評分標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)商確認(rèn)供應(yīng)商評估與分級管理機制：項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 招投標(biāo)供應(yīng)商管理缺陷對工程質(zhì)量的影響：示例二：供應(yīng)商鏈管理機制供應(yīng)商評估與分級管理機制：相關(guān)人員/部門工程部門成本部門采購部門供應(yīng)商評分加權(quán)評估供應(yīng)商級別提交評價報告公布/公示供應(yīng)商獎懲匯總及評分總體業(yè)績評估加權(quán)公布評分及排名更新供應(yīng)商級別供應(yīng)商分級獎懲知會相關(guān)部門知會相關(guān)部門知會供應(yīng)商供應(yīng)商投訴項目工程管理與項目施

18、工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：土地投資論證階段項目啟動階段營銷策劃階段設(shè)計管理階段施工管理階段銷售實施階段項目交付階段工程技術(shù)工期分析工程進度總控計劃工程進度保障計劃甲供甲分包進場計劃施工保障計劃分析工程進度規(guī)劃售樓/展示/樣板間工程進度總控計劃修施工進度控制計劃施工進度管理房地產(chǎn)開發(fā)流程 與工程進度管理項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：施工計劃管理：對進入施工階段后的施工組織設(shè)計、施工工序、人機料保障等進行有效的規(guī)劃和管理。施工計劃管理僅能對進入施工階段后的外部資源進度進行管理，往往受架構(gòu)、權(quán)責(zé)等限制，對施工階段所需的內(nèi)部資

19、源保障無法實現(xiàn)有效的管控。極易出現(xiàn)因資源保障計劃脫節(jié)致使施工計劃管理實效或產(chǎn)生施工索賠的風(fēng)險工程計劃管理：按項目計劃管理的原則，對所有可能影響到項目工程實施進度控制的條件、資源、任務(wù)、時間等均進行統(tǒng)一、有效的規(guī)劃和管理。制定相互配合銜接的實施計劃。通過計劃管理體系的有效運行，實現(xiàn)對項目工程總體進度目標(biāo)的保障項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：房地產(chǎn)企業(yè)一般在概念設(shè)計方案確定后，需要確定項目的總體開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)及收益，其中必然包括施工計劃管理的目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)一般在取得規(guī)劃方案復(fù)函后或取得工程規(guī)劃許可證后，即開始進行項目推廣策劃，其中往往涉及到開盤時間、交付時

20、間等關(guān)鍵的施工計劃管理指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理部門受限于管理職責(zé)，往往對設(shè)計、成本、招標(biāo)采購等部門無法進行約束，往往還需要其承擔(dān)工程保障部門可能引起的進度控制風(fēng)險項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度門窗安裝 開始門窗安裝 作業(yè)條件門窗安裝 控制線總包提供每一門窗洞口的安裝控制線（水平、垂直、平面位置），監(jiān)理檢查并復(fù)驗，甲方工程部抽檢門窗安裝用 水電接駁甲方工程部組織總包與門窗安裝單位洞口交接，監(jiān)理審查相關(guān)各方的交接資料及手續(xù)施工門窗洞口成品保護總包施工出入用門窗洞口成品保護材料準(zhǔn)備、門窗安裝成品保護技術(shù)措施、管理措施、垂直運輸及

21、臨時堆放、監(jiān)理檢查門窗洞口安裝 作業(yè)面交接總包提供門窗安裝用水電接駁點（一般為按層提供，最遠不宜超過2層）項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度門窗洞口 偏差修補總包門窗洞口尺寸偏差檢測門窗安裝洞口尺寸偏差檢測門窗洞口偏差修補整改方案洞口偏差修補總包提供每一門窗洞口的偏差測量表，監(jiān)理檢查并復(fù)驗門窗安裝提供每一門窗洞口的偏差測量表，監(jiān)理檢查并復(fù)驗總包根據(jù)甲方標(biāo)準(zhǔn)，逐一編制偏差洞口的偏差修補方案，報監(jiān)理審核并審批，報甲方工程部備案，甲方工程部抽檢總包根據(jù)監(jiān)理審批的門窗洞偏差表及門窗洞口偏差修補方案，完成門窗洞口偏差修補，監(jiān)理檢查并復(fù)

22、驗，甲方工程部抽檢。需注意洞口細石混凝土修補的終凝時間門窗材料批次 進場及驗收進場報驗門窗安裝單位申報，總包、監(jiān)理初檢，工程部、采購部復(fù)檢門窗安裝單位、工程部、采購部、監(jiān)理現(xiàn)場見證抽樣，送甲方指定的第三方試驗機構(gòu)進行相關(guān)性能檢測項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度門窗洞口偏差是工程中常見的質(zhì)量通病。甲方工程師往往不重視總包與門窗安裝單位的洞口偏差測量和工序作業(yè)面交接。不重視洞口偏差的工藝處理要求及檢驗施工單位習(xí)慣的厚抹灰或剔鑿修補，極易出現(xiàn)抹灰層或塞縫層空鼓開裂，導(dǎo)致外門窗滲漏隱患項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理

23、缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度門窗安裝 洞口測量門窗制作前 洞口測量門窗制作縮尺方案審批門窗安裝前 洞口測量門窗安裝提供每一門窗洞口的偏差測量表，監(jiān)理檢查并復(fù)驗，此項測量可根據(jù)工程需要，決定是否實施，但對門窗修補沒有專項措施及管理的，建議進行此項測量門窗安裝根據(jù)保溫構(gòu)造做法、外立面形式及洞口處理方式、洞口偏差數(shù)據(jù)，設(shè)定縮尺量，合理確定門窗制作尺寸，報監(jiān)理及甲方工程部審批總包根據(jù)甲方標(biāo)準(zhǔn)，逐一編制偏差洞口的偏差修補方案，報監(jiān)理審核并審批，報甲方工程部備案，甲方工程部抽檢項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的

24、深度不同樓層同一位置的門窗制作尺寸應(yīng)相同當(dāng)門窗洞口尺寸差異較大時，除按甲方標(biāo)準(zhǔn)要求需要總包修補外，應(yīng)按數(shù)量最多的尺寸縮尺后制作門窗當(dāng)門窗洞口尺寸差異較小時，應(yīng)按最小的尺寸縮尺后制作門窗項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度門窗安裝 提前進場相關(guān)進場 手續(xù)辦理門窗安裝現(xiàn)場條件確認(rèn)測量人員 工具檢查材料（出入單）、人員進出場條件（制證）、人員資質(zhì)條件、管理用房、臨時庫房、臨時材料場地、生活用房等條件、水電接駁條件、作業(yè)配合條件技術(shù)交底、安全培訓(xùn)、測量工具檢測提交施工進場報驗資料：總包、監(jiān)理相關(guān)報驗資料、施工管理體系、施工組織方案、施

25、工計劃、施工人員、技術(shù)質(zhì)量措施等門窗分批次工廠制作采購部跟蹤型材、五金配件、附件到貨情況、排產(chǎn)日期、生產(chǎn)計劃、發(fā)貨情況等加工周期運輸周期項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度門窗分批次 制作進場方案門窗施工 批次方案門窗批次 制作方案總包根據(jù)實際施工進度、作業(yè)面具備條件的時間、外立面施工的組織和外架拆除的時間節(jié)點，提出門窗批次施工方案，報監(jiān)理、甲方工程部審核甲方工程部審核通過后，向采購部提出門窗批次進場方案及批次施工要求門窗單位根據(jù)采購部提供的批次方案，編制門窗批次到場計劃、生產(chǎn)制作計劃、批次施工所需人機料保障，報采購部審核項目

26、工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度確定門窗制安中標(biāo)單位招標(biāo)文件發(fā)標(biāo)回標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)中標(biāo)通知 及簽約采購部組織門窗招標(biāo)文件編制及審查招標(biāo)圖紙技術(shù)要求管理要求目標(biāo)成本指標(biāo)招標(biāo)文件編制及會簽設(shè)計部提供門窗二次設(shè)計圖紙、門窗表及相關(guān)節(jié)點設(shè)計圖，時間、責(zé)任人設(shè)計部提供門窗技術(shù)性能標(biāo)準(zhǔn)（材料、附件等的力學(xué)化學(xué)性能、加工處理要求）、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品效果標(biāo)準(zhǔn)（色彩、質(zhì)感、形式、功能），時間、責(zé)任人工程部提供門窗施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工檢驗標(biāo)準(zhǔn)，時間、責(zé)任人工程部提供質(zhì)保體系管理要求、施工工藝要求、過程質(zhì)量控制要求、作業(yè)條件、專項檢驗要求、作業(yè)配合要求、

27、工期要求、成品保護要求、保修及售后服務(wù)要求等，時間、責(zé)任人成本部提供招標(biāo)清單、目標(biāo)成本控制指標(biāo)，財務(wù)部提供資金需求及付款指標(biāo)，時間、責(zé)任人采購部匯總并編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)文件會簽，時間、責(zé)任人項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度門窗二次設(shè)計招標(biāo)圖紙門窗設(shè)計依據(jù)設(shè)計部提供建筑施工圖、門窗表，時間、責(zé)任人設(shè)計部提供門窗抗風(fēng)壓、水密性、氣密性、隔聲性、隔熱保溫性、玻璃嵌構(gòu)結(jié)構(gòu)、玻璃防熱爆裂性、防雷設(shè)計、安全性能、安裝節(jié)點、密封材料、連接件、緊固件材料等設(shè)計要求，提出設(shè)計深度、設(shè)計出圖時間、設(shè)計成果內(nèi)容（相關(guān)計算書），采購形式建議等

28、，時間、責(zé)任人門窗設(shè)計要求設(shè)計委托招標(biāo)采購部提供二次設(shè)計采購形式、成本部確定設(shè)計費成本控制指標(biāo)，時間、責(zé)任人招標(biāo)合約付款采購部組織門窗二次設(shè)計招標(biāo)或委托，確定相關(guān)過程控制節(jié)點，時間、責(zé)任人設(shè)計審查設(shè)計部對門窗二次設(shè)計進行審查，提出審圖意見并確定最終門窗招標(biāo)圖紙，時間、責(zé)任人成本審查確認(rèn)成本部依據(jù)設(shè)計部確認(rèn)的門窗二次設(shè)計圖紙，測算門窗目標(biāo)成本，提供門窗采購制安目標(biāo)成本指標(biāo)項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度確定門窗五金配件封樣設(shè)計依據(jù)設(shè)計部提供門窗五金配件技術(shù)性能標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品效果標(biāo)準(zhǔn)或參考示例（如照片等），如設(shè)計部門

29、暫時不能確定準(zhǔn)確的設(shè)計依據(jù)，也可要求采購部提供候選供應(yīng)商，比選實物樣品并確定設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。時間、責(zé)任人設(shè)計選樣比選采購部提供設(shè)計選樣比選樣品，設(shè)計部完成門窗五金配件初步選型，時間、責(zé)任人采購量估算成本部或設(shè)計部估算采購量，時間、責(zé)任人采購成本控制成本部根據(jù)門窗工程目標(biāo)成本指標(biāo)進行分解，提出門窗五金配件采購成本控制指標(biāo)，時間、責(zé)任人采購詢價采購部根據(jù)設(shè)計部門窗五金配件初步選型，進行市場詢價、 比價、議價等采購調(diào)研，提供采購價格信息，時間、責(zé)任人采購詢價設(shè)計部確定門窗五金配件選型及封樣，采購部完成封樣樣品封存，時間、責(zé)任人項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例

30、一：計劃編制及管理的深度確定門窗型材中標(biāo)單位招標(biāo)文件發(fā)標(biāo)回標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)中標(biāo)通知采購部組織，跟蹤指定簽約、生產(chǎn)及付款型材招標(biāo)文件編制及審查招標(biāo)圖紙技術(shù)要求設(shè)計部提供建筑施工圖、門窗表，時間、責(zé)任人設(shè)計部提供型材化學(xué)成分、力學(xué)成分及尺寸精度要求、提供主型材、受力桿件壁厚要求、提供型材斷面構(gòu)造要求、提供型材表面處理要求，時間、責(zé)任人采購量測算成本部提供型材采購量測算數(shù)據(jù)，提供型材采購供應(yīng)時間及形式，時間、責(zé)任人成本控制要求成本部提供根據(jù)門窗工程目標(biāo)成本指標(biāo)分解，測算型材采購成本控制指標(biāo)，財務(wù)部根據(jù)提供資金需求付款指標(biāo)，時間、責(zé)任人簽約供應(yīng)方式采購部提供型材采購簽約形式、供應(yīng)形式、付款形式，時間、責(zé)任人

31、項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度編制門窗招標(biāo)采購計劃方案編制依據(jù)采購量預(yù)估采購方式建議資金分析擴初設(shè)計方案審定后，設(shè)計部提供建筑擴初圖、時間、責(zé)任人擴初設(shè)計方案審定后，工程部提供施工進度總控計劃及甲供甲分包進場計劃，工程施工總包標(biāo)段劃分，時間、責(zé)任人擴初設(shè)計方案審定后，成本部提供門窗估算采購量，確定門窗工程目標(biāo)成本控制指標(biāo)，時間，責(zé)任人根據(jù)編制依據(jù)及采購量預(yù)估，采購部確定門窗采購方式，確定型材、五金配件采購形式，時間、責(zé)任人根據(jù)編制依據(jù)及采購量預(yù)估，財務(wù)部確定門窗采購資金需求及付款指標(biāo)，時間，責(zé)任人采購計劃方案采購部編制門

32、窗采購方案、采購計劃、資源需求計劃，并要求直接上下游關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)部門審查及會簽，時間、責(zé)任人項目工程管理與項目施工管理的區(qū)別 工程計劃管理缺陷與施工計劃管理要求的矛盾：示例一：計劃編制及管理的深度很小的一個門窗采購計劃，涉及多部門、多專業(yè)的配合與協(xié)同。計劃任務(wù)的邏輯關(guān)聯(lián)既有前后、也有并行、交叉。其中任何一個分支任務(wù)環(huán)節(jié)的滯后或變化，都會影響相關(guān)聯(lián)的任務(wù)節(jié)點任何一個分支任務(wù)環(huán)節(jié)的滯后或變化,表面上看是影響門窗進場這個很小的分項任務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)，但也有可能導(dǎo)致總體目標(biāo)的滯后或總體成本的上升假如只控制案例中藍色的大的控制點，采購部可以有N多種借口將其未完成責(zé)任推脫給其它業(yè)務(wù)部門，甚至能推給采購需求的工程部

33、門。而計劃管理的其中一個主要要素，就是不能給計劃執(zhí)行部門預(yù)留借口，一定要能找到具體分支任務(wù)環(huán)節(jié)的直接責(zé)任人項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：由規(guī)范要求質(zhì)量向客戶工程質(zhì)量轉(zhuǎn)變建設(shè)工程質(zhì)量目標(biāo)的定義：建設(shè)工程質(zhì)量目標(biāo)是指工程滿足業(yè)主（建設(shè)單位）需要的，符合國家法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件及合同規(guī)定的一系列要求和特性的總和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中，有哪一個項目能夠做到百分之百符合國家規(guī)范要求？國家規(guī)范要求，一般都是最低標(biāo)準(zhǔn)或及格標(biāo)準(zhǔn)？在建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位都管工程質(zhì)量的前提下，哪個房地產(chǎn)開發(fā)項目敢保證沒有業(yè)主投訴？在機械化、電子化等工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境下仍然存在不合格率的背景下

34、，沒有產(chǎn)業(yè)工人的施工人員的手工操作，憑什么不允許出現(xiàn)偏差？施工質(zhì)量檢驗?zāi)芰Φ娜^程控制全覆蓋檢驗，哪個房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到？項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：由規(guī)范要求質(zhì)量向客戶工程質(zhì)量轉(zhuǎn)變客戶工程質(zhì)量要求是房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的改進與提升，是在保障客戶工程質(zhì)量的前提下開展的作為房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員，在工程質(zhì)量檢驗的過程中，應(yīng)側(cè)重于依據(jù)規(guī)范引申的客戶工程質(zhì)量檢驗內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)施工質(zhì)量現(xiàn)場檢驗管理的要求與執(zhí)行力控制成反比項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量客戶工程質(zhì)量來源于業(yè)主需求與業(yè)主投訴：1.居住安全性質(zhì)量問題2.居

35、住功能性質(zhì)量問題3.居住觀感性質(zhì)量問題4.居住舒適性質(zhì)量問題項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量1.居住安全性質(zhì)量問題樁基工程安全性質(zhì)量問題鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)安全性質(zhì)量問題欄桿、護欄防護方式、防銹蝕、牢固性安全質(zhì)量問題外墻面磚、外檐構(gòu)件防空鼓、防脫落安全性質(zhì)量問題公共樓梯、通道防滑、防摔傷安全性質(zhì)量問題防雷擊、防觸電安全性質(zhì)量問題項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量2.居住功能性質(zhì)量問題：鋁合金、塑鋼外門窗滲漏質(zhì)量問題外墻滲漏質(zhì)量問題廚衛(wèi)間滲漏質(zhì)量問題屋面滲漏質(zhì)量問題地庫滲漏質(zhì)量問題設(shè)備、設(shè)施、管線功能保障性質(zhì)量問題項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項

36、目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量3.居住觀感性質(zhì)量問題內(nèi)墻空鼓、開裂質(zhì)量問題凈高、凈尺寸、方正質(zhì)量問題墻地面平整度、垂直度質(zhì)量問題外墻面磚、涂料觀感性質(zhì)量問題設(shè)備、設(shè)施、管線成品保護質(zhì)量問題項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量4.居住舒適性質(zhì)量問題：項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量4.居住舒適性質(zhì)量問題：實際有三個車位項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量4.居住舒適性質(zhì)量問題：項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量4.居住舒適性質(zhì)量問題：項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管

37、理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量4.居住舒適性質(zhì)量問題：項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量4.居住舒適性質(zhì)量問題：項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變初級“檢驗”二級“質(zhì)量保證”三級“預(yù)防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點: 改進工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點: 開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點: 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶

38、供方一起進行設(shè)計評估項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變初級質(zhì)量管理：施工質(zhì)量檢驗企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場工程質(zhì)量檢驗來保障工程質(zhì)量，通過日常巡檢、臨時性的隱蔽驗收、分項分部工程驗收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以解決設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗，產(chǎn)品的設(shè)計與施工幾乎脫節(jié)，招標(biāo)文件及合約文件缺乏質(zhì)量細節(jié)控制約定，供應(yīng)商管理停留在購買階段。企業(yè)質(zhì)量管理知識需要完善項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變初級質(zhì)量管理：國家建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范要求與現(xiàn)實管理背景脫

39、節(jié)建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：分部工程驗收的基礎(chǔ)是相關(guān)分項工程全部驗收合格，分項工程驗收的基礎(chǔ)是相關(guān)檢驗批全部驗收合格建筑工程的施工質(zhì)量檢驗，按要求是依據(jù)建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-2001），其檢驗行為分為單位工程驗收、分部（子分部）工程驗收、分項（子分項）工程驗收、檢驗批驗收四類項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變初級質(zhì)量管理：國家建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范要求與現(xiàn)實管理背景脫節(jié)建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：單位工程驗收、分部（子分部）工程驗收、分項（子分項）工程驗收采取綜合評定的驗收原則，檢驗批采取全數(shù)檢驗的

40、驗收原則建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：建設(shè)單位不參與檢驗批驗收項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變初級質(zhì)量管理：國家建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范要求與現(xiàn)實管理背景脫節(jié)國家相關(guān)分部分項工程驗收是采取按一定比例抽樣檢查、其檢驗內(nèi)容分為主控項目（保證項目）檢查和一般項目（允許偏差項目）檢查。當(dāng)檢查合格率對于一定比例時，只需對比例抽檢發(fā)現(xiàn)的不合格項進行整改，即可判定該分部分項工程整體驗收合格項目交付業(yè)主驗收時，對于業(yè)主而言不存在抽樣驗收比例問題，任何一個點存在質(zhì)量問題，都被業(yè)主認(rèn)為該房屋工程質(zhì)量不合格項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變

41、：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變初級質(zhì)量管理：國家建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范要求與現(xiàn)實管理背景脫節(jié)國家相關(guān)分部分項工程驗收屬于結(jié)果性的事后檢驗，對施工過程的質(zhì)量控制無法有效控制。而強調(diào)過程質(zhì)量控制的相關(guān)工程檢驗批驗收規(guī)定，其檢查重點、檢查要求、管理要求也不明確，對部分關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制出現(xiàn)缺失，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量控制的基本需要無論怎么強調(diào)質(zhì)量第一，當(dāng)工程質(zhì)量與工程進度出現(xiàn)矛盾時，大多數(shù)工程管理人員自覺不自覺的，都會傾向于進度優(yōu)先。而結(jié)果檢驗，一旦出現(xiàn)問題往往就是大面積的質(zhì)量問題，質(zhì)量與進度的矛盾更加突出項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程

42、控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變初級質(zhì)量管理：國家建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范要求與現(xiàn)實管理背景脫節(jié)國家規(guī)范的鋁合金門窗分項工程驗評表中，對房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的外門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求有多少甲方的現(xiàn)場工程師會嚴(yán)格按規(guī)范要求的所有檢查項目和檢查比例進行檢驗？項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變第二級質(zhì)量管理：施工質(zhì)量保障企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過施工現(xiàn)場的施工質(zhì)量檢驗來實現(xiàn)。但企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量檢驗行為和施工質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)。對施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量、施工質(zhì)量保障措施等開始干預(yù)并得到控制。一線員工開始自覺的

43、參加質(zhì)量管理設(shè)計質(zhì)量的測定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計質(zhì)量對工程質(zhì)量的前置保障標(biāo)準(zhǔn)等還未確定，企業(yè)的招標(biāo)采購、成本管理、合約預(yù)防、供應(yīng)商管理等還未介入，未形成系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：施工過程質(zhì)量控制示例一二次結(jié)構(gòu)施工前，將放線要求由傳統(tǒng)的單控制線改為雙控制線，提前預(yù)控砌筑、抹灰及房間方正項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：施工過程質(zhì)量控制示例二預(yù)制三角砼塊，提前預(yù)控頂部斜砌角部的密實度，避免角部的空鼓和開裂項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：施工過程質(zhì)量控制示例三嚴(yán)禁在輕質(zhì)砌體上隨意剔鑿管線槽，應(yīng)采取套割或電動工具開槽的方式，減少

44、砌體擾動產(chǎn)生的二次變形招標(biāo)前應(yīng)明確，輕質(zhì)砌體上管線槽的修補應(yīng)由土建作業(yè)人員按規(guī)定的防開裂措施進行修補項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變外墻外保溫體系下，陽臺、露臺欄桿安裝的國家標(biāo)準(zhǔn)圖集存在明顯錯誤。從防滲漏角度分析，如節(jié)能驗算和驗收無特殊要求，建議按企業(yè)圖集執(zhí)行項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：由施工結(jié)果檢驗向過程控制、質(zhì)量預(yù)防轉(zhuǎn)變第三級質(zhì)量管理：工程質(zhì)量預(yù)防設(shè)計與工程開始相互影響并積極配合，設(shè)計環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計、招標(biāo)采購、成本、合約等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均開始全面關(guān)注工程質(zhì)量，工程質(zhì)量保障的責(zé)任向相關(guān)專

45、業(yè)體系延伸，產(chǎn)品生產(chǎn)實現(xiàn)的全過程開始得到有效控制，企業(yè)通過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商管理機制促進其主動配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量施工環(huán)節(jié)的手工操作偏差雖然通過設(shè)計預(yù)防、合約預(yù)防、供應(yīng)商管理等得到一定的控制，仍很難避免出現(xiàn)手工操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識還有待提升。全員質(zhì)量意識尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理模式的轉(zhuǎn)變：設(shè)計質(zhì)量預(yù)防示例一：雨棚設(shè)計防滲漏節(jié)點項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理范圍的轉(zhuǎn)變：設(shè)計預(yù)防示例二：露臺門檻防滲漏節(jié)點項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理范圍的轉(zhuǎn)變：設(shè)計預(yù)防示例三：面磚墻面

46、門窗窗頂防滲漏節(jié)點項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理范圍的轉(zhuǎn)變：材料預(yù)防示例一：鋁合金門窗角部連接項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理范圍的轉(zhuǎn)變：材料預(yù)防示例二：JS涂料的應(yīng)用JS防水涂料具備可在潮濕基層上施工；不受基層形狀限制，可做成連續(xù)無縫整體防水層；與基層具有良好的粘接性，與基層無走水層，可適當(dāng)補償剛性防水；施工便利等優(yōu)點。從設(shè)計規(guī)范和材料應(yīng)用手冊上看，完全可以用作地下室防水JS防水涂料并不是一個像設(shè)計規(guī)范及材料手冊宣傳的適用于很多部位的防水材料，其偏重于剛性防水補償?shù)奶攸c決定了其拉伸強度，斷裂伸長率、潮濕基面粘接強度的不足。在受外部荷載影響產(chǎn)生變形時，JS防水涂料的特點極易導(dǎo)

47、致防水失效，不適用于屋面、陽臺、露臺、地下室等部位項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理范圍的轉(zhuǎn)變：材料預(yù)防示例二：JS涂料的應(yīng)用JS防水涂料的防水質(zhì)量，不止和防水厚度和涂布遍數(shù)有關(guān)，主要與涂料的拌和分相質(zhì)量有關(guān)。拌合分相質(zhì)量不合格的JS防水涂料，即使多涂刷23遍，防水質(zhì)量不一定能夠得到保證JS防水涂料拌和分相質(zhì)量在施工現(xiàn)場檢驗的要求，主要是各涂層（底涂、中途、面涂、附加防水層）配比檢驗、觀察檢驗是否攪拌均勻、無沉淀JS防水涂料存在拌和后的使用時限要求，一般在拌合后36小時之內(nèi)需要用掉，在施工現(xiàn)場很難進行監(jiān)管項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理范圍的轉(zhuǎn)變：材料預(yù)防示例二：JS涂料的應(yīng)用地

48、下室防水因需要大面積涂刷，現(xiàn)場防水涂層的厚度、均勻度等質(zhì)量難以監(jiān)管，現(xiàn)場檢測難度較高，質(zhì)量檢查可控性極差萬科目前采取現(xiàn)場取樣、每100取3處，切割成3030，用千分卡尺檢測厚度的方法JS防水涂料雖然屬于合格材料，但其防水質(zhì)量通過施工管理很難控制，質(zhì)量檢測可控性較低，并不適用于大面積涂刷，對涂層厚度、均勻度要求較高的部位和場所水泥滲透結(jié)晶防水涂料同樣存在類似檢驗問題，雖然涂刷后會有0.60.8的有色固化物，但均勻度很難檢測項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理范圍的轉(zhuǎn)變：采購預(yù)防示例一：鋁合金門窗檢驗要求項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理方法的轉(zhuǎn)變：質(zhì)量策劃：質(zhì)量是設(shè)計出來的，是想出來的

49、J.M.Juran的質(zhì)量管理理念J.M.Juran（朱蘭博士）是美國著名的質(zhì)量專家之一，其創(chuàng)建的朱蘭質(zhì)量手冊至今仍被奉為質(zhì)量控制的圣經(jīng)，1970年后日本很多的質(zhì)量管理論理論均以此為基礎(chǔ)摩托羅拉的6理論來源于朱蘭的全面質(zhì)量控制基礎(chǔ)項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理方法的轉(zhuǎn)變：質(zhì)量策劃：質(zhì)量是設(shè)計出來的，是想出來的J.M.Juran的質(zhì)量管理理念“產(chǎn)品質(zhì)量首先是設(shè)計出來的，其次才是制造出來的，將質(zhì)量控制從制造階段提前到設(shè)計階段，并進一步提前到設(shè)計之前的策劃階段”“質(zhì)量控制的三個普遍過程：質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量改進”“解決質(zhì)量問題可以采用科學(xué)的方法（管理），也可以采用工程的方法”“對于上道工

50、序而言，下道工序同樣是客戶，不應(yīng)以內(nèi)外區(qū)分”中國古代管理哲學(xué)：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理方法的轉(zhuǎn)變：質(zhì)量策劃：質(zhì)量是設(shè)計出來的，是想出來的質(zhì)量策劃：確定項目相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，研究并決定能夠滿足這些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可行的方法質(zhì)量控制：制定有效的質(zhì)量管理應(yīng)用工具，制定階段性的質(zhì)量管理目標(biāo)，定期評價總體項目的質(zhì)量績效，以提供項目滿足相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)及信心質(zhì)量改進：監(jiān)控具體項目的結(jié)果以確定其是否符合相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)措施消除導(dǎo)致質(zhì)量績效不令人滿意的原因項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理方法的轉(zhuǎn)變：質(zhì)量策劃：監(jiān)理施工質(zhì)量檢查量化標(biāo)準(zhǔn)國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定等對監(jiān)理工作范

51、圍和施工驗收要求不明確：建設(shè)部建市【2002】189號文房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行），在工程管理中，無法有效約定并保證監(jiān)理的工作質(zhì)量項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理方法的轉(zhuǎn)變：質(zhì)量策劃：監(jiān)理施工質(zhì)量檢查量化標(biāo)準(zhǔn)以鋁合金門窗安裝為例哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督的控制區(qū)域以屋面防水施工為例監(jiān)理檢驗批驗收和隱蔽工程驗收的管理區(qū)別?以衛(wèi)生間防水工程檢驗批驗收與衛(wèi)生間防水工程隱蔽驗收為例如何根據(jù)甲方的質(zhì)量管理目標(biāo)及要求判定現(xiàn)場監(jiān)理人員的配備數(shù)量？以10萬的高層住宅、2萬的多層花園洋房地產(chǎn)項目為例項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理方法的轉(zhuǎn)變：質(zhì)量策劃：監(jiān)理

52、施工質(zhì)量檢查量化標(biāo)準(zhǔn)項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理方法的轉(zhuǎn)變：質(zhì)量策劃：監(jiān)理施工質(zhì)量檢查量化標(biāo)準(zhǔn)項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 項目工程質(zhì)量管理方法的轉(zhuǎn)變：質(zhì)量策劃：監(jiān)理施工質(zhì)量檢查量化標(biāo)準(zhǔn)項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：客戶工程質(zhì)量下的檢驗批管理工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。其中工序質(zhì)量是質(zhì)量保障的基礎(chǔ)，直接影響到工程項目的整體質(zhì)量。施工中如甲方對工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗批的管控深度，尤其是在當(dāng)前施工單位檢驗批造假，監(jiān)理單位檢驗批不認(rèn)真的大背景下，根本無法保障工程質(zhì)量相當(dāng)一部分施工質(zhì)量控制，是隱藏在工序檢驗批當(dāng)中的。甲方如果不對工序

53、檢驗批進行管理和監(jiān)督，僅靠后期的分項工程驗收，根本無法發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量缺陷，直至出現(xiàn)業(yè)主投訴甚至索賠項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例一：外墻穿墻螺桿孔洞穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實：施工單位因模板固定及穿墻螺桿回收，結(jié)構(gòu)施工時穿墻螺桿需套上塑料管施工單位抹灰前堵洞時，往往不進行擴孔或帶著塑料管直接進行堵洞，無法保證填塞密實部分地區(qū)的地方規(guī)范允許混凝土外墻直接粘貼外保溫板。忽視了外保溫空腔效應(yīng)，加大了外墻滲漏的隱患關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例一：外墻穿墻螺桿孔洞封堵質(zhì)量預(yù)控：地下室外墻立模板時，所采用的穿墻螺桿必須是帶有60604止水片

54、的12的高強止水螺桿剔除塑料墊塊或外側(cè)螺栓孔擴孔：對拉螺桿兩端（內(nèi)墻側(cè)）如有錐形塑料墊塊，應(yīng)逐個剔除普通外墻對外墻側(cè)的螺桿孔洞按要求進行機械擴孔，并對擴孔部分的塑料管逐個剔除地下室外墻對兩側(cè)的螺桿孔洞按要求進行機械擴孔，用氧焊機將螺桿露出部分切割掉項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例一：外墻穿墻螺桿孔洞封堵堵洞前清理管孔，周邊澆水濕潤：第一道檢驗批管理要求：擴初并完成管孔清理后，在堵洞前原則上以每層為一個檢驗批，進行第一次檢驗批驗收，施工單位全數(shù)自檢、質(zhì)檢全數(shù)復(fù)檢，監(jiān)理單位不低于全數(shù)50%的檢驗批驗收，甲方進行不低于5%的抽檢假如甲方?jīng)]有工序檢驗批管理要求：外墻螺桿孔洞眾多

55、，單純依靠甲方和監(jiān)理的巡檢，根本無法保障封堵質(zhì)量。一旦隱蔽后幾乎無法查驗（只能采取破壞性試驗檢查）實際施工管理中，如甲方?jīng)]有明確的管理要求并監(jiān)督檢驗批質(zhì)量，國內(nèi)的施工單位95%以上不會主動擴孔剔塑料管項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例一：外墻穿墻螺桿孔洞封堵外墻側(cè)封堵：外墻側(cè)用1:2干硬水泥砂漿（添加防水劑及微膨脹劑）填塞，填塞深度根據(jù)內(nèi)側(cè)封堵材料確定（內(nèi)側(cè)用水泥砂漿封堵則1/2板厚壓實，內(nèi)側(cè)用聚氨酯發(fā)泡膠封堵則4060壓實）外墻側(cè)封堵在外墻面處宜補成圓餅狀并凸出外墻面2第二道檢驗批管理要求：外墻側(cè)封堵完成后，內(nèi)墻側(cè)封堵前進行第二次檢驗批驗收，防止施工單位只進行一次封堵，

56、封堵不密實產(chǎn)生滲漏隱患。施工單位全數(shù)自檢、質(zhì)檢全數(shù)復(fù)檢，監(jiān)理單位不低于全數(shù)50%的檢驗批驗收，甲方進行不低于3%的抽檢項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例一：外墻穿墻螺桿孔洞封堵內(nèi)墻側(cè)封堵：外側(cè)封堵水泥砂漿終凝后，內(nèi)墻側(cè)用1:2干硬水泥砂漿（添加防水劑及微膨脹劑）填塞壓實外側(cè)封堵水泥砂漿終凝后，從內(nèi)墻側(cè)往螺桿孔洞注入聚氨酯發(fā)泡膠打滿孔洞第三道檢驗批管理要求：內(nèi)墻側(cè)封堵完成后，進行第三次檢驗批驗收，檢驗施工單位內(nèi)墻側(cè)的封堵質(zhì)量。施工單位全數(shù)自檢、質(zhì)檢全數(shù)復(fù)檢，監(jiān)理單位不低于全數(shù)30%的檢驗批驗收，甲方巡檢并進行不低于10孔的隨機抽檢項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度

57、的轉(zhuǎn)變：示例一：外墻穿墻螺桿孔洞封堵地下室外墻或有設(shè)計要求的0.00以上外墻JS防水：外側(cè)封堵水泥砂漿干燥，內(nèi)側(cè)封堵完成后，在外側(cè)孔洞及周邊分多遍涂刷1.0厚JS防水涂料，涂刷范圍為100100第四道檢驗批管理要求：檢驗JS防水施工質(zhì)量。施工單位全數(shù)自檢、質(zhì)檢全數(shù)復(fù)檢，監(jiān)理單位不低于全數(shù)50%的檢驗批驗收，甲方進行不低于5%的抽檢項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例一：外墻穿墻螺桿孔洞封堵外側(cè)橡膠塞封堵：僅適用于0.00以上有外保溫，且外墻有抹灰層的混凝土結(jié)構(gòu)外墻可省卻外側(cè)機械擴孔及剔管，橡膠塞外側(cè)抹5050的1:2水泥砂漿灰餅，凸出外墻面5灰餅JS防水加強項目工程質(zhì)量管理

58、的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例二：衛(wèi)生間穿樓板管道（無套管）衛(wèi)生間穿樓板UPVC管道孔洞應(yīng)封堵嚴(yán)密不滲漏：衛(wèi)生間排水管道大量采用的UPVC等塑料管道，因其管道外壁極其光滑按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的細石混凝土灌縫，管道表面與水泥砂漿結(jié)合能力較弱，極易產(chǎn)生開裂，進而撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例二：衛(wèi)生間穿樓板管道（無套管）質(zhì)量預(yù)控：結(jié)構(gòu)施工時必須在樓板準(zhǔn)確預(yù)留孔洞位置，嚴(yán)禁后期鉆孔開洞為便于孔洞封堵，結(jié)構(gòu)施工時應(yīng)采用定型模板預(yù)留孔洞，做成上大下小，在混凝土終凝前及時脫模預(yù)留地漏位置應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求在模板上放

59、線定位，牢固固定孔洞定型模板管道安裝前清理孔洞并鑿毛，刷一層素水泥漿結(jié)合層項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例二：衛(wèi)生間穿樓板管道（無套管）UPVC管道安裝：UPVC管道穿樓板處應(yīng)按圖示要求用砂紙進行磨砂毛化處理UPVC管道穿樓板管道毛化處理后，應(yīng)按圖示要求刷401塑料膠并噴中粗砂安裝UPVC穿樓板管道，保證加強部位與樓板的位置關(guān)系UPVC管道施工前，按設(shè)計要求及實測偏差進行排管項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例二：衛(wèi)生間穿樓板管道（無套管）第一道檢驗批管理要求：管道安裝完成后，在吊模前進行第一次檢驗批驗收（一般以單元為一個檢驗批單位），檢查孔洞鑿毛及

60、管道穿樓板處的防水強化處理。施工單位全數(shù)自檢、質(zhì)檢全數(shù)復(fù)檢，監(jiān)理單位不低于全數(shù)50%的檢驗批驗收，甲方日常巡檢支模：支模前，將孔洞周邊沖洗干凈并濕潤在樓板底部支模將管道包住并用鋼管頂緊樓板第一次澆筑細石混凝土：分兩次澆筑堵洞混凝土，第一次澆筑至1/2板厚，充分插搗密實項目工程質(zhì)量管理的轉(zhuǎn)變 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理深度的轉(zhuǎn)變：示例二：衛(wèi)生間穿樓板管道（無套管）第二次澆筑細石混凝土：第一次澆筑混凝土初凝后終凝前，進行第二次混凝土澆筑，并在管根處留凹槽，槽寬及槽深均為10結(jié)構(gòu)閉水試驗：臨時堵住門口與地漏口，與樓地面同步進行24小時結(jié)構(gòu)閉水試驗第二道檢驗批管理要求：凹槽施打聚氨酯密封膏：施工、質(zhì)檢、監(jiān)理、甲