稅費計算與申報教案34

1、一、復(fù)習(xí)導(dǎo)入新課復(fù)習(xí)內(nèi)容：.車輛購置稅的納稅人？.車輛購置稅的計稅方法？導(dǎo)入新課：與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種除了我們已經(jīng)學(xué)過的增值稅、所得稅、城建 稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅以外，在購置房 地產(chǎn)時還會涉及契稅。今天我們就學(xué)習(xí)契稅的計算與申報。問答講解5分鐘二、明確學(xué)習(xí)目標正確進行契稅的計算和申報講授2分鐘三、知識學(xué)習(xí)28分釗案例教學(xué)長春佳麗日用品為增值稅一般納稅人，不動產(chǎn)交易增值 稅稅率適用9%,契稅稅率適用3%。2019年6月，其房屋變化情況 如下：(1)購置一廠房，成交價1090萬元(含增值稅)。(2)甲公司拖欠貨款218萬元，無力歸還，用一門市房抵償債務(wù)， 增值稅專用發(fā)票上載

2、明金額200萬元，增值稅18萬元。(3)公司用200萬元的門市房與乙公司210萬元的倉庫交換，支 付差價10萬元及增值稅0. 9萬元。任務(wù)內(nèi)容：(1)計算該公司購置廠房應(yīng)交契稅稅額。(2)計算該公司接受抵債門市房應(yīng)交契稅稅額。(3)計算該公司交換倉庫應(yīng)交契稅稅額。契稅是指土地、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，向權(quán)屬承受人一次性 征收的一種稅。(-)納稅人在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納 稅人。法(二)征收范圍：契稅的征稅對象是在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。具體征稅范圍主要包括以下轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為：.國有土地使用權(quán)出讓；.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；不包括

3、農(nóng)村集體土 地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。.房屋買賣；.房屋贈與，對于法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐 妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅；.房屋交換。.視同發(fā)生應(yīng)稅行為。土地、房屋權(quán)屬以以下方式轉(zhuǎn)移的，視同比照法土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：(1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股。(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債。(3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬。(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。(三)稅率契稅稅率為3%5%的幅度比例稅率，具體適用稅率由各省、自 治區(qū)、直轄市人民政府 在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定， 并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。(四)契

4、稅的計稅依據(jù)：(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成 交價格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán) 出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房 屋的價格的差額。交換價格相等的，免征契稅。(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。其計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或 者土地收益。(五)契稅應(yīng)納稅額的計算計算公式：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)X稅率(六)稅收優(yōu)惠P263 (其中重要的幾條如下：)(1)國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用 于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征

5、契稅。(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情準予減征或者免 征契稅。(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用千農(nóng)、林、 牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。(7)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變 更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙 方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙 方共有，雙方約定變更共有份額的，免征契稅。(8)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶及 未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅； 面積為90平方米以上的，減按

6、1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家 庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征 收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(11)兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為 一個公司，且原投資主 體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土 地、房屋權(quán)屬，免征契稅。(12)公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公 司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬， 免征契稅。(15)自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房 屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃 轉(zhuǎn)，不征收契稅。(16)自2019年6

7、月1日至2025年12月31日，承受房屋、土地 用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的，免征契稅。(七)契稅的申報繳納L契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得 其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。納稅人因改變土地、房屋用途應(yīng)當補繳已經(jīng)減征、免征契稅的， 其納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當天。,契稅的納稅地點契稅征收機關(guān)為土地、房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)，納稅地點為土地、 房屋所在地。,契稅的納稅期限納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10 口內(nèi)，向土地、房屋所在 地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳 納稅款。.契稅的完稅及退

8、稅納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機關(guān)應(yīng)當向納稅人開具契稅完 稅憑證。納稅人應(yīng)當持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法 向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記 手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門 不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前 退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退 還已納契稅。四、技能學(xué)習(xí)L計算該公司購置廠房應(yīng)交契稅稅額 計稅依據(jù)應(yīng)為不含增值稅的成交價格。 計稅依據(jù)=1090+ (1+9%) =1000 (萬元) 購置廠房應(yīng)交契稅稅額=1000X3%=30

9、 (萬元) 2.計算該公司接受抵債門市房應(yīng)交契稅稅額舉反三 訓(xùn)練法20分鐘以房屋權(quán)屬抵債，視同房屋買賣，按不含增值稅價計稅。接受抵債門市房應(yīng)交契稅稅額=200 X3%=6 （萬元）五、模仿、整合訓(xùn)練3 .計算該公司交換倉庫應(yīng)交契稅稅額房屋交換，交換價格不相等的，計稅依據(jù)為所交換房屋的價格的 差額（不含增值稅），由多交付貨幣或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅 款。所以，納稅人為長春佳麗日用品。交換倉庫應(yīng)交契稅稅額=1。義3%=0.3 （萬元）舉一反三 訓(xùn)練法18分鐘六、課堂小結(jié)1.契稅的納稅人；歸納法5分鐘契稅應(yīng)納稅額計稅依據(jù)X稅率 1.契稅的征收范圍；.契稅的稅率.契稅的計稅依據(jù).契稅應(yīng)納稅額計算。.契稅稅收優(yōu)惠.契稅的申報繳納T受1讓成交價格包 括支付的貨 幣、實物、 無形資產(chǎn)或 者其他經(jīng)濟 利益，不含 增值稅交J換 所交換 土地使Z房屋i介 格差額