國際會計準則之投資性房地產(chǎn)

1、國際會計準則第40號投資性房地產(chǎn) 財政部會計司組織翻譯 目的 本準則的目的是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)披露要求。 范圍 1、本準則適用于投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露。 2、除其它問題外，本準則涉及在融資租賃承租人財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的計量和經(jīng)營租賃出租人財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的計量。本準則不涉及國際會計準則第17號租賃所包括的下列事項： （1）融資租賃或經(jīng)營租賃的劃分； （2）投資性房地產(chǎn)賺取的租賃收益的確認（參見國際會計準則第號收入）； （3）在經(jīng)營租賃承租人財務(wù)報表中房地產(chǎn)的計量； （4）在融資租賃出租人財務(wù)報表中房地產(chǎn)的計量； （5）售后租回交易的會計； （6）融資租賃和經(jīng)營租

2、賃的披露。 3、本準則不適用于： （1）森林和類似再生性自然資源； （2）礦產(chǎn)權(quán)、礦產(chǎn)勘探開采、石油、天然氣和類似非再生性自然資源。 定義 4、本準則使用的下列術(shù)語，其含義為： 投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有），但不包括： （1）用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于治理目的的房地產(chǎn)；或 （2）在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。 自用房地產(chǎn)，指為用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于治理目的而（由業(yè)主營融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)。 公允價值，指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金

3、額。 成本，指資產(chǎn)購置或建筑時，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額、或其它對價的公允價值。 賬面金額，指在資產(chǎn)負債表中確認的資產(chǎn)金額。 5、房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有。因此，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在專門大程度上獨立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)。這一點將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開來。商品或勞務(wù)的主產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)（或用于治理目的房地產(chǎn)）產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其它資產(chǎn)。國際會計準則第16號不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備適用于自用房地產(chǎn)。 6、投資性房地產(chǎn)的示例如下： （1）為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中

4、為短期銷售而持有的土地； （2）尚未確定以后用作的土地（假如企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用依舊用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）； （3）報告企業(yè)擁有（或報告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物； （4）預(yù)備在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物。 7、以下項目為不屬于投資性房地產(chǎn)的示例，因而應(yīng)排除在本準則范圍之外： （1）持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或為銷售而處于建筑或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)（參見國際會計準則第2號存貨，例如，為了在不久的今后處置或為開發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)； （2）為第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)（參見國際會計準則第11號

5、建筑合同； （3）自用房地產(chǎn)（參見國際會計準則第16號不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備）包括（除其它資產(chǎn)外）持有的今后用于自用的房地產(chǎn)， 持有的為今后開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（不管雇員是否按市場價支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)； （4）為今后作為投資性房地產(chǎn)而正在建筑或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)。這種房地產(chǎn)在建筑或開發(fā)活動完成之前，適用國際會計準則第16號，待建筑或開發(fā)活動完成時，該項房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，適用本準則。然而，關(guān)于差不多是投資性房地產(chǎn)、目前正在進行改建以來為今后接著作為投資性房地產(chǎn)使用的，則適用本準則。 8、某些房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的

6、生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于治理目的。假如這些部分能夠分不出售（或采納融資租賃方式分不出租），則企業(yè)應(yīng)分不核算這些部分。假如這些部分不能分不出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于治理目的情況下，才能將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。 9、在某些情況下，企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)。假如該服務(wù)在整個協(xié)議中只是一個不十分重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項房地視為投資性房地產(chǎn)。例如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)。 10、在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對重要的組成部分。例如，假如一家企業(yè)擁有并經(jīng)營一家旅館，則向客人提供的服務(wù)確實是整個協(xié)議的一個重要組成部分。因此，自營

7、旅館是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。 11、可能專門難確定輔助服務(wù)是否重要，從而使該項房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件。例如，旅館有業(yè)主有時依照治理合同將某些責任轉(zhuǎn)移給第三方。這類治理合同的條款差不專門大。一個極端的情況是，業(yè)主可能僅是將某些日常職能托付出去，但仍保留經(jīng)營旅館所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量變化的重大風險。 12、在確定一項房地產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)的條件時，需要進行推斷。企業(yè)應(yīng)制定推斷標準，使作出的推斷符合投資性房產(chǎn)地產(chǎn)的定義，并與第511段的相指南相一致。第66段（1）要求企業(yè)披露在難以劃分時所采納的推斷標準。 13、依照國際會計準則第17號租賃，承租人不能將在經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)資本化。

8、因此，承租人不應(yīng)將其在這類房地產(chǎn)上的權(quán)益視為投資性房地產(chǎn)。 14、在某些情況下，企業(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或本企業(yè)在內(nèi)的合并財務(wù)報表中，該項房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，因為從整個集團來看該房地產(chǎn)屬于自用房地產(chǎn)。然而，從擁有房地產(chǎn)的單個企業(yè)來看，假如符合了第4段中的定義，該項房地產(chǎn)確實是投資性房地產(chǎn)。因此，出租人在其單獨的財務(wù)報表中應(yīng)將該項房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。 確認 15、投資性房地產(chǎn)應(yīng)確認為一項資產(chǎn)，假如當： （1）與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的以后經(jīng)濟利益專門可能流入企業(yè)； （2）投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。 16、要確定某一項目是否符合第一項確認標準，企業(yè)需要在初始確認時，依照

9、可取得的證據(jù)對相關(guān)以后經(jīng)濟利益流入的確定程度作出可能。第二項確認標準通常易于滿足，因為證明資產(chǎn)購置的交易本身就表明了它的成本。 初始計量 17、投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計理。交易費用包括在初始計量之中。 18、投資性房地產(chǎn)的購置成本包括買價任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出。例如，可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出包括法律服務(wù)的職業(yè)收費、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其它交易費用等。 19、自建投資性房地產(chǎn)的成本指投資性房地產(chǎn)建筑或開發(fā)完工日的成本。在完工日之前，企業(yè)應(yīng)采納國際會計準則第16號不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備。在完工日，房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)采納本準則（參見下述第51段（5）和第59段）。 20、啟動費（使

10、房地產(chǎn)達到工作狀態(tài)所必需的啟動費除外）、在投資性房地產(chǎn)達到打算的占用水平之前發(fā)生的初始經(jīng)營虧損、或在房地產(chǎn)的建筑或開發(fā)過程中白費的材料、人工或其它資源等不正常損失，不作為投資性房地產(chǎn)的成本。 21、假如投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，其成本確實是其與現(xiàn)金價格相等的金額。該項金額與總支付金額之間的差額應(yīng)確認為賒銷期內(nèi)的利息費用。 后續(xù)支出 22、假如超出原先對已有投資性房地產(chǎn)可能的業(yè)績標準的以后經(jīng)濟利益專門可能流入企業(yè)，也已確認的某項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額。所有其它后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當期確認為費用。 23、對取得投資性房地產(chǎn)后發(fā)生的支出的恰當?shù)臅嬏幚?，依對相關(guān)投資

11、進行初始計量和確認時對有關(guān)情況的考慮而定。例如，假如確定某項投資性房地產(chǎn)的賬面金額時，考慮了以后經(jīng)濟利益的損失， 為恢復該資產(chǎn)的預(yù)期以后經(jīng)濟利益而發(fā)生的后續(xù)支出應(yīng)當資本化。與此相同的情形還有，某項資產(chǎn)的買價反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達到工作狀態(tài)在以后必須發(fā)生支出的義務(wù)。這方面能夠舉的一個例子是：一幢需要整修的建筑物的購置。在這種情況下，后續(xù)支出應(yīng)增加賬面金額。 初始確認后的計量 24、企業(yè)應(yīng)選擇第2749段的公允價值模式或第50段的成本模式作為其會計政策，同時將選定的會計政策采納于其全部投資性房地產(chǎn)。 25、國際會計準則第8號當期凈損益、重大差錯和會計政策變更規(guī)定，只有能夠在企業(yè)財務(wù)報表中對事項或交

12、易進行更恰當?shù)牧袌蟮那闆r下，才能作自愿變更會計政策。從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當?shù)牧袌蟆?26、本準則要求所有企業(yè)為計量目的（公允價值模式）或為披露目的（成本模式）而確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。鼓舞但不要求企業(yè)依照具獨立資格的評估師的評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。具獨立資格的評估師應(yīng)具有認可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對所評估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗。 公允價值模式 27、初始確認后，選擇公允價值模式的企業(yè)應(yīng)按公允價值計量其全部投資性房地產(chǎn)，但不包括第47段所描述的特例情形。 28、投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的利得或損失應(yīng)計入變動發(fā)生期間的凈損益中。 29、

13、投資性房地產(chǎn)的公允價值通常確實是其市場價值。公允價值應(yīng)為在資產(chǎn)負債表日符公允價定義的、在市場上能夠合理取得的最可能的價格。它是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估評不包括在專門條件或情形下夸大或縮小的可能價格，例如不規(guī)范的融資、售后租回，與銷售有關(guān)的任何人所給予的專門對價或讓步等。 30、企業(yè)確定的公允價值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其它處置過程中可能發(fā)生的交易費用。 31、投資性房地產(chǎn)的公允價值反映資產(chǎn)負債表日而不是該日之前或之后實際的市場狀態(tài)或狀況。 32、可能的公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場和市場狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個時點上可能的價值就

14、可能不正確或不恰當。公允價值的定義同時假設(shè)銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。而這種價格上的差異在熟悉情況并自愿的當事人進行的公平交易中，假如交易和完成不是同步的，是可能出現(xiàn)的。 33、除其它問題外，投資性房地產(chǎn)的公允價值反映了當期租賃所產(chǎn)生的租金收益和一種合理并有講服力的假設(shè)，這種假設(shè)代表了市場關(guān)于熟悉情況并自愿的當事人依照目前的市場狀況，可能對以后租賃所產(chǎn)生的租金收益所持的看法。 34、在公允價值的定義中提到了“熟悉情況的、自愿的當事人”。在那個地點，“熟悉情況”是指自愿的購買者和自愿的銷售者雙方都對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、事實上際和潛在的用途以及資產(chǎn)負債表日的市場狀態(tài)相

15、當熟悉。 35、自愿購買者是指自愿而不被迫購買。該購買者既只是分急于也不預(yù)備按任意價格購買。該購買者是依照當前市場的實際情況和當前的市場期望，而不是依照無法證實或預(yù)料其存在的假想的或假設(shè)的市場進行購買的。假設(shè)的購買者可不能支付高于市場價格的價格。目前的投資性房地產(chǎn)的業(yè)主包括在市場的組成者中。 36、自愿銷售者既不是一個過分急于出手，也不是一個預(yù)備同意任何價格的被迫的銷售者，更不是一個預(yù)備堅持要求按超出目前市場合理的價格的價格出售的銷售者。自愿銷售者情愿在通過適當?shù)耐其N后，依照市場條件以在公開市場上所能取得的最好價格出售其投資性房地產(chǎn)，不管那個價格是多少。實際投資性房地產(chǎn)的業(yè)主的實際情況不在考慮

16、之列，因為自愿銷售者是一個假設(shè)的業(yè)主。 37、“通過恰當?shù)耐其N后”這一表述是指投資性房地產(chǎn)將會按最恰當?shù)姆绞皆谑袌錾铣霈F(xiàn)，以使其能夠按照可合理取得的最好價格處置。在市場上陳列時刻的長短可能隨市場狀狀況而異，但必須使投資性房地產(chǎn)足以引起足夠數(shù)量的潛在購買者的注意。陳列期間應(yīng)假設(shè)發(fā)生在資產(chǎn)負債表日之前。 38、公允價值的定義提到了公平交易。公平交易指在不存在特不或?qū)ｉT關(guān)系（該關(guān)系可使交易價格不具市場特征）的當事人這間進行的交易。該交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進行的，各方各自獨立發(fā)生行為。 39、公允價值最好的證據(jù)通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格以及相似的租賃和其它合同所確定

17、的現(xiàn)時價格。企業(yè)應(yīng)注意辯不房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。 40、在不存在第39段所描述的活躍市場的現(xiàn)時價格的情況下，企業(yè)應(yīng)考慮種種不同來源的信息，包括： （1）不同性質(zhì)、狀況或地理位置的活躍的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)時價格（或不同租賃或其它合同所確定的現(xiàn)時價格），對其進行調(diào)整以反映那些差異； （2）不太活躍市場的近期價格，對其進行調(diào)整以反映自按這些價格發(fā)生交易之日以來經(jīng)濟狀況的變化； （3）依照對以后現(xiàn)金流量的可靠可能所作的折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測，輔以任何現(xiàn)有的租賃和其它合同條款以及（假如可能的話），諸如相同地理位置和條件情況下相似資產(chǎn)的當前市場租金等

18、，采納反映當前市場對現(xiàn)金流量的金額和時刻的不確定性的估價的折現(xiàn)率。 41、在某些情況下，上段所列的各種來源可能會對投資性房地的公允價值得出不同的結(jié)論。為了在相對小的公允價值的合理可能范圍內(nèi)成達對公允價值最可靠的可能，企業(yè)應(yīng)考慮出現(xiàn)這些差異的緣故。 42、在專門情形下，有證據(jù)清晰地表明，當企業(yè)首次取得一項投資性房地產(chǎn)時（或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建筑或開發(fā)活動后，或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時），公允價值的合理可能范圍差異極大，不同結(jié)果的可能性極難可能，從而否定了公允價值單一可能的有用性。這種情況可能表明房地產(chǎn)的公允價值將無法在持續(xù)基礎(chǔ)上可靠確定（參見第47段）。 43、正如國際會計準則第36號

19、資產(chǎn)減值所定義的那樣，公允價值有不于使用價值。公允價值值反映了市場參與者的知識和可能，也反映了與市場參與者相關(guān)的各種因素。與之相對，使用價值反映了企業(yè)的知識和會計，也反映了只針關(guān)于特定企業(yè)的種種特定實體因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。例如，公允價值不反映： （1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進行組合所產(chǎn)生的附加值； （2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用； （3）針關(guān)于目前業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束； （4）針關(guān)于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負但。 44、在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，企業(yè)應(yīng)幸免重復計算在資產(chǎn)負債表中以單獨資產(chǎn)或負債確認的資產(chǎn)或負債。例如： （1）電梯或空調(diào)等設(shè)備往往是某一項建筑

20、物的完整組成部分，通常應(yīng)包括在投資性房地產(chǎn)之中，而不是單獨作為不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備確認； （2）假如某一間辦公室與配備的家具一道出租，辦公室的公允價值通常包括家具的公允價值，因為租金收益是配備了家具的辦公室的收益。在投資性房地產(chǎn)的公允價值中包括家具的情況下，企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項單獨的資產(chǎn)確認； （3）投資性房地產(chǎn)的公允價值不包括預(yù)付的或應(yīng)計的經(jīng)營租賃收益，因為企業(yè)將其確認為一項單獨的負債或資產(chǎn)。 45、投資性房地產(chǎn)的公允價值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的以后資本性支出，也不反映由以后資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)以后利益。 46、在某些情況下，企業(yè)預(yù)期與某項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的支出（不是與已確認的金融

21、負債相關(guān)的支出）的現(xiàn)值會超過相關(guān)現(xiàn)金收入的現(xiàn)值。企業(yè)依照國際會計準則第37號預(yù)備、或有負債和或有資產(chǎn)來確定是否確認一項負債以及如何對這類負債予以計量。 無法可靠計量公允價值 47、一個同意例外的假定是企業(yè)將能夠在持續(xù)基礎(chǔ)上可靠確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。然而，在特例情形下，有證據(jù)清晰地表明，當企業(yè)首次取得投資性房地產(chǎn)時（或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建筑或開發(fā)活動后，或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時），企業(yè)將無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行可靠確定。這種情況只有在可比的市場交易不經(jīng)常發(fā)生，同時公允價值的備選估價無法取得（例如，依照折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測的）情況下才可能出現(xiàn)。在這種情況下，企業(yè)

22、應(yīng)采納國際會計準則第16號不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備中的基準處理方法計量該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的殘值應(yīng)假定為零。在該項投資性房地產(chǎn)處置之前，企業(yè)應(yīng)一直采納國際會計準則第16號進行會計處理。 48、即使由于前一段所給出的緣故出現(xiàn)了特例情形，企業(yè)被迫采納國際會計準則第16號中的基準處理方法計量某一項投資性房地產(chǎn)，企業(yè)其它所有投資性房地產(chǎn)還應(yīng)按公允價值計量。 49、假如企業(yè)原先按公允價值計量某一項投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產(chǎn)處置（或變?yōu)槟康?，或企業(yè)為以后在正常經(jīng)營過程中銷售而開始開發(fā)）之前，企業(yè)仍應(yīng)一直按公允價值對其進行計量。 成本模式 5

23、0、在初始確認之后，選擇成本模式的企業(yè)應(yīng)采納國際會計準則第16號不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備中的基準處理方法，即按成本減去累計折舊和任何累計減值損失，計量其全部投資性房地產(chǎn)。 轉(zhuǎn)換 51、只有當下列情況證明用途發(fā)生改變的情況下，投資性房地產(chǎn)才可能轉(zhuǎn)換成其它資產(chǎn)或從其它資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)： （1）開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成自用房地產(chǎn)； （2）為銷售而開始開發(fā)，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨； （3）結(jié)束自用，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)； （4）與另一方開始一項經(jīng)營租賃，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換成投資成投資性房地產(chǎn)。 52、上述第51段（2）要求只有當為銷售而開始開發(fā)房地產(chǎn)從而證明其用途發(fā)生

24、了變化時，企業(yè)才可將該項房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨。假如企業(yè)決定處置某項不需進一步開發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認（從資產(chǎn)負債表中消除）之前，企業(yè)應(yīng)接著將其作為投資性房地產(chǎn)而不是作為存貨進行會計處理。類似地，假如企業(yè)為在今后接著作為投資性房地產(chǎn)使用而開始對某項現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進行改建，改建期間企業(yè)接著將其作為投資性房地產(chǎn)，而不是將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。 53、第54段59段步及企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采納公允價值模式的情況下所適用的確認和計量問題。在企業(yè)采納成本模式的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應(yīng)改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變該項房地產(chǎn)計量或披露的成本。 54、假

25、如將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成自用房地產(chǎn)或存貨，依照國際會計準則第16號和國際會計準則第2號進行后續(xù)會計處理的房地產(chǎn)的成本應(yīng)是其用途改變之日的公允價值。 55、假如一項自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn)，在用途改變?nèi)罩安杉{國際會計準則第16號。企業(yè)應(yīng)在用途改變之日，對依照國際會計準則第16號核算的該項房地產(chǎn)的賬面金額與其公允價值之間的任何差額，采納與國際會計準則第16號中價值重估相同的方式進處理。 56、在自用房地產(chǎn)成為按公允價值的投資性房地產(chǎn)之前，企業(yè)應(yīng)持續(xù)地對該項房地產(chǎn)計提折舊并確認發(fā)生的任何減值損失。企業(yè)應(yīng)在用途改變之日，對依照國際會計準則第16號核算的該項房地

26、產(chǎn)的賬面金額與其公難允價值之間的任何差額，采納與國際會計準則第16號中價值重估相同的方式進行處理。換言之： （1）房地產(chǎn)賬面金額的任何減少額均應(yīng)在當期凈損益中確認。然而，假如重估盈余中包括了該項房地產(chǎn)的重估金額，則減少的金額應(yīng)沖減重估盈余； （2）賬面金額的任何增加額應(yīng)按下列規(guī)定進行處理： 1）增加額中相當于轉(zhuǎn)回往常該項房地產(chǎn)的減值損失的部分，應(yīng)在當期凈損益中確認。在當期凈損益中確認的金額不得超過將賬面金額恢復為假如往常沒有確認值損失應(yīng)當已確定的賬面金額（減除折舊后的凈額）所必需的金額； 2）增加額的任何余額應(yīng)直接貸記作為權(quán)益的重估盈余。關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)處置，包括在權(quán)益中的重估盈余能夠轉(zhuǎn)

27、為留存收益。從重估盈余向留存收益的轉(zhuǎn)化不通過收益表。 57、關(guān)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當期凈損益中確認。 58、將存貨轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn)的會計處理應(yīng)與存貨銷售的會計處理相一致。 59、當企業(yè)完成一項將按公允價值計價的自建設(shè)投資性房地產(chǎn)的建筑或開發(fā)活動時，在完成之日該項房地產(chǎn)的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額應(yīng)在當期凈損益中確認。 處置 60、當投資性房地產(chǎn)處置或永久退出使用，且預(yù)期沒有來自處置的以后經(jīng)濟利益流入時，應(yīng)終止確認投資性房地產(chǎn)（從資產(chǎn)負債表中消除）。 61、銷售或訂立

28、一項融資租賃合同可能會導致一項投資性房地產(chǎn)的處置。在確定投資性房地產(chǎn)的處置日時，企業(yè)應(yīng)采納國際會計準則第18號收入規(guī)定的確認商品銷售收入的標準，并參考其附錄中的相關(guān)指南。通過訂立一項融資租賃合同或通過售后租回的方式進行的處置，適用國際會計準則第17號租賃。 62、應(yīng)依照投資性房地產(chǎn)的報廢或處置的凈處置收入與該項資產(chǎn)的賬面金額之間的差額，確定由此所產(chǎn)生的利得或損失，并應(yīng)在收益表中確認為收益或費用（除非國際會計準則第17號租賃對售后租回有不同要求）。 63、處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應(yīng)收對價，初始應(yīng)按公允價值確認。尤其是，假如投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對價初始應(yīng)按與現(xiàn)金價格相等的金額予以

29、確認。對價的名義金額和與現(xiàn)金價格相等的金額的之間的差額，應(yīng)依照國際會計準則第18號以考慮了應(yīng)收款的實際收益率因素的時刻比例為基礎(chǔ)確認為利息收入。 64、企業(yè)應(yīng)恰當?shù)匾勒諊H會計準則第37號預(yù)備、或有負債和或有資產(chǎn)或其它國際會計準則，核算企業(yè)在處置了某項投資性房地產(chǎn)之后仍保留的任何負債。 披露 公允價值模式和成本模式 65、除國際會計準則第17號租賃規(guī)定的披露外，還應(yīng)披露下列內(nèi)容。依照國際會計準則第17號，投資性房地產(chǎn)的業(yè)主應(yīng)作為出租人披露經(jīng)營租賃。依照國際會計準則第17號，在融資租賃下持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)作為承租人披露該項融資租賃，并作為出租人披露企業(yè)轉(zhuǎn)租的任何經(jīng)營租賃。 66、企業(yè)應(yīng)披露：

30、 （1）在難以劃分的情況下（參見第12段），企業(yè)制定的有關(guān)區(qū)分投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)、持有用于在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)的標準； （2）在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時所采納的方法及重要假設(shè)，包括講明由于房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場數(shù)據(jù)，公允價值的確定是取得了市場證據(jù)依舊更多的依靠于其它因素（企業(yè)應(yīng)披露這些因素）； （3）（在財務(wù)報表中計量或披露的）投資性房地產(chǎn)的公允價值依靠于具獨立資格 的評估師所作評估的程度，具獨立資格的評估師應(yīng)具有認可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對所評估的投資性房地產(chǎn)的地量位置和種類方面的近期經(jīng)驗。假如不存在這種評估，應(yīng)披露這一事實； （4）包括在收益表中的租金收益； 1）來

31、自投資性房地產(chǎn)的租金收益； 2）在當期產(chǎn)生租金收益的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的直接經(jīng)營費用（包括修理和維護費用）； 3）在當期不產(chǎn)生租金收益的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的直接經(jīng)營費用（包括修理和維護費用）； （4）存在投資性房地產(chǎn)變現(xiàn)能力限制的情況與相應(yīng)金額，或存在對收益和處置收入?yún)R回的限制的情況與相應(yīng)金額； （5）包括對投資性房地產(chǎn)進行購置、建筑或開發(fā)、修理、維護或保養(yǎng)等內(nèi)容在內(nèi)的重要合同義務(wù)。 公允價值模式 67、除第66段的披露要求外，采納第2749段規(guī)定的公允價值模式的企業(yè)還應(yīng)披露當期期初和期末對投資性房地產(chǎn)賬面金額的調(diào)節(jié)，表明下列內(nèi)容（不要求可比信息）： （1）增值，分不披露由購置所導致的增值和由資本

32、化后續(xù)支出所導致的增值； （2）采納企業(yè)合并方式購置所導致的增值； （3）處置； （4）公允價值調(diào)整所產(chǎn)生的凈利得或凈損失； （5）對國外實體的財務(wù)報表進行折算時所產(chǎn)生的凈匯兌差額； （6）轉(zhuǎn)換成存貨和自用房地產(chǎn)或由存貨和自由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換而來的投資性房地產(chǎn)； （7）其它變化。 68、在特例情形下，即企業(yè)采納國際會計準則第16號不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備（由于缺乏可靠的公允價值，參見上述第47段）中的基準處理方法計量投資性房地產(chǎn)，前一段要求的調(diào)節(jié)應(yīng)將與該項投資性房地產(chǎn)有關(guān)的金額和與其它投資性房地產(chǎn)有關(guān)的金額分不披露。此外，企業(yè)還應(yīng)披露： （1）對該項投資性房地主的講明； （2）對公允價值無法可靠計量的緣故的解釋； （3）假如可能，公允價值專門可能處于的可能范圍； （4）對不按公允價值計價的投資性房地產(chǎn)進行處置時； 1）企業(yè)處置了不按公允價值計價的投資性房地產(chǎn)的事實； 2）該項投資性房地產(chǎn)銷售時的賬面金額； 3）確認的利得或損失的金額。 成本模式 69、除第66段要求的披露外，采納第50段規(guī)定的成本模式的企業(yè)還應(yīng)披露：