上海商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告 2 (中國點擊地產(chǎn)營銷顧問) 點擊出品26

1、 eq oac(,點) eq oac(,擊) eq oac(,奉) eq oac(,獻) eq oac(,必) eq oac(,屬) eq oac(,精) eq oac(,品)地址：中國福州聯(lián)系人：鐵蛋聯(lián)系郵箱：上海商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告第二部分 區(qū)域商業(yè)市場分析黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標定位。兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢互補、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增

2、強了區(qū)域的經(jīng)濟實力。合并后全區(qū)面積共12.41平方公里，占全市面積的0.2%，其中陸地面積11.017平方公里，水域面積1.837平方公里；行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。至2002年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為63.22萬人。區(qū)內(nèi)萬商云集、市場繁榮，為全國聞名的商貿(mào)旅游購物中心。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設(shè)在此。南京路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟的活躍和繁榮。僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷售(營業(yè))就完成30

3、299億元，同比增長86；利潤完成582億元，同比增長304；增加值完成3191億元，同比增長138；社會消費品零售總額完成120億元，同比增長33。【通海中華城】位于原南市區(qū)，因此在報告中將重點關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場，研究分析其未來發(fā)展前景。區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強大實力。以下我們重點分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展狀況：南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。1843年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市

4、文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。到了二十世紀三十年代，十里洋場的南京路已是蜚聲中外。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。據(jù)不完全統(tǒng)計，到上海來的中外游客80以上都要到南京東路游覽，南京東路平時的日客流量為80萬人以上，節(jié)假日高達120-200萬人，外地與外國的游客占70以上。南京東路有著強勁的輻射力與獨特的外向性。市場狀況分析老店名店多市百一店和華聯(lián)商廈就是上個世紀三十年代的先施、永安等當時國內(nèi)最摩登的大型商場和全國百貨業(yè)的魁首。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購

5、物游玩。有時尚休閑步行街南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬的中外來客。臨近地鐵，出入方便地鐵2號線貫穿南京路地下并在人民廣場和河南路設(shè)兩個站點，這為南京路商業(yè)街帶來了巨大的人流，同時地鐵2號線有連接浦東的八伯伴商圈。中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌南京路商家主要經(jīng)營中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營時尚，高檔的品牌。因此，南京路以國內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。這也因此造成南京路的商鋪租金一般在2030元/平方米/天。比淮海路要低。消費群體以非滬籍人士為主，人均消費低商業(yè)街主力消費群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參

6、觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費額不超過50元，整體水準較低。發(fā)展前景市政府在2001年就聘請了知名的麥肯錫咨詢公司，對南京東路整體規(guī)劃提出方案，實施“三段式風格設(shè)計”，重構(gòu)南京路商業(yè)形態(tài)，力爭在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預計實施該規(guī)劃總投入將超過180億元人民幣。東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特色的商務(wù)辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀廣場，打造“都市時尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進行全面調(diào)整符合南京路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化；西段打造新型綜合消費圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費圈（21萬M2）和一百商城（

7、16萬M2）、新建上海世貿(mào)國際廣場（商業(yè)為6萬M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦?？偨Y(jié)：未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。整個南京東路商圈在2002年2005年將形成基本格局，在2005年2010年完善并提高，使其真正具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京路年營業(yè)收入將達到400億元，超過目前的兩倍。豫園商城上海的城隍廟始建于明代永樂年間（1403年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。清代時香火極其鼎盛，上海開埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，

8、市場繁榮。市政府從1991年起，開始把城隍廟市場改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購物中心-豫園商城，一期改建工程將商場的營業(yè)面積由原來的1.8萬平方米擴大為7.5萬平方米，集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達30多億元，凈利1.25億元，營運情況良好。商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊、濃郁的民俗風情、鮮明的經(jīng)營特色成為上海獨具魅力的旅游購物中心，享譽海內(nèi)外。市場狀況分析建筑特色在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。新建樓群外形亦仿明清建筑風格，內(nèi)部卻是現(xiàn)代化的商場，其外古內(nèi)洋的特色，能夠與

9、原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。特色名店匯集薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠流長的中華老字號（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨一無二的特色專業(yè)戶（如上?？曜拥辍⑹终鹊甑龋?，充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營特色。消費群體以旅游者為主作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動人口多，據(jù)統(tǒng)計目前日流量已達25萬。發(fā)展前景豫園商城作為上海特色的旅游購物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風貌群的基礎(chǔ)上進行的，地塊的發(fā)展受到了制約。豫園商城欲在功能上再上臺階，進行二期改造。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商

10、業(yè)圈，其中包括將5萬平方米的廟前廣場擴建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。二期改造將長達8年，商業(yè)營業(yè)面積將從原來的10萬平方米擴大到20萬平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。區(qū)域商用物業(yè)的總體發(fā)展概況黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部以南京路商業(yè)街為中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等專業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴展，形成縱橫交錯、貫通全境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)、幅射全國的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色，

11、其主要標志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門面約70設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門類齊全，自然行業(yè)達150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門類，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長期在全市樹名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營風格，造就了一大批名特大企業(yè)。近幾年經(jīng)過考核認定境內(nèi)有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購物中心。區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來在全市具有領(lǐng)先地位區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來在全市具有領(lǐng)先地位尤其南京路商業(yè)街，早于1882年首例使用電話。至193

12、6年前，電燈、電梯、自動扶梯、機械收銀機、冷暖氣等商業(yè)設(shè)施均在這里首先應用。改革開放后，商業(yè)改造規(guī)模擴大，購物環(huán)境和商業(yè)設(shè)施日趨現(xiàn)代化，應用空調(diào)設(shè)備、安裝自動扶梯、使用電子收銀機、實行電腦管理、應用條形碼計價的商店逐日增多。同時普遍改善櫥窗陳設(shè)和燈光照明，相應地在南京路、金陵路、西藏路、外灘等地建設(shè)燈光夜市，使境內(nèi)這一商業(yè)中心，在設(shè)施上開始與國際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開放、繁榮興旺的重要窗口。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況參差不齊市級商業(yè)中心整體經(jīng)營狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營結(jié)構(gòu)合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個上海商業(yè)市級的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營效應也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大

13、批名特色商店。而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心老西門的商業(yè)經(jīng)營狀況卻差強人意。第一是因為緊臨市級商業(yè)中心如淮海路和南京路商圈，分流了區(qū)域內(nèi)大量客戶；第二是因為近年來持續(xù)的老西門市政建設(shè)（M8、復興東路隧道），對該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏創(chuàng)新，沒有錯位經(jīng)營的意識，整體經(jīng)營較差。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專業(yè)化商場（如永樂家電、全泰商廈）的道路，目前老西門的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類區(qū)級商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。堅持科學、合理進行商業(yè)規(guī)劃，逐步建成集購物、娛樂、休閑、服務(wù)功能，布局合

14、理，層次相宜，設(shè)施齊全，品種豐富，購物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標。根據(jù)“十五計劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營管理，大多分布在臨街店鋪和室內(nèi)市場，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。因此擴大專業(yè)特色經(jīng)營規(guī)模，提高專業(yè)經(jīng)營容量和經(jīng)營水平。同時，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟的作用，利用區(qū)域內(nèi)歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢，進一步引導和開發(fā)適合現(xiàn)代消費趨勢的商業(yè)專業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計劃對專業(yè)街的改造目標。區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價格水平狀況鑒于本項目位于原南市區(qū)內(nèi)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)

15、級商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費群體應來自周邊，因此本報告將主要對原南市商用物業(yè)的供求、分布和價格水平進行研究，對其他區(qū)域的商業(yè)不作重點分析。本報告對區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)分兩種形式進行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底鋪)。傳統(tǒng)商業(yè)街我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進行分析。供應：大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。 表1- 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分

16、比大型超市30%銀行、郵局、超市、飯店30%各類專賣店25%服裝、服飾店15%董家渡路:董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的東段為董家渡面料市場，憑借市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢，匯集了長江三角洲的眾多廠商。該市場以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。市場內(nèi)的基本攤位為10平方米，月租金在250-300元/平方米，臨街的月租金更高達400-450元/平方米。近年來隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計，市場內(nèi)的租金比去年已翻了一番。董家渡路的西段，憑借“面料市場”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在1

17、00-200元/平方米，經(jīng)營狀況較差，大多鋪面換手率高。表2-董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比性 質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比西段專業(yè)市場（董家渡面料市場）40%東段服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥房、中介15%中華路中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。中華路東段。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。表3- 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40%中華路西段。該條馬

18、路靠復興東路段為老西門目前營運狀態(tài)最好的場所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務(wù)類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。 表4- 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市、銀行、郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日用百貨25%中介、建材店10%陸家浜路陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門店行業(yè)為主。需求：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費群體，租金也呈上升趨勢，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新

19、，高檔次的品牌商業(yè)難以進入和融合。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢。新建住宅商業(yè)裙房區(qū)域內(nèi)住宅底商的分布遍地開花。本報告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復興東路以北、復興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個區(qū)域研究。供應復興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈及老西門商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費需求表現(xiàn)出較強的外來性。典型樓盤：黃浦眾鑫城、太陽都市花園、新地苑、中華大街表5- 復興東路以北典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比（元/ M2）黃浦眾鑫城9000/4F銀行/家電賣場2300

20、0/5003太陽都市花園9400/5F證券、飯店、健身100005神牛廣場3000小區(qū)內(nèi)100-2001.6新地苑15000/4F銀行/證券9000/30001.6中華大街2800/3F銀行/證券/圖書公司10000/28002東淮海公寓6000/3F婚慶用品36000/2.5區(qū)域內(nèi)底商售價在900036000元/平方米之間。該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以服務(wù)于周圍居民的銀行、證券、家電賣場等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂設(shè)施為主。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內(nèi)大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。銀行、證券業(yè)對這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后

21、一段時間內(nèi)預計仍為主力需求。復興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。典型樓盤：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽光翠竹苑表6- 復興東路、斜土東路之間典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比黃浦E品5100/4F產(chǎn)權(quán)式商鋪18000/202申升公寓1200/2F未開業(yè)140007400、8001.75明日星城6300/1F未開業(yè)20000高5.4米536-1804該區(qū)域底商售價在14000200

22、00元/平方米之間。黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷售一空，反映了市場對小面積商鋪的大量，同時售價也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價14000，利潤空間翻倍。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對消化較快，且單價相對較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。斜土路、國貨路以南該板塊處于豫園、老西門輻射范圍之外，消費需求基本上來自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。典型樓盤：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園表7- 斜土路、國貨路以南典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型

23、單價（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)145001020-502.4蓬萊家園1100/1F未開業(yè)10000/2.2該區(qū)域底商售價在1000014500元/平方米之間。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。因此具備了設(shè)置底商的地利、人和條件。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準確，去化不錯。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。需求根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內(nèi)整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專業(yè)商場，尋找這幾類合適的需

24、求者往往需要相當長的時間，一些中小投資者又無實力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長時間空置。一些小面積可分割商鋪相對就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。競爭環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費力低。項目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點，總投資預計超過72億，三至五年后將建成人口4.3萬，消費能力達7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。此外周邊還將建設(shè)多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時利用景觀優(yōu)勢，改善居住環(huán)境

25、，提高生活檔次。競爭區(qū)域的選取根據(jù)前面對項目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場進行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。當然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來發(fā)展有可比性和參考性。我們選取陸家浜路、老西門這兩個歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項目所處的中華路董家渡地區(qū)進行分析。區(qū)域間競爭力的對比分析黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)境差、改造難度大?！笆濉庇媱澲悬S浦區(qū)被確認為上海市舊區(qū)改造的重點。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對這些區(qū)域未來的商業(yè)定位本報告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間

26、可能的競爭力度。交通道路狀況老西門“十五”計劃中老西門是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心，主要是因為他的地理優(yōu)勢，周邊的復興東路、西藏南路都是八車道的主干線，同時貫穿上海M8線也將在老西門設(shè)立復興東路站，在該地區(qū)形成了一個巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。陸家浜路相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過，但M8和R4的出口相離較遠，人流分散，不易形成規(guī)模效應。本案中華路雖然為次干道，馬路較窄，但車流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應。臨近的復興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來固定的外向性消費群體，尤其是浦東的客戶群。輻射范圍老西門老西門商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為

27、主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達黃浦的中片和南片，總計約有20-30萬消費人口。陸家浜路陸家浜路則是滿足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務(wù)樓內(nèi)的消費，輻射直徑在三公里左右。本案中華路董家渡地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級商業(yè)中心較遠，居民居住集中，以區(qū)域消費為主，輻射直徑在三公里以內(nèi)。人流量老西門老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費群體會被分流。陸家浜路陸家浜路人流分布平均，居其次。本案中華路董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。消費能力老西門老西門是區(qū)級商業(yè)中心，交通方便

28、，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應，其總體消費能力最強，但人均消費能力未必居首位。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)已定型，未來可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務(wù)消費為主，人均消費在150元以內(nèi)。本案中華路董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤空間廣闊。租金水平老西門老西門目前的底層租金在250元/M2/月，低于其他區(qū)級商業(yè)中心，估計隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預計將達到450元/M2/月以上。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場可發(fā)展性不大，租金應維持在250元/M2/月。本案住宅和商鋪的走勢應息息相關(guān)，中華路董家渡地區(qū)目前新建

29、小區(qū)的商鋪租金在4元/M2/天，預計到整個聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。商業(yè)規(guī)劃老西門老西門在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，推進商業(yè)設(shè)施開發(fā)，通過對現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點，重點加強餐飲、娛樂、休閑設(shè)施以及規(guī)?；I(yè)化賣場的建設(shè)，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、商業(yè)與文化融合、具有相當知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。商業(yè)總體布局。大體分為三個區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。主要分布在中華路以西至西

30、藏路兩側(cè)。以現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)進行布局。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時增加文化娛樂休閑功能，開設(shè)夜總會等娛樂設(shè)施。二是傳統(tǒng)老字號名品商業(yè)區(qū)。主要集中在中華路的東側(cè)。北至復興東路，南達蓬萊路。利用老城廂特有的歷史底蘊，集聚黃浦及上海的特色和老字號品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門商業(yè)文化獨“特”的魅力。三是文化休閑區(qū)。要將文廟與老西門連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書市場，加上夢花街及江陰路花鳥魚蟲市場，形成濃烈的文化氛圍。進而達到“文興市旺”的目的，增加老西門商業(yè)文化氣息。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)及公交樞紐的調(diào)整，將為老西門營造更好的休閑消費環(huán)境。陸家

31、浜路陸家浜路主要是調(diào)整目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展與周邊商務(wù)樓相關(guān)的行業(yè)如銀行、證券公司以及餐飲和娛樂行業(yè)。本案中華路的商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)中心，服務(wù)周邊高檔住宅，同時以特色產(chǎn)品吸引外來中高檔客戶群，提升商業(yè)氛圍。在社區(qū)商業(yè)設(shè)置中，居住區(qū)商業(yè)中心的重點在于進一步突出了對居民需求的滿足，商業(yè)呈多樣性以及集聚性的特征；一般以一至兩家大中型超市為核心，配以多個特色商店、個性化商店以及中型餐飲、休閑場所，成為居住區(qū)消費中心。根據(jù)各居住區(qū)的不同特點，一般主要采用團組式、多點式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形式。區(qū)域商用物業(yè)的市場發(fā)展前景分析未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場供應量預估我們將區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的未來供應分兩類進行研究。一類是目前正

32、在建設(shè)，尚未完工的項目，另一類是規(guī)劃中待建的商業(yè)用房。在建的商業(yè)用房區(qū)域項目名稱項目地址建設(shè)單位預計供應量（平方米）2002200320042005小計復興東路以北西門廣場一期西藏南路復興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000東淮海公寓人民路777號建工錦龍房產(chǎn)公司6000太陽都市花園二期河南南路復興東路新錦發(fā)房地產(chǎn)公司1688名人濱江苑中華路16號新外灘企業(yè)發(fā)展公司8500鄂爾多斯廣場福佑路333號上海博利置業(yè)有限公司15000小計600022688850037188復興東路、斜土東路之間開元坊二期西藏南路900號東亞房地產(chǎn)股份公司3000華實公寓大林路303號滬南房地產(chǎn)公司8078南花苑二期光啟南路黃家撅路浩城置業(yè)有限公司5556雅廬苑陸家浜路1235號華湄房地產(chǎn)公司1100綠地名人坊中華路419號綠地集團2500錦凱華苑西藏南路斜土東路錦凱房地產(chǎn)公司10000桑樹苑陸家浜路521號臨江房地產(chǎn)公司16463中?；ㄔ芬黄陉懠忆郝泛３甭分懈７康禺a(chǎn)公司20942外灘海琪苑中山南路白渡路上海國際投資公司2514陽光翠竹苑陸家浜