廣東省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)討論稿

1、DB/T PAGE PAGE I 1） 發(fā)布-實施-1） 發(fā)布-實施-發(fā)布廣東省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（討論稿）DB/T DB廣東省地方標(biāo)準(zhǔn)ICS備案號：DB/T PAGE I目 次TOC f h t 前言、引言標(biāo)題,附錄標(biāo)識,參考文獻(xiàn)、索引標(biāo)題,章標(biāo)題,附錄章標(biāo)題 HYPERLINK l _Toc116010550 1 范圍 PAGEREF _Toc116010550 h 1 HYPERLINK l _Toc116010551 2 規(guī)范性引用文件 PAGEREF _Toc116010551 h 1 HYPERLINK l _Toc116010552 3 定義 PAGEREF _Toc1

2、16010552 h 1 HYPERLINK l _Toc116010553 4 基本服務(wù) PAGEREF _Toc116010553 h 1 HYPERLINK l _Toc116010554 5 建筑物共有部分的維護(hù)和管理 PAGEREF _Toc116010554 h 3 HYPERLINK l _Toc116010555 6 建筑物附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 PAGEREF _Toc116010555 h 4 HYPERLINK l _Toc116010556 7 環(huán)境衛(wèi)生管理 PAGEREF _Toc116010556 h 16 HYPERLINK l _Toc116010557 8

3、公共秩序協(xié)管(注9) PAGEREF _Toc116010557 h 17PAGE 46廣東省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目的基本技術(shù)要求。本標(biāo)準(zhǔn)由不同技術(shù)指標(biāo)含量的一級、二級、三級三個部分組成。本標(biāo)準(zhǔn)適用于廣東省行政區(qū)域內(nèi)居住建筑類中的住宅（含普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房、廉租房等）、宿舍和公寓的物業(yè)管理活動。本標(biāo)準(zhǔn)不適用于別墅。規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本

4、。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)部CJJ27-89城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部GBJ140-90建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范中華人民共和國國務(wù)院2003年379號令物業(yè)管理條例建設(shè)部2004年132號令建設(shè)部關(guān)于修改的決定國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格20031864號 關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知建設(shè)部建住房2000008號全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則建設(shè)部2002年110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部建城199721號城市環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定義急修：對嚴(yán)重影響小區(qū)正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時的處理和修復(fù)。責(zé)任性投訴：因物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同中約定

5、的責(zé)任、小區(qū)正常生活秩序受到影響而引起的業(yè)（用）戶投訴。非責(zé)任性投訴：非物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定履行的責(zé)任范圍、但小區(qū)正常生活秩序受到影響而引起的業(yè)（用）戶投訴。征詢面：物業(yè)公司向業(yè)主征詢意見人數(shù)的數(shù)量指標(biāo)。物業(yè)管理服務(wù)不滿意率：業(yè)（用）戶對物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量持不滿意和很不滿意態(tài)度的人數(shù)占征詢?nèi)藬?shù)的比例。物業(yè)管理服務(wù)報告會議：物業(yè)公司向業(yè)主委員會報告工作情況、聽取意見和建議的會議。公共秩序協(xié)管：協(xié)助政府執(zhí)法部門對小區(qū)公共秩序進(jìn)行管理?；痉?wù)建章立制建立健全的物業(yè)管理基本服務(wù)制度體系，包括但不限于員工崗位責(zé)任制度、崗位考核制度、24小時值班制度、報修服務(wù)制度、投訴處理制度、物業(yè)服務(wù)

6、費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金收取辦法、物業(yè)服務(wù)資金收支公布制度、物業(yè)管理意見征詢制度、物業(yè)管理服務(wù)報告會議制度、維修資金管理規(guī)定、檔案資料管理規(guī)定、業(yè)（用）戶資料保密規(guī)定、員工工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)等。公眾服務(wù)措施與要求員工持證上崗（注1）管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書：上崗五個月以上的員工持證上崗率一級達(dá)100%（依據(jù)：建設(shè)部考評標(biāo)準(zhǔn)；二級達(dá)90%；三級達(dá)80%；工程技術(shù)人員具有中級職稱者一級不少于兩名（依據(jù)：廣州物協(xié)評分細(xì)則）；二級以下不少于一名。員工儀容儀表管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，配帶必要的裝備；儀表端莊，舉止大方，行為規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，服務(wù)主動，熱情

7、禮貌，使用標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)語言。值守要求服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)有辦公服務(wù)接待中心，一級建立24小時人員值班制度（依據(jù)：建設(shè)部考評標(biāo)準(zhǔn)），二級建立16小時人員值班制度，三級建立10小時人員值班制度。設(shè)立24小時服務(wù)熱線電話，有值班工作記錄。接待來訪來電服務(wù)業(yè)（用）戶報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集、處理和及時反饋。一般情況應(yīng)在一個工作日內(nèi)處理完畢（三級應(yīng)在兩個工作日內(nèi)處理完畢），或在與業(yè)（用）戶約定的時間內(nèi)處理和答復(fù)。報修服務(wù)急修（注2）一級半小時內(nèi)（二級以下一小時內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場處理（依據(jù)：中物協(xié)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)）；小修一個工作日內(nèi)（二級一個半工作日內(nèi)，三級兩個工作日內(nèi)）修復(fù)。如須說明維修責(zé)任

8、或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予以說明。小修急修及時率一級100%（依據(jù)：建設(shè)部考評標(biāo)準(zhǔn)），二級95%，三級90%；返修率一級不高于1%（依據(jù)同上），二級不高于5%，三級不高于10%?；卦L率一級不低于50%（依據(jù)：廣州物協(xié)評分細(xì)則），二級不低于40%，三級不低于30%；有報修記錄、回訪記錄、返修分析及處理記錄；一級每月統(tǒng)計一次，二級兩個月統(tǒng)計一次，三級每季度統(tǒng)計一次。投訴處理在一般情況下，責(zé)任性投訴（注3）一級應(yīng)于一個工作日內(nèi)（二級在一個半工作日內(nèi)，三級在兩個半工作日內(nèi)）到位處理，并在與業(yè)（用）戶約定的時間內(nèi)答復(fù)。非責(zé)任性投訴（注4）應(yīng)向投訴人說明責(zé)任范圍并承諾協(xié)助解決。投訴處理率一級為100%，二級為95

9、%，三級為90%。投訴處理及時率一級為100%，二級為95%，三級為90%?？陕?lián)絡(luò)投訴回復(fù)率一級為100%，二級為95%，三級為90%。投訴處理結(jié)果登記存檔。物業(yè)服務(wù)資金收支情況的公布（注5）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)資金收支情況每半年公布一次（依據(jù)：國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格20031864號關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知）。維修資金使用和公布物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)建筑物共有部分和附屬設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀需要，每年一次制定大修、中修、翻修和更新改造工程計劃，報業(yè)主委員會審定并實施；工程預(yù)、結(jié)算報業(yè)主委員會審核；突發(fā)性設(shè)施設(shè)備故障、須由維修資金支付的，一級應(yīng)于發(fā)現(xiàn)故障或應(yīng)急處理

10、后一個工作日內(nèi)（二級兩個工作日，三級三個工作日）出具報告送業(yè)主委員會；維修資金使用情況隨時接受業(yè)主委員會的查詢和監(jiān)督，每季度公布一次（依據(jù)：廣州市物業(yè)管理辦法）。意見征詢和物業(yè)管理服務(wù)不滿意率半年一次向業(yè)（用）戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)意見征詢表（依據(jù)：廣州物協(xié)評分細(xì)則）；征詢面（注6）為業(yè)（用）戶總戶數(shù)的10以上；征詢表中選擇范圍設(shè)定為“很滿意、滿意、一般、不滿意、很不滿意”；征詢結(jié)果向業(yè)（用）戶公布；物業(yè)管理服務(wù)不滿意率（注7）一級不超過5，二級不超過10%，三級不超過15%（選項設(shè)定為很滿意、滿意、一般、不滿意、很不滿意）。統(tǒng)計結(jié)果存檔備查。物業(yè)管理服務(wù)報告會議（注8）每半年召開一次物業(yè)管理服務(wù)

11、報告會議，向業(yè)主委員會匯報工作情況，聽取意見和建議。會議記錄存檔備查。檔案管理房屋檔案管理建立完善的服務(wù)資料檔案，包括小區(qū)總平面圖、各類建筑物附屬設(shè)施設(shè)備設(shè)計圖和竣工圖、房屋各層平面圖、共有部分和建筑物附屬設(shè)施設(shè)備的臺帳、大中修記錄、房屋數(shù)量、種類、用途統(tǒng)計冊等。業(yè)（用）戶檔案管理建立完整的業(yè)(用)戶資料檔案，使用計算機(jī)手段管理。資料應(yīng)包括業(yè)（用）戶的姓名、工作單位、房屋產(chǎn)權(quán)情況、房屋用途、聯(lián)系電話等。嚴(yán)格遵守業(yè)（用）戶資料保密規(guī)定，不得將資料提供給無關(guān)人員；未經(jīng)業(yè)（用）戶許可，不得將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。建筑物共有部分的維護(hù)和管理建章立制制定建筑物共有部分管理規(guī)定、建筑物共有部分維護(hù)制度、小

12、區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。小區(qū)共有部分的標(biāo)識小區(qū)主要出入口或指定區(qū)域設(shè)置小區(qū)平面圖；小區(qū)內(nèi)主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋組團(tuán)、棟、單元（門）、戶門標(biāo)識明顯（依據(jù)：建設(shè)部考評標(biāo)準(zhǔn)）。巡檢日檢管理員每天一次對小區(qū)進(jìn)行檢查（依據(jù)：中物協(xié)標(biāo)準(zhǔn)），檢查內(nèi)容包括：小區(qū)范圍內(nèi)的道路路面、綠化及綠地衛(wèi)生、市政設(shè)施、樓宇外墻及各種外敷管道、樓宇電子防盜門、樓宇懸掛物、樓宇各總水表（抄錄度數(shù)）、裙樓衛(wèi)生、樓層走火通道、消防栓箱封條、樓層疏散指示燈、樓宇天面等設(shè)施和部位的狀況。管理員填報日檢表并送管理處主任審閱。周檢、雙周檢、月檢一級實施周檢，二級實施雙周檢，三級實施月檢。具體內(nèi)容包括

13、：檢查一次樓宇屋頂各類設(shè)施及衛(wèi)生狀況。管理員填報檢查表并送管理處主任審閱。年檢每年檢查一次。對小區(qū)范圍內(nèi)的共有部分全面檢查一次，對房屋完損情況作出報告與評估，送業(yè)主委員會閱。臨檢根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、業(yè)主委員會委托等）需要，臨時安排對小區(qū)的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對性檢查。巡檢結(jié)果的處理根據(jù)日檢、周檢（雙周檢、月檢）、臨檢結(jié)果，屬于小修方面的一級應(yīng)于一個工作日內(nèi)（二級一個半工作日內(nèi)，三級兩個工作日內(nèi)）修復(fù)；屬于管理方面的一級應(yīng)于兩個工作日內(nèi)（二級兩個半工作日內(nèi)，三級三個工作日內(nèi)）采取措施恢復(fù)正常；屬于大中修方面、須由維修資金支付的維修工程，一級應(yīng)于一個工作日內(nèi)（二級一個半工作日內(nèi)

14、，三級兩個工作日內(nèi)）向業(yè)主委員會提出書面報告。住宅裝修管理審核業(yè)（用）戶的裝修方案，一級兩個工作日內(nèi)（二級兩個半工作日內(nèi)，三級三個工作日內(nèi)）作出書面答復(fù)，并告知禁止行為；與裝修人、裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；一級每天對裝修現(xiàn)場檢查一次（依據(jù)：中物協(xié)標(biāo)準(zhǔn)）（二級兩天檢查一次，三級三天檢查一次）；對裝修工程中發(fā)現(xiàn)的違章行為及時勸阻和制止，制止無效應(yīng)于一個工作日內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)政府部門；裝修結(jié)束后兩個工作日內(nèi)進(jìn)行驗收；驗收合格兩個月后進(jìn)行復(fù)檢（依據(jù)：2002.3.5建設(shè)部110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法）（二級三個工作日內(nèi)進(jìn)行驗收，三級四個工作日內(nèi)進(jìn)行驗收）。制止違章搭建與占用

15、行為對違反規(guī)劃亂搭亂建和擅自改變房屋用途的行為一級應(yīng)于一個工作日內(nèi)（二級一個半工作日內(nèi)，三級兩個工作日內(nèi)）以書面通知勸阻和制止，制止無效一級應(yīng)于兩個工作日內(nèi)（二級兩個半工作日內(nèi)，三級三個工作日內(nèi)）報告業(yè)主委員會和有關(guān)政府部門(依據(jù):國家物業(yè)管理條例)。房屋外觀房屋外墻出現(xiàn)裂縫、離殼、脫落現(xiàn)象，應(yīng)于發(fā)現(xiàn)后一個工作日內(nèi)到位處理并向業(yè)主委員會報告；房屋外墻出現(xiàn)亂涂亂畫亂張貼現(xiàn)象，一級應(yīng)于發(fā)現(xiàn)后兩個工作日內(nèi)（二級兩個半工作日內(nèi)，三級三個工作日內(nèi)）到位處理。空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、陽臺封閉須符合政府或業(yè)主委員會的有關(guān)要求，違反規(guī)定的行為一級應(yīng)于一個工作日內(nèi)（二級一個半工作日內(nèi)，三級兩個工作日內(nèi)）以書面通知

16、勸阻和制止，制止無效一級應(yīng)于兩個工作日內(nèi)（二級兩個半工作日內(nèi)，三級三個工作日內(nèi)）報告業(yè)主委員會和有關(guān)政府部門。戶外設(shè)置物制定戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈等）管理辦法；未經(jīng)有關(guān)政府部門批準(zhǔn)和業(yè)主委員會同意的戶外物品設(shè)置行為，一級應(yīng)于發(fā)現(xiàn)后一個工作日內(nèi)（二級一個半工作日內(nèi)，三級兩個工作日內(nèi)）以書面通知進(jìn)行勸阻和制止（依據(jù)：關(guān)于加強(qiáng)戶外廣告、霓虹燈設(shè)置管理的規(guī)定建城1996542號文），制止無效一級應(yīng)于兩個工作日內(nèi)（二級兩個半工作日內(nèi)，三級三個工作日內(nèi)）報告業(yè)主委員會和有關(guān)政府部門。工作記錄工作記錄及時、完整。建筑物附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理供水設(shè)施設(shè)備建章立制制定供水設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦

17、法、水池清洗辦法、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。資料與標(biāo)識建立完整的供水設(shè)施資料檔案；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識規(guī)范齊全。水泵房管理泵房有明顯標(biāo)志；懸掛操作規(guī)程；管系色標(biāo)分明；流向箭頭清晰；按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防滅火器材。供水設(shè)施設(shè)備維護(hù)水泵控制箱日檢：檢查儀表、指示燈、開關(guān)、電源、電壓、電機(jī)工作電流、繼電器、接觸器、所有接線。一級周保養(yǎng)（二級半月度保養(yǎng)、三級月度保養(yǎng)）：清潔控制箱表面、儀表、指示燈。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：清潔控制箱內(nèi)外部表面、儀表、指示燈、開關(guān)及內(nèi)部元件；檢查繼電器、接觸器動作、彈簧壓力、超行程狀況；檢查調(diào)整水位開關(guān)；試驗備用泵自動啟動功能；檢查接地線。半年

18、度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查繼電器、接觸器接線和觸點(diǎn)并清潔；檢查滅弧罩、滅弧柵、電纜電線連接狀況；測量控制箱各線路絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查熱過載繼電器和時間繼電器整定值；檢查接觸器和繼電器活動機(jī)構(gòu)、機(jī)械連接情況、控制箱內(nèi)導(dǎo)線連接情況；檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣；檢查啟動柜密封情況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆。生活水泵（含電動機(jī)）日檢：檢查水泵進(jìn)出口閥門、泵內(nèi)充水與水泵轉(zhuǎn)動情況、軸承潤滑或油位情況、水泵有無漏水、水泵進(jìn)出口壓力、水泵與電機(jī)運(yùn)行狀況、電機(jī)運(yùn)行電壓與電流、電機(jī)與水泵運(yùn)行溫度。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查水泵潤滑油量、油質(zhì)并加

19、油；電機(jī)軸承加油；檢查排氣閥門；清洗管道濾網(wǎng)（器）；檢查進(jìn)出口可撓曲橡膠接頭、水泵聯(lián)軸節(jié)螺絲、機(jī)座螺絲，活絡(luò)閥門。年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查水泵、電機(jī)固定螺絲固定狀況；水泵、電機(jī)、管道除銹補(bǔ)漆；測量電機(jī)絕緣；檢查活絡(luò)閥門，除銹補(bǔ)漆，閥門螺桿上油；檢查聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠。供水管路與閥門日檢：檢查活絡(luò)閥門開關(guān)位置、管路接頭、壓力表。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查活絡(luò)閥門，閥桿加油；檢查管道，清洗濾網(wǎng)；清潔減壓閥。半年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔供水管閥門和閥桿；檢修水龍頭；清潔管井、管道與支架，局部除銹補(bǔ)漆。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查

20、管路、閥門，除銹補(bǔ)漆。二次供水上、下蓄水池水池管理水池蓋設(shè)有密封條、防蚊網(wǎng)并上鎖；水池底無雜物堆放；水池附近無污染源。水池維護(hù)日檢：檢查水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網(wǎng)、密封條、管道、進(jìn)水閥。季度保養(yǎng)(三級半年保養(yǎng))：配合水池清洗工作，檢查低水位限制浮球、進(jìn)水閘閥、放水閥、溢流閥，閥桿加油；解體檢查進(jìn)水液壓閥；檢查清潔水位控制浮球；池內(nèi)扶梯除銹。年度保養(yǎng)：完成季度（半年）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查測量水位控制浮球絕緣；檢查進(jìn)水手動閘閥；管道除銹補(bǔ)漆。水池清洗水池每季度清洗一次，節(jié)假日不安排清洗；管理處提前二十四小時書面告知業(yè)（用）戶；16：00時以前結(jié)束工作。須由具備資質(zhì)單位負(fù)責(zé)清洗；清洗人員須持有效健康證

21、；按清洗程序操作；按量使用政府部門規(guī)定的消毒藥物；排水時注意排水管道暢通與否；恢復(fù)供水后檢查管道、閥門、浮球等設(shè)備零件。水池清洗后由管理處和業(yè)主委員會共同驗收，填寫驗收表格。水質(zhì)檢驗須由政府認(rèn)可的專業(yè)部門負(fù)責(zé)；檢驗數(shù)量按水池清洗總數(shù)的10抽?。ㄋ厍逑磦€數(shù)不足10個的，抽取一個）；水質(zhì)抽樣須于水池清洗后三至五天內(nèi)進(jìn)行；抽取水樣須存于專業(yè)部門提供的規(guī)范水瓶；水質(zhì)檢驗報告向業(yè)（用）戶公布（依據(jù)：建設(shè)部2004年132號令建設(shè)部關(guān)于修改的決定）。 供水系統(tǒng)應(yīng)急處理停水應(yīng)急處理可獲知的市政停水情況，管理處應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停水通知并采取相應(yīng)蓄水措施；故障停水情況，接報后一級15分鐘內(nèi)（二級20分鐘內(nèi)

22、、三級25分鐘內(nèi)）到位處理，視需要以口頭或書面形式告知業(yè)（用）戶。管道爆裂應(yīng)急處理出現(xiàn)管道爆裂等緊急事件，接報后一級15分鐘內(nèi)（二級20分鐘內(nèi)、三級25分鐘內(nèi)）到位處理。工作記錄工作記錄及時、完整。排污設(shè)施設(shè)備建章立制制定排污設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、排污設(shè)施清理辦法、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。資料與標(biāo)識建立完整的排污設(shè)施設(shè)備資料檔案，繪制設(shè)施設(shè)備平面圖；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識規(guī)范齊全，井、池蓋編號清晰。潛水泵維護(hù)日檢：檢查控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)、電源電壓、電機(jī)工作電流、接觸器。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：清潔控制箱面、儀表、指示燈、開關(guān)；清潔控制箱內(nèi)外；檢查繼電器、接觸器、接線、

23、水位控制浮球；清洗集水井和潛水泵表面；檢查接地線。半年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；清潔檢查繼電器、接觸器接線與觸點(diǎn)；拆檢滅弧罩和滅弧柵；檢查電纜電線連接情況；測量箱內(nèi)線路、電機(jī)絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；拆檢止回閥；檢查熱過載繼電器整定值；檢查繼電器、接觸器活動機(jī)構(gòu)，測量線圈線路絕緣；檢查機(jī)械連接情況；檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接情況；檢查控制箱密封狀況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆；潛水泵解體清潔，檢查軸承；測量潛水泵絕緣。3沙井清理每年清理一次。4排水溝清理排水明溝每天（二級每三天、三級每周）清理一次，暗溝每月（三級每季度）清理一次?；S池清理每年清理一次；清理前提前二十四小時書面告

24、知業(yè)（用）戶；清理現(xiàn)場設(shè)置安全標(biāo)志；池底污物淘凈；多級出入口通疏；人工清理者須將污物包裝良好，當(dāng)天運(yùn)走；清運(yùn)過程無漏灑；清理現(xiàn)場即時清洗干凈；由管理處和業(yè)主委員會共同驗收，填寫驗收表格。管道爆裂、池井溢流應(yīng)急處理出現(xiàn)管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，接報15分鐘內(nèi)（二級20分鐘內(nèi)、三級30分鐘內(nèi)）到位處理。工作記錄工作記錄及時、完整。供電設(shè)施設(shè)備建章立制制定供電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、安全操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。資料與標(biāo)識建立完整的供電設(shè)施設(shè)備資料檔案；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識規(guī)范齊全。高壓配電柜維護(hù)日檢：檢查屏面指示燈、開關(guān)位置、警告牌、母排溫升、繼電器、各項運(yùn)行參數(shù)、表針指示

25、、檢查試驗信號燈、警鈴和蜂鳴器；周保養(yǎng)（二級雙周保養(yǎng)、三級月度保養(yǎng)）：清潔柜面、儀表、指示燈。月度保養(yǎng)（二級雙月保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查電纜外殼接地、清洗絕緣墊、清潔柜內(nèi)。季度保養(yǎng)：完成月度、雙月度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查二次接線緊固狀況；檢查電纜槽和過墻處密封狀況；測量母排接點(diǎn)溫度；檢查清潔絕緣工具。半年度保養(yǎng)：完成季度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查接地和高壓開關(guān)小車推拉狀況。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；測量線路和設(shè)備的絕緣；測量接地電阻；清潔并檢查互感器、計量儀表、計量柜線路；清潔并檢查高壓開關(guān)小車；測量高壓開關(guān)絕緣阻；儲能機(jī)構(gòu)活動部位加油，檢查聯(lián)鎖動作狀況；清潔并檢查避雷器小車，測量接地電阻；清潔并檢查繼電保

26、護(hù)裝置，調(diào)整保護(hù)值；清潔并檢查電纜套管和支持絕緣子；檢查柜內(nèi)電纜聯(lián)接狀況；柜內(nèi)外設(shè)備清潔除塵。低壓配電柜維護(hù)日檢：檢查開關(guān)、指示燈、儀表、指示燈運(yùn)作狀況；周保養(yǎng)（二級雙周保養(yǎng)、三級月保養(yǎng)）：清潔柜面、儀表、指示燈。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查控制回路的接線情況；電容補(bǔ)償情況；清洗絕緣墊；試驗應(yīng)急發(fā)電機(jī)，檢查外電停電時自控起動、自動合閘、向消防應(yīng)急設(shè)備供電功能，檢查外電恢復(fù)時自動分閘、轉(zhuǎn)換供電功能。測量母排及各密封式供電母線排連接處、拐彎處的溫度；清潔柜面。年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查各抽出式主開關(guān)、滅弧罩和滅弧柵、動觸頭、靜觸頭、接線螺絲和固定螺絲狀況；檢

27、查主開關(guān)在試驗位時的手動合閘和斷開功能；檢查合閘線圈、失壓脫扣線圈的接線和固定狀況，測量絕緣；測量抽屜、主開關(guān)、接觸器等絕緣；檢查各保護(hù)裝置的整定值；檢查接地線電阻；檢查配電柜母排連線并測量配電柜絕緣；檢查并測量各輸出電纜、密封母線排的絕緣；檢查配電柜各電纜和控制線路固定螺絲；檢查并清潔補(bǔ)償電容器、接觸器；配電柜內(nèi)外清潔處塵；除銹打漆。應(yīng)急發(fā)電機(jī)維護(hù)發(fā)電機(jī)房門有明顯警示標(biāo)志，懸掛操作規(guī)程，按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防器材。日檢（二級、三級周檢）：檢查發(fā)電機(jī)啟動電池電壓、配電屏開關(guān)位置、指示燈、控制箱開關(guān)位置、蓄電池電解液高度、接線柱狀況。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：試

28、驗發(fā)電機(jī)應(yīng)急啟動，檢查發(fā)電機(jī)運(yùn)行時的電壓和頻率；測量蓄電池電壓、比重；檢查蓄電池各連接部位；清潔蓄電池表面，清潔發(fā)電機(jī)組表面。半年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查配電柜；檢查發(fā)電機(jī)自動卸載、自動合閘供電功能；測量發(fā)電機(jī)絕緣；檢查蓄電池極板情況；檢查充電器；清潔配電柜、充電機(jī)、充電器。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；清潔并檢查整流器、互感器、自動電壓調(diào)節(jié)器；清潔并檢查接線盒電纜連接情況；清潔并檢查發(fā)電機(jī)定子繞組和轉(zhuǎn)子繞組；清潔并檢查旋轉(zhuǎn)勵磁部分或碳刷、壓緊彈簧和滑環(huán)；測量烘潮電阻絕緣；清潔并檢查充電器內(nèi)部。發(fā)電機(jī)房每周（二級每兩周、三級每月）清掃一次；房內(nèi)無雜物堆放。柴油機(jī)維護(hù)日檢（

29、二級以下每周保養(yǎng)）：檢查柴油柜油位、閥門、管道；柴油機(jī)管路；控制箱儀表、開關(guān)；檢查機(jī)油油位、冷卻水箱水位、啟動電池電壓、接地線；清潔柴油機(jī)表面。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：試機(jī)一次；檢查機(jī)油油位和冷卻水箱水位；檢查啟動線路的連接情況；檢查傳動皮帶情況；檢查運(yùn)行時的機(jī)油壓力、機(jī)油溫度和冷卻水溫度；檢查空載時的運(yùn)行轉(zhuǎn)速；清潔柴油機(jī)機(jī)體表面。半年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查并清潔空氣濾清器、冷卻水散熱器、機(jī)油散熱器、電子調(diào)速器、油門控制閥；檢查風(fēng)扇皮帶；檢查各部件緊固情況。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔渦輪增壓器；檢查清潔水泵；檢查清潔啟動電機(jī)、充電發(fā)電機(jī)并測

30、量電機(jī)絕緣；檢查所有管路和電路連接情況。應(yīng)急發(fā)電機(jī)配電屏保養(yǎng)日檢（二級以下每周保養(yǎng)）：檢查各開關(guān)位置、指示燈狀況；清潔柜面開關(guān)、儀表、指示燈。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：配電柜內(nèi)外清潔除塵；手動啟動發(fā)電機(jī)，檢查電壓和頻率。半年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查所有接線緊固狀況；試驗發(fā)電機(jī)自動啟動、合閘功能；試驗兩臺發(fā)電機(jī)并車情況，檢查同步表、并車開關(guān)狀況；測量配電柜內(nèi)控制線路絕緣、合閘線圈和失壓線圈的絕緣；檢查柜內(nèi)所有保險絲完好程度。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查并清潔主開關(guān)、滅弧罩、滅弧柵；檢查動、靜觸頭緊固狀況；檢查合閘線圈、失壓脫扣線圈固定狀況；檢查所有接線

31、螺絲、固定螺絲固定狀況；手動試驗開關(guān)合閘機(jī)構(gòu)，檢查機(jī)械部件平滑狀況并加油；檢查清潔繼電器、接觸器；檢查各保護(hù)裝置整定值；檢查母排、電纜的連接狀況，測量絕緣；檢查接地線的連接狀況；檢查操作機(jī)構(gòu)及彈簧狀態(tài)；清潔配電屏內(nèi)外；除銹補(bǔ)漆。樓層配電房維護(hù)配電房有明顯警示標(biāo)志，懸掛操作規(guī)程，按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防器材。日檢（二級以下每周保養(yǎng)）：檢查照明配電箱、空調(diào)配電箱指示燈；電源、電壓；主開關(guān)工作電流應(yīng)小于額定值；檢查接觸器、繼電器狀況。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查配電箱按鈕、指示燈；清潔主開關(guān)表面；清潔配電箱內(nèi)外，檢查連接線；檢查繼電器、接觸器連接線；清潔配電房。半年

32、度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查主開關(guān)、繼電器、接觸器的觸頭；檢查接地線；測量配電箱絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查主開關(guān)滅弧罩和滅弧柵狀況；檢查主開關(guān)動、靜觸頭緊固狀況；檢查各分開關(guān)分?jǐn)?、合閘狀況；檢查接線螺絲緊固狀況；檢查地線連接狀況；測量絕緣。房內(nèi)每周（二級每兩周、三級每月）清掃一次，房內(nèi)無垃圾、雜物堆放。 嚴(yán)禁帶電作業(yè)；停電或部分停電作業(yè)時，須在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛“禁止合閘”指示牌；操作高壓隔離開關(guān)須穿戴絕緣服裝；絕緣工具每半年送檢一次，檢驗報告存檔備查。配電柜鑰匙統(tǒng)一存放于現(xiàn)場鑰匙箱內(nèi)。路燈、梯燈管理路燈、梯燈每天（二級每周、三級每兩周）檢查一次；發(fā)現(xiàn)損壞

33、一個工作日內(nèi)（二級一個半工作日內(nèi)、三級兩個工作日內(nèi)）修復(fù)；完好率為95以上（依據(jù)：中物協(xié)標(biāo)準(zhǔn)）（二級90%，三級85%以上）。路燈每季度（二級每四個月、三級每半年）清潔一次；梯燈每周（二級每兩周、三級每月）清潔一次。停電應(yīng)急處理可獲知的市政停電情況，管理處應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停電通知；故障停電情況，接報后15分鐘內(nèi)（二級以下20分鐘內(nèi)）到位處理，視需要以口頭或書面形式告知業(yè)（用）戶。工作記錄工作記錄及時、完整。電梯設(shè)施設(shè)備建章立制制定電梯設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、運(yùn)行管理制度、安全操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。資料與標(biāo)識建立完整的電梯設(shè)施設(shè)備資料檔案；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識規(guī)范齊全。電梯運(yùn)行按

34、與業(yè)主委員會約定的電梯運(yùn)行制度執(zhí)行；未有約定的每棟住宅樓至少應(yīng)有一部電梯24小時運(yùn)行。機(jī)房管理電梯機(jī)房門有明顯警示標(biāo)志；懸掛操作規(guī)程和設(shè)備銘牌；按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防器材；每周（二級每兩周、三級每月）清潔一次；無雜物堆放。電梯維護(hù)停梯維護(hù)公示：一般情況應(yīng)提前24小時以書面通知業(yè)（用）戶。電梯控制箱維護(hù)日檢：檢查控制箱溫度、箱頂再生電阻器、各開關(guān)、指示燈、接觸器、繼電器、散熱風(fēng)機(jī)、箱底和進(jìn)線口密封情況。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：控制箱內(nèi)外清潔除塵；檢查對講機(jī)通訊效果；檢查保險絲與額定電流；檢查接觸器與繼電器；試驗自動/檢修開關(guān)轉(zhuǎn)換與上行/下行開關(guān)控制狀況；。半年

35、度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查箱內(nèi)扁平電纜插接件牢固狀態(tài)和所有電纜連接狀況；檢查接觸器、繼電器觸頭；測量控制箱絕緣；檢查接地線。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔接觸器、繼電器觸頭；檢查各安全保護(hù)裝置動作；檢查接地線并測量接地電阻；檢查各電路板插件的連接狀態(tài)；檢查清潔散熱風(fēng)機(jī)。電梯曳引機(jī)日檢（三級每周保養(yǎng)）：檢查電動機(jī)、減速器、制動器、曳引機(jī)、限速器、導(dǎo)向輪、對重輪的運(yùn)行狀況；檢查機(jī)房溫升情況。雙周保養(yǎng)（二級月度保養(yǎng)、三級雙月度保養(yǎng)）：檢查制動器閘瓦間隙、線圈溫度；檢查曳引繩；清潔曳引機(jī)和電動機(jī)外表和機(jī)座。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級半年保養(yǎng)）：完成雙周（月度、雙月度）保

36、養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔限速成器；檢查曳引機(jī)運(yùn)行狀況、曳引輪軸承潤滑情況；檢查各安全裝置；檢查曳引繩、限速鋼絲連接狀況；檢查制動器電磁鐵可動鐵心與銅套間的潤滑情況；檢查旋轉(zhuǎn)編碼器軸承。半年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查曳引輪、曳引繩磨損情況；檢查制動器并加油；檢查制動器移位情況；測量電機(jī)繞組絕緣；檢查曳引機(jī)減速箱狀況及油位；檢查限速器輪并加油。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔制動帶；檢查制動力柜，調(diào)整制動彈簧；檢查電動機(jī)電纜及制動線圈電線連接狀況；檢查電動機(jī)潤滑油狀況及換油；檢查曳引機(jī)接地線連接狀況。電梯井道維護(hù)月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查清潔電梯導(dǎo)軌和對重導(dǎo)軌；檢查

37、油杯油位、電梯隨行電纜、各限位開關(guān)、井道照明燈；清潔安全鉗；清理井底雜物積水。季度保養(yǎng)（三級半年度保養(yǎng)）：檢查井道照明、各限位開關(guān)、曳引鋼絲繩、對重鏈；清潔井底緩沖器；檢查液壓油位，清潔柱塞外圓并上油；檢查導(dǎo)軌磨損和潤滑情況；檢查清潔安全鉗，傳動桿配合轉(zhuǎn)動處加油；填補(bǔ)井道孔、洞；清潔井道。年度保養(yǎng)：完成季度（半年度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔井底應(yīng)急開關(guān)；檢查試驗井底緩沖器；檢查轎廂軌道、對重導(dǎo)軌磨損情況及軌道垂直平直狀況，上緊全部壓板、接頭和撐架螺栓；檢查試驗防沖頂、沖底限位開關(guān)；檢查清潔井道內(nèi)所有設(shè)備及井道四周。轎廂、層門維護(hù)廂內(nèi)懸掛電梯使用規(guī)定和電梯安全使用許可證；每天（二級兩天、三級三天）抹拭

38、一次。日檢（二級以下每周保養(yǎng)）：檢查廂門安全裝置、廂門機(jī)構(gòu)動作、廳門軌道、門踏板槽、樓層顯示、廂內(nèi)各項設(shè)備、電梯平層情況。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查清潔轎廂門頂機(jī)構(gòu)狀況并加油；檢查清潔轎頂ST裝置；檢查各廂內(nèi)各種按鈕；檢查調(diào)整平層裝置；檢查轎頂輪、導(dǎo)向輪滑動軸承間隙；檢查調(diào)整轎門驅(qū)動電機(jī)傳動皮帶；檢查轎頂安全窗開關(guān)；檢查清潔轎門和廳門的電觸頭；檢查廳門聯(lián)動裝置狀況；檢查清潔轎頂控修箱；檢查廂內(nèi)控制盒內(nèi)各開關(guān)。季度保養(yǎng)（二級以下半年度保養(yǎng)）：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔自動門鎖并加油；檢查轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)，擦拭門導(dǎo)軌并加油；檢查層門，擦拭門導(dǎo)軌并加油；檢查清潔

39、層門機(jī)械電氣聯(lián)鎖裝置；檢查清潔轎廂照明機(jī)風(fēng)機(jī)扇，測量電氣絕緣；試驗消防電梯開關(guān)，檢查迫降情況。年度保養(yǎng)：完成季度（半年度）保養(yǎng)內(nèi)容；清潔轎頂控制箱內(nèi)電氣元件，檢查連線，全面清潔轎廂頂部；檢查試驗轎廂測重限載裝置；檢查各安全裝置；檢查清潔轎門驅(qū)動電機(jī)，測量絕緣，清洗軸承，加潤滑脂，檢查傳動皮帶磨損情況；檢查層門各活動部位機(jī)及各滾輪，清潔軸承并加潤滑脂；檢查清洗轎門機(jī)層門對擺桿軸承并加潤滑脂。年檢年審每年由政府指定部門對電梯進(jìn)行一次年度檢測審驗并取得電梯安全使用許可證。電梯應(yīng)急處理停電應(yīng)急處理可獲知的市政停電情況，管理處應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停電通知；停電前停止電梯運(yùn)行；啟動應(yīng)急發(fā)電機(jī)；恢復(fù)電梯運(yùn)行

40、。故障停電情況，接報后5分鐘內(nèi)（二級10分鐘內(nèi)、三級15分鐘內(nèi)）到位處理，立即檢查電梯有否困人，無人情況下啟動發(fā)電機(jī)，恢復(fù)電梯運(yùn)行。視需要以口頭或書面形式告知業(yè)（用）戶。電梯困人應(yīng)急處理出現(xiàn)電梯困人情況，5分鐘內(nèi)（二級10分鐘內(nèi)、三級15分鐘內(nèi)）到位處理；確定轎廂所在位置；以可能的方式安撫被困乘客；在確認(rèn)機(jī)房電源已關(guān)閉情況下，按照電梯困人救援程序解救被困乘客開啟廂門救人。水浸電梯應(yīng)急處理接報后5分鐘內(nèi)（二級10分鐘內(nèi)、三級15分鐘內(nèi)）到位處理；將電梯升至浸水樓層上方，查明漏水來源，采取適當(dāng)措施；排干井底積水，檢查設(shè)備，檢測絕緣情況。工作記錄工作記錄及時、完整?？照{(diào)系統(tǒng)建章立制制定空調(diào)機(jī)操作規(guī)程

41、、空調(diào)通風(fēng)管理規(guī)程、空調(diào)水處理管理規(guī)定、空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)辦法、空調(diào)故障應(yīng)急處理程序等規(guī)章制度。資料與標(biāo)識建立完整的空調(diào)系統(tǒng)資料檔案。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)管道噴上明顯字樣，以不同顏色標(biāo)示其介質(zhì)流向。所有設(shè)備、閥門掛上標(biāo)示牌。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)出風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志?？照{(diào)系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)離心式冷水機(jī)組日檢：主機(jī)運(yùn)行期間兩小時一次檢查機(jī)組運(yùn)行狀況：檢查主機(jī)潤滑軸承油壓，油槽內(nèi)油位，軸承供油溫度，冷凝器進(jìn)、出水溫度，冷凍水進(jìn)、出口溫度，冷凝器飽和溫度、壓縮機(jī)排氣溫度，壓縮機(jī)驅(qū)動電機(jī)電壓、電流。每周保養(yǎng)（二級雙周保養(yǎng)、三級月度保養(yǎng)）：檢查制冷劑存量、冷卻水水質(zhì)、冷凍水水質(zhì)、潤滑油液位、油加熱器；清潔空調(diào)機(jī)房、機(jī)

42、組、控制裝置表面。季度保養(yǎng)：檢查潤滑油液位、油濾器、冷卻水和冷凍水的水質(zhì)；清潔主電機(jī)表面；清潔主機(jī)啟動柜，檢查所有接線；測量油加熱器、油泵電機(jī)絕緣；觀察制冷劑液位，測量導(dǎo)葉控制電機(jī)絕緣，檢查軸承溫度高的報警、停機(jī)功能。半年度保養(yǎng)：檢查、更換壓縮機(jī)機(jī)油過濾器部件；更換壓縮機(jī)機(jī)油并清潔油箱；檢查回油系統(tǒng)，更換干燥劑，檢查引射器管咀；檢查、清潔控制器和安全保護(hù)斷路器，連接線檢查、上緊；檢查、清潔主機(jī)控制箱內(nèi)部，連接線上緊；清潔機(jī)組外表，檢查清潔電機(jī)空氣濾網(wǎng)，電機(jī)軸承加油，測量主電機(jī)絕緣；檢查機(jī)房內(nèi)自動平衡閥動作，測量絕緣；檢查機(jī)油加熱器、油溫自動控制。年度保養(yǎng)：每年冬季停機(jī)期間進(jìn)行。檢查機(jī)油油質(zhì)；檢

43、查回油系統(tǒng)，更換機(jī)油濾器及干燥過濾器；檢查蒸發(fā)器與冷凝器；壓縮機(jī)驅(qū)動電機(jī)清潔空氣通道和繞組，測量電機(jī)繞組絕緣，檢查滾珠軸承潤滑情況；檢查壓縮機(jī)傳動齒輪箱；對水系統(tǒng)進(jìn)行化學(xué)分析、清洗；檢查冷劑存量，清洗冷劑過濾器，檢查、清潔控制箱內(nèi)部器件、連接線，檢查、清潔電機(jī)啟動器及線路，檢查、清潔接觸器，檢查機(jī)油泵控制線路，測量油泵電機(jī)、機(jī)油加熱器、自動閥門電機(jī)絕緣；檢查主機(jī)的各種保護(hù)裝置。供冷季節(jié)開機(jī)前對主機(jī)及輔助設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查。中央空調(diào)配電柜日檢：檢查配電柜各開關(guān)位置，檢查各指示燈，觀察儀表指示。每周保養(yǎng)（二級雙周保養(yǎng)、三級月度保養(yǎng)）：清潔柜面、開關(guān)、儀表；清潔空調(diào)配電房；測量各主開關(guān)、母排各連接

44、處的溫度。月度保養(yǎng)（二級季度保養(yǎng)、三級半年保養(yǎng)）：檢查清潔電器儀表、指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)；檢查控制回路接線；清潔配電柜及房間；檢查清潔各接觸器及連接線；檢查、清潔各風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)部。年度保養(yǎng)：對配電柜、主開關(guān)進(jìn)行清潔檢查。檢查各抽出式主開關(guān)、抽屜，檢查清潔外觀油污、灰塵、異物等；檢查滅弧罩和滅弧柵；檢查動觸頭、靜觸頭；檢查所有接線螺絲和固定螺絲；檢查主開關(guān)機(jī)械部件；檢查合閘線圈、失壓脫扣線圈的接線及固定情況并測量絕緣；測量抽屜、主開關(guān)、接觸器等線路絕緣；檢查各保護(hù)裝置的整定值；檢查接地線；檢查配電柜母排連接并測量配電柜絕緣；檢查、測量各輸出電纜、密封母線排的絕緣；檢查配電柜各電纜、控制線路固定

45、螺絲；檢查控制接觸器觸點(diǎn)、接線和固定螺絲；清潔配電柜，柜體內(nèi)外、基座除銹補(bǔ)漆。冷水機(jī)組啟動柜日檢：檢查儀表、指示燈、開關(guān)、電源電壓、電機(jī)工作電流，檢查切換繼電器、接觸器工作狀況。每周保養(yǎng)（二級以下月度保養(yǎng)）：清潔柜表面、儀表、指示燈、開關(guān)等；檢查指示燈、控制箱溫度、箱內(nèi)電器工作狀況。月度保養(yǎng)（二級季度保養(yǎng)、三級半年度保養(yǎng)）：清潔柜內(nèi)外及儀表、開關(guān)、指示燈；檢查繼電器、接觸器觸點(diǎn)、彈簧；檢查所有接線、接地線。半年度保養(yǎng)：清潔、檢查啟動柜；檢查接觸器、繼電器接線、觸點(diǎn)，滅弧罩和滅弧柵，電纜、電線連接情況；測量啟動柜各線路絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢查接

46、觸器、繼電器的活動機(jī)構(gòu)，檢查機(jī)械連接情況，導(dǎo)線（包括地線）連接情況，檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢查啟動柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆?？照{(diào)水泵控制箱日檢：檢查儀表、指示燈、開關(guān)，檢查電源電壓、電機(jī)工作電流，檢查繼電器、接觸器工作狀況。每周保養(yǎng)（二級以下月度保養(yǎng)）：清潔柜面、儀表、指示燈、開關(guān)，檢查指示燈，試驗備用泵自動啟動功能，檢查轉(zhuǎn)換開關(guān)，輪換使用水泵。月度保養(yǎng)（二級季度保養(yǎng)、三級半年度保養(yǎng)）：完成每周（月度）保養(yǎng)內(nèi)容；清潔柜內(nèi)外，檢查繼電器、接觸器觸點(diǎn)、彈簧，目視檢查所有接線，檢查、調(diào)整水位水流開關(guān)，檢查接地線。半年度保養(yǎng)：完成月度（季度）保養(yǎng)內(nèi)容；清潔、檢查控制箱，接觸器、

47、繼電器接線，拆檢滅弧罩和滅弧柵，檢查接觸器、繼電器觸點(diǎn)，電纜、電線連接情況，測量控制箱各線路絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年保養(yǎng)內(nèi)容；檢查熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢查接觸器、繼電器的活動機(jī)構(gòu)，機(jī)械連接情況，柜內(nèi)導(dǎo)線（包括地線）連接情況，檢查上緊螺絲，理順線路，檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢查啟動柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆?？照{(diào)冷卻水泵、冷凍水泵日檢：啟動前檢查進(jìn)出口閥門及水泵轉(zhuǎn)動情況；檢查軸承潤滑情況或油位，檢查水泵、電機(jī)運(yùn)行狀況、電機(jī)運(yùn)行電壓電流，檢查電機(jī)、水泵運(yùn)行溫度。每周保養(yǎng)（二級雙周保養(yǎng)、三級月度保養(yǎng)）：完成日檢保養(yǎng)內(nèi)容；清潔水泵外表，清潔電機(jī)外表；檢查水系統(tǒng)工作情況，

48、調(diào)節(jié)水泵出口閥門開度。季度保養(yǎng)（三級半年度保養(yǎng)）：檢查水泵潤滑油量、油質(zhì)，檢查電機(jī)軸承潤滑情況并加潤滑油，檢查、活絡(luò)閥門并加潤滑油，檢查水泵聯(lián)軸節(jié)，檢查、上緊排氣閥門，清洗管道濾網(wǎng)（器）。年度保養(yǎng)：完成季度（半年度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查水泵、電機(jī)固定螺絲；水泵、電機(jī)外表、機(jī)座除銹，補(bǔ)漆；測量電機(jī)絕緣；檢查、活絡(luò)閥門，除銹、補(bǔ)漆，閥門螺桿上滑油；檢查聯(lián)軸節(jié)緩橡膠，根據(jù)需要更換新件。冷卻塔日檢：檢查冷卻塔進(jìn)出水管閥開關(guān)位置，檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況，檢查風(fēng)機(jī)電機(jī)運(yùn)行電流，檢查冷卻塔布水情況，檢查冷卻塔水盆部分周圍、底部情況。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：完成日檢保養(yǎng)內(nèi)容；檢查、活絡(luò)進(jìn)出閥門，閥

49、桿上油，檢查補(bǔ)水浮球閥，清潔風(fēng)機(jī)、電機(jī)外表，檢查傳動皮帶松緊度，清潔冷卻塔，檢查清洗冷卻水出口濾器，更換冷卻水。季度保養(yǎng)（三級半年度保養(yǎng)）：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；測量冷卻風(fēng)機(jī)驅(qū)動電機(jī)絕緣，檢查電機(jī)接地線，檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)軸承、驅(qū)動電機(jī)軸承潤滑情況，檢查皮帶及皮帶輪磨損情況，檢查、清理減速箱內(nèi)外表面，檢查、活絡(luò)進(jìn)出水閥、放水閥，閥桿，上潤滑油。年度保養(yǎng)：完成季度（半年度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)皮帶；檢查、清潔減速箱內(nèi)外，軸承加油；管路、閥門除銹補(bǔ)漆；冷卻塔風(fēng)機(jī)、驅(qū)動電機(jī)外表清潔、除銹補(bǔ)漆；檢查防雷接地線?？照{(diào)柜機(jī)、新風(fēng)機(jī)日檢（二級以下每周保養(yǎng)）：檢查空調(diào)柜機(jī)冷凍水進(jìn)出口閥，檢查機(jī)組運(yùn)

50、行狀態(tài)，驅(qū)動電機(jī)運(yùn)行電流，檢查軸承溫度，檢查進(jìn)出風(fēng)口、調(diào)節(jié)新風(fēng)供給比例、供風(fēng)溫度，檢查冷凝水排泄情況。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查、清洗空氣濾網(wǎng)；檢查、清通冷凝排出管；清潔機(jī)組外表；檢查風(fēng)機(jī)軸承潤滑情況；檢查風(fēng)機(jī)軸承潤滑情況，適量加油；檢查清潔柜機(jī)啟動箱。季度保養(yǎng)（二級以下半年度保養(yǎng)）：檢查、活絡(luò)冷凍水進(jìn)出口閥、新風(fēng)閥門，閥桿上油；檢查風(fēng)機(jī)驅(qū)動電機(jī)軸承潤滑情況，檢查傳動皮帶松緊度。半年度保養(yǎng)：完成月季度保養(yǎng)內(nèi)容；測量風(fēng)機(jī)驅(qū)動電機(jī)絕緣及啟動箱絕緣，檢查電機(jī)接地線，檢查柜機(jī)內(nèi)換熱器翅片。年度保養(yǎng)：完成半年保養(yǎng)內(nèi)容；檢查風(fēng)機(jī)皮帶，檢查壓力表、溫度計；管路、閥門除銹補(bǔ)漆，風(fēng)機(jī)、驅(qū)動電

51、機(jī)外表清潔、除銹補(bǔ)漆，柜機(jī)外表、機(jī)座除銹補(bǔ)漆；檢查、清潔柜機(jī)啟動箱。盤管風(fēng)機(jī)日檢（二級以下每周保養(yǎng)）：檢查盤管風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況，檢查室內(nèi)空調(diào)效果，三速調(diào)溫開關(guān)及溫度控制。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查冷凝水排水管，清洗盤管風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)，檢查冷凍水進(jìn)口電磁閥動作。年度保養(yǎng)：檢查盤管風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況；測量電機(jī)絕緣；檢查管路附屬閥件，閥桿加油；檢查盤管；清潔風(fēng)機(jī)、電機(jī)，檢查電機(jī)軸承并加油。清洗空氣處理機(jī)組每年檢查一次，送風(fēng)管、回風(fēng)管每二年檢查一次，出現(xiàn)國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的需清洗條件的，安排清洗工作。（依據(jù)：GB19120-2003國家標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范）。工作記錄工作記錄及時、完整。消防設(shè)施建章

52、立制制定消防安全制度、防火安全責(zé)任制、消防設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、消防培訓(xùn)和演習(xí)辦法、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度（依據(jù)：廣州市政府2003年1號令廣州市區(qū)分所有建筑物消防安全管理規(guī)定）。資料與標(biāo)識建立完整的消防設(shè)施設(shè)備資料檔案；繪制設(shè)施設(shè)置平面圖和火警疏散圖；編制消防管理架構(gòu)圖，人員變更及時調(diào)整；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識規(guī)范齊全。消防設(shè)施維護(hù)智能型消防報警系統(tǒng)日檢：檢查控制箱和聯(lián)動柜的儀表、指示燈、開關(guān)；檢查電源電壓、（UPS）不間斷電源、報警系統(tǒng)主機(jī)、控制計算機(jī)、應(yīng)急廣播裝置的工作狀況；清潔消防中心。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查聯(lián)動柜聯(lián)動功能和蓄電池；檢查（抽查5）試驗感煙控頭和感

53、溫探頭；檢查破玻按鈕和各樓層噴淋管水流指示器的報警功能；清潔電源控制箱內(nèi)外面、報警系統(tǒng)主機(jī)表面、網(wǎng)絡(luò)控制器表面、計算機(jī)和外圍設(shè)備表面、不間斷電源表面、樓層模塊箱表面。季度保養(yǎng)：完成月度（雙月度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查電源控制箱、聯(lián)動柜和樓層模塊箱的線路連接情況；試驗應(yīng)急廣播系統(tǒng)。半年度保養(yǎng)：完成季度保養(yǎng)內(nèi)容；試驗主供電源與備供電源轉(zhuǎn)換功能、蓄電池放充電功能；試驗消防水泵、噴淋水泵、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)；清潔網(wǎng)絡(luò)控制器和計算機(jī)內(nèi)部；清潔計算機(jī)外部設(shè)備；清潔檢查不間斷電源，進(jìn)行充放電試驗；測量各線路絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；清潔檢查報警主機(jī)電源、聯(lián)動柜電源、應(yīng)急廣播電源內(nèi)部；測量樓層模塊箱內(nèi)部線路

54、絕緣；主機(jī)、聯(lián)動柜、電源控制箱內(nèi)、外除銹補(bǔ)漆；清潔樓層感煙探頭、感溫探頭。消防水泵、噴淋水泵控制箱日檢（二級以下每周保養(yǎng)）：檢查儀表、指示燈、開關(guān)、電源、電壓。周保養(yǎng)（二級雙周保養(yǎng)、三級雙月度保養(yǎng)）：清潔控制箱表面、儀表、指示燈、開關(guān)。月度檢查保養(yǎng)（二級季度保養(yǎng)、三級半年度保養(yǎng)）：檢查進(jìn)出口閥、安全閥、轉(zhuǎn)換開關(guān)；清潔控制箱表面、泵體、閥門、壓力表；手動啟動消防泵、噴淋泵試運(yùn)行。季度保養(yǎng)（二級以下半年度）：完成月度（季度）保養(yǎng)內(nèi)容；清潔控制箱內(nèi)外；檢查清潔繼電器、接觸器；檢查線路和接地線。半年度保養(yǎng)：完成季度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查滅弧罩和滅弧柵；測量控制箱各線路絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查繼

55、電器整定值；檢查接觸器、繼電器活動機(jī)構(gòu)；檢查機(jī)械連接狀況；檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接狀況；檢查測量接觸器、繼電器線圈線路絕緣；控制箱內(nèi)外除銹補(bǔ)漆。消防水泵、噴淋水泵、恒壓泵（含電動機(jī)）日檢（二級以下每周保養(yǎng)）：檢查進(jìn)出口閥、安全閥位置、恒壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況、水泵有無漏水。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：在手動啟動狀態(tài)下，檢查水泵、電機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、溫度、電機(jī)工作電流，檢查恒壓泵潤滑情況、添加潤滑油。半年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查水泵和電機(jī)軸承的潤滑狀況并加油；檢查活絡(luò)閥門并加油；檢查水泵聯(lián)軸節(jié)、排氣閥門、進(jìn)出口可撓曲橡膠接頭狀況；測量電機(jī)絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查水泵

56、、電機(jī)固定狀況；檢查聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠；水泵、電機(jī)、機(jī)座、活絡(luò)閥門管道除銹補(bǔ)漆。消防水、噴淋水管路、閥門、消防栓箱周檢保養(yǎng)：檢查管路閥門、水壓、管路接頭、樓層噴淋水管總閘閥、消防栓箱封條、箱內(nèi)閥門狀況。季度保養(yǎng)：檢查水管管道管路，清洗濾網(wǎng)，閥桿加油；抽檢樓層噴淋管水流開關(guān)和報警功能（月查兩層）；檢查清潔水管壓力表；檢查箱內(nèi)配件。半年度保養(yǎng)：完成季度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔消防管井；管道表面及支架局部除銹補(bǔ)漆，螺絲上緊；檢查清潔管路閥門閥桿；檢查減壓閥，進(jìn)出口閥除銹加油；檢查消防栓內(nèi)閥門活絡(luò)并加油；皮龍翻迭整理。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；全面檢查管路閥門，銹蝕部分除銹補(bǔ)漆；消防栓內(nèi)清潔除銹補(bǔ)漆；試驗消

57、防水噴射高程。 防火卷簾（含電動機(jī)、控制箱）周檢保養(yǎng)：檢查控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)、電源、電壓、卷簾位置。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查清潔箱面、儀表、指示燈、開關(guān)；手動試驗卷簾動作；檢查電機(jī)。季度保養(yǎng)：完成月度（雙月度）保養(yǎng)內(nèi)容；清潔控制箱內(nèi)外；檢查繼電器、接觸器、接線、接地線。半年度保養(yǎng)：完成季度保養(yǎng)內(nèi)容，檢查清潔電路板；檢查滅弧罩、滅弧柵；檢查電纜電線；測量箱內(nèi)線路絕緣。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查熱過載繼電器整定值；檢查接觸器、繼電器活動機(jī)構(gòu)；檢查機(jī)械連接狀況；檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接狀況；測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣；檢查控制箱密封狀況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆；

58、檢查電機(jī)軸承、傳動齒輪、軌道潤滑情況。疏散指示燈日檢：檢查各樓層走廊、通道、出口指示燈。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)）：檢查清潔指示燈；抽檢指示燈充放電功能（每次查5）。年度保養(yǎng)：完成月度（雙月度、季度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔指示燈內(nèi)部元件；檢查干電池效能；檢查接線情況；檢查接地狀況。正壓風(fēng)機(jī)雙周檢保養(yǎng)（二級月度保養(yǎng)、三級雙月度保養(yǎng)）：檢查控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)、電源、電壓；清潔控制箱面、儀表、指示燈、開關(guān)。季度保養(yǎng)（三級雙月度保養(yǎng)）：檢查清潔控制箱內(nèi)外；檢查繼電器、接觸器、連線、接地線；檢查正壓風(fēng)機(jī)試運(yùn)行時狀況及電機(jī)電流情況。半年度保養(yǎng)：完成季度（雙月度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查清潔滅弧罩、

59、滅弧柵、電纜、電線；測量控制箱線路絕緣；清潔風(fēng)機(jī)、電機(jī)表面。年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查繼電器整定值；檢查機(jī)械連接狀況；檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接狀況；檢查測量繼電器、接觸器線圈、線路絕緣；檢查控制箱密封狀況；檢查風(fēng)機(jī)、電機(jī)軸承潤滑情況；風(fēng)機(jī)表面、控制箱內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆。CO2自動滅火系統(tǒng)日檢（二級每周保養(yǎng)、三級雙周保養(yǎng)）：檢查感煙探測器、感溫探測器、噴頭、儲存容器、各種閥門、集流管、稱重裝置、瓶組支架、壓力訊號器。月度保養(yǎng)（二級雙月度保養(yǎng)、三級季度保養(yǎng)） ：清潔檢查控制箱表面；抽查感煙探測器、感溫探測器（5%）；清潔儲存容器、儲存室。季度保養(yǎng)（二級以下半年度保養(yǎng)） ：清潔控制箱內(nèi)外、閥門、管道

60、；關(guān)閉維修閥，試驗氣體施放動作情況，試驗完畢必須打開維修閥。年度保養(yǎng)：完成季度（半年度）保養(yǎng)內(nèi)容；檢查管道暢通情況（可用壓縮空氣吹通）；控制箱、容器、管道、支架除銹補(bǔ)漆。編制滅火系統(tǒng)長期維修計劃報業(yè)主委員會。消防監(jiān)控室監(jiān)控室門有明顯警示標(biāo)志；室內(nèi)無雜物堆放；每天（二級每周、三級每兩周）清掃一次。消防通道通道每天檢查一次；無雜物堆放，無違章占用；如有障礙，須于一個工作日內(nèi)清除；如清除受阻，須立即報告業(yè)主委員會或有關(guān)政府部門。防火門直觀應(yīng)無脫漆、無生銹、無變形、無損壞；閉門器應(yīng)能自動靈活關(guān)閉，關(guān)閉后密閉性能好；門鎖應(yīng)開門容易、牢固；門軸應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活。防火檢查每季度組織一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患；向業(yè)