巴黎大廈商業(yè)策劃報(bào)告(終稿)

1、巴黎大廈商業(yè)策劃案成就區(qū)域社區(qū)商業(yè)典范五大條件 成就偉業(yè)條件一 政策利好1、住宅類產(chǎn)品市場(chǎng)成交量下滑，去化速度趨緩；2、投資性商品房置業(yè)客戶投資住宅類物業(yè)開始持幣觀望；房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類物業(yè)產(chǎn)品受“限購(gòu)令”的影響市場(chǎng)慘淡，而未受打壓的商業(yè)、公寓及辦公等類型物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)成交量上升，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。限購(gòu)政策：自通知發(fā)布之日起，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）/能夠提供在本市一年以上納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品房和二手房）停購(gòu)政策：對(duì)已擁有2套房及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提

2、供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)向其售房二套房貸對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，通知要求銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理限購(gòu)令打壓范圍市場(chǎng)表現(xiàn)限購(gòu)類型:寫字樓和商鋪不在限購(gòu)范圍之內(nèi)（以房產(chǎn)證界定）本次限購(gòu)的類型僅限新建商品住房和二手住房，而公寓、寫字樓和商鋪不在限購(gòu)范圍之內(nèi)未受影響產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)成為投資者追捧對(duì)象，成交量和成交單價(jià)均有上升；【宏觀政策解讀】中央多年“積極、穩(wěn)健、審慎、靈活”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向指導(dǎo)，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，促增長(zhǎng)

3、”成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的集中體現(xiàn)。加之央行持續(xù)多年上調(diào)存款準(zhǔn)備金率緊縮銀根，銀行信貸投放能力降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)中小開發(fā)商資金壓力明顯。此次下調(diào)，緩解銀行資金流動(dòng)性壓力，增強(qiáng)信貸投放能力，經(jīng)濟(jì)政策趨于放松，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響不大。現(xiàn)金為王仍是行業(yè)大勢(shì)。中國(guó)人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率將為21%，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率為17.5%。這是2009年以來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 中國(guó)上一次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是在2008年12月25日。此后，中國(guó)貨幣政策在2010年由“寬松”走向“穩(wěn)健”，央行在2010年和2011

4、年連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其中僅2011年就密集地6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)1、銀行業(yè)信貸投放能力降低，民間信貸涌現(xiàn)；2、開發(fā)商資金壓力劇增，現(xiàn)金為王成市場(chǎng)主流，產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)；1、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，資金壓力仍未緩解；2、現(xiàn)金為王的趨勢(shì)下，價(jià)格戰(zhàn)可能會(huì)更加激烈；【經(jīng)濟(jì)政策解讀】 自2011年2月25日西安市實(shí)施“限購(gòu)令”以來(lái)，未受限制的商業(yè)物業(yè)成為投資的首選，房企也紛紛將投資方向瞄向商業(yè)地產(chǎn)，西安市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一度出現(xiàn)“繁榮”。但需求量增長(zhǎng)的同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量井噴似的快速增長(zhǎng)，商辦物業(yè)市場(chǎng)存量持續(xù)增長(zhǎng)，去化壓力持續(xù)加大。西安市商業(yè)地

5、產(chǎn)領(lǐng)域，壓力與機(jī)會(huì)并存。 2011年，全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，其中辦公樓銷售面積增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)12.6%。商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，其中辦公樓銷售額增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)23.7%。 繼2011年8月突破20000元/平米大關(guān)后，2012年1月，西安商鋪用房均價(jià)再次翹首，從商鋪用房成交均價(jià)及變動(dòng)比率走勢(shì)圖上看，本月全市商鋪用房類物業(yè)成交價(jià)格為20796元/平方米，環(huán)比上漲34.35%，同比上漲41.5%。從區(qū)域來(lái)看，本月，城北、城東區(qū)商鋪用房均價(jià)增長(zhǎng)較為顯著，其中，城東區(qū)增幅最為顯著，環(huán)比上漲191.2

6、4%。 西安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與壓力并存，存量加大，去化壓力增加西安市營(yíng)業(yè)性商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格攀升，商業(yè)地產(chǎn)成投資首選【西安市商業(yè)現(xiàn)狀】 隨著政府“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)打壓限制，房地產(chǎn)全行業(yè)從2011年后半年進(jìn)入“冷冬”，2012年上半年持續(xù)這種“寒冷”，商品房均價(jià)持續(xù)下行，市場(chǎng)成交慘淡。這股”寒流“也觸及到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 但商辦物業(yè)不在”限購(gòu)令“打壓范圍，加之市場(chǎng)上”股市熊市“、”商品房不保值“、”黃金價(jià)格波動(dòng)“等多方面因素影響，市場(chǎng)投資性閑散資金一時(shí)瞄準(zhǔn)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)”寒冬“里的”一把火“，成為了市場(chǎng)”寵兒”！ 總之，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)”機(jī)遇“與”挑戰(zhàn)“并存；西安商

7、業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的”春天“。 商業(yè)地產(chǎn)的良好市場(chǎng)狀況為我們打造高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了強(qiáng)有力的市場(chǎng)保證和前提。 【“冷冬”里的“一把火”】條件二 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)西安市商業(yè)布局分為七大商圈：1 鐘樓商圈（西安市都市級(jí)核心商業(yè)中心，城市名片）2 小寨商圈 （圍繞大學(xué)城而形成的典型區(qū)域級(jí)商業(yè)中心， 城南商業(yè)核心）3 高新商圈 （后起之秀，新型開發(fā)區(qū)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心）4 土門商圈 （傳統(tǒng)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，城西商業(yè)核心）5 長(zhǎng)樂(lè)路商圈 （圍繞服裝批發(fā)的傳統(tǒng)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心， 城東商業(yè)核心）6 曲江商圈（旅游商業(yè)地產(chǎn)的典范，區(qū)域級(jí)商業(yè)中心）7 經(jīng)開商圈（北城商業(yè)中心，區(qū)域級(jí)商圈）【西安市商圈布局】“一城多心、

8、環(huán)形外擴(kuò)”除現(xiàn)有成熟商圈和商業(yè)聚集區(qū)外，將優(yōu)勢(shì)發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心和衛(wèi)星城市商業(yè)核心區(qū)，如：浐灞生態(tài)區(qū)、西咸新區(qū)等；西安商業(yè)規(guī)劃將形成“三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”即“時(shí)尚購(gòu)物在中心、休閑消費(fèi)在二環(huán)、增強(qiáng)輻射在三環(huán)”的商業(yè)格局表現(xiàn)在：一城多心 核心：鐘鼓樓商圈 多心：小寨、高新、土門、長(zhǎng)樂(lè)路、 解放路、電視塔、高客站等商圈 環(huán)形外擴(kuò) 圓心：鐘鼓樓 外環(huán)：二環(huán)、三環(huán)鐘樓商圈經(jīng)開商圈康復(fù)路商圈曲江商圈小寨商圈高新商圈土門商圈中心時(shí)尚購(gòu)物二環(huán)休閑購(gòu)物三環(huán)增強(qiáng)輻射【西安市商業(yè)格局】【灞橋區(qū)商業(yè)格局】紡織城半坡席王長(zhǎng)樂(lè)路太華路大明宮西影路浐灞半島世園會(huì)十里鋪灞橋區(qū)商業(yè)格局主要分為五大板塊：1、浐灞半島世園會(huì)商業(yè)區(qū)；2

9、、半坡商業(yè)區(qū)；3、席王商業(yè)區(qū)；4、十里鋪商業(yè)區(qū)；5、紡織城商業(yè)區(qū)；其中紡織城、半坡和十里鋪為傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)中心，浐灞半島和席王為新興區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)；灞橋區(qū)商業(yè)主要分布在二環(huán)和三環(huán)區(qū)域及浐河和灞河沿線；灞橋區(qū)商業(yè)中心均以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)聚集地處于大型社區(qū)及老工業(yè)家屬居住區(qū)，商業(yè)多為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)?！臼镤亝^(qū)域商業(yè)市場(chǎng)格局】項(xiàng)目周邊商業(yè)主要分為：廣安路社區(qū)商業(yè)區(qū)、礦山路商業(yè)區(qū)和華清園商業(yè)區(qū)三個(gè)商業(yè)聚集區(qū)；1、廣安路商業(yè)區(qū)主要由沿線恒大名都及西岸國(guó)際花園等社區(qū)商業(yè)構(gòu)成；主要業(yè)態(tài)包括：餐飲、購(gòu)物等社區(qū)商業(yè)；2、礦山路商業(yè)區(qū)主要由東方羅馬花園和翠屏灣等社區(qū)臨街商業(yè)構(gòu)成；主要業(yè)態(tài)包括：餐飲、購(gòu)物、休閑等；

10、3、華清園商業(yè)區(qū)主要由華清園、青青家園、長(zhǎng)力小區(qū)、廣馨園小區(qū)等社區(qū)底商組成；主要為社區(qū)型業(yè)態(tài)構(gòu)成；2、礦山路社區(qū)商業(yè)區(qū)1、廣安路社區(qū)商業(yè)區(qū)3、華清園社區(qū)商業(yè)區(qū)【廣安路商業(yè)區(qū)】廣安路商業(yè)區(qū)主要由西安國(guó)際花園和景觀城商業(yè)區(qū)、恒大名都商業(yè)區(qū)、新房村商業(yè)區(qū)三個(gè)子商業(yè)區(qū)構(gòu)成；三個(gè)子商業(yè)區(qū)商業(yè)均為社區(qū)臨街底商，依托社區(qū)及周邊消費(fèi)而成，均屬于社區(qū)商業(yè)；主要品牌商戶包括：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、重慶老鴨湯、世佳賓館、匯百4S店等；業(yè)態(tài)涉及社區(qū)商業(yè)的全業(yè)態(tài)，主要包括：商超、餐飲、酒店、美容美發(fā)、煙酒店、精品店等；該商業(yè)區(qū)以西岸國(guó)際花園社區(qū)商業(yè)最具代表性。西岸國(guó)際花園商業(yè)區(qū)恒大名都商業(yè)區(qū)新房村商業(yè)區(qū)【礦山路商業(yè)區(qū)】東方羅馬

11、花園社區(qū)商業(yè)翠屏灣社區(qū)商業(yè)老人倉(cāng)村/杜家街村城中村社區(qū)商業(yè)礦山路商業(yè)區(qū)主要由東方羅馬花園商業(yè)區(qū)、翠屏灣商業(yè)區(qū)、老人頭和杜家街村城中村商業(yè)區(qū)三個(gè)子商業(yè)區(qū)構(gòu)成；東方羅馬花園和翠屏灣依托本社區(qū)及周邊輻射人群設(shè)置臨礦山路底商商業(yè)，形成商業(yè)帶；主要品牌商戶包括：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、怡康醫(yī)藥超市等，商業(yè)營(yíng)銷還在持續(xù)中；老人頭村和杜家街村城中村商業(yè)具有地域特色，主營(yíng)業(yè)態(tài)為餐飲和精品店等；該商業(yè)區(qū)以東方羅馬花園和翠屏灣社區(qū)商業(yè)最具代表性?！救A清園商業(yè)區(qū)】青青家園商業(yè)區(qū)華清園商業(yè)區(qū)長(zhǎng)力小區(qū)商業(yè)區(qū)華清園商業(yè)區(qū)主要由青青家園商業(yè)區(qū)、華清園/聽水花園商業(yè)區(qū)、長(zhǎng)力小區(qū)商業(yè)區(qū)三個(gè)商業(yè)聚集區(qū)構(gòu)成；金裕青青家園依托臨酒十路的臨街優(yōu)

12、勢(shì)，打造聚集度相對(duì)較高的臨街社區(qū)商業(yè)，屬偏外向型社區(qū)商業(yè)類型，服務(wù)消費(fèi)范圍擴(kuò)展；華清園除一期社區(qū)商業(yè)外在臨酒十路與米秦路東北角打造住宅底兩層集中商業(yè)；長(zhǎng)力小區(qū)東側(cè)臨米秦路商業(yè)以超市購(gòu)物為主，臨酒十路主營(yíng)餐飲；該商業(yè)區(qū)依托酒十路展示面做臨街底商打造社區(qū)商業(yè)帶。項(xiàng)目名稱恒大名都項(xiàng)目地址城東東立南路與酒十路十字的西北側(cè)社區(qū)規(guī)模占地面積117.8979畝，總建面31萬(wàn)，2597戶商業(yè)構(gòu)成住宅底商商業(yè)形態(tài)社區(qū)底商（毛坯，公共部分精裝修）租金售價(jià)原一層售價(jià)2.3萬(wàn)元/左右，轉(zhuǎn)售2.6萬(wàn)元/左右；租金：50-70元/月左右（大門口臨街39臨街底商）面積區(qū)間11-190銷售動(dòng)態(tài)帶租約銷售；現(xiàn)已售罄；二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)

13、租及轉(zhuǎn)售較多；賣點(diǎn)靈活的租售方式，帶租約銷售，即買即收益，規(guī)避較高的單價(jià)快速去化；并迅速實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營(yíng)；【個(gè)案研究：恒大名都】區(qū)位圖效果圖項(xiàng)目名稱西岸國(guó)際花園項(xiàng)目地址浐灞生態(tài)區(qū)廣安路（辛家廟轉(zhuǎn)盤向東1500米）社區(qū)規(guī)模占地面積約200畝，總建面約40萬(wàn)，1800戶商業(yè)構(gòu)成一棟33層商業(yè)公寓樓商業(yè)街和三棟商業(yè)附樓商業(yè)形態(tài)社區(qū)底商（臨街底商+商業(yè)街，70年產(chǎn)權(quán)）租金售價(jià)售價(jià)：臨街1F2.2萬(wàn)/左右，商業(yè)街1F1.3-1.6萬(wàn)/左右；實(shí)際租金：40-50元/月（1F）；面積區(qū)間40-200左右，可分割；銷售動(dòng)態(tài)目前步行街商鋪帶租約銷售，銷售情況一般；二手市場(chǎng)商鋪轉(zhuǎn)售及轉(zhuǎn)租較多；優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：大型社區(qū)聚集

14、區(qū)域，商業(yè)氛圍較好，充足的消費(fèi)支撐，準(zhǔn)地鐵商業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不受限制；劣勢(shì)：步行街商鋪的銷售不樂(lè)觀；【個(gè)案研究：西岸國(guó)際花園】區(qū)位圖效果圖項(xiàng)目名稱東方羅馬花園項(xiàng)目地址浐灞東二環(huán)與北二環(huán)十字南200米社區(qū)規(guī)模占地面積117.8979畝，總建面31萬(wàn)平米，5000戶商業(yè)構(gòu)成商業(yè)分布在小區(qū)南大門周邊一二層（兩層商業(yè)獨(dú)立區(qū)分）商業(yè)形態(tài)社區(qū)底商（70年產(chǎn)權(quán)臨街現(xiàn)鋪）租金售價(jià)一二層獨(dú)立銷售，售價(jià)：1F：25000元/左右，2F：19000元/左右；實(shí)際租金：90元/月（1F）面積區(qū)間可分割，38.22-752銷售動(dòng)態(tài)現(xiàn)鋪一二層分開獨(dú)立銷售，不能按揭，需一次性付款；最高優(yōu)惠十萬(wàn)，交一萬(wàn)定金可抵兩萬(wàn)；一層剩余商鋪

15、不多，二層基本未銷售；目前華潤(rùn)萬(wàn)家已入駐； 優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：大型社區(qū)充足消費(fèi)保證，地鐵商業(yè)人流導(dǎo)向，現(xiàn)鋪銷售，臨街商鋪展示面充足；劣勢(shì)：一二層獨(dú)立銷售，二層銷售受限，一次性付款，客群受限；【個(gè)案研究：東方羅馬花園】區(qū)位圖效果圖項(xiàng)目名稱聽水花園項(xiàng)目地址東郊酒十路華清園站向東100米社區(qū)規(guī)模占地面積約40畝，一期建面約3.2萬(wàn)，當(dāng)期600戶商業(yè)構(gòu)成住宅一層臨街底商商業(yè)形態(tài)社區(qū)底商（70年產(chǎn)權(quán)）租金售價(jià)售價(jià)：臨街1F商鋪1.2萬(wàn)元/左右；轉(zhuǎn)租租金45元/月左右（36臨街小鋪）面積區(qū)間35-130左右銷售動(dòng)態(tài)已售罄；優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：多層住宅底商，成本較低，銷售單價(jià)較低，便于去化；成熟社區(qū)商業(yè)氛圍；劣勢(shì)：商鋪建

16、筑結(jié)構(gòu)不利于充足業(yè)態(tài)，消費(fèi)來(lái)源集中于周邊社區(qū)；【個(gè)案研究：聽水花園】區(qū)位圖效果圖項(xiàng)目名稱金裕青青花園項(xiàng)目地址東郊十里鋪浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)酒十路社區(qū)規(guī)模占地面積260畝，總建面35萬(wàn)，989戶商業(yè)構(gòu)成以酒十路為界分為東西兩區(qū)，大部分商鋪沿酒十路臨街分布商業(yè)形態(tài)社區(qū)底商（70年產(chǎn)權(quán)臨街現(xiàn)鋪）租金售價(jià)轉(zhuǎn)售一層臨街門面2.1萬(wàn)元/左右（約100左右）實(shí)際租金45-80元/月面積區(qū)間35-160銷售動(dòng)態(tài)已售罄； 優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：大型社區(qū)充足消費(fèi)保證，地鐵商業(yè)人流導(dǎo)向，現(xiàn)鋪銷售，臨街商鋪展示面充足；劣勢(shì)：一二層獨(dú)立銷售，二層銷售受限，一次性付款，客群受限；【個(gè)案研究：金裕青青花園】區(qū)位圖效果圖項(xiàng)目名稱鐵鋒華清園項(xiàng)

17、目地址東郊十里鋪酒十路與米秦路十字東北角社區(qū)規(guī)模占地面積157畝，總建面16萬(wàn)，經(jīng)適房項(xiàng)目商業(yè)構(gòu)成社區(qū)臨街底商及在售36#商住高層二層底商商業(yè)形態(tài)底商租金售價(jià)轉(zhuǎn)售一層臨街門面1.2-1.5萬(wàn)元/左右（約100左右）實(shí)際租金50-65元/月（20左右小鋪）面積區(qū)間25-2000銷售動(dòng)態(tài)臨街商鋪已售罄；現(xiàn)36#樓商業(yè)咨詢階段，政策未出。 優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：成熟社區(qū)消費(fèi)保證，展示面充足，經(jīng)適房性質(zhì)商住高層商業(yè)具有自身優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：近4000商住樓底商難以整售去化，具體政策待定，經(jīng)適房性質(zhì)營(yíng)銷方式及策略滯后；【個(gè)案研究：鐵鋒華清園】區(qū)位圖效果圖項(xiàng)目名稱翠屏灣項(xiàng)目地址城東 東二環(huán)北段礦山路中段社區(qū)規(guī)模占地面積6

18、1畝，總建面16萬(wàn)，二期共2900戶商業(yè)構(gòu)成商業(yè)位于一期1棟2層中心陽(yáng)光會(huì)所，沿街為1萬(wàn)的風(fēng)情商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)底商（現(xiàn)鋪）租金售價(jià)一二層銷售均價(jià)2.2萬(wàn)/左右面積區(qū)間88-284銷售動(dòng)態(tài)商業(yè)現(xiàn)正在交5萬(wàn)排號(hào)，預(yù)計(jì)6月開始銷售，一次性優(yōu)惠后21000左右，五證齊全，可按揭 優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：大型社區(qū)消費(fèi)支持，周邊城中村的商業(yè)帶動(dòng)，主題化的商業(yè)氛圍營(yíng)造，強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷推廣；劣勢(shì)：城中村商業(yè)影響商業(yè)形象，一拖二銷售的難度；【個(gè)案研究：翠屏灣】區(qū)位圖效果圖【個(gè)案總結(jié)研究】項(xiàng)目名稱社區(qū)規(guī)模（）商業(yè)形態(tài)售價(jià)（1F,元/）租金（1F，元/月）面積區(qū)間（）銷售動(dòng)態(tài)恒大名都31萬(wàn)底商2.3萬(wàn)50-7011-190帶租約

19、售罄西岸國(guó)際花園40萬(wàn)底商+商業(yè)街底商：2.2萬(wàn)商街：1.6萬(wàn)40-5040-200帶租約銷售東方羅馬花園31萬(wàn)底商2.5萬(wàn)9038-752一二層分售一次性付款聽水花園3.2萬(wàn)底商1.2萬(wàn)4535-130已售罄金裕青青花園35萬(wàn)底商2.1萬(wàn)45-8035-160已售罄華清園16萬(wàn)底商1.2萬(wàn)50-6525-200036#咨詢翠屏灣16萬(wàn)底商2.8萬(wàn)7588-284可按揭總結(jié)大規(guī)模社區(qū)消費(fèi)支撐住宅底商市場(chǎng)主流產(chǎn)品1F均價(jià)1.6-2.8萬(wàn)/租金偏低投資回報(bào)周期較長(zhǎng)小面積商鋪為市場(chǎng)主流銷售為主【個(gè)案研究總結(jié)分析】 西安商業(yè)市場(chǎng)近年來(lái)伴隨著城中村拆遷安置、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)升級(jí)改造及綜合體項(xiàng)目快速涌現(xiàn)的大勢(shì)引

20、導(dǎo)下，處于快速發(fā)展和上升時(shí)期。 西安市浐灞區(qū)域作為商業(yè)地產(chǎn)的后起之秀，憑借了毗鄰的長(zhǎng)樂(lè)路商圈、太華路商圈的輻射帶動(dòng)，利用世園會(huì)和港務(wù)區(qū)的東風(fēng)，正處于自身現(xiàn)代都市化商業(yè)從起步到涌現(xiàn)的階段。 十里鋪區(qū)域處于浐灞區(qū)域的核心位置，毗鄰紡織城、太華路和長(zhǎng)樂(lè)路原有商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，臨近浐灞新興商業(yè)聚集區(qū)浐灞半島，現(xiàn)代化都市商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 項(xiàng)目周邊云集了恒大名都、西岸國(guó)際花園、東方羅馬花園、翠屏灣、華遠(yuǎn)君城、浐灞新天地等大型社區(qū)項(xiàng)目，社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域商業(yè)的典型代表和主力軍，周邊社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目呈包圍之勢(shì)。 本項(xiàng)目緊鄰華清園、青青花園和長(zhǎng)樂(lè)小區(qū)等傳統(tǒng)社區(qū)，充足的消費(fèi)支撐，商業(yè)氛圍濃郁；本項(xiàng)目作為

21、區(qū)域的后起之秀，將在周邊社區(qū)商業(yè)包圍下，肩負(fù)成為區(qū)域商業(yè)典范的商業(yè)重任。 商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)促成了商業(yè)的機(jī)遇，商業(yè)的機(jī)遇成就了商業(yè)的突破和成功！【社區(qū)商業(yè)包圍下的后起之秀】條件三 商業(yè)定位商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（）30萬(wàn)以上3.6-18萬(wàn)9000-360001800-9000輻射范圍整個(gè)城市及周邊城市單個(gè)區(qū)域單個(gè)社區(qū)單個(gè)社區(qū)區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中，交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量10萬(wàn)以上5萬(wàn)以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工

22、作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪【項(xiàng)目商業(yè)屬性界定】本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)定性為滿足社區(qū)及周邊人群消費(fèi)配套的社區(qū)商業(yè)【項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)定性】社區(qū)商業(yè)按照商業(yè)與住宅面積比例及輻射消費(fèi)范圍可以劃分為三種類型：社區(qū)商業(yè)類型商業(yè)面積/住宅面積輻射半徑（km）常住人口（萬(wàn)）外向型5%11%1.5215中間型2%5%1.5本社區(qū)及臨近社區(qū)內(nèi)向型，根據(jù)商鋪價(jià)值區(qū)位可將商鋪售價(jià)進(jìn)行劃分和排序，鋪王位置建議處于商業(yè)價(jià)值最高區(qū)位置，實(shí)現(xiàn)一鋪一價(jià)，凸顯差價(jià)和價(jià)值梯度。交通十字酒十路米秦路米秦南路建筑核心

23、鐵路跨橋社區(qū)主出入口【項(xiàng)目業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置建議】本項(xiàng)目屬于底商滿布型社區(qū)商業(yè)，各業(yè)態(tài)的合理分區(qū)至關(guān)重要，一方面滿足各業(yè)態(tài)選址特點(diǎn)，最重要的是避免出現(xiàn)空置商鋪對(duì)整體商業(yè)形象的影響。美容美發(fā)/五金/培訓(xùn)等會(huì)所/大型餐飲等便利店/精品服飾/金融等特色餐飲/煙酒店等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)/娛樂(lè)/洗車行等鮮花/婚慶/便利店等金融/超市等展示面最優(yōu)的轉(zhuǎn)角商業(yè)優(yōu)先布局形象和品牌的業(yè)態(tài)，如超市、金融等，展示形象吸聚人流；餐飲區(qū)聚集擺位便于上下水等物業(yè)配備且吸聚人氣；美容、培訓(xùn)、裝飾等承租能力低且自帶人流的業(yè)態(tài)布局在價(jià)值較低區(qū)域；【項(xiàng)目商業(yè)鋪位劃分原則】商業(yè)鋪位劃分的五大考慮因素：1、滿足市場(chǎng)投資需求， 總價(jià)控制原則；2、適合業(yè)

24、態(tài)選址要求， 便于投資自營(yíng)或轉(zhuǎn)租；3、發(fā)揮鋪鋪臨街的優(yōu)勢(shì)；4、盡量做到鋪型方正， 高使用率；5、面積適中， 合理的開間和進(jìn)深；【商業(yè)樓層鋪位劃分建議示意圖】經(jīng)過(guò)對(duì)甲方提供的CAD工程圖進(jìn)行鋪位考究，其鋪位劃分是合理的，與我們的劃分原則是相符的。且其步梯和衛(wèi)生間等標(biāo)注是清晰明確的。我們決定沿用該方案。1F北側(cè)商鋪鋪位劃分色塊示意圖【項(xiàng)目商業(yè)動(dòng)線設(shè)置原則】社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線的人流集散中心分為兩種：、人流焦點(diǎn)；人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；、人流端點(diǎn)；人流集散中心有兩個(gè)或者多個(gè)；兩端或多段拉動(dòng)人流，增加人流頻率；提升商業(yè)的整體價(jià)值；人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)都往往位于社區(qū)的主入口或者商業(yè)的主力店位置；人流動(dòng)線的設(shè)置規(guī)劃原則：、應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；、人流焦點(diǎn)或者端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮是否能引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪具有較