富民·月灣畔商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議

1、富民月灣畔 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議2008年1月項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目商業(yè)占地面積1萬平米左右，建筑面積18000多平米，2層。3層以上是住宅，600戶，約2000人左右。目前業(yè)態(tài)規(guī)劃面積及比例大致如右：業(yè)態(tài)類型大致面積所占比率服飾箱包477728.46%超市536831.98%飲食8515.07%娛樂16639.91%家電12857.65%美容美發(fā)等9665.75%數(shù)碼2661.58%飾品及其他16119.60%合計(jì)16787100%項(xiàng)目一層平面規(guī)劃圖綜合超市飲食一條街服飾箱包綜合超市美容美發(fā)，時(shí)尚精品等家電賣場(chǎng)網(wǎng)吧、娛樂項(xiàng)目二層平面規(guī)劃圖各區(qū)域的布局規(guī)劃是否最合適？這樣的業(yè)態(tài)組合是否最佳？各業(yè)態(tài)的面積分

2、布比例是否合理？首先，我們來看看項(xiàng)目所在區(qū)域的商圈情況。本案港口大道主商業(yè)街服裝步行街40家左右，中低檔，租滿農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主商業(yè)街富民路：約2公里長(zhǎng)百貨及購(gòu)物中心2家，沿街分布餐飲、藥店、手機(jī)等業(yè)態(tài)，租滿，經(jīng)營(yíng)狀況良好。項(xiàng)目周邊商業(yè)布置圖項(xiàng)目分析涌口村目前大小商業(yè)面積大約4-5萬平米，中低檔為主，主要傾向于餐飲、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、服裝、百貨等基本生活配套業(yè)態(tài)。中高檔的百貨服裝以及休閑娛樂的配套設(shè)施較少。由于涌口缺少休閑娛樂方面的商業(yè)，致使不少客戶奔往厚街鎮(zhèn)中心消費(fèi)，也帶走日用品購(gòu)買、餐飲、服裝等方面的消費(fèi)。因此，在項(xiàng)目適當(dāng)增加休閑娛樂方面的業(yè)態(tài)，既與涌口其他商業(yè)有所區(qū)隔，又能留住客戶，帶動(dòng)其他消費(fèi)。項(xiàng)目分

3、析項(xiàng)目處于涌口工業(yè)區(qū)富民路和富康路交匯處，該區(qū)域工廠眾多，步行15分鐘，覆蓋人群約3-4萬人，2公里范圍內(nèi)，覆蓋人群約6-8萬多人，消費(fèi)人流旺盛。涌口消費(fèi)人群主要分為三部分，他們平時(shí)的休閑方式主要是：普通員工：逛街、吃小吃、上網(wǎng)、打桌球，聚會(huì)唱K等；中高層管理人員：聚餐、朋友聚會(huì)唱K，沐足等；當(dāng)?shù)卮迕瘢汉炔琛⒋蚺?、逛商?chǎng)等項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)周邊輻射5-6萬人口，人氣較旺；項(xiàng)目規(guī)模大，近2萬平米，業(yè)態(tài)豐富，超市規(guī)劃帶動(dòng)人流；交通便利，位于富民路與富康路交匯處，港口大道旁；項(xiàng)目本身就有600戶的住宅客戶，消費(fèi)力較強(qiáng)。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目目前業(yè)態(tài)定位中檔偏低，以工業(yè)區(qū)普通員工為主要消費(fèi)對(duì)象。檔次過低不易吸引輻射消費(fèi)

4、水平中等偏上的客戶。項(xiàng)目無廣場(chǎng)。以圓環(huán)連接四個(gè)區(qū)域，但區(qū)與區(qū)的緊密型不強(qiáng)，二樓人流難以形成互動(dòng)；飲食一條街鋪面進(jìn)深只有6米，較窄，規(guī)劃不適合做餐飲；服裝箱包規(guī)劃面積達(dá)4700多平米，占28%左右的比例，規(guī)模有些過大；超市內(nèi)外都大面積經(jīng)營(yíng)大眾服裝，將會(huì)形成內(nèi)部消費(fèi)沖突；娛樂休閑只規(guī)劃做極其普通的網(wǎng)吧、游藝中心，不能吸引涌口村消費(fèi)水平較高人群。美好建議： 綜合考慮項(xiàng)目的消費(fèi)人群、輻射能力以及周邊市場(chǎng)的影響，我們建議適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃：項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主。加深飲食街的進(jìn)深，并可考慮幾家店打通經(jīng)營(yíng)?？紤]步行街與餐飲店的關(guān)系，我們建議將部分飲食店向步行街加深2.6米的進(jìn)深，靠近步行街的店

5、鋪進(jìn)深減至5米深。美好建議：增大休閑娛樂的面積。建議A區(qū)二樓做成沐足城，昭示性強(qiáng)，能提高項(xiàng)目檔次和吸引消費(fèi)能力較高的客戶。D區(qū)二樓做成網(wǎng)吧、K歌會(huì)、桌球娛樂中心。C區(qū)二樓做美容美發(fā)護(hù)膚美甲化妝品等。適當(dāng)減少大眾服裝的經(jīng)營(yíng)面積，增加通訊數(shù)碼的面積。建議將A區(qū)一樓大眾服裝城改成通訊數(shù)碼城。首層區(qū)域功能劃分圖綜合超市飲食一條街服飾箱包通訊數(shù)碼城綜合超市美容美發(fā)化妝品等沐足城網(wǎng)吧、K歌會(huì)、游藝中心二層區(qū)域功能劃分圖業(yè)態(tài)類型大致面積所占比率服飾箱包260014.44%超市530029.44%餐飲12006.67%娛樂300016.67%沐足城260014.44%數(shù)碼200011.11%美容美發(fā)及其他13007.22%合計(jì)18000100%美好建議：各業(yè)態(tài)所占比例：服飾箱包 15%-18%超市 25%-30%餐飲 7%-9%娛樂 15%-18% 沐足休閑 15% 數(shù)碼 10%美容美發(fā)等 5%其他 3%-5%（根據(jù)項(xiàng)目的情況大致規(guī)劃各業(yè)態(tài)的面積，具體有