房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)因分析課件

1、房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)因分析 第一組： 目 錄中國(guó)房?jī)r(jià)行情 動(dòng)因分析 房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)分析總結(jié)4123以北京房?jī)r(jià)行情為例中國(guó)房?jī)r(jià)行情 此為2010年房地產(chǎn)走勢(shì)圖。由圖可知在5月份房?jī)r(jià)下跌后，8月份開(kāi)始房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈。10月份的房?jī)r(jià)反彈比九月更為強(qiáng)勁，漲幅達(dá)9月份的兩倍以上。2010年春節(jié)以后，在整體房?jī)r(jià)上漲、通貨膨脹的預(yù)期影響下，投機(jī)、投資及自住型購(gòu)房三管齊下，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)搶購(gòu)潮，價(jià)格也隨之扶搖直上，高燒不退，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。因此政府開(kāi)始推出房地產(chǎn)新政如提高二套房首付比例，提高貸款利率的優(yōu)惠門(mén)檻，提高異地置業(yè)的投資門(mén)檻等等抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房。房地產(chǎn)在投資與投機(jī)性購(gòu)房大量被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下在5

2、月份開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)始下跌。8月份開(kāi)始房?jī)r(jià)探底后開(kāi)始回升。政府在此情況下，在9月29日推出了被稱為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施”的“禁止第三次房貸的調(diào)控措施”，房地產(chǎn)反而在調(diào)控中，10月份增長(zhǎng)勢(shì)頭比9月份更加強(qiáng)勁，開(kāi)始逼近5月份的最高點(diǎn)。一、房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果。 從理論上講，房?jī)r(jià)的上漲或下跌，其根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)度旺盛上。從更深的層次講，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展還得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展、人民收入水平的提高。二、房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)二

3、級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場(chǎng)還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過(guò)買(mǎi)房解決居住問(wèn)題；三是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。一、總體概括動(dòng)因分析二：寬松的信貸政策是房?jī)r(jià)上漲的重要支撐。 我國(guó)住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類(lèi)型貸款的利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款?？梢哉f(shuō)，寬松的住房開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場(chǎng)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要推手。三：“土地財(cái)政”是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。 1994 年開(kāi)始我國(guó)實(shí)行分稅制，1994 年之前，中央財(cái)政占整個(gè)稅收中的比例約占23%，1994 年實(shí)行分稅

4、制之后，中央財(cái)政占整個(gè)稅收中的比例約占50%，中央財(cái)政的比重急劇增加，導(dǎo)致地方財(cái)政的比重急劇下降。而地方的城市建設(shè)等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展需要大量資金，土地出讓金成為政府稅收外的重要收入來(lái)源。根據(jù)2010 年兩會(huì)財(cái)政部提交的報(bào)告，2009 年，全國(guó)地方政府的財(cái)政收入為3.258 萬(wàn)億元，其中土地出讓金收入為1.591 萬(wàn)億元，約占50%，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府重要的收入來(lái)源之一。地方政府對(duì)土地出讓金的依賴性比較強(qiáng)，繁榮的背后埋下了巨大的隱患，透支了百姓的未來(lái)。五：對(duì)大城市投入過(guò)多，忽視了中小城市的發(fā)展。 大多數(shù)年輕人，有錢(qián)人渴望在好的城市生活和發(fā)展，加之我國(guó)是人口大國(guó)，聚集效應(yīng)突出。六：剛性需求長(zhǎng)

5、期存在，投資投機(jī)需求嚴(yán)重，供需失衡。 基于我國(guó)的國(guó)情，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中，一是基本剛性需求，二是城鎮(zhèn)化住房需求，三是改善性住房需求，這些需求在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)仍將持續(xù)。 投資性需求和投機(jī)性需求的變化是迅速的，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。實(shí)際上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)現(xiàn)象客觀存在，在部分地方表現(xiàn)得十分突出。如在長(zhǎng)三角部分城市，投機(jī)性購(gòu)房占20%左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤(pán)甚至占60%以上。七：保障性住房體系還不健全。 廉租房總量在增加，市場(chǎng)份額仍較小。此外我國(guó)廉租房建設(shè)還存在規(guī)劃不夠扎實(shí)、資金配套困難、地方政府積極性不高等多個(gè)問(wèn)題。 經(jīng)濟(jì)適用房是中國(guó)住房制度改革的產(chǎn)物，多年來(lái)解決了許多家庭的

6、住房問(wèn)題。最近幾年，商品房?jī)r(jià)格快速上漲的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)適用房分配不公、面積超標(biāo)、缺少退出機(jī)制等問(wèn)題，引起強(qiáng)烈的質(zhì)疑。九：信息系統(tǒng)不暢進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。 目前，我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，各政府部門(mén)相互獨(dú)立，信息之間互相矛盾的情況時(shí)有發(fā)生。 另一方面，少數(shù)開(kāi)發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷(xiāo)售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)；有的開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，誘發(fā)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。中國(guó)20年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)分析短期內(nèi)供給狀況難以有大的改觀。長(zhǎng)期看，這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量巨大，也是必然要釋放出來(lái)的。近期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度會(huì)有所回落，

7、但回落幅度不會(huì)太大；從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢(shì)。從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)看，短期內(nèi)，需求會(huì)受到一定的影響；長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大01從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的空間不大土地成本持續(xù)上漲建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都難以明顯下降02從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力不足政府的行為和動(dòng)機(jī)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為和動(dòng)機(jī)居民的兩難選擇。03 綜上所述，房?jī)r(jià)的問(wèn)題絕不僅僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題，它涉及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)層面和制度層面，解決中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題，也就必須站在中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展全局的視野上，需要有足夠的勇氣和智慧，通過(guò)系統(tǒng)的、深入的改革，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式模式，解決制度性問(wèn)題，重建游戲規(guī)則。03總結(jié) 具體而言，就是要進(jìn)一步打破權(quán)力壟斷和行政壟斷，推進(jìn)區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐，改革城鄉(xiāng)二元土地制度，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推動(dòng)公共資源的合理配置；以綠色低碳經(jīng)濟(jì)作為突破口，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)型，把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)結(jié)合起來(lái)，相互促進(jìn)和推動(dòng)；擴(kuò)大居民的投資渠道，鼓勵(lì)創(chuàng)新更多的投資品種，制定有效的金融和財(cái)稅政策，引導(dǎo)居民的投資