沈陽市商業(yè)地產《沈陽第一城酒店式公寓市場營銷分析報告》(doc 38)

1、PAGE 沈陽第一城酒店式公寓目 錄第一章轉變觀念 展望未來(03)第一節(jié) 沈陽發(fā)展規(guī)劃第二節(jié) 沈大經濟帶第三節(jié) 鐵西-改變產業(yè)結構失衡，第三產業(yè)發(fā)展空間第三節(jié) 總結-生活配套服務成為市場需求點第二章酒店業(yè)及酒店式公寓(12)第一節(jié) 沈陽部分知名酒店第二節(jié) 沈陽部分酒店式公寓第三章沈陽第一城酒店式公寓投資分析(21)第一節(jié) 發(fā)現(xiàn)沈陽第一城酒店式公寓市場機遇第二節(jié) 沈陽第一城酒店式公寓租賃目標群體細分第四章沈陽第一城酒店式公寓分析(26)第一節(jié) 沈陽第一城酒店式公寓投資背景分析第二節(jié) 沈陽第一城酒店公寓市場定位第三節(jié) 沈陽第一城酒店公寓產品特性第三節(jié) 沈陽第一城酒店式公寓硬件設施規(guī)劃第四節(jié) 沈陽

2、第一城酒店公寓購買投資分析第一章轉變觀念 展望未來第一節(jié) 沈陽發(fā)展規(guī)劃沈陽位于中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，南臨勃海之濱，是遼寧省省會。沈陽市東西長115公里，南北長205公里。全市總面積1.29萬平方公里，其中城區(qū)面積185平方公里?？側丝?20萬，其中市區(qū)488萬。沈陽市轄九區(qū)一市三縣：有和平、沈河、大東、皇姑、鐵西5個城區(qū)；東陵、于洪、蘇家屯、新城子4個郊區(qū)；新民1個縣級市和遼中、康平、法庫3個縣。沈陽市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃作為概念性規(guī)劃，按照“南有廣州，北有沈陽，東北中心，雄踞北方”的設想，提出了實現(xiàn)后的工業(yè)大都市的空間跨越了戰(zhàn)略，為沈陽未來進入小康社會描繪了美好藍圖。城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃主要

3、分析了沈陽市城市騰飛的契機因素，即：東北亞產業(yè)轉移的契機、東北中心城市的區(qū)域優(yōu)勢、周邊城市的聯(lián)盟、城市自然山水的稟賦、人力、技術資源基礎、城市建設資金的巨大潛力、多元文化的歷史積累、體育文化的潛力、堅定的決心和開放的心態(tài)。地鐵線路呼之欲出根據(jù)沈陽市軌道交通線網規(guī)劃特點和經濟發(fā)展的要求，初步確定軌道交通建設“兩步走”的發(fā)展戰(zhàn)略：第一步，到2010年建設一號線（東西），二號線（南北）和三號線的城區(qū)段。初步形成一環(huán)、一縱、一橫總長69.60公里的軌道交通基本骨架。第二步，到2020年工程計劃再用1520年時間完成一號線東端延長線、二號線兩端延長線及支線，并同期建設地鐵四號線、五號線，完成軌道交通線網

4、規(guī)劃的線路剩余長度共112.9公里，運營車輛千余節(jié)，日運送乘客600萬人次。第二節(jié) 沈大經濟帶一、中國第四城市群-沈陽城市群沈陽經濟區(qū)要成為繼長江三角洲、珠江三角洲、京津冀北都市區(qū)之后第四大經濟區(qū)，成為環(huán)渤海經濟區(qū)重要的增長極，而中心城市沈陽要成為經濟區(qū)發(fā)展的領頭羊。一小時通勤圈 半小時旅游圈沈陽經濟區(qū)是以沈陽為中心的遼寧中部城市共同組成的開放式“城市集合”，這個以沈陽為中心的都市圈形成后，整個的交通運輸體系將進行大整合，而從公路體系上來看，市民出行到都市圈中的任意一個城市的時間將會大大縮短。由沈陽到達省直轄市3小時，到達遼寧中部城市群2小時，到達郊縣只需1小時，到達郊區(qū)半小時足矣。市域內任意

5、點上高速只需半小時，這樣就形成了一個服務于沈陽經濟區(qū)的現(xiàn)代化公路網絡。城市通勤圈的范圍將不斷擴大，市民在交通上將獲得極大的便利。桃仙機場建備用機場鐵路運輸系統(tǒng)將增加修建哈大客運專線，建設虎石臺東陵、北站李石寨聯(lián)絡線，實施沈陽鐵路樞紐改造工程。建設沈陽至康平、遼中城際鐵路客運專線。建設桃仙航空港附屬配套設施，要有備用機場，增加國際航班，將其建設成為東北空運中心?！耙缓恕⑷鬏S、兩副軸”的城鎮(zhèn)空間格局未來沈陽經濟區(qū)內城鎮(zhèn)發(fā)展格局將為“一核、三主軸、兩副軸”。“一核”為中心城市沈陽；“三主軸”為沈陽至山海關的“沈西發(fā)展軸”、沈陽至大連的“沈大發(fā)展軸”和沈陽至丹東的“沈丹發(fā)展軸”；“兩副軸”為沈陽至撫

6、順發(fā)展軸、沈陽至哈爾濱發(fā)展軸。二、后工業(yè)時代的必然和崛起溫家寶總理在振興東北老工業(yè)基地座談會上指出：“要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，結構調整、技改、重組都應主要依靠市場來決定”鐵西區(qū)正是在市場這個指揮棒下，讓所有搬遷企業(yè)在布局合理的開發(fā)區(qū)得到了進一步優(yōu)化，在開發(fā)區(qū)形成了聚能效應。沈陽市委、市政府年月日作出重大決策，鐵西區(qū)和沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)合署辦公，建設全國先進裝備制造業(yè)基地。按照這個思路，兩區(qū)整合后的鐵西新區(qū)規(guī)劃成“三大塊”，一塊為現(xiàn)代商貿生活區(qū)，一塊為現(xiàn)代工業(yè)重點發(fā)展區(qū)，另一塊為科技教育研發(fā)區(qū)，總面積為平方公里，人口萬人。僅用天就建成德國“寶馬”鋼結構標準廠房的“鐵西速度”，令“

7、寶馬”公司的決策層驚嘆不已。隨著中國第一臺“寶馬”轎車在沈陽鐵西新區(qū)下線，沈飛日野豪華客車公司萬平方米廠房拔地而起，汽車整車和零部件生產基地的初具規(guī)模具有“東方魯爾”稱號的沈陽鐵西老工業(yè)區(qū)迎來了振興的新曙光。第三節(jié) 鐵西-改變產業(yè)結構失衡，第三產業(yè)發(fā)展空間一、鐵西區(qū)概述位于沈陽市的西南部，面積為39平方公里。2002年，鐵西區(qū)有居民25.5萬戶、76萬人。是聞名全國歷史悠久的重工業(yè)基地，素有“東方魯爾“之稱，有大中型企業(yè)200多家。科技力量雄厚，有中央和部屬科研院所12個，廠辦科研所60個，民辦科研院所144個。輸變電成套設備、大型水利電力成套設備、大型采選礦和冶金技術設備的生產代表著中國一流

8、的生產水平。電信交通十分發(fā)達，這里有沈大高速公路的出口，325條街路密如蛛網，四周鐵路環(huán)繞，9條25千米長的鐵路專用線可直達數(shù)十家工廠的廠區(qū)，供水供電、供氣設施齊全。鐵西區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)合署辦公。兩區(qū)合署辦公后，確定了“全面開放、資本運營、打造環(huán)境、產業(yè)升級、完善功能、強化管理”的發(fā)展思路。已經完成和正在搬遷的企業(yè)56戶，拆除面積達118萬平方米，實現(xiàn)優(yōu)勢企業(yè)的異地重購和優(yōu)勢產業(yè)的聚集提升。經過多年的發(fā)展沈陽已形成了雄厚的裝備制造產業(yè)基礎和開放優(yōu)勢，尤其是鐵西和經濟技術開發(fā)區(qū)已成為全市工業(yè)的支柱區(qū)域。兩區(qū)集中了全市60%的工業(yè)資產，62%的工業(yè)產值，66%的工業(yè)利稅和75%的大中型企業(yè)，優(yōu)勢互補

9、性極大，具有承接國際大公司產業(yè)轉移的能力和與跨國公司合作的良好條件。兩區(qū)合署后，又集中整合和提升了鐵西的存量優(yōu)勢、人才儲備優(yōu)勢、級差地租優(yōu)勢和開發(fā)區(qū)的開放優(yōu)勢、籌集資金優(yōu)勢，形成了較大的核心競爭力和經濟影響力?？梢哉f，鐵西新區(qū)興則工業(yè)興，工業(yè)興則沈陽興。中國裝備制造業(yè)的希望將在這里升起。二、鐵西歷史鐵西區(qū)位于遼寧省沈陽市，是中國歷史最長、規(guī)模最大的機械加工業(yè)基地和基建配套工業(yè)基地,其主體是國有企業(yè)，也是社會主義計劃經濟在今天的最后堡壘。鐵西區(qū)的歷史可以追溯到1934年日本侵華期間，它為日軍生產武器裝備及為大型軍工企業(yè)提供機械配套設備，南宅北廠的格局就是在日本人期間形成的，2003年拆遷的很多工

10、人的住宅還是在原日本人住房的基礎上改建的。新中國建立以后，蘇聯(lián)將二戰(zhàn)期間從德國拆除的設備整修后，作為著名的156項投資項目援華，其中大部分安裝在這里，因為有靠近蘇聯(lián)的地緣條件和日本人建立的工業(yè)基礎，所以它也成為計劃經濟管理體制實施最早和蘇聯(lián)模式實施最徹底的地區(qū)，今天遼寧的國有資產比重仍達75%。在改革開放之前，東北的工業(yè)一直是中國工業(yè)的脊梁，是社會主義現(xiàn)代化的發(fā)動機，直到八十年代初，在鐵西區(qū)一帶工廠就業(yè)的工人數(shù)量依然達到頂峰，約有100萬左右。三、鐵西規(guī)劃由鐵西工業(yè)區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)連接起來的“S”型區(qū)域，稱為鐵西工業(yè)帶，總面積54平方公里。未來的鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將突出裝備制造業(yè)和城市功

11、能的定位，由東向西規(guī)劃四大功能分區(qū)：沈陽第一城廣場沈陽第一城廣場一是現(xiàn)代商貿生活服務區(qū)，由建設大路至北一路，興工街到興華大街段和建設大路至北四路，興華街到重工街段組成的L型區(qū)域；二是現(xiàn)代商貿生活服務規(guī)劃區(qū)，由北四路至北一路，興華街到重工街所組成的區(qū)域，包括工業(yè)轉型區(qū)和工業(yè)控制區(qū)，是未來工業(yè)向現(xiàn)代生活服務區(qū)轉換的地方。這個區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過產業(yè)結構的轉換逐步向裝備制造發(fā)展重點區(qū)域轉移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產業(yè)，建設現(xiàn)代生活服務區(qū)。三是沈陽裝備制造業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域。也就是沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)。在該區(qū)域要著力構建八大產業(yè)園區(qū)，包括重礦機械制造工業(yè)園、通用設備制造工業(yè)園

12、、數(shù)控機床制造工業(yè)園、航天及新型材料制造工業(yè)園、汽車零部件及模具制造工業(yè)園等。四是西部的裝備制造發(fā)展預留區(qū)。未來鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿五個特點。四、鐵西第三產業(yè)及服務業(yè)資源缺乏，配套潛力挖掘不足是關鍵鐵西廣場周圍的金融通訊科技中心、興順井字形商業(yè)區(qū)、興華高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)正在形成。重點實施了建設大路、興華大街、衛(wèi)工街等三條市級標準化景觀路和沈遼路等重點街路的改造建設。明年，十座標志性建筑將在鐵西新區(qū)拔地而起，規(guī)劃建設100個汽車零部件項目、100個裝備制造業(yè)項目，以推進汽車零部件、工程機械、機床和裝備制造等“四大集群”產業(yè)發(fā)展。 為全面提升第三產業(yè)

13、檔次，鐵西新區(qū)目前已與香港銀建集團、沈陽萬盟酒店策劃管理有限公司等投資商簽訂協(xié)議，在建設大路、云峰街入口處，開發(fā)建設名品大世界、萬盟中國美食城、商務運輸大廈、CBD中心商廈、節(jié)能大廈、汽車大廈等十個項目，預計總投資20多億元，總建筑面積30多萬平方米，建成后將成為鐵西新區(qū)的十大標志性建筑。第三節(jié) 總結-生活配套服務成為市場需求點鐵西區(qū)未來規(guī)劃環(huán)帶酒店區(qū)域綜合娛樂購物混合型商務區(qū)開放式CBD現(xiàn)代SOHO城展覽商務區(qū)汽車貿易市場城市生態(tài)區(qū)國際商品交易區(qū)環(huán)帶酒店區(qū)域綜合娛樂購物混合型商務區(qū)開放式CBD現(xiàn)代SOHO城展覽商務區(qū)汽車貿易市場城市生態(tài)區(qū)國際商品交易區(qū)東北產業(yè)結構的特點是“重”，重工業(yè)相對發(fā)

14、達，配套產業(yè)、輕工業(yè)發(fā)展滯后。沈大經濟帶沿線工業(yè)基礎好、勞動力素質較高、交通便利，明智之舉是大力發(fā)展相關配套產業(yè)。發(fā)展相關配套產。不僅可以和重工業(yè)形成互補，進一步促進后者的發(fā)展，而且能有效減輕就業(yè)問題的壓力.在鐵西區(qū)貿易發(fā)展局辦公室里，一幅幅場館建設項目草圖，“鐵西廣場改造方案”、“國際商務中心大廈”、“沈陽名牌大世界”、“家樂福工程”等不一而足。 “現(xiàn)代商貿服務業(yè)的發(fā)展給鐵西的振興增添了新的亮色”。新興業(yè)態(tài)的發(fā)展不僅為鐵西工業(yè)進行配套服務，還成為老工業(yè)區(qū)再就業(yè)的蓄水池，僅今年就吸納了人就業(yè)，將來可提供萬多個就業(yè)崗位。他告訴記者，鐵西人心中的“藍圖”是，到本世紀末，鐵西工業(yè)帶將建設成為以裝備制

15、造業(yè)為核心，經濟結構相對合理，二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展，研發(fā)制造能力強大，服務配套功能完備，流通集散功能顯著的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。正是這個原因，沈陽鐵西區(qū)一改舊日一臉青灰的模樣，極力打造自己的園區(qū)新形象。樹綠了，花紅了，燈亮了，高樓大廈拔地而起，新區(qū)的土地價值直線飆升。鐵西區(qū)吸引了世界的目光。美國、德國、日本、法國的企業(yè)紛至沓來。家樂福、歐倍德、樂購等眾多跨國公司也紛紛落戶。金融、貿易、物流配送等新興業(yè)態(tài)，裝點著鐵西新區(qū)寬敞的街路。目前，已有近百個商貿服務業(yè)項目聚集于此，協(xié)議投資總額達30億元。老工業(yè)區(qū)結構單一、功能落后的局面正在被瓦解。第二章酒店業(yè)及酒店式公寓第一節(jié) 沈陽部分知名酒店皇朝萬豪酒店(Ma

16、rriott Hotel)1999年開業(yè)地址：沈陽 青年大街388號電話圍景觀：渾河公園、五里河體育場沈陽皇朝萬豪酒店是萬豪國際集團在中國大陸首家以萬豪命名的酒店，也是國內最新穎的豪華酒店之一，為商務客戶及旅游者提供高檔次的酒店住宿服務。酒店距市中心和沈陽市北站五分鐘車程，距沈陽桃仙國際機場乘車前往需十五分鐘。酒店共有435間各規(guī)格客房和套房，設有商務樓層，非吸煙樓層，部分客房有廚房設施，每個房間備有有線/衛(wèi)星電視、電話留言、雙頻電話線。萬豪提供傳統(tǒng)特色的粵菜及地方特色名菜，每日提供午餐和晚餐；御門鐵板燒是沈陽公認最出色的日本料理餐廳，提供日本傳統(tǒng)爐端燒和極品鐵板燒

17、，并配有日本酒和其它國際知名美酒。商務樓層位于酒店頂樓，商務中心為商務旅客提供完善周到的商務服務，包括多個大小會議室、電腦工作臺，并具有接發(fā)電子郵件、傳真、打印等多種功能設施。除商務中心提供的會議室外，酒店還有六個豪華會議室，配備先進影音器材，適合舉行種類會議。沈陽麗都喜來登飯店(Sheraton Shenyang Lido Hotel)2002年開業(yè)地址：沈陽 青年大街386號電話圍景觀：五里河體育場、沈陽國際會展中心位于沈陽南部中心地帶的沈陽麗都喜來登飯店是東北最大的五星級飯店，處于南湖科技開發(fā)區(qū)中心，毗鄰五里河體育場，至遼寧工業(yè)展覽館和沈陽國際會展中心僅幾分鐘

18、車程。飯店共有623間裝飾精美的客房、套房、公寓房、行政樓層和富麗堂皇的喜來登總統(tǒng)套房。普通客房面積最小為40平方米；舒適的鵝絨被取代統(tǒng)的毛毯。每個房間均設有私人語音留言系統(tǒng)、有線和衛(wèi)星電視節(jié)目。商務套房內設有寬大寫字臺、兩條電話線及人個電腦接口專為方便終日忙碌的商務旅客。飯店還有兩層喜達屋優(yōu)先顧客樓層，不吸煙房和專為殘障者設計的殘障者房。從一層到四層是花樣繁多的餐廳、酒吧及娛樂設施。飯店還擁有可同時容納500人的會議大廳及5個裝飾典雅的中小型會議室，可以進行商務宴請、私人小酌以及婚禮慶典。洲際酒店(Hotel Inter-Continental Shenyang)2001年開業(yè)地址：沈陽 南

19、京北街208號電話圍景觀：中山廣場、太原街、南湖公園、中山公園、東北三省解放紀念碑洲際酒店地處沈陽商業(yè)中心，位于購物及旅游區(qū)。具備一流的通訊及商務設施，是中國文明與國際化酒店管理的完美結合。酒店擁有298間豪華典雅的客房，設施完備的套間及公寓?？头吭O有衛(wèi)星電視頻道、衣帽間、獨立控制式中央空調、國際/國內直撥電話、個人電話語音信箱、電腦互聯(lián)網接口、冰箱、迷你吧、室內私人保險箱、獨立淋浴間等完善設施。5層“洲際俱樂部”專用樓層設有私人接待區(qū)和會議室，為您提供快速登記/退房服務。洲際行政酒廊免費提供自助早餐，下午茶點及晚間雞尾酒。象牙宴會廳可容納250人同時舉行盛大宴會，

20、也可舉行350人的大型會議；宴會廳還可以分隔為3個獨立的會議室以供小型會議使用；設備先進及可做多種組合的會議室將滿足您的需要。無論是小型會議還是大型展示會或宴會，我們的專業(yè)會議技術服務人員必定能協(xié)助您把會議舉辦成功。黎明國際酒店(Sunrise International Hotel)準 黎明國際酒店位于沈陽大東區(qū)長安路10號，是由沈陽黎明航空發(fā)動機集團按五星級標準投資興建，并委托香港天倫國際酒店管理集團經營管理的一家涉外豪華商務酒店。黎明國際酒店共有精美別致的客房、套房以及豪華尊貴的總統(tǒng)套房245間。每間客房均配備中央空調系統(tǒng)、安全消防系統(tǒng)、國際直撥電話、迷你酒吧、冰箱、私人保險箱、VOD點

21、播、衛(wèi)星及閉路電視等設施,更有寬帶網絡接入客房,為您提供舒適、快捷的服務。黎明國際酒店設有可接待800人的大型豪華宴會廳，氣派不同凡響；另備有6間裝飾典雅，功能齊備的多功能廳.所有宴會廳均裝備先進的影音、燈光及同聲傳譯設備、活動舞臺、時裝表演舞臺等設施，可以舉辦大型會議，婚禮慶典。第二節(jié) 沈陽部分酒店式公寓金茂國際公寓開 發(fā) 商：沈陽發(fā)展房產開發(fā)有限公司 地 址：小東路1號技術參數(shù)：占地0.3萬，總建面3.2萬規(guī) 模： 1幢高層，底部1到4層為網點價 格：7650元/（住宅） 1000萬/年（網點）交 房：04.6得 房 率：70%土地性質：產權30年銷 售 率：85%博潤公寓開 發(fā) 商：遼寧

22、博潤房地產開發(fā)有限公司地 址：興工街北二路技術參數(shù)：占地1萬，總建面4萬規(guī) 模：24層高層，底部一到三層為商業(yè)用房價 格：5000元/起（公寓）交 房：2004.12車 位：810萬/個得 房 率：78%土地性質：產權30年第三章沈陽第一城酒店式公寓投資分析第一節(jié) 發(fā)現(xiàn)沈陽第一城酒店式公寓市場機遇2003年，沈陽狹義層面的酒店式公寓只有五家：五里河大廈、金茂國際公寓、騰龍國際公寓、皇城酒店公寓和博潤國際大廈（產權式酒店）；廣義上講，中潤國際、金園大廈、榮達國際、奇美大廈、光達大廈也在向酒店式公寓靠攏，并有可能成為真正意義上的酒店式公寓，從建筑形態(tài)上看，主要以高層塔樓為主；五里河大廈、博潤國際大

23、廈屬于自建型物業(yè)，金茂國際公寓、皇城酒店公寓、騰龍國際公寓均屬改建而成；從戶型設計上看，功能配置趨于完善、合理，50至100平方米的小戶型成為投資熱點。從購買的目的來看，主要有投資和自用兩種類型。北京、上海兩地，由于酒店式公寓的低總價高租金的特點,通常的租金會比公寓高出20%30%，購買后用來商住兼投資的群體在購買群體中占的比重較大，大約占70%以上，這類目標客戶關心的是出租率和升值潛力。其余的，購買后用來自己居住的大約占購買群體的10%左右，這類客戶多是二次、三次置業(yè)者或外企高級白領，他們購買的動機是為了生活的便利，這部分群體的工作較忙，對生活質量要求較高，經常會有“應酬”，在市內工作、娛樂

24、之余需要有一套提供星級酒店式服務的私人空間供其享受生活?！敖痤I”群體也占一定比例，但比重較少。 第二節(jié) 沈陽第一城酒店式公寓租賃目標群體細分在鐵西區(qū)，酒店式公寓的市場需求者主要有以下幾種目標群體：一、入駐沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)的中外企業(yè)，他們的中高級管理人員、技術人員；因為鐵西新區(qū)依托原有的工業(yè)基礎及豐富的技術資源，再加上政府的堅定扶持，即將振興成為中國后工業(yè)基地。德國寶馬公司成功入?yún)^(qū)，用天建成了占地萬平方米的寶馬汽車園，組裝系列的寶馬轎車后，驚人的新區(qū)速度吸引了德國倫福德汽車車橋、美國李爾汽車座椅、日本日野豪華客車等多家國際知名汽車整車和零部件企業(yè)紛至沓來，形成了包括發(fā)動機、變速箱、汽車玻璃、油

25、漆等汽車生產產業(yè)鏈。德國西門子變壓器、瑞典阿特拉斯鑿巖機、馬來西亞優(yōu)仕塔吊等企業(yè)落戶新區(qū)后，以工程機械為主的裝備制造產業(yè)群現(xiàn)已初見端倪。這些中外知名企業(yè)也在此安家落戶。他們規(guī)模較大、中長期派駐人員也較多，一般來講他們會有分離的辦公和居住場所。作為辦公場所，這些企業(yè)可能選擇辦公樓、商住樓以及酒店式公寓；作為暫居場所，為了保證一定的生活品質，他們傾向選擇服務功能較齊全的酒店式公寓，選擇純酒店的可能性開始減少。二、駐沈陽的機構、辦事處；因業(yè)務量的關系或僅僅是代表性質，只是便于與當?shù)仄髽I(yè)聯(lián)系，這類機構不需要派駐太多的工作人員以及不需要較大的辦公場所；這類駐沈機構、辦事處往往是居住空間與辦公環(huán)境不分離，

26、需要的戶型面積小，可選擇商住樓或酒店式公寓，如酒店式公寓服務功能較齊全，則容易被該類群體選擇。三、國內及海外商務人員；隨著鐵西區(qū)的大力改革開放，各地來沈陽投資考察的企事業(yè)組織和投資者，基于洽談業(yè)務的需要，在沈陽進行中期或短期的駐留，這些商務人員傾向通過酒店式公寓來滿足居住和辦公結合的便利。四、本地的成長型公司和SOHO辦公族；部分盈利能力強的成長型公司，因多具有私營性質，傾向于購買或租用酒店式公寓用于辦公兼休息居住來滿足投資和使用的雙重需要。何況在酒店式公寓，一方面通過酒店式的配套和服務來滿足形象上的提升，另一方面也能根據(jù)辦公的特殊情況靈活調整作息時間。五、位于附近地區(qū)的商業(yè)或服務業(yè)的私營業(yè)主

27、沈陽第一城酒店式公寓位于區(qū)政府原址，屬于鐵西區(qū)的中心地段，且交通比較便利，向東為通往市區(qū)太原街、中街的繁華商業(yè)區(qū)，向北為東北汽車貿易及汽車配件市場，向西是沈陽鋼材中心市場為龍頭的建設通用機械設備、油漆涂料、醫(yī)藥、化工各生產資料市場，向西南則是遼寧最大的建材及裝潢市場、中高檔家具市場，基于地緣上的優(yōu)勢，附近的各市場的私營業(yè)主可選擇居住或投資酒店式公寓，以滿足他們生意往來的需要和便利。六、各級城市政府辦事處或政府人員短期駐留考察或參觀學習的需要沈陽是遼寧省的省會城市，鐵西區(qū)又是全國重點扶持的重工業(yè)基地，各地各級政府之間的交流往來將日益頻繁，如在會議的硬件上略加深化，加上功能上的兼容性，酒店式公寓亦

28、可升級為會議接待、住宿、召開的多功能載體。七、部分年輕白領人士過渡性的居住需求因為留戀都市生活的便利和繁華，有分期付款的能力，但礙于首付能力的有限，部分年輕白領人士選擇小面積、低總價的酒店式公寓來滿足過渡性的居住需求，櫥衛(wèi)功能簡單滿足即可。而且一旦二次置業(yè)改善居住條件，酒店式公寓還可作為投資產品滿足保值、增值的需要。第四章沈陽第一城酒店式公寓分析第一節(jié) 沈陽第一城酒店式公寓投資背景分析一、沈陽房地產業(yè)發(fā)展的有利條件1、全國經濟繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。2、沈陽經濟進入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。3、城市化的進程為房地產業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。4、沈陽市居民住房消費需求潛力巨大。5、沈陽市老城區(qū)改造的速度加快

29、。6、外來人口購房將會大批量增加。二、未來幾年沈陽市的住房需求將迅猛增長，房地產市場將進入繁榮階段的高峰期。主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、大規(guī)模棚戶區(qū)拆遷改造，將對房地產市場的聯(lián)動消費提供有利契機。2、投資型買房漸成時尚，房價將穩(wěn)步攀升，由于投資買房的投資回報率高，風險系數(shù)小，增值性、流動性強，將成為投資者的良好選擇。同時將促進沈陽市房價的穩(wěn)步增長，使房地產市場進入更加良性的循環(huán)軌道。3、戶籍制度改革，吸引了大量外來資金，將為沈陽市房地產市場繁榮注入新的活力4、郊區(qū)城市化發(fā)展步伐的加快，將掀起沈陽市房地產市場新一輪的發(fā)展高峰。第二節(jié) 沈陽第一城酒店公寓市場定位一、投資沈陽CRD（中央商業(yè)區(qū)）地段物

30、業(yè)投資房地產物業(yè)，必須有一個非常突出的地段優(yōu)勢，房子的外立面、裝修、配套都會隨著時間的推移使物業(yè)貶值，而一個黃金地段則會隨著經濟的發(fā)展升值潛力無限擴展。在外國或北京、上海、廣州等發(fā)達城市，投資首選地段肯定是CRD中央商業(yè)區(qū)。沈陽第一城酒店式公寓位于鐵西區(qū)中心地段-鐵西區(qū)政府原址，臨建設大道、興華南街兩條重要干道，未來沈陽大中央商業(yè)區(qū)重要位置，所以其具備相當?shù)臐摿r值。二、搶占地鐵經濟的制高點。沈陽第一城酒店式公寓同時也坐落在沈陽規(guī)劃的一號地鐵的上面，根據(jù)其它地區(qū)的成熟經驗，地鐵已經從一個交通概念上升到一個資源的概念，地鐵修建后較地鐵修建前銷售價格會上漲12倍，租金的價格會上漲23倍，因此伴隨著

31、地鐵的修建，沈陽第一城酒店式公寓達到一個滿意而且高額的投資回報在未來成為可能。日本芝浦工業(yè)大學大內浩教授：建設地鐵很有利記者就交通問題采訪了曾在哈佛大學任職研究員的大內浩教授，他以東京都市圈為例進行了介紹。以東京都市圈來說，其周邊的橫濱、川崎等城市目前都有了自己的定位。而在形成都市圈以前，橫濱與東京相距較遠，只是一個港口城市，僅以造船業(yè)為主，并不是很發(fā)達。但形成了都市圈后，橫濱漸漸地發(fā)展了起來。這與交通的便利是分不開的，尤其是日本“新干線”的開通，更是拉近了許多城市間的距離。要想成為中心城市，沈陽現(xiàn)在已經在做許多工作了，包括道路的建設。而最好是多建一些鐵路，它有著交通快捷，減少污染的優(yōu)勢。而能

32、建設地鐵線路將是更優(yōu)秀的條件，經過粗略的研究，就目前沈陽的人口數(shù)來看，建56條地鐵線路就足夠了。三、看準穩(wěn)健的租賃市場沈陽第一城酒店式公寓位于區(qū)政府原址，屬于鐵西區(qū)的中心地段，且交通比較便利，向東為通往市區(qū)太原街、中街的繁華商業(yè)區(qū)，向北為東北汽車貿易及汽車配件市場，向西是沈陽鋼材中心市場為龍頭的建設通用機械設備、油漆涂料、醫(yī)藥、化工各生產資料市場，向西南則是遼寧最大的建材及裝潢市場、中高檔家具市場，基于地緣上的優(yōu)勢，在挈合周圍缺少相關設施，必須有一個穩(wěn)定的租賃市場。沈陽第一城酒店式公寓的建成將會為他們提供一個更實用、更經濟同時尊貴、星級服務絲毫不打折的溫馨住所。穩(wěn)定的租客資源為投資者提供了更多

33、升值保障。四、咫尺繁華，左右逢源鐵西廣場周圍的金融通訊科技中心、興順井字形商業(yè)區(qū)、興華高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)正在形成。為全面提升第三產業(yè)檔次，鐵西新區(qū)目前已與香港銀建集團、沈陽萬盟酒店策劃管理有限公司等投資商簽訂協(xié)議，在建設大路、云峰街入口處，開發(fā)建設名品大世界、萬盟中國美食城、商務運輸大廈、CBD中心商廈、節(jié)能大廈、汽車大廈等十個項目，預計總投資20多億元，總建筑面積30多萬平方米，建成后將成為鐵西新區(qū)的十大標志性建筑。對商貿區(qū)、文化旅游區(qū)、 商務區(qū)、娛樂區(qū)、餐飲區(qū)，五個功能特色區(qū)的開發(fā)建設等等這些都會給鐵西廣場板快帶來無限發(fā)展?jié)摿?，使鐵西廣場的未來定位更具國際化的氣質。鐵西廣場的發(fā)展勢必使投資者的

34、財富插上騰飛的翅膀。五、成熟配套本項目地處興華街與建設中路兩條市級景觀大道的交叉口，東面有近萬平方米的綠地廣場相襯托，周邊已形成金融商貿產業(yè)群，是市級商貿中心區(qū)域，也將是未來鐵西新區(qū)的商業(yè)、文化中心。本項目處于鐵西新區(qū)絕對中心的區(qū)域，各種配套及服務設施齊備。1、購物中心：鐵西百貨、中國家具城、日新超市2、菜市場：貴和農貿市場3、學校：鐵西區(qū)應昌小學、勛望小學、沈陽市第31中學、沈陽市第127中學、沈陽工業(yè)大學、沈陽化工學院、沈陽職工大學等4、醫(yī)療保障：遼寧中醫(yī)學會醫(yī)院、中國醫(yī)科大學第二附屬醫(yī)院、沈醫(yī)第五附屬醫(yī)院、沈醫(yī)第八附屬醫(yī)院、鐵西區(qū)中心醫(yī)院5、餐飲娛樂：王府酒店、巴蜀酒樓、名都酒店、香蜜湖

35、餐飲娛樂中心等6、休閑健身：興華公園、和平大戲院、眾鑫游泳館7、金融證券：沈陽商業(yè)銀行、中國銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、招商銀行及各類證券交易所環(huán)伺林立。六、交通順暢現(xiàn)代城市最主要的發(fā)展制約是交通因素?？梢娊煌ㄗ鳛槌鞘谢A建設對經濟發(fā)展的重要性。同樣的，房地產開發(fā)也對道路交通有很強的依賴性，道路順暢、交通便利，房價自然高。商業(yè)也是如此，方便的交通網絡可以帶來充足的消費人氣，從而提高物業(yè)商業(yè)價值。本項目毗鄰長客沈陽站、鐵路沈陽（南）站，交通十分便捷；地塊周邊有237路、240路、207路、201路、239路、279路、604路等十數(shù)條公交線路，可通達市內各區(qū)。第三節(jié) 沈陽第一城酒店公寓產品特性一、項目介紹沈陽第一城酒店公寓位于遼寧省沈陽市鐵西區(qū)中心地段，臨城市主要干道建設大道與興華南街交匯處西南，原址為鐵西區(qū)區(qū)政府所在地。該綜合項目底層為4-5層綜合性商場的裙房，主體為兩棟單體建筑，一棟為酒店式公寓，一棟為高級商務公寓。該項目是鐵西區(qū)2004年重大城市改造工程，以及鐵西區(qū)地標性建筑，從該工程奠基開工，實質性地啟動了沈陽市五年計劃內最大的