購(gòu)物中心項(xiàng)目考察

1、購(gòu)物中心項(xiàng)目考察泉州營(yíng)銷企劃部2013年5月7日一、北京藍(lán)色港灣二、北京三里屯三、上海新天地四、上海恒隆廣場(chǎng)2一、藍(lán)色港灣3位置北京燕莎商圈和麗都商圈核心 開(kāi)發(fā)商北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司項(xiàng)目特色中國(guó)首家Lifestyle Shopping Park建筑類別綜合性商業(yè)交通狀況市中心核心地段，交通極為便利。建筑面積地上兩層，6萬(wàn)平方米(部分挑高9米) 地下兩層，9萬(wàn)平方米占地面積13萬(wàn)平方米 容積率0.63綠化率30.72 停車位車位：地上1300 地下8004藍(lán)色港灣經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃；藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑，按不同的區(qū)位，商業(yè)功能劃分為美瑞時(shí)尚百貨、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、

2、亮碼頭酒吧街、中央廣場(chǎng)等區(qū)域。包含30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時(shí)代影城、全明星滑冰俱樂(lè)部、BHG精品超市等豐富的選擇 美瑞百貨亮馬食街傳奇影城亮碼頭酒吧街中央廣場(chǎng)品牌街交通動(dòng)線1、位于北京國(guó)際化程度最高的朝陽(yáng)區(qū)，東面及南面為朝陽(yáng)公園湖湖南岸及東岸分別是奧運(yùn)沙灘排球比賽場(chǎng)地和208米高的“朝天輪”。2、毗鄰地鐵14號(hào)線3、選址在小區(qū)主入口附近，對(duì)外保持與交通動(dòng)線良好接駁藍(lán)色港灣停車場(chǎng)人流動(dòng)線1、對(duì)內(nèi)既與小區(qū)保持動(dòng)線貫通，又保持距離2、街區(qū)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)零死角3、動(dòng)線處理：緩坡、扶梯4、5000平方下沉式廣場(chǎng)，人氣聚集地藍(lán)色港灣項(xiàng)目分析7優(yōu)勢(shì)：1、位于市中心板塊2、周邊交通便利3、周邊

3、配套完善4、自持全部物業(yè)，只租不售5、特色建筑、易吸引人6、地處傳統(tǒng)高檔居住板塊劣勢(shì)：1、停車位偏少2、市中心大量同質(zhì)商家，競(jìng)爭(zhēng)壓力大3、市中心交通擁堵二、北京三里屯8項(xiàng)目概況：位置：朝陽(yáng)區(qū)工體北路和三里屯路的交匯處毗鄰使館區(qū)，東側(cè)是傳統(tǒng)的酒吧街，充滿著濃厚的外交氛圍和人文氣息，是東西方交匯之處開(kāi)發(fā)商:香港太古地產(chǎn)占地面積：5.3萬(wàn)平方米建筑面積：13.5萬(wàn)平方米停車設(shè)施：約890個(gè)車位三里屯Village由十九座低密度建筑物組成，分為南北兩區(qū)，外加一個(gè)瑜舍酒店，包括眾多國(guó)際品牌專營(yíng)店、零售店鋪、精品酒店、餐廳酒吧和設(shè)有1700個(gè)座位八個(gè)銀幕的大型影院 項(xiàng)目格局開(kāi)闊，花園、庭院、小巷點(diǎn)綴其間，

4、 南北兩區(qū)各具特色， 一個(gè)是本土新貴和國(guó)際品牌旗艦店的融合地，而另一個(gè)則是奢華時(shí)尚和國(guó)際頂尖品牌的匯聚區(qū)。南區(qū)建筑面積7.2萬(wàn)平，為廣場(chǎng)、街巷式結(jié)合的建筑群體北區(qū)建筑面積4.8萬(wàn)平，為圍合式庭院設(shè)計(jì)和特色酒吧交通動(dòng)線：地域內(nèi)有10條縱向、12條橫向街巷項(xiàng)目四至：東起為三里屯酒吧一條街，南側(cè)抵工人體育場(chǎng)北路，西至新東路，北臨無(wú)軌電車二廠公交 ： 113路 115路 406路 416路431路 701路 758路117路110路 118電車 120路 208路 403路 673路 623路 地鐵10號(hào)線團(tuán)結(jié)湖下車2號(hào)線東四十條人流動(dòng)線：地面設(shè)置廣場(chǎng)，可舉辦活動(dòng)，有效聚攏人氣扶梯、樓梯垂直的交通動(dòng)線

5、多個(gè)出入口，便于自行選擇11廣場(chǎng)北京三里屯項(xiàng)目分析12優(yōu)勢(shì)：1、周邊交通便利2、周邊配套完善3、特色建筑、易吸引人4、位于擁有多個(gè)大型零售項(xiàng)目、五星級(jí)酒店、涉外高檔公寓、高檔寫(xiě)字樓及使館區(qū)的三里屯地區(qū)，為其營(yíng)造了良好的國(guó)際商業(yè)氛圍。5、營(yíng)業(yè)面積1000平米以上的阿迪達(dá)斯、蘋(píng)果等環(huán)球店和旗艦店拉動(dòng)了全項(xiàng)目零售額增長(zhǎng)，這些品牌不僅能夠吸引更多的消費(fèi)群體，而且還能帶動(dòng)其他品牌的發(fā)展。劣勢(shì)：1、停車位偏少2、引導(dǎo)通往二樓通道少3.、綠化空間較少4、10座樓間都有連接，但并不是想去那座樓就可以直接到達(dá)5、交通曲折，易迷路三、上海新天地13太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫(kù)門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)上個(gè)世紀(jì)90年代，上海政府

6、實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開(kāi)發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造項(xiàng)目瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置土地面積： 約52萬(wàn)平方米總建筑面積：約110萬(wàn)平方米物業(yè)構(gòu)成： 零售（14.1萬(wàn)平方米） 酒店服務(wù)式公寓（6.1萬(wàn)平方米） 辦公樓（39萬(wàn)平方米） 公寓（51.4萬(wàn)平方米） 人工湖綠地開(kāi)發(fā)商： 瑞安集團(tuán)南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，于2002年中正式開(kāi)幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了

7、年輕人最愛(ài)的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂(lè)熱點(diǎn)。北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國(guó)共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)（一大）會(huì)址所在,辟為步行街。交通動(dòng)線：15新天地1、位于市中心，北至太倉(cāng)路，西至馬當(dāng)路，南至自忠路，董志黃陂

8、南路2、緊靠地鐵1號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線3、公交：146、781、911、926、42路、大橋1線、146（內(nèi)圈）、隧道8線等，人流動(dòng)線分析：1、設(shè)置中庭，提供了充足的休息空間2、多個(gè)出入口，便于選擇3、扶梯、樓梯垂直動(dòng)線17項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、位于市中心板塊2、打造打人工湖、環(huán)境優(yōu)越3、商業(yè)氛圍濃厚、易聚集人氣4、地處“中共一大”會(huì)址旁邊，對(duì)旅游人群有一定吸引力劣勢(shì)：1、地處市中心，交通擁擠2、指示牌少，易迷路四、上海恒隆廣場(chǎng)18項(xiàng)目概況：位置：位于靜安區(qū)南京西路北側(cè)的1266號(hào)，陜西北路與西康路之間。開(kāi)發(fā)商:恒隆地產(chǎn)占地面積：地上66層，288米，地下3層，裙房5層，占地30788平方

9、米建筑面積：購(gòu)物中心五層，共53600；第一座辦公樓（66層）78300，第二座辦公樓（48層）81400停車設(shè)施：擁有800個(gè)泊位定位：高端奢侈品購(gòu)物191、中國(guó)規(guī)模最大的路易威登專賣店2、首次進(jìn)入上海品牌：chanel、Hermes、CD、Celine3、恒隆廣場(chǎng)與高檔品牌較為集中的中信泰富廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)比鄰，三者相互烘托，使南京西路成為耀眼的“金街”。 交通條件：位于陜西北路與西康路之間。地鐵： 2號(hào)線南京站公交：935.921.37.104.109.128.23.21路等20211、設(shè)置多處扶梯，推動(dòng)人流循環(huán)2、設(shè)置商業(yè)廣場(chǎng)，形成商業(yè)街區(qū)形式3、多個(gè)出入口，實(shí)現(xiàn)人流無(wú)死角人流流線2222上海恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：1、周邊交通便利2、周邊配套完善3、自持全部物業(yè)，只租不售，獲得租金及物業(yè)增值收益4、充分利用了南京西路上強(qiáng)大的客流優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：1、停車位偏少2、以高端奢侈品為主，導(dǎo)致人氣不足3、洗手間相對(duì)較少23心得體會(huì)：從招商方面來(lái)說(shuō)：應(yīng)該做的是選商，而不是招商從經(jīng)營(yíng)模式來(lái)說(shuō)：開(kāi)發(fā)商自持全部物業(yè)，只租不售，收取租金及擁有物業(yè)升值的利潤(rùn)從營(yíng)銷模式來(lái)說(shuō)：先大后小 大型主力商家的成