雙牌縣城市住房建設規(guī)劃（2014-2020年）

1、雙牌縣城市住房建設規(guī)劃（20142020年）雙牌縣城市住房建設規(guī)劃(20142020年) 說明書 雙牌縣房產局 湖南省建筑設計院 二0一四年十二月 目 錄 1 總論 . 1 1.1 規(guī)劃編制背景 . 1 1.2 規(guī)劃范圍與期限 . 2 1.3 指導思想與規(guī)劃原則 . 3 2 住房現狀評析. 6 2.1 居住人口現狀情況 . 6 2.2 社會經濟概況 . 6 2.3 居住用地現狀情況 . 7 2.4 房地產基本情況 . 8 2.5 住房建設情況 . 9 2.6 其它住房建設情況 . 14 2.7 住房公積金制度實施情況 . 16 2.8 住房建設存在的主要問題 . 16 3 相關規(guī)劃要求. 18

2、 3.1 雙牌縣縣城總體規(guī)劃(2008-2030) . 18 3.2 雙牌縣土地利用總體規(guī)劃(2006-2020) . 19 3.3 雙牌縣國民經濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃 . 20 3.4 雙牌縣棚戶區(qū)改造規(guī)劃(2013年-2017年) . 20 4 住房發(fā)展目標. 21 4.1 總體目標 . 21 4.2 分項目標 . 21 5 規(guī)劃主要任務. 23 5.1 主要任務 . 23 5.2 重點工程 . 25 6 住房建設需求預測 . 26 6.1 住房需求分析 . 26 6.2 居住人口規(guī)模預測 . 27 6.3 人均住宅建筑面積預測 . 33 6.4 住房總需求量預測 . 39 6.5

3、住宅用地需求預測 . 44 6.6 住房供給模式 . 47 7 年度時序安排. 48 7.1 總體思路 . 48 7.2 各年度供應計劃 . 48 8 空間布局與用地規(guī)劃 . 53 8.1 住房用地布局原則 . 53 8.2 商品住房空間布局 . 53 8.3 保障性安居工程的空間布局 . 53 9 政策保障措施. 56 9.1 保障措施 . 56 9.2 投資估算 . 58 10 規(guī)劃實施保障措施 . 60 10.1 規(guī)范規(guī)劃管理 . 60 10.2 銜接各項相關規(guī)劃 . 60 10.3 發(fā)揮年度實施計劃的調控作用 . 60 10.4 完善住房建設規(guī)劃監(jiān)督管理 . 60 10.5 建立規(guī)劃實

4、施跟蹤機制 . 61 10.6 落實規(guī)劃實施的責任 . 61 10.7 加強規(guī)劃的信息化建設 . 61 10.8 完善規(guī)劃公共參與和社會監(jiān)督機制 . 61 1 總論 1.1 規(guī)劃編制背景 1.1.1 國家層面 2010年1月針對部分城市出現房價上漲過快等問題，國務院辦公廳印發(fā)了關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國辦發(fā)20104號)，以促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 2012年8月，為規(guī)范規(guī)劃編制的技術方法和成果表達，加強對城市住房建設規(guī)劃編制工作的指導，提高規(guī)劃編制的質量和水平，住房和城鄉(xiāng)建設部住房改革與發(fā)展司委托中國城市規(guī)劃設計研究院編制的城市住房建設規(guī)劃編制導則正式發(fā)布。導則指導規(guī)劃期限

5、與國民經濟與社會發(fā)展規(guī)劃期限相一致，規(guī)劃范圍與同期限的城市近期建設規(guī)劃空間范圍相一致。 2012年9月，為推進我國城鎮(zhèn)住房事業(yè)科學發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了全國城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃(20112015年)。 1.1.2 湖南省層面 2010年12月，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)了關于將住房保障規(guī)劃納入城市規(guī)劃的通知(湘建規(guī)2010334號)，明確了住房保障規(guī)劃的重要性和主要內容，并將其納入城市規(guī)劃中。 2014年4月，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布了湖南省城市住房1 建設規(guī)劃編制導則，指導湖南省各市州的住房建設規(guī)劃編制工作。 1.1.3 雙牌縣層面 由于外部經濟形勢較為復雜嚴峻，影響房地產市場發(fā)展不確定

6、因素仍然較多。再加上雙牌縣缺乏住房建設規(guī)劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性。此外雙牌縣縣城房地產市場不優(yōu)、商品住房住宅品質不高及住房供應結構不合理等諸多問題紛紛顯現，加上雙牌縣工業(yè)集中區(qū)等項目的建設將帶來的人口增加，雙牌縣編制住房建設規(guī)劃已是勢在必行。 1.2 規(guī)劃范圍與期限 1.2.1 規(guī)劃范圍 雙牌縣縣城范圍是指瀧泊鎮(zhèn)的行政范圍及五里牌鎮(zhèn)的人民洞、佑里村、柏木塘村，約150.1平方公里區(qū)域?？h城的建設用地范圍是指瀧泊鎮(zhèn)東北部的老城區(qū)、老城東部、老城北部和五里牌鎮(zhèn)的人民洞、佑里村、柏木塘村部分用地，

7、為本次規(guī)劃的縣城建設地區(qū)，規(guī)劃期內用地面積約12.6平方公里?？h城建設依托207國道(紫金路)向東西向擴展，現狀建設范圍主體東至瀟水、永江河，西至紫金山余脈西嶺，南至義村，北至工業(yè)大道，現狀建設用地面積約4.93平方公里。 2 1.2.2 規(guī)劃期限 本次住房建設規(guī)劃的期限為2014,2020年。 在規(guī)劃期限內，凡在規(guī)劃范圍內安排住宅用地和進行住房建設應符合本規(guī)劃。 1.3 指導思想與規(guī)劃原則 1.3.1 指導思想 以科學發(fā)展觀為指導，以保障和改善民生為重點，認真落實國家和省級城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃的相關要求，積極發(fā)揮城市住房建設規(guī)劃的引導和調節(jié)作用。著力強化政府住房保障，加強房地產市場調控，推進住房

8、建設消費模式轉型，促進住房事業(yè)科學發(fā)展，努力實現廣大群眾住有所居目標。 1.3.2 規(guī)劃原則 (1)強化住房發(fā)展的社會功能和政府住房保障職責。 把解決群眾的基本居住問題作為住房發(fā)展的首要目標，更加突出住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，促進住房資源均衡配置。滿足城鎮(zhèn)居民基本居住需求和合理住房改善需求;強化政府住房保障職責。重點保障城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、進城務工人員和新就業(yè)職工的居住條件。 (2)堅持住房發(fā)展與城市經濟社會發(fā)展相適應。 結合城市自身特點和總體發(fā)展目標，統籌處理好近期與長遠、保3 障與市場、需求與供給、住房建設與設施配套、規(guī)劃剛性與彈性的關系，體現規(guī)劃的科學性和可操作性。

9、(3)堅持與相關規(guī)劃進行充分銜接和協調。 城市住房建設規(guī)劃應以國家和省級城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃、城市國民經濟與社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃為依據，與雙牌縣近期建設規(guī)劃和其他專項規(guī)劃相銜接，重點突出對土地、財稅、金融等關聯資源配置和調控的引導，確保住房發(fā)展目標的實現。 (4)堅持突出重點、分步實施。 落實各項住房政策要求，明確規(guī)劃期內住房發(fā)展建設的主要任務和重點工程，制定年度實施計劃，有效引導市場預期，實現住房發(fā)展建設穩(wěn)步有序推進。 (5)堅持政府組織、專家領銜、部門合作、公眾參與、科學決策。 1.3.3 規(guī)劃依據 , 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 , 中華人民共和國土地管理法 , 中華人

10、民共和國城市房地產管理法 , 城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準(GB50137-2011) , 關于加強保障性安居工程建設的意見(湘政辦2011 11號) , 關于將住房保障規(guī)劃納入城市規(guī)劃的通知(湘建規(guī)4 2010334號) , 關于加強保障性住房建設的指導意見(湘建保2012187號) , 關于加快全省棚戶區(qū)改造工作的實施意見(湘政發(fā)201341號) , 關于推進住宅產業(yè)化的指導意見(湘政發(fā)201412號) , 關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見(湘政辦發(fā)200730號) , 關于促進全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(湘五條)(湘建房2014144號) , 雙牌縣縣城總體規(guī)劃(2008

11、,2030); , 雙牌縣土地利用總體規(guī)劃(20062020年); , 雙牌縣縣城各片區(qū)控制性詳細規(guī)劃; , 雙牌縣“十二五”規(guī)劃綱要(20112015); , 雙牌縣棚戶區(qū)改造規(guī)劃(20132017); , 國家、省、市相關法律、法規(guī)、規(guī)范和政策文件。 5 2 住房現狀評析 2.1 居住人口現狀情況 2.1.1 人口現狀 截止2013年年底，縣城常住人口5.7萬人、常住人口總戶數18146戶，戶籍總人口5.53萬人，暫住人口1720人，戶籍人口與暫住人口比例約為1:0.03，暫住人口較少。自2008年以來，縣城常住人口、戶籍總人口分別增長了1.27萬人和1.23萬人。2013年，雙牌縣城鎮(zhèn)化

12、率達到37.90%，處于城鎮(zhèn)化加速階段。 表2-1 縣城人口調查表: 調查內容 單位 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 縣城戶籍總人口 萬人 4.3017 4.2125 4.2085 4.2663 4.1730 5.5280 縣城常住人口 萬人 4.4338 4.4062 4.4786 4.3693 4.3550 5.7000 縣城常住人口總戶數 戶 16938 17342 17738 18127 18090 18146 2.1.2 中低收入家庭現狀 2013年，雙牌縣低收入城鎮(zhèn)居民約899戶，約占常住人口總戶數的4.96,;中低收入城鎮(zhèn)居民約1450戶，

13、約占常住人口總戶數的8.0,。 2.2 社會經濟概況 2013年雙牌縣全縣完成地方生產總值405488萬元，增長8.5%。6 其中，第一產業(yè)增加值115170萬元，增長2.9%;第二產業(yè)增加值183929.42萬元，增長9.8%;第三產業(yè)增加值106388.49萬元，增長12.4%。人均GDP達到20794元。產業(yè)結構進一步調整，一、二、三產業(yè)增加值占GDP的比重由上年的29.8:45.4:24.8調整為28.4:45.4:26.2。 表2-2 雙牌縣國民經濟現狀統計表 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 GDP,億元, 20.76 22.47 27.28

14、34.86 37.28 40.55 人均GDP,元, 13854 14984 17321 19039 19518 20794 城鎮(zhèn)居民人均可支配11390 12793 14333 16252 18479 11390 收入,元, 2.3 居住用地現狀情況 2.3.1 居住用地分布 2008-2013年新開發(fā)商品住房小區(qū)主要分布在紫金路以西，以及瀟水河西側一帶。 保障性住房主要分布在工業(yè)園區(qū)北山路與工業(yè)大道的交叉口附近，以及老城區(qū)的東南部林峰路兩側。 城市棚戶區(qū)主要位于紫金路兩側和永江兩側。 2.3.2 住宅土地供應 , 土地供應供略大于求。 7 表2-3 2008-2013年新建住房用地面積與住

15、房用地供應總量情況表 調查內容 單位 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 縣城土地供應總面公頃 288.76 355.11 382.47 407.01 441.73 256.63 積 存量住房用地總面公頃 136 152.58 162.31 186.85 221.57 123.02 積 存量住房所占比例 % 47.10 42.97 42.43 45.91 50.16 47.94 2008年至2013年，縣城土地供應總面積為2131.71公頃，其中住房建設用地供應總量為982.33公頃，占土地供應總面積的46.08%。 2.4 房地產基本情況 2.4.1 房地

16、產開發(fā)企業(yè)情況 雙牌縣現有本地房地產開發(fā)企業(yè)3家，分別為雙牌縣打鼓坪林場房地產開發(fā)有限公司、雙牌縣漢諾威房地產開發(fā)有限公司和雙牌縣飛達房地產開發(fā)有限公司。其中漢諾威和飛達房地產均為三級資質。物業(yè)管理單位1個，為雙牌縣正榮物業(yè)管理有限公司。 2.4.2 2008-2013年房地產發(fā)展情況 , 近六年房地產業(yè)活躍程度較大，成為稅收新的增長點。 2008-2013年房地產稅收占財政收入的比例圖 8 市場的活躍并不表示我們應該無限度地投入，政策調控也并不是說必須去抑制發(fā)展，而是我們應該建立一種合理的發(fā)展機制或搭建和諧的發(fā)展平臺，使之既有利于住房發(fā)展又能貫徹執(zhí)行政策的要求。 存量住房結構圖 2.5 住房

17、建設情況 2.5.1 總體居住水平 , 2013年，縣城人均住房建筑面積為37.73平方米，高于湖南省人均居住建筑面積34.69平方米。 , 縣城存量住房總建筑面積215.05萬平方米、總套數2.39萬套。存量住房房屋建筑面積呈“中間大，兩頭小”的態(tài)勢。 2013年縣城存量住房50-60平方米的占0%，60-90平方米的占23.25%，90-144平方米的占61.28%，144平方米以上的占15.46%。大戶型住宅占據現有住宅的主要構成，中等戶型和小戶型的住宅只占較少部分。居民由原來的“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉變。 自2008年以來，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到了62%。居民的居住水平

18、有大幅提高，居住環(huán)境有明顯改善，改善性需求成為市民群眾的住房消費主流。 9 2.5.2 各類住房建設情況 (1)商品住房建設情況 , 2008年以來，雙牌縣房地產市場快速發(fā)展，是我縣住房建設的高峰時期，基本上市場供應量略小于市場需求量，目前商品房市場未能滿足人民群眾需求。 2008年至2013年，累計批準預售商品住房總面積25.7萬平方米，商品住房銷售面積31.745萬平方米，商品住房銷售金額2.295億元。2013年已批準預售的商品住房總面積為5.1萬?。 表2-4 2008年-2013年新建各類商品住房匯總表 調查內容 單位 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 20

19、13年 2250m以下 萬m 0 0 0 0 0 0 2250-60m 萬m 0 0 0 0 0 0 2260-90m 萬m 1.152 1.152 1.76 1.088 1.056 1.04 2290-140m 萬m 13.091 17.368 19.994 12.467 12.116 11.804 22140m以上 萬m 0 0 0 0 1.92 1.02 2總計 萬m 14.243 18.52 21.754 13.555 15.092 13.864 10 , 商品住房銷售形勢較好，商品住房一級市場供需兩旺帶動二手房交易繁榮。 , 雙牌縣商品房購買群體絕大部分為本地戶籍人口，非本地戶籍人口

20、較少。 , 商品住房價格比較穩(wěn)定。 2008-2013年，商品住房銷售價格基本保持平衡，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。. (2)保障性安居工程建設情況 , 相關政策和制度 , 雙牌縣國民經濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃要求:大力發(fā)展保障性住房，以實施廉租房、棚戶區(qū)改造為抓手， “十二五”期間，新建廉租房1000套、公共租賃房5000套、改造棚戶區(qū)4000戶;適度發(fā)展商品房，按照“居住、成套、享受”的發(fā)展要求，建設一批設施配套、功能齊全的商品房。 11 , 按照湖南省人民政府關于加強保障性安居工程建設的意見(湘政發(fā)201111號)，“十二五”時期，凡掛牌出讓的商品住房用地項目，按照項目總建筑面積的5,配

21、建保障性住房，其中，配建廉租住房不小于2,、公共租賃住房不小于3,。根據關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知(建保2013178號)，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房，則商品住房按照項目總建筑面積的5%配建公共租賃住房。 , 根據保障性安居工程計劃，2014年以后暫停建設經濟適用房，因此此次保障性住房只包括公共租賃住房。 , 建設情況 ? 2008-2014年保障性安居工程建設力度較大，基本滿足需求。 保障性住房自2008年安心廉租房項目開工以來才開始興建，此前并未有保障性住房。近幾年保障住房的建設強度不斷加大，至2014年7月(調查期)，有30

22、54套保障性住房在建，其用地面積為13.76579萬?，建筑面積為21.0022萬?，投入資金總額為24276萬元。其中資金均來源于財政性資金，幾乎沒有信貸資金。 ?保障性住房覆蓋面還有待提高。 至2013年，雙牌縣縣城保障性住房覆蓋面為14.08%，距國家住房政策2015年達25%還有一定的差距。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快及保障對象的放寬，預計今后的保障性住房年建設量將會逐年增加。 12 , 房源籌集 根據2012雙牌縣保障性住房管理辦法(試行)，保障性住房的主要來源包括: 政府投資建設的住房; 政府購買、改造、租賃的住房; 政府依法收回、沒收的住房; 企業(yè)或者其他組織與政府約定建設的住房; 住房

23、建設中配建、代建的保障性住房; 其他途徑籌集的住房; 目前已有的保障性住房主要為政府投資建設或者購買、改造的住房。 , 資金保障 根據2012雙牌縣保障性住房管理辦法(試行)，保障性住房的建設資金可以按下列渠道籌集: 各級財政預算安排的專項建設資金(爭取上級補助資金、縣級安排配套資金); 提取貸款風險準備金后的住房公積金增值收益余額; 不低于5%的土地出讓金收入; 保障性住房建設融資(包括銀行貸款和住房公積金貸款等); 13 出租出售保障性住房的收益; 國家代地方發(fā)行的債券; 由企業(yè)代建的保障性住房，按照保障性住房開發(fā)商與保障戶利益均衡原則，保障公平。開發(fā)完成后交縣人民政府; 其他方式籌集的資

24、金。 , 分配、管理、使用情況 我縣保障性住房分配采用本人申請、社區(qū)初審、住房保障部門調查、審核，政府組織房產、民政、紀檢監(jiān)察、社區(qū)等部門開會討論，然后進行“三級公示”，即社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、媒體網絡公示，確保保障性住房分配的公平、公開、公正。 在“兩房”的后續(xù)管理上實行動態(tài)管理，建立準入退出機制，實行年檢制度、動態(tài)管理、定期走訪，認真聽取住戶的意見和建議，及時協助解決住戶的一些實際問題，加強小區(qū)衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、房屋維修等方面工作，讓廣大住戶真正實現安居樂業(yè)。 雙牌縣近五年人均保障性住房面積由2008年的10?/人，增長到2013年的15?/人。已入住戶數達到357戶，已入住人口達到1423人。

25、 2.6 其它住房建設情況 2.6.1 單位集資合作建房 截止到2013年末，雙牌縣縣城的單位集資合作建房項目有兩個，14 分別為南嶺化工廠棚戶區(qū)改造項目和南嶺化工集團棚戶區(qū)改造二期。其中，南嶺化工廠棚戶區(qū)改造項目于2011年6月開工改造，總建筑面積為73385?，占地面積為192569?，計劃建設套數為821套，項目總投資為6751萬元。 而南嶺化工集團棚戶區(qū)改造二期則于2013年6月開工改造，總建筑面積為14557.2?，占地面積為17190?，計劃建設套數為159套，項目總投資為1951萬元。這兩個國有工礦棚戶區(qū)改造項目截止到2014年7月尚未完工。 2.6.2 村民自建房 由于歷史原因

26、、社會習慣和經濟發(fā)展所處的階段，縣城區(qū)域內個人自建房非常普遍，包括原有的居民在原址拆除舊房新建和個人在城市主次干道兩側購地新建，購地建房在2008年前較為普遍，2008年后隨著國家政策的變化和商品房開發(fā)的日益成熟，個人建房逐年減少，基本以個人改建為主，因此個人自建房所占縣城住宅總面積的比重較大。2013年自有住房人口占總人口比重為76%，同比2008年，增長了5個百分點。從2008年至2013年村民自有住房建筑面積23.174萬?，共1748套。 2.6.3 房改房 雙牌縣縣城在近五年內無房改房項目開工建設或續(xù)建。 2.6.4 移民或拆遷安置房 15 雙牌縣縣城在近五年內的移民或拆遷安置房主要

27、為生態(tài)移民安置及城市棚戶區(qū)改造，2013年已經完工的兩個城市棚戶區(qū)改造項目紫金國際和濱湖花園共1249套，拆遷面積42800?，新開工面積74340?。濱湖花園項目建筑面積為19620?，占地面積4924?，建設套數為241套，項目投資為2503.8萬元。紫金國際項目建筑面積為54720?，占地面積為39990?，建設套數為608套，項目投資為7113.6萬元。 2.7 住房公積金制度實施情況 按照住房公積金管理條例實施。 2.8 住房建設存在的主要問題 由于雙牌縣的房地產業(yè)的發(fā)展才剛剛起步，與大城市相比，還處于培育、引導發(fā)展階段，由于管理機制、政策等多種原因，房地產業(yè)的發(fā)展中還存在許多問題。

28、 2.8.1 住房建設缺乏規(guī)劃引導。 沒有編制相應的規(guī)劃進行科學引導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發(fā)存在一定無序化和較大風險性。 2.8.2 城市棚戶數量較多，改造難度大 隨著雙牌縣一些企業(yè)的改制、停產、倒閉等，遺留的原國有職工16 公共居住區(qū)就變成了現在的城市棚戶區(qū)。改造任務繁重，資金需求量大。 2.8.3 低收入家庭保障力度有待加強 保障房建設用地征用難，由于受國家土地政策的影響，土地取得較為困難，廉租房用地位于火車站高壓線下面，影響了工程建設進度。建設資金缺口較大，雖然中央、省給予廉租住房資金補助，但實際已遠遠滿足不了實際建設需要

29、，其余資金全部靠縣財政投入，而雙牌縣是財政貧困縣，這給廉租住房建設、保障、管理工作的開展帶來了很大壓力。 2.8.4 住房環(huán)境差強人意，居住品質有待提高 商品住房開發(fā)精品意識不足，綠化環(huán)境品質不高，小區(qū)物業(yè)化管理水平較低，小區(qū)配套設施有待加強，住宅綠色建筑未推廣，建筑節(jié)能減排性能低。房地產行業(yè)集中度低，現有開發(fā)企業(yè)資質等級偏低、資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā)，加大了投資風險。 17 3 相關規(guī)劃要求 3.1 雙牌縣縣城總體規(guī)劃(2008-2030) 1、縣城性質 本輪雙牌縣縣城總體規(guī)劃確定縣城性質為:永州市衛(wèi)星城市、雙牌縣域中心城市和山水宜居城市。 2、人口規(guī)模 本次規(guī)劃

30、確定規(guī)劃人口為: 2015年縣城人口規(guī)模為:7萬人; 2020年縣城人口規(guī)模為:8.5萬人; 2030年縣城人口規(guī)模為:12萬人; 2050年縣城人口規(guī)模為:15萬人。 3、建設用地規(guī)模預測 綜合對現狀用地規(guī)模及構成預測分析，結合縣城總體規(guī)劃布局方案，依照國標城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準(GBJ137-90)中雙因子限制的要求以及湖南省“十一五”城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃提出的“節(jié)約建設用地，大中城市人均建設用地控制在100平方米以內，小城市和縣城控制在105平方米以內，其它建制鎮(zhèn)控制在110平方米以內”的要求，并與國土規(guī)劃有機銜接，確定雙牌縣城建設用地指標近期按人均105平方米/人，中期按人均100平

31、方米/人，遠期按人均18 105 平方米/人控制，則雙牌縣縣城用地規(guī)模為: 近期(2015年):7.4平方公里; 中期(2020年):8.5平方公里; 遠期(2030年):12.6平方公里; 遠景(2050年):15.0 平方公里。 4、居住用地規(guī)模 至2030年，縣城居住用地共381.8公頃，占縣城建設總用地的30.3%，人均居住用地31.82平方米。 5、居住用地布局 規(guī)劃形成四個城市居住片區(qū):分別為西組團西北部居住片區(qū)、西組團南部與中組團組成的居住片區(qū)、南組團居住片區(qū)、東組團居住片區(qū)。 3.2 雙牌縣土地利用總體規(guī)劃(2006-2020) 1、城鄉(xiāng)建設用地規(guī)劃 用地規(guī)模:到2020年，雙

32、牌縣城區(qū)城鎮(zhèn)人口達到8.5萬人，城鎮(zhèn)建設用地979.58公頃。 2、規(guī)劃定位 規(guī)劃期內，縣城定位為全縣政治經濟文化中心。 3、規(guī)劃布局 將城東霞燈片區(qū)，城北原縣良種場和國營南嶺化工廠以及瀧泊鎮(zhèn)19 的江西村、大路口村和五里牌鎮(zhèn)的人民洞村、佑里村的部分地域并入縣城范圍，形成老城區(qū)、城東、城北新區(qū)三個分散組團式的縣城布局。用地邊界東至瀧泊鎮(zhèn)上雙村、霞燈村、縣黨校、良村、江西村，南至瀧泊鎮(zhèn)義村，西至城關村、大路口村、牙山村，北至五里牌鎮(zhèn)人民洞村、佑里村。 為縣城未來用地布局調整的需要，在用地規(guī)模邊界之外劃定擴展區(qū)100.51公頃，為有條件建設區(qū)，分別位于瀧泊鎮(zhèn)良村、五里牌鎮(zhèn)人民洞村和佑里村。 3.3

33、 雙牌縣國民經濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃 , 總體目標 大力發(fā)展保障性住房，以實施廉租房、棚戶區(qū)改造為抓手， “十二五”期間，新建廉租房1000套、公共租賃房5000套、改造棚戶區(qū)4000戶;適度發(fā)展商品房，按照“居住、成套、享受”的發(fā)展要求，建設一批設施配套、功能齊全的商品房。 3.4 雙牌縣棚戶區(qū)改造規(guī)劃(2013年-2017年) , 總體工作目標 至規(guī)劃期末，基本實現常住人口戶均擁有一套住房，解決低收入家庭和無房戶的住房問題，使得人居環(huán)境和人民群眾居住水平得到顯著改善。 20 4 住房發(fā)展目標 4.1 總體目標 (1)建立滿足不同收入階層需求的住房供應體系，營造高度宜居環(huán)境。 (2)全

34、面推行符合縣情的住房建設模式和消費模式。 (3)實現住房發(fā)展供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定。 (4)制定科學的住房政策，積極引導房地產市場理性發(fā)展。 (5)關于保障性住房建設:使低收入家庭住房條件得到明顯提高，外來務工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 ?建設規(guī)模 保障性住房:規(guī)劃期內建設保障性住房4688套，建筑面積25.31萬平方米。 棚戶區(qū)改造住房:規(guī)劃期內改造棚戶區(qū)5831戶，建筑面積52.02萬平方米。 ?建設標準 力爭到規(guī)劃期末，全縣住房保障覆蓋面達到23%以上。 保障性住房:套型建筑面積標準為54平方米左右。 棚戶區(qū)改造住房:套型建筑面積標準為90平方米左右

35、。 21 (6)關于住房空間布局:按照城市結構和功能分區(qū)，加強建設指導，引導住房建設，形成布局合理、配套完善、環(huán)境良好的住房空間布局。 4.2 分項目標 表4-1 住房發(fā)展指標體系 指標指標名稱說明 單位 2013年 目標值 指標屬性 分類 96.5(主動城鎮(zhèn)新建住房總建筑面積 萬平方米 21.92 預期性 需求值) 1.0996 (主城鎮(zhèn)新建住房總套數 萬套 0.225 預期性 總量動需求值) 和居人均住房建筑面積 平方米 37.73 41.54 預期性 住水城鎮(zhèn)住房成套率 , 100 100 預期性 平指144平方米以上 , 15.03 13.19 預期性 新建住標 房面積90(含)-14

36、4平方米 , 59.54 60.81 預期性 結構 90平方米以下 , 25.43 26.00 預期性 商品房空置率 , 6.17 5-10 預期性 保障性住房覆蓋面 , 14.08 21 約束性 住房保障性安居工程總建筑面積 萬平方米 7.434 85.02 約束性 保障保障性安居工程建設總套數 萬套 0.1249 1.1943 約束性 指標 住房公積金制度實施覆蓋面 , 0 100 預期性 住宅工程質量驗收優(yōu)良率 , 0 100 約束性 質量存量住宅節(jié)能改造比例 , 1.39 20 預期性 和環(huán)新建住宅全裝修比重 , 75 85 預期性 境指新建住宅中綠色住宅比重 , 13.2 100 約

37、束性 標 新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面 , 62 100 預期性 新增城鎮(zhèn)住宅用地供應量 公頃 36.55 54.87 預期性 關聯保障性住房用地供應量 公頃 4.4914 13.36 約束性 資源保障性住房、棚戶區(qū)改造和中配置小套型普通商品住房用地占住, 3.7 66.51% 約束性 指標 房建設用地供應總量比重 萬元 9617.4 保障性安居工程建設和中低收31281.7 預期性 22 入家庭租金補貼的財政性資金投入 保障性住房及其配套工程建設萬元 0 0 預期性 的信貸資金投入 5 規(guī)劃主要任務 5.1 主要任務 , 推進住房制度建設與創(chuàng)新 進一步完善住房制度體系，安定居民生活和增進社會福

38、利，統籌協調住房與經濟、社會發(fā)展的關系;推進住房市場制度建設，梳理和規(guī)范現有涉及房地產開發(fā)和交易等市場各環(huán)節(jié)相關法規(guī)和規(guī)章，完善行業(yè)管理和市場管理體系;規(guī)范保障性住房建設、分配和退出機制，完善貨幣補貼和住房公積金管理相關辦法，完善住房保障制度及配套實施體系。 , 完善多層次住房供應體系 穩(wěn)定新增住房建設用地供應的規(guī)模，實現新增住房建設用地供應向城市更新用地供應方式過渡;規(guī)范和發(fā)展存量住房交易市場，使其成為解決我市居民住房問題的重要途徑;引導和發(fā)展住房租賃市場，促進住房消費理念的轉變，形成梯次住房消費結構，實現“存量市場與增量市場協調發(fā)展”、“買賣市場與租賃市場有機結合”的多層次住房供應體系。

39、23 , 健全住房資源分配機制 加強和完善針對不同住房需求的差別化金融稅收政策，并保持長期穩(wěn)定，提高信貸政策對自住性住房需求的扶持力度，降低自住性住房需求的稅收負擔;提高非自住性住房需求的信貸和稅收成本，并運用經濟、法律及行政手段嚴厲打擊對住房的投機炒作，提高住房資源向自住性居民家庭分配的比例，實現住房的居住本質回歸。 , 建立保障性住房在中低收入居民和人才中循環(huán)分配的實施機制，嚴格保障性住房分配與管理體制，發(fā)揮保障性住房在社會保障體系中的重要作用，實現其基本的社會保障功能。 , 建立提升居住質量的工作機制 構建住房的居住質量評價標準，完善住房性能、安全、配套等技術規(guī)范，引導和鼓勵開發(fā)低碳綠色

40、住房。提高居住區(qū)、社區(qū)、片區(qū)規(guī)劃的整體性和層次性，合理安排市政配套設施、基礎配套設施和公共服務設施，提高居住的現代化水平。優(yōu)化保障性住房的居住性能，提高交通設施配套程度，降低居住生活的相關成本。以居住質量的不斷提升促進人與建筑的和諧發(fā)展。 , 整合完善住房信息系統 加快落實國家和本縣關于住房信息工作的有關要求，將住房市場、住房保障、房屋租賃、住房金融和稅收以及其它與住房相關的數據信息整合，積極推進與公安、民政和社保部門的信息合作機制，建立全24 縣統一的住房信息平臺。開展住房歷史檔案數字化工作，結合建筑物普查，推進住房普查工作，以“地樓房”為主線推進個人住房信息系統建設和動態(tài)維護，按期實現與湖

41、南省、全國個人住房信息系統的聯網運行。 5.2 重點工程 , 依據雙牌縣縣城總體規(guī)劃(2008-2030)進一步引導住房發(fā)展空間合理布局，確立全縣住房發(fā)展的目標和建設任務。 , 立足住房和經濟社會發(fā)展現狀及存在的問題，結合未來人口和城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢預測，科學合理預測縣城居民住房需求，統籌確定住房發(fā)展和建設目標。 , 著力解決低收入家庭住房困難問題。規(guī)劃通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置、租賃等方式增加保障性住房房源，加大租賃住房補貼力度，著力解決雙牌縣低收入家庭的住房困難。 , 努力解決中等偏下收入家庭住房困難。規(guī)劃加快建設公共租賃住房、調整商品住房建設用地計劃，解決中等偏下收入家庭的住房

42、困難。 , 依據國家關于調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格、切實解決城市低收入家庭住房困難以及促進房地產市場健康發(fā)展的相關政策文件，結合住房建設與管理的實際情況，明確土地、財稅、金融等關聯資源配置的政策保障措施。 25 6 住房建設需求預測 6.1 住房需求分析 6.1.1 住房需求的概念 經濟分析所講的需求，是指消費者在某一時期內和一定市場上按照某一價格愿意并且能夠購買的該商品或勞務的數量。這里的住房需求是指在規(guī)劃期內消費者所愿意并且有能力購買住房的數量。消費者對住房的需求有兩個基本條件所構成:一是消費者愿意購買;二是消費者有能力支付。 6.1.2 住房需求的影響因素 雖然產品的價格在消費者做出

43、是否購買產品的決策時，起著極其重要的作用。但是實際上，在市場需求分析的研究中，還有許多因素在起作用。根據雙牌縣的實際情況，我們選取了幾個被認為是足夠重要的因素:住房的價格、消費者的收入、城市經濟發(fā)展水平的影響、城市人口增加的影響、相關政策的影響等。 6.1.3 現狀需求的狀況分析 , 自用性住房需求 2013年雙牌縣縣城常住人口約為5.7萬人。比2012年新增人口約1.35萬人，按照目前人均居住面積44.4平方米的標準，則需要增加59.94萬平方米的居住面積，而2013年住宅的供給總量是34.72萬平26 方米，說明目前雙牌縣自用性住房需求還應進一步滿足。隨著城鎮(zhèn)化進程、人口年齡結構變化，城市

44、因婚姻而形成的新增家庭等原因將成為住房發(fā)展的主要動力。 , 強制性需求 強制性需求在這里主要指結合舊城更新、基礎設施和公益性公共服務設施建設而產生的房屋拆遷，規(guī)劃必須解決遷出的這部分人的住房問題。 , 投資需求 商品住宅本身就具有使用功能和投資功能，在投資方面又可分為長期出租型和短線炒作的投機型。目前在個人銀行存款負利率枷鎖未破而又沒有更具吸引力的投資渠道的情況下，個人投資房地產市場趨勢仍將存在。 6.2 住房需求人口規(guī)模預測 6.2.1現狀人口規(guī)模 截止2013年年底，縣城常住人口5.7萬人、常住人口總戶數18146戶，戶籍總人口5.53萬人，暫住人口1720人，戶籍人口與暫住人口比例約為1

45、:0.03，暫住人口較少。自2008年以來，縣城常住人口、戶籍總人口分別增長了1.27萬人和1.23萬人。2013年，雙牌縣城鎮(zhèn)化率達到37.90%，處于城鎮(zhèn)化加速階段。 27 6.2.2住房需求人口規(guī)模預測 , 基于總規(guī)考慮的住房需求人口預測 雙牌縣縣城總體規(guī)劃2008-2030基于城鄉(xiāng)差異和縣城引力作用、戶籍制度改革等考慮，確定2020年縣城常住人口規(guī)模將達到8.5萬，比2013年縣城常住人口只增加了近3萬人，增長幅度較為合理。 由于總規(guī)人口預測過程中統計口徑往往較于寬泛，將住校學生、務工經商人員、享受城鎮(zhèn)設施的農業(yè)人口等群體都納入統計范圍，而實際上這些群體中的絕大部分人口并沒有在城市購房

46、需求。因此，住房需求人口規(guī)模將小于總規(guī)確定人口規(guī)模，這就要求住房需求人口預測過程中需對總規(guī)中這部分人口加以分析和排除。 根據現狀調研報告2013年縣城常住人口為55280人，到規(guī)劃期末2020年，隨著城市規(guī)模的進一步擴大，城市社會經濟的進一步發(fā)展，其囊括周邊城鎮(zhèn)享受農業(yè)設施的城鎮(zhèn)人口將增多，在校學生和外來務工經商群體也將擴大。 綜上所述，2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模約為6.3-8.5萬人左右。 , 基于傳統方法的住房需求人口預測 本規(guī)劃根據統計部門、公安部門以及社區(qū)提供資料，統計出2013年雙牌縣縣城常住人口規(guī)模為55280人，這部分人口均為城市住房需求人口。因此，以該數據為規(guī)劃基年值

47、進行人口預測，其預測規(guī)模即28 為住房需求人口規(guī)模。在綜合考慮雙牌縣實際情況和未來發(fā)展影響因素基礎上，選擇綜合增長率法、經濟彈性系數法、區(qū)域平衡法等預測住房需求人口，具體如下: (1)綜合增長率法 綜合增長率法是人口規(guī)模預測的基本方法之一，在對過往人口變化情況進行分析的基礎上，通過推算規(guī)劃期內人口綜合增長率，得出規(guī)劃期末人口規(guī)模。預測公式如下: P=P0(1+a)t 其中:P為預測年總人口，P0為基期年總人口，a為年均綜合增長率,t為預測時間(年)。 2013年，雙牌縣縣城常住人口為55280人。相比2008年的43017人增加了12263人。未來幾年，影響雙牌縣縣城常住人口增長的主要因素有:

48、?2013年，十八屆三中全會上“單獨二胎”正式出臺，受此政策影響雙牌縣人口自然增長率將在現有基礎上有所提高。?新型城鎮(zhèn)化的推進，城鄉(xiāng)一體的發(fā)展目標，以人為本的發(fā)展理念為農民工進城務工并融入城市提供了諸多保障，農村人口向縣城集聚的進程將進一步加快，雙牌縣的城鎮(zhèn)化率將進一步提高。?2014年7月，國務院印發(fā)國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見指出要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，統一城鄉(xiāng)戶口登記制度，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋全部常住人口，合理引導農業(yè)人口有序向城鎮(zhèn)轉移，29 有序推進農業(yè)轉移人口市民化。此種政策背景下，雙牌縣縣城常住人口將逐步增多。?近年來，雙牌縣縣城基礎設施建設力度加大，大

49、大改善了其投資環(huán)境，給縣城的發(fā)展注入新的活力，同時二、三產業(yè)的發(fā)展將吸納更多的勞動力就業(yè)，從而帶動更多人口到縣城居住、投資、置業(yè)。綜合考慮以上因素，本規(guī)劃認為2014-2020年年均綜合增長率的低方案將達到4.5%。 由于影響人口增長的因素較多且十分復雜，政策的改變，經濟的發(fā)展都可能較大程度地改變人口的流向。雙牌縣未來幾年，工業(yè)園區(qū)的建立和逐步完善，吸引企業(yè)落戶能力越來越強。此種情況下，一旦雙牌縣新的工業(yè)項目開啟，將在短時間內大規(guī)模的吸引勞動力就業(yè)，縣城人口規(guī)模將快速增加。基于這種可能性，本規(guī)劃確定2014-2020年年均綜合增長率的中方案為6%。 此外，雙牌縣縣城總體規(guī)劃2008-2030確

50、定2020年縣城常住人口規(guī)模將達到8.5萬，本規(guī)劃將總規(guī)預測的人口規(guī)模作為高方案進行后續(xù)住房需求預測。 綜上分析，可以計算出2014-2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模高、中、低方案的具體值: 30 表6-1 2014-2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 高方案(萬人) 6.1 6.5 6.8 7.4 7.7 8.2 8.5 中方案(萬人) 5.8 5.9 6.1 6.4 6.8 7.3 7.5 低方案(萬人) 5.5 5.6 5.8 5.9 6.0 6.2 6.3 (2) 經濟彈性系數法 根據國內外大量統

51、計數據分析，國內生產總值增長與人口增長之間存在著相關系數K，K值為人口年平均增長率V與國內生產總值年平均增長率U的比值;K=V/U. 據統計資料分析，2008-2013年雙牌縣K值為0.25，根據雙牌縣縣城總體規(guī)劃2008-2030，規(guī)劃2014至2020年GDP年均增長率為13%。本規(guī)劃根據總規(guī)確定GDP年均增長率中方案值為15%，低方案值為10% 預測公式為:Pt=P0(1+V)n=P0(1+KU)n 其中，Pt為預測年末城市人口規(guī)模 P0為基期年城市人口規(guī)模 V為人口年均增長率 n為預測時間(年) U為國內生產總值年均增長率 計算得出縣城住房需求人口規(guī)模如下: 31 低方案: 5.5(1

52、+0.2510%)7?6.5萬 中方案: 5.5(1+0.2515%)7?7.3萬 高方案:取總規(guī)規(guī)劃值8.5萬 (3)回歸分析法 一個地區(qū)的人口變化在一定時段內，總與時間呈一定的線性關系。因此本次回歸預測利用統計局提供的20082013年人口統計數據為基礎，建立線性方程，具體預測如下: 線性回歸模型:y=a+bx nn11，y,b，x,iinn,1,1iia= nnn，,(xy)(x)(y)/n,iiii,，111，iiinn，22,(x)(x)/n,ii,，11iib= 其中:b、a分別為直線的斜率和截距 y為年總人口數 x為年份 n為樣本數 根據以上數據我們可求解出系數a、b，則雙牌縣人

53、口增長預測模型為: y=0.174233644x-331.69817 x為年份 y為該年份的總人口數，(單位:萬人) 32 根據該模型可預測到:2020年縣域人口為20.25萬人，2020年城鎮(zhèn)化水平為42%，縣城人口為8.5萬人。 (4) 雙牌縣縣城住房需求人口預測 根據雙牌縣縣城的實際情況，對上述預測結果進行平均取值，得出2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模高、中、低方案如下: 表6-2 2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模 高方案(萬人) 中方案(萬人) 低方案(萬人) 綜合增長率法 8.5 7.0 6.3 經濟彈性系數法 8.5 7.3 6.3 回歸分析法 8.5 7.6 6.3 平均

54、值 8.5 7.5 6.3 2020年，雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模高方案為8.5萬人，中方案為7.5萬人，低方案為6.3萬人。 , 住房需求人口綜合確定 從上述預測可以看出，基于總規(guī)考慮的住房需求預測和基于傳統方法的住房需求預測的結果一致，但由于中心城區(qū)有部分流動人口不是住房剛需者，因此2020年雙牌縣中心城區(qū)常住人口取中方案值7.5萬人。 6.3 人均住宅建筑面積預測 , 灰色系統G(1,1)模型預測方法 建立GM(1,l)模型主要是通過生成法弱化原始時間序列的隨機性，使之變成有規(guī)律時間序列，為建模提供中間信息，然后通過一階單變33 量微分方程對生成序列進行擬合，得到GM(l,1)預測模型。

55、 根據灰色系統預測原理和方法，建立G(1,1)模型如下: 雙牌縣2008-2013年人均住宅建筑面積原始序列及1-AGO生成序列如表1由序列X(1)構造數據矩陣B及Yn 表6-3 雙牌縣2008-2013年人均住宅建筑面積原始序列及1-AGO生成序列 年份 2008 2009 2010 2011 2012 2013 原始序列X 33.6 34.11 35.41 35.41 37.26 37.54 (0)生成序列X 33.6 67.71 103.12 138.53 175.79 213.33 (1)50.655134.11 85.415135.41B= Yn= 120.825135.41157.

56、16137.26194.5613.7.54用最小二乘法求得參數向量a: A=(BTB)-1*BT*Yn= ,0.024232.9987即發(fā)展系數a=-0.0242，灰作用量u=32.9987 根據以上數值可求得雙牌縣人均居住面積的G(1，1)預測模型: X(1)(t+1)=( X(0)(1)-u/a)e-at+u/a=1397.18e0.0242t-1363.58 并對其進行殘差檢驗和關聯度檢驗，精度P=95.91%，關聯度q=0.6754,說明能較好的預測事物。 34 2最終預測出2014-2020年雙牌縣縣城人均住宅分別為:41.65m、22222241.76m、41.93m、41.15m

57、、41.43m、41.76m、41.84m。 , 多元線性回歸法 前面分析了雙牌縣住房需求變化的影響因素，由于人均住宅建筑面積是住房需求變化的核心內容，因為上述因素同樣是影響人均住宅建筑面積的重要原因?；陔p牌縣的現狀以及相關數據的可獲得性，本規(guī)劃將人均住宅建筑面積定義為因變量(Y)，縣城常住人口總量(X1)、縣城居民人均可支配收入(X2)、商品房銷售價格(X3)、商品房銷售面積(X4)分別為自變量，并構建如下多遠線性回歸的計量模型: Y= b0+b1x1+ b2x2+ b3x3+ b4x4+ 表6-4 雙牌縣2008-2013年住宅市場相關數據表 人均住宅建筑縣城常住人口總縣城居民人均可支配

58、商品房銷售價商品住房銷售年份 面積(平方米) 量(萬人) 收入(元) 格(萬元/m2) 面積(平方米) 2008 40.0 4.3017 11390 0.1488 3884.14 2009 41.23 4.2125 12793 0.1368 26264.3 2010 41.75 4.2085 14333 0.1849 79627.8 2011 44.26 4.2663 16252 0.2379 79627.8 2012 47.49 4.1730 18479 0.2337 79627.8 2013 37.73 5.5280 16564 0.3033 79627.8 基于以上樣本數據，并采用sps

59、s軟件進行線性回歸分析，得出回歸方程如下: Y=58.155-2.223x1+4.015x2+6.498x3+0.047x4 35 且擬合優(yōu)度系數(R2)為0.998，說明回歸方程的擬合較好?；貧w方程顯著性檢驗結果表明:總平方和為12.799，對應的F統計量的值為137.334，顯著性水平小于0.05，可以認為所建立的回歸方程有效。 前面經過多種方法預測2020年雙牌縣中心城區(qū)常住人口為7.5萬人; 按雙牌縣縣城總體規(guī)劃2008-2030確定人民生活目標:2010,2030 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長9%以上計算，預測2020年雙牌縣縣城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31400元。 2008-2

60、013年雙牌縣商品房銷售價格由1488元增長到3033元，年均增長率為15.31%，由于未來購房需求較大，未來雙牌縣商品房銷售價格還將繼續(xù)增大，但當前國家對房地產市場的宏觀調控加強等一系列措施將保證房地產市場健康發(fā)展，商品房價格在合理范圍內波動，預測2020年雙牌縣縣城商品房銷售均價將在4500左右。 2008-2013年雙牌縣商品住房銷售面積波動較大，綜合判斷商品住房銷售面積影響因素以及當前雙牌縣住房現狀，預測2020年雙牌縣縣城商品住房銷售面積將達到15萬平方米。 綜合計算，2020年雙牌縣縣城人均住宅建筑面積將為41.28平方米。 , 經驗類比預測法 (1)基于不同城市類比預測發(fā)展趨勢