房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理課程

1、 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得以后資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。投資分類：1）短期投資和長(zhǎng)期投資（一年以上的投資）2）直接投資和間接投資（按投資人是否直接操縱其投資資金分）3）按投資對(duì)象形式不同分金融投資和實(shí)物投資（金融投資以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，實(shí)物投資通過(guò)投資直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)累積）4）按投資的經(jīng)濟(jì)用途分生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資（生產(chǎn)性投資通過(guò)循環(huán)和周轉(zhuǎn)不僅能收回投資還能實(shí)現(xiàn)投資的增值和積存，非生產(chǎn)性投資是指投入到非生產(chǎn)領(lǐng)域形成各類非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資）投資的特性：1）投資是一種經(jīng)濟(jì)行為2）投資具有時(shí)刻性3）投資的目的是獵取收益4）投資具

2、有風(fēng)險(xiǎn)性。投資的作用：1）投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力（增加投資能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)進(jìn)展提供必要的要素和動(dòng)力，投資是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康進(jìn)展的關(guān)鍵）2）投資與企業(yè)進(jìn)展緊密相關(guān)3）投資能夠促進(jìn)人民生活水平的提高4）投資有利于國(guó)家社會(huì)的穩(wěn)定和國(guó)際交往。房地產(chǎn)投資：指經(jīng)濟(jì)主體以獲得以后房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的分類：1）按投資主體劃分，政府投資。非盈利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。前兩者更注重社會(huì)和環(huán)境效益，后兩者更注重經(jīng)濟(jì)效益2）按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分，土地開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。3）按物業(yè)類型劃分，居

3、住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和專門(mén)物業(yè)投資。居住物業(yè)投資要緊表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)投資，是市場(chǎng)上最具有投資潛力、投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小的投資。商業(yè)物業(yè)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益型物業(yè)或投資性物業(yè)。商業(yè)物業(yè)投資收益要緊來(lái)自物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)增值。商業(yè)物業(yè)投資的開(kāi)發(fā)出售模式將要被開(kāi)發(fā)持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營(yíng)模式代替。工業(yè)物業(yè)投資既有開(kāi)發(fā)出售市場(chǎng)，也有開(kāi)發(fā)持有出租經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資嚴(yán)格講屬于商業(yè)物業(yè)投資。專門(mén)物業(yè)投資是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需得到政府的專門(mén)許可的房地產(chǎn)，屬于長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)投資的特性：1）區(qū)位選擇異常重要性（由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定）2

4、）適用于進(jìn)行長(zhǎng)期投資（由房地產(chǎn)壽命周期長(zhǎng)決定）3）需要適時(shí)的更新改造投資（由房地產(chǎn)壽命周期長(zhǎng)決定）4）易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)即投資價(jià)值的不確定性（有房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定）5）變現(xiàn)性差（由房地產(chǎn)的弱流淌性決定）6）易受政策阻礙（由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定）7）依靠專業(yè)治理8）存在效益外溢和轉(zhuǎn)移即相互阻礙性由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定）房地產(chǎn)的投資形式：1）房地產(chǎn)直接投資：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)即通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，簡(jiǎn)稱能夠滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者以收回投資獵

5、取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬中短期投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)以獲得房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的投資。目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，二是出租獵取收益。2）房地產(chǎn)間接投資，要緊指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)的行為，不需要直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作。分為投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）（收益相對(duì)穩(wěn)定、易變現(xiàn)，有權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式）、購(gòu)買住房抵押支持證券。房地產(chǎn)投資的利弊：1）利：相對(duì)較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)作為抵押物是保證其資金按期安全收回貸款的最有效方式）、能

6、抵消通貨膨脹的阻礙、提高投資者的資信等級(jí)2）弊：投資數(shù)額巨大、投資回收期長(zhǎng)、需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)性和可能性，而變動(dòng)性又常常以標(biāo)準(zhǔn)差表示，用來(lái)描述分散的各種可能收益與收益期望值的偏離程度。一般講來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能的收益分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。還能夠用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來(lái)表示，比值越大風(fēng)險(xiǎn)越大。相較于風(fēng)險(xiǎn)收益，風(fēng)險(xiǎn)損失更為理性的投資者所重視。常常用定性的方法可能以后投資收益。對(duì)不確定性的決策方法是1）小中取大法（悲觀）2）大中取大法（樂(lè)觀）3）最大最小后悔值法。風(fēng)險(xiǎn)分析的目的：1）預(yù)期收益是多少，出現(xiàn)的可能性是多大2）相關(guān)于

7、預(yù)期收益，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性是多大3）預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)要緊體現(xiàn)在：1）投入資金的安全性2）期望收益的可靠性3）投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性4）資產(chǎn)治理的復(fù)雜性。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又成為不可分割風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)不投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法再投資組合中內(nèi)部被分散，抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)要緊有：1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。收益是通過(guò)他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就會(huì)面臨購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)

8、增值可能性等的可能3）周期風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是指急于將商品兌換成現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)5）利率風(fēng)險(xiǎn)，利率調(diào)升，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值會(huì)減損會(huì)導(dǎo)致投資者還貸困難會(huì)減少需求量6）政策風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)的政策引起的7）政治風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性決定，是房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)中最嚴(yán)峻危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)8）或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)風(fēng)災(zāi)等偶然發(fā)生的自然災(zāi)難引起的置業(yè)投資損失。房地產(chǎn)投資的個(gè)不風(fēng)險(xiǎn)要緊有：1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)2）以后運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)3）資本價(jià)值的

9、風(fēng)險(xiǎn)專門(mén)大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的以后運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平4）機(jī)會(huì)成本的風(fēng)險(xiǎn)又稱比較風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資后失去投資其他的機(jī)會(huì)和相應(yīng)的可能收益而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)5）時(shí)刻風(fēng)險(xiǎn)是投資中與時(shí)刻和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)6）持有期風(fēng)險(xiǎn)，一般講來(lái)持有期越長(zhǎng)，遇到的不確定性因素越多。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的阻礙：一是令投資者依照不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)收益水平。投資者的投資決策要緊取決于對(duì)以后收益的預(yù)期。二是使投資者盡可能規(guī)避、操縱和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。投資組合： 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)是指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者以及房地產(chǎn)交易活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)由房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交

10、易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境是指阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量：1）金融業(yè)的進(jìn)展2）信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變4）人文環(huán)境的變化5）自然環(huán)境的變化6）政治制度的變遷。房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者要緊由市場(chǎng)的交易雙方和為其提供支持服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。包括：1）土地所有者或當(dāng)前土地使用者2）開(kāi)發(fā)商3）政府及政府機(jī)構(gòu)4）金融機(jī)構(gòu)5）建筑承包商6）專業(yè)顧問(wèn)，包括建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師7）消費(fèi)者或買家。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。市場(chǎng)但是劃

11、分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類型。房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)關(guān)系：1）總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體動(dòng)身，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察供給和需求之間的總量差距。2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析全國(guó)不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或都市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、要緊物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)進(jìn)展時(shí)期動(dòng)身，考察不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次的產(chǎn)品之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品布局的合理程度。4）供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系。5）投資結(jié)構(gòu)：

12、分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。6）租買結(jié)構(gòu)：租住和購(gòu)買自住空間的比例關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：1）按地域范圍細(xì)分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的要緊方式，最常見(jiàn)是按照都市劃分。2）按房地產(chǎn)用途細(xì)分3）按增量存量細(xì)分：通常劃分為三級(jí)市場(chǎng)。 4）按交易方式細(xì)分：新建成的有租賃銷售抵押，面向存量有租賃轉(zhuǎn)讓抵押和保險(xiǎn)等5）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分。以上五種相互獨(dú)立但也能夠疊加得到更細(xì)致的子市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)：1）供給指標(biāo)：新竣工量NCt ，是指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量單位為建筑面積或套數(shù)，我國(guó)新竣工量的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積。滅失量t，房屋存量在報(bào)告期末滅失掉的部分。存量：St ，報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空

13、間總量單位為建筑面積或套數(shù)。空置量：VCt ，報(bào)告期末房屋存量中未被占用的部分，不包括報(bào)告期末已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套設(shè)施、房地產(chǎn)公司自用以及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋建筑面積。空置率：VRt ，是報(bào)告期末空置房屋占房屋存量的比例，VRt=VCt/St ?？晒┳馐哿浚篐SRt，是指報(bào)告期期末可供銷售或出租的房屋數(shù)量?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量上期吸納量+報(bào)告期新竣工量。房屋施工面積：BUCt，是指報(bào)告期期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開(kāi)工的面積、上期開(kāi)工跨入報(bào)告期接著施工的房屋面積以及上期停建在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。房屋新開(kāi)工面積：CSt，報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋

14、面積。房屋的開(kāi)工日期應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽的日期為準(zhǔn)。平均建設(shè)周期：CPt，是指某種類性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占的時(shí)刻長(zhǎng)度。平均建設(shè)周期=房地產(chǎn)施工面積/新竣工面積?？⒐し课輧r(jià)值：VBCt，報(bào)告期內(nèi)竣工的房屋本身的建筑價(jià)值。一般按工程施工結(jié)算價(jià)格計(jì)算。2）需求指標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算一個(gè)國(guó)家或地區(qū)所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終結(jié)果。有三種表現(xiàn)形態(tài)：價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。三種計(jì)算方法：生產(chǎn)法、收入法、支出法。人口數(shù)量：是指一定時(shí)點(diǎn)一定范圍內(nèi)有生命的所有個(gè)人總和，包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口。都市家庭人口規(guī)模：是指居住在一起經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生

15、活的家庭人員數(shù)量。就業(yè)人員數(shù)量：是指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)酬勞或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量，包括在職職工、再就業(yè)離退休人員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、私營(yíng)或個(gè)體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員（民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等）。就業(yè)分布：指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率：城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員/（城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員+城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工+城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主+個(gè)體戶住+城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員+城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員）都市家庭可支配收入：家庭總收入扣除繳納的所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。都市家庭總支出：是指除借貸以外的全部家庭支出。房屋空間使用數(shù)量：是指按使

16、用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。商品零售價(jià)格指數(shù)：是指一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。都市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：是反映一定時(shí)期內(nèi)都市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。3）市場(chǎng)交易指標(biāo)：銷售量HSt：報(bào)告期內(nèi)出售房屋的數(shù)量。出租量HRt：報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量。吸納量AVt：報(bào)告期內(nèi)出租量和銷售量之和。吸納率ARt：報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例。吸納周期APt：報(bào)告期內(nèi)的吸納速度，數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)吸納周期又稱銷售周期。預(yù)售面積：是指報(bào)告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積。房地產(chǎn)價(jià)格：是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)

17、市場(chǎng)中的價(jià)格水平。房地產(chǎn)租金：是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)：是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。4）市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)：土地轉(zhuǎn)化率：是指報(bào)告期內(nèi)政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積與當(dāng)前出讓土地規(guī)則建筑面積的比例，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反應(yīng)土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)進(jìn)展的總體狀況。開(kāi)發(fā)投資杠桿率：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的自有資金或權(quán)益資本的比率，反應(yīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平數(shù)值越高利用的杠桿資金越多風(fēng)險(xiǎn)越大。住房可支付性指數(shù)HAI：是指中位數(shù)收入的家庭

18、對(duì)中位數(shù)價(jià)格住房的支付能力，在數(shù)值上等于家庭可承受的房?jī)r(jià)上限與該都市實(shí)際住房?jī)r(jià)格中位數(shù)之比。HAI=100，講明中位數(shù)收入的家庭正好能夠承受中位數(shù)價(jià)格的住房。HAI100，講明居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房，HAIP，則消費(fèi)者不中意，若EP則消費(fèi)者會(huì)特不中意。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（開(kāi)發(fā)商、投資者或購(gòu)買者、政府主管機(jī)構(gòu)等）與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，查找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)以后的進(jìn)展趨勢(shì)，用以關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可分為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

19、、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三個(gè)層次。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作確實(shí)是定義市場(chǎng)區(qū)域。市場(chǎng)區(qū)域是指要緊（潛在）需求的來(lái)源地或要緊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給。定義市場(chǎng)區(qū)域工作要緊包括：1）描繪市場(chǎng)區(qū)域2）在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界3）解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)。阻礙市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：1）自然特征，如山地和河流等2）建筑阻礙、高速公路或鐵路3）人口密度的大小4）政治區(qū)域，如市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域5）鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場(chǎng)區(qū)域特征6）該區(qū)域進(jìn)展的類型和范圍，如以后都市進(jìn)展的方向、速度等7）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重

20、新組合的區(qū)域）。不同市場(chǎng)分析目的阻礙市場(chǎng)區(qū)域的確定，物業(yè)類型也阻礙市場(chǎng)區(qū)域的確定。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容：1）宏觀因素分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就阻礙整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析。投資者首先要考慮國(guó)家和地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升時(shí)期依舊處在衰退時(shí)期。投資者還要分析研究其所選擇的特定開(kāi)發(fā)地區(qū)的都市進(jìn)展與建設(shè)情況。2）市場(chǎng)狀況分析：供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率分析3）相關(guān)因素分析。供給分析：1）調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和以后可能的供給2）分析當(dāng)前都市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、差不多建設(shè)投資等打算3）分析規(guī)劃和建設(shè)中的要緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。4）分析

21、房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建筑周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析以后相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。需求分析：1）需求阻礙因素分析。需求阻礙因素分析是需求分析的第一步。2）需求預(yù)測(cè)。3）吸納率分析4）市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。市場(chǎng)占有率分析：1）基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場(chǎng)，估算市場(chǎng)供給總吸納量、吸納速度和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)份額，明確擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2）市場(chǎng)占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷售或出租進(jìn)度、價(jià)格和銷售期，并提出有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都需要分析：1）項(xiàng)目所處的位置、周圍環(huán)境及與都市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系2）項(xiàng)目用地工程地質(zhì)資料3）附近地區(qū)

22、土地利用及都市規(guī)劃操縱指標(biāo)，都市建設(shè)規(guī)劃治理的有關(guān)定額指標(biāo)（如操縱高度、容積率、用途、綠地率、建筑覆蓋率、內(nèi)外交通組織、建筑防火、停車場(chǎng)車位數(shù)等）4）針對(duì)以后用戶的需求信息5）同類競(jìng)爭(zhēng)性進(jìn)展項(xiàng)目的信息6）政府對(duì)此進(jìn)展項(xiàng)目的態(tài)度7）項(xiàng)目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力8）針對(duì)項(xiàng)目的成本/價(jià)格/租金/空置率/市場(chǎng)吸納能力分析9）金融信息，如各類貸款獵取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告通常有以下部分組成：1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。該部分要緊研究地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，通常分為兩個(gè)部分：一是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的差不多趨勢(shì)分析；二是地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)分析2）區(qū)位分析。該部分是開(kāi)發(fā)地點(diǎn)多種用途比較

23、分析即該地點(diǎn)的最佳用途分析3）市場(chǎng)概況分析。該部分是對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展概況的分析，預(yù)測(cè)本地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的以后趨勢(shì)4）專業(yè)市場(chǎng)供求分析。需要進(jìn)行兩方面的分析，一是分析專業(yè)市場(chǎng)中各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；二是將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供需缺口量（即未滿足的需求量）5）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。要緊是將目標(biāo)項(xiàng)目與其競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，可能其市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。具體分為兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目所在的子市場(chǎng)上，選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，并指出銷售最好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。二是將競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目一定價(jià)格和特征下的銷售率情況，確定目標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，可能其市場(chǎng)占

24、有率6）營(yíng)銷建議。該部分是在競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)SWOT分析，找出目標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提出強(qiáng)化目標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、弱化其劣勢(shì)的措施，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位。7）售價(jià)和租金預(yù)測(cè)8）吸納量打算預(yù)測(cè)9）回報(bào)率預(yù)測(cè)10）敏感性分析。 現(xiàn)金流量與資金時(shí)刻價(jià)值關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)講，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等；現(xiàn)金流出要緊包括土地成本、建筑成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。房地產(chǎn)投資分析的目的，確實(shí)是要依照特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獵取最好

25、的經(jīng)濟(jì)效果。現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)刻坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)刻的對(duì)應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的差不多規(guī)則：1）以橫軸為時(shí)刻軸，向右延伸表示時(shí)刻的連續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)刻單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)刻長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)刻始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始，以此類推2）假如現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的適應(yīng)方法是將其代數(shù)和

26、看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法3）為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流淌情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這確實(shí)是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來(lái)4）相關(guān)于時(shí)刻坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類型，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開(kāi)發(fā)一銷售”、“開(kāi)發(fā)一持有一出租一出售”、“購(gòu)買一持有一出租一出售”、“購(gòu)買一更新改造一出售”、“購(gòu)買一更新改造一出租”等差不多模式。關(guān)于某一個(gè)體房

27、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目而言，其經(jīng)營(yíng)模式或?yàn)樯鲜瞿Ｊ降囊环N，或?yàn)樯鲜鰞煞N或兩種以上模式的組合。開(kāi)發(fā)一銷售模式要緊適用于商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，部分其他用途類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可能采納開(kāi)發(fā)一銷售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建筑成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、銷售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入是銷售收入。開(kāi)發(fā)-持有-出租-出售模式要緊適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分政策性租賃住宅、一般商品住宅也可采納這種模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建筑成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、運(yùn)營(yíng)成本，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。許多房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買新建成的收

28、益性房地產(chǎn)，然后持有并出租經(jīng)營(yíng)，并在以后的某個(gè)時(shí)點(diǎn)將物業(yè)轉(zhuǎn)售出去，形成了購(gòu)買一持有一出租一出售模式。這種模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采納，房地產(chǎn)投資信托基金也常采納這種模式。將更新改造后的收益性房地產(chǎn)持有并出租經(jīng)營(yíng)，并在持有經(jīng)營(yíng)一段時(shí)刻后，依照市場(chǎng)狀況和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況將其轉(zhuǎn)售出去，也是部分房地產(chǎn)企業(yè)常采納的業(yè)務(wù)模式，即購(gòu)買一更新改造一出租一出售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本、更新改造成本、運(yùn)營(yíng)成本，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。關(guān)于資金的時(shí)刻價(jià)值，能夠從兩個(gè)方面理解：1）隨著時(shí)刻的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。從投資的角度來(lái)看主資金時(shí)刻價(jià)值

29、的大小要緊取決于：1）投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)2）通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償3）風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。利率是在單位時(shí)刻（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。用i表示利率，其表達(dá)式為：i=I1/P100%。利率又分為：基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類型。從宏觀角度考察利率的經(jīng)濟(jì)功能，包括：積存資金的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國(guó)際收支的功能。利率的決定和阻礙因素：1）古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄

30、投資決定理論倡導(dǎo)者為馬歇爾，認(rèn)為利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的2）流淌性偏好利率理論倡導(dǎo)者是凱恩斯，認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的3）可貸資金利率理論認(rèn)為，利率是由可貸資金的供求決定的?？少J資金的需求要緊由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成，可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄三個(gè)要素構(gòu)成?？少J資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)，可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)，可貸資金供求均衡決定均衡利率4）ISLM曲線模型的利率理論認(rèn)為，利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的5）馬克思的利率決定理論以剩余價(jià)值在不同的資本家之間分割為起點(diǎn)，認(rèn)為

31、利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那兒分割來(lái)的一部分剩余價(jià)值，剩余價(jià)值表現(xiàn)為利潤(rùn)，因此，利息量的多少取決于利潤(rùn)總額，利率的高低取決于平均利潤(rùn)率6）阻礙利率的其他因素，包括經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、通貨膨脹率及預(yù)期通貨膨脹率、借貸風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際利率水平等經(jīng)濟(jì)因素，貨幣政策、財(cái)政政策和匯率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)刻成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：InPni，n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：FnP（1in）。復(fù)利計(jì)息是指關(guān)于某一計(jì)息周期來(lái)講，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算

32、公式為：InP（1i）n1，n個(gè)計(jì)息周期后的復(fù)本利和為：FnP（1i）n。投資分析中，一般采納復(fù)利計(jì)息。名義利率指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。實(shí)際利率指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長(zhǎng)率。名義利率包含通貨膨脹因素的利率而實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素阻礙后的真實(shí)利率。假如名義利率為r、實(shí)際利率為i、通貨膨脹率為Rd，則三者的關(guān)系為i=（1+r）/（1+Rd）1。設(shè)名義利率為r，年初借款為P，在一年中計(jì)算利息m次，則每一計(jì)息周的利率為：r/m，一年后的本利和為：F=P(1+r/m)m，其中利息為IFPP(1+r/m)mP。故實(shí)際利率i與名

33、義利率r的關(guān)系式為：i=（1+r/m)m1。資金等效值是指在考慮時(shí)刻因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也能夠解釋為“與某一時(shí)刻點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)刻點(diǎn)上的價(jià)值”。在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)刻因素的計(jì)算中各符號(hào)的具體含義是：P現(xiàn)值；F終值（以后值）；A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值；G每一時(shí)刻間隔收入或支出的等差變化值；s每一時(shí)刻間隔收入或支出的等比變化值；n計(jì)息周期數(shù)；i每個(gè)計(jì)息周期的利率。一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)：終值F的計(jì)算公式為：FP（1i）n，上式中的（1i）n稱為“一次支付終值系數(shù)”。當(dāng)已知終值F和利率i時(shí)，P的計(jì)算公

34、式：PF/（1i）n，上式中的1/（1i）n稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)：等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額A，計(jì)算公式是：，由上式能夠得到當(dāng)現(xiàn)值P和利率i為已知時(shí)，求復(fù)利計(jì)息的等額序列支付年值A(chǔ)的計(jì)算公式：，。等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)：通過(guò)上式可推導(dǎo)：，等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)：這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化。假如以G表示收入或支出的年等差變化值，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為Al（t1）G。計(jì)算等差序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：若求A則：等比序列的

35、現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：，式中，即為“等比數(shù)列現(xiàn)值系數(shù)”。若將等比現(xiàn)金流量序列換算成等額年值A(chǔ)，當(dāng)is時(shí)，公式為：復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法：一般形式為（X/Y，i，n）。X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。例如F/P表示“已知P求F”，而（F/P，10%，25）表示一個(gè)系數(shù)。那個(gè)系數(shù)若與現(xiàn)值P相乘，便可求得按年利率為10%復(fù)利計(jì)息時(shí)25年后的終值F。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)打算，以獵取所期望的酬勞。所投

36、入的資源能夠是資金，也能夠是土地、人力、技術(shù)、治理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流淌資金兩部分。固定資產(chǎn)投資在項(xiàng)目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入成品成本，并通過(guò)成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流淌資金在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流淌資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或差不多付出的代價(jià)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)

37、用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過(guò)程中的費(fèi)用。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本（亦稱完全成本）。阻礙產(chǎn)品成本高低的因素專門(mén)多：不同的生產(chǎn)技術(shù)方案、不同的生產(chǎn)規(guī)模、不同的生產(chǎn)組織方式、不同的技術(shù)水平與治理水平、不同的物資供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件、不同的自然環(huán)境等，都可能導(dǎo)致產(chǎn)品成本的不同。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)：投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開(kāi)發(fā)投資出售開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本支出出租開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和出租成本自營(yíng)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出租購(gòu)買投資、裝修更新及經(jīng)營(yíng)資金含購(gòu)買成本和

38、出租成本經(jīng)營(yíng)購(gòu)買投資、裝修更新及經(jīng)營(yíng)資金含購(gòu)買成本和經(jīng)營(yíng)成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投人的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，能夠通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分不估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。要緊包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。關(guān)于分期收款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷

39、售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政治理部門(mén)為組織和治理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、治理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用為計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：只用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租或經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)

40、服務(wù)費(fèi)、大修基金等。經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租開(kāi)發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入，指的是歸屬于房地產(chǎn)自身的收入。利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獵取開(kāi)發(fā)或投資利潤(rùn)。企業(yè)利潤(rùn)可分為四個(gè)層次：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額（又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的要緊稅種有：1）經(jīng)營(yíng)稅金及附加，即“兩稅一費(fèi)”：營(yíng)業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅視土地等級(jí)用途按占用面積征收，房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企

41、業(yè)所得稅前列支。3）土地增值稅，按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額的30%60%的累進(jìn)稅率征收4）企業(yè)所得稅，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：1）置業(yè)投資來(lái)講，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果要緊表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增值等方面，僅能講明投資者可獲得的利益類型，在沒(méi)有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)刻點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無(wú)法定量描述或量測(cè)的。2）開(kāi)發(fā)投資：經(jīng)濟(jì)效果要緊表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資

42、本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的酬勞。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金的時(shí)刻價(jià)值因素阻礙的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采納。動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金的時(shí)刻價(jià)值因素的阻礙，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)刻的收入、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)刻價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期

43、的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究時(shí)期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流淌比率速動(dòng)比率 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的要緊不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售

44、期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等，此外還包括資本金或借貸資金所占的比例等，這些因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果阻礙專門(mén)大。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的要緊不確定性因素有：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。關(guān)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)（Break EvenPoint，BEP），在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析確實(shí)是要找出項(xiàng)目方案的盈

45、虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析的差不多方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。實(shí)際工作中，線性盈虧平衡分析最常用。線性盈虧平衡分析的差不多公式是：年銷售收入方程：BPQ年總成本費(fèi)用方程：CCfCvQ其中，月為銷售收入，P為銷售單價(jià)，C為總成本，Cf為總固定成本，Cv為單位變動(dòng)成本，Q為產(chǎn)銷量。當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有BC，即，由此能夠推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量Q當(dāng)產(chǎn)銷量超過(guò)平衡點(diǎn)數(shù)量Q時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域。房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種

46、，兩者的要緊差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到同意的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值的分析計(jì)算能夠采納列表法和圖解法進(jìn)行，多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合的分析計(jì)算能夠采納列表法進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析的因素：1）最低租售價(jià)格2）最低租售數(shù)量3）最高土地取得價(jià)格4）最高工程使用費(fèi)用5）最高購(gòu)買價(jià)格6）最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率7）多因素臨界點(diǎn)組合。租金和售價(jià)、最低銷售量和最

47、低出租率是房地產(chǎn)項(xiàng)目最要緊的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，即能夠承受更低的最受價(jià)格和出租率和更高的成本費(fèi)用講明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要阻礙的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的阻礙程度和敏感性程度，進(jìn)而推斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的：1）找出阻礙項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的緣故，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）

48、提供依據(jù)2）研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析推斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。敏感性分析的步驟：1）確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值4）通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。單因素敏感性分析是敏感性分析的最差不多方法。多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素差不多上相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法的差不多思路是，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變

49、動(dòng)因素，分不給出三個(gè)預(yù)測(cè)值（可能值），即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，依照各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、推斷開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受阻礙的情況。敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析。為了給項(xiàng)目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析差不多方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法。風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程的三個(gè)時(shí)期：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)可能、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)常用方法：1）專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個(gè)人推斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品ǎ?）故障樹(shù)分析法3）幕景分析法4）篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)。風(fēng)險(xiǎn)可能與評(píng)價(jià)常用方法：1）調(diào)查和專

50、家打分法2）解析方法3）蒙特卡洛模擬法。解析法和蒙特卡洛模擬法的區(qū)不要緊在于：1）解析方法要求對(duì)阻礙現(xiàn)金流的各個(gè)現(xiàn)金源進(jìn)行概率可能；蒙特卡洛法則要求在已知各個(gè)現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣2）解析法要緊用于解決一些簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如只有一個(gè)或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于23個(gè)變量的情況；當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，就需要采納蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。概率分析步驟為：1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素2）選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)3）分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率4）計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率5）計(jì)算

51、各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)6）計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率。累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小7）對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，講明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率。期望值法的步驟：1）選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的要緊不確定性因素2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍3）分不估算各不確定性因素每種情況4）分不計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)下發(fā)生的概率。凈現(xiàn)值期望值的計(jì)算公式為：各年：。整個(gè)項(xiàng)目壽命周期：。凈

52、現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差計(jì)算公式：各年：整個(gè)項(xiàng)目壽命周期：整個(gè)項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)計(jì)算公式為:。推斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：1）期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)2）標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)3）標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。蒙特卡洛法能夠隨機(jī)模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復(fù)雜問(wèn)題，被公認(rèn)為是一種經(jīng)濟(jì)而有效的方法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施三步步驟：1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布2）通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布3）反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。決策是決策者為達(dá)到某種預(yù)定目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的

53、理論、方法和手段，制定出若干行動(dòng)方案，對(duì)此做出一種具有推斷性的選擇，予以實(shí)施，直到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。決策類型劃分：1）按決策的層次劃分包括戰(zhàn)略性決策、治理性決策和業(yè)務(wù)性決策2）決策的性質(zhì)劃分包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策3）按參與決策的人數(shù)劃分包括個(gè)人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體治理決策。決策具有四個(gè)差不多特征：1）決策是為了達(dá)到一個(gè)預(yù)定的目標(biāo)2）決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段3）決策是在若干個(gè)有價(jià)值的方案中選擇一個(gè)作為行動(dòng)方案4）預(yù)備實(shí)施的決策方案可能出現(xiàn)的幾種后果是能夠預(yù)測(cè)或可能的。決策的原則包括中意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測(cè)原則、

54、比較選優(yōu)原則和反饋原則。決策的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要緊是評(píng)價(jià)決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可同意性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)。決策的方法：1）確定型決策方法，確定型決策是在以后自然狀態(tài)已知時(shí)的決策，即每個(gè)行動(dòng)方案達(dá)到的效果能夠確切地計(jì)算出來(lái)，從而能夠依照決策目標(biāo)做出確信抉擇的決策。該決策具有反復(fù)、經(jīng)常出現(xiàn)的特點(diǎn)。決策過(guò)程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱做程序化決策2）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法，風(fēng)險(xiǎn)型決策是指盡管以后事件的自然狀態(tài)不能確信，然而發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策的推斷特征是：存在明確的決策目標(biāo)；存在多個(gè)備選方案；存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種以后

55、事件的各自然狀態(tài)；各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值能夠計(jì)算；可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹(shù)法。3）不確定型決策方法，不確定型決策是指以后事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能確信，而且以后事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策，即它是一種沒(méi)有先例的、沒(méi)有固定處理程序的決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。房地產(chǎn)投資決策的核心是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程三個(gè)時(shí)期：1）策略時(shí)期，即界定可同意的收益和風(fēng)險(xiǎn)2）分析時(shí)期，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)3）決策時(shí)期，即評(píng)

56、估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。按照投資決策所要決定的問(wèn)題的性質(zhì)或目的，可將房地產(chǎn)投資決策分為：土地開(kāi)發(fā)投資決策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策和置業(yè)投資決策三種具體類型。房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法要緊是房地產(chǎn)投資分析中常用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，它是從財(cái)務(wù)方面來(lái)探討項(xiàng)目投資的可行性，應(yīng)用的前提條件是投資項(xiàng)目現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)。在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，要緊表現(xiàn)在：1）忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值2）忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇，只是對(duì)是否投資進(jìn)行決策，沒(méi)有考慮項(xiàng)目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化3）忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長(zhǎng)，將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標(biāo)收益率（最低可同意收益率）作為投資評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。實(shí)

57、物期權(quán)類型歸結(jié)為五大類：1）等待投資型期權(quán)（Waiting-to-Invest Options）2）成長(zhǎng)型期權(quán)（Growth Options）3）放棄型期權(quán)（Exit Options）4）柔性期權(quán)（Flexibility Options）5）學(xué)習(xí)型期權(quán)（Learning Options）。應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策的具體過(guò)程四個(gè)差不多步驟：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再設(shè)計(jì)。6個(gè)變量：標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)值、資產(chǎn)的現(xiàn)金流或持有收益率、期限、標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率以及價(jià)值漏損（分紅）。常用的期權(quán)定價(jià)模型有：二叉樹(shù)期權(quán)定價(jià)模型（the Binomial Option valuation

58、 model）和布萊克-舒爾斯方程（theBlack-Scholes Equation）。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）投資決策前，分析論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法?？尚行匝芯康娜荒康模菏菧p少或幸免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。可行性研究的作用：1）申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)2）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)3）籌集建設(shè)資金的依據(jù)4）開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5）下時(shí)期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)?？尚行匝芯康囊罁?jù)要緊有下列方面：1）國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)；2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展規(guī)劃、都市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)進(jìn)展規(guī)劃3）國(guó)

59、家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)4）都市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的規(guī)劃意見(jiàn)5）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，或國(guó)土資源行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)6）環(huán)境愛(ài)護(hù)行政主管部門(mén)出具的環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)7）交通行政主管部門(mén)出具的交通阻礙評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn)8）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料9）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料10）國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)11）項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等?？尚行匝芯康墓ぷ鲿r(shí)期：1）投資機(jī)會(huì)研究2）初步可行性研究3）詳細(xì)可行性研究4）項(xiàng)目評(píng)估與決策。投資機(jī)會(huì)研究時(shí)期的要緊任務(wù)是對(duì)

60、項(xiàng)目或投資方向提出建議。分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。前者又分三種：地區(qū)研究、部門(mén)研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。投資機(jī)會(huì)研究的要緊內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的阻礙等。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，要緊依靠籠統(tǒng)的可能而不是依靠詳細(xì)的分析。該時(shí)期投資估算的精確度為30%，研究費(fèi)用一般占總投資的02%08%。初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。要緊解決的問(wèn)題包括：