“廣?；▓@”全程策劃報告

1、目錄第一部分分 “廣福花花園”產(chǎn)品策策劃篇項(xiàng)目簡介介項(xiàng)目所在在地地理位置置圖基地圖項(xiàng)目規(guī)劃劃簡介經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)特殊限制制或事項(xiàng)項(xiàng)立地條件件分析四至環(huán)境境描述項(xiàng)目周邊邊商業(yè)房房及住宅宅市場現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目所在在地的區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃SWOTT分析目標(biāo)客源源的鎖定定目標(biāo)客戶戶群的鎖鎖定目標(biāo)客戶戶群的特特征分析析產(chǎn)品建議議方案一：開發(fā)思路路及項(xiàng)目目定位總體規(guī)劃劃建議第一期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議第二期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議第三期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議第四期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議第五期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議方案二：開發(fā)思路路及項(xiàng)目目定位總體規(guī)劃劃建議第一期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議第二期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議第三期產(chǎn)產(chǎn)品及

2、價價格等建建議第四期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議第五期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議第二部分分 “廣?；ɑ▓@”營銷企企劃篇廣告企劃劃整體形象象定位市場主訴訴求案名建議議推廣類型型及通道道系列廣告告主標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)推廣預(yù)算算營銷策劃劃定位策略略銷售理念念及銷售售計(jì)劃現(xiàn)場布置置人員管理理第三部分分 “廣?；ɑ▓@”經(jīng)濟(jì)測測算篇項(xiàng)目投資資估算第一期項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算第二期項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算第三期項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算第四期項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算第五期項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算總投資估估算項(xiàng)目收入入預(yù)測第一期項(xiàng)項(xiàng)目收入入預(yù)測第一期項(xiàng)項(xiàng)目收入入預(yù)測第一期項(xiàng)項(xiàng)目收入入估算第一期項(xiàng)項(xiàng)目收入入預(yù)測第一期項(xiàng)項(xiàng)目收入入預(yù)測總項(xiàng)目收收入預(yù)測測損益表總收入總成本凈

3、收益、投資回回報率、年投資資回報率率現(xiàn)金流量量預(yù)測每季度現(xiàn)現(xiàn)金流入入每季度現(xiàn)現(xiàn)金流出出每季度現(xiàn)現(xiàn)金凈流流量主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算指指標(biāo)及風(fēng)風(fēng)險評估估靜態(tài)回收收期動態(tài)回收收期項(xiàng)目投資資最大值值預(yù)算凈現(xiàn)值內(nèi)部收益益率敏感度分分析第一部分分 “廣福花花園”產(chǎn)品策策劃篇第一章 項(xiàng)目目簡介項(xiàng)目所在在地1、地理理位置圖圖（紅線線圈圍為為本項(xiàng)目目地塊）項(xiàng)目位于于包河區(qū)區(qū)常青鎮(zhèn)鎮(zhèn)地界，處東流流路以南南、金寨寨路以東東；地塊之東東為政府府大力開開發(fā)的合合肥政務(wù)務(wù)文化新新區(qū)所在在，以南南為合肥肥經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)；地塊東、南為規(guī)規(guī)劃中合合肥最大大的黃山山公園所所環(huán)抱，自然景景觀條件件優(yōu)越。2、基地地圖地塊成不規(guī)則的幾何形

4、，根據(jù)原有道路和規(guī)劃道路自然分割成五個區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃劃簡介經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃用地地性質(zhì)：第二類建建筑用地地容積率小小于1.2住宅間距距系數(shù)大大于1.23居住小區(qū)區(qū)及相應(yīng)應(yīng)配套設(shè)設(shè)施：住宅面積積凈密度度小于11.800住宅建筑筑凈密度度小于330%建筑密度度小于222%公共服務(wù)務(wù)設(shè)施（千人指指標(biāo)）大大于28800平平方米/千人建筑限高高小于224米綠地率大大于355%人均公共共綠地大大于1.5平方方米/人人中心綠地地規(guī)模大大于1110000平方米米2、特殊殊限制或或事項(xiàng)規(guī)劃范圍圍：三河河路西、東風(fēng)路路南、新新倉路東東、館驛驛路北。凈用地地面積約約：5112畝（合34413440平方方米）功能分區(qū)區(qū)原則

5、：可結(jié)合合路網(wǎng)合合理確定定小區(qū)組組團(tuán)結(jié)構(gòu)構(gòu)，道路路結(jié)構(gòu)及及綠地系系統(tǒng)。劃劃分若干干組團(tuán)做做設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求分區(qū)合合理，建建筑布局局應(yīng)滿足足消防、環(huán)保、衛(wèi)生、通風(fēng)、人防等等方面要要求，組組織好地地塊豎向向、桿管管線綜合合等工程程設(shè)計(jì)。公共區(qū)區(qū)服務(wù)設(shè)設(shè)施應(yīng)滿滿足方便便使用的的要求，根據(jù)不不同的服服務(wù)半徑徑合理安安排服務(wù)務(wù)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配備備如垃圾圾站、煤煤氣調(diào)壓壓站應(yīng)結(jié)結(jié)合管線線布局合合理設(shè)置置。主入口設(shè)設(shè)在祁門門路上，出入口口距城市市道路交交口不小小于800米。住住宅用地地占總用用地比例例控制在在55%以內(nèi)，幼兒園園、中、小學(xué)教教學(xué)用房房日照間間距系數(shù)數(shù)按1.5控制制，結(jié)合合豎向設(shè)設(shè)計(jì)合

6、理理確定建建筑標(biāo)高高，明確確建筑控控制尺寸寸和控制制間距。規(guī)劃應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)幼兒兒園、中中、小學(xué)學(xué)、文化化活動用用房、社社區(qū)及物物業(yè)管理理、商業(yè)業(yè)設(shè)施、（非）機(jī)動車車輛停車車位等設(shè)設(shè)施以及及配電房房、煤氣氣調(diào)壓站站、垃圾圾站、公公廁等相相關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施。配套教育育規(guī)模：幼兒園園（以22人/1100人人計(jì)），15平平方米/生；小小學(xué)（以以總?cè)丝诳诘?%計(jì)），10平平方米/生；中中學(xué)（以以總?cè)丝诳诘?%計(jì)），12平平方米/生。商服、辦辦公用地地配套機(jī)機(jī)動車及及自行車車車位分分別按不不小于每每一百平平方米建建筑面積積0.44個、33個計(jì)，住宅配配套小汽汽車及自自行車車車位分別別按不小小于每戶戶0.22

7、個、22個計(jì)。合理組織織內(nèi)部交交通，做做到通而而不暢，人車適適度分流流。規(guī)劃劃多層建建筑退紅紅線不得得小于55米。沿沿街單體體方案報報審。第二章 立地條條件分析析一、四至至環(huán)境描描述東：地塊塊東至三三河路，隔三河河路直接接面對的的就是規(guī)規(guī)劃中合合肥最大大的黃山山公園及及其擴(kuò)建建地帶，再往東東為合肥肥市的商商業(yè)街美美菱大道道，通往往合肥市市老城區(qū)區(qū)；西：至新新倉路，與金寨寨路相夾夾區(qū)域?yàn)闉橐?guī)劃的的大量商商業(yè)金融融用地，再往西西則為城城市交通通主干道道金寨路路及規(guī)劃劃中的合合肥市政政務(wù)文化化新區(qū)，政務(wù)新新區(qū)面積積約122.322平方公公里，首首期5平平方公里里已經(jīng)啟啟動，計(jì)計(jì)劃5年年內(nèi)建成成；南：

8、南至至館驛路路，隔一一居住用用地為十十五里河河沿河綠綠化景觀觀帶，與與黃山公公園擴(kuò)建建區(qū)連成成一體，再往南南約3公公里為合合肥經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)，其規(guī)劃劃面積339平方方公里，僅20001年年就實(shí)現(xiàn)現(xiàn)GDPP27.6億元元，進(jìn)出出口額達(dá)達(dá)2.995億美美元，正正逐步成成為區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的亮點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)還擁有有五星級級的明珠珠國際大大酒店、占地1180畝畝環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的明明珠廣場場、安徽徽國際會會展中心心、徽園園、大學(xué)學(xué)城等配配套設(shè)施施；北：北面面為東風(fēng)風(fēng)路，直直至城市市二環(huán)東東流路，沿金寨寨路可通通往以中中科大為為核心的的文教區(qū)區(qū)塊，區(qū)區(qū)域內(nèi)還還擁有安安徽大學(xué)學(xué)、安徽徽醫(yī)科大大學(xué)、安安徽建工工學(xué)院

9、、市三醫(yī)醫(yī)院等一一大批科科教文衛(wèi)衛(wèi)單位，擁有深深厚的文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)。二、周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀按照前期期市場調(diào)調(diào)查顯示示，包河河區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展展呈現(xiàn)兩兩條主線線：一是是美菱大大道沿線線部分，依托一一級主干干道的優(yōu)優(yōu)勢，自自北由南南逐步擴(kuò)擴(kuò)張，銀銀杏苑、菱水苑苑等大型型居住社社區(qū)相繼繼開發(fā)建建成，使使得該地地區(qū)成為為合肥房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模模最大、居住條條件最完完善的地地區(qū)。地地區(qū)內(nèi)的的行情價價格也由由2年前前的18800元元/平方方米漲到到現(xiàn)在的的22000元/平方米米，而且且目前可可利用土土地已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)小??；二是是新近開開通的馬馬鞍山南南路兩側(cè)側(cè)，起步步較晚，但是大大規(guī)模、高價格格、高品品位在

10、本本區(qū)域都都體現(xiàn)的的淋漓盡盡致，個個案規(guī)模?；旧仙隙荚?15萬平平方米以以上，如如太寧花花園、太太陽島花花園、萬萬振花園園，而世世紀(jì)陽光光花園更更是達(dá)到到56萬萬平方米米，區(qū)域域內(nèi)的價價格也不不斷上揚(yáng)揚(yáng)，在短短短1年年多時間間里從222000元/平平方米暴暴漲到226000元/平平方米。而近期期馬鞍山山南路的的通車，使得本本地區(qū)未未來的競競爭將更更為激烈烈。本項(xiàng)目地地塊周邊邊剛剛處處于規(guī)劃劃的開發(fā)發(fā)啟動階階段，目目前附近近基本上上沒有相相類同的的競爭個個案，項(xiàng)項(xiàng)目又正正好處于于東流路路二環(huán)之之外，而而包河區(qū)區(qū)80%的住宅宅項(xiàng)目都都集中在在一環(huán)和和二環(huán)之之間，因因此，離離地塊最最近的基基本上只

11、只有美菱菱大道兩兩側(cè)近東東流路的的銀杏苑苑、菱水水苑和楓楓丹城市市花園，北端近近金寨路路的太湖湖新村，西北角角合作化化路上的的香樟雅雅苑、金金環(huán)花園園，西面面政務(wù)文文化區(qū)內(nèi)內(nèi)潛山路路東流路路的國際際花都以以及西南南角沿金金寨路而而下的淺淺水灣和和明珠廣廣場附近近的東海?；▓@。三、項(xiàng)目目所在地地區(qū)域規(guī)規(guī)劃道路規(guī)劃劃地塊四圍圍的道路路為三河河路（東東）、新新倉路（西）、館驛路路（南）、東風(fēng)風(fēng)路（北北），貫貫穿地塊塊的道路路南北向向?yàn)榍嗥狡铰?，東東西向?yàn)闉樾聜}支支路和祁祁門路，這些道道路目前前為止尚尚處于規(guī)規(guī)劃階段段，還未未啟動。因祁門門路延伸伸將成為為連接政政務(wù)文化化新區(qū)和和黃山公公園的樞樞紐道路

12、路，預(yù)計(jì)計(jì)規(guī)劃為為雙向四四車道路路，路面面寬幅可可達(dá)355米左右右，其他他道路則則結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目整體體規(guī)劃予予以實(shí)施施改造。地塊周邊邊有合作作化路、金寨路路及東流流路三大大城市主主干道通通往各個個區(qū)域，基本上上為雙向向四車道道加非機(jī)機(jī)動車道道，路面面寬幅在在40米米左右，其中金金寨路成成為連接接市中心心和政務(wù)務(wù)文化新新區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)的唯一一主干道道，將發(fā)發(fā)揮越來來越重要要的作用用，關(guān)于于它和其其他7條條道路的的城市出出入口景景觀風(fēng)貌貌設(shè)計(jì)已已被定為為今年規(guī)規(guī)劃局的的重點(diǎn)任任務(wù)目標(biāo)標(biāo)之一。交通規(guī)劃劃公共交通通地塊周圍圍主要途途徑及附附近公交交線路、站點(diǎn)如如下：路線起始站-終點(diǎn)點(diǎn)站首 末 班

13、 車車 時 間途徑線路路售票形式式首班車夏夏/冬 末班車冬冬/夏 10黃潛交口口新火火車站6:00019:000黃潛交口口黃山山路金金寨路屯溪路路桐城城路長長江中路路美菱菱大道榮事達(dá)達(dá)大道濉溪路路站前前西路站前路路新火火車站無人售票票12十五里河河毫州州路6:00019:000/119:115十五里河河金寨寨路合合作化路路濉溪溪路毫毫州路無人售票票13十五里河河公交交四公司司6:00021:000十五里河河金寨寨路合合作化路路濉溪溪路毫毫州路無人售票票16葛大店南七里里站6:00019:000葛大店姥山路路東流流路合合安路南七里里站無人售票票26南七里站站四十十井6:00018:000/118

14、:330南七里站站金寨寨路合合安路繁華大大道蓮蓮花路四十井井有人售票票101十五里河河新火火車站6:000/6:3021:000十五里河河金寨寨路長長江中路路勝利利路新新火車站站有人售票票113沿河村北五里里井6:00019:000沿河村-張夾弄弄-青松松園-姚姚公廟-東流路路-南門門換乘中中心-江江淮化肥肥廠-南南七里站站-宿松松路-南南園新村村-金安安花園-科技大大學(xué)-安安攻附院院-稻香香樓-安安徽報社社-三孝孝口-長長江飯店店四牌牌樓市市府廣場場-百花花井-阜阜陽路橋橋高河河埂-白白水壩-公交四四公司-海棠花花園-北北五里井井無人售票票135十五里河河小商商品批發(fā)發(fā)城6:00019:00

15、0/118:330十五里河河合安安路東東流路美菱大大道屯屯溪路全椒路路和平平路銅銅陵路長江東東路小小商品批批發(fā)城無人售票票140安居苑官塘村村6:000/6:3018:000/119:330安居苑長江西西路肥肥西路績溪路路金寨寨路東東流路美丹路路官塘塘村有人售票票雖然途徑徑地塊的的公交線線路只有有1133路有終終點(diǎn)起始始，但金金寨路和和東流路路上的路路線比較較多，停?？空军c(diǎn)點(diǎn)離項(xiàng)目目也只5510分分鐘的步步程，另另外按照照地塊所所在的黃黃山公園園區(qū)未來來規(guī)劃，這里將將陸續(xù)增增加多條條公交線線路，通通行狀況況將有很很大的改改善。軌道交通通軌道交通通將是本本項(xiàng)目的的一項(xiàng)極極大利好好，因其其站點(diǎn)正正

16、好設(shè)置置在東流流路、金金寨路交交叉口附附近，而而它的竣竣工和開開始運(yùn)營營正好與與本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)建設(shè)進(jìn)進(jìn)度相吻吻合，因因而該項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃將將對項(xiàng)目目增值帶帶來最為為可觀的的利益點(diǎn)點(diǎn)。規(guī)劃中的的合肥輕輕軌交通通系統(tǒng)是是由東西西和南北北及環(huán)行行線路三三條線路路構(gòu)成，擬建中中的輕軌軌一號線線是城市市當(dāng)前客客流量較較大和交交通矛盾盾突出的的交通線線路，自自合肥市市西南經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)的明珠珠廣場起起，沿合合安路，金寨路路向北，由稻香香樓向東東轉(zhuǎn)向蕪蕪湖路，過孝肅肅橋后，沿鐵路路專用線線轉(zhuǎn)至明明光路，最后沿沿勝利路路直達(dá)合合肥新火火車站。線路全長長15.77公公里，設(shè)設(shè)13座座車站。其中高高架線長長9.

17、663kmm，地下下線長11.722km。沿線有有9座高高架車站站，3座座地面站站及一座座地下車車站，其其余為區(qū)區(qū)間隧道道、區(qū)間間橋梁及及地面線線。在金金寨路局局部下穿穿鐵路線線，在勝勝利路上上跨鐵路路線。工程總建建設(shè)周期期為五年年，從220022年底開開工到220055年底竣竣工，工工程分段段建設(shè)，分段運(yùn)運(yùn)營。其其中，第第一階段段從合肥肥新火車車站生物藥藥廠站，建設(shè)期期為三年年，第二二階段從從生物藥藥廠站明珠珠廣場站站，全線線于20008年年底竣工工并通車車試運(yùn)營營。景觀規(guī)劃劃地塊東南南分別為為規(guī)劃的的黃山公公園和十十五里河河沿河景景觀帶所所環(huán)抱政區(qū)規(guī)劃劃政務(wù)文化化新區(qū)（位于項(xiàng)項(xiàng)目西側(cè)側(cè)）東

18、至金寨寨路、合合作化南南路，西西抵高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)、合九鐵鐵路，北北與鐵路路專用道道和高壓壓走廊相相望，南南連經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)、3122國道，規(guī)劃面面積122.677平方公公里；兩大建筑筑群已于于20001年底底開始啟啟動：文文化藝術(shù)術(shù)中心位位于政務(wù)務(wù)文化新新區(qū)天鵝鵝湖北岸岸，占地地約1660畝，總建設(shè)設(shè)面積約約7萬平平方米，總投資資約5億億元，主主要由大大劇院和和綜合藝藝術(shù)館兩兩大部分分構(gòu)成。大劇院院包括主主劇場、小劇院院、音樂樂廳、地地方戲曲曲藝術(shù)館館等，綜綜合藝術(shù)術(shù)館包括括綜合美美術(shù)館和和賴少其其美術(shù)館館兩部分分；體育育中心位位于政務(wù)務(wù)區(qū)南側(cè)側(cè)，占地地約4880畝，總投資資約7.5億

19、元元，包括括6萬人人規(guī)模的的田徑足足球場、60000人規(guī)規(guī)模的室室內(nèi)體育育館、330000人規(guī)模模的游泳泳跳水館館及運(yùn)動動員公寓寓等，兩兩大工程程都將于于20006年竣竣工；政區(qū)以四四大標(biāo)志志性建筑筑群和五五大體系系為主體體，目前前的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目還還有商住住金融中中心、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=160 六六大主體體公園、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=159 輕軌、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=158 觀光塔塔、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_

20、id=155 翠庭庭園、匯匯林閣、嘉禾苑苑和綠怡怡居恢復(fù)復(fù)小區(qū)、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=154 安徽出出版大廈廈、安徽徽日報報報業(yè)大廈廈和綠地地上海城城、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=153 政務(wù)文文化新區(qū)區(qū)的“翡翠項(xiàng)項(xiàng)鏈”、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=152 22橋橋、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=151 天鵝湖湖工程、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=149 “三縱四四橫”主干道道路工程程

21、、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=120 合肥市市政務(wù)文文化大樓樓、 HYPERLINK /dc_project.asp?list_id=119 體育中中心足球球場等。合肥經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)（位于項(xiàng)項(xiàng)目西南南）成立于119933年4月月，規(guī)劃劃面積553平方方公里，人口44萬；至20002年年年底，共共計(jì)引進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目2293個個，項(xiàng)目目投資總總額1665億元元，協(xié)議議利用外外資122億美元元，實(shí)際際利用外外資7億億美元，累計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值1335.77億元，工業(yè)總總產(chǎn)值3356.7億元元，工業(yè)業(yè)增加值值1122億元，利稅334億元元，財政政收入116

22、億元元。累計(jì)計(jì)完成固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額1166億元，其中基基礎(chǔ)設(shè)施施投資114億元元，建成成道路1100公公里，變變電所44座，110KVV以上供供電線路路70公公里，供供水管線線65公公里，通通訊管線線70公公里，綠綠化面積積2200萬平方方米，開開竣工建建筑面積積近3660萬平平方米；配套有一一個外籍籍員工居居住所，七個中中方員工工居住所所，一所所國際學(xué)學(xué)校(幼幼兒到高高中)，七所中中專職業(yè)業(yè)培訓(xùn)學(xué)學(xué)校，一一家醫(yī)院院，五家家國內(nèi)銀銀行分支支機(jī)構(gòu)，一家五五星級酒酒店，各各類賓館館、休閑閑中心、人才勞勞務(wù)中心心，通向向市區(qū)的的公交線線路三條條，區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)線一一條。配套規(guī)劃劃項(xiàng)目規(guī)劃劃有幼兒兒園3

23、0000，小學(xué)學(xué)90000，中學(xué)1100000，菜市場場80000，超市1100000，會所1110000，沿街商商業(yè)用房房430000，各項(xiàng)項(xiàng)配套十十分完備備；此外，地地塊西北北角為安安徽建工工學(xué)院，西南角角為廣電電學(xué)院，整個西西面不到到金寨路路的區(qū)域域就配套套規(guī)劃有有大量商商業(yè)金融融用地、行政辦辦公用地地、中學(xué)學(xué)、醫(yī)院院等；東面的規(guī)規(guī)劃黃山山公園有有行政辦辦公用地地和大量量文化娛娛樂用地地，另地地塊東南南角旁邊邊有一塊塊近4000000平方米米的體育育用地，再往東東就是大大片的居居住用地地。四、SWWOT分分析1、優(yōu)勢勢分析（strrenggth）地塊優(yōu)勢勢地塊整體體并不規(guī)規(guī)正，但但劃分為

24、為五個小小塊之后后都較為為方正，且自東東南角始始有一自自然水系系斜向穿穿越地塊塊，此對對項(xiàng)目整整體的自自然景觀觀和水景景規(guī)劃帶帶來極大大便利；交通優(yōu)勢勢地塊北面面的東流流路和西西面的金金寨路皆皆為城市市的交通通主干道道，路面面狀況良良好，道道路沿線線公交線線路發(fā)達(dá)達(dá)，規(guī)劃劃的軌道道一號線線在附近近設(shè)有站站點(diǎn)，通通往政務(wù)務(wù)文化新新區(qū)的祁祁門路延延伸段正正好穿越越本地塊塊；文化優(yōu)勢勢地塊旁邊邊有安徽徽建工學(xué)學(xué)院和廣廣電學(xué)校校，沿金金寨路向向北直接接通往中中國科技技大學(xué)、安徽大大學(xué)、安安徽醫(yī)科科大學(xué)、市三醫(yī)醫(yī)院等一一大批科科教文衛(wèi)衛(wèi)單位，區(qū)域文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚；區(qū)域規(guī)劃劃潛力優(yōu)優(yōu)勢地塊北面面的一、二環(huán)

25、之之間為城城市規(guī)劃劃中的重重要住宅宅區(qū)，目目前已在在迅速發(fā)發(fā)展中，其南移移趨勢已已經(jīng)顯露露；南面面為經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)，西面為為政務(wù)文文化新區(qū)區(qū)，東面面為黃山山公園及及周邊規(guī)規(guī)劃居住住區(qū)，由由此如前前一節(jié)所所提到的的區(qū)域規(guī)規(guī)劃中包包含的道道路、交交通、景景觀、政政區(qū)、配配套等規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢勢全部納納入其中中，使得得項(xiàng)目具具有巨大大的升值值潛力；2、劣勢勢分析（weaakneess）區(qū)域開發(fā)發(fā)度不夠夠地塊所在在黃山公公園區(qū)的的規(guī)劃還還未得到到正式確確準(zhǔn)落實(shí)實(shí)，各項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)正正處于剛剛剛起步步階段，周邊環(huán)環(huán)境比較較差，配配套不齊齊而又十十分凌亂亂，在形形象檔次次上還比比較低；公眾接受受抗性大大地塊北面面

26、（一、二環(huán)之之間）才才是消費(fèi)費(fèi)者概念念中的居居住區(qū)，盡管地地塊所顯顯示的規(guī)規(guī)劃潛力力優(yōu)勢驚驚人，但但要花費(fèi)費(fèi)一定的的力量和和時間進(jìn)進(jìn)行宣傳傳和引導(dǎo)導(dǎo)，由此此對初期期的定價價也有了了一定的的限制；3、機(jī)會會點(diǎn)分析析（oppporrtunnityy）房地產(chǎn)市市場發(fā)展展良好在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速增長的的大背景景下，合合肥房地地產(chǎn)市場場繼續(xù)保保持平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展的的良好勢勢頭，房房地產(chǎn)投投資繼續(xù)續(xù)增長，銷售面面積和金金額強(qiáng)勢勢增長，市場需需求旺盛盛，商品品房（住住宅）空空置量近近三年連連續(xù)下降降，商品品房（住住宅）平平均價格格逐年上上漲。居住區(qū)南南移原來一、二環(huán)之之間為居居住生活活圈，現(xiàn)現(xiàn)在二、三環(huán)之之間的城城

27、市區(qū)域域功能定定位為：將現(xiàn)有有環(huán)境污污染企業(yè)業(yè)應(yīng)逐步步外遷，保留部部分工業(yè)業(yè)，但不不宜發(fā)展展新的工工業(yè)用地地。新建建用地以以發(fā)展居居住為主主，并注注意保護(hù)護(hù)分布其其間的各各種景觀觀綠地與與自然生生態(tài)空間間形態(tài)，由此本本地塊首首當(dāng)其沖沖；軌道交通通軌道一號號線即將將啟動，并能在在20008年年年底竣工工通車投投入試運(yùn)運(yùn)營，其其在東流流路、金金寨路口口設(shè)有站站點(diǎn)，因因而對居居民出行行方便和和物業(yè)的的升值帶帶來更大大機(jī)會；區(qū)域品質(zhì)質(zhì)提升黃山公園園規(guī)劃和和十五里里河景觀觀規(guī)劃將將使項(xiàng)目目周圍的的環(huán)境檔檔次有明明顯的提提升，因因此對規(guī)規(guī)劃定位位公園住住宅及其其他高品品質(zhì)物業(yè)業(yè)帶來可可能，在在價格定定位上

28、也也增加了了一定的的砝碼；市場先入入優(yōu)勢本項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)屬于第第一批開開發(fā)項(xiàng)目目，贏得得市場先先機(jī)優(yōu)勢勢，加上上項(xiàng)目體體量比較較大，分分為五期期開發(fā)，前期品品牌、品品質(zhì)的確確立，對對后期品品牌延續(xù)續(xù)、品質(zhì)質(zhì)升華來來贏得市市場起著著至關(guān)重重要的作作用；4、威脅脅分析（thrreatt）周邊領(lǐng)先先開發(fā)威威脅北部二環(huán)環(huán)之內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)逐漸進(jìn)進(jìn)入成熟熟開發(fā)階階段，而而西面的的政務(wù)文文化新區(qū)區(qū)和南部部的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)靠靠近明珠珠廣場及及翡翠湖湖附近已已陸續(xù)有有項(xiàng)目開開始啟動動，如潛潛山路、東流路路的國際際花都將將于今年年年底開開盤，這這些項(xiàng)目目先動將將分散本本區(qū)域的的一部分分客源；未來市場場競爭威

29、威脅區(qū)域規(guī)劃劃利好的的優(yōu)勢將將逐步體體現(xiàn)，更更多的開開發(fā)商和和投資者者已經(jīng)看看好這個個區(qū)域，使得未未來的競競爭愈加加激烈，加上本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃周期期比較長長，承受受的競爭爭壓力和和沖擊更更加巨大大；規(guī)劃風(fēng)險險因素威威脅由于本項(xiàng)項(xiàng)目在很很大程度度上依賴賴于一系系列規(guī)劃劃政策的的利好，但這些些政策中中有一些些還未得得到具體體落實(shí)定定案，一一方面會會影響客客戶和投投資者的的信心，另一方方面也隨隨時存在在著政策策變動的的不安定定風(fēng)險因因素。第三章 目標(biāo)客客源的鎖鎖定一、目標(biāo)標(biāo)客戶群群的鎖定定區(qū)域?qū)傩孕?周邊邊區(qū)域內(nèi)內(nèi)客源 市市區(qū)內(nèi)改改善居住住環(huán)境條條件的升升級消費(fèi)費(fèi)客源 在在附近經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)工

30、作作的白領(lǐng)領(lǐng) 在在高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)剛剛參加工工作的白白領(lǐng) 小小部分房房產(chǎn)投資資客源身份描述述:年輕輕夫婦，中年335口之之家，年 齡:2540購房目的的:滿足足舒適的的住房需需求 未未來有便便捷的地地鐵交通通 未未來有較較大的升升值潛力力 貼近近大自然然有良好好的小區(qū)區(qū)環(huán)境 完善善的物業(yè)業(yè)管理小小區(qū)會所所二、目標(biāo)標(biāo)客戶群群的特征征分析客層職業(yè)業(yè)分布分分析客層分布布區(qū)域周周邊區(qū)域域（合肥肥經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)、高高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)）為主主，從事事的職業(yè)業(yè)以工業(yè)業(yè)、食品品加工業(yè)業(yè)、服務(wù)務(wù)業(yè)等為為主，其其他行業(yè)業(yè)主要涉涉及服裝裝業(yè)、廣廣告業(yè)、公務(wù)員員、私營營業(yè)主等等；職務(wù)務(wù)多為中中高級主主管；婚姻

31、狀況況購房客源源中的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)主要表表現(xiàn)為22+1已已婚的結(jié)結(jié)構(gòu)，未未養(yǎng)育或或有一個個子女；家庭成成員為兩兩代人，與父母母同住的的比例相相當(dāng)少（占1.6%），子女女較為年年幼，335歲歲較為常常見；客戶價格格意向分分析客層對新新開物業(yè)業(yè)價格主主要視物物業(yè)的房房型設(shè)計(jì)計(jì)、配套套設(shè)施檔檔次、景景觀設(shè)計(jì)計(jì)及物業(yè)業(yè)管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等為為綜合考考量因素素，報價價差異也也較大，但主要要集中在在2000030000元/平方米米，占到到總客戶戶比例近近7成。客戶配置置要求分分析在物業(yè)的的配置上上，被購購房客源源最為關(guān)關(guān)心小區(qū)區(qū)安全、環(huán)境美美化度、及主題題會所功功能設(shè)置置等，其其他配套套設(shè)施更更多關(guān)注注實(shí)用性性和舒

32、適適度，不不講求豪豪華性，說明客客層對購購買物業(yè)業(yè)更趨于于理性和和實(shí)用性性；對于于小區(qū)外外部的環(huán)環(huán)境要求求自然綠綠色；在在會所功功能設(shè)置置上，更更多體現(xiàn)現(xiàn)在健身身及休閑閑方面的的功能上上。第四章 產(chǎn)品建建議方案一：一、開發(fā)發(fā)思路及及項(xiàng)目定定位產(chǎn)品開發(fā)發(fā)遵循的的原則：經(jīng)濟(jì)效益益最大化化開發(fā)商品品牌延續(xù)續(xù)化營造多贏贏局面效益社會會化可行性原原則開發(fā)時機(jī)機(jī)的論證證：本項(xiàng)目目是拿下下土地后后立即開開發(fā)，還還是等待待周邊逐逐步改善善后，再再待機(jī)開開發(fā)，是是本項(xiàng)目目產(chǎn)品策策劃中首首要解決決的關(guān)鍵鍵問題。根據(jù)市市場調(diào)研研的情況況，目前前本項(xiàng)目可供供建造的的產(chǎn)品預(yù)預(yù)測售價價是：20044年售價價：6-77層多

33、層層房22000元/8層小小高層25000元/7層小小高層25550元/疊加別別墅27000元/聯(lián)排別別墅30000元/雙拼別別墅33000元/獨(dú)幢別別墅38000元/以后預(yù)預(yù)測為以以6%的的幅度增增長。以小高高層產(chǎn)品品為例，假設(shè)220044年全部部開發(fā)完完，則收收益為：20004年總總收益=每平方方米土地地產(chǎn)出收收益*總總凈面積積=（售售價-造造價）*容積率率-2550）*總凈面面積 =（(22000-112000)*11.4-2500）*總總凈面積積假設(shè)220055年全部部開發(fā)完完，則收收益為：20005年總總收益=（222000*1.06-12000）*1.44-2550）*總凈面面積年

34、收益益率=（20005年總總收益/20004年總總收益-1）*1000% =13334.88/11150=11.6%按此計(jì)計(jì)算方式式可推算算出各類類產(chǎn)品及及推出后后開發(fā)各各時間段段所產(chǎn)生生的潛在在收益都都是在111%13%之間，而作為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，毛毛年收益益率都在在18%以上。初步計(jì)計(jì)算結(jié)果果表明，等待周周邊環(huán)境境逐步改改善，售售價上升升后再來來開發(fā)低低于房產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)平平均收益益，在這這本項(xiàng)目目周邊今今年內(nèi)無無重大因因素，促促使某售售價升幅幅加快，所以我我司的結(jié)結(jié)論是：與其等等待周邊邊環(huán)境改改善，再再待機(jī)開開發(fā)，不不如立即即開發(fā)此此項(xiàng)目，自身的的開發(fā)和和市政的的建設(shè)來來加速完完成該區(qū)區(qū)

35、域的建建設(shè)情況況。本項(xiàng)目分分期開發(fā)發(fā)的理由由：本項(xiàng)目目既然晚晚開發(fā)不不如早開開發(fā)，那那么本項(xiàng)項(xiàng)目是一一期開發(fā)發(fā)呢，還還是分多多期開發(fā)發(fā)？若分分期開發(fā)發(fā)則分幾幾期為好好，我司司基于以以下原因因：本項(xiàng)目總總規(guī)劃面面積為5598畝畝，建筑筑面積約約47887000，如如此大規(guī)規(guī)模體量量，通常常都采用用分期開開發(fā)。分期開發(fā)發(fā)可減輕輕資金壓壓力，形形成滾動動開發(fā)資資金。分期開發(fā)發(fā)可減輕輕銷售壓壓力，順順利回籠籠資金。分期開發(fā)發(fā)有利于于大規(guī)模模項(xiàng)目的的規(guī)劃調(diào)調(diào)整，也也利于銷銷售價格格的調(diào)整整。大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目的分分期開發(fā)發(fā)，有利利于風(fēng)險險的規(guī)避避。大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目的分分期開發(fā)發(fā)量通常常每年在在5萬10萬萬建筑面面

36、積為宜宜。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)，被市市政道路路自然分分成五塊塊，且每每塊面積積相差不不大，每每塊地的的建筑規(guī)規(guī)模也大大致在55萬110萬之之間。綜上所述述：我司認(rèn)為為本項(xiàng)目目宜分期期開發(fā)，最好是是按市政政道路的的自然劃劃分，分分五期完完成。產(chǎn)品組合合定位的的綜合論論證：根據(jù)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的一些基基本原則則，按照照市場調(diào)調(diào)研得出出來的各各種可能能開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的價價格走勢勢，我們們進(jìn)行綜綜合的比比較： 可供開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的價格走走勢：（單位：元/）年份價價格建建筑形態(tài)態(tài)6-7層層多層房房7層小高高層8層小高高層疊加別墅墅聯(lián)排別墅墅雙拼別墅墅獨(dú)幢別墅墅20044年2200025500250002700030

37、000330003800020055年（66%增長長）2332227033265002862231800349884028820066年（77%增長長）2495528922283553062234022374224309920077年（88%增長長）2694431233306113306636722404114653320088年（99%增長長）2936634044333663603340044440445071120099年（110%增增長）322993744436699396334404448444557882.20004年年可供開開發(fā)產(chǎn)品品其開發(fā)發(fā)每平方方米土地地所產(chǎn)生生的收益益（單位位

38、：元/m2）可供建造造產(chǎn)品凈容積率率售價造價土地價每平方米米土地可可產(chǎn)生收收益6-7層層多層房房1.4220001200025013344.87層小高高層1.6255001450025017544.88層小高高層1.8250001450025019100疊加別墅墅1270001050025015622聯(lián)排別墅墅0.83000095025015344雙拼別墅墅0.73300095025015333.6獨(dú)幢別墅墅0.63800095025015966.8開發(fā)每平平方米土土地產(chǎn)生生的收益益情況比比較：88層小高高層7層小小高層獨(dú)棟別別墅疊加別別墅雙拼別別墅聯(lián)排別別墅多層別別墅20055年可供供開發(fā)產(chǎn)

39、產(chǎn)品其開開發(fā)每平平方米土土地所產(chǎn)產(chǎn)生的收收益（單單位：元元/m22）可供建造造產(chǎn)品凈容積率率售價造價土地價每平方米米土地可可產(chǎn)生收收益6-7層層多層房房1.4233221200025013344.87層小高高層1.6270331450025017544.88層小高高層1.8265001450025019100疊加別墅墅1286221050025015622聯(lián)排別墅墅0.83180095025015344雙拼別墅墅0.73498895025015333.6獨(dú)幢別墅墅0.64028895025015966.820066年可供供開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品其開開發(fā)每平平方米土土地所產(chǎn)產(chǎn)生的收收益（單單位：元元/ mm

40、2）可供建造造產(chǎn)品凈容積率率售價造價土地價每平方米米土地可可產(chǎn)生收收益6-7層層多層房房1.42495512000250156337層小高高層1.6289221450025020577.28層小高高層1.8283551450025022433疊加別墅墅1306221050025017622聯(lián)排別墅墅0.834022950250911.6雙拼別墅墅0.73742295025017044.4獨(dú)幢別墅墅0.64309995025017655.420077年可供供開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品其開開發(fā)每平平方米土土地所產(chǎn)產(chǎn)生的收收益（單單位：元元/ mm2）可供建造造產(chǎn)品凈容積率率售價造價土地價每平方米米土地可可產(chǎn)生收收

41、益6-7層層多層房房1.4269441200025018411.67層小高高層1.6312331450025024266.88層小高高層1.8306111450025026499.8疊加別墅墅1330661050025020066聯(lián)排別墅墅0.83672295025019277.6雙拼別墅墅0.74041195025019133.7獨(dú)幢別墅墅0.64653395025019711.820088年可供供開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品其開開發(fā)每平平方米土土地所產(chǎn)產(chǎn)生的收收益（單單位：元元/ mm2）可供建造造產(chǎn)品凈容積率率售價造價土地價每平方米米土地可可產(chǎn)生收收益6-7層層多層房房1.4293661200025021

42、800.47層小高高層1.6340441450025028766.48層小高高層1.8333661450025031444.8疊加別墅墅1360331050025023033聯(lián)排別墅墅0.84004495025021933.2雙拼別墅墅0.74404495025021677.8獨(dú)幢別墅墅0.65071195025022222.620099年可供供開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品其開開發(fā)每平平方米土土地所產(chǎn)產(chǎn)生的收收益（單單位：元元/ mm2）可供建造造產(chǎn)品凈容積率率售價造價土地價每平方米米土地可可產(chǎn)生收收益6-7層層多層房房1.4322991200025025900.67層小高高層1.637444145002503

43、4200.48層小高高層1.8366991450025037444.2疊加別墅墅1396331050025026633聯(lián)排別墅墅0.84404495025025133.2雙拼別墅墅0.74844495025024755.8獨(dú)幢別墅墅0.65578895025025266.8通過上述述論證，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：隨著時間間的推移移，各產(chǎn)產(chǎn)品之間間的收益益差距越越來越大大；8F小高高層是所所有產(chǎn)品品中收益益最大的的；別墅墅物業(yè)中中，疊加加別墅的的收益最最大，其其次為獨(dú)獨(dú)棟別墅墅；考慮到地地塊容積積率及高高度的限限制，結(jié)結(jié)合合肥肥當(dāng)?shù)氐牡淖》苛?xí)習(xí)慣，我我們選擇擇了8FF小高層層加獨(dú)棟棟別墅的的產(chǎn)品組組合，為為

44、最佳產(chǎn)產(chǎn)品組合合。進(jìn)一步測測算8FF小高層層加獨(dú)棟棟別墅各各占的分分額：設(shè)8F小小高層的的建筑面面積為XX；X=366585Y=55015 獨(dú)獨(dú)棟別墅墅的建筑筑面積為為Y；則有：XX+Y=42116000Y/0.6=55015/0.6=91692m20.61.8X+Y=29553500在充分考考慮了項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的完整整性，所所以將別別墅放在在了5號號地塊（858850mm2）。根據(jù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算所所得，小小高層的的漲勢較較快，而而且隨著著開發(fā)時時間的推推移，其其每平方方米的收收益越大大，所以以我司建建議將小小高層的的銷售時時間盡可可能的放放在后面面兩期，以期望望得到最最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。綜上所述述

45、，本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位為：具有豐富富的產(chǎn)品品形態(tài)（8層小小高層和和獨(dú)棟別別墅），隨著市市政建設(shè)設(shè)逐步完完工，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、售價價都逐級級遞升的的新興高高尚居住住區(qū)。只有定位位為此種種產(chǎn)品才才能真正正實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益最大化化、品牌牌延續(xù)化化、風(fēng)險險最小化化和營造造多贏局局面，取取得較好好的社會會效益，從而順順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的的銷售，達(dá)到預(yù)預(yù)期的目目標(biāo)。二、總體體規(guī)劃建建議總體規(guī)劃劃布局總用地面面積約5598畝畝，合33989913容積率11.2市政道路路面積：575573凈用地面面積約5512畝畝，合33413340由東西走走向的四四條規(guī)劃劃路（自自北向南南依次為為東風(fēng)路路、新倉倉支路、祁門路路

46、、館驛驛路）和和南北走走向的三三條規(guī)劃劃路（自自西向東東依次為為：新倉倉路、青青平路、三河路路）分割割成五塊塊地（暫暫命名為為1號地地塊、22號地塊塊、3號號地塊、4號地地塊、55號地塊塊）本項(xiàng)目共共分五期期開發(fā)總總建筑面面積約：47887000，其其中：幼兒園330000，小學(xué)90000，中學(xué)1000000，菜市場880000，超市1000000，會所1110000，沿街商業(yè)業(yè)用房4430000，8層小高高層房22761144（約223011戶，平平均每戶戶約1220）。獨(dú)幢別墅墅524456（約1163戶戶，平均均每戶約約3200）總計(jì)：224644戶，約約73992人。商業(yè)及配配套設(shè)施施

47、建議商業(yè)房：沿街商商業(yè)用房房共計(jì)4430000第一期：沿祁門門路和青青平路商商業(yè)房約約100000第二期：沿祁門門路和青青平路商商業(yè)房約約70000第三期：沿祁門門路和青青平路商商業(yè)房約約100000，沿新新倉支路路商業(yè)約約30000 第四期：沿祁門門路和青青平路商商業(yè)房約約100000主要商業(yè)業(yè)分布在在祁門路路和青平平路上，新倉支支路僅有有小部分分商業(yè)第五期：沿新倉倉支路商商業(yè)約330000祁門路商商業(yè)街共共長6000米，沿街商商業(yè)房總總面積為為：2110000主要要規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)為：百貨、副食品品、書店店、郵政政、銀行行、便利利店、干干洗店、五金、電器、服裝等等商業(yè)。青平路商商業(yè)街共共長533

48、7米，沿街商商業(yè)房總總面積為為：1990000。其中祁門門路以北北商業(yè)街街長2660米，沿街商商業(yè)房總總面積為為：90000主要規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)為：餐餐飲、副副食品等等商業(yè)。祁門路以以南商業(yè)業(yè)街長2277米米，沿街街商業(yè)房房總面積積為：1100000主主要規(guī)劃劃業(yè)態(tài)為為：娛樂樂、休閑閑、服務(wù)務(wù)業(yè)（如如：美容容、理發(fā)發(fā)、洗腳腳店、酒酒吧、茶茶室）等等商業(yè)。總體商業(yè)設(shè)施新倉支路路商業(yè)街街長3000米，沿街商商業(yè)房總總面積為為：60000主要規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)為：以以學(xué)校配配套的學(xué)學(xué)生用品品、書店店、餐飲飲、便利利店等商商業(yè)。配套設(shè)施施：共計(jì)計(jì)510000幼兒園330000（四四期）小學(xué)90000 （三期）中

49、學(xué)1000000 （五期）菜市場880000（四四期）超市1000000 （三期）會所1110000 （二期：主會所所設(shè)施880000，一一期高級級會所設(shè)設(shè)施30000 ）配套設(shè)施分布3、會所所設(shè)施建建議 主會所設(shè)設(shè)施：（80000）1、健身身房、韻韻律操室室 60002、閱覽覽室 50003、游泳泳池、桑桑拿、美美容 100004、棋牌牌室 100005、醫(yī)療療保健中中心 30006、臺球球室 100007、乒乓乓球室 33008、室內(nèi)內(nèi)羽毛球球館 10000幻彩壁球室9、室內(nèi)內(nèi)籃球場場 11000010、攀攀巖室 200011、壁壁球室 300012、兒兒童樂園園 300013、小小影院

50、300014、商商務(wù)中心心 1000普通商用游泳池15、社社區(qū)管理理服務(wù)中中心 1100跑步機(jī)豪華游泳池高級會所所設(shè)施：（30000）游泳池、桑拿、美容、 6000咖啡室、酒吧 4400網(wǎng)球場 220000高級會所所設(shè)施圖圖片：酒吧、咖啡店第一期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議開發(fā)時機(jī)機(jī)開始施工工到竣工工交房時時間：220044年6月月至20005年年6月銷售時間間：20004年年9月20005年112月2、規(guī)劃劃布局第一期為為5號地地塊，由由三河路路、館驛驛路、青青平路和和祁門路路圍成，凈用地地面積約約764430，凈容容積率00.7，總建筑筑面積約約536650。其中：高高級會所所約30000（地下

51、下機(jī)動車車位：110個；地面機(jī)機(jī)動車位位：5個個；自行行車位：1000 個個）沿祁門路路和青平平路商業(yè)業(yè)房約1100000（地面機(jī)機(jī)動車位位：400個；自自行車位位：3000個）獨(dú)幢別墅墅約4006500（每每戶約3320平平方米共共計(jì)1227戶，車庫每每戶一個個共1227個）中心綠地地約：1110000地下建筑筑面積33503、房型型配置建筑面面積：從從30003550平方方米不等等一層有有車庫、工人房房、儲藏藏間、衛(wèi)衛(wèi)生間，功能完完備，超超大挑高高客廳與與陽光活活動室渾然一一體，盡盡顯豪華華氣度。客廳挑挑高4.2米設(shè)設(shè)計(jì)，錯錯層為餐餐廳和酒酒吧，變變化豐富富。二層設(shè)設(shè)置三臥臥和家庭庭室，八

52、八角型景景觀陽臺臺風(fēng)味別別具。三層主主臥、書書房及走走入式衣衣帽間一一體化的的設(shè)計(jì)。健身房房與景觀觀露臺相相鄰，主主臥自帶八角角觀景陽陽臺，形形成一個個別致個個性的空空間。價格建議議獨(dú)棟別墅墅均價：40000元/平方米米（送花花園、曬曬臺及車車庫）沿街商業(yè)業(yè)房均價價：45500元元/平方方米可出租機(jī)機(jī)動車位位：地下機(jī)動動車位：10個個地面機(jī)動動車位：45個個二期產(chǎn)品品及價格格等建議議開發(fā)時機(jī)機(jī)主會所開開始施工工到竣工工時間：20004年66月至220055年6月月（可用用做售樓樓處）主體建筑筑開始施施工到竣竣工交房房時間：20005年44月至220066年8月月主體銷售售時間：20005年99

53、月至220066年9月月規(guī)劃布局局二期為44號地塊塊，由青青平路、館驛路路、新倉倉路和祁祁門路圍圍成，凈凈用地面面積7115400，其其中沿新新倉路約約400000為回遷遷戶安置置區(qū)，建建造多層層房，總總建筑面面積為5560995，預(yù)計(jì)220055年5月月開工至至20006年88月完工工?？山ńㄉ唐贩糠空嫉孛婷娣e為3315440，凈容積積率為11.866，總建建筑面積積585570。住宅部部分建88層小高高層，總總建筑面面積為4435770，預(yù)計(jì)220055年4月月開工至至20006年88月完工工。其中：主主會所約約80000（地下機(jī)機(jī)動車位位：300個；地地面機(jī)動動車位：5個；自行車車位：2

54、240個個）沿祁門路路和青平平路商業(yè)業(yè)房約770000（地地面機(jī)動動車位：30個個；自行行車位：2100個）8層小高高住宅約約435570，每戶戶約1220，共3660戶 （地下下小汽車車位：660個；地面小小汽車位位：300個；自自行車位位：7550個）地下車庫庫面積約約30000房型配置置三房二廳二衛(wèi)建筑面積：121平米三房二廳二衛(wèi)建筑面積：108平米 建筑面積：121平方米 270度方正大陽臺雙向進(jìn)出、納涼賞月、談天說地，不一樣的自由之域 雙衛(wèi)生設(shè)計(jì)，干濕分離，體貼照顧，滿足全家人的生活習(xí)慣 儲藏室設(shè)計(jì)，合理安置雜物，家居生活更有序 建筑面積：112平方米 多邊形環(huán)轉(zhuǎn)客廳，翠綠景色360

55、自由漫入客廳 臥室全部朝南，讓家人都生活在陽光的溫暖懷抱中 完全的明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，無論哪里都有陽光留下的足跡價格建議議小高層均均價：228000元/平平方米沿街商業(yè)業(yè)房：44500055000元/平方米米，均價價：50000元元/平方方米住宅可售售小汽車車位：地下小汽汽車位：60個個，平均均售價66.5萬萬元/個個地面小汽汽車位：30個個，平均均售價33.5萬萬元/個個可出租機(jī)機(jī)動車位位：地下機(jī)動動車位：30個個地面機(jī)動動車位：35個個三期產(chǎn)品品及價格格等建議議開發(fā)時機(jī)機(jī)開始施工工到竣工工交房時時間：220066年5月月至20007年年9月銷售時間間：20006年年8月至至20007年

56、99月規(guī)劃布局局三期為33號地塊塊，由三三河路、祁門路路、青平平路和新新倉支路路圍成，凈用地地面積約約613340，凈容容積率11.377，總建建筑面積積約8337400。其中：小小學(xué)約990000超市約1100000（地下機(jī)機(jī)動車位位：1000個；地面機(jī)機(jī)動車位位：500個；自自行車位位：6000個）沿祁門路路和青平平路商業(yè)業(yè)房約1100000，沿新倉倉支路商商業(yè)約330000（地面機(jī)機(jī)動車位位：522個；自自行車位位：4000個）8層小高高住宅約約399940，每戶戶約1220，共3330戶 （地下下小汽車車位：555個；地面小小汽車位位：300個；自自行車位位：7000個）獨(dú)棟別墅墅11

57、8800，每戶戶約3220，共366戶地下車庫庫面積約約51000房型配置置三房二廳二衛(wèi)建筑面積：132m2270度觀景角窗，使主臥通透明亮，視野開闊。客廳、餐廳雙面朝北，南北對開，達(dá)到最佳的“穿風(fēng)堂”效果。娛樂會客區(qū)和生活休憩區(qū)的分離，在功能上互不干擾，保證了臥室的私密性。主人房特設(shè)舒適的進(jìn)入式衣帽間，使您充分感受到別墅生活的品質(zhì)。衛(wèi)生間和盥洗間相對獨(dú)立，提供了真正意義上的干濕分離。4、價格格建議小高層均均價：330500元/平平方米別墅均價價：46600元元/平方方米沿街商業(yè)業(yè)房：；均價：55000元/平方米米超市商業(yè)業(yè)房均價價：40000元元/平方方米住宅可售售小汽車車位：地下小汽汽車位

58、：55個個，平均均售價77萬元/個地面小汽汽車位：30個個，平均均售價44萬元/個可出租機(jī)機(jī)動車位位：地下機(jī)動動車位：1000個地面機(jī)動動車位：1022個第四期產(chǎn)產(chǎn)品及價價格等建建議開發(fā)時機(jī)機(jī)開始施工工到竣工工交房時時間：220077年6月月至20008年年10月月銷售時間間：20007年年10月月至20008年年10月月規(guī)劃布局局四期為22號地塊塊，由青青平路、祁門路路、新倉倉路和新新倉支路路圍成，凈用地地面積約約525580，凈容容積率約約1.669，總總建筑面面積約8886440。其中：幼幼兒園約約30000菜市場約約80000（地下機(jī)機(jī)動車位位：255個；地地面機(jī)動動車位：10個個；自

59、行行車位：3000個）沿祁門路路和青平平路商業(yè)業(yè)房約1100000（地面機(jī)機(jī)動車位位：400個；自自行車位位：3000個）8層小高高層房6676440，每戶約約1200，共共5600戶（地地下小汽汽車位：1000個；地地面小汽汽車位：50個個；自行行車位：12000個）地下車庫庫面積約約41000環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)建筑風(fēng)格格房型配置置二房兩廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi) + 小書房二房兩廳一衛(wèi)客廳開間4.2M，主臥開間3.9M，兩廳南北通透、廚衛(wèi)全明建筑面積：99110平方米面積配比建議：房型:兩房兩廳兩衛(wèi)一廚房建筑面積：115M2 如果得房率為77.5%則套內(nèi)面積為89 M2建議面積配比:客廳:28.5M2 主

60、衛(wèi):7.5M2主臥:17 M2 客衛(wèi):7 M2臥室:12M2 主陽臺:7 M2廚房:8 M2 工作陽臺:2 M2三房二廳二衛(wèi)+小書房建筑面積：132平方米套內(nèi)面積：121平方米，得房率：88%主臥內(nèi)設(shè)小書房，彰顯學(xué)院風(fēng)范客廳開間：4.2M，主臥開間3.9M，臥室凸窗坐享小區(qū)美景餐廳、廚房、衛(wèi)生間無遮擋采光、通風(fēng)住宅兩房房:面積：1110平平方左右右為主力力戶型，比例：占占住宅總總面積的的20%。設(shè)計(jì)要求求：*帶挑高高的豪華華藝術(shù)門門廳設(shè)計(jì)計(jì)。*設(shè)計(jì)時時考慮玄玄關(guān)、設(shè)設(shè)備平臺臺、鞋柜柜等細(xì)節(jié)節(jié)的處理理。*設(shè)置獨(dú)獨(dú)立更衣衣室；設(shè)設(shè)置專用用工作陽陽臺。*飄窗、弧形落落地景觀觀窗的應(yīng)應(yīng)用。*主臥（不低