川師大區(qū)域市場概況

1、川師大區(qū)域市場概況2015.08.19區(qū)域土地市場1*Chapter整體市場：土地市場供應(yīng)成交乏力，開發(fā)商拿地謹慎，地塊流拍率高企，溢價率回落。川師大片區(qū)：近幾年土地供應(yīng)、成交量均不大，區(qū)域近期拍出的地塊成本較之前低。成交時間宗地位置凈用地面積（畝）計入容積率總建筑面積（平米）用地使用性質(zhì)起拍樓面地價（元/）成交樓面地價（元/）（成交價-起拍價）/起拍價計入地票費用后成交樓面地價（元/）成交金額（萬元）競得單位2013年9月3日錦江區(qū)獅子山街道花果村7組64.1734145459.78二類住宅用地3397503048.07%5162 73166.27中鐵建2013年10月29日錦江區(qū)花果村六組

2、、大觀村四組45.628886694.66二類住宅用地4500787074.89%8028 68228.7華潤2014年10月21日錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村2、4組14.619838986二類住宅用地45004780 6.22%484818635.31成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)辦公室2015年6月10日錦江區(qū)成龍路街道華新村2、7組36.307024204.68二類住宅用地390043509%459625269.69藍光錦江區(qū)川師大片區(qū)2013年以來共出讓4宗住宅業(yè)類土地，計入地票費用后成交價格為4848-8028元/平米，今年由藍光競得的地塊計入地票及交易費用后成交樓面地價為4596元/平米，與此前成交

3、結(jié)果相比處于低位水平。區(qū)域土地市場區(qū)域市場環(huán)境2*Chapter區(qū)域供應(yīng)量較大，庫存較高；價格較2014年明顯下滑，以價換量趨勢明顯；主打剛需產(chǎn)品，以首置客戶為主；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭紅海在所難免；2015年上半年主城區(qū)2-3環(huán)之間供銷情況（單位：萬平米，%）方位新增面積可售量銷售面積供銷比去化率北2-3環(huán)19.9251.8429.110.6856.15%東2-3環(huán)50.13145.6757.080.8839.18%南2-3環(huán)7.0189.4316.250.4318.17%西2-3環(huán)010.342.98028.87%總計77.06297.28105.420.7335.46%區(qū)域供應(yīng)成交從整個主

4、城區(qū)2-3環(huán)情況來看，2015年上半年東門片區(qū)供應(yīng)量最大（超過50萬平米），整體可售量達145萬平米。片區(qū)月均供銷去化（萬平米）當期銷售價格后期存量（萬平米）（元/平米）供應(yīng)面積可售量月均銷售面積去化率2014年1-12月均價增幅項目預(yù)售存量項目端存量土地存量總存量預(yù)售存量出清周期（月）總存量出清周期（年）川師大1.552.050.7737.70%10446-2%14.0930.976.8837.85189沙河堡0.271.70.6437.70%106562%11.6339.7729.8269.591813片區(qū)月均供銷去化（萬平米）當期銷售價格后期存量（萬平米）（元/平米）供應(yīng)面積可售量月均銷

5、售面積去化率2015年1-6月均價增幅項目預(yù)售存量項目端存量土地存量總存量預(yù)售存量出清周期（月）總存量出清周期（年）川師大02.361.4160%8987-14%15.6521.595.927.49112沙河堡1.943.31.4444%9833-8%13.941.5518.3159.86103區(qū)域供應(yīng)成交整體來看：區(qū)域價格較2014年出現(xiàn)明顯下滑，各項目以價換量趨勢明顯；受市場大環(huán)境影響，區(qū)域出現(xiàn)回暖跡象，月均去化速度明顯提升；區(qū)域整體供應(yīng)量大、庫存高，去庫存周期逐漸縮短，市場需求旺盛；板塊之間相互擠壓、板塊外部競爭激烈。相比于正在快速崛起的攀成鋼高端板塊，在區(qū)域環(huán)境、發(fā)展面貌、交通現(xiàn)狀等方

6、面處于明顯劣勢、但在中環(huán)沿線最具發(fā)展?jié)摿?。攀成鋼片區(qū)川師大片區(qū)板塊特征：目前正在快速崛起、即將完美呈現(xiàn)的高端區(qū)域板塊品牌特征：韓國樂天、合景泰富、香港置地、九龍倉、新鴻基、仁恒、吉寶等國外大型品牌開發(fā)商代表項目：樂天圣苑、天譽、成都ICC、仁恒濱河灣等板塊特征：憑借城際商旅城和城東城市改造正在快速發(fā)展品牌特征：華潤、中鐵建、華宇等開發(fā)商；代表項目：榮盛香榭蘭庭、華宇廣場、華潤幸福里等板塊之間的競爭區(qū)域在售項目多為剛需，數(shù)量較多，競爭激烈。區(qū)域周邊競品以首置與首改為主，區(qū)域內(nèi)中小戶型清水價格約7500-9500元/。佳年華廣場區(qū)域項目分布川師大版塊錦江國際花園華潤凱旋天地香榭蘭庭華潤幸福里華宇廣

7、場板塊內(nèi)部市場區(qū)域供銷情況區(qū)域各項目走量，由于剛需戶型供應(yīng)量大，導(dǎo)致剛需戶型占據(jù)去化絕對主力。在售項目中整體去化量較高的是華潤幸福里。近幾個月因通過低價策略，錦江國際花園銷量有明顯上升。以70-90剛需類產(chǎn)品是各項目的主要產(chǎn)品，競爭十分激烈；改善類產(chǎn)品目前在區(qū)域供應(yīng)量較少，但由于大戶型總價高，去化速度較慢；剛需路線，產(chǎn)品差異化小。區(qū)域產(chǎn)品特征區(qū)域產(chǎn)品特征區(qū)域70-90平米剛需型產(chǎn)品供應(yīng)量巨大，占據(jù)整體供給的71%，110-130平米改善類戶型供應(yīng)量極少，存在一定的市場機會。區(qū)域量價波幅較大，由于區(qū)域產(chǎn)品以剛需型產(chǎn)品為主，客戶爭奪顯得極為艱難，不得不以“價格戰(zhàn)”作為主要的吸客手段。區(qū)域價格走勢區(qū)域購房客以中年剛需型客戶居多、青年剛需型客戶次之，中年改善型客戶再次之，青年改善型客戶最少。區(qū)域客群以各年齡段的剛需客群為主，改善類客群較少，缺乏追求品質(zhì)舒居產(chǎn)品的客群。主力客群分析華潤凱旋天地華潤幸福里華宇廣場佳年華廣場錦江國際花園榮盛香榭蘭庭客戶年齡25-40歲30-50歲30-50歲25-40