成都東客站市場(chǎng)

1、1東客站市場(chǎng)情況2【物業(yè)】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】項(xiàng)目名稱在售體量去化周期均價(jià)（元/）月均走量去化率銷售模式花生唐3.6萬(wàn)方11個(gè)返租銷售香江CBD37.6萬(wàn)方37個(gè)月7830636866%返租銷售新南中心9.2萬(wàn)方4個(gè)月45677131532%返租銷售潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)2.4萬(wàn)方10個(gè)月1746455544%返租銷售潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)商鋪返祖銷售模式盈利表備注：花生唐2013年5月新推一批，香江CBD2012年5月底新開(kāi)盤一批，成交價(jià)不到7000元/，導(dǎo)致6月成交量巨大。集中商業(yè)部分項(xiàng)目月均銷量走勢(shì)圖（/月）3獨(dú)棟：區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟商業(yè)一樓均價(jià)約4.5-6萬(wàn)/，為底商的1.2倍，屬

2、高價(jià)值物業(yè)?！疚飿I(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】項(xiàng)目名稱獨(dú)棟樓層獨(dú)棟均價(jià)（元/）底商樓層底商均價(jià)（元/）獨(dú)棟、底商價(jià)格比招商雍華府1F4.51F3.71.2:12F2.8摩瑪新城1F61F51.2:12F43F34F22F22:15F2協(xié)信中心 -1F21F452:11F92F452F31.5:13F3.5榮盛香榭蘭庭未售152332.541.8備注：榮盛香榭蘭庭獨(dú)棟商鋪目前尚未推出，無(wú)銷售數(shù)據(jù)。4底商：以1-3層為主，一樓均價(jià)在46萬(wàn)元/，3層以上商鋪去化難度較大。價(jià)格、銷售情況【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】項(xiàng)目名稱價(jià)格（萬(wàn)元）去化率摩瑪新城1F:5.037%2F:2.00%3F:

3、1.50%4F:1.20%5F:1.00%榮盛香榭蘭庭1F:6.00%2F:4.00%3F:2.80%4F:1.90%陽(yáng)光米婭1001F:4.564%隆鑫九熙1F:3.9100%藍(lán)光錦繡城1F:5.890%2F:2.5100%3F:1.8100%COCO金沙1F:5645%2F:2331%備注：榮盛香榭蘭庭底商尚未推出，無(wú)銷售數(shù)據(jù)。觀城明信鷺灣沙河灣信和御龍山朗詩(shī)綠色街區(qū)塔子山壹號(hào)隆鑫九熙優(yōu)品道上東區(qū)陽(yáng)光100米婭中心龍之夢(mèng)首創(chuàng)國(guó)際城摩瑪新城藍(lán)光錦繡城萬(wàn)科金庫(kù)海上海榮盛紫提東郡榮盛香榭蘭庭綠地新里柏仕公館5整體寫字樓市場(chǎng)供需（2013.1-2014.10）：今年主城區(qū)寫字樓供應(yīng)較往年有所下降，

4、銷售保持平穩(wěn)，1-10月，主城區(qū)寫字樓新增供應(yīng)66.8萬(wàn)，銷售131.8萬(wàn)，供小于求?！疚飿I(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】6整體寫字樓市場(chǎng)存量（2013.1-2014.10）：今年主城區(qū)寫字樓市場(chǎng)存量逐漸減少，目前存量143.6萬(wàn)方，以市場(chǎng)平均消化速度11.5萬(wàn)/月計(jì)算，存量消化需12個(gè)月?！疚飿I(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】7【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】整體寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格（2013.1-2014.10）：主城區(qū)寫字樓銷售價(jià)格保持平穩(wěn)，在10000-12000元/。8成都市五方位寫字樓市場(chǎng)供銷比（2013.01-2014.10）：城東寫字樓供銷比相對(duì)較小，銷售量大于供應(yīng)量，供

5、小于求，寫字樓存在一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。方位城中城東城南城西城北新增供應(yīng)（）279186847101718790171515308265銷售（）3810951032311607644180091267717供銷比0.730.821.070.951.15【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】9【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】城東寫字樓市場(chǎng)存量（截止2013.10）：城東寫字樓市場(chǎng)目前存量約6.04萬(wàn)，約占主城區(qū)寫字樓總存量143.6萬(wàn)的4.1%，相較于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。10【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】城東寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格（2013.1-2014.10）：主城區(qū)寫

6、字樓銷售價(jià)格變化幅度不大，基本維持在9000-11000元/。11城東片區(qū)超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓空缺，高端寫字樓物業(yè)存在空白點(diǎn)。寫字樓檔次總供應(yīng)量（萬(wàn)）銷售面積（萬(wàn)）存量（萬(wàn)）銷售均價(jià)（元/）月均走量超甲級(jí)甲級(jí)類甲級(jí)萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)4.53.90.612300 1885 萬(wàn)科匯智中心5.61.54.186001261華潤(rùn)廣場(chǎng)6.56.00.5130002916協(xié)信中心4.02.02.310327 1580乙級(jí)隆鑫九熙（soho）8.47.70.771503500【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】12【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】專題：區(qū)域高端寫字樓需求研判13區(qū)域?qū)傩裕阂?guī)劃中的城東CBD區(qū)

7、域，以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，非城市核心CBD區(qū)域。目前成都主要的CBD分布在市中心、人民南路、東大街、天府新城四大板塊市中心CBD：金融、貿(mào)易和咨詢業(yè)為主導(dǎo)的傳統(tǒng)的區(qū)域性商務(wù)中心區(qū)人南路CBD：科技商務(wù)區(qū)東大街CBD：西部金融中心、華爾街天府新城CBD：成都金融中心、后臺(tái)服務(wù)中心【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】城東CBD本案14【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】區(qū)域?qū)傩裕鹤≌詣傂璁a(chǎn)品為主，區(qū)域整體價(jià)格相比其它區(qū)域弱觀城明信鷺灣沙河灣信和御龍山朗詩(shī)綠色街區(qū)塔子山壹號(hào)隆鑫九熙優(yōu)品道上東區(qū)陽(yáng)光100米婭中心成都新城綠地新里柏仕公館首創(chuàng)國(guó)際城摩瑪新城藍(lán)光錦繡城萬(wàn)科金庫(kù)海上海榮盛紫提東郡榮

8、盛香榭蘭庭城東CBD東大街CBD南延線CBD15【物業(yè)組合】區(qū)域發(fā)展目前處于初期，物業(yè)需求以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型居多【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】區(qū)域發(fā)展階段物業(yè)需求城中心CBD成熟期國(guó)際甲級(jí)寫字樓、頂級(jí)豪宅和公寓、五星和超五星酒店、高檔購(gòu)物中心南延線CBD快速發(fā)展期甲級(jí)寫字樓、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星級(jí)酒店、大行商業(yè)項(xiàng)目東大街CBD快速發(fā)展期甲級(jí)寫字樓、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星級(jí)酒店、大行商業(yè)項(xiàng)目城東CBD起步期中低檔寫字樓、中高檔住宅、低星級(jí)酒店、社區(qū)商業(yè)新商務(wù)中心的發(fā)展過(guò)程16【物業(yè)組合】商務(wù)氛圍暫未形成，物業(yè)需求以中端商務(wù)為主，超甲、甲級(jí)寫字樓需求有限城東CBD規(guī)劃意境圖擬入住項(xiàng)目占地面

9、積建筑面積項(xiàng)目業(yè)態(tài)鑫福錦東智谷167畝58萬(wàn)星級(jí)酒店、住宅、寫字樓、會(huì)展中心世茂海峽城647畝211萬(wàn)五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高端商業(yè)、大型體驗(yàn)中心、影劇院、soho辦公孵化區(qū)花樣年花港90畝35萬(wàn)集高端精裝公寓、商業(yè)、SOHO三位一體的高品質(zhì)生活、自由工作、時(shí)尚休閑全精裝復(fù)合型社區(qū)劍恒國(guó)際廣場(chǎng)38畝甲級(jí)寫字樓、藝術(shù)酒店及精品商業(yè)于一體的高層綜合體佳州國(guó)際中心40萬(wàn)包括一條打造文化體驗(yàn)旅游的古典商街；一座構(gòu)建空中藝術(shù)走廊的空中街區(qū)；極具現(xiàn)代感的兩大標(biāo)志建筑；購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公、居住的四大功能組團(tuán)荷福米其林國(guó)際商業(yè)中心23畝8.8萬(wàn)大型商業(yè)、國(guó)際精品產(chǎn)權(quán)式酒店、高端品牌博覽、米其林美食廣場(chǎng)呈祥東方

10、廣場(chǎng)24畝10萬(wàn)經(jīng)濟(jì)寫字樓、套房酒店、餐飲區(qū)域內(nèi)擬入駐項(xiàng)目，集中打造高端商務(wù)物業(yè)，而區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)客群有限，超甲、甲級(jí)寫字樓需求優(yōu)先，未來(lái)商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大?！旧虡I(yè)】【寫字樓】【公寓】17區(qū)域中高端寫字樓需求有限，不建議打造超甲、甲級(jí)【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】棄選市場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃整體市場(chǎng)中寫字樓存量過(guò)大，市場(chǎng)趨于飽和，需求有限；城東市場(chǎng)中寫字樓供應(yīng)不大，類甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓存量較小，低價(jià)走量。區(qū)域現(xiàn)階段物業(yè)需求以中高檔住宅、中低檔商務(wù)為主，超甲、甲級(jí)寫字樓需求很??；區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍還需3-5年，才能形成。競(jìng)品城東CBD規(guī)劃中，未來(lái)將集中打造大量高端商務(wù)物業(yè)，本項(xiàng)目地塊規(guī)模局限，打造高端商務(wù)物業(yè)

11、無(wú)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。18萬(wàn)元/城東區(qū)域內(nèi)，類甲級(jí)寫字樓中萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)和華潤(rùn)廣場(chǎng)高價(jià)走量，乙級(jí)寫字樓中隆鑫九熙低價(jià)走量。寫字樓檔次總供應(yīng)量（萬(wàn)）銷售面積（萬(wàn)）存量（萬(wàn)）銷售均價(jià)（元/）月均走量類甲級(jí)萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)4.53.90.612300 1885 萬(wàn)科匯智中心5.61.54.186001261華潤(rùn)廣場(chǎng)6.56.00.5130002916協(xié)信中心4.02.02.310327 1580乙級(jí)隆鑫九熙（soho）8.47.70.771503500城東片區(qū)寫字樓以中低檔的類甲和乙級(jí)為主，價(jià)格900013000元/，月均走量一10002000為主?！疚飿I(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】19項(xiàng)目協(xié)信中心 華潤(rùn)廣場(chǎng)萬(wàn)

12、科鉆石廣場(chǎng)萬(wàn)科匯智中心隆鑫九熙級(jí)別甲級(jí)類甲類甲類甲乙級(jí)寫字樓體量 400006500045000560008.4配套物業(yè) 希爾頓+主題商業(yè)街+住宅 商業(yè)+寫字樓商業(yè)+LOFT+寫字樓商業(yè)+寫字樓商業(yè)+寫字樓+住宅總層數(shù)23F 26F31F29F28F標(biāo)準(zhǔn)層面積180015001500 19651200平面布局核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式面積劃分135-220100-50076-270 50-196540-100外立面LOWE玻璃LOWE玻璃LOWE玻璃LOW-E玻璃石材+面磚電梯品牌日立迅達(dá)日立電梯服務(wù)面積比5000:13800:15111:16200:15600:1電梯載重 16

13、00kg1800Kg1350kg1350Kg1200kg電梯速度 2.5m/s3m/s（低區(qū)）4m/s（高區(qū)）2.5m/s（低區(qū)）4m/s（高區(qū)）2.5m/s（低區(qū)）4m/s（高區(qū)）1.75m/s空調(diào)配置中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)VRV中央空調(diào)VRV中央空調(diào)中央空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)層層高4m3.8m3.8m3.7m3.3m大堂面積 約500約500約500約350約300大堂層高 10.8m15m10m10m9m附加配置酒店VIP通道,資料儲(chǔ)藏室,商務(wù)服務(wù)中心資料儲(chǔ)藏室、商務(wù)服務(wù)中心總裁衛(wèi)生間土地價(jià)格3500元/3060元/3060元/3155.17元/成交均價(jià)10300元/13000元/123

14、00元/8600元/7150元/【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】區(qū)域中高端寫字樓項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比：以類甲品質(zhì)為主。20【物業(yè)組合】項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址寫字樓體量（萬(wàn)）銷售均價(jià)（元/）月均去化（/月）客群分類協(xié)信中心成華區(qū)二環(huán)內(nèi)府青路板塊4.010327 158080%自用客戶（城北荷花池周邊個(gè)體商戶），20%投資客戶。華潤(rùn)廣場(chǎng)錦江區(qū)二環(huán)路東湖板塊6.513000335070%自用客戶，30%投資客戶80%地緣性客戶，40%為品牌追隨者。萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)成華區(qū)二-三環(huán)內(nèi)建設(shè)路板塊4.512300 229480%投資客戶，20%自用客戶；50%地緣性客戶，50%外地客戶；50%為品牌追隨者。萬(wàn)科匯智中心

15、武侯區(qū)二-三環(huán)內(nèi)高攀路板塊5.68600126150%投資客戶，50%自用客戶50%地緣性客戶，50%外地客戶，50%為品牌追隨者。隆鑫九熙成華區(qū)二-三環(huán)內(nèi)建材路板塊8.47150350080%自用客戶，20%70%外地客戶【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】區(qū)域?qū)懽謽强熹N模式分析：品牌開(kāi)發(fā)商、類甲級(jí)別項(xiàng)目高價(jià)高量。（有眾多的品牌追隨者）SOHO寫字樓低價(jià)高量。21寫字樓類型特征關(guān)鍵詞協(xié)信中心位于府青路板塊，地段一般，但借助城北改造，大量荷花池個(gè)體商戶購(gòu)買，去化平穩(wěn)高品質(zhì)、荷花池商戶華潤(rùn)廣場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商，位于錦江區(qū)二環(huán)東湖板塊的中高檔商圈，多為自用客戶，去化理想高品質(zhì)、品牌、中高檔成熟商圈萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)品牌

16、開(kāi)發(fā)商位于三環(huán)內(nèi)建設(shè)路板塊，投資客居多，去化較好高品質(zhì)、品牌、中高檔成熟商圈萬(wàn)科匯智中心品牌開(kāi)發(fā)商、位于三環(huán)內(nèi)高攀路板塊，去化平穩(wěn)中高品質(zhì)、品牌，中低檔商圈隆鑫九熙位于三環(huán)內(nèi)建材路板塊，發(fā)展中商圈，低價(jià)走量中低品質(zhì)、非品牌、發(fā)展中商圈【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】品質(zhì)優(yōu)，但地段一般，地緣性客戶多，平價(jià)走量品牌開(kāi)發(fā)商，品質(zhì)優(yōu)，地段佳，地緣性客戶多，高價(jià)走量品牌開(kāi)發(fā)商，品質(zhì)優(yōu)，地段佳，高價(jià)走量品牌開(kāi)發(fā)商，品質(zhì)一般，地段一般低價(jià)走量品質(zhì)一般，地段一般，低價(jià)走量22【物業(yè)組合】LOFT的價(jià)格為住宅的1.05倍，屬高價(jià)物業(yè)。公寓市場(chǎng)價(jià)分析單位：元/項(xiàng)目名稱LOFT、住宅單價(jià)比 SOHO、住宅單價(jià)

17、比藍(lán)光東方天地0.93萬(wàn)科金庫(kù)1.090.85隆鑫九熙1.050.95龍湖時(shí)代天街1.150.93龍湖北城天街1.040.96合計(jì)1.050.92通過(guò)各種物業(yè)價(jià)格對(duì)比，loft和住宅價(jià)格差在300-900元/左右，loft和soho的價(jià)格差在900-1200元/左右。LOFT為高價(jià)值物業(yè)?！旧虡I(yè)】【寫字樓】【公寓】23【物業(yè)組合】LOFT月均去化為1530/月，高于SOHO，屬高走量物業(yè)【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】項(xiàng)目名稱LOFt體量月均去化均價(jià)藍(lán)光東方天地5.9萬(wàn)85011000元/萬(wàn)科金庫(kù)2.0萬(wàn)18288500元/隆鑫九熙2.7萬(wàn)9237900元/龍湖時(shí)代天街7.2萬(wàn)846800元/龍湖北

18、城天街5.3萬(wàn)235011000元/保利心語(yǔ)花園5.4萬(wàn)190011000元/保利香檳國(guó)際10.5萬(wàn)21807800元/智地哥譚3.0萬(wàn)213010000元/合計(jì)42萬(wàn)15309250元/統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目LOFT月均去化約為1530/月，高于公寓市場(chǎng)其他物業(yè)，屬于高價(jià)高量物業(yè)產(chǎn)品。隆鑫九熙公寓產(chǎn)品（SOHOLOFT）均做辦公打造，SOHO成交價(jià)格僅7000元/，低于市場(chǎng)平均價(jià)。SOHO產(chǎn)品為項(xiàng)目二期，目前基本售罄，LOFT產(chǎn)品2013年4月才開(kāi)盤，故月均走量低于SOHO。公寓市場(chǎng)價(jià)分析單位：/月24【物業(yè)組合】75%的項(xiàng)目LOFT去化量都在2萬(wàn)以下，單個(gè)項(xiàng)目LOFT消化有天花板?！旧虡I(yè)】【寫字樓】【公

19、寓】項(xiàng)目名稱LOFt體量總?cè)セ總渥⑺{(lán)光東方天地5.9萬(wàn)1700剩余的整層出售，招租酒店萬(wàn)科金庫(kù)2.0萬(wàn)128005.2m層高，做辦公類產(chǎn)品隆鑫九熙2.7萬(wàn)64604.9m層高，做辦公類產(chǎn)品龍湖時(shí)代天街7.2萬(wàn)16024.9m層高，少部分地緣性客戶及品牌追隨者龍湖北城天街5.3萬(wàn)49420荷花池投資客、自用客較多保利心語(yǔ)花園5.4萬(wàn)13420大源片區(qū)去的逐漸成熟，區(qū)域帶動(dòng)保利香檳國(guó)際10.5萬(wàn)47950品牌支撐智地哥譚3.0萬(wàn)127885.8m層高，水電氣三通在LOFT層高無(wú)法突破4.9m的情況下，產(chǎn)品的局限性將影響其銷售，單個(gè)項(xiàng)目消化體量更是有限；統(tǒng)計(jì)的LOFT項(xiàng)目中，無(wú)法去化的部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在尋求其他去化方式。LOFT去化體量分析圖25【物業(yè)組合】【商業(yè)】【寫字樓】【公寓】城東返租公寓月均走量1800/月，均價(jià)在7400-7500元/，堪比同項(xiàng)目住宅均價(jià)，月均去化屬于高價(jià)高量物業(yè)區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址包租SOHO銷售均價(jià)（元/）住宅銷售均價(jià)（元/）月均去化（/月）城東萬(wàn)科金庫(kù)成華區(qū)三環(huán)外東方新城板塊740078801828摩瑪新城成華區(qū)三環(huán)外萬(wàn)科魅力街區(qū)板塊750078001818大成都陽(yáng)光新業(yè)中心錦江區(qū)一環(huán)路九眼橋板塊14000（精裝）1400010500魏瑪圈子武侯區(qū)