北京樓房?jī)r(jià)格研究

1、北京市普通商品住宅價(jià)格分布規(guī)律研究作者： HYPERLINK /ShowAuthor.asp?ChannelID=1007&AuthorName=卡奇 o 卡奇 卡奇來源： HYPERLINK /ShowCopyFrom.asp?ChannelID=1007&SourceName=卡奇 卡奇發(fā)表時(shí)間：2009-4-5 3:49:39瀏覽： 58摘要本文運(yùn)用普通商品住宅分區(qū)域平均價(jià)格，對(duì)北京市五環(huán)以內(nèi)八個(gè)城區(qū)普通商品住宅的價(jià)格分布規(guī)律進(jìn)行了研究。得出普通商品住宅價(jià)格總體分布的三級(jí)規(guī)律：中心高于外環(huán)、北部高于南部、東部高于西部；并通過對(duì)房?jī)r(jià)與距城市中心、典型剖面距離進(jìn)行相關(guān)性分析驗(yàn)證了這一規(guī)律；繼

2、而研究了北京市普通商品住宅價(jià)格分布與主要交通干線發(fā)展的關(guān)系，得出三環(huán)-四環(huán)、四環(huán)以外將是普通商品住宅未來發(fā)展的主要區(qū)域，城市快速道路、輕軌、地鐵的發(fā)展將取代傳統(tǒng)的環(huán)線對(duì)住宅價(jià)格的分布產(chǎn)生較大影響；此外，還對(duì)北京市普通商品住宅價(jià)格較高的熱點(diǎn)區(qū)域單獨(dú)進(jìn)行了分析。同時(shí)，對(duì)影響房?jī)r(jià)的某些經(jīng)濟(jì)因素與房?jī)r(jià)進(jìn)行相關(guān)性分析，得出了各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。 關(guān)鍵詞：普通商品住宅 房地產(chǎn)價(jià)格 分布規(guī)律ABSTRACTThis text used divided regional average price, to make a research into the distribution law of ord

3、inary commercial residence of eight urban areas within the Beijing Fifth Ring Road, drew the three - stage law of the ordinary commercial residential price distribution: The centre is higher than the External area, the north and higher than the south, the east and higher than the west; and verified

4、this law through a correlation analysis made between the house price and the distance to centre of the city and to typical sections. Then studied the relation between the price distribution of ordinary commercial residence in Beijing and the development of main roads, drew the conclusion that betwee

5、n Third Ring Road and Fourth Ring Road and beyond Fourth Ring Road it will be the main area of future development of ordinary commercial residence. Development of urban throughway, light railway, subway will replace the traditional loop line producing heavy influence to the distribution of house pri

6、ce. In addition, the text has also analyzed the hot area higher in price of ordinary commercial residence of Beijing alone. Meanwhile, it carried on correlation analysis between house price and some economic factors which influence house price, had drawn the influence degree to the house price of ev

7、ery economic indicator.Keywords: Ordinary house Price of the real estate the law of distribution目錄一、緒論11、概述12、研究背景13、研究目的34、研究思路3二、研究方法41、研究范圍的確定42、研究對(duì)象的選擇43、數(shù)據(jù)、資料的取得4三、數(shù)據(jù)處理51、各監(jiān)測(cè)區(qū)2004年新建普通商品住宅平均成交均價(jià)52、八區(qū)2004年新建普通商品住宅買賣平均價(jià)格63、環(huán)線分區(qū)2004年新建普通商品住宅買賣平均價(jià)格7四、房地產(chǎn)價(jià)格及分布基礎(chǔ)理論81、房產(chǎn)價(jià)格形成理論81.1房產(chǎn)價(jià)格的概念81.2房產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)81.

8、3房產(chǎn)價(jià)格的形成82、住宅價(jià)格的影響因素93、住宅區(qū)位論10五、北京市普通商品住宅價(jià)格分布規(guī)律分析121、總體價(jià)格規(guī)律分析122、主要交通干線分析153、剖面分析174、熱點(diǎn)區(qū)域分析18六、結(jié)論與討論201、結(jié)論202、討論20參考文獻(xiàn)21一、緒論1、概述商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。1一般來講，普通商品住宅是指住宅商品房中除去別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅、經(jīng)濟(jì)適用房以外的，按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的住宅。關(guān)于其具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，京財(cái)稅20021926號(hào)文件中給出了明確規(guī)定：別墅、度假村以及每建筑平方米價(jià)格超過上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高檔住宅，其他住宅為普通住宅。就產(chǎn)權(quán)來講

9、，我國(guó)住房商品產(chǎn)權(quán)主要有兩種情況，一種是純住房商品產(chǎn)權(quán)，即完整的產(chǎn)權(quán)；一種是準(zhǔn)住房商品產(chǎn)權(quán)，即不完整的產(chǎn)權(quán)。純住房商品是指居民購買的在政府有償出讓的土地上建成的商品房，這里商品房的價(jià)格包含著所占用土地面積長(zhǎng)達(dá)70年的土地出讓金。準(zhǔn)住房商品是指居民購買的在政府無償劃撥的土地上建成的公有住房、安居房和經(jīng)濟(jì)適用房。2本文所指的普通商品住宅指的是具有純住房商品產(chǎn)權(quán)的商品住宅，即同時(shí)擁有房屋的所有權(quán)和房屋所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。2、研究背景商品住宅是伴隨著我國(guó)住房制度改革、住房商品化過程出現(xiàn)的。1980年4月2日鄧小平同志對(duì)當(dāng)時(shí)中央領(lǐng)導(dǎo)同志提出了推進(jìn)我國(guó)住房商品化的指導(dǎo)性意見，指出：建筑

10、業(yè)是可以賺錢的。建筑業(yè)發(fā)站起來了，就可以解決大量人口的就業(yè)問題，就可以多蓋房，更好的滿足城鄉(xiāng)人民的需要。隨著建筑業(yè)的發(fā)展，也就帶動(dòng)了建材工業(yè)的發(fā)展。他還特別強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。要研究逐步提高房租，房租太低，人們就不買房子了。3這一系統(tǒng)化的指導(dǎo)意見引起了上世紀(jì)80年代前后進(jìn)行的“住房也是商品”的大討論，打破了我國(guó)在思想領(lǐng)域長(zhǎng)期不承認(rèn)住房是商品的禁區(qū)，之后，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，也圍繞建立和培育住房市場(chǎng)的目標(biāo)，在鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民自建住房的同時(shí)，開始了以面向職工出售公有住房的試點(diǎn)，第一次由交換體現(xiàn)了住房也是商品。“住房也是商品”大討論，雖然

11、打破了我國(guó)在思想領(lǐng)域長(zhǎng)期不承認(rèn)住房是商品的禁區(qū)，但是，要讓住房真正成為商品，還需要建立和培育兩個(gè)市場(chǎng)，一是與住房進(jìn)行流通交換有關(guān)的住房市場(chǎng)，二是與住房密不可分的土地市場(chǎng)。在上世紀(jì)80年代中期前，我國(guó)法律規(guī)定，土地是不能買賣和流動(dòng)的。配合深圳特區(qū)的設(shè)立，國(guó)家在1979年7月1日頒布中外合資企業(yè)經(jīng)營(yíng)法中，提出了利用國(guó)有土地有償使用來籌措建設(shè)資金的思路。作為我國(guó)第一個(gè)建立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳成了首先進(jìn)行土地使用制度改革的地區(qū)。1987年12月1日，在深圳會(huì)堂內(nèi)首次以拍賣形式進(jìn)行了有償出讓土地使用權(quán)試點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)評(píng)論深圳市政府以“拍賣”形式出讓土地使用權(quán)開創(chuàng)了土地有償出讓的先例， 在深圳形成了地產(chǎn)市場(chǎng)。3

12、這意味著一向被人視作是資本主義專利的市場(chǎng)機(jī)制，已開始在我國(guó)土地配置和使用上發(fā)揮作用，土地也開始在流動(dòng)起來的過程中得到了增值。雖然當(dāng)時(shí)土地使用制度改革在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)有了較多的應(yīng)用，這一改革模式已經(jīng)得到了實(shí)踐的認(rèn)可，但它是超前于當(dāng)時(shí)的憲法，與我國(guó)的根本大法是相抵觸的。改革現(xiàn)實(shí)要求法律必須跟上其步伐。1988年4 月12 日七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議討論通過了中華人民共和國(guó)憲法修正草案，第二條規(guī)定：在憲法第十條第四款“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”一句后面加上“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。土地管理法也于同年12 月29 日經(jīng)第七屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議討論作了相應(yīng)修改。并

13、且在第二條中增加了“國(guó)有土地和集體所有的土地可以依法轉(zhuǎn)讓國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用”等內(nèi)容。4憲法和土地管理法的修改，既為深圳乃至后來我國(guó)各地進(jìn)行土地有償轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)，更重要的是從國(guó)家根本大法的角度，宣判了舊的土地使用制度的“死刑”，從國(guó)家根本制度上，為土地走上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道，為住宅與房地產(chǎn)業(yè)此后在我國(guó)的大發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。真正意義上的住宅商品房于是伴隨著土地使用制度改革開始在我國(guó)出現(xiàn)。商品總是與市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)的，有商品必然有市場(chǎng)。確切的說，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成應(yīng)該是從1992年下半年開始的。在此之前，由于國(guó)有土地未實(shí)行有償使用制度，均采用劃撥的方式，因此那時(shí)的市場(chǎng)還只能是房屋市場(chǎng)。1992

14、年下半年北京市根據(jù)國(guó)家的規(guī)定，出臺(tái)了北京市實(shí)施中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例辦法之后，隨著國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京才形成了真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，5有了市場(chǎng)，從此才有了真正意義上的商品住房。1998年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā)199823 號(hào)），通知明確提出1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。取消傳統(tǒng)的實(shí)物分房方式，實(shí)行貨幣化分房是中國(guó)住房制度改革經(jīng)過十多年的歷程后一次根本性的轉(zhuǎn)變。標(biāo)志著公有住房商品化的開始，6雖然北京市直至2000年底才最后停止福利分房，但自從98年開始北京的商品住宅順應(yīng)

15、這一趨勢(shì)得到了飛速的發(fā)展，其中擁有完整產(chǎn)權(quán)的普通商品住宅逐漸成為住房供應(yīng)的主體。而停止住房分配，施行分房貨幣化政策之后，個(gè)人購房也逐漸取代集團(tuán)購房成為了市場(chǎng)需求方的主體。北京是我國(guó)的首都，做為我國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心以及有著深厚歷史積淀的歷史名城，有著高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)和得天獨(dú)厚的優(yōu)良環(huán)境，吸引著全國(guó)乃至全世界的人群來此安家落戶。北京市普通住宅商品市場(chǎng)于1992年起步時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格就大大高于其他大城市的價(jià)格，且一直保持著強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)。7大家一致認(rèn)為，不論是相對(duì)于北京市普通城市居民家庭的收入水平，還是相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他城市的房市，北京市普通商品住宅的供給價(jià)格都是最高的。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局權(quán)威調(diào)查結(jié)果顯示

16、，北京高達(dá)65的人認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高，29.4的人認(rèn)為適中，只有5.6的人認(rèn)為房?jī)r(jià)較低。8在此背景下，研究北京市目前普通商品住宅價(jià)格分布規(guī)律，搞清普通商品住宅價(jià)格高低分布格局，分析影響因素是如何作用于房?jī)r(jià)來影響房?jī)r(jià)高低，對(duì)于認(rèn)識(shí)目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)形勢(shì)，是具有一定的現(xiàn)實(shí)意義的。3、研究目的本文通過研究北京市普通商品住宅的價(jià)格分布規(guī)律，以期達(dá)到以下目的：1、得出北京市普通商品住宅價(jià)格的地域分布規(guī)律；2、研究這一規(guī)律的形成原因；3、研究商品住宅價(jià)格的影響因素對(duì)于房?jī)r(jià)的影響程度；4、分析預(yù)測(cè)北京市普通商品住宅價(jià)格分布的發(fā)展趨勢(shì)。4、研究思路為使研究可以較為全面的反映北京市普通商品住宅價(jià)格分布情

17、況，本文按照下圖思路展開研究： 1、研究范圍的確定本文選取的研究范圍為北京市城八區(qū)五環(huán)以內(nèi)的地區(qū)，具體包括西城區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)和朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)包括在五環(huán)以內(nèi)的部分。所選取的區(qū)域?qū)儆诒本┦械闹行膮^(qū)域，該八區(qū)總面積和占北京市總面積的比例為8.15，而人口則占了北京市人口總數(shù)的60.81，由該數(shù)字可以看出，選區(qū)區(qū)域承擔(dān)著重要的居住功能。并且，相對(duì)于北京其他地區(qū)來說，該區(qū)住房基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善度高且較為均一，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟完善，住宅市場(chǎng)比較活躍，是北京市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)，也是未來城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)迅速發(fā)展的地帶，選取該區(qū)域?yàn)檠芯糠秶?，能夠合理的代表北?/p>

18、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。2、研究對(duì)象的選擇本文選取五環(huán)以內(nèi)八個(gè)城區(qū)的2004年新建普通商品住宅為研究對(duì)象。普通商品住宅分布面廣、交易量大、代表性強(qiáng)，是北京市商品住宅的主體，其價(jià)格分布規(guī)律能夠合理的反映價(jià)格影響因素對(duì)于房?jī)r(jià)的作用效果。3、數(shù)據(jù)、資料的取得2003年7-12月、2004年1-6月份的數(shù)據(jù)來自北京市建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的北京市新建商品住房買賣指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)，2004年7-12月份的數(shù)據(jù)來自北京市建委2005年3月17日在北京市建設(shè)網(wǎng)發(fā)布的北京市2004年下半年新建商品住房買賣指導(dǎo)價(jià)格。該指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算依據(jù)來自于原市、區(qū)國(guó)土房管局房地產(chǎn)交易管理部門上報(bào)的2003年7-12月份、2004年1-6月份，7

19、-12月份新建商品住房買賣預(yù)售登記備案（現(xiàn)售交易過戶登記）成交數(shù)據(jù)。成交樣本數(shù)據(jù)包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山、昌平、大興、通州、順義、門頭溝、房山、平谷、延慶、懷柔共17個(gè)區(qū)（縣）。該指導(dǎo)價(jià)格是15區(qū)（縣）2003年7-12月份、16區(qū)（縣）2004年1-6月份、17區(qū)（縣）2004年7-12月份的區(qū)（行政區(qū)域范圍）和區(qū)內(nèi)各新建商品住房買賣價(jià)格監(jiān)測(cè)區(qū)域（監(jiān)測(cè)區(qū)域范圍）兩個(gè)層次的住房買賣指導(dǎo)價(jià)格。該指導(dǎo)價(jià)格是新建商品住房（普通住宅類和公寓類）以及典型項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)適用住房（預(yù)售）買賣的指導(dǎo)價(jià)格，不是具體個(gè)案項(xiàng)目成交均價(jià)，也不是具體單套房屋買賣的個(gè)案成交價(jià)，它代表的是各區(qū)或各區(qū)

20、內(nèi)監(jiān)測(cè)區(qū)域新建商品住房買賣市場(chǎng)價(jià)格的一般水平。本文選取城八區(qū)（西城區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)和朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)）新建普通商品住宅行政區(qū)平均成交均價(jià)和區(qū)內(nèi)各價(jià)格監(jiān)測(cè)區(qū)域的平均成交均價(jià)為文章所需數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)見附表1。 三、數(shù)據(jù)處理1、各監(jiān)測(cè)區(qū)2004年新建普通商品住宅平均成交均價(jià)將所選取八個(gè)行政區(qū)的普通商品住宅房監(jiān)測(cè)區(qū)域編號(hào)，剔除五環(huán)以外的監(jiān)測(cè)區(qū)，共得42個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)數(shù)據(jù)。將各個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)2004年上半年和下半年平均成交均價(jià)編制在同張表格中，并求取兩個(gè)時(shí)段成交均價(jià)的算數(shù)平均值做為2004年度監(jiān)測(cè)區(qū)平均成交均價(jià)（表3-1）。表3-1新建商品普通住宅買賣價(jià)格監(jiān)測(cè)區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格表城區(qū)監(jiān)測(cè)區(qū)序號(hào)平

21、均成交均價(jià)（元/） 平均成交均價(jià)（元/） 2004年1月至6月2004年7月至12月2004年平均1819584248309.5東城區(qū)290891063198603111371287812007.54768783728029.5西城區(qū)5911410070959261009911471107857745780217739崇文區(qū)8807075957832.5957105932582110658169916786宣武區(qū)1171547076711512816883798273.513636956716020147820769877591757375551564418729072677278.51984

22、8094228951朝陽區(qū)20596162346097.521686673497107.52262668042715423660568406722.524647278667169267100761473572852155269524229821577948004.530627579607117.531660464576530.532859288818736.5海淀區(qū)35683374937163366311801971653773756955716538545556395547397518728474014078947078748641507448964985426741685367974348

23、5246284740豐臺(tái)區(qū)4438844104399445492162405580.54655845418550147458243014441.5石景山505190481250012、八區(qū)2004年新建普通商品住宅買賣平均價(jià)格將所選取八個(gè)行政區(qū)03年7-12月份、04年1-6月份、04年7-12月份新建商品住房普通住宅成交均價(jià)編制在同張表格中，并求取2004年上半年和下半年兩個(gè)時(shí)段成交均價(jià)的算術(shù)平均值做為2004年行政區(qū)平均成交均價(jià)（表3-2）。表3-2 04年八區(qū)新建商品住房普通住宅成交均價(jià)表行政區(qū)普通住宅成交均價(jià)（元/）03年7-12月份04年1-6月份04年7-12月份04年平均成交均價(jià)

24、東城區(qū)9374101401103610588西城區(qū)857685101174410127崇文區(qū)7010723975717405朝陽區(qū)6565717974367307.5宣武區(qū)6608698771997093海淀區(qū)6378658769836785豐臺(tái)區(qū)4739491749034910石景山區(qū)4815446646794572.53、環(huán)線分區(qū)2004年新建普通商品住宅買賣平均價(jià)格為了得到普通商品住宅價(jià)格分布與北京市環(huán)線（二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)）位置的關(guān)系，將上述八區(qū)內(nèi)42個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)按照二環(huán)以內(nèi)、二環(huán)-三環(huán)、三環(huán)-四環(huán)、四環(huán)-五環(huán)分類，并分別求取落在這四個(gè)區(qū)域內(nèi)監(jiān)測(cè)區(qū)成交均價(jià)的平均值，做為該類別的平均成交

25、均價(jià)（表3-3）。對(duì)于環(huán)線從其中穿過，落在兩個(gè)類別中的監(jiān)測(cè)區(qū)，考慮到該價(jià)格為監(jiān)測(cè)區(qū)域的平均成交均價(jià)，代表了整個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)的價(jià)格平均水平，因此將其分別算入兩個(gè)類別計(jì)算兩次。表3-3 環(huán)線分區(qū)2004年新建普通商品住宅買賣平均價(jià)格監(jiān)測(cè)區(qū)位置2004年平均成交均價(jià)（元/）二環(huán)以內(nèi)8600.8 二環(huán)-三環(huán)7435.6 三環(huán)-四環(huán)7046.7 四環(huán)-五環(huán)6060.0四、房地產(chǎn)價(jià)格及分布基礎(chǔ)理論1、房產(chǎn)價(jià)格形成理論1.1房產(chǎn)價(jià)格的概念房產(chǎn)價(jià)格又狹義和廣義之分。從狹義上說，房產(chǎn)價(jià)格指房屋本身的造價(jià)，是房屋建筑價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。從廣義上說，房產(chǎn)價(jià)格包括兩部分：一是房屋本身的造價(jià)，二是房屋用地價(jià)格。9本文所研究的普通

26、商品住宅，是包含了土地使用權(quán)在內(nèi)的完整意義上的商品房，其價(jià)格包括了土地出讓金在內(nèi)，是廣義上的房產(chǎn)價(jià)格。1.2房產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)房產(chǎn)價(jià)格具有價(jià)值量大、費(fèi)用高的特點(diǎn)。房產(chǎn)屬于耐用品，一次性投入大，使用年限長(zhǎng)。房屋的平均使用年限為30-50年；每平方米造價(jià)，少則幾百元，多則幾千元。這就決定了房產(chǎn)價(jià)格的確定，既要保證房地產(chǎn)開發(fā)商得到補(bǔ)償并有合理的盈利，又要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者的購買能力相適應(yīng)。房產(chǎn)價(jià)格存在房?jī)r(jià)和房租兩種形式。房屋的使用期限可以分割，其使用價(jià)值也可以零星出售。所以房產(chǎn)流通具有兩種方式：出售和出租。與之相適應(yīng)，房產(chǎn)價(jià)格也就有房?jī)r(jià)與房租這兩種形式。房產(chǎn)價(jià)格與地產(chǎn)價(jià)格息息相關(guān)。房屋建筑要占用土地

27、，因而地產(chǎn)所處的區(qū)域、地理位置、土地的開發(fā)層次等都直接影響房產(chǎn)價(jià)格。一般來說，凡是影響地價(jià)的因素，都會(huì)直接或間接的影響房?jī)r(jià)。房產(chǎn)價(jià)格的差價(jià)突出。由于房產(chǎn)與地產(chǎn)息息相關(guān)，在空間上無法移動(dòng)，這就決定了房屋建筑產(chǎn)品具有單件性，不可能與一般工業(yè)品一樣實(shí)行批量生產(chǎn)。正因?yàn)槿绱?，不同房屋的差價(jià)十分明顯。每平方米建筑造價(jià)不同，房產(chǎn)價(jià)格不同；不同地區(qū)的房?jī)r(jià)不同；不同建筑地段的房?jī)r(jià)不同；同一建筑地段，不同樓棟的房?jī)r(jià)不同；同一棟樓，不同樓層、不同朝向的房?jī)r(jià)不同。房?jī)r(jià)具有上漲的趨勢(shì)。房屋的營(yíng)造離不開土地，房?jī)r(jià)與地價(jià)密不可分。而土地是一種稀缺資源，十分有限，人類對(duì)土地的需求又具有無限性，這勢(shì)必推動(dòng)地價(jià)的上漲。9 1.

28、3房產(chǎn)價(jià)格的形成從理論上說，房產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格的形成應(yīng)該與一般商品相同，同樣是價(jià)值和使用價(jià)值的統(tǒng)一體。房產(chǎn)價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。但房產(chǎn)又是一種特殊商品，既是生產(chǎn)資料又是生活資料，又具有投資大，使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，其價(jià)格的形成要比一般商品復(fù)雜些。關(guān)于房產(chǎn)價(jià)格的形成問題，應(yīng)當(dāng)在以下幾個(gè)方面達(dá)成共識(shí)：（1）從總體上說，房產(chǎn)是一種商品，其價(jià)格的制定，應(yīng)該遵循商品價(jià)格形成的一般規(guī)律價(jià)值規(guī)律。（2）房產(chǎn)價(jià)格的形成要以價(jià)值或其轉(zhuǎn)化形態(tài)生產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)，但同時(shí)要考慮市場(chǎng)供求關(guān)系，國(guó)家政策法規(guī)等因素。不同類型的房產(chǎn)，其價(jià)格受市場(chǎng)供求及國(guó)家政策法規(guī)的影響程度是不同的。（3）確定房產(chǎn)價(jià)格的形成原則，要具體

29、情況具體分析，因類制宜。具體來說，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)，其價(jià)格的形成應(yīng)當(dāng)以生產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)；文化教育、科技衛(wèi)生、黨政機(jī)關(guān)及有關(guān)事業(yè)單位的用房、一般商品住宅，其價(jià)格的形成應(yīng)當(dāng)以成本為基礎(chǔ)；普通居民的住宅，其價(jià)格的形成要與大多數(shù)人的購買能力相適應(yīng)。2、住宅價(jià)格的影響因素住宅價(jià)格不是固定不變的，各種因素或者直接影響或者通過影響其部分成本而間接導(dǎo)致住宅價(jià)格的起伏變化。影響住宅價(jià)格的主要因素有： （1）政治因素影響住宅價(jià)格的政治因素包括：戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府機(jī)構(gòu)大的變動(dòng)或重大政治性政策出臺(tái)等。（2）經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，居民收入相應(yīng)提高，購買力增強(qiáng)，住宅價(jià)格就會(huì)提升；反之，則會(huì)使住宅價(jià)格下降

30、。 物價(jià)、工資及就業(yè)水平：物價(jià)變動(dòng)導(dǎo)致貨幣價(jià)值變動(dòng)而波及住宅價(jià)格，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性，一般物價(jià)上漲時(shí)住宅價(jià)格上揚(yáng)幅度更大；工資及就業(yè)水平提高，居民收入增加，會(huì)促使住宅價(jià)格升高，反之則令住宅價(jià)格降低。儲(chǔ)蓄率和利率：儲(chǔ)蓄率提高，表示居民購買能力增強(qiáng)，住宅價(jià)格也會(huì)跟著上漲；反之，則房?jī)r(jià)下跌。較高的銀行利率會(huì)增加住宅買賣雙方融資成本，使住宅交易行為受到抑制，從而導(dǎo)致住宅價(jià)格下跌；而較低的銀行利率則會(huì)對(duì)住宅投資者起到激勵(lì)的作用，有利于住宅市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)和市場(chǎng)的繁榮。財(cái)政及金融狀況：財(cái)政和金融狀況反映了一個(gè)城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，直接影響住宅價(jià)格。不良的財(cái)政狀況會(huì)導(dǎo)致政府購買力下降，金融狀況惡化會(huì)

31、導(dǎo)致銀根緊縮，二者都會(huì)使住宅需求減退、價(jià)格下跌。 地價(jià)：具有資源稀缺性、有限性的土地是住宅產(chǎn)生的“原料”，住宅價(jià)格起伏和地價(jià)漲跌密切相關(guān)。 （3）行政因素土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制：土地的用途由政府規(guī)劃管理部門確定，土地利用的容積率等對(duì)單方住宅的土地成本影響很大；政府通常通過土地出讓計(jì)劃來控制進(jìn)入市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量，從而影響了住宅市場(chǎng)的供應(yīng)數(shù)量和價(jià)格。 房地產(chǎn)稅制：契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等影響住宅交易量的增減，稅率降低則鼓勵(lì)交易，住宅價(jià)格上升；反之亦然。住房政策：國(guó)家的住房政策極大的影響著住宅市場(chǎng)的價(jià)格。中國(guó)長(zhǎng)期以來實(shí)行的福利分房制度，導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)空間狹小，居民的購買力與商品住宅市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)；1

32、998年停止傳統(tǒng)的住宅實(shí)物分配制度，必將推動(dòng)居民個(gè)人對(duì)商品住宅需求數(shù)量的提高。 政策法規(guī)：政府對(duì)住宅開發(fā)或交易的限制或鼓勵(lì)性政策，對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格有很大的影響。 城市規(guī)劃：城市規(guī)劃隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)而作局部或通盤調(diào)整，如增加新的可開發(fā)區(qū)域或允許對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行更新改造，則有利于住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 公共建設(shè)：交通條件的改善會(huì)令地價(jià)上漲，進(jìn)而帶動(dòng)住宅價(jià)格上升；電力、上下水、煤礦氣、熱力、電訊等公共設(shè)施建設(shè)都對(duì)住宅價(jià)格有重要影響。 （4）社會(huì)因素人口狀態(tài)：人口增長(zhǎng)率高或人口集中的地區(qū)，存在較大的潛在住宅需求，有利于住宅價(jià)格上調(diào)。 家庭結(jié)構(gòu)：核心家庭增加、復(fù)合家庭較少、離婚率提高等會(huì)令家庭戶數(shù)增加，從而導(dǎo)

33、致對(duì)住宅需求的顯著增加，成為城市住宅價(jià)格上漲的重要推動(dòng)因素。 社會(huì)福利：社會(huì)福利狀態(tài)會(huì)影響社會(huì)生活水準(zhǔn)，進(jìn)而影響住宅價(jià)格。若住房亦成為福利品時(shí)，則需求降低而使住宅價(jià)格趨于平緩。 社區(qū)環(huán)境：良好的社區(qū)環(huán)境與和諧的鄰里關(guān)系，能促進(jìn)住宅價(jià)格的提高。 （5）自然因素位置：即地段屬性。人們常說，成功的房地產(chǎn)開發(fā)取決于位置、位置、還是位置。這句話說明了住宅開發(fā)項(xiàng)目對(duì)土地位置的極端敏感性。地段好、工商發(fā)達(dá)、交通便利、人口集中的地區(qū)，住宅價(jià)格較高；城市規(guī)劃中均確定有生活、商務(wù)、生產(chǎn)等核心區(qū)，離此區(qū)域越遠(yuǎn)，住宅價(jià)格也越低。 面積：住宅開發(fā)項(xiàng)目的占地面積規(guī)模，影響住宅開發(fā)的規(guī)模效益。適度的居住區(qū)開發(fā)規(guī)模，有利于降

34、低開發(fā)成本，進(jìn)而降低住宅價(jià)格。 周邊自然環(huán)境：良好的自然環(huán)境，有利于提高住宅的價(jià)格。 市政設(shè)施和公共配套設(shè)施完善程度：完善的市政設(shè)施和公共配套設(shè)施，能大大提高居民生活的質(zhì)量，也有利于住宅價(jià)格的提高。 （6）其他因素建筑物式樣外觀、設(shè)計(jì)水平、設(shè)備狀況、施工質(zhì)量等其他因素也對(duì)住宅價(jià)格有較大影響。3、住宅區(qū)位論住宅價(jià)格的影響因素中，位置反映著住宅的區(qū)位屬性。開發(fā)商利潤(rùn)中有一部分是各種房?jī)r(jià)虛擬因素產(chǎn)生的，如品牌虛擬、地段虛擬、經(jīng)濟(jì)景氣虛擬、人文虛擬、政策導(dǎo)向虛擬等。其中地段虛擬在房地產(chǎn)中表現(xiàn)得最為突出，同樣的面積，同樣的戶型，市郊一個(gè)價(jià)，而市中心卻能在此基礎(chǔ)上高出數(shù)倍，這就是區(qū)位對(duì)于房?jī)r(jià)影響的具體表現(xiàn)

35、。對(duì)于住宅區(qū)位理論比較流行的有西方“過濾論”和“互換論”兩種學(xué)說。過濾論是在20 世紀(jì)20 年代初，由伯吉斯( EWBurgess)在解釋芝加哥住宅區(qū)位格局時(shí)最早提出的。芝加哥在19 世紀(jì)迅速發(fā)展，城市不斷擴(kuò)展，越是新的住房，離市中心越遠(yuǎn)，那些收入最高的家庭遷移到了離市中心最遠(yuǎn)的最新的住房中，留下從前的住房由那些收入較低的家庭來居住，最貧窮的家庭則居住在最靠近市中心的最老的住房中。這樣依次類推，直到城市中心那些最陳舊的住房，由于那些最貧窮的家庭向外遷移至稍新一點(diǎn)的住房中而被騰空， 然后這些住房被拆毀，由擴(kuò)展中的“中心商業(yè)區(qū)”的管理機(jī)構(gòu)和商店所取代。這樣，住宅區(qū)位的格局就由“過濾”來說明了。10

36、這一理論是和家庭的收入階層緊密聯(lián)系的。在20 世紀(jì)30 時(shí)代末，霍伊特(Hoyt，1939) 提出的扇形城市結(jié)構(gòu)模型也分析了不同收入階層在住宅區(qū)位選擇中表現(xiàn)出的特征。他認(rèn)為，高收入階層的居住區(qū)與城市的地形、社會(huì)和歷史特征等有關(guān)，大多在面向湖泊的地方以及沿交通線路的地方呈扇形分布。隨著城市的發(fā)展，高收入階層的居民不斷遠(yuǎn)離CBD向外遷移，而低收入階層的居民則遷到高收入階層搬出的住宅， 如同過濾一樣， 不同收入階層的居民由CBD 向郊區(qū)依次不斷遷移。11互換論是20 世紀(jì)50 年代時(shí)由溫哥和阿朗索最早研究的，后來由墨思(RFMuth) 、伊文思(AWEvans) 進(jìn)一步發(fā)展的住宅區(qū)位理論?；Q論建立

37、在如下的基本假設(shè)上：在位于沒有地形特點(diǎn)的平原上的一個(gè)大城市中，交通系統(tǒng)以相同的效率運(yùn)送所有工作者到唯一的市中心上班，房屋都適合居住，并且不考慮住宅密度等其它外界事物。一個(gè)家庭在選擇居住區(qū)位時(shí)，是在隨著城市中心距離的延長(zhǎng)而趨于下降的住宅費(fèi)用與趨于增加的交通費(fèi)用之間進(jìn)行“互換”，并挑選住宅綜合費(fèi)用最低的位置。阿朗索提出的區(qū)位平衡理論認(rèn)為：一個(gè)家庭的固定收入將用于住宅消費(fèi)、交通費(fèi)用和購買其它商品，其數(shù)學(xué)模型為：Y = Pz Z + P(t) G + K(t)式中： Y 收入；Pz 其它商品單價(jià)；Z 其它商品數(shù)量；P(t) 距市中心t 處單位面積的地價(jià)；G 住宅占用土地?cái)?shù)量；K(t) 距離市中心t 處

38、的交通費(fèi)用區(qū)位平衡的前提是家庭總開支不超過總收入的約束。通過住房消費(fèi)、交通費(fèi)用、購買其它商品的調(diào)節(jié)，使個(gè)人的滿意程度達(dá)到最大化。10 由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與發(fā)展模式與國(guó)外存在著較大不同，以及發(fā)展水平與國(guó)外還存在著較大差距，因此，這兩種住宅區(qū)位理論對(duì)于我國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展雖具在理論上具有一定的指導(dǎo)意義，但在現(xiàn)實(shí)中并不是完全適用的。五、北京市普通商品住宅價(jià)格分布規(guī)律分析1、總體價(jià)格規(guī)律分析將表3-2中數(shù)據(jù)在EXCEL中制得柱狀圖（圖5-1、圖5-2）。由圖5-1可以看出，處于北京市最中心位置的東城、西城、崇文、宣武四個(gè)區(qū)的商品房?jī)r(jià)格水平，基本上高于其余四個(gè)行政區(qū)的價(jià)格水平。這四個(gè)區(qū)中，東城、西城的商品房

39、價(jià)格又明顯高出崇文和宣武兩個(gè)區(qū)。圖5-1 2004年八區(qū)新建普通商品住宅成交均價(jià)北京50多年來在城市發(fā)展中采取的是一條被專家稱為“攤大餅”的擴(kuò)展方式。即由以舊城為核心的中央大團(tuán)，與北苑、南苑、石景山、定福莊等14個(gè)邊緣集團(tuán)組成市區(qū)，向外環(huán)線不斷擴(kuò)張，從二環(huán)、三環(huán)，直至發(fā)展到目前的六環(huán)。 這種城市發(fā)展模式，被建設(shè)學(xué)界和老百姓們形象地稱為“攤大餅”。新中國(guó)成立以來，北京市區(qū)建成區(qū)擴(kuò)大了4.9倍，市區(qū)人口增加了近4倍。在同心圓模式下，由北京舊城演變而來的中央大圓承擔(dān)著行政、商業(yè)、文教、醫(yī)療、旅游等一系列功能。這集中在二環(huán)內(nèi)62平方公里的老城區(qū)作為北京市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，各種基礎(chǔ)設(shè)施齊全完備，集

40、中了西單、王府井、和前門三個(gè)商業(yè)中心和金融街一個(gè)金融商務(wù)區(qū)，此外還集中了20多個(gè)中央部級(jí)機(jī)關(guān)，100多個(gè)局級(jí)機(jī)關(guān)以及北京市委、市政府所屬的250多個(gè)單位。12極佳的區(qū)位條件強(qiáng)有力的吸引著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，支撐起該區(qū)域的高價(jià)位房?jī)r(jià)。從八城區(qū)監(jiān)測(cè)區(qū)平均成交均價(jià)可以看出，該區(qū)域的普通商品住宅價(jià)格已經(jīng)與新建商品公寓相差無多。一句話直觀地講，普通住宅不普通，在這個(gè)區(qū)域中開發(fā)的普通商品住宅，大部分老百姓都是負(fù)擔(dān)不起的。在老城四區(qū)中，東西城區(qū)是“皇城根下”的老城區(qū)。北京有句老話：“西城貴、東城闊、崇文窮、宣武破?！边@是由于舊時(shí)北京西城匯集了達(dá)官貴人，東城聚居了巨賈富商，而崇文、宣武則布滿了平民百姓。改革開放以

41、后，政府加大力度減少地段的差別，但是這種影響通過政治的、經(jīng)濟(jì)的、心理的、習(xí)慣的或多或少地干涉著每個(gè)人包括開發(fā)商和購房者的選擇。觀念影響著北京人的置業(yè)。二環(huán)以內(nèi)是北京的黃金地段，而囊括于這兩區(qū)的長(zhǎng)安街素來被世人稱為“中國(guó)第一街”，它不僅凝聚了中國(guó)古老的傳統(tǒng)文化，更將現(xiàn)代北京的商業(yè)、政治、信息、金融中心集于一身，地段的稀貴使它古往今來代表著北京的形象，而西長(zhǎng)安街更是這條“中國(guó)第一街”上的稀貴寶地，國(guó)家部委、金融機(jī)構(gòu)云集在此，歷來是各大企業(yè)和商家必爭(zhēng)要地。因此，東城和西城在區(qū)位條件和心理預(yù)期上，無論是位置、交通、小區(qū)管理、環(huán)境設(shè)施都要高出崇文和宣武一疇，所以價(jià)格相對(duì)來說要高出一部分。做為郊區(qū)的朝陽區(qū)

42、與老城區(qū)之一宣武區(qū)之間的價(jià)格水平有著微妙的變化。在圖5-2中，可以發(fā)現(xiàn)，2003年下半年，宣武區(qū)的房?jī)r(jià)水平是服從上述規(guī)律，高出朝陽區(qū)的，而到了2004年，全年的價(jià)格水平，都是朝陽區(qū)超過了宣武區(qū)，基本上與崇文區(qū)接近。圖5-2 八區(qū)普通商品住宅成交均價(jià)時(shí)間序列圖造成這一現(xiàn)象的原因是由于朝陽區(qū)的飛速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。90年亞運(yùn)會(huì)帶動(dòng)了朝陽區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。隨后在擴(kuò)大內(nèi)需和住房制度改革政策的帶動(dòng)下，借助大幅度危房改造、企業(yè)搬遷、道路改擴(kuò)建和綠化隔離帶建設(shè)等機(jī)遇異軍突起，發(fā)展迅猛。在朝陽區(qū)的發(fā)展過程中，不能不提到北京的CBD。根據(jù)1998年編制的北京中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，CBD位于北京朝陽區(qū)中西部，西起東大橋路

43、，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路。它實(shí)際上處在以東三環(huán)路為南北軸線，以建國(guó)門外大街為東西軸線的一個(gè)大十字架的四個(gè)象限內(nèi)?？傉嫉丶s3.99平方公里，常住人口約5.45萬人，是全國(guó)涉外資源最為豐富的地區(qū)，也是北京市商貿(mào)氛圍最濃厚的所在。近兩年由于申奧成功和CBD加速建設(shè)，北京市形成了朝陽區(qū)投資的新概念，房地產(chǎn)開發(fā)在朝陽區(qū)已經(jīng)成為最大的熱點(diǎn)。僅以2002年為例，用于房地產(chǎn)開發(fā)的投資額就占到了北京市的13.7，開復(fù)工面積占到了北京市的16.1。2003年突如其來的“非典”疫情對(duì)北京市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來了極大干擾，但是朝陽區(qū)的房地產(chǎn)投資竟然逆風(fēng)飛揚(yáng)，熱情不減。1至6月累計(jì)投資56.9億元，同比增長(zhǎng)39

44、.1 ，占固定資產(chǎn)全部投資的65.5。由于區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇，朝陽區(qū)房地產(chǎn)業(yè)形成了北京市的投資概念。吸引了大批開發(fā)商竟相投資辦公樓和高檔公寓、高檔住宅。從而帶動(dòng)了地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)提高，出現(xiàn)這種情況符合市場(chǎng)原則，屬于正常現(xiàn)象。相比于朝陽的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，宣武、崇文這兩個(gè)老城區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度可以說較為緩慢。朝陽區(qū)04全年預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增幅達(dá)到17.4，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值803.4億元。宣武區(qū)04全年全區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值225億元，增長(zhǎng)12，崇文區(qū)04年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值104.5億元，增長(zhǎng)20左右。可見，朝陽區(qū)在經(jīng)濟(jì)總量上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了宣武和崇文。04年居民人均可支配收入朝陽、宣武、崇文分別為1575

45、7元、14677元、15730元，同比增長(zhǎng)分別為13.4 、10、16.6。朝陽區(qū)居民收入在量上和增長(zhǎng)速度上都超過了崇文和宣武，水平大致相近。同時(shí)應(yīng)該看到，宣武和崇文做為老城區(qū)，承擔(dān)著保護(hù)北京的古都風(fēng)貌的重要?dú)v史任務(wù)，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來，就沒有朝陽作為近郊區(qū)和新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域來得大刀闊斧。朝陽區(qū)蒸蒸日上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得該區(qū)的商品房?jī)r(jià)格直追內(nèi)城區(qū)的宣武、崇文，04年普通商品住宅成交均價(jià)超過宣武，與崇文接近。同樣作為近郊區(qū)的海淀、豐臺(tái)、石景山、究其普通商品住宅的價(jià)格水平，呈現(xiàn)如下狀況：海淀以較低幅度低于朝陽，緊隨宣武之后，超出豐臺(tái)、石景山較大幅度，豐臺(tái)和石景山的價(jià)格水平基本持平。如果說朝陽CBD商業(yè)是

46、一種“財(cái)富文化”，那么海淀則始終代表著一種“創(chuàng)新文化”。1949年10月1日中華人民共和國(guó)成立，重新建都北京，隨即開始進(jìn)行郊區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，決定以海淀鎮(zhèn)為中心，創(chuàng)建首都文化教育區(qū)。隨著70年代末和80年代初我國(guó)改革開放時(shí)期的到來，情況開始發(fā)生變化，世界新技術(shù)革命的浪潮，在這里產(chǎn)生了巨大的影響。一方面得風(fēng)氣之先的知識(shí)分子開始走出高樓深院內(nèi)的研究室、實(shí)驗(yàn)室，走上開拓知識(shí)經(jīng)濟(jì)的第一線，力求將生產(chǎn)、教育和科研緊密結(jié)合起來。在這一形式下，中關(guān)村的“電子一條街”開始出現(xiàn)。隨后海淀區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)也開始認(rèn)識(shí)到本地區(qū)的智力優(yōu)勢(shì)，支持科技人員到電子一條街辦企業(yè)，大好形式就這樣在海淀鎮(zhèn)上發(fā)展起來。結(jié)果，在1986年國(guó)家科

47、委立項(xiàng)進(jìn)行了調(diào)查與研究， 終于在1988年成立了“北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)”。此后又經(jīng)過10年的調(diào)查研究，決定將傳統(tǒng)的“海淀鎮(zhèn)中心區(qū)”改建為“中關(guān)村西區(qū)”，以與其東側(cè)的中國(guó)科學(xué)院中關(guān)村科學(xué)城的重新規(guī)劃相呼應(yīng)?，F(xiàn)在“中關(guān)村西區(qū)”即將開始建設(shè)為國(guó)際上重要高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總部的聚集地和高科技的中央商務(wù)區(qū)。13雖然豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭并不緩慢，但是由于在規(guī)劃上，缺乏類似朝陽區(qū)CBD商務(wù)區(qū)以及海淀區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)這樣能創(chuàng)造高產(chǎn)值、具有強(qiáng)有力輻射和聚集效應(yīng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因此總體發(fā)展態(tài)勢(shì)上落后于朝陽和海淀，使得這兩個(gè)區(qū)的普通商品住宅價(jià)格比朝陽和海淀低出不少。圖5-2中，海淀區(qū)比豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)的成交均價(jià)

48、高出近2000元/，是朝陽與海淀的差價(jià)522.5元/的近4倍。從圖5-2中可以看出，從總的趨勢(shì)來說，普通商品房成交均價(jià)，東城高于西城，崇文高于宣武。結(jié)合四城區(qū)的位置，不難看出這樣一條規(guī)律，東部的房?jī)r(jià)高于西部的房?jī)r(jià)。除去本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，周圍區(qū)域的輻射作用也是一個(gè)很重要的影響因素。東城區(qū)東、北兩側(cè)被朝陽區(qū)包圍；西城區(qū)的西北兩側(cè)緊鄰海淀區(qū)；崇文區(qū)的東、南分別是朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)；宣武區(qū)的西、南兩面則都是豐臺(tái)區(qū)。受朝陽區(qū)商務(wù)圈輻射影響，從房地產(chǎn)開發(fā)的地段因素分析，東城區(qū)和崇文區(qū)因?yàn)楸怀枀^(qū)包圍，其商務(wù)氛圍也將加強(qiáng)。朝陽區(qū)開發(fā)的普通商品住宅受高檔寫字樓、公寓的影響，多為高價(jià)位中高檔商品房，因此對(duì)于其近鄰

49、的東城區(qū)、崇文區(qū)的普通商品住宅價(jià)格起到較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。朝陽區(qū)總體價(jià)格水平高于海淀，因此對(duì)于其近鄰區(qū)域住房?jī)r(jià)格的影響作用也強(qiáng)于海淀區(qū)。北京市18個(gè)區(qū)縣在地域劃分上呈現(xiàn)明顯的圈層發(fā)展格局，可分為4個(gè)層次：第一層為東城、西城、崇文、宣武4個(gè)城區(qū)，第二層為朝陽、豐臺(tái)、石景山、海淀四個(gè)近郊區(qū)。14綜上所述，研究區(qū)域普通商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)出如下的分布規(guī)律：首先，第一圈層高于第二圈層，從內(nèi)環(huán)到外環(huán)價(jià)格逐漸降低。內(nèi)城區(qū)東城、西城、崇文、宣武高于近郊區(qū)的朝陽、豐臺(tái)、石景山、海淀。第二，北部區(qū)域高于南部區(qū)域。第一圈層中，東城、西城高于崇文、宣武；第二圈層中，朝陽、海淀高于豐臺(tái)、石景山。第三，東部區(qū)域高于西部區(qū)域。第

50、一圈層中，東城高于西城，崇文高于宣武；第二圈層中，朝陽高于海淀，豐臺(tái)、石景山基本持平。以上的分析說明，經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)于普通商品住宅的影響作用是很大的。從影響住房?jī)r(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素中，選取2004年該八個(gè)行政區(qū)的GDP、固定資產(chǎn)投資總額、城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入、財(cái)政收入（附表2）與普通商品住宅價(jià)格在EXCEL中進(jìn)行簡(jiǎn)單相關(guān)性分析，得到各個(gè)經(jīng)濟(jì)因素與房?jī)r(jià)的相關(guān)性系數(shù)（表5-1）。表5-1 八區(qū)經(jīng)濟(jì)影響因素與房?jī)r(jià)相關(guān)性系數(shù)表04年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)性系數(shù)區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值0.11 固定資產(chǎn)投資總額0.17 區(qū)財(cái)政收入0.35 居民人均收入0.94 相關(guān)系數(shù)和復(fù)相關(guān)系數(shù)是用來判斷一個(gè)變量同另外一個(gè)變量或幾個(gè)變量線性

51、相關(guān)程度的重要指標(biāo)。一般來說，相關(guān)系數(shù)或復(fù)相關(guān)系數(shù)的絕對(duì)值接近于1，就說明因變量與自變量之間的聯(lián)系緊密，而越接近于零則說明因變量與自變量之間的聯(lián)系松散。15相關(guān)系數(shù)正負(fù)號(hào)反映相關(guān)關(guān)系的方向，正號(hào)反映正相關(guān)，負(fù)號(hào)反映負(fù)相關(guān)。正相關(guān)指的是因素標(biāo)志和結(jié)果標(biāo)志變動(dòng)的方向一致，負(fù)相關(guān)指的是因素標(biāo)志和結(jié)果標(biāo)志變動(dòng)的方向相反。通過表5-1可以看出，普通商品住宅價(jià)格同經(jīng)濟(jì)總量GDP、固定資產(chǎn)投資總額、區(qū)財(cái)政收入、居民人均收入呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，說明GDP值大、固定資產(chǎn)投資總額、財(cái)政收入高即經(jīng)濟(jì)發(fā)展好越好，相應(yīng)的，應(yīng)該房?jī)r(jià)越高。其中前三項(xiàng)的相關(guān)性系數(shù)絕對(duì)值較小，為弱相關(guān)；而房?jī)r(jià)與居民年人均收入的相關(guān)系數(shù)為0.94，

52、接近于1，為強(qiáng)相關(guān)性。說明人均收入對(duì)于房?jī)r(jià)的影響程度較強(qiáng)，房?jī)r(jià)高低與人民生活水平高低有著很大關(guān)系。2、主要交通干線分析將表3-3中的數(shù)據(jù)在EXCEL中將制得柱狀圖（圖5-3），得到普通商品住宅價(jià)格按照環(huán)線位置的分布規(guī)律圖。可以看出，按照環(huán)線由內(nèi)到外的順序，基本上由市中心向五環(huán)隨著環(huán)線增加，價(jià)格逐漸降低。圖5-3 環(huán)線分區(qū)平均成交均價(jià)圖在北京的住宅分布上，住宅沿環(huán)路發(fā)展，是北京住宅在空間上發(fā)展的一個(gè)主要特征。住宅沿環(huán)路發(fā)展與北京的交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展有關(guān)，三環(huán)路、四環(huán)路、五環(huán)路的建設(shè)和開通，改善了環(huán)線兩側(cè)附近的住宅環(huán)境，住宅的發(fā)展伴隨著環(huán)線建設(shè)而逐漸向外發(fā)展。二環(huán)路兩側(cè)附近主要是以1990年代前開發(fā)的住

53、宅區(qū)為主，住宅開發(fā)和建設(shè)主體以各機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位為主，住宅獲取方式多屬于福利分房或單位公房。由于待開發(fā)空間相對(duì)較少，商品房開發(fā)比較少，但在東部如CBD、東北部、北部和西南部有大片的商品住宅區(qū)。三環(huán)路兩側(cè)到四環(huán)路、五環(huán)路周邊是1990 年代以來商品房開發(fā)的重點(diǎn)地帶，尤其是在由三環(huán)和四環(huán)路周邊形成了環(huán)狀住宅聚集地帶，這一帶是北京普通商品住宅的主要集中地帶。從1990 年代以來，北京市住宅空間分布具有以下特征：一是三環(huán)路外圍住宅建設(shè)速度加快，但三環(huán)路的內(nèi)側(cè)和二環(huán)路的兩側(cè)出現(xiàn)了減緩甚至停滯的現(xiàn)象。將監(jiān)測(cè)區(qū)04年成交套數(shù)按照環(huán)線分區(qū)加總，跨越兩個(gè)環(huán)線分區(qū)的套數(shù)按面積比例分?jǐn)?，可以看出各個(gè)環(huán)線分區(qū)的普通商

54、品住宅發(fā)展態(tài)勢(shì)（圖5-4）。三環(huán)路以外，特別是隨著四環(huán)快速路的通車、以及五環(huán)和六環(huán)、城市輕軌和放射狀地鐵的規(guī)劃和建設(shè)，大的住宅環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯的改善，該地帶是北京現(xiàn)在和今后住宅發(fā)展的主要空間。圖5-4 各環(huán)線分區(qū)成交套數(shù)圖近年來，北京住宅空間發(fā)展趨勢(shì)之一是沿主要交通干線呈放射扇面拓展。目前，相對(duì)成熟的住宅扇面有以下幾個(gè)：機(jī)場(chǎng)高速公路住宅扇面、京昌高速公路住宅扇面、立湯公路住宅扇面、京通快速路住宅扇面、京開高速公路住宅扇面等。在上述五個(gè)扇面中，機(jī)場(chǎng)高速公路、京通高速路、京昌高速公路發(fā)展相對(duì)較快。另外，沿石景山路、京石高速公路、京津塘高速公路、南苑路等方向擴(kuò)展的住宅空間也相對(duì)較快。總的來看，北京

55、住宅空間沿主要交通干線呈放射狀扇面擴(kuò)展。京昌、京開、京通、京津塘等11 條放射狀公路以最便捷的速度把城區(qū)與近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)相連接，為住宅空間向周邊地區(qū)擴(kuò)展提供了基本保障。16在道路對(duì)普通商品住宅價(jià)格的影響上，交通通道的建設(shè)可以帶來出行時(shí)間和費(fèi)用的降低，促進(jìn)城市郊區(qū)化的發(fā)展，使得城市居民工作與住宅分離成為可能，為居民提供環(huán)境質(zhì)量相對(duì)較好，而價(jià)格低廉的住宅空間；另外也可使原來交通不便，未被開發(fā)利用或者效益較低的地區(qū)得到開發(fā)或效益提高，為房地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大盈利空間。北京四環(huán)路、五環(huán)路、京開高速公路、京通快速、城市鐵路13 號(hào)線、八通縣、地鐵5 號(hào)線等快速交通設(shè)施建成和開工，就直接提升了道路沿線土地價(jià)格和

56、商品房銷售價(jià)格。16快速交通通道的建設(shè)和開通縮短了居民的出行時(shí)間，從而擴(kuò)大了居民住宅區(qū)位選擇的空間范圍。如城市輕軌鐵路13 號(hào)開通前，城北商品房的購房者主要集中在中關(guān)村、亞運(yùn)村等地，輕軌開通后，購房者的空間范圍不斷擴(kuò)大，市中心、一線地鐵沿線、環(huán)線地鐵周邊的居民也成為重要的客戶群。根據(jù)2002 年底完成的“北京市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃”，到2008 年前，每年建設(shè)軌道交通線路里程不少于40 公里，全市軌道交通運(yùn)營(yíng)總里程將達(dá)到37411 公里。隨著大量軌道交通付諸建設(shè)，以及軌道交通沿線的土地開發(fā)和住宅建設(shè)，北京市房地產(chǎn)價(jià)格分布規(guī)律也必將呈現(xiàn)出新趨勢(shì)。在城市中心區(qū)，由于城市發(fā)展已較成熟，軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響

57、并不明顯，房?jī)r(jià)的空間格局也不會(huì)產(chǎn)生太大變動(dòng)。而在城市邊緣區(qū)和城市外圍區(qū)，軌道交通站點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常明顯。這種影響將誘發(fā)沿線土地的開發(fā)，從而使軌道交通線成為高密度點(diǎn)狀放射的城市發(fā)展軸線?？梢灶A(yù)測(cè)，在城市中心區(qū)以外，軌道交通將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的廊道效應(yīng)，軌道交通沿線的房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)向兩側(cè)遞減的規(guī)律，站點(diǎn)附近將成為住宅高度集中和房?jī)r(jià)突出的節(jié)點(diǎn)。新的規(guī)劃方案加強(qiáng)了軌道交通在南北方向上的布局，向南已到達(dá)遠(yuǎn)郊區(qū)縣，縱貫?zāi)媳钡能壍澜煌ň€將會(huì)大大改善城南的區(qū)位條件。在城南房?jī)r(jià)明顯較城北偏低，以及北京市房?jī)r(jià)整體偏高的現(xiàn)狀下，南城的購房需求會(huì)有所攀升，南北方向上的房?jī)r(jià)差距也將會(huì)有所縮小。17北京的城市交通改造日新月

58、異，從2005年開始，政府還將繼續(xù)加大投資力度和改造速度，對(duì)道路改造的投資再投入638億元，在軌道交通上將新建地鐵五號(hào)線、八通線、四號(hào)線、十號(hào)線、奧運(yùn)支線、亦莊線、機(jī)場(chǎng)專線、九號(hào)線等8條地鐵線路，對(duì)道路改造隨著奧運(yùn)的臨近也將持續(xù)展開。隨著2005年后北京道路狀況的日趨完善，新交通線沿線的房地產(chǎn)價(jià)格也將被重新改寫，環(huán)線作為原最主要交通干線對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響將逐漸衰減，而新交通干線的完成將大幅拉升沿線的房地產(chǎn)價(jià)值。3、剖面分析由于北京市普通商品住宅價(jià)格總體上具有由中心向四周逐漸降低的規(guī)律，為了更為精確的研究北京市普通商品住宅的價(jià)格分布規(guī)律，將研究區(qū)域以長(zhǎng)安街所在直線、故宮南北中軸線所在直線為軸劃分

59、為四大象限：東北、東南、西南、西北。將42個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)歸入其中心點(diǎn)所位于的象限內(nèi)。兩軸的交點(diǎn)為整個(gè)研究區(qū)域的中心點(diǎn)。分別測(cè)出各個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)的中心點(diǎn)距離東西剖面、南北剖面的距離，以此算出監(jiān)測(cè)區(qū)中心點(diǎn)距離研究區(qū)域中心點(diǎn)的距離，從而將監(jiān)測(cè)區(qū)域樣點(diǎn)化。首先對(duì)整體42個(gè)區(qū)域成交均價(jià)和各監(jiān)測(cè)區(qū)中心點(diǎn)到南北軸線、東西軸線、中心點(diǎn)的距離分別在EXCEL中進(jìn)行簡(jiǎn)單相關(guān)分析，然后分別對(duì)具體劃分的四個(gè)象限中的監(jiān)測(cè)區(qū)域重復(fù)上述步驟，得到監(jiān)測(cè)區(qū)房?jī)r(jià)和距離的相關(guān)性系數(shù)，同時(shí)計(jì)算出四個(gè)象限中各個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)成交價(jià)的平均值（表5-2）。表5-2分區(qū)域房?jī)r(jià)與剖面距離相關(guān)性系數(shù)表相關(guān)性系數(shù)平均房?jī)r(jià)（元/)距離區(qū)域距南北軸線距東西軸線距中心點(diǎn)全

60、部監(jiān)測(cè)區(qū)-0.38170 -0.25736 -0.63000 東北象限-0.53658 -0.37281 -0.82954 7862.6 西北象限-0.55819 -0.26885 -0.84369 7684.8 東南象限0.17414 -0.91679 -0.60251 6707.6 西南象限-0.44819 -0.49044 -0.87995 5698.0觀察這些相關(guān)性系數(shù)，可以看出，房?jī)r(jià)與距選取剖面、中心點(diǎn)之間距離普遍存在著負(fù)相關(guān)性關(guān)系。說明普通商品住宅房?jī)r(jià)大致上是隨著距離南北、東西剖面以及城市中心的距離增加而遞減的。就相關(guān)性系數(shù)的絕對(duì)值來說，其中，與剖面距離的相關(guān)性大多較弱，而與中心點(diǎn)