項(xiàng)目市場與開發(fā)定位報(bào)告

1、楓灣荔景項(xiàng)目市場場與開發(fā)發(fā)定位報(bào)報(bào)告第一部分分 項(xiàng)目目市場調(diào)調(diào)研1、國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景景1.1、進(jìn)入20005年中國國經(jīng)濟(jì)依依然保持持快速增增長的勢勢頭，上半年年GDPP增長率率為9.5%。附表：近近幾年中中國GDDP產(chǎn)值值增長情情況 單位（億元）20055年前33季度，中國產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)無論是是數(shù)值還還是增長長速度上上看，依依然是的結(jié)結(jié)構(gòu)。如如圖所示示：附表：220055年1-3季度度國內(nèi)生生產(chǎn)總值值絕對額（億元）比去年同同期增長長（%）國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值10622759.4第一產(chǎn)業(yè)業(yè)1351105.0第二產(chǎn)業(yè)業(yè)60444011.11第三產(chǎn)業(yè)業(yè)3232258.1固定資產(chǎn)產(chǎn)投資需需求增長長一直是是

2、中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速增長的的主要拉拉動(dòng)力，近年呈呈現(xiàn)出固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長過快快、投資結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理等問問題。在在國家宏宏觀調(diào)控控下20004年年固定資資產(chǎn)投資資增速有有所回落落；進(jìn)入入20005年國國家在進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)和改改善宏觀觀調(diào)控措措施，管管好土地地和信貸貸兩個(gè)“閘門”，防止止固定資資產(chǎn)投資資反彈。20006年，國家依依然保持持或加大大對房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的監(jiān)管管和調(diào)控控的力度度【寶資通通觀點(diǎn)】國家經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速穩(wěn)定發(fā)展展，給房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了一個(gè)穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展平臺(tái)臺(tái)，在項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展運(yùn)作周周期內(nèi)，國家相相關(guān)調(diào)控控政策將將引導(dǎo)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)到正常常發(fā)展的的軌道上上。同時(shí)時(shí)，由于于近幾年

3、年來全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資過快快，投資資結(jié)構(gòu)不不合理的的問題，國家正正在通過過一系列列的政策策措施對對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)進(jìn)進(jìn)行調(diào)控控，國家家對房產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)高高速發(fā)展展的支持持力度在在減弱。2、宏觀觀產(chǎn)業(yè)政政策分析析金融及財(cái)財(cái)政政策策變動(dòng)20033年以來來，中央央實(shí)施以以“看緊信信貸”為主的的宏觀調(diào)調(diào)控措施施（見表表2-1），對房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)具有重重大影響響的因素素金融融政策成成為宏觀觀調(diào)控的的重點(diǎn)。表211 近期期金融政政策變動(dòng)動(dòng)狀況時(shí)間“銀根”緊縮政政策20044年4月月25日日央行提高高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率0.55個(gè)百分分點(diǎn)。4月277日國務(wù)院下下發(fā)通知知，將房房地產(chǎn)(不含經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房項(xiàng)項(xiàng)

4、目)開開發(fā)項(xiàng)目目自有資資本金比比例由220%提提高到335%以以上。6月銀監(jiān)會(huì)發(fā)發(fā)布商商業(yè)銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理理指引，規(guī)范范商業(yè)銀銀行辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)貸款的的業(yè)務(wù)管管理流程程，確定定控制房房地產(chǎn)貸貸款業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的的具體指指標(biāo)，個(gè)個(gè)人住房房貸款比比例不超超過800%，借借款人住住房貸款款的月支支出與收收入比控控制在550%以以下(含含50%)，月月所有債債務(wù)支出出與收入入比控制制在555%以下下(含555%)，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的的自有資資本金比比例不得得低于335%。10月118日銀監(jiān)會(huì)發(fā)發(fā)布信信托投資資公司房房地產(chǎn)信信托業(yè)務(wù)務(wù)管理辦辦法對對房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)業(yè)務(wù)的經(jīng)經(jīng)營規(guī)則則、監(jiān)督督管理、

5、風(fēng)險(xiǎn)控控制、處處罰等方方面作出出詳盡規(guī)規(guī)定。10月229日央行上調(diào)調(diào)存貸款款基準(zhǔn)利利率,升升至5.31%20055年3月月17日日調(diào)整商行行自營性性個(gè)人房房貸政策策：一是是將現(xiàn)行行的住房房貸款優(yōu)優(yōu)惠利率率回歸到到同期貸貸款利率率水平，實(shí)行下下限管理理，下限限利率水水平為相相應(yīng)期限限檔次貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的0.99倍（即即5.551%），商行行可自主主確定利利率水平平和內(nèi)部部定價(jià)規(guī)規(guī)則；二二是對房房價(jià)上漲漲過快地地區(qū)，個(gè)個(gè)人住房房貸款最最低首付付款比例例可由220%提提高到330%。同時(shí)，商行超超額準(zhǔn)備備金存款款利率由由1.662下下調(diào)到00.999，法法定準(zhǔn)備備金存款款利率維維持1.89不變。

6、4月188日房貸逾期期不還，不但對對逾期款款收罰息息，還將將對其中中利息部部分收復(fù)復(fù)利。5月111日嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓讓“期房”；6月月1日起起個(gè)人購購買住房房不足22年轉(zhuǎn)手手交易的的，銷售售時(shí)按其其取得的的售房收收入全額額征收營營業(yè)稅。資料來源源：寶資資通聯(lián)行行20055年8月月15日日，央行行發(fā)布的的20004中中國房地地產(chǎn)金融融報(bào)告報(bào)告中中建議：“取消現(xiàn)現(xiàn)行房屋屋預(yù)售制制度，改改期房銷銷售為現(xiàn)現(xiàn)房銷售售”。從當(dāng)當(dāng)前宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢看，央行發(fā)發(fā)布這一一建議的的促動(dòng)因因素有二二：一是是從控制制銷售方方式（實(shí)質(zhì)上上是提高高投資門門檻）入手，化解國國內(nèi)房地地產(chǎn)金融融風(fēng)險(xiǎn)；二是從從開發(fā)源源頭推動(dòng)動(dòng)樓市理理性

7、回歸歸。雖然然此建議議并未進(jìn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)質(zhì)性的操操作階段段，但有有業(yè)內(nèi)人人士認(rèn)為為，此建建議傳達(dá)達(dá)出這樣樣一種信信號(hào)：即未來來中央對對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的宏觀調(diào)調(diào)控將由由整體調(diào)調(diào)控轉(zhuǎn)向向分類調(diào)調(diào)控。土地政策策變動(dòng)20033年以來來，在嚴(yán)嚴(yán)控“土地”的呼聲聲中，房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的另一一關(guān)鍵因因素土地也也被納入入宏觀調(diào)調(diào)控范圍圍并實(shí)施施了一系系列緊縮縮“地根”的政策策（見表表2-22）。表222 土土地政策策變動(dòng)時(shí)間“地根”嚴(yán)控政政策20044年4月月(1)國國務(wù)院辦辦公廳發(fā)發(fā)出關(guān)關(guān)于深入入開展土土地市場場治理整整頓，嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理的的緊急通通知，明確提提出實(shí)施施“三個(gè)暫暫?！卑肽辏瑯?biāo)志著著土地審審

8、批凍結(jié)結(jié)半年。20044年6月月國土資源源部、監(jiān)監(jiān)察部聯(lián)聯(lián)合出臺(tái)臺(tái)關(guān)于于繼續(xù)開開展經(jīng)營營性土地地使用權(quán)權(quán)招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓情情況執(zhí)法法監(jiān)察工工作的通通知，要求各各地在220044年8月月31日日后對全全部經(jīng)營營性土地地必須通通過招拍拍掛出讓讓，從政政策上堵堵住經(jīng)營營性土地地協(xié)議出出讓之路路。20044年100月為切實(shí)保保護(hù)耕地地特別是是保護(hù)基基本農(nóng)田田，國土土資源部部頒發(fā)關(guān)于印印發(fā)關(guān)關(guān)于基本本農(nóng)田保保護(hù)中有有關(guān)問題題的整改改意見的通知知。20044年100月為預(yù)防土土地審批批解凍之之后的反反彈、嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理，國務(wù)院院頒布了了關(guān)于于深化改改革嚴(yán)格格土地管管理的決決定。20044年111月為

9、貫徹落落實(shí)100月的決決定，完完善土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃，國國土資源源部先后后出臺(tái)關(guān)于貫貫徹落實(shí)實(shí)國務(wù)務(wù)院關(guān)于于深化改改革嚴(yán)格格土地管管理的決決定的的通知、土土地利用用年度計(jì)計(jì)劃管理理辦法、建建設(shè)項(xiàng)目目用地預(yù)預(yù)審管理理辦法。20055年122月國土資源源部。繼續(xù)嚴(yán)嚴(yán)格控制制大戶型型、低密密度高檔檔住宅土土地供應(yīng)應(yīng)，停止止別墅類類用地土土地供應(yīng)應(yīng)。資料來源源：寶資資通聯(lián)行行【寶資通通觀點(diǎn)】新政的調(diào)調(diào)控政策策主要有有以下幾幾個(gè)手段段：一是是加強(qiáng)土土地供應(yīng)應(yīng)管理；二是規(guī)規(guī)劃調(diào)控控，控制制城市建建設(shè)和住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是稅稅收杠桿桿，加強(qiáng)強(qiáng)了住房房交易環(huán)環(huán)節(jié)的稅稅收管理理，對住住房投資資者和投投機(jī)者(炒房

10、者者)進(jìn)行抑抑制；四是銀銀行信貸貸管理政政策，中中央銀行行和銀監(jiān)監(jiān)會(huì)加強(qiáng)強(qiáng)了銀行行住房信信貸規(guī)模模和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理；五是需需求管理理，設(shè)置置交易障障礙和增增加各種種稅率等等穩(wěn)定房房價(jià)，抑抑制購房房者的非非理性預(yù)預(yù)期，打打擊住房房投資和和投機(jī)；六是供供應(yīng)管理理政策?，F(xiàn)有市市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)以以中高檔檔商品房房為主，中央政政府要求求地方政政府加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適適用房、 HYPERLINK /focus/lzf/index.html 廉 HYPERLINK / 租房建設(shè)設(shè)，改善善住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)；七是市市場秩序序管理。新政出臺(tái)臺(tái)以后，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)投資資整體增幅幅回落，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格漲漲幅趨緩緩，供求求關(guān)系有有所改善

11、善，商品品住房交交易結(jié)構(gòu)構(gòu)有所調(diào)調(diào)整，投投機(jī)性購購房得到到初步遏遏制，商商品住房房平均價(jià)價(jià)格漲幅幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)產(chǎn)信貸增增速放緩緩。3、城市市地產(chǎn)行行業(yè)分析析3.1、南寧市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展概況房地產(chǎn)行行業(yè)主要要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)表311 南寧寧市主要要的房地地產(chǎn)指標(biāo)標(biāo)（2000020005年上半年年）項(xiàng)目單位200002001120022200332004420055上半年年投資額億元住宅8.49.914.552337.885總計(jì)15.7718.6623.9939.5566.00442.339銷售額億元住宅8.520.7722.6636.7780.2251總計(jì)8.924.4426.8843.3394

12、.55335.442施工面積積萬住宅237.7283.8374.6577.314455.166382.2總計(jì)320.4360.4477.6726.5502.3竣工面積積萬住宅52104.9103.6179.2321.31104.53總計(jì)58.44121.8120.5215402.43139.87銷售面積積萬住宅45.88101.7104.6169.3314.49104.8總計(jì)47.77109.5113192.2341.57120.69銷售均價(jià)價(jià)元2235523788227552458829466空置面積積萬住宅32.4428.9915.6614.88商業(yè)11.1110.1196.68.088商

13、務(wù)7.45.45.24.6總計(jì)50.9944.44927.4427.448資料來源源：南南寧市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒、南寧房房地產(chǎn)信信息房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額增幅幅圖333 22000020004年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅資料來源源：南南寧房地地產(chǎn)信息息第113期據(jù)統(tǒng)計(jì)，20005年166月南寧寧市 HYPERLINK 房地地產(chǎn)市場場累計(jì)完完成投資資42.39億億元，同同比增長長59.82%。其中中住宅投投資222.533億元，商業(yè)用用房投資資5.554億元元。南寧市近近年房地地產(chǎn)投資資力度不不斷加大大，投資資額持續(xù)續(xù)、快速速增長，幅度超超過同期期的GDDP和固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅。適適度的投投資有利利于拉動(dòng)

14、動(dòng)經(jīng)濟(jì)的的增長，但如果果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資增幅幅過快，將導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供過于求求的局面面。商品房銷銷售面積積和價(jià)格格圖311 商商品房銷銷售面積積表資料來源源：南南寧房地地產(chǎn)信息息圖322 商品房房銷售價(jià)價(jià)格表資料來源源：南南寧房地地產(chǎn)信息息2001120004年年，南寧寧市房地地產(chǎn)價(jià)格格穩(wěn)步增長長，商品品房銷售售面積增增長迅速速，消費(fèi)費(fèi)需求旺旺盛。220055年上半半年南寧寧城市房房地產(chǎn)銷銷售價(jià)格格同比增增長4.8%，實(shí)際銷售售面積達(dá)達(dá)到 1120.69 萬平方方米。經(jīng)過20003至至20005年購購房消費(fèi)費(fèi)需求的的快速釋釋放，加上預(yù)預(yù)計(jì)066年市場場的供應(yīng)應(yīng)量將會(huì)會(huì)達(dá)到一一個(gè)高峰峰期

15、，我們預(yù)測在未來來122年內(nèi)南南寧房地地產(chǎn)市場場會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)供過于于求的局局面，商商品房的的價(jià)格和和銷售量量的增速速都會(huì)減減緩。商品房銷銷售額與與開發(fā)投投資額表322商品房房銷售額額與開發(fā)發(fā)投資額額之比項(xiàng)目單位20000年20011年20022年20033年20044年20055年上半年商品房銷銷售額億元8.924.4426.8843.3394.55335.442房地產(chǎn)投投資額億元15.7718.6623.9939.5566.00442.339商品房銷銷售投資資比0.5771.31.1221.11.41.2資料來源源：南寧寧市房產(chǎn)產(chǎn)局此項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)是反映映房地產(chǎn)產(chǎn)投入與與產(chǎn)出的的效益指指標(biāo)，此此比值長

16、期期小于11時(shí)，既既反映該該城市房房地產(chǎn)開開發(fā)的總總體效率率不高，也表明明空置量量可能過過高，同同時(shí)將影影響未來來的房地地產(chǎn)投資資規(guī)模和和開、竣竣工面積積。20000年年20004年年南寧市市商品房房銷售額額與房地地產(chǎn)投資資額比，除20000年年外都大大于1，說明整整體市場場良好。05年年上半年年，由于于宏觀層層面的政政策影響響，商品品房銷售售額增長長較去年年同期出出現(xiàn)負(fù)增增長，房房地產(chǎn)消消費(fèi)市場場進(jìn)入等等待觀望望期；而而同時(shí)房房地產(chǎn)投投資速度度繼續(xù)保保持高速速增長，這表明明市場供供應(yīng)方對對南寧市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場保保持增長長的預(yù)期期。商品房施施工面積積與商品品房竣工工面積表344 商品房房施工面

17、面積與商商品房竣竣工面積積單位20000年20011年20022年20033年20044年20055年上半半年商品房施施工面積積萬237.7283.8374.6577.3815.7502.3商品房竣竣工面積積萬58.44121.8120.5215.0402.43139.87倍數(shù)比4.12.33.12.72.03.6資料來源源：南寧寧市房產(chǎn)產(chǎn)局根據(jù)行業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，施工面面積通常常為竣工工面積的的3.550.5倍，因施工工面積反反映了112年年后現(xiàn)房房供應(yīng)量量，其值值小于33.0倍倍，會(huì)出出現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)短缺，大于44.0倍倍，未來來供應(yīng)量量將會(huì)放放大。經(jīng)經(jīng)過前兩兩年的市市場短缺缺，055年上半半年商品品房

18、施工工面積出出現(xiàn)急速速放大，可以預(yù)預(yù)見未來來一兩年年內(nèi)市場場短缺狀狀況會(huì)得得到緩解解，同時(shí)時(shí)部分物物業(yè)供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大求。商品房銷銷售面積積與竣工工面積表355 商品房房銷售面面積與竣竣工面積積單位20000年20011年20022年20033年20044年20055年上半半年商品房竣竣工面積積萬58.44121.8120.5215.0402.43139.87商品房銷銷售面積積萬47.77109.5113.0192.2341.57120.69比值1.21.11.0661.11.21.155資料來源源：南南寧房地地產(chǎn)信息息第113期，南寧市市統(tǒng)計(jì)年年鑒此項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)表示現(xiàn)現(xiàn)房供求求是否平平衡，一一般是商商品

19、房銷銷售面積積略小于于商品房房竣工面面積。南南寧市的的商品房房銷售面面積與竣竣工面積積之比在在1.00左右，表明市市場目前前已經(jīng)出出現(xiàn)供略大于于求。3.2、房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)與與經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展相關(guān)關(guān)均衡分分析商品房價(jià)價(jià)格增幅幅和GDDP增幅幅表366 房房價(jià)增幅幅和GDDP增幅幅比較單位200002001120022年20033年20044年20055年GDP億元294.3324.79356.07502.53588.86286.85（上半年年）GDP增增長率10.449.641.1117.22商品房價(jià)價(jià)格元2235523755245882767729466商品房價(jià)價(jià)格增長長率6.33.412.66比值1

20、.5121.4資料來源源：南南寧房地地產(chǎn)信息息第113期，南寧市市統(tǒng)計(jì)年年鑒說明：220033年起的的GDPP數(shù)據(jù)劇劇增原因因是五縣縣歸并為為大南寧寧。房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格是房房地產(chǎn)市市場的核核心問題題，根據(jù)據(jù)成熟市市場的行行業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，通常情情況下，房價(jià)的的漲幅應(yīng)應(yīng)與GDDP的增增幅相接接近。結(jié)結(jié)合南寧寧市GDDP兩位位數(shù)增長長的實(shí)際際情況，房價(jià)增增長率和和GDPP增長率率的比值值在正常常的范圍圍之內(nèi)，說明房房價(jià)大幅幅上漲是是有經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)支支撐的，總體良良好。房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額、全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額與GDDP表377 房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額和固定定資產(chǎn)投投資額、GDPP比較單位20000年2001

21、1年20022年20033年20044年20055年上半半年房地產(chǎn)投投資總額額億元15.77318.55623.88839.44866.00442.339GDP億元294.3324.79356.07502.53588.86286.85固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額億元95.885101.73124.39190.36260.76129.26房投/GGDP5.35.76.77.911.2214.88房投/固固投16.4418.2219.3320.7725.3332.88資料來源源：南南寧房地地產(chǎn)信息息第113期，南寧市市統(tǒng)計(jì)年年鑒據(jù)行業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律律，在房房地產(chǎn)快快速發(fā)展展期，房房地產(chǎn)投投資占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資2

22、25%-355%是合合理區(qū)間間，超過過35%，有可可能出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)投資過過熱。房房地產(chǎn)投投資占GGDP比比重約在10%左右是合合理范圍圍，超過過10，如果果沒有需需求支撐撐，也會(huì)會(huì)出現(xiàn)供供過于求求局面。南寧市市的房地地產(chǎn)投資資占GDDP的比比重前幾幾年稍微微偏低，在20004年年進(jìn)入合合理范圍圍，20005年年上半年年，以上上兩個(gè)比比值較004年呈呈現(xiàn)較大大幅度的的上升，表明開開發(fā)商對對南寧房房地產(chǎn)市市場的預(yù)預(yù)期看好好，宏觀觀調(diào)控對對南寧以以實(shí)際需需求為主主要導(dǎo)向向的房地地產(chǎn)市場場從長遠(yuǎn)遠(yuǎn)來看將將起到促促使其良良性、健健康發(fā)展展的作用用。房價(jià)和城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入表388 房價(jià)和和

23、城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入單位20011年20022年20033年20044年20055年居民人均均可支配配收入元7906687966916229531197544可支配收收入增長長率11.334.242.4商品房價(jià)價(jià)格元2235523755245882767729466房價(jià)增長長率6.33.412.666.5比值0.5660.8113.1552.7資料來源源：南南寧房地地產(chǎn)信息息第113期，南寧市市統(tǒng)計(jì)年年鑒城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入近年年呈上升升勢頭，但增長長幅度不不高，特特別是220044年遠(yuǎn)低低于商品品房價(jià)格格增長率率，當(dāng)房房價(jià)的增增長過快快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收收入的增增長，消消費(fèi)者的的

24、有效需需求將難難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。20005年年居民可可支配收收入與004年基基本持平平，但是是商品房房均價(jià)已已經(jīng)達(dá)到到29446元/平方米米，需求求實(shí)現(xiàn)更更加困難難。3.3、南寧市市住宅市市場容量量預(yù)測20044年南寧寧市人均均居住面面積為223.996平米米，國家家小康居居住面積積標(biāo)準(zhǔn)為為30平平米，若若要在五五年之內(nèi)內(nèi)將南寧寧市人均均居住面面積提高高到300平米，則每年年將人均均居住面面積提高高約1平平米，通通過靜態(tài)態(tài)分析住房房面積改改善而需需新增面面積為：119915=5595萬萬。按城市化化增長速速度及人口自自然增長長，未來來五年南南寧由于于人口增增長而需需新增住住房面積積為：（4.88+1

25、.5）305=9945萬萬平米。五年總市市場供應(yīng)應(yīng)量：55959455=15540萬萬平方米米平均每年年住宅新新增需求求量為3308萬萬平方米米?！緦氋Y通通觀點(diǎn)】南寧市住住宅產(chǎn)品品的整體體需求依依然較為為旺盛，但20006年年市場總總供應(yīng)量量預(yù)計(jì)在在5800萬平方方米，市市場的剛剛性需求求為3008平方方米，供供求求。在眾眾多利好好因素的的作用下下，特別別是如城城市格局局調(diào)整、東盟等等發(fā)展機(jī)機(jī)遇，預(yù)預(yù)計(jì)在項(xiàng)項(xiàng)目周期期內(nèi)，南南寧市的的住宅市市場的發(fā)發(fā)展會(huì)呈呈現(xiàn)如下下特征：住宅物物業(yè)需求求依然較較強(qiáng)，但但房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭日趨趨激烈，將會(huì)進(jìn)進(jìn)入產(chǎn)品品競爭時(shí)時(shí)代；4、項(xiàng)目目周邊地產(chǎn)產(chǎn)市場及及市場空空

26、間提出出4.1、項(xiàng)目周周邊地產(chǎn)產(chǎn)市場情情況鳳嶺片區(qū)區(qū)內(nèi)各個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)項(xiàng)目共同同享受區(qū)區(qū)域的資資源優(yōu)勢勢，即各各項(xiàng)目的的區(qū)域價(jià)價(jià)值、地地段價(jià)值值的差異異性不大大；從目目前在售售及即將將推出的的樓盤看看，從小小區(qū)規(guī)劃劃、戶型型設(shè)計(jì)、建筑立立面、車車位、電電梯等方方面看，差異化化體現(xiàn)的的不明顯顯，除了了規(guī)模大大小之外外，區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)品品的同質(zhì)質(zhì)化日益益嚴(yán)重。如何在在這樣的的市場中中爭奪客客戶資源源，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售目目標(biāo)，還還必須在在項(xiàng)目開開發(fā)定位位上尋找找差異點(diǎn)點(diǎn)，形成成較大差差異化的的產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，爭爭取目標(biāo)標(biāo)客戶群群體。區(qū)域住宅宅項(xiàng)目多多、客戶戶選擇面面廣鳳嶺區(qū)域域一直是是以中高高端樓盤盤為主的的區(qū)域，也

27、是中中高端客客戶群體體購房的的首選之之地，近近兩年隨隨著該區(qū)區(qū)域樓盤盤的不斷斷推出，各種住住宅物業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品數(shù)量不不斷增加加，對購購房客戶戶來說有有了較廣廣的選擇擇面。鳳嶺住宅宅市場大大致可以以分為幾幾類供應(yīng)應(yīng)市場：一是“榮和山山水美地地”、“翡翠園園”、“大自然然花園”為等為為代表，小區(qū)規(guī)規(guī)模已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn)，項(xiàng)目配配套已經(jīng)經(jīng)逐步完完善，具具備較高高檔次、部分業(yè)業(yè)主已經(jīng)經(jīng)入住，產(chǎn)品價(jià)價(jià)格對接接中、高高等收入入階級客客戶的項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)市場；二是以以“保利鳳翔花花園”、“藍(lán)山上上城”等為代代表的，正在進(jìn)進(jìn)行營銷銷推廣，價(jià)格對對接中等等收入階階層客戶戶的項(xiàng)目目供應(yīng)市市場；三三是即將將推出的的項(xiàng)目；這類產(chǎn)

28、產(chǎn)品在項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營營期間將將會(huì)陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)。區(qū)域內(nèi)內(nèi)眾多項(xiàng)項(xiàng)目在分分割并不不大的市市場份額額，項(xiàng)目目之間的的競爭激激烈，而而客戶可可以根據(jù)據(jù)自身的的需求在在這些項(xiàng)項(xiàng)目中進(jìn)進(jìn)行對比比選擇，客戶的的分流速速度加快快。附件：區(qū)區(qū)域內(nèi)目目前在銷銷售及準(zhǔn)準(zhǔn)備項(xiàng)目目銷售一一覽：鳳嶺住宅宅項(xiàng)目名名稱總建筑面面積（萬）總戶數(shù)維也納森森林15.88617455萬正鳴鳴翠谷7.400300楓林藍(lán)岸岸11.330700塞納維拉拉39.55030000（估算算）鳳嶺在在水一方方（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房）40.11840000（估算算）保利鳳鳳翔花園園15.000900城市印象象-金溪園4.333300（估算）大自然花花園23.0

29、0010855天昌項(xiàng)目目9.000754恒大蘋果果園130.0090000夢之島花花園9.277550永凱現(xiàn)代代廣場30.00020000（估算算）藍(lán)山上城城40.00024800榮和山水水美地-翡翠園-香格里拉拉花園18.00012988財(cái)富國際際廣場28.44220000（估算算）東盟世紀(jì)紀(jì)村9.300700（估算）永凱現(xiàn)代代花園2.500200（估算）合計(jì)450萬萬約312258在未來44年內(nèi)（本項(xiàng)目目運(yùn)作期期間），鳳嶺片片區(qū)將有有約4550萬平平方米的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)市場。不管是是從靜態(tài)態(tài)分析，或動(dòng)態(tài)態(tài)觀測，平均每每年都將將有約1100萬萬平方米米住宅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)，占整整個(gè)南寧寧市場

30、剛剛性容量量的1/3，項(xiàng)項(xiàng)目間競競爭激烈烈。區(qū)域內(nèi)在在售項(xiàng)目目戶型及及面積配配比：戶型配比量樓中樓8%四房30%三房50%二房10%一房2%面積范圍圍配比量140平平方米以以上30%120-1400平方米米50%90-1120平平方米15%90平方方米以下下5% 數(shù)據(jù)顯顯示：鳳鳳嶺片區(qū)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目目的戶型型面積都都呈現(xiàn)偏偏大態(tài)勢勢，占總總量的880%；而1220平方方米以下下的戶型型僅僅占占市場份份額的220%。大戶型型產(chǎn)品供供過于求求，中小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品空白白點(diǎn)依然然存在。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售情況及及價(jià)格走走勢從對鳳嶺嶺片區(qū)已已經(jīng)在銷銷售中的的3大住住宅項(xiàng)目目“榮和山山水美地地”、“翡翠園園”、“大

31、自然然花園”的銷售售情況監(jiān)監(jiān)控看，雖然市市場上部部分高收收入客戶戶群體對對房產(chǎn)銷銷售價(jià)格格承受能能力較強(qiáng)強(qiáng)，但對對于市場場絕大部部分潛在在客戶而而言，房房價(jià)依然然是影響響購買決決定做出出的直接接影響要要素。目目前3個(gè)項(xiàng)目目的銷售售均價(jià)保保持在333000-38800元元/平方方米之間間，而明明顯配套套設(shè)施完完善、產(chǎn)產(chǎn)品線豐豐富的“榮和山山水美地地”市場接接受程度度更高；對于超超過這個(gè)個(gè)價(jià)位、戶型設(shè)設(shè)計(jì)較為為奢華的的如“大自然然花園”，其銷銷售速度度明顯緩緩慢，這這從一個(gè)個(gè)方面反反應(yīng)了在在這個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)，銷售價(jià)價(jià)格的增增長空間間已經(jīng)不不大。其其次是區(qū)區(qū)域內(nèi)新新生項(xiàng)目目不斷增增加，市市場供應(yīng)應(yīng)量加大

32、大，形成成供過于于求的買買方市場場環(huán)境，銷售價(jià)價(jià)格要上上揚(yáng)的阻阻力將增增大。再再次是從從對客戶戶的調(diào)查查顯示，市場上上客戶對對這個(gè)區(qū)區(qū)域的價(jià)價(jià)格的定定位基本本保持在在33000元/平方米米左右。綜合這這些因素素，區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)目目銷售價(jià)價(jià)格上漲漲的阻力力較大。 附表表項(xiàng)目名稱稱05年44季度銷銷售情況況05年44季度銷銷售均價(jià)價(jià)榮和山水水美地35335000翡翠園13034000大自然花花園30390004.2、市場空空間提出出綜合前面面對國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景景、行業(yè)業(yè)的發(fā)展展趨勢，城市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的階段、項(xiàng)目所所處區(qū)域域地產(chǎn)情情況（包包括供應(yīng)應(yīng)量、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，客戶戶情況，市場空空白點(diǎn)等等

33、）的分分析；結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目地塊的的資源稟稟賦，建建議項(xiàng)目目以：以城市普普通住宅宅為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，面積積適中的的中小戶戶型第二部分分 項(xiàng)目開發(fā)發(fā)定位項(xiàng)目的宏宏觀背景景屬于影影響項(xiàng)目目過程的的基本面面，它包包括國家家的宏觀觀社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)趨趨勢及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展政策、導(dǎo)向，這些要要素是項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展過程所所處的外外部環(huán)境境，它對對項(xiàng)目的的影響既既是間接接也是直直接的。一、項(xiàng)目目宏觀背景景寶資通經(jīng)經(jīng)過對目目前國家家房地產(chǎn)產(chǎn)新政現(xiàn)現(xiàn)狀及走走勢的研研判，認(rèn)認(rèn)為如下下方面要要素將會(huì)會(huì)對項(xiàng)目目的發(fā)展展進(jìn)程產(chǎn)產(chǎn)生影響響。1、加強(qiáng)強(qiáng)土地供供應(yīng)管理理土地市場場趨向規(guī)規(guī)范，建建設(shè)用地地增量控控制更嚴(yán)嚴(yán)。由于于壟斷市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)，

34、開發(fā)發(fā)商不會(huì)會(huì)犧牲自自己的利利潤，必必然將成成本轉(zhuǎn)嫁嫁到產(chǎn)品品之中，客觀上上造成了了土地價(jià)價(jià)格上漲漲。所以以單獨(dú)調(diào)調(diào)控地價(jià)價(jià)沒有取取到控制制房價(jià)的的目的。2、規(guī)劃劃調(diào)控中央政府府加強(qiáng)了了對城市市規(guī)劃的的管理，實(shí)際上上是加強(qiáng)強(qiáng)了城市市建設(shè)、房屋供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)方面的的控制，控制拆拆遷規(guī)模模，鼓勵(lì)勵(lì)建設(shè) HYPERLINK /jingji/ 經(jīng)濟(jì)適適用房、中低價(jià)價(jià)商品房房。然而而這些實(shí)實(shí)際上危危及了地地方政府府和開發(fā)發(fā)商的利利益，會(huì)會(huì)受到地地方政府府和開發(fā)發(fā)商的抵抵制。前前者因?yàn)闉楸仨氃鲈黾拥胤椒截?cái)政支支出，減減少地方方財(cái)政收收入，后后者因?yàn)闉槔麧欇^較低。但但是因?yàn)闉橹醒胝畬⑦@這作為考考核地方方政

35、府的的一個(gè)重重要條件件，所以以執(zhí)行到到何種程程度還是是問題。3、稅收收杠桿通過稅收收杠桿的的作用，加強(qiáng)了了住房交交易環(huán)節(jié)節(jié)的稅收收管理，對住房房投資者者和投機(jī)機(jī)者(炒炒房者)進(jìn)行抑抑制。 4、銀行行信貸管管理政策策中央銀行行和銀監(jiān)監(jiān)會(huì)加強(qiáng)強(qiáng)了銀行行住房信信貸規(guī)模模和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理。由于住住房貸款款有住房房抵押，風(fēng)險(xiǎn)較較低，是是銀行的的優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)，各各家商業(yè)業(yè)銀行在在其他貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大的的情況下下，加大大了住房房貸款發(fā)發(fā)放。但但中央政政府擔(dān)心心房地產(chǎn)產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)發(fā)金融系系統(tǒng)危機(jī)機(jī)，危及及國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)，采采取了對對個(gè)人住住房貸款款加息措措施和對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款限制制信貸規(guī)規(guī)模、提提高貸款款門檻

36、、提高首首付、降降低貸款款年限等等措施，還對銀銀行提高高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率、存貸貸款利率率和項(xiàng)目目資本金金比例等等手段，達(dá)到了了收縮信信貸規(guī)模模和降低低風(fēng)險(xiǎn)的的目的。客觀上上造成了了住房貸貸款規(guī)模模、銀行行業(yè)務(wù)量量和利潤潤的下降降。5、需求求管理設(shè)置交易易障礙和和增加各各種稅率率等穩(wěn)定定房價(jià)，抑制購購房者的的非理性性預(yù)期，打擊住住房投資資和投機(jī)機(jī)。例如如對二手手房轉(zhuǎn)讓讓設(shè)定限限制和征征收稅費(fèi)費(fèi)等。另另外，通通過提高高住房消消費(fèi)信貸貸首付比比例以及及加強(qiáng)對對申請人人的審核核，從而而提高消消費(fèi)者購購房門檻檻，以達(dá)達(dá)到抑制制住房需需求過度度膨脹的的目的。6、供應(yīng)應(yīng)管理政政策現(xiàn)有市場場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)以中中高

37、檔商商品房為為主，中中央政府府要求地地方政府府加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、 HYPERLINK /focus/lzf/index.html 廉廉 HYPERLINK / 租房建設(shè)設(shè)，改善善住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)。城鎮(zhèn)鎮(zhèn) HYPERLINK /focus/lzf/index.html 廉租住住房制度度建設(shè)情情況要納納入省級級人民政政府對市市(區(qū))、縣人人民政府府工作的的目標(biāo)責(zé)責(zé)任制管管理，省省、自治治區(qū)、直直轄市相相關(guān)部門門要加強(qiáng)強(qiáng)監(jiān)督檢檢查。為為了合理理引導(dǎo)住住房建設(shè)設(shè)與消費(fèi)費(fèi)，大力力發(fā)展省省地型住住房，在在規(guī)劃審審批、土土地供應(yīng)應(yīng)以及信信貸、稅稅收等方方面，對對中小套套型、中中低價(jià)位位普通住住房給予予優(yōu)惠

38、政政策支持持。這些些措施達(dá)達(dá)到了平平抑房價(jià)價(jià)的作用用，但卻卻使房地地產(chǎn)市場場變得低低迷。7、市場場秩序管管理建立房地地產(chǎn)市場場信息系系統(tǒng)，加加強(qiáng)信息息公布和和信息引引導(dǎo)，整整頓和規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場場秩序，打擊擾擾亂市場場秩序行行為，并并且采取取了一系系列的管管制措施施。依法法嚴(yán)肅查查處違法法違規(guī)銷銷售行為為，控制制二次購購房和投投機(jī)性購購房。寶資通的的綜合判判斷是：新政出出臺(tái)以后后，房地地產(chǎn)投資資增幅回回落，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格漲幅幅趨緩，供求關(guān)關(guān)系有所所改善，商品住住房交易易結(jié)構(gòu)有有所調(diào)整整，投機(jī)機(jī)性購房房得到初初步遏制制，商品品住房平平均價(jià)格格漲幅趨趨穩(wěn)，房房地產(chǎn)信信貸增速速放緩。由于金融融及稅

39、收收政策的的收緊，預(yù)計(jì)會(huì)會(huì)對項(xiàng)目目的銷售售進(jìn)度帶帶來不利利影響。中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的區(qū)域不不平衡性性及地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不不動(dòng)產(chǎn)特特征，決決定了城城市的中中觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社會(huì)會(huì)環(huán)境對對項(xiàng)目的的過程影影響是直直接的，我們把把城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展的的態(tài)勢，包括城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量、人口、區(qū)域空空間格局局等方面面，定義義為項(xiàng)目目的持力力層，它它決定了了項(xiàng)目的的市場邊邊際界定定及項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)生長空空間。二、項(xiàng)目目中觀背背景1、南寧寧市城市市中觀背背景綜述述南寧市近近幾年經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展正處于于上升的的空間，房地產(chǎn)產(chǎn)投資占占GDPP、固定定資產(chǎn)投投資的比比重均處處在合理理區(qū)間，加上城城市化進(jìn)進(jìn)程、東東盟1001、泛珠992

40、、西部大大開發(fā)、南北欽欽防經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈等眾眾多發(fā)展展機(jī)遇，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展空間巨巨大，房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的“前景”看好。但不容容忽視的的是目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場存存在總量量上的結(jié)結(jié)構(gòu)失衡衡。2、南寧寧市房地地產(chǎn)市場場判斷南寧市房房地產(chǎn)的的整體需需求是非非常旺盛盛的，但但在宏觀觀政策的的影響下下，出現(xiàn)現(xiàn)了正常常的波動(dòng)動(dòng)：A、房地地產(chǎn)投資資占固定定資產(chǎn)投投資的比比重依然然處在合合理區(qū)間間，不存存在總量量規(guī)模偏偏大的不不良因素素；B、供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)失失衡問題題已顯現(xiàn)現(xiàn)；C、房價(jià)價(jià)漲幅低低于20004年年同期；D、成交交量增幅幅出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長。3、寶資資通觀點(diǎn)點(diǎn)在眾多利利好因素素的作用用下，特特別是如如城市格格局調(diào)整整

41、、東盟盟等發(fā)展展機(jī)遇，預(yù)計(jì)在在項(xiàng)目周周期內(nèi)，南寧市市的房地地產(chǎn)發(fā)展展會(huì)呈現(xiàn)現(xiàn)出以下下幾種變變化：A、住宅宅物業(yè)需需求依然然強(qiáng)勁，但會(huì)步步入設(shè)計(jì)計(jì)、品質(zhì)質(zhì)、高性性價(jià)比時(shí)時(shí)代；B、商業(yè)業(yè)物業(yè)供供大于求求的局面面將進(jìn)一一步加劇劇，且隨隨著城市市多中心心的發(fā)展展格局，老的商商圈面臨臨著重新新定位，并將進(jìn)進(jìn)入品牌牌、商業(yè)業(yè)運(yùn)營時(shí)時(shí)代。C、商務(wù)務(wù)物業(yè)的的供求關(guān)關(guān)系不平平衡逐漸漸顯現(xiàn)，目前階階段政府府的科學(xué)學(xué)引導(dǎo)極極其重要要。項(xiàng)目的微微觀背景景，我們們稱之為為項(xiàng)目的的應(yīng)對層層，即項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域或或板塊的的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)市市場變局局，這方方面的要要素包括括城市房房地產(chǎn)市市場及緊緊密相關(guān)關(guān)行業(yè)的的現(xiàn)狀、供給與與

42、需求、競爭格格局等，它決定定了項(xiàng)目目的定向向、定位位及形成成項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的目目標(biāo)與整整合策略略。三、項(xiàng)目目微觀背背景1、鳳嶺嶺片區(qū)房房地產(chǎn)競競爭態(tài)勢勢1.1 住宅物物業(yè)競爭爭激烈，整體呈呈供大于于求的態(tài)態(tài)勢；但但是適合合中產(chǎn)階階層的相相對低總總價(jià)、中中小戶型型的住宅宅物業(yè)呈呈現(xiàn)供小小于求的的格局。1.2 商務(wù)物物業(yè)供量量已基本本顯現(xiàn)，但需求求未完全全顯現(xiàn)；1.3 商業(yè)物物業(yè)的潛潛在需求求量存在在，但市市場需求求未顯現(xiàn)現(xiàn)；2、風(fēng)嶺嶺片區(qū)房房地產(chǎn)競競爭容量量空間判判斷未來五年年各檔次物物業(yè)在鳳鳳嶺片區(qū)區(qū)的年均均預(yù)測容容量約為為86萬萬平方米米；其中中，各類類物業(yè)的的年均預(yù)預(yù)測容量量為：住住宅約660

43、萬平平方米、商業(yè)約約6萬平平方米、商務(wù)約約20萬萬平方米米。寶資通觀觀點(diǎn)綜述述：1、區(qū)域域內(nèi)大面面積戶型型產(chǎn)品銷銷售逐漸漸步入較較為艱難難的階段段。城市市、區(qū)域域價(jià)值的的不斷提提升，房房價(jià)跟著著上揚(yáng)。大戶型型、大面面積、高高單價(jià)、高總價(jià)價(jià)產(chǎn)品所所對接的的高端客客戶資源源基本消消耗完畢畢，新生生的高收收入人群群尚在形形成。2、區(qū)域域內(nèi)中、小戶型型住宅產(chǎn)產(chǎn)品銷售售勢頭良良好，此此類產(chǎn)品品對接城城市中產(chǎn)產(chǎn)階層，預(yù)計(jì)在在未來市市場中高高性價(jià)比比的中小小戶型住住宅產(chǎn)品品將有較較大的市市場空間間；項(xiàng)目地塊塊的資源源稟賦，包括其其在面積積規(guī)模、形態(tài)，交通對對接、規(guī)規(guī)劃控制制、街區(qū)區(qū)傳統(tǒng)、成熟度度等方面面的相

44、對對優(yōu)劣，是項(xiàng)目目發(fā)展的的最直接接依托，也是項(xiàng)項(xiàng)目的著著力點(diǎn)，它決定定了項(xiàng)目目可建立立的基礎(chǔ)礎(chǔ)價(jià)值系系統(tǒng)以及及可拓展展的附加加價(jià)值空空間。四、項(xiàng)目目資源條條件1、地塊塊資源稟稟賦綜述述1.1 項(xiàng)目地地塊位于于南寧市市民族大大道延長長線鳳嶺嶺段北側(cè)側(cè)，楓林林路東側(cè)側(cè)，瑯東東汽車站站對面。項(xiàng)目用用地約884畝；1.2 隨著區(qū)區(qū)域內(nèi)路路網(wǎng)的規(guī)規(guī)劃、建建設(shè)，地地塊的居居住價(jià)值值將進(jìn)一一步提升升；1.3 地塊東東面是正正在建設(shè)設(shè)的萬正正鳴翠谷谷，西面面是已經(jīng)經(jīng)交付使使用的別別墅項(xiàng)目目新天地地；北、南2面面為其他他項(xiàng)目用用地。由由于項(xiàng)目目地塊占占據(jù)區(qū)域域內(nèi)地理理位置最最高點(diǎn)，視野開開闊。寶資通觀觀點(diǎn)綜述述

45、：鳳嶺片區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場以以住宅為為主，目目前區(qū)域域內(nèi)云集集了諸如如榮和山山水美地地、翡翠翠園、恒恒大蘋果園園等大型型住宅項(xiàng)項(xiàng)目，這這些項(xiàng)目目以其逐逐漸成熟熟的社區(qū)區(qū)環(huán)境、社區(qū)配配套，或或者是大大型的社社區(qū)規(guī)劃劃吸引消消費(fèi)者的的目光；同時(shí)區(qū)區(qū)域內(nèi)將將會(huì)有更更多普通通規(guī)模的的項(xiàng)目推推進(jìn)市場場，項(xiàng)目目間競爭爭激烈。本項(xiàng)目目要想脫脫穎而出出，必須須以精準(zhǔn)準(zhǔn)的客戶戶群體定定位，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目本身的的資源條條件，產(chǎn)產(chǎn)品差異異化的定定位才能能在激烈烈的市場場競爭中中勝出。面對同一一地塊，同樣的的市場環(huán)環(huán)境，不不同的企企業(yè)將有有不同目目標(biāo)選擇擇，這是是項(xiàng)目發(fā)發(fā)展定位位的企業(yè)業(yè)內(nèi)部動(dòng)動(dòng)因，也也是項(xiàng)目目的企業(yè)業(yè)目

46、標(biāo)線線。它取取決于企企業(yè)的價(jià)價(jià)值觀與與發(fā)展愿愿景，同同時(shí)也取取決于企企業(yè)自身身的實(shí)力力、發(fā)展展階段、領(lǐng)導(dǎo)者者風(fēng)格等等眾多要要素。五、項(xiàng)目目企業(yè)訴訴求1、項(xiàng)目目業(yè)主背背景項(xiàng)目發(fā)展展商：廣廣西金龍龍房地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)有限限責(zé)任公公司。2、企業(yè)業(yè)目標(biāo)訴訴求通過與本本項(xiàng)目發(fā)發(fā)展商的的溝通，我們理理解并歸歸納項(xiàng)目目業(yè)主對對本項(xiàng)目目的投資資發(fā)展，有如下下的目標(biāo)標(biāo)訴求：2.1 項(xiàng)目物物業(yè)產(chǎn)品品的定位位要與中中國房地地產(chǎn)新政政的趨勢勢要吻合合；2.2項(xiàng)項(xiàng)目的市市場定位位要順應(yīng)應(yīng)南寧市市下一階階段房地地產(chǎn)發(fā)展展的趨勢勢；2.3 項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品線的的設(shè)定要要從區(qū)域域板塊差差異化、性價(jià)比比的角度度出發(fā)；2.4 項(xiàng)目物物

47、業(yè)產(chǎn)品品的銷售售，縮短短項(xiàng)目的的投資回回收期；2.5 達(dá)到經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益與社會(huì)會(huì)效益雙雙贏的局局面。2.6 通過本本項(xiàng)目的的開發(fā)，樹立發(fā)發(fā)展商的的品牌形形象；形勢、資資源、目目標(biāo)、市市場，都都是權(quán)衡衡一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的坐標(biāo)標(biāo)視角。在眾多多的外在在內(nèi)在對對項(xiàng)目影影響因素素中，通通過宏觀觀面、持持力層、應(yīng)對層層、著力力點(diǎn)、目目標(biāo)線的的系統(tǒng)分分析，梳梳理項(xiàng)目目發(fā)展的的主要矛矛盾與沖沖突，尋尋求化解解之道，甄選出出本項(xiàng)目目最理性性和優(yōu)化化的發(fā)展展策略導(dǎo)導(dǎo)向，為為項(xiàng)目的的定位提提供依據(jù)據(jù)。六、項(xiàng)目目發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向1、項(xiàng)目目沖突與與矛盾通過對本本項(xiàng)目五五個(gè)層面面（基本本面、持持力層、應(yīng)對層層、著力力點(diǎn)、

48、目目標(biāo)線）的系統(tǒng)統(tǒng)分析，在決定定項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策略略導(dǎo)向與與定位中中，存在在如下五五個(gè)方面面的重大大沖突：1.1、銷售周周期后移移與資金金壓力之之間的矛矛盾國家金融融政策的的系列調(diào)調(diào)整表示示著項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)金融支支持力度度下降，例如在取取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證前前須交付付全額土土地使用用權(quán)出讓讓金，才才能取得得土地使使用權(quán)證證書，并并要求投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)資資金達(dá)到到工程總總投資的的25%以上；國內(nèi)部部分城市市原要求求待售商商品房至至少完成成兩層建建設(shè)才允許預(yù)預(yù)售，現(xiàn)現(xiàn)在要求求商品房房必須完完全竣工工才可開開始進(jìn)行行預(yù)售活活動(dòng)。項(xiàng)目預(yù)預(yù)售的門門檻越高高，則對對開發(fā)商商自有資資金的要要求越高高。 項(xiàng)

49、目要實(shí)實(shí)現(xiàn)順利利開發(fā)，就就需要更更多的銷售售回款以以支持，但可以以預(yù)見的的是，南南寧市房房地產(chǎn)市市場在項(xiàng)項(xiàng)目周期期內(nèi)，要要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品速度度銷售的的難度逐漸漸上升，項(xiàng)目整整體銷售售周期后后移，這這個(gè)矛盾盾化解不不好意味味著項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)需要更更充足的的自有企企業(yè)資金金。1.3 市場結(jié)結(jié)構(gòu)失衡衡與項(xiàng)目目定位之之間的矛矛盾從以上的的項(xiàng)目目市場調(diào)調(diào)研報(bào)告告中可可以明顯顯看出南南寧市房房地產(chǎn)的的現(xiàn)狀中中結(jié)構(gòu)失失衡已顯顯現(xiàn)，中中低價(jià)位位的物業(yè)業(yè)供量不不足，但但本項(xiàng)目目的區(qū)域域因素決決定了本本項(xiàng)目不不可能定定位于中中低價(jià)位位的樓盤盤。1.4 市場容容量與市市場供應(yīng)應(yīng)量的矛矛盾從第一部部分的項(xiàng)目市市場調(diào)研研報(bào)

50、告中可以以看出南南寧房地地產(chǎn)市場場的容量量與供應(yīng)應(yīng)量之間間存在很很大的矛矛盾。據(jù)據(jù)目前統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220066年南寧寧市的供供應(yīng)量約約5800萬平方方米，與與市場剛剛性需求求3000萬平方方米之間間，產(chǎn)生生了巨大大的差額額，也就就意味著著市場將將有2880萬平平方米的的物業(yè)將將加劇市市場的競競爭程度度。項(xiàng)目市場場調(diào)研報(bào)報(bào)告部分分?jǐn)?shù)據(jù)顯顯示，鳳鳳嶺片區(qū)區(qū)在今后后5年內(nèi)內(nèi)，平均均每年的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品市場場供應(yīng)量量為1000萬平平方米，占了南南寧市住住宅需求求量的11/3，而鳳嶺嶺片區(qū)每每年的住住宅產(chǎn)品品市場消消化量預(yù)預(yù)計(jì)約為為60萬萬平方米米，這就就意味著著鳳嶺區(qū)區(qū)域?qū)⑻幪幱诠┐蟠笥谇蟮牡臓顩r。1.6、

51、居民收收入水平平?jīng)]有較較大增長長與房價(jià)價(jià)上漲的的矛盾20044年，南南寧城市市商品房房銷售均均價(jià)為227677元/平平方米；20005年，城市商商品房銷銷售均價(jià)價(jià)為29946元元/平方方米，商商品房的的價(jià)格依依然在往往上攀升升。隨著著南寧城城市價(jià)值值的不斷斷提高，各種利利好條件件的影響響，城市市的房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格還還存在一一定的上上升空間間。而與與此相矛矛盾的是是，居民民的收入入水平卻卻沒有顯顯著提高高，055年居民民收入水水平基本本與044年持平平。居民民的消費(fèi)費(fèi)力不變變帶來了了需求不不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的矛盾盾。1.7、生活期期望值與與生活配配套的矛矛盾鳳嶺片區(qū)區(qū)經(jīng)過這這幾年的的規(guī)劃建建設(shè)發(fā)展展，已經(jīng)經(jīng)是

52、大部部分南寧寧人甚至至是廣西西人認(rèn)可可的、所所期望的的居住之之地。但但是區(qū)域域的高房房價(jià)將很很大一部部分人拒拒絕在外外。同時(shí)目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)的相關(guān)關(guān)生活配配套并未未完善，交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市等等生活配配套設(shè)施施都基本本處于在在建或者者規(guī)劃的的階段，生活不不方便顯顯而易見見，這與與選擇本本區(qū)域的的客戶的的期望值值形成矛矛盾。2、項(xiàng)目目發(fā)展對對策對于項(xiàng)目目存在的的主要矛矛盾及沖沖突，經(jīng)經(jīng)過綜合合分析，寶資通通提出如如下的應(yīng)應(yīng)對策略略，以求求最大限限度地平平衡項(xiàng)目目的沖突突，最有有效地發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目目的資源源優(yōu)勢，回避項(xiàng)項(xiàng)目的劣劣勢，找找到項(xiàng)目目發(fā)展的的最佳方方向與路路徑。2.1 以城市市普通住住宅為標(biāo)

53、標(biāo)準(zhǔn)寶資通研研究認(rèn)為為，本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計(jì)以以城市普普通住宅宅為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，以獲獲得政府府、金融融等相關(guān)關(guān)部門的的支持，使項(xiàng)目目具備優(yōu)優(yōu)越的金金融支持持條件，為項(xiàng)目目的銷售售創(chuàng)造良良好的條條件。2.2 產(chǎn)品細(xì)細(xì)分與客客戶群體體細(xì)分為化解區(qū)區(qū)域內(nèi)供供應(yīng)量與與容量的的矛盾，尋找項(xiàng)項(xiàng)目的生生存的生生存空間間，寶資通研研究認(rèn)為為，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)該該進(jìn)行專專業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分分及目標(biāo)標(biāo)客戶群群體的細(xì)細(xì)分。產(chǎn)品細(xì)分分：通過過前面系系列的分分析，本本項(xiàng)目的的產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)該是填填補(bǔ)區(qū)域域空白點(diǎn)點(diǎn)的中小小戶型，建議主主力戶型型面積設(shè)設(shè)置在1110平平方米以以內(nèi)，總總價(jià)控制制在355萬以下下。 客戶群群體：項(xiàng)項(xiàng)目對接接的

54、客戶戶群體，需要從從鳳嶺所所有項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體再做做細(xì)分。綜合項(xiàng)項(xiàng)目的資資源條件件，本項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶群體體應(yīng)定位位于正在在成長中中的年輕輕城市中中產(chǎn)階層層。他們們的年齡齡在255-355之間，收入穩(wěn)穩(wěn)定，年年收入為為5-110萬元元，對工工作前景景充滿信信心、對對鳳嶺區(qū)區(qū)域的居居住生活活充滿向向往。2.3 及早入入市為化解銷銷售周期期后移與與資金壓壓力之間間的矛盾盾，寶資資通認(rèn)為為：應(yīng)加加快項(xiàng)目目的啟動(dòng)動(dòng)速度，并同時(shí)時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)設(shè)計(jì)等前前期作業(yè)業(yè)，盡快快動(dòng)工建建設(shè)，爭爭取在目目前市場場環(huán)境較較好的階階段盡早早入市，以應(yīng)對對后面不不可知的的政策、市場環(huán)環(huán)境變化化。2.3 中、高高單價(jià)

55、，低總價(jià)價(jià)的策略略對于化解解市場結(jié)結(jié)構(gòu)失衡衡與項(xiàng)目目定位、居民收收入水平平跟不上上房價(jià)漲漲幅之間間的矛盾盾，寶資資通分析析認(rèn)為：在房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)低總價(jià)價(jià)是硬道道理。通通過市場場調(diào)研，在鳳嶺嶺片區(qū)低低總價(jià)的的住宅物物業(yè)的市市場空間間較大。2.4 高性價(jià)價(jià)比物業(yè)業(yè)綜合本項(xiàng)項(xiàng)目的資資源稟賦賦，為更更好的對對接項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體，寶寶資通分分析認(rèn)為為：產(chǎn)品品的規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、建設(shè)設(shè)上應(yīng)參參照更高高的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，戶型型的創(chuàng)新新、園藝藝新元素素的融入入等等，以提高高產(chǎn)品的的質(zhì)量；在銷售售價(jià)格上上以區(qū)域域房價(jià)普普通水平平對接市市場。將將項(xiàng)目做做成一個(gè)個(gè)高性價(jià)價(jià)比的物物業(yè)。3、發(fā)展展導(dǎo)向綜綜述綜合本項(xiàng)項(xiàng)目所

56、面面臨的中中國房地地產(chǎn)新政政、南寧寧市房地地產(chǎn)發(fā)展展空間、項(xiàng)目所所在區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)競爭態(tài)態(tài)勢、基基地的資資源優(yōu)劣劣評價(jià)、企業(yè)的的項(xiàng)目發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)訴求等等方面要要素分析析，結(jié)合合所歸納納的本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展面對的的主要矛矛盾與沖沖突后提提出的路路徑指向向，寶資資通提出出本項(xiàng)目目的發(fā)展展導(dǎo)向?yàn)闉椋?.1住住宅產(chǎn)品品：中、小戶型型精品住住宅，以以填補(bǔ)區(qū)區(qū)域此類類產(chǎn)品的的空白。3.2商商業(yè)產(chǎn)品品：部分分底層商商業(yè)，滿滿足業(yè)主主的日常常生活商商業(yè)配套套，建議議沿楓林林路配置置；3.3物物業(yè)空間間：住宅宅、商業(yè)業(yè)、環(huán)藝藝設(shè)計(jì)等等空間構(gòu)構(gòu)筑了一一個(gè)高品品質(zhì)的、充滿活活力的、休閑的的城市空空間，也也是年輕輕的城市

57、市中產(chǎn)人人群交流流的場所所；3.4 綜述：一個(gè)以以住宅為為主、商商業(yè)為配配套的、滿足中中產(chǎn)階層層和正在在成長的的中產(chǎn)階階層群體體所需求求的精品品居住小小區(qū)在確立項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展導(dǎo)向向基礎(chǔ)上上，一個(gè)個(gè)更加清清晰的項(xiàng)項(xiàng)目輪廓廓需要描描述，使使發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向通過過建筑的的意向初初步成型型，這是是一個(gè)創(chuàng)創(chuàng)意與構(gòu)構(gòu)思的過過程，在在項(xiàng)目發(fā)發(fā)展導(dǎo)向向的指引引下引入入理念、文化、主題等等提升要要素，為為項(xiàng)目的的建筑策策劃提供供明確的的思路。七、項(xiàng)目目創(chuàng)意構(gòu)構(gòu)思1、案名名暫定案名名：楓灣灣荔景2、項(xiàng)目目主旨項(xiàng)目主旨旨：依托托區(qū)域資資源、填填補(bǔ)區(qū)域域產(chǎn)品空空白服務(wù)年輕輕中產(chǎn)精精英、超超越城市市夢想。3、發(fā)展展理念一個(gè)以營營造“年輕中中產(chǎn)精英英生活空空間”為為發(fā)展理理念，引引領(lǐng)城市市住宅產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展展方向，填補(bǔ)區(qū)域域普通住住宅產(chǎn)品品空白，塑造區(qū)區(qū)域具有活力與吸吸引力、最富感感性張力力的特色色現(xiàn)代都都市住宅宅地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)動(dòng)全過過程，其其本