三亞鉑爾曼酒店項目可行性研究報告書

1、合縱酒店顧問三亞鉑爾曼酒店項目投資財務分析第 頁共32頁合縱酒店顧問三亞鉑爾曼酒店項目投資財務分析第 頁共32頁第一章豪華五星級酒店功能面積表序號內(nèi)容單位面積數(shù)量合計備注1總建筑面積m272850含紅樹林地塊別墅客房和中餐廳面積 大堂 全日餐廳 后勤及機電設備用房 面積均按項目整體考慮（包括產(chǎn)權酒店 客房區(qū)需求）2酒店地塊區(qū)域建筑面積m21648001.1酒店地塊地上建筑面積im2141400不含員工宿舍1.2酒店地塊地下建筑面積m2123400宴會會議 康體設備房后勤區(qū)域地 下150個車位 地面50個車位 不計容 積率1.3紅樹林地塊建筑面積m218050泳池別墅客房30棟客房數(shù)45間套中

2、餐廳中餐包房8間1.4集約式客房區(qū)建筑面積m233300133300客房數(shù)共300間套豪華客房 商務/行 政套房總裁套房行政酒廊1.5別墅區(qū)建筑面積m2605016050接待健身房餐廳一房泳池別墅二 房泳池別墅 三房泳池別墅 共30套 戶外景觀泳池（建議設置在紅樹林地塊 不計入酒店容積率面積）1.6大堂公共區(qū)建筑面積m2170011700大堂總臺商務中心商業(yè)1.7餐飲區(qū)建筑面積m2420014200全日餐廳 大堂吧 特色餐廳1.8中餐廳建筑面積m2200012000中餐零點廳 中餐包房8間（建議設置 在紅樹林地塊不計入酒店容積率面 積）1.9宴會會議區(qū)建筑面積m2640016400宴會廳多功能

3、廳中小會議室貴賓室 董事會議（建議設置在地下/半地下室）1.10康體區(qū)建筑面積m2220012200游泳池健身房瑜伽美容美發(fā)球類室SPA1.11行政區(qū)建筑面積m27001700總經(jīng)理總辦財務銷售餐飲總監(jiān)（地下室不計容積率）1.12后勤區(qū)區(qū)建筑面積m2480014800粗加工倉庫洗衣房食堂更衣后勤 辦公室（地下室不計容積率）1.13機電設備區(qū)建筑面積m2550015500各設備用房地下室不計容積率1.14室內(nèi)停車場m2600016000地下150個車位地面20個車位 （地 下室不計容積率）2客房部分單位面積數(shù)量合計雙床房35 % 大床房55 % （含殘疾人 房）套房10 %2.1豪華雙床房m26

4、51056825包括5 m陽臺（陽臺建筑面積5 m、投 影面積10 m2）2.2無障礙大床房m2652130需與雙床房連通使用2.3豪華大床房m26513386452.4豪華商務套間im21301620802.5行政大床房m2653019502.6行政套間m21301316902.7總裁套房m23901390可分為2個套間岀售2.8行政酒廊m24801480會議室 就餐區(qū) 入住辦理 洗手間 閱 讀休憩區(qū)2.9工作間及客服中心m230154502.10其他服務區(qū)及交通m22264032%10660合計30033300自然間341間床位數(shù)4063別墅部分單位面積數(shù)量合計紅樹林地塊不計入酒店地塊計容

5、面積3.1接待區(qū)m21601160含大堂大堂接待洗手間等配套功能3.2西餐廳m21001100餐位數(shù)25早餐簡餐3.3廚房m2501503.4健身房m2801803.5一房泳池別墅m2150203000帶30 m室外游泳池3.6二房泳池別墅m220061200帶30 m室外游泳池3.7三房泳池別墅m23003900帶30 m室外游泳池花園3.8總統(tǒng)別墅m25001500帶80 m室外游泳池花園3.9工作服務間m2203603.10戶外景觀泳池m22001200戶外區(qū)域不計建筑面積3.11池畔休息區(qū)及池畔吧m22501250戶外區(qū)域不計建筑面積合計306050共30棟 客房數(shù)45間套4大堂單位面

6、積數(shù)量合計備注4.1大堂流動區(qū)m260016004.2接待總臺及禮賓臺m2601604.3貴重物品保管m2201204.4行李房m2501504.5男洗手間m2401404.6女洗手間m2401404.7殘疾人洗手間m28184.8商務中心m280180閱讀上網(wǎng)會議室4.9商業(yè)m2603180精品店箱包服飾4.10前廳部辦公室m2601604.11話務員及客戶服務室m2301304.12總體交通空間m25321532大堂及公共區(qū)域合計17005大堂吧單位面積數(shù)量合計備注5.1大堂吧m23501350座位數(shù)1005.2酒吧柜臺m2251255.3服務間與庫房m2201205.4交通空間m2205

7、1205合計6006西餐廳/全日餐廳單位面積數(shù)量合計備注6.1西餐用餐區(qū)m21,20011200餐位數(shù)350 含自助餐臺建議室外餐位數(shù)80個6.2包房m2503150餐位數(shù)10人/間6.3西廚房m240014006.4服務酒吧與庫房m2501506.5男洗手間m240140可與大堂洗手間統(tǒng)一考慮（具體根據(jù)設 計方案）6.6女洗手間m240140可與大堂洗手間統(tǒng)一考慮（具體根據(jù)設 計方案）6.7交通空間及其它m28201820合計27007特色餐廳單位面積數(shù)量合計備注7.1用餐區(qū)m23501350餐位數(shù)1007.2包房m2502100餐位數(shù)10人/間7.3特色廚房m215011507.4服務酒吧

8、與庫房m2301307.5交通空間及其它m22701270合計900餐飲區(qū)合計42008中餐廳單位面積數(shù)量合計建議紅樹林地塊不計入酒店地塊計容面積8.1零點廳m23501350餐位數(shù)1008.2中餐小包房m2602120餐位數(shù)8至10人/間帶獨立洗手間備餐間8.3中餐中包房m2804320餐位數(shù)10至12人/間 帶獨立洗手間 備餐間8.4中餐大包房m21202240餐位數(shù)12至20人/間帶獨立洗手間備餐間8.5中廚房m222012208.6男洗手間m2401408.7女洗手間m2401408.8交通空間及其它m26701670中餐廳合計20009宴會會議單位面積數(shù)量合計9.1宴會門廳及序廳m2

9、60016009.2大宴會廳m2150011500可靈活分隔為3個500平方米廳 座位數(shù) 10009.3多功能廳m23001300會議150人可一分為二9.4大會議室m21202240會議60人9.5小會議室im2805400會議20人9.6董事會議室m280180會議15人9.7貴賓接待室m280180座位數(shù)109.8宴會廚房m260016009.9男洗手間m2402809.10女洗手間m2402809.11衣帽間m2201209.12宴會銷售m2601609.13宴會倉庫m230013009.14燈光音響控制室m2301309.15交通空間及其他m2203012030宴會會議合計11640

10、0座位數(shù)133510休閑康體單位面積數(shù)量合計備注10.1接待區(qū)m23013010.2更衣室m22501250男女更衣淋浴室各帶干蒸、濕蒸室10.3健身房m2200120010.4瑜伽m26016010.5美容美發(fā)m28018010.6球類室m21201120乒乓球斯洛克10.7SPA包房m26001600建議SPA包房6至8間10.8兒童俱樂部m2120112010.9庫房工作間m26016010.10室外游泳池m22501250室外區(qū)域不計容積率10.11池畔休息區(qū)m23001300室外區(qū)域不計容積率10.12池畔酒吧m230130室外區(qū)域不計容積率10.13其它及總體交通空間m268016

11、80康體區(qū)合計2200不包括泳池區(qū)面積11行政辦公室單位面積數(shù)量合計備注11.1接待m22012011.2總辦m26016011.3餐飲部m22012011.4銷售部m2100110011.5會談室m23013011.6財務部m2120112011.7電腦部m2100110011.8其它及交通空間m22501250行政辦公區(qū)合計70012機電部分單位面積數(shù)量合計預留空間 以實際設計方案為準12.1各樓層風機房m2112.2制冷機房m2112.3消防水池及泵房m2112.4高壓室im2112.5變壓器室m2112.6配電室m2112.7備用發(fā)電機房m2112.8電梯機房m2112.9蒸汽鍋爐房m

12、2112.10軟水處理房m2112.11泳池泵房m2112.12危險品倉庫m21機電區(qū)合計550013后勤區(qū)域單位面積數(shù)量合計13.1貨車停放處m28018013.2卸貨平臺m24014013.3采購收貨部m25015013.4粗加工廚房m26001600肉類、魚類、蔬菜、面點及冷庫等13.5主倉庫m23001300百貨文具器皿酒水等13.6管事倉庫m25015013.7餐飲倉庫m26016013.8保安部m25015013.9消防控制室及監(jiān)控中心m26016013.10人事部m2180118013.11員工娛樂活動室m28018013.12臨時倒班宿舍m28018013.13員工醫(yī)療室m23

13、013013.14員工食堂m2350135013.15食堂廚房m2150115013.16員工更衣室淋浴與衛(wèi)生間m2500150013.17管家部m2200120013.18洗衣房m2500150013.19工程部m2200120013.20干濕垃圾房m26016013.21男洗手間m22024013.22女洗手間m22024013.23交通空間及其他m2110011100后勤區(qū)合計480014地下室停車場m2600016000停車位150個15總計72850含紅樹林地塊別墅客房和中餐廳第二章產(chǎn)權式酒店功能面積表序號內(nèi)容單位面積數(shù)量合計備注1總建筑面積m257600后勤機電等配套與豪華 5星級

14、酒店共 用1.1客房區(qū)建筑面積m243600143600客房數(shù)共415間套豪華客房商務套 房1.2室內(nèi)停車場m10000110000地下100個車位(地下室不計容積率)1.3地下室停車場m2400014000商業(yè)及產(chǎn)權酒店配套用停車位100個2客房部分單位面積數(shù)量合計雙床房35 % 大床房55%)套房10 %2.1豪華雙床房m2651459425包括5 m陽臺邙日臺建筑面積 5 m、 投影面積10 m)2.2豪華大床房m265230149502.3豪華商務套間m21304052002.4工作間及客服中心m230216302.5其他服務區(qū)及交通m23020531%13395合計41543600自

15、然間455間 床位數(shù)560個3商業(yè)部分單位面積數(shù)量合計3.1地上商業(yè)m25000150003.2地下商業(yè)m2500015000商業(yè)合計100004地下室停車場m2400014000商業(yè)及產(chǎn)權酒店配套用停車位100個5總計m257600項目地上總建筑面積按 9萬平方米規(guī) 劃除去豪華5星級酒店部分面積(41400 m)后，剩余面積 48600 m均用于產(chǎn)權酒店及商業(yè)用途第三章酒店式公寓功能面積表序號內(nèi)容單位面積數(shù)量合計備注1總建筑面積m257600后勤機電等配套與豪華5星級酒店共 用1.1公寓區(qū)建筑面積m243600143600236間套一房二房三房/四房公寓房型比例為4: 5: 11.2地上商業(yè)

16、im25000150001.3地下商業(yè)m2500015000地下區(qū)域（面積初步按不計容考慮）1.4室內(nèi)停車場m2400014000地下100個車位（地下室不計容積率）2公寓部分單位面積數(shù)量合計房型比例一房公寓40 %二房公寓50 % 三房及四房公寓10 %2.1一房公寓m2100959500包括5 m陽臺邙日臺建筑面積 5 m、 投影面積10 m）2.2二房公寓m2150118177002.3三房公寓m22002040002.4四房公寓m230039002.5服務用房m215121802.6其他服務區(qū)及交通m23228026%11320含公寓大堂合計236436003商業(yè)部分單位面積數(shù)量合計3

17、.1地上商業(yè)m25000150003.2地下商業(yè)m2500015000商業(yè)合計100004地下室停車場m2400014000商業(yè)及公寓配套用停車位100個5總計m257600項目地上總建筑面積按 9萬平方米規(guī) 劃除去豪華5星級酒店部分面積（41400 m）后，剩余面積 48600 m用于公寓和商業(yè)用途第四章豪華五星級+產(chǎn)權式酒店投資估算一、酒店建安投資匡算單位：人民幣元序號項目估算方法及說明基礎指標計算單位單價/系數(shù)估算值投資百分比1項目前期費用59,280,0005.82%1.1立項前期費前期研究及策劃報 告考察等費用1項1,000,0001.2設計費/專業(yè)顧問費建筑/裝飾/機電/景 觀/廚

18、房/洗衣房/燈 光/聲學等72,850m280058,280,0001.3土地購置費含拆遷費補償m20.00002建安部分343,540,50033.76%2.1建筑及外裝飾含基 礎72,850im23,193232,590,00022.85%2.1.1基礎（開挖、打樁等）按建筑面積計算23,400m23,00070,200,0002.1.2主體建筑（砼結構）按建筑面積計算（含別墅和中餐廳）49,450m22,400118,680,0002.1.3維護結構外立面按建筑面積計算72,850m260043,710,0002.2設備72,8501,523110,950,50010.90%2.2.1暖

19、通系統(tǒng)m240,067,5002.2.1.1酒店主體按建筑面積X系數(shù)72,850m255040,067,5002.2.2電氣系統(tǒng)32,140,0002.2.2.1照明工程按建筑面積X經(jīng)濟 指標計算72,850m2805,828,0002.2.2.2防雷工程按建筑面積X系數(shù)72,850m2201,457,0002.2.2.3變配設備安裝按建筑面積X系數(shù)72,850m230021,855,0002.2.2.4發(fā)電機系統(tǒng)一二級用電容量X系數(shù)1組3,000,0003,000,0002.2.3消防系統(tǒng)10,199,0002.2.3.1消防水系統(tǒng)按建筑面積計算72,850m2805,828,000223.

20、2消防電系統(tǒng)按建筑面積計算72,850m2604,371,0002.2.4給排水系統(tǒng)10,199,0002.2.4.1給水系統(tǒng)建筑面積*經(jīng)濟指標72,850im2705,099,5002.2.4.2排水工程建筑面積*經(jīng)濟指標72,850m2503,642,5002.2.4.3污水處理部分按建筑面積計算72,850m2201,457,0002.2.5其他公共設備18,345,0002.2.5.1客用電梯及安裝工程智能高速/部計算均價6部600,0003,600,0002.2.5.2服務及貨物電梯部計算均價4部400,0001,600,0002.2.5.3電話系統(tǒng)工程實際分機容量計算1,000門1

21、,0001,000,0002.2.5.4閉路監(jiān)控系統(tǒng)按實際監(jiān)控點計算60占八、6,000360,0002.2.5.5有線電視安裝費及衛(wèi)星天線1宀 宗500,000500,0002.2.5.6弱電綜合布線工程按建筑面積浚濟指標72,850m21007,285,0002.2.5.7酒店智能系統(tǒng)設備1宀 宗2,000,0002,000,0002.2.5.8液化氣站設備1宀 宗500,000500,0002.2.5.9衛(wèi)浴采暖熱水爐工程3套500,0001,500,0003基礎設施建設費56,600,0005.56%3.1廣告招牌按營業(yè)項目各一塊1宀 宗1,000,0001,000,0003.2室外燈

22、光各樓室外景燈飾1宀 宗5,000,0005,000,0003.3景觀制安及設施1宀 宗1,000,0001,000,0003.4水景、圖騰等1宀 宗1,000,0001,000,0003.5園林、綠化含別墅區(qū)25,000m21,50037,500,0003.6游泳池建設含設備費用1,200m23,0003,600,0003.7停車場、廣場建設按場地面積計算15,000m25007,500,0004建安合計459,420,50045.14%5建筑取費72,850m2461.3433,608,8093.30%5.1基礎設施配套費建筑面積的72,850m2300.0021,855,0005.2人防

23、費建筑面積的3%4%2,186m21,500.003,278,2505.3圖紙審查費建筑面積的m24.80349,68072,8505.4招標代理費V 1億元中標價400,140,5000.20%800,2815.5建筑工程交易服務費建設單位和中標方各50%2萬 3萬元25,0005.6工程監(jiān)理費1億w造價V 5億400,140,5000.80%3,201,1245.7工程質量監(jiān)督費建筑面積的72,850m22.20160,2705.8測繪費1:500 , 20 30 廟項8,0005.9工程材料實驗費建筑面積的72,850im27.00509,9505.10噪音排污費建筑面積的72,850i

24、m21.0072,8505.11墻改基金建筑面積的72,850im25.00364,2505.12垃圾處理費地上49,450im22.40118,6805.13垃圾處理費地下23,400im22.0046,8005.14室內(nèi)內(nèi)環(huán)境檢測費建筑面積的72,850im22.00145,7005.15防雷裝置竣工驗收檢測費非民用每房兩個點20100.002,0005.16工程結算審計費按建筑總造價400,140,5000.64%2,560,8995.17房產(chǎn)測繪費72,850im21.50109,2755.18房產(chǎn)確權登記費1萬平方米宀 宗8006不可預見費用400,140,5005%20,007,0

25、251.97%7項目建安投資概算513,036,33450.41%8每平方平均造價建安成本及基礎配套項目費用72,850im27,042酒店內(nèi)裝飾及開辦費投資匡算單位：人民幣元序號項目估算方法及說明基礎指標計算單位單價/系數(shù)估算值1室內(nèi)裝飾工程72,850297,680,00029.25%1.1客房39,350192,140,00018.88%1.1.1主體房間區(qū)域裝修內(nèi)裝飾、潔具按單元 平均計算（集約式客 房區(qū)）22,640m5,000113,200,0001.1.2公共區(qū)域按實際面積計算（集約式客房區(qū)）10,660m4,00042,640,0001.1.3別墅區(qū)裝修按實際面積計算6,050

26、m26,00036,300,0001.2公共區(qū)域17,200m296,790,0009.51%1.2.1大堂、前臺、門廳按實際面積計算1,700m215,00025,500,0001.2.2餐飲區(qū)域按實際面積計算（含中餐）5,430m25,00027,150,0001.2.3廚房部分按實際面積計算（含中餐）1,370m22,0002,740,0001.2.4會議區(qū)域按實際面積計算5,800m5,00029,000,0001.2.5休閑康體區(qū)域按實際面積計算2,200m25,00011,000,0001.2.6行政辦公按實際面積計算700m22,0001,400,0001.3后勤區(qū)域（含頂層）1

27、6,3008,750,0000.86%1.3.1經(jīng)營管理等輔助用房按實際面積計算4,800m21,0004,800,0001.3.2工程按實際面積計算5,500m25002,750,0001.3.3室內(nèi)停車場按實際面積計算6,000m22001,200,0002經(jīng)營設備設施配置74,140,5007.28%2.1集約式客房30,690,0003.02%2.1.1家具家電及用品按客房自然間數(shù)平均計算341間80,00027,280,0002.1.2布草窗簾、床上用品、布草等341間10,0003,410,0002.2別墅區(qū)客房健身餐廳6,138,0000.60%2.2.1健身房健身器材1項500

28、,000500,0002.2.2餐廳影音設備電視、音響、電器1套15,00015,0002.2.3餐飲器具餐臺（6） X3倍算（包 金銀器）24臺10,000240,0002.2.4餐廳布草臺布、毛巾、餐巾等6臺8,00048,0002.2.5餐廳家具按大廳家具數(shù)量計6臺10,00060,0002.2.6廚房含廚房所有用品用具1項100,000100,0002.2.7客房家具家電及用品按客房自然間數(shù)平均計算45間100,0004,500,0002.2.8客房布草窗簾、床上用品、布草等45間15,000675,0002.3特色餐廳786,0000.08%2.3.1影音設備電視、音響、電器6套15

29、,00090,0002.3.2餐飲器具餐臺（12） X3倍算（包 金銀器）36臺10,000360,0002.3.3布草臺布、毛巾、餐巾等12臺8,00096,0002.3.4家具按餐臺數(shù)量計12臺20,000240,0002.4西餐廳大堂吧酒店主體地塊區(qū)2,460,0000.53%2.4.1影音設備電視、音響、電器6套10,00060,0002.4.2餐飲器具餐臺（50 ）X3倍算（包 金銀器）150臺10,0001,500,0002.4.3布草臺布、毛巾、餐巾等50宀 宗8,000400,0002.4.4家具按大廳家具數(shù)量計50臺10,000500,0002.5中餐廳1,284,0000.

30、13%2.5.1影音設備電視、音響、電器10套15,000150,0002.5.2餐飲器具餐臺（18 ）X3倍算（包金銀器）54臺10,000540,0002.5.3布草臺布、毛巾、餐巾等18宀 宗8,000144,0002.5.4家具按大廳家具數(shù)量計18臺25,000450,0002.6廚房廚具1,37018,610,0001.83%2.6.1宴會廚房含廚房所有用品用具600m213,0007,800,0002.6.2西廚房含廚房所有用品用具400m215,0006,000,0002.6.3特色廚房含廚房所有用品用具150m13,0001,950,0002.6.4中廚房含廚房所有用品用具22

31、0m213,0002,860,0002.7康體區(qū)域酒店主體區(qū)6,000,0000.59%2.7.1家私1宀 宗2,000,0002,000,0002.7.2設備設施1宀 宗4,000,0004,000,0002.8會議區(qū)域5,672,5000.56%2.8.1家私按會議座位計算1,335個3,5004,672,5002.8.2設備設施不含同聲傳譯系統(tǒng)1宀 宗1,000,0001,000,0002.9洗衣廠2,500,0000.25%2.9.1洗衣設備3水洗4烘干1平燙1干洗燙機等1組2,000,0002,000,0002.9.2其他設備運輸設備及其他輔助設備1組500,000500,0003后

32、勤5,765,4000.57%3.1員工飯?zhí)脧N房設備、餐具、餐臺、餐椅1組1,000,0001,000,0003.2清潔設備酒店衛(wèi)生清潔及工程維修設備1組500,000500,0003.3辦公設備辦公電腦、家私、辦公用品等1宀 宗1,000,0001,000,0003.4員工制服、更衣柜豪華5星酒店按1.5編制495人計算495套1,800891,0003.5員工制服、更衣柜產(chǎn)權酒店按0.5編制208人計算208套1,800374,4003.6交通設備1宀 宗2,000,0002,000,0004開辦費54,842,0005.39%4.1廣告及宣傳媒體廣告宣傳資料推廣活動1宀 宗2,000,0

33、002,000,0004.2裝飾品及花草植物等1宀 宗2,000,0002,000,0004.3開幕費開業(yè)典禮、賓客宴請1宀 宗2,000,0002,000,0004.4籌備期工資及福利豪華5星酒店按6個月495人5000元/人計算6月2,475,00014,850,0004.5籌備期工資及福利產(chǎn)權酒店按6個月208人4000元/人計算6月832,0004,992,0004.6籌備期行政管理費6月1,000,0006,000,0004.7籌備期其他費用1宀 宗3,000,0003,000,0004.8項目管理費1宀 宗20,000,00020,000,0005內(nèi)裝飾及開辦費合計432,427,

34、90042.49%6不可預見費用432,427,9005%21,621,3952.12%7流動資金概算11,500,0001.13%7.1食品備貨1宀 宗2,000,0007.2酒水備貨1宀 宗2,000,0007.3用品備貨1宀 宗2,000,0007.4印刷品備貨1宀 宗500,0007.5其他流動資金5,000,0008酒店內(nèi)裝及開辦概算465,549,29545.74%三項目直接投資一+二72,850m213,432.88978,585,629四建設期利息按投資額50%利率8%計489,292,815元8%39,143,425五酒店建安及配套成本按建筑面積分攤72,850m7,0425

35、13,036,334六酒店內(nèi)裝及經(jīng)營設施內(nèi)裝及開辦費用72,850m6,391465,549,295七酒店項目投資概算72,850m213,9701,017,729,054100%產(chǎn)權式酒店及商業(yè)建安及裝修投資匡算單位：人民幣元序號項目估算方法及說明基礎指標計算單位單價/系數(shù)估算值投資百分比1產(chǎn)權酒店投資參照項目豪華5星級酒店投資標準43,600m213,970609,100,7112商業(yè)及地下室建安投資建安部分投資不含室 內(nèi)裝修（地下停車場按 計入商業(yè)區(qū)域測算建 安投資），投資參照項目酒店建安投資成本 （商業(yè)設計專業(yè)顧問 費按300元/平方米考 慮）14,000m26,54291,593,1

36、183商業(yè)公共區(qū)裝修投資按商業(yè)總建筑面積（不 含停車場）的35%裝 修單價按4000元/平 方米測算3,500im24,00014,000,0004合計（13項）合計57,600m212,408714,693,829四、項目總投資匡算單位：人民幣元序號項目估算方法及說明基礎指標計算單位單價/系數(shù)估算值投資百分比1豪華5星級酒店投資建安裝修及開辦費等72,850m213,9701,017,729,05458.75%2產(chǎn)權酒店投資建安裝修及開辦費等43,600m213,970609,100,71135.16%3商業(yè)及地下室建安投資建安裝修14,000m27,542105,593,1186.10%4

37、項目總投資(1+2)130,450m213,2801,732,422,883100.00%第五章酒店+公寓投資估算酒店建安投資匡算單位：人民幣元序號項目估算方法及說明基礎指標計算單位單價/系數(shù)估算值投資百分比1項目前期費用59,040,0005.85%1.1立項前期費前期研究及策劃報 告考察等費用1項1,000,0001.2設計費/專業(yè)顧問費建筑/裝飾/機電/景 觀/廚房/洗衣房/燈 光/聲學等72,550m280058,040,0001.3土地購置費含拆遷費補償m20.00002建安部分342,061,50033.87%2.1建筑及外裝飾含基 礎72,550m3,191231,510,000

38、22.92%2.1.1基礎（開挖、打樁等）按建筑面積計算23,100m23,00069,300,0002.1.2主體建筑（砼結構）按建筑面積計算（含別墅和中餐廳）49,450m22,400118,680,0002.1.3維護結構外立面按建筑面積計算72,550m260043,530,0002.2設備72,5501,524110,551,50010.95%2.2.1暖通系統(tǒng)m239,902,5002.2.1.1酒店主體按建筑面積X系數(shù)72,550m255039,902,5002.2.2電氣系統(tǒng)32,020,0002.2.2.1照明工程按建筑面積X經(jīng)濟 指標計算72,550m2805,804,00

39、02.2.2.2防雷工程按建筑面積X系數(shù)72,550m2201,451,0002.2.2.3變配設備安裝按建筑面積X系數(shù)72,550m230021,765,0002.2.2.4發(fā)電機系統(tǒng)一二級用電容量X 系數(shù)1組3,000,0003,000,0002.2.3消防系統(tǒng)10,157,0002.2.3.1消防水系統(tǒng)按建筑面積計算72,550m2805,804,000223.2消防電系統(tǒng)按建筑面積計算72,550m2604,353,0002.2.4給排水系統(tǒng)10,157,0002.2.4.1給水系統(tǒng)建筑面積*經(jīng)濟指標72,550m705,078,5002.2.4.2排水工程建筑面積*經(jīng)濟指標72,55

40、0m2503,627,5002.2.4.3污水處理部分按建筑面積計算72,550m2201,451,0002.2.5其他公共設備18,315,0002.2.5.1客用電梯及安裝工程智能高速/部計算均價6部600,0003,600,0002.2.5.2服務及貨物電梯部計算均價4部400,0001,600,0002.2.5.3電話系統(tǒng)工程實際分機容量計算1,000門1,0001,000,0002.2.5.4閉路監(jiān)控系統(tǒng)按實際監(jiān)控點計算60占八、6,000360,0002.2.5.5有線電視安裝費及衛(wèi)星天線1宀 宗500,000500,0002.2.5.6弱電綜合布線工程按建筑面積X經(jīng)濟指標72,5

41、50m21007,255,0002.2.5.7酒店智能系統(tǒng)設備1宀 宗2,000,0002,000,0002.2.5.8液化氣站設備1宀 宗500,000500,0002.2.5.9衛(wèi)浴采暖熱水爐工程3套500,0001,500,0003基礎設施建設費56,600,0005.60%3.1廣告招牌按營業(yè)項目各一塊1宀 宗1,000,0001,000,0003.2室外燈光各樓室外景燈飾1宀 宗5,000,0005,000,0003.3景觀制安及設施1宀 宗1,000,0001,000,0003.4水景、圖騰等1宀 宗1,000,0001,000,0003.5園林、綠化含別墅區(qū)25,000m21,5

42、0037,500,0003.6游泳池建設含設備費用1,200m23,0003,600,0003.7停車場、廣場建設按場地面積計算15,000m25007,500,0004建安合計457,701,50045.32%5建筑取費72,550m2461.3833,473,4043.31%5.1基礎設施配套費建筑面積的m2300.0021,765,00072,5505.2人防費建筑面積的3%4%2,177m21,500.003,264,7505.3圖紙審查費建筑面積的72,550m24.80348,2405.4招標代理費V 1億元中標價398,661,5000.20%797,3235.5建筑工程交易服務

43、 費建設單位和中標方各50%2萬 3萬 元25,0005.6工程監(jiān)理費1億菊造價V 5億398,661,5000.80%3,189,2925.7工程質量監(jiān)督費建筑面積的72,550m2.20159,6105.8測繪費1:500 , 20 30 廟項8,0005.9工程材料實驗費建筑面積的72,550m27.00507,8505.10噪音排污費建筑面積的72,550m21.0072,5505.11墻改基金建筑面積的72,550m25.00362,7505.12垃圾處理費地上49,450m22.40118,6805.13垃圾處理費地下23,100m22.0046,2005.14室內(nèi)內(nèi)環(huán)境檢測費建筑

44、面積的72,550m22.00145,1005.15防雷裝置竣工驗收 檢測費非民用每房兩個點20100.002,0005.16工程結算審計費按建筑總造價398,661,5000.64%2,551,4345.17房產(chǎn)測繪費72,550m21.50108,8255.18房產(chǎn)確權登記費1萬平方米宀 宗8006不可預見費用398,661,5005%19,933,0751.97%7項目建安投資概算511,107,97950.61%8每平方平均造價建安成本及基礎配套項目費用72,550m27,045酒店內(nèi)裝飾及開辦費投資匡算單位：人民幣元序號項目估算方法及說明基礎指標計算單位單價/系數(shù)估算值投資百分比1室

45、內(nèi)裝飾工程72,550296,180,00029.33%1.1客房39,350192,140,00019.03%1.1.1主體房間區(qū)域裝修內(nèi)裝飾、潔具按單元平 均計算（集約式客房 區(qū)）22,640m25,000113,200,0001.1.2公共區(qū)域按實際面積計算（集約 式客房區(qū)）10,660m24,00042,640,0001.1.3別墅區(qū)裝修按實際面積計算6,050m26,00036,300,0001.2公共區(qū)域16,900m95,290,0009.44%1.2.1大堂、前臺、門廳按實際面積計算1,700m215,00025,500,0001.2.2餐飲區(qū)域按實際面積計算（含中餐）5,43

46、0m25,00027,150,0001.2.3廚房部分按實際面積計算（含中餐）1,370m22,0002,740,0001.2.4會議區(qū)域按實際面積計算5,500m25,00027,500,0001.2.5休閑康體區(qū)域按實際面積計算2,200m25,00011,000,0001.2.6行政辦公按實際面積計算700m22,0001,400,0001.3后勤區(qū)域（含頂層）16,3008,750,0000.87%1.3.1經(jīng)營管理等輔助用房按實際面積計算4,800m21,0004,800,0001.3.2工程按實際面積計算5,500m25002,750,0001.3.3室內(nèi)停車場按實際面積計算6,0

47、00m22001,200,0002經(jīng)營設備設施配置73,860,5007.31%2.1集約式客房30,690,0003.04%2.1.1家具家電及用品按客房自然間數(shù)平均計算341間80,00027,280,0002.1.2布草窗簾、床上用品、布草等341間10,0003,410,0002.2別墅區(qū)客房健身餐廳6,138,0000.61%2.2.1健身房健身器材1項500,000500,0002.2.2餐廳影音設備電視、音響、電器1套15,00015,0002.2.3餐飲器具餐臺（6） 3倍算（包 金銀器）24臺10,000240,0002.2.4餐廳布草臺布、毛巾、餐巾等6臺8,00048,0

48、002.2.5餐廳家具按大廳家具數(shù)量計6臺10,00060,0002.2.6廚房含廚房所有用品用具1項100,000100,0002.2.7客房家具家電及用品按客房自然間數(shù)平均計算45間100,0004,500,0002.2.8客房布草窗簾、床上用品、布草 等45間15,000675,0002.3特色餐廳786,0000.08%2.3.1影音設備電視、音響、電器6套15,00090,0002.3.2餐飲器具餐臺（12） X3倍算（包 金銀器）36臺10,000360,0002.3.3布草臺布、毛巾、餐巾等臺8,00096,000122.3.4家具按餐臺數(shù)量計12臺20,000240,0002.

49、4西餐廳大堂吧酒店主體地塊區(qū)2,460,0000.53%2.4.1影音設備電視、音響、電器6套10,00060,0002.4.2餐飲器具餐臺（50） X3倍算（包 金銀器）150臺10,0001,500,0002.4.3布草臺布、毛巾、餐巾等50宀 宗8,000400,0002.4.4家具按大廳家具數(shù)量計50臺10,000500,0002.5中餐廳1,284,0000.13%2.5.1影音設備電視、音響、電器10套15,000150,0002.5.2餐飲器具餐臺（18） X3倍算（包金銀器）54臺10,000540,0002.5.3布草臺布、毛巾、餐巾等18宀 宗8,000144,0002.5

50、.4家具按大廳家具數(shù)量計18臺25,000450,0002.6廚房廚具1,37018,610,0001.84%2.6.1宴會廚房含廚房所有用品用具600m213,0007,800,0002.6.2西廚房含廚房所有用品用具400m215,0006,000,0002.6.3特色廚房含廚房所有用品用具150m13,0001,950,0002.6.4中廚房含廚房所有用品用具220m213,0002,860,0002.7康體區(qū)域酒店主體區(qū)6,000,0000.59%2.7.1家私1宀 宗2,000,0002,000,0002.7.2設備設施1宀 宗4,000,0004,000,0002.8會議區(qū)域5,3

51、92,5000.53%2.8.1家私按會議座位計算1,255個3,5004,392,5002.8.2設備設施不含同聲傳譯系統(tǒng)1宀 宗1,000,0001,000,0002.9洗衣廠2,500,0000.25%2.9.1洗衣設備3水洗4烘干1平燙1 干洗燙機等1組2,000,0002,000,0002.9.2其他設備運輸設備及其他輔助設備1組500,000500,0003后勤5,587,2000.55%3.1員工飯?zhí)脧N房設備、餐具、餐臺、餐椅1組1,000,0001,000,0003.2清潔設備酒店衛(wèi)生清潔及工程維修設備1組500,000500,0003.3辦公設備辦公電腦、家私、辦公用品等1宀

52、 宗1,000,0001,000,0003.4員工制服、更衣柜人員編制1.5 , 495人計算495套1,800891,0003.5員工制服、更衣柜產(chǎn)權酒店按0.5編制109人計算109套1,800196,2003.6交通設備1宀 宗2,000,0002,000,0004開辦費51,466,0005.10%4.1廣告及宣傳媒體廣告宣傳資料推廣活動1宀 宗2,000,0002,000,0004.2裝飾品及花草植物等1宀 宗2,000,0002,000,0004.3開幕費開業(yè)典禮、賓客宴請1宀 宗2,000,0002,000,0004.4籌備期工資及福利豪華5星酒店按6個月495人5000元/人計

53、算6月2,475,00014,850,0004.5籌備期工資及福利產(chǎn)權酒店按6個月118人4000元/人計算6月472,0002,832,0004.5籌備期行政管理費6月1,000,0006,000,0004.6籌備期其他費用1宀 宗2,000,0002,000,0004.7項目管理費1宀 宗20,000,00020,000,0005內(nèi)裝飾及開辦費合計427,325,90042.29%6不可預見費用427,325,9005%21,366,2952.11%7流動資金概算11,500,0001.14%7.1食品備貨1宀 宗2,000,0007.2酒水備貨1宀 宗2,000,0007.3用品備貨1宀

54、 宗2,000,0007.4印刷品備貨1宀 宗500,0007.5其他流動資金5,000,0008酒店內(nèi)裝及開辦概算460,192,19545.54%三項目直接投資一 + 二72,550m213,388.01971,300,174四建設期利息按投資額50%利率8%計485,650,087元8%38,852,007五酒店建安及配套成本按建筑面積分攤72,550m7,045511,107,979六酒店內(nèi)裝及經(jīng)營設施內(nèi)裝及開辦費用72,550m6,343460,192,195七酒店項目投資概算72,550m213,9241,010,152,181100%酒店式公寓及商業(yè)建安及裝修投資匡算單位：人民幣

55、元序號項目估算方法及說明基礎指標計算單位單價/系數(shù)估算值投資百分比1公寓建安投資參照項目豪華5星級酒店投資標準43,600m27,045307,157,9312公寓裝修投資初步按項目豪華5星級 酒店投資標準90%計算（考慮到公寓的豪華程 度相對較低及配套設施 較少）43,600m25,706248,903,4013商業(yè)及地下室建安投資建安部分投資不含室內(nèi) 裝修（地下停車場按計入 商業(yè)區(qū)域測算建安投 資），投資參照項目酒店 建安投資成本（商業(yè)設計 專業(yè)顧問費按300元/平 方米考慮）14,000im26,54591,628,6934商業(yè)公共區(qū)裝修投 資按商業(yè)總建筑面積（不含 停車場）的35%裝修

56、單 價按4000元/平方米測 算3,500m24,00014,000,0005合計（1 4項）合計m2661,690,025四、項目總投資匡算單位：人民幣元序號項目估算方法及說明基礎指標計算單位單價/系數(shù)估算值投資百分比1豪華5星級酒店投資含建安裝修及開辦費等72,550m213,9241,010,152,18160.42%2公寓區(qū)投資含建安裝修43,600m212,754556,061,33133.26%3商業(yè)區(qū)投資含建安及公共區(qū)域裝修14,000m27,545105,628,6936.32%4項目總投資(1+2+3 )130,150m212,8461,671,842,205100.00%合

57、縱酒店顧問第七章酒店式公寓經(jīng)營業(yè)績預測及分析三亞鉑爾曼酒店項目投資財務分析第 #頁共32頁合縱酒店顧問第七章酒店式公寓經(jīng)營業(yè)績預測及分析三亞鉑爾曼酒店項目投資財務分析第 頁共32頁合縱酒店顧問第六章產(chǎn)權式酒店經(jīng)營業(yè)績預測及分析三亞鉑爾曼酒店項目投資財務分析第 頁共32頁三亞鉑爾曼產(chǎn)權酒店15年營業(yè)利潤預測表（所得稅前）金額單位：人民幣萬元年份/項目營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加營業(yè)成本費用營業(yè)利潤營業(yè)利潤率112,118.00666.49969.444,124.836,357.2452.46%217,495.36962.241,399.635,178.359,955.1456.90%321,660.9

58、31,191.351,732.875,630.5613,106.1460.51%422,743.971,250.921,819.525,937.1713,736.3660.40%523,881.171,313.461,910.496,267.7714,389.4460.25%625,075.231,379.142,006.026,625.0315,065.0460.08%726,328.991,448.092,106.327,012.0015,762.5859.87%826,328.991,448.092,106.327,189.5315,585.0559.19%926,328.991,448

59、.092,106.327,380.0915,394.4958.47%1026,328.991,448.092,106.327,584.8415,189.7357.69%1126,328.991,448.092,106.327,805.0614,969.5256.86%1225,539.121,404.652,043.137,880.3214,211.0255.64%1324,772.951,362.511,981.847,968.7213,459.8854.33%1424,029.761,321.641,922.388,070.7312,715.0152.91%1523,308.871,281

60、.991,864.718,186.9011,975.2751.38%合計352,270.3019,374.8728,181.62102,841.88201,871.9257.31%平均23,484.691,291.661,878.776,856.1313,458.1357.31%1）經(jīng)營利潤預測三亞鉑爾曼公寓15年營業(yè)利潤預測表（所得稅前）金額單位：人民幣萬元年份/項目營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加營業(yè)成本費用營業(yè)利潤營業(yè)利潤率111,542.76634.85923.4210,161.55-177.06-1.53%216,676.70917.221,334.1410,916.023,509.3221.