某地房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

1、廣州增城房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告第一部分、增城市宏觀環(huán)境分析增城市概況增城位于于珠江三三角洲東東北部、廣州東東部，背背靠大廣廣州，南南與東莞莞隔江相相望，東東臨惠州州，北界界從化、龍門，地處廣廣州、東東莞、深深圳、香香港等發(fā)發(fā)達(dá)區(qū)間間，緊連連廣州經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)和廣州州科學(xué)城城，工商商各業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，具具有“多城輻輻射效應(yīng)應(yīng)”，發(fā)展展空間大大，前景景好，是是廣州東東部板塊塊的重要要組成部部分，是是廣州通通往東莞莞、深圳圳、香港港和粵東東各地的的交通咽咽喉。近近年來廣廣州的歷歷史巨變變，自然然成了增增城快速速發(fā)展的的大配套套。廣州州優(yōu)勢是是增城的的最大優(yōu)優(yōu)勢。廣廣州市委委、市政政府對增增城的高高度重視

2、視和大力力支持，為增城城的發(fā)展展注入了了強(qiáng)大動(dòng)動(dòng)力。 增城建建縣于東東漢建安安六年（公元2201年年），隸隸屬南海?？?，距距今有118000多年歷歷史。因因南海郡郡原轄66縣，新新設(shè)一縣縣，增多多一城，故曰“增城”。19993年年撤縣設(shè)設(shè)市，現(xiàn)現(xiàn)轄6個(gè)個(gè)鎮(zhèn)、33個(gè)街道道辦事處處，市政政府駐荔荔城。全全市總面面積17741平平方公里里，人口口90萬萬，旅居居港澳及及海外的的鄉(xiāng)親近近30萬萬人。 增城氣氣候溫和和、土地地肥沃，風(fēng)調(diào)雨雨順，年年均氣溫溫21.6攝氏氏度，年年均降雨雨量18869MMM，適適宜于熱熱帶、亞亞熱帶作作物生長長，是著著名的荔荔枝之鄉(xiāng)鄉(xiāng)、魚米米之鄉(xiāng)。境內(nèi)青青山綠水水，風(fēng)景景秀

3、麗。市區(qū)眾眾山環(huán)抱抱，一江江穿城。南部屬屬美麗的的珠江三三角洲平平原。全全市森林林覆蓋率率達(dá)488，擁擁有蕉石石嶺、大大封門、南香山山、金坑坑等9個(gè)個(gè)森林公公園和自自然生態(tài)態(tài)保護(hù)區(qū)區(qū)，是廣廣州東翼翼的“綠飾”。也是是珠江三三角洲大大工業(yè)圈圈中的綠綠洲。 增城是是廣東省省文明城城市和廣廣東省衛(wèi)衛(wèi)生城市市。20004年年，全市市工業(yè)總總產(chǎn)值4465.63億億元，比比上年增增長144.988%；農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值422.6億億元，增增長8.12%；生產(chǎn)產(chǎn)總值2236.88億億元，增增長133.044%；財(cái)財(cái)政總收收入233.444億元，增長220.77%；實(shí)實(shí)際利用用外資11.744億美元元，增長長15

4、.06%；外貿(mào)貿(mào)出口總總額5.88億億美元，增長224.994%。全國百百強(qiáng)縣（市）綜綜合競爭爭力評(píng)比比中居119位，在廣東東省688個(gè)縣市市中居首首位。增城擁有有華潤、屈臣氏氏、人人人樂、麥麥當(dāng)勞、肯德基基等大型型品牌商商貿(mào)超市市及連鎖鎖店，增增城賓館館、百花花賓館太陽城城大酒店店等四星星級(jí)酒店店和高級(jí)級(jí)賓館服服務(wù)優(yōu)質(zhì)質(zhì)，設(shè)有有多間日日韓料理理餐廳，鳳凰城城大酒店店（五星星級(jí)）將將于年內(nèi)內(nèi)開業(yè)。鳳凰城城、錦繡繡香江花花園、荔荔城碧桂桂園疊疊翠華庭庭中堅(jiān)堅(jiān)豪庭新世界界花園、新康花花園等綠綠色社區(qū)區(qū)規(guī)模大大環(huán)境境好、檔檔次高。鳳凰城城建設(shè)有有專門的的外商辦辦公區(qū)及及生活居居住區(qū)。增城還還是何仙仙

5、姑（八八仙中唯唯一的女女仙）的的故鄉(xiāng)，溫泉、森林、湖泊、名勝古古跡等旅旅游資源源豐富，建有44個(gè)高爾爾夫球場場，掛綠綠荔枝母母樹、何何仙姑家家廟、百百花山莊莊、正果果佛巖、畬族村村等景點(diǎn)點(diǎn)每年吸吸引眾多多的國內(nèi)內(nèi)外游客客，派潭潭麗山溫溫泉將于于年內(nèi)建建成。增城市總總體規(guī)劃劃隨著廣州州“東進(jìn)進(jìn)”戰(zhàn)略略的加快快推進(jìn)，增城已已定為廣廣州市重重點(diǎn)發(fā)展展的九大大片區(qū)之之一，增增城將建建設(shè)成為為廣州東東部綜合合性工業(yè)業(yè)基地、區(qū)域性性現(xiàn)代物物流中心心、生態(tài)態(tài)旅游休休閑區(qū)和和現(xiàn)代都都市型農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)基地，努力創(chuàng)創(chuàng)建廣州州東部現(xiàn)現(xiàn)代化新新城區(qū)，逐步形形成“四四大主軸軸、五大大組團(tuán)”的發(fā)展展格局。以廣惠惠高速公公

6、路為主主軸，以以工業(yè)基基地為載載體，大大力發(fā)展展現(xiàn)代組組團(tuán)式工工業(yè)；以以廣園東東快速路路增城段段為主軸軸，以新新塘為龍龍頭，大大力發(fā)展展現(xiàn)代商商貿(mào)物流流業(yè)；以以廣汕公公路為主主軸，以以農(nóng)業(yè)科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園為突突破口，大力發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代都市型型農(nóng)業(yè)；以增派派公路為為主軸，以何仙仙姑旅游游景區(qū)為為龍頭，以大封封門旅游游景區(qū)為為重點(diǎn)，大力發(fā)發(fā)展生態(tài)態(tài)休閑旅旅游業(yè)。增城市市區(qū)拓展展擴(kuò)大新新區(qū)，提提升城市市品位，建設(shè)美美麗城區(qū)區(qū)；新塘塘聚五鎮(zhèn)鎮(zhèn)優(yōu)勢，工商并并舉，努努力創(chuàng)建建廣州東東部新城城市中心心；石灘灘匯三江江資源，建設(shè)田田園水鄉(xiāng)鄉(xiāng)特色生生態(tài)工業(yè)業(yè)城；中中新發(fā)揮揮鄰近廣廣州及新新機(jī)場優(yōu)優(yōu)勢，建建設(shè)廣汕汕公

7、路工工業(yè)明珠珠；派潭潭以大封封門旅游游景區(qū)為為龍頭，建設(shè)生生態(tài)休閑閑旅游區(qū)區(qū)。增城經(jīng)濟(jì)濟(jì)面貌增城緊連連廣州經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、黃埔埔區(qū)和東東莞市等等經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)，產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)好好，尤其其汽車、摩托車車、ITT業(yè)等高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)聚聚集效應(yīng)應(yīng)越來越越大，有有強(qiáng)大的的產(chǎn)業(yè)支支撐，既既可承受受周邊地地區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移，又能能為周邊邊產(chǎn)業(yè)提提供核心心配套。非公有有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)十分活活躍，外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)和民民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)是國民民經(jīng)濟(jì)的的主導(dǎo)力力量。20044年，增增城市緊緊緊圍繞繞建設(shè)廣廣州東部部現(xiàn)代化化新城區(qū)區(qū)的目標(biāo)標(biāo)，著力力發(fā)展新新型現(xiàn)代代工業(yè)和和生態(tài)文文化旅游游，促進(jìn)進(jìn)了全市市經(jīng)濟(jì)快快速健康康發(fā)展和和

8、社會(huì)全全面進(jìn)步步，“十五”計(jì)劃主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展目目標(biāo)順利利提前實(shí)實(shí)現(xiàn)，在在全國經(jīng)經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)強(qiáng)縣（市市）評(píng)比比中躍居居第199位，保保持廣東東省縣域域經(jīng)濟(jì)“領(lǐng)頭羊羊”地位。全市實(shí)實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值2336.888億元元，同比比增長（下同）13.04%，增長長速度在在廣州市市原四郊郊市中（下同）排第22位，提提前一年年完成“十五”計(jì)劃目目標(biāo)；財(cái)財(cái)政總收收入和地地方財(cái)政政一般預(yù)預(yù)算收入入躍上新新臺(tái)階，分別達(dá)達(dá)23.44億億元和110.337億元元，增長長20.7%和和27.74%，地方方財(cái)政一一般預(yù)算算收入提提前兩年年完成“十五”計(jì)劃目目標(biāo)；工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)4465.63億億元，增增長144.988

9、%；農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值399.144億元，增長66.166%；全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資665.441億元元，增長長14.09%；外貿(mào)貿(mào)出口總總額5.71億億美元，增長221.445%；實(shí)際利利用外資資1.774億美美元，增增長166%；農(nóng)農(nóng)民人均均收入449644元，增增長5.04%；職工工年平均均工資1181550元，增長88.499%；城城鄉(xiāng)生產(chǎn)產(chǎn)生活用用電量達(dá)達(dá)31.08億億千瓦時(shí)時(shí)，增長長10.33%。經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展步入入良性循循環(huán)，廣廣州東部部現(xiàn)代化化新城區(qū)區(qū)建設(shè)邁邁上了新新臺(tái)階。 工業(yè) 增增城大力力推進(jìn)新新型工業(yè)業(yè)組團(tuán)化化，可集集中連片片開發(fā)的的工業(yè)用用地近110萬畝畝，發(fā)展

10、展空間廣廣闊。市市重點(diǎn)建建設(shè)新塘塘工業(yè)加加工區(qū)、東區(qū)高高新產(chǎn)業(yè)業(yè)工業(yè)基基地、寧寧西工業(yè)業(yè)基地和和石灘工工業(yè)基地地，園區(qū)區(qū)地勢平平坦，地地質(zhì)條件件好，巖巖層到地地面僅220米左左右，用用地區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑物物少，土土地平整整工程和和拆遷安安置工程程量小，運(yùn)輸及及運(yùn)營成成本低。全市已已形成汽汽車摩托托車及其其配件制制造業(yè)、牛仔休休閑服裝裝業(yè)、精精細(xì)化工工等支柱柱產(chǎn)業(yè)。首期投投資222億元、生產(chǎn)規(guī)規(guī)模122萬輛的的廣州本本田二廠廠及首期期投資22億元、生產(chǎn)規(guī)規(guī)模1000萬輛輛的五羊羊本田新新工廠即即將投入入量產(chǎn)。牛仔休休閑服裝裝約占全全國總產(chǎn)產(chǎn)量的五五成，康康威運(yùn)動(dòng)動(dòng)系列產(chǎn)產(chǎn)品名列列全國前前茅，國國際牛仔

11、仔服裝節(jié)節(jié)、牛仔仔面輔料料展覽會(huì)會(huì)影響廣廣闊，新新塘鎮(zhèn)被被授予“中國牛牛仔服裝裝名鎮(zhèn)”稱號(hào)。 現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè) 增增城擁有有華潤、屈臣氏氏、人人人樂、麥麥當(dāng)勞、肯德基基等大型型品牌商商貿(mào)超市市及連鎖鎖店，增增城賓館館、百花花賓館太陽城城大酒店店等四星星級(jí)酒店店和高級(jí)級(jí)賓館服服務(wù)優(yōu)質(zhì)質(zhì)，設(shè)有有多間日日韓料理理餐廳，按超白白金五星星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)的的鳳凰城城大酒店店設(shè)有鳳鳳凰島外外商家園園。鳳凰凰城、錦錦繡香江江花園、荔城碧碧桂園疊翠華華庭中中堅(jiān)豪庭庭新世世界花園園、新康康花園等等綠色社社區(qū)規(guī)模模大環(huán)環(huán)境好、檔次高高。農(nóng)業(yè) 大大力發(fā)展展現(xiàn)代都都市型農(nóng)農(nóng)業(yè)，是是廣州地地區(qū)和珠珠江三角角洲糧食食、水果果、蔬

12、菜菜、禽畜畜和鮮活活商品的的主要生生產(chǎn)基地地，走出出了一條條公司+基地+農(nóng)戶的的“三高”農(nóng)業(yè)發(fā)發(fā)展路子子。全市市種植優(yōu)優(yōu)質(zhì)稻553萬畝畝（優(yōu)質(zhì)質(zhì)稻種植植率達(dá) 98.3以以上），蔬菜440萬畝畝、荔枝枝22萬萬畝、速速生豐產(chǎn)產(chǎn)林211萬畝。現(xiàn)已形形成泰稷稷絲苗米米發(fā)展有有限公司司、威華華中纖板板廠、漢漢華萊場場等農(nóng)業(yè)業(yè)龍頭企企業(yè)。增增城掛綠綠荔枝久久負(fù)盛名名?？胺Q稱品質(zhì)一一流。220011、20002年年舉辦了了兩屆掛掛綠荔枝枝拍賣會(huì)會(huì)，最貴貴一粒為為55.5萬元元，轟動(dòng)動(dòng)海內(nèi)外外。20003年年舉辦了了增城掛掛綠敬贈(zèng)贈(zèng)抗擊非非典英雄雄活動(dòng)，受到社社會(huì)的好好評(píng)。增增城絲苗苗米素有有“米中碧碧玉”

13、美譽(yù)，掛綠、總統(tǒng)等等品牌米米供不應(yīng)應(yīng)求。遲遲菜心等等蔬菜鮮鮮嫩爽甜甜，遠(yuǎn)銷銷香港及及歐美。增城優(yōu)勢勢地理優(yōu)勢勢 增城城位于珠珠江三角角洲東北北部、廣廣州東部部，背靠靠大廣州州，南與與東莞隔隔江相望望，東臨臨惠州，北界從從化、龍龍門，地地處廣州州、東莞莞、深圳圳、香港港等發(fā)達(dá)達(dá)區(qū)間，緊連廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)和和廣州科科學(xué)城，工商各各業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，具有有“多城輻輻射效應(yīng)應(yīng)”，發(fā)展展空間大大，前景景好，是是廣州東東部板塊塊的重要要組成部部分，是是廣州通通往東莞莞、深圳圳、香港港和粵東東各地的的交通咽咽喉。近近年來廣廣州的歷歷史巨變變，自然然成了增增城快速速發(fā)展的的大配套套。廣州州優(yōu)勢是是增城的的最大

14、優(yōu)優(yōu)勢。政策優(yōu)勢勢 增城城位于廣廣州、深深圳、東東莞、香香港等大大都市區(qū)區(qū)間，是是廣州東東部板塊塊的重要要組成部部分，區(qū)區(qū)位、交交通、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、生生態(tài)環(huán)境境、發(fā)展展空間等等后發(fā)優(yōu)優(yōu)勢越來來越多，發(fā)展?jié)摑摿Υ?。近年來來，隨著著廣州東東進(jìn)戰(zhàn)略略的實(shí)施施，我市市將迎來來新一輪輪發(fā)展的的重要戰(zhàn)戰(zhàn)略機(jī)遇遇，我們們充分認(rèn)認(rèn)識(shí)到，依托廣廣州發(fā)展展是增城城的最大大優(yōu)勢，增城的的市場和和商機(jī)在在城市。我們要要審時(shí)度度勢，把把握先機(jī)機(jī)，加快快發(fā)展。要進(jìn)一一步打好好廣州牌牌，大力力推進(jìn)廣廣州東部部板塊建建設(shè)，瞄瞄準(zhǔn)大都都市，圍圍繞周邊邊城市的的需求，大力發(fā)發(fā)展城市市經(jīng)濟(jì)，以工業(yè)業(yè)強(qiáng)市，現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)富富市，生生態(tài)旅游游

15、業(yè)興市市，都市市農(nóng)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)市，在在服務(wù)城城市中推推動(dòng)增城城新一輪輪的發(fā)展展。按照照國家、省和廣廣州市的的產(chǎn)業(yè)政政策，結(jié)結(jié)合增城城實(shí)際情情況，我我市鼓勵(lì)勵(lì)大力發(fā)發(fā)展以下下產(chǎn)業(yè)和和項(xiàng)目：高效發(fā)展展組團(tuán)工工業(yè)。充充分考慮慮增城有有限的發(fā)發(fā)展空間間、資源源的承載載力和可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的需需要，引引導(dǎo)全社社會(huì)樹立立節(jié)約能能源、節(jié)節(jié)約資源源的意識(shí)識(shí)，努力力建設(shè)節(jié)節(jié)約型經(jīng)經(jīng)濟(jì)和節(jié)節(jié)約型社社會(huì)，大大力發(fā)展展循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)嚴(yán)格把好好立項(xiàng)關(guān)關(guān)，有效效控制和和逐步淘淘汰高投投入、高高能耗、高污染染、低效效益的勞勞動(dòng)密集集型產(chǎn)業(yè)業(yè)，走新新型工業(yè)業(yè)化道路路，全面面增強(qiáng)工工業(yè)競爭爭力。大力發(fā)展展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)。我市尤尤其是南南

16、部地區(qū)區(qū)背靠廣廣州，臨臨近深圳圳、東莞莞和港澳澳，周邊邊地區(qū)工工業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，已有有強(qiáng)大的的產(chǎn)業(yè)輻輻射和支支撐。大力發(fā)展展生態(tài)旅旅游業(yè)。我市好好山好水水好風(fēng)光光，旅游游資源十十分豐富富。隨著著我市交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的日趨趨完善，周邊城城市的快快速發(fā)展展，假日日經(jīng)濟(jì)和和城里人人健康消消費(fèi)需求求的興起起，我市市發(fā)展生生態(tài)休閑閑旅游業(yè)業(yè)大有可可為，市市場前景景廣闊。大力發(fā)展展都市農(nóng)農(nóng)業(yè)。以以增加農(nóng)農(nóng)民收入入為重點(diǎn)點(diǎn)，圍繞繞都市人人的需求求，大力力發(fā)展“好吃、好看、好玩、好銷”的都市市農(nóng)業(yè)?；A(chǔ)設(shè)施施 增城城基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善善，廣汕汕公路（3244國道）橫貫增增城中部部，廣深深公路（1077國道）、廣深深高速公公

17、路經(jīng)本本市新塘塘鎮(zhèn)。廣廣州廣園園快速干干線（廣廣州東莞）和廣惠惠高速公公路（廣廣州惠州）分別貫貫穿增城城中南部部，廣惠惠高速公公路增城城路段設(shè)設(shè)置了多多個(gè)出入入口。廣廣州北三三環(huán)高速速公路（沙莊荔城廣州新新國際機(jī)機(jī)場）、增莞深深高速公公路（增增城東莞深圳）和新平平公路（新塘從化太太平鎮(zhèn)廣州新新國際機(jī)機(jī)場）正正在抓緊緊規(guī)劃興興建。全全市3002條行行政村實(shí)實(shí)現(xiàn)村村村通水泥泥路。廣廣九鐵路路（廣州州香港九九龍）橫橫貫?zāi)喜坎?，設(shè)有有新塘、仙村、石灘三三個(gè)火車車站。廣廣州的城城市軌道道交通也也規(guī)劃開開通至新新塘和增增城市區(qū)區(qū)。本市市至廣州州國際機(jī)機(jī)場和深深圳黃田田國際機(jī)機(jī)場僅需需30分分鐘至440分鐘

18、鐘車程。新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)緊鄰全全國第二二大港廣廣州黃埔埔港（距距離155公里），本市市在該鎮(zhèn)鎮(zhèn)也設(shè)有有客貨運(yùn)運(yùn)碼頭，每天有有客貨輪輪直航香香港。此外，增增城供電電、供水水、供氣氣、電信信、有線線電視、口岸碼碼頭等基基礎(chǔ)設(shè)施施完善，20003年底底全市行行政村全全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)村村通通電、通通電話、通水泥泥路、通通自來水水及通有有線電視視，投資資環(huán)境被被中國城城市投資資環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)小組組評(píng)定為為“優(yōu)”（AAAA）。支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)組團(tuán)工業(yè)業(yè)。重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展汽汽車摩托托車及其其配件制制造業(yè)、鋼鐵、精細(xì)化化工、電電子信息息、生物物工程、新材料料、環(huán)保保、光機(jī)機(jī)電一體體化等高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)以以及無污污染、規(guī)規(guī)模大的的加工制制造

19、業(yè)及及市場前前景好的的紡織制制衣等傳傳統(tǒng)優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)。首期投投資222億元、生產(chǎn)規(guī)規(guī)模122萬輛的的廣州本本田二廠廠及首期期投資22億元、生產(chǎn)規(guī)規(guī)模1000萬輛輛的五羊羊本田新新工廠即即將投入入量產(chǎn)。牛仔休休閑服裝裝約占全全國總產(chǎn)產(chǎn)量的五五成，康康威運(yùn)動(dòng)動(dòng)系列產(chǎn)產(chǎn)品名列列全國前前茅，國國際牛仔仔服裝節(jié)節(jié)、牛仔仔面輔料料展覽會(huì)會(huì)影響廣廣闊，新新塘鎮(zhèn)被被授予“中國牛牛仔服裝裝名鎮(zhèn)”稱號(hào)。20004年全全市全年年實(shí)現(xiàn)工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值4665.663億元元，工業(yè)業(yè)銷售產(chǎn)產(chǎn)值4553.992億元元，分別別增長114.998%和和15.81%。其中中，規(guī)模模以上工工業(yè)產(chǎn)值值3166.633億元，增長116.8

20、84%；高新技技術(shù)產(chǎn)品品產(chǎn)值332.119億元元，增長長17.51%。工業(yè)業(yè)用電量量24.54億億千瓦時(shí)時(shí)，增長長20.44%，是119999年6.91億億千瓦時(shí)時(shí)的3.55倍倍。全年年新上工工業(yè)項(xiàng)目目3644宗，新新增廣州州市著名名商標(biāo)33個(gè)。新新塘工業(yè)業(yè)加工區(qū)區(qū)、東區(qū)區(qū)高科技技工業(yè)基基地、新新塘環(huán)保保產(chǎn)業(yè)基基地和寧寧西、石石灘等工工業(yè)基地地建設(shè)取取得新進(jìn)進(jìn)展，招招商引資資承載力力不斷增增強(qiáng)。旅游業(yè)。重點(diǎn)發(fā)發(fā)展富有有特色的的生態(tài)與與體育休休閑式旅旅游項(xiàng)目目,尤其其是規(guī)模模大、吸吸引力強(qiáng)強(qiáng)的旅游游項(xiàng)目及及四星級(jí)級(jí)以上的的度假式式酒店。20004年我我市加強(qiáng)強(qiáng)了何仙仙姑旅游游景區(qū)和和白水寨寨風(fēng)景

21、名名勝區(qū)的的規(guī)劃建建設(shè)，加加大了策策劃包裝裝和宣傳傳推介力力度，舉舉辦了掛掛綠詩會(huì)會(huì)、荔枝枝文化旅旅游節(jié)、新塘國國際牛仔仔服裝節(jié)節(jié)、增城城菜心美美食節(jié)等等系列活活動(dòng)，逐逐步形成成了“荔鄉(xiāng)仙仙境增城城游”，白水水寨被批批準(zhǔn)為省省級(jí)風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)。全市市旅游接接待人數(shù)數(shù)首次突突破1000萬人人次，增增長1112.006%。商貿(mào)、房地產(chǎn)產(chǎn)等服務(wù)務(wù)業(yè)穩(wěn)步步發(fā)展。全市實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售額額64.53億億元，增增長122.344%；商商品銷售售總額779.441億元元，增長長9.999%；房地產(chǎn)產(chǎn)總成交交金額770.776億元元，增長長8.552%。 現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)。增增城市區(qū)區(qū)、新塘塘、石灘灘等中心

22、心鎮(zhèn)重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展上上規(guī)模、檔次高高、環(huán)境境好、服服務(wù)功能能齊全的的商貿(mào)城城和大型型現(xiàn)代化化物流配配送企業(yè)業(yè)。按市市場需求求，依法法依規(guī)重重點(diǎn)發(fā)展展品牌好好、實(shí)力力強(qiáng)、質(zhì)質(zhì)量好、設(shè)施完完善的房房地產(chǎn)。增城賓賓館、百百花賓館館太陽陽城大酒酒店等四四星級(jí)酒酒店和高高級(jí)賓館館服務(wù)優(yōu)優(yōu)質(zhì)，設(shè)設(shè)有多間間日韓料料理餐廳廳，按超超白金五五星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)的鳳凰凰城大酒酒店設(shè)有有鳳凰島島外商家家園。鳳鳳凰城、錦繡香香江花園園、荔城城碧桂園園疊翠翠華庭中堅(jiān)豪豪庭新新世界花花園、新新康花園園等綠色色社區(qū)規(guī)規(guī)模大環(huán)境好好、檔次次高。都市農(nóng)業(yè)業(yè)。近年年來，全全市上下下共同努努力，通通村道、建基地地、深加加工、拓拓市場、辦

23、節(jié)慶慶、促流流通，引引導(dǎo)調(diào)整整優(yōu)化了了農(nóng)產(chǎn)品品種養(yǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)。蔬蔬菜、花花卉苗木木、優(yōu)質(zhì)質(zhì)米、畜畜牧水產(chǎn)產(chǎn)等農(nóng)業(yè)業(yè)基地建建設(shè)得到到加強(qiáng)，逐步形形成了以以廣汕公公路為主主軸，以以中北部部鎮(zhèn)街為為片區(qū)的的特色農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶。新新引進(jìn)了了6家農(nóng)農(nóng)業(yè)龍頭頭企業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品品深加工工有效推推進(jìn)，現(xiàn)現(xiàn)有廣州州市級(jí)以以上農(nóng)業(yè)業(yè)龍頭企企業(yè)5家家、省和和廣州市市名優(yōu)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品55個(gè)。絲絲苗米原原產(chǎn)地保保護(hù)申報(bào)報(bào)獲得通通過，農(nóng)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化建設(shè)設(shè)加快推推進(jìn)，建建成了市市農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)量安安全監(jiān)督督檢測中中心。歷史文化化增城市，一個(gè)古古老而年年輕的城城市，是是廣東省省設(shè)置較較早的縣縣之一，建縣至至今已有有 18800 年的歷歷史。

24、據(jù)據(jù)史料記記載，在在公元前前三，四四千年，這里已已有人類類居住。西漢時(shí)時(shí)期隸屬屬南?？たしh縣，由于于人口不不斷繁衍衍，建制制相應(yīng)擴(kuò)擴(kuò)大，東東漢獻(xiàn)帝帝建安六六年（公公元 2201 年），劃番禺禺、博羅羅兩縣部部分地區(qū)區(qū)建立增增城縣。當(dāng)時(shí)南南?？ぽ犦犗轮挥杏辛鶄€(gè)縣縣，因增增多一縣縣，故名名“增城”。據(jù)唐唐元和和郡縣志志云：“昆倉山山上有闐闐風(fēng)、增增城，蓋蓋取美名名也?！痹龀怯杏忻篮玫氐胤街庖狻?119933 年 12 月經(jīng)國國務(wù)院批批準(zhǔn)撤縣縣設(shè)市。全市總總面積 17441 平平方公里里，人口口90萬萬。另有有華僑港港澳同胞胞 277 萬余余人，是是中國著著名的僑僑鄉(xiāng)之一一?，F(xiàn)轄轄有荔城城、增

25、江江、新塘塘、石灘灘、中新新、朱村村、派潭潭、正果果、小樓樓等9 個(gè)鎮(zhèn)（街），市政府府駐地荔荔城。第二部分分、增城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平分分析（消消費(fèi)水平平）增城市220055年上半半年國民民經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行情況況分析20055年上半半年，增增城市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)保保持快速速穩(wěn)定增增長，整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行呈呈現(xiàn)良好好的發(fā)展展勢頭。根據(jù)初初步測算算，上半半年全市市完成生生產(chǎn)總值值95.87億億元，同同比增長長12.41%，比第第一季度度提高22.055個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值9.118億元元，增長長0.662%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值622.577億元，增長116.770%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值244

26、.122億元，增長77.155%。三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)的比重重由去年年同期的的10.93：62.70:26.37調(diào)調(diào)整為99.577:655.277:255.166。其中，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資較較快增長長。上半半年，全全市完成成全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資23.36億億元，比比上年同同期增長長24.35%。其中中，基本本建設(shè)投投資3.81億億元。增增長211.377%；更更新改造造投資11.611億元，增長2224.83%；房地地產(chǎn)完成成投資99.822億元，下降22.744%；農(nóng)農(nóng)村單位位固定資資產(chǎn)投資資5.447億元元，增長長57.48%。按經(jīng)濟(jì)類類型分，國有和和其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)投資資快速增增長，國國有單位位投

27、資22.811億元，增長555.226%；外商及及民間投投資200.2億億元，增增長255.822%，占占全市投投資的886.445%。增城市220055年上半半年財(cái)政政收入財(cái)政收入入平穩(wěn)增增長，金金融形勢勢良好。上半年年全市財(cái)財(cái)政總收收入144.877億元，增長99.733%。地地方一般般預(yù)算財(cái)財(cái)政收入入5.773億元元，增長長12.21%，增幅幅同比有有所下降降。財(cái)政政收入增增幅有所所下降主主要是今今年起出出口退稅稅由市本本級(jí)財(cái)政政負(fù)擔(dān)，使市本本級(jí)增值值稅收下下降。上上半年增增值稅本本級(jí)收入入同比下下降211.599%。其其他主要要稅種保保持穩(wěn)步步增長，營業(yè)稅稅、企業(yè)業(yè)所得稅稅和個(gè)人人所得

28、稅稅分別增增長155.099%、33.733%和33.811%。地地方一般般財(cái)政支支出7.74億億元，增增長400.877%。至6月底底，全市市金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民民幣存款款余額2282.72億億元，比比年初增增加144.088億元。其中，企業(yè)存存款544.1億億元，比比年初增增加1.27億億元；居居民儲(chǔ)蓄蓄存款2202.58億億元，比比年初增增加144.722億元。金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民民幣貸款款余額1122.89億億元，比比年初增增加3.82億億元。其其中，短短期貸款款59.11億億元，比比年初減減少5884萬元元；中長長期貸款款62.85億億元，比比年初增增加3.5億元元。中長長期貸款款中，個(gè)個(gè)人消費(fèi)

29、費(fèi)貸款338.778億元元，比年年初增加加1.446億元元。上半半年金融融機(jī)構(gòu)現(xiàn)現(xiàn)金收入入4355.377億元，現(xiàn)金支支出4228.557億元元，收支支相抵現(xiàn)現(xiàn)金凈回回籠6.8億元元。增城市市市民收入入水平20055年6月月末全市市職工人人數(shù)為8856885人，職工工工資總額額為8220899.2萬萬元，職職工平均均工資為為96005元，與上年年同期相相比有較較大增幅幅。20005年116月末末累計(jì)，增城市市職工工工資總額額為8220899.2萬萬元，職職工平均均工資為為96005元，分別比比上年同同期增加加42663.66萬元和和7299元，增增長5.48%和8.21%，其中中：國有有經(jīng)濟(jì)類

30、類型職工工平均工工資為1141443元，同比增增加21163元元，增長長18.06%，集體體經(jīng)濟(jì)類類型職工工平均工工資為551755元，同同比減少少86元元，下降降1.663%，其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)類型型職工平平均工資資為58834元元，同比比減少7763元元，下降降11.57%。從隸屬屬關(guān)系看看，中央央屬單位位職工平平均工資資為1881877元，同同比上升升3.221%，其中：中央屬屬國有經(jīng)經(jīng)濟(jì)類型型職工平平均工資資為2119488元，同同比增加加25555元，增長113.117%。省屬單單位職工工平均工工資為1123002元，同比增增長5.32%。其中中：省屬屬國有經(jīng)經(jīng)濟(jì)類型型職工平平均工資資為12

31、24788元，同同比上漲漲5.440%。市屬單單位職工工平均工工資為990399元，同同比增加加7611元，增增長9.19%，其中中：市屬屬國有經(jīng)經(jīng)濟(jì)類型型職工平平均工資資為1440611元，同同比增長長22.07 %，集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)類型職職工平均均工資為為49661元，同比增增長3.04%。從國民民經(jīng)濟(jì)行行業(yè)分類類看，不不同行業(yè)業(yè)工資變變動(dòng)出現(xiàn)現(xiàn)較大差差異，總總體情況況是：220055年上半半年第一一產(chǎn)業(yè)農(nóng)農(nóng)、林、牧、漁漁業(yè)工資資水平有有回落，職工平平均工資資為46656元元，同比比下降44.677%，第第二、三三產(chǎn)業(yè)職職工平均均工資都都出現(xiàn)不不同程度度增幅，發(fā)展勢勢頭良好好。從國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)十

32、九大大行業(yè)來來看，除除農(nóng)、林林、牧、漁業(yè)、采掘業(yè)業(yè)人員職職工平均均工資減減少外，其它行行業(yè)職工工平均工工資都上上升。其其中租賃賃和商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)、住宿宿和餐飲飲業(yè)、科科學(xué)研究究、技術(shù)術(shù)服務(wù)和和地質(zhì)勘勘查業(yè)三三個(gè)行業(yè)業(yè)的增幅幅最大，同比增增長1118.552%、66.45%、577.277%。第三部分分、增城城市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀分析1.增增城現(xiàn)有有房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)概概述增城市市目前有有房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為為：碧桂桂圓鳳凰凰城、紫紫云山莊莊、群星星新城、帝景灣灣、錦繡繡香江花花園、荔荔城碧桂桂園疊疊翠華庭庭中堅(jiān)堅(jiān)豪庭新世界界花園、新康花花園等綠綠色社區(qū)區(qū)規(guī)模大大環(huán)境境好、檔檔次高。鳳凰城城建設(shè)有有專門的的外商

33、辦辦公區(qū)及及生活居居住區(qū)。其中，碧桂圓圓鳳凰城城、紫云云山莊、群星新新城、帝帝景灣、新世界界花園等等為新樓樓盤，目目前還在在銷售或或準(zhǔn)備開開盤。特別應(yīng)應(yīng)該注意意的是，20005年99月222日，長長江實(shí)業(yè)業(yè)(00001.HK)發(fā)布公公告稱，已經(jīng)分分別成立立4家均均為長實(shí)實(shí)與和記記黃埔(00113.HHK)分分別間接接持有550%權(quán)權(quán)益的新新合營公公司，目目的純?yōu)闉閾碛袕V廣州增城城新取得得的土地地，并發(fā)發(fā)展為住住宅物業(yè)業(yè)。這四四家外商商獨(dú)資性性質(zhì)的公公司與增增城市國國土局于于9月221日簽簽訂國有有土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同，正式式取得超超過30000畝畝的四幅幅相連地地塊使用用權(quán)。這這四幅土土地

34、可形形成規(guī)模?；_發(fā)發(fā)，合計(jì)計(jì)占地總總面積約約2033萬平方方米，總總地價(jià)款款約3.2億元元，平均均地面地地價(jià)為1157元元/平方方米。2.20005年年上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)情情況房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資下降降，投資資結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變化化。今年1-8月份份全市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資下降，但速度度有所放放緩。累累計(jì)同比比去年，3月份份下降117.111%、4月份份下降113.995%、5月份份下降111.229%、6月份份下降22.744%、77月份下下降3.68%、8月月份下降降6.775%；投資結(jié)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)現(xiàn)新變化化。一是是開發(fā)投投資下降降、住宅宅投資上上升。118月月份，在在開發(fā)投投資總體體下降66.7

35、55%的情情況下，住宅投投資同比比增長110.226%，完成1146990萬元元，占房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的911.300%，比比去年同同期上升升15.55個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，在我我市住宅宅開發(fā)投投資仍占占主導(dǎo)地地位。二二是18月份份房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資占全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的40.73%，低于于去年同同期6.56個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。商品房房施工規(guī)規(guī)模擴(kuò)大大、新開開工面積積增加。1-8月月份全市市商品房房施工面面積為1192.25萬萬平方米米，同比比增長224.669%，住宅施施工面積積為1660.333萬平平方米，增長338.005%，其中：新開工工面積777.447萬平平方米，同比增增加322.76

36、6萬平方方米，增增長733.266%。開發(fā)投投資在周周邊五區(qū)區(qū)市中占占據(jù)第二二。1-8月月份，我我市房地地產(chǎn)投資資與周邊邊五區(qū)市市比較，增速不不如番禺禺、花都都、從化化，呈現(xiàn)現(xiàn)負(fù)增長長。在完完成投資資額中：番禺33735582萬萬元、增增城12280443萬元元、花都都972264萬萬元、從從化6998977萬元、白云5534557萬元元，我占占五區(qū)市市的177.733，居居于第二二位，番番禺第一一。見下下表：增增城市與與五區(qū)市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資區(qū) 市完成投資資 （萬元） 增長速度度 (%)+ 、 - 占比重(%)五區(qū)市合合計(jì) 772224317.447 100番禺區(qū)373558228.66

37、8 51.773 增城市1280043-6.775 17.773 花都區(qū)972664 22.666 13.447 從化市698997 127.489.688 白云區(qū)534557 -30.747.400 3. 220055年上半半年房地地產(chǎn)供銷銷情況新建房房屋供給給增長。1-8月月份全市市房屋竣竣工面積積44.81萬萬平方米米，同比比增長663.442%，其中：住宅竣竣工面積積37.71萬萬平方米米，增長長78.65%。因此此，下半半年房屋屋供應(yīng)與與往年比比相對較較好。商品房房屋銷售售面積下下降、銷銷售額有有所增長長。1-8月月份，商商品房屋屋實(shí)際銷銷售面積積31.58萬萬平方米米,同比比下降1

38、10.225%,其中:住宅228.77萬平方方米,同同比下降降6.007%；今年我我市房價(jià)價(jià)保持上上升態(tài)勢勢，造成成我市在在銷售面面積減少少情況下下，總體體銷售額額比去年年同期有有所增長長。1-8月份份全市商商品房屋屋銷售額額13448888萬元，增長77.233%，是是國家加加大了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的調(diào)控控力度，嚴(yán)格控控制投機(jī)機(jī)行為和和短期投投資，房房地產(chǎn)市市場處于于觀望狀狀態(tài)，銷銷售較為為冷淡。銷售價(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)上漲。1-8月月份，我我市商品品房屋實(shí)實(shí)際銷售售平均價(jià)價(jià)格42270元元/平方方米，同同比上漲漲了6996元/平方米米，上升升19.47%。在商商品房屋屋銷售中中，住宅宅類價(jià)格格39771

39、元/平方米米，上升升18.96%。從我我市近兩兩年商品品房的銷銷售價(jià)格格情況看看，先跌跌、后升升，見下下圖：20044年2月月份房價(jià)價(jià)37552元/平方米米，到112月份份下跌至至31998元/平方米米，下跌跌5444元/平平方米；20005年22月份開開始，除除3月份份有小幅幅下跌外外，每月月在上漲漲，由22月份的的36661元/平方米米，升至至8月份份42770元/平方米米，上漲漲6099元/平平方米。商品房房空置面面積增速速快，770%以以上為空空置一年年以內(nèi)待待銷房。截至今年年8月底底，全市市商品房房空置面面積為448.779萬平平方米，同比增增長400.677%，其其中住宅宅空置面面

40、積 334.555萬平平方米, 增長長32.29%，占空空置面積積總量的的70.83%。按住住宅檔次次分，別別墅、高高檔公寓寓空置面面積 117.557萬平平方米, 增長長49.84%；普通通住宅（中低價(jià)價(jià)）空置置面積 16.98萬萬平方米米, 增增長188.9%，相比比別墅、高檔公公寓的增增速高于于普通住住宅311.844個(gè)百分分點(diǎn)，在在商品住住宅供應(yīng)應(yīng)中，相相對中低低價(jià)位住住宅比例例偏低，高價(jià)位位住宅供供應(yīng)增長長快于中中低價(jià)位位住宅供供應(yīng)增長長。按空空置時(shí)間間劃分，空置一一年以內(nèi)內(nèi)的待銷銷售商品品房面積積為366.066萬平方方米，占占空置總總量的773.991%；空置一一年以上上三年以以

41、內(nèi)的滯滯銷售商商品房面面積為66.044萬平方方米，占占空置總總量的112.338%；空置三三年以上上的積壓壓商品房房面積為為6.669萬平平方米，占空置置總量的的13.71%。4.增城城市房地地產(chǎn)市場場目前存存在的問問題房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資呈下下降趨勢勢。目前房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成11280043萬萬元，同同比去年年下降了了6.775%。主要原原因：一一是資金金來源減減少。11-8月月份我市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資金來源源同比下下降255.133%，其其中，國國內(nèi)貸款款下降996.993%，自籌資資金下降降7.449%；二是購購置土地地投資及及面積分分別下降降29.69%和633.677%。商品房房供應(yīng)

42、結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，非住住宅用房房的空置置面積增增加。截至今年年8月底底，增城城市非住住宅空置置面積114.223萬平平方米，占全部部商品房房空置總總量的229.118%，同比提提高了44.499個(gè)百分分點(diǎn)。商商業(yè)、辦辦公和其其他非住住宅用房房的空置置面積與與去年同同比都有有不同程程度的增增長，其其中辦公公樓增長長1922.011%,商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房增增長611.255%，表表現(xiàn)為商商業(yè)用房房等非住住宅供大大于求現(xiàn)現(xiàn)象。商品房房價(jià)格漲漲幅偏高高。商品房平平均售價(jià)價(jià)同比上上漲199.477%，受受影響因因素：銀行調(diào)調(diào)控政策策導(dǎo)致商商品成本本增加；建筑材材料價(jià)格格繼續(xù)上上升；別墅、高檔公公寓價(jià)格格上漲，

43、均價(jià)高高達(dá)56607元元/平方方米，同同比上升升38.62%。別墅、高檔公公寓銷售售面積占占比重大大，商品品房屋實(shí)實(shí)際銷售售面積331.558萬平平方米、住宅銷銷售面積積28.7萬平平方米，別墅、高檔公公寓銷售售面積為為14.81萬萬平方米米分別占占商品房房屋及住住宅銷售售面積的的46.89%、511.6%。第四部分分、消費(fèi)費(fèi)者調(diào)研研分析1.目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群當(dāng)?shù)叵M(fèi)費(fèi)者：增增城當(dāng)?shù)氐?、新塘塘等地方方企業(yè)和和富裕居居民。其他消費(fèi)費(fèi)者：外外來人口口，如：廣州市市、惠州州市、東東莞市等等富裕人人群，香香港僑胞胞等。由于增城城當(dāng)?shù)丶蛹庸すI(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)生大大批富裕裕的企業(yè)業(yè)主，這這些人的的居住觀觀念發(fā)生生

44、了很大大的變化化，不再再滿足于于自建房房屋居住住，轉(zhuǎn)而而傾向于于有完善善的生活活配套、精致的的園林綠綠化景觀觀、優(yōu)秀秀的物業(yè)業(yè)管理住住宅區(qū)、更重要要的是他他們也以以能擁有有知名樓樓盤的物物業(yè)而感感到榮耀耀。廣州州市區(qū)、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)等地地的高級(jí)級(jí)白領(lǐng)及及管理人人員收入入較高且且穩(wěn)定，只要產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)具有品品位、價(jià)價(jià)格吸引引、交通通條件能能為他們們所接受受（一般般以單程程時(shí)間不不超過一一小時(shí)為為限），相信可可以吸引引一定數(shù)數(shù)量的買買家。2.潛在在購買者者分析年輕的的購房者者占的比比重大，項(xiàng)目開開發(fā)中應(yīng)應(yīng)充分研研究這一一消費(fèi)群群體的升升華習(xí)慣慣與需要要，如適適當(dāng)增加加休閑娛娛樂設(shè)施施與運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)

45、施。購房者者普遍受受教育程程度高，對居住住文化有有自己獨(dú)獨(dú)到的見見解，屬屬于“行為積積極”型消費(fèi)費(fèi)者的。為他們們設(shè)計(jì)住住宅產(chǎn)品品時(shí)，應(yīng)應(yīng)注重社社區(qū)文化化的營造造，分期期分批開開發(fā)，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品差異化化和精品品化，迎迎合不同同品位的的需求。郊區(qū)購購房者中中，外地地到穗發(fā)發(fā)展的人人口比重重較大，在產(chǎn)品品設(shè)計(jì)中中應(yīng)關(guān)注注“異鄉(xiāng)人人”的心理理需求和和家庭結(jié)結(jié)構(gòu)特征征；在針針對這一一群體做做營銷時(shí)時(shí)盡量少少用方言言等。企業(yè)管管理人員員購房比比例高，他們收收入較高高而又相相對穩(wěn)定定，能承承受中等等偏上的的樓價(jià)，并且更更樂于采采用“供樓”的付款款方式，這類客客戶往往往在市區(qū)區(qū)有固定定的工作作地點(diǎn)，對交通通的

46、便捷捷性要求求較高。往返市市區(qū)的屋屋村巴士士等交通通設(shè)施必必須在項(xiàng)項(xiàng)目推出出初期就就配備。在目前前郊區(qū)住住宅消費(fèi)費(fèi)市場來來看，以以自住為為住，以以投資為為目的的的購置住住房的比比重只有有2.11%，說說明消費(fèi)費(fèi)者對投投資物業(yè)業(yè)升值的的期望低低。故在在進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，應(yīng)應(yīng)以自買買家自用用為基礎(chǔ)礎(chǔ)，突出出“方便”、“舒適”等使用用者關(guān)心心的元素素。3.影響響購買因因素消費(fèi)者對對“樓宇質(zhì)質(zhì)量”、“物業(yè)管管理與服服務(wù)”及“周遍環(huán)環(huán)境及景景觀”的最關(guān)關(guān)注，體體現(xiàn)了業(yè)業(yè)主重視視居住質(zhì)質(zhì)量的特特點(diǎn)?！皩潜P盤主題的的偏好”反映出出現(xiàn)在的的購房者者最重視視生態(tài)與與園林，這一需需求應(yīng)與與樓盤的的自然風(fēng)風(fēng)貌有

47、重重要的關(guān)關(guān)系。第五部分分、增城城市競爭爭樓盤分分析（新新盤） HYPERLINK 碧桂園鳳鳳凰城 HYPERLINK /house/2811111631.htm#base#base l base#base 基本信信息：物業(yè)類別別：別墅墅裝修狀狀況：全全裝修建建筑類別別：別墅墅物業(yè)地址址：增城城廣園東東路交通狀況況：鳳凰凰城與沿沿途無紅紅綠燈的的廣園東東快線直直接相連連，到達(dá)達(dá)天河中中信廣場場僅需220分鐘鐘車程，都市自自然瞬間間抵達(dá)，每天都都是方便便快捷生生活。開 發(fā) 商： HYPERLINK /company/2811025634_GZpy2001122002.htm 碧碧桂園物物業(yè)發(fā)展展

48、有限公公司均價(jià)：440000元/平平方米付款方式式：一次次性付款款，銀行行按揭詳細(xì)信信息：開盤時(shí)間間：20002-5-11建筑面面積：占占地面積積：666667700 平方米米綠化率：37.8%容容 積 率：00.966停 車 位：物物業(yè)管理理費(fèi)：11.800元/平平方米月戶型： HYPERLINK /housepic/2811025634_122711_%b1%cc%b9%f0%d4%b0%b7%ef%bb%cb%b3%c7.htm 6室2廳廳3衛(wèi)11廚鳳雅雅苑B2201單單元2770 HYPERLINK /housepic/2811025634_122709_%b1%cc%b9%f0%d4

49、%b0%b7%ef%bb%cb%b3%c7.htm 44室2廳廳2衛(wèi)11廚鳳嶺嶺苑5001單元元1666 配套設(shè)施施內(nèi)部配套套：游泳泳池 網(wǎng)網(wǎng)球場 健身中中心 兒兒童活動(dòng)動(dòng)中心 有線電電視 超超市 會(huì)會(huì)所 保保安系統(tǒng)統(tǒng) 小學(xué)學(xué) 幼兒兒園 市市場 醫(yī)醫(yī)院 中中學(xué)（其他）樓 梯梯：做水水泥砂找找平層?；?園園：別墅墅之花園園邊界均均筑有欄欄柵，地地面找平平并鋪上上草,配配置水龍龍頭。項(xiàng)目介介紹碧桂園鳳鳳凰城自自20002年五五一公開開發(fā)售以以來，開開發(fā)規(guī)模模已起過過30000畝，是目前前廣州地地區(qū)最大大型的別別墅社區(qū)區(qū)。產(chǎn)品品種類也也最為齊齊全，包包括各式式洋房單單位及數(shù)數(shù)十種不不同面積積、風(fēng)格格

50、的聯(lián)體體別墅、獨(dú)立別別墅及超超豪別墅墅。以“森森林湖湖泊新新城市”定位的的碧桂園園鳳凰城城，是碧碧桂園集集團(tuán)十一一年發(fā)展展歷程中中的一座座豐碑。鳳凰城城鄰近廣廣園東快快速干線線，背山山面湖,自然生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美。數(shù)萬平平米天然然湖星羅羅棋布，更有連連綿起伏伏的青翠翠山脈、湖泊與與護(hù)城河河一起形形成自然然、綠色色的保護(hù)護(hù)屏障，是遠(yuǎn)近近聞名的的“風(fēng)水水寶地”，享受受生活的的好地方方。 HYPERLINK 紫云山莊莊 HYPERLINK /house/2811111631.htm#base#base l base#base 基本信信息：物業(yè)類別別：別墅墅裝修狀狀況：毛毛坯物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀：內(nèi)、外外裝修建建

51、筑類別別：獨(dú)立立別墅,聯(lián)體別別墅物業(yè)地址址：增城城新塘源源章大道道紫云山山莊，增增城廣園園東路旁旁交通狀況況：自駕駕車路線線：1、廣園東東快速路路往東，鳳凰城城路出口口轉(zhuǎn)源章章大道；2、沿沿1077國道向向東，在在南新收收費(fèi)站前前進(jìn)2000米進(jìn)進(jìn)源章大大道開 發(fā) 商： HYPERLINK /company/2811111631_20051012155645.htm 廣廣州市紫紫云山莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司均價(jià)：660000元/平平方米詳細(xì)信信息：開盤時(shí)間間：20005-11-26建建筑面積積：2004399 平方方米占地地面積：407700 平方米米綠化率：60 %容 積 率率：0.37停 車

52、位：每每棟別墅墅配備一一至兩個(gè)個(gè)車位物物業(yè)管理理費(fèi)：22元/平平方米月戶型：聯(lián)體別墅墅K型：1977.200平方米米獨(dú)立別別墅J型型法式：4911.222平方米米獨(dú)立別墅墅J型阿阿拉伯式式：4911.200平方米米配套設(shè)施施內(nèi)部配套套：會(huì)所所、泳池池、網(wǎng)球球、超市市、9洞洞山麓國國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高爾夫夫燈光球球場、假假日風(fēng)景景公園、高爾夫夫水上練練習(xí)場等等。附近近還有超超級(jí)商業(yè)業(yè)中心、特色商商業(yè)街，五星級(jí)級(jí)大酒店店等；項(xiàng)目介介紹紫云山莊莊別墅地地處珠江江三角洲洲東江下下游河畔畔的北岸岸新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)，位于于廣州東東部、廣廣園東快快速路公公路的交交界處，緊鄰1107國國道、廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的東區(qū)區(qū)位置，

53、南與東東莞一河河之隔，西與廣廣州黃埔埔區(qū)、廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)相相連，處處于廣州州、深圳圳、香港港的交匯匯點(diǎn)。紫云云山莊一一期已建建成別墅墅1200棟；二二期800棟；三三期共建建59棟棟，其中中獨(dú)立別別墅577棟，聯(lián)聯(lián)體別墅墅2棟。純純美式別別墅小區(qū)區(qū)，位處處陳家林林自然風(fēng)風(fēng)景保護(hù)護(hù)區(qū)內(nèi)，背山面面湖，毗毗鄰碧桂桂園鳳凰凰城和錦錦秀香江江翡翠綠綠洲。紫云云山莊別別墅的建建筑要義義是對2200年年來最經(jīng)經(jīng)典最杰杰出的美美國別墅墅本質(zhì)進(jìn)進(jìn)行了創(chuàng)創(chuàng)造性的的堅(jiān)持，改變了了傳統(tǒng)市市場上建建造別墅墅以面積積為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，以臥臥室、客客廳、廚廚房為界界限來劃劃分空間間的傳統(tǒng)統(tǒng)戶型時(shí)時(shí)代，而而以功能能區(qū)為標(biāo)標(biāo)

54、準(zhǔn)將室室內(nèi)空間間劃分為為五個(gè)區(qū)區(qū)（禮儀儀空間、交往空空間、私私密空間間、功能能空間、室外空空間），以“區(qū)區(qū)”來重重新詮釋釋空間的的意境。“主人人為先”的空間間設(shè)計(jì)理理念，功功能規(guī)劃劃更為細(xì)細(xì)膩，為為全新生生活方式式提供完完美的空空間與室室內(nèi)室外外動(dòng)線支支持，充充分滿足足個(gè)性與與生活品品質(zhì)的追追求！全新新紫云三三期的戶戶型都是是充分結(jié)結(jié)合紫云云山莊的的天然的的天鵝湖湖和高爾爾夫球場場，創(chuàng)造造性的設(shè)設(shè)計(jì)出111款別別墅。分分別為AA、B、C、DD、E、F 、G、HH、J-法式、J-阿阿拉伯式式、K型型。天鵝湖湖畔、果果嶺上面面，紫云云山莊給給入住的的業(yè)主一一種最高高形式的的詩意生生活。紫云云山莊無

55、無與倫比比的優(yōu)勢勢：身處陳陳家林自自然風(fēng)景景保護(hù)區(qū)區(qū)，四面面環(huán)山從廣州州市區(qū)沿沿廣深珠珠高速到到紫云山山莊，風(fēng)風(fēng)馳電掣掣之間即即可到達(dá)達(dá)虎踞廣廣州CBBD成熟熟生活圈圈，傲立立廣州東東部的中中心廣州首首個(gè)全美美式高檔檔別墅的的度假莊莊園，北北美風(fēng)情情洋溢全全莊潺潺小小溪匯入入明鏡般般的天鵝鵝湖，上上風(fēng)上水水自然天天成森林占占有率770%，空氣凈凈化度高高出廣州州6-110倍湖風(fēng)南南北穿梭梭，清新新空氣，活氧生生活陽光中中庭設(shè)計(jì)計(jì)，讓花花香與陽陽光常留留家中門前就就有9洞洞山麓國國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高爾夫夫燈光球球場引領(lǐng)世世界最佳佳戶型，五重空空間，主主人為先先物業(yè)管理理公司： HYPERLINK /co

56、mpany/2811111631_20051012155748.htm 廣州紫紫云山莊莊物業(yè)管管理有限限公司 HYPERLINK 群星新城城 HYPERLINK /house/2811111631.htm#base#base l base#base 基本信信息：物業(yè)類別別：普通通住宅裝裝修狀況況：初裝裝修建筑筑類別：高層洋洋房物業(yè)地址址：增城城新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)，地處處環(huán)市路路與港口口大道交交匯處開 發(fā) 商： HYPERLINK /company/2811102921_20050801173920.htm 增增城永星星房地產(chǎn)產(chǎn)公司價(jià)格：起價(jià)：220000元/平平方米均價(jià)：228200元/平平方米最高價(jià)：

57、35000元/平方米米詳細(xì)信信息：開盤時(shí)間間：20005-12-30入入住時(shí)間間：20006-12-30建建筑面積積：35523000 平平方米占地面積積：10025779 平平方米容容 積 率：22.966總總 戶 數(shù)：220866停 車 位：220500配套設(shè)施施內(nèi)部配套套：室內(nèi)內(nèi)，室外外游泳池池，熱水水，煤氣氣，上萬萬米親水水園林，25000M22多功能能會(huì)所。小區(qū)自自有：五五星級(jí)酒酒店，酒酒店式公公寓，雙雙語小學(xué)學(xué)，幼兒兒園，醫(yī)醫(yī)院，大大型超市市等項(xiàng)目介介紹“廣州增增城新塘塘群星新新城”位位于增城城市新塘塘鎮(zhèn)，地地處環(huán)市市路與港港口大道道交匯處處。一期期占地11025579平平方米,容

58、積率率為2.96，總建筑筑面積為為30336177平方米米。其中中居住建建筑面積積為27717117平方方米，商商業(yè)建筑筑面積為為296600平平方米，配套設(shè)設(shè)施包括括會(huì)所118000平方米米，地下下停車位位18550個(gè)，高層住住宅共116棟。層數(shù)為為1728層層。項(xiàng)目目分二期期開發(fā)。第一期期開發(fā)33#110#樓樓及會(huì)所所，總建建筑面積積為17799116.22平方米米。其中中，居住住建筑面面積為11476635.2平方方米，總總戶數(shù)為為10334戶。商業(yè)建建筑面積積為1119055.7平平方米，會(huì)所118000平方米米，地下下室1551099.5平平方米，架空層層34665.88平方米米。項(xiàng)

59、目目建成后后，將改改變?nèi)盒切谴逡回炟炓詠砘旎炀与s亂亂的舊村村形象，讓大多多數(shù)村里里人像廣廣州城里里一樣住住上干凈凈、整潔潔、寬敞敞、明亮亮的高樓樓。小區(qū)區(qū)內(nèi)有33萬平米米的商鋪鋪，解決決村民經(jīng)經(jīng)商及工工作。小小區(qū)周邊邊建有酒酒店、公公寓、小小學(xué)、醫(yī)醫(yī)院及超超級(jí)市場場，將有有效的安安定居住住環(huán)境及及工作環(huán)環(huán)境。小小區(qū)自身身形成自自然完備備的商住住體系，達(dá)到二二十年不不落后的的舊村改改造目標(biāo)標(biāo)，同時(shí)時(shí)也是國國家“三三農(nóng)”政政策的一一個(gè)具體體體現(xiàn)。小區(qū)以以近萬平平米親水水景園林林以及550000平方米米人工濕濕地湖泊泊為背景景，建立立完善的的游泳、休閑、娛樂、健身等等會(huì)所服服務(wù)。戶戶戶有入入戶花園園

60、，具熱熱水、煤煤氣、電電視、電電話、對對講、監(jiān)監(jiān)控等多多項(xiàng)功能能。小區(qū)區(qū)按國務(wù)務(wù)院落實(shí)實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)八項(xiàng)措措施中中中、低價(jià)價(jià)解決低低收入家家庭的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房方針針，初步步定價(jià)224000元/mm2，在在新塘及及廣州類類似的小小區(qū)35500元元/m22的價(jià)格格幾乎下下浮了11/3。本本項(xiàng)目的的開發(fā)建建設(shè)將充充分考慮慮土地資資源的綜綜合利用用價(jià)值，商住樓樓參照了了廣州市市荔灣大大道的建建設(shè)模式式，裙樓樓商業(yè)，塔樓居居住。以以中低價(jià)價(jià)經(jīng)濟(jì)適適用房，完美功功能社區(qū)區(qū)為基本本開發(fā)建建設(shè)思路路，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地資資源利用用的社會(huì)會(huì)效益和和經(jīng)濟(jì)效效益最大大化。合合理組織織綠化、交通體體系，完完善公建建布局和和高層住